老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告項(xiàng)目名稱XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目法人XX市XX區(qū)XXXX老年公寓法人代表1目錄第一章總論1第一節(jié)項(xiàng)目背景1第二節(jié)項(xiàng)目概況3第二章市場(chǎng)分析5第一節(jié)老年公寓發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)5第二節(jié)全國(guó)老年公寓現(xiàn)狀5第三節(jié)全國(guó)老年公寓發(fā)展的預(yù)測(cè)6第四節(jié)XX區(qū)老年公寓建設(shè)市場(chǎng)分析8第三章建設(shè)條件評(píng)價(jià)12第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)條件評(píng)價(jià)12第二節(jié)場(chǎng)址建設(shè)條件評(píng)價(jià)13第四章建設(shè)方案15第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)規(guī)模15第二節(jié)XX區(qū)老年公寓的建設(shè)模式16第三節(jié)建筑設(shè)備方案17第四節(jié)護(hù)理方案18第五章環(huán)境保護(hù)及安全21第一節(jié)環(huán)境保護(hù)21第二節(jié)安全23第六章組織管理及實(shí)施進(jìn)度25第一節(jié)組織管理25第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置262第三節(jié)實(shí)施進(jìn)度27第七章投資估算及資金籌措29第一節(jié)估算依據(jù)29第二節(jié)工程費(fèi)用29第三節(jié)流動(dòng)資金估算36第四節(jié)總投資36第五節(jié)資金籌措36第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)38第一節(jié)運(yùn)行費(fèi)用38第二節(jié)年運(yùn)行收入41第三節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)41第四節(jié)不確定性分析43第九章結(jié)論及建議45第一節(jié)結(jié)論45第二節(jié)建議45附圖XX市XX區(qū)老年公寓平面布置圖附表附表一XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表附表二XX市XX區(qū)老年公寓投資計(jì)劃與資金籌措表附表三XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目總成本計(jì)算表3附表四XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表附表五XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（自有資金）附表六XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目敏感性分析匯總表可行性研究報(bào)告1第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目二、承辦單位概況1、承辦主管部門XX市XX區(qū)民政局2、承辦人簡(jiǎn)況法人代表。XXXX女、現(xiàn)年50歲，原XX鍋爐廠工會(huì)主席。本人是一位有責(zé)任心、工作積極的退休企業(yè)管理干部，對(duì)老年公寓工作的重要性有深刻的認(rèn)識(shí)，并且具有一定籌集老年人公寓資金的能力，本人主動(dòng)向政府提出申請(qǐng)開辦老年人公寓。合資人。XXXX男，為XX建筑公司項(xiàng)目經(jīng)理。本人長(zhǎng)期以來進(jìn)行建筑工程，在建筑界具有較高的威望及經(jīng)濟(jì)實(shí)力。曾以優(yōu)良工程完成了XX市民政僑務(wù)局綜合樓、XX市農(nóng)業(yè)銀行營(yíng)業(yè)部職工宿舍、XX地區(qū)公安局警官培訓(xùn)中心綜合樓等十余項(xiàng)工程。目前還進(jìn)行著XX師專、保八中等處工程的施工。自己籌資400多萬元建了二星級(jí)XX酒店，由自家經(jīng)營(yíng)，在XX賓館行業(yè)中具有較好的聲譽(yù)。本人愿意積極入股參于建設(shè)老年公寓?？尚行匝芯繄?bào)告2三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法。中辦發(fā)200316號(hào)關(guān)于積極推進(jìn)企業(yè)退休人員社會(huì)化管理服務(wù)工作的意見的通知。中共中央、國(guó)務(wù)院中發(fā)20008號(hào)加強(qiáng)老齡工作的決定。XX市XX區(qū)各屆人大及政協(xié)代表大會(huì)關(guān)于加強(qiáng)XX區(qū)老年工作的提案。XX市XX區(qū)區(qū)委及政府關(guān)于加強(qiáng)XX區(qū)老年公寓建設(shè)的指示。XX市XX區(qū)發(fā)展和改革局社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前期工作計(jì)劃表對(duì)XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行前期工作的要求。四、項(xiàng)目提出的理由與過程中共中央、國(guó)務(wù)院加強(qiáng)老齡工作的決定指出“老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的一個(gè)重大社會(huì)問題。全黨全社會(huì)必須從改革、發(fā)展穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作。”XX市XX區(qū)截至2003年底城區(qū)內(nèi)老年人就達(dá)10128人，占城區(qū)人口的108,人口結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年化。同時(shí)城市獨(dú)生子女政策已執(zhí)行十多年，獨(dú)生子女夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會(huì)問題已逐漸突現(xiàn)。另一方面子女在工作上則面對(duì)日以急劇的競(jìng)爭(zhēng)，在家照顧老人更是給他們帶來更大的壓力，社會(huì)養(yǎng)老的問題已逐漸成為本區(qū)老年人關(guān)心及面臨的問題。在XX區(qū)人大及政協(xié)大會(huì)可行性研究報(bào)告3上，關(guān)于要求建設(shè)老年公寓的提案逐漸增多，區(qū)委及區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)也多次指示開展前期工作籌建XX區(qū)老年公寓。XX區(qū)民政局于2005年年初委托XX市工程咨詢中心完成XX區(qū)老年公寓建設(shè)的研究工作。社會(huì)上多次有投資者向政府表示愿意參于老年公寓的建設(shè)，經(jīng)過區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)真審核后，決定讓原XX鍋爐廠工會(huì)主席胡潤(rùn)華等同志開展老年公寓前期工作后列項(xiàng)建設(shè)。第二節(jié)項(xiàng)目概況一、擬建地點(diǎn)XX市XX區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側(cè)二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)1、建設(shè)規(guī)模占地20畝。能長(zhǎng)年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂的老年公寓。2、建設(shè)目標(biāo)為適應(yīng)XX市隆陽城區(qū)人口老齡化，確保本區(qū)社會(huì)和諧、進(jìn)步，依靠國(guó)家、社會(huì)力量建設(shè)一所符合本區(qū)老年人需求的老年公寓，向本區(qū)老年人提供環(huán)境優(yōu)美“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所樂”的場(chǎng)所。三、主要建設(shè)條件區(qū)委、區(qū)政府對(duì)XX區(qū)老年公寓的建設(shè)十分重視，已將老年公寓的建設(shè)納入實(shí)施計(jì)劃，同時(shí)老年公寓的建設(shè)得到上級(jí)有關(guān)部門政策的支持。本區(qū)經(jīng)過多年的試辦，已積累了建設(shè)適合XX老年人特點(diǎn)的老年公寓的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。社會(huì)上有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)可行性研究報(bào)告4力而又熱心老年人事業(yè)的企業(yè)家愿意參于投資建設(shè)。因此XX市XX區(qū)老年人公寓建設(shè)的條件已成熟。四、項(xiàng)目投入總資金及效益情況項(xiàng)目建設(shè)需投入總資金10297萬元，其中建設(shè)投資10147萬元，流動(dòng)資金15萬元。建設(shè)投資中工程費(fèi)用為7468萬元,是該項(xiàng)目建設(shè)投資的7360。土地費(fèi)用160萬元，占建設(shè)投資的1577。其它費(fèi)用672萬元,占建設(shè)投資的662。預(yù)備費(fèi)用407萬元,占建設(shè)投資的401。在總投資10297萬元中,業(yè)主籌3297萬元,業(yè)主自有資金比例占32。申請(qǐng)國(guó)家各級(jí)政府補(bǔ)助600萬元，社會(huì)捐贈(zèng)籌措100萬元。自有資金投入年收益2922萬元。說明項(xiàng)目可正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并且保證自有資金的投入可逐年回收。自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率52,大于確定的基準(zhǔn)自有資金收益率4,說明項(xiàng)目自有資金投入收益比銀行存款利息好。當(dāng)折現(xiàn)率為4時(shí),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV3143萬元,說明項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)行期18年內(nèi)獲得4基準(zhǔn)收益外,尚可獲得3143萬元的經(jīng)濟(jì)收益，說明自有資金投入可得到回收。項(xiàng)目自有資金靜態(tài)投資回收期為136年,雖然時(shí)間較長(zhǎng)但投入公益事業(yè)可對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)?？尚行匝芯繄?bào)告5第二章市場(chǎng)分析第一節(jié)老年公寓發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)根據(jù)國(guó)際慣例，世界上將60歲以上人口占總?cè)丝诒壤笥?0，或65歲以上人口比例超過總?cè)丝?的國(guó)家稱為老年型國(guó)家。我國(guó)在1999年就成為老年型國(guó)家，2000年60歲以上老年人口就達(dá)到了13億,是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。我國(guó)人均預(yù)期壽命越來越長(zhǎng)，并且我國(guó)已執(zhí)行城市獨(dú)生子女政策十多年，各城市中一對(duì)夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會(huì)問題逐漸增多。另一方面子女工作則面對(duì)日以急劇的競(jìng)爭(zhēng)，將父母留在身邊照顧的能力已力不從心，社會(huì)養(yǎng)老的問題已逐漸得到重視。據(jù)預(yù)測(cè)，到21世紀(jì)中葉，我國(guó)60歲以上的老人將超過4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8，即每四個(gè)人中就有一位老年人，而65歲以上老人數(shù)將從094億增加到334億。隨著社會(huì)的發(fā)展，城市養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的重要內(nèi)容之一，也是我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)的需要。第二節(jié)全國(guó)老年公寓現(xiàn)狀老年公寓是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人生活的住宅，它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受各方面可行性研究報(bào)告6社會(huì)化服務(wù)。老年公寓在歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家建設(shè)較多，在我國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求不斷增長(zhǎng)，老年公寓已是一個(gè)城市的重要基礎(chǔ)設(shè)施。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早，1990年開辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)老年人口的1。北京太陽城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓，它建于北京北部的小湯山，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。天津夕陽紅國(guó)際老年公寓總建設(shè)面積13萬平方米。昆明建設(shè)有黃土坡紅十字協(xié)會(huì)老年公寓、白魚口老年公寓、長(zhǎng)青老年公寓，并且入住率高。全國(guó)各大中小城市均發(fā)展有不同所有制及不同檔次的老年公寓，而地區(qū)級(jí)以下小城市的老年公寓多是規(guī)模小、環(huán)境差、設(shè)施不齊全的私立老年公寓。第三節(jié)全國(guó)老年公寓發(fā)展的預(yù)測(cè)一、“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，中間一代承受的工作及贍養(yǎng)壓力較大，家庭矛盾隨之增加。同時(shí)，隨著老年人可行性研究報(bào)告7消費(fèi)觀念的變化，需要提高生活質(zhì)量。據(jù)我國(guó)中部某城市的系統(tǒng)調(diào)查老人有47的人希望與子女共同生活，有53的人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)在與子女同住的老人中，有352的人想改變現(xiàn)狀分開居住現(xiàn)已與子女分開居住的老人中,有846仍愿與子女分開居住,僅有154的則希望與子女同住。可見，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化，這種變化在東部及中部發(fā)達(dá)地區(qū)尤其明顯，在西部欠發(fā)達(dá)區(qū)也已逐步顯露。這種變化以文化程度較高、收入中等以上、身體健康、生活自理者的老人居多。因此隨著觀念的變化，老年公寓的需求逐步增加。二、社會(huì)上“空巢家庭”逐漸增多。由于子女在外工作，老年人又留戀家鄉(xiāng)等原因，家中只有一對(duì)老年夫婦或只有一位老年人占的比重在逐漸增加。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭已近30。隨著“空巢家庭”的增多，對(duì)老年公寓的需求在逐步增加。三、現(xiàn)在中年對(duì)未來老年人居住方式的選擇發(fā)生變化。據(jù)我國(guó)中部地區(qū)某城市的調(diào)查現(xiàn)在的中年人（4050歲）有572的人不希望與子女住在一起。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式，所以老年公寓的社會(huì)需求逐漸增長(zhǎng)。根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展水平，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的老年人占老年人總數(shù)的比例有所不同。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年人的比例占5左右；在我國(guó)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市比例可行性研究報(bào)告8預(yù)測(cè)在13，在西部地區(qū)大中城市進(jìn)住老年人的比例預(yù)測(cè)在1；而西部地級(jí)市以下小城市老年人進(jìn)住比例則在05以下。第四節(jié)XX區(qū)老年公寓建設(shè)市場(chǎng)分析一、XX市XX區(qū)老年人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況隨著XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及老年型社會(huì)的來臨。在XX市XX區(qū)已先后由投資者創(chuàng)辦了小規(guī)模的老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，經(jīng)過調(diào)查情況如下。1、XX市老年康復(fù)中心于2001年12月XX市紅十字醫(yī)院（XX市精神病醫(yī)院）開辦了XX市老年康復(fù)中心。醫(yī)院利用本院西南角單身宿舍改建，占地約3畝，綠化面積約450平方米，床位30個(gè)，配備有老年人健身器材及按摩器材，醫(yī)護(hù)人員及護(hù)理人員7人。對(duì)老年人的服務(wù)以護(hù)理為主，在沒得到老年人及家屬的同意下，一般不對(duì)重病進(jìn)行治療，僅對(duì)身體進(jìn)行常規(guī)檢查及一般病的簡(jiǎn)單治療?；痉?wù)屬老年公寓范疇。在運(yùn)行的一年半時(shí)間內(nèi)最多時(shí)老年人11人（約一個(gè)月的時(shí)間），最少僅兩人。于2003年6月因虧損而停辦。經(jīng)過調(diào)查，老年康復(fù)中心以醫(yī)務(wù)人員為主服務(wù)于老人，工作人員服務(wù)檔次及水平到位。承辦失敗的原因分析取費(fèi)平均在800元/月（不含醫(yī)藥費(fèi)）以上，超出了XX市XX區(qū)現(xiàn)有老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力?？尚行匝芯繄?bào)告9本康復(fù)中心處于精神病醫(yī)院內(nèi)，部分老年人認(rèn)為進(jìn)入康復(fù)中心可能會(huì)被誤認(rèn)為有精神病。老年人房間屬單身宿舍改建，沒有衛(wèi)生間，房間較陰暗、采陽及透風(fēng)差?？祻?fù)中心運(yùn)行機(jī)制不活成本高。康復(fù)中心屬國(guó)有事業(yè)單位，運(yùn)行成本高，工作人員除一人為臨時(shí)護(hù)理人員外其它為醫(yī)務(wù)工作人員，月工資在1400元以上。因上述原因，到康復(fù)中心觀看的老年人多，但決心住下的少。2、XX區(qū)XX鎮(zhèn)XX療養(yǎng)院本療養(yǎng)院創(chuàng)辦于2000年3月，至今仍在運(yùn)行中。屬個(gè)體私營(yíng)，占地約3畝，設(shè)有約20多個(gè)床位，原有綠地約300平方米（后部分改建為食品加工曬場(chǎng)），進(jìn)住老人最多為6人（全部為XX城區(qū)老年人），最少為1人。半自立老人收費(fèi)600元，全護(hù)理老人收費(fèi)在900元以上。經(jīng)過調(diào)查老年人房間內(nèi)設(shè)有衛(wèi)生間，但設(shè)備簡(jiǎn)單，老年人伙食調(diào)配的較好，還定時(shí)給老年人洗澡。興辦的不很景氣，原因分析如下。離城區(qū)較遠(yuǎn)離城區(qū)約10公里，家屬看望十分不方便。環(huán)境不十分理想環(huán)境一般，難以讓老年人感到舒服。居住設(shè)施較差床、衛(wèi)生間等均屬較低檔次。服務(wù)護(hù)理擋次低護(hù)理人員沒培訓(xùn)過，老年人對(duì)護(hù)理的滿意度較低。因XX沒有更好的收費(fèi)合理的老年公寓，必須送老人到老可行性研究報(bào)告10年公寓的家屬（不送沒有別的辦法），只好較遠(yuǎn)的將老人送于此處。能自力的老年人就難以接受此處的環(huán)境。3、其它老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)此外XXXX區(qū)在上巷街、象山路、東門等地由個(gè)體辦過托老院、養(yǎng)老院等，但均屬不規(guī)范、純營(yíng)利性、低檔次的老年公寓，基本無老年人進(jìn)住，已全部停辦。二、XX區(qū)老年公寓市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)1、入住老年公寓人數(shù)預(yù)測(cè)XX市XX區(qū)屬地級(jí)市所在地。XX市在經(jīng)濟(jì)上處于云南省16個(gè)地州第九位，因此屬云南省經(jīng)濟(jì)中偏下的地州，老年人進(jìn)住老年公寓的數(shù)量與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)。在西部地級(jí)市以下的小城市入住比例在05以下,而XX市XX區(qū)老年人入住率只能預(yù)測(cè)在02左右。按XX市城區(qū)老人數(shù)10128人，則入住人數(shù)預(yù)測(cè)在200人左右。2、入住老年公寓老人類型預(yù)測(cè)進(jìn)入老年公寓的老人需靠自己或家屬支付消費(fèi)費(fèi)用，對(duì)失去支付能力的“五保戶”老人需國(guó)家代支付費(fèi)用后才可能進(jìn)入。根據(jù)XX社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析及XX試辦經(jīng)驗(yàn)分析在XX近期以家庭收入處于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作難以照料的老年人，退休費(fèi)在1000元左右的退休公務(wù)員及效益較好單位的退休人員。退休費(fèi)在500元以上的健康老人也可進(jìn)住基本自理區(qū)。在近期以半自理及喪失自力能力的老人為主。若本公寓具有良好的居住環(huán)境，則全自理的老年人會(huì)大量進(jìn)入?？尚行匝芯繄?bào)告11第三章建設(shè)條件評(píng)價(jià)第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)條件評(píng)價(jià)一、XX市XX區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年型?？尚行匝芯繄?bào)告12XX市XX區(qū)2003年底，60歲以上的老年人已達(dá)到93968人，占全區(qū)總?cè)丝?458萬人的1111，并且按05的速度遞增,預(yù)計(jì)到2010年XX區(qū)60歲以上的老年人將達(dá)到9萬7千多人。在城區(qū)內(nèi)2003年底，60歲以上的老年人10128人，占城區(qū)人口的108,說明我區(qū)人口結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年化。XX區(qū)老年公寓建設(shè)的社會(huì)基礎(chǔ)條件已具備。二、XX市XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件已基本具備。XX市屬地級(jí)市，近年來在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面已有較大改觀。私有經(jīng)濟(jì)在教育、醫(yī)療、旅游等社會(huì)事業(yè)方面投資運(yùn)作，并且取得較好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。目前私有經(jīng)濟(jì)看重了老年公寓開發(fā)的前景，愿意在政府扶持下投資建設(shè)。另一方面群眾生活水平有了明顯的改善，雖然城市居民經(jīng)濟(jì)收入與發(fā)達(dá)的大中城市相比還相當(dāng)差，但已有相當(dāng)數(shù)量的家庭老人已有經(jīng)濟(jì)能力支付收費(fèi)不是很高的老年公寓的收費(fèi)。說明XX城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已基本具備對(duì)老年公寓的消費(fèi)要求。三、XX市XX區(qū)政府高度重視老年公寓建設(shè)。從中國(guó)國(guó)情分析，領(lǐng)導(dǎo)重視是事業(yè)成功的重要基礎(chǔ)條件。XX區(qū)老年公寓得到區(qū)委及區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的重視，多次指示加快XX區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目的前期工作，并且在前期費(fèi)上給予支持，表態(tài)在開發(fā)政策上給予優(yōu)惠。可行性研究報(bào)告13第二節(jié)場(chǎng)址建設(shè)條件評(píng)價(jià)按XX市XX區(qū)城市規(guī)劃布局，老年公寓場(chǎng)址選擇在XX區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側(cè)。交通北五環(huán)路從預(yù)選場(chǎng)址旁經(jīng)過，北五環(huán)路是XX市區(qū)道路開發(fā)規(guī)格最好的一條城市干道，有五個(gè)綠化帶、八車道（6個(gè)機(jī)動(dòng)車道及2個(gè)非機(jī)動(dòng)車道）、2個(gè)人行車道。交通通過能力較大，不僅環(huán)境優(yōu)而且交通也十分便利。環(huán)境預(yù)選場(chǎng)址周圍為行政開發(fā)區(qū)、文體開發(fā)區(qū)及居民住宅區(qū)，場(chǎng)址四周無工業(yè)加工企業(yè)，沒有嚴(yán)重的粉塵、有害氣體及其它擴(kuò)散性污染源。符合老年公寓不遠(yuǎn)離家庭和親友、空氣新鮮、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的條件。城市基礎(chǔ)設(shè)施條件場(chǎng)址屬XX城區(qū)自來水網(wǎng)及城市供電網(wǎng)的覆蓋區(qū)內(nèi)，供水供電條件統(tǒng)一由城市規(guī)劃解決。場(chǎng)址排水可歸入XX市區(qū)排水管網(wǎng)系統(tǒng)。公寓離XX市第一人民醫(yī)院距離約4公里，離最近的醫(yī)院僅15公里,方便老年人急病后的送治及搶救。工程地質(zhì)場(chǎng)址所在地地勢(shì)平坦開闊干燥，坡度小于1，地基土層為湖積、沖積洪積層，無不良工程地質(zhì)條件。氣候場(chǎng)址處年平均氣溫156，年均降雨量為9742MM，平均相對(duì)濕度75，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳適宜氣候區(qū)?？尚行匝芯繄?bào)告14通信及生活程控電話和移動(dòng)電話、寬帶信息網(wǎng)已覆蓋，通信條件優(yōu)越。場(chǎng)址處于XX市區(qū)，公寓職工居住可不由老年公寓解決，同時(shí)有利于職工個(gè)人照料家庭。綜上所述，預(yù)選場(chǎng)址位置合適、交通方便、建設(shè)基礎(chǔ)條件好、無環(huán)境污染，是理想的老年公寓建設(shè)場(chǎng)址。第四章建設(shè)方案第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)地點(diǎn)依照老年人的特點(diǎn)和需求，XX區(qū)老年公寓可行性研究報(bào)告15須不遠(yuǎn)離城區(qū)，有利于家庭及親友探望，因此XX區(qū)老年公寓建設(shè)地點(diǎn)選擇在XX城北五環(huán)路中段北側(cè)。此處空氣新鮮、交通方便、五環(huán)路綠化帶設(shè)置較好。二、建設(shè)規(guī)模能長(zhǎng)年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂。房屋建設(shè)5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62；附屬用房262平方米，占5；老年活動(dòng)休閑娛樂用房1901平方米，占33。場(chǎng)院及道路4900平方米。門球、羽毛球場(chǎng)1000平方米。綠化4428平方米（綠化率332）。老年公寓基本生活及娛樂器材設(shè)備購置及安裝。占地20畝，用地規(guī)劃如下。第二節(jié)XX區(qū)老年公寓的建設(shè)模式XX市XX區(qū)老年公寓是專供XX區(qū)老年人集中居住，符合老年人體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，不僅具備居住，而且具備餐飲、文化娛樂、生活護(hù)理服務(wù)體系，是綜合管理的保山市老年公寓用地規(guī)劃表單位平方米老年住宅附屬建筑娛樂綜合建筑道路及院場(chǎng)球場(chǎng)綠化圍墻及其它合計(jì)17652658149010428397133可行性研究報(bào)告16老年服務(wù)性機(jī)構(gòu)。一、按服務(wù)對(duì)象劃分根據(jù)國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑標(biāo)準(zhǔn)分為7類，XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)的模式對(duì)應(yīng)于16類，其中13類歸屬基本自理住宅區(qū)；45類歸屬半自理區(qū)；6類歸屬全護(hù)理區(qū)。而7類需具有注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)院才能完成，因此暫不考慮。二、按住宅形式劃分按住宅形式一般劃分為獨(dú)立式老年住宅、集合式老年住宅、護(hù)理型老年住宅。XX市XX區(qū)老年公寓按護(hù)理型集合式老年公寓建設(shè)。三、服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式劃分按服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式劃分為三類純社會(huì)福利養(yǎng)老院、經(jīng)營(yíng)營(yíng)利性老年公寓、社會(huì)服務(wù)性老年公寓。XX市XX區(qū)老年公寓屬國(guó)家、社會(huì)資助下個(gè)人投資建設(shè)的社會(huì)服務(wù)性公寓。其不同于社會(huì)福利院，也不是營(yíng)利性公寓，屬保本經(jīng)營(yíng)、業(yè)主投入可以回收的服務(wù)性公寓?？尚行匝芯繄?bào)告17第三節(jié)建筑設(shè)備方案按中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JGJ12299老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行居住及公用建筑的設(shè)計(jì)建設(shè)。一、總圖規(guī)劃布局見XX市XX區(qū)老年公寓平面布置圖。場(chǎng)址占地20畝，南北長(zhǎng)14035米,東西寬95米。北部為公寓居住區(qū)占地7535米95米715825平方米,約占總用地的54。由北向南布置公寓一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。南部為衛(wèi)生室、綜合樓（含餐飲大廳、小賣部、健身室、文化娛樂室、康體按摩室、辦公室等）、共用衛(wèi)生室、洗衣室、活動(dòng)亭等。占地6595米6175平方米，約占總用地的46。建筑系數(shù)668,綠化率332,建筑容積率427。二、房屋建筑方案老年居住房屋設(shè)計(jì)兩層（按規(guī)范需三層及三層以下），坐北向南，每一幢樓房與前面的房屋需留有18米的間隔，以保證有充足的采光、自然通風(fēng)和綠化面積，房屋內(nèi)外要無障礙設(shè)計(jì)，在一區(qū)（全護(hù)理）一層至二層需設(shè)坡道保證輪椅上下。80的居室為單人間，20的居室為雙人間。單人間每間不小于14平方米，雙人間每間不小于20平方米。居室內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間及封閉陽臺(tái)（不設(shè)伙房）。衛(wèi)生間不小于5平方米，陽臺(tái)凈深不小于15米。開啟窗口設(shè)防蚊蠅紗窗。墻面為中級(jí)粉刷，臥可行性研究報(bào)告18室地面設(shè)實(shí)木地板條，衛(wèi)生間設(shè)防滑地磚。三、設(shè)施配置方案老人的床鋪需精心設(shè)置，在二區(qū)及三區(qū)設(shè)木板床、攀枝花厚床墊；在一區(qū)設(shè)置特殊的床，需易換洗及注意老人臥床休息的舒適性。在居室內(nèi)需設(shè)內(nèi)部電話，在居室及衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼叫按鈕。居室中設(shè)貯藏柜、寫字桌椅、茶幾、軟椅、礦泉熱水器、電控床頭柜等家具，并且要求家具圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。配一定數(shù)量的輪椅，衛(wèi)生室需配置基本醫(yī)療器具、洗衣房需配置洗滌消毒設(shè)備、伙房需配置餐具冷藏設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備等。娛樂健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足療器、乒乓桌、羽毛球場(chǎng)、門球場(chǎng)等。第四節(jié)護(hù)理方案按服務(wù)對(duì)象老人的情況，XX市XX區(qū)老年公寓的護(hù)理方案確定為三個(gè)級(jí)別，基本健康老人的基本自理級(jí)、半自理級(jí)、全護(hù)理級(jí)。一、基本自理級(jí)能全自理、基本自理的健康老人的服務(wù)，內(nèi)容如下。老人自己進(jìn)餐廳用餐、在護(hù)理人員關(guān)護(hù)下自己洗澡。值班可行性研究報(bào)告19室24小時(shí)有人，可隨時(shí)呼叫。每天負(fù)責(zé)打掃老人房間衛(wèi)生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床單、枕巾。每天為老人做基本身體的檢查（血壓、體溫等），協(xié)助老人對(duì)小病、小痛的治療（費(fèi)用老年人自負(fù)）。協(xié)助老年人完成老年人自己難完成的雜事。組織老年人文體活動(dòng)，還可組織全健康的老人到區(qū)內(nèi)外旅游（費(fèi)用自負(fù)）。二、半自理級(jí)屬體力虛弱而智力健全或體力尚健全而智力衰退的老年人的服務(wù)，除自理級(jí)的服務(wù)內(nèi)容外增加內(nèi)容如下。值班室24小時(shí)有人外每隔1小時(shí)就有護(hù)理員視查老人住房。在護(hù)理人員關(guān)護(hù)下，自己起床穿衣。護(hù)理人員送餐進(jìn)宿舍，為老年人提供冷熱水到身邊。定期理發(fā)幫助洗頭、修剪指甲，半月或一月為老人洗一次澡，每天護(hù)助老人洗腳。攙扶或關(guān)護(hù)老人上廁所。攙扶或養(yǎng)護(hù)老人到室外散步。每天記錄老年人身體狀況數(shù)據(jù)，每天均需記錄老年人血壓、及大小便情況，從醫(yī)療及飲食上調(diào)理老人的進(jìn)食及大小便。隨時(shí)主動(dòng)向老人詢問及提供幫助。三、全護(hù)理級(jí)休力和智力均衰退，基本臥床護(hù)理的人員。除半自理級(jí)的服務(wù)內(nèi)容外增加內(nèi)容如下。喂水、喂飯、喂藥。隨時(shí)更換尿墊及倒大便、清洗，定期為老人翻身。冬、春、秋季每周換洗兩次內(nèi)衣，夏季隨時(shí)換洗。隔天為老人擦浴一次。幫助老人洗臉、漱口、洗腳、穿衣、脫衣。隨時(shí)觀察老人健康，必要時(shí)實(shí)施搶救。天氣暖和的情況下，在可行性研究報(bào)告20輪椅的幫助下每天到室外散步一次。除上述的基本護(hù)理外，尤其對(duì)老人的進(jìn)食及大小便要因人而易做精細(xì)的調(diào)整。第五章環(huán)境保護(hù)及安全第一節(jié)環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目建設(shè)屬污染較小的投資項(xiàng)目，主要污染物為生活廢水和生活垃圾，環(huán)保主要采取以下措施。一、項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀可行性研究報(bào)告21場(chǎng)址處于城區(qū)北片新開發(fā)區(qū)內(nèi)，在場(chǎng)址南為北五環(huán)路，道路綠化較好，本片為行政開發(fā)區(qū)和住宅開發(fā)區(qū)，沒有產(chǎn)生污染的工業(yè)企業(yè)，符合老年公寓需安靜而又沒遠(yuǎn)離城市、交通方便的環(huán)境條件。場(chǎng)址處于城區(qū)污水管網(wǎng)覆蓋區(qū)，污水排放后可納入城市污水處理系統(tǒng)，污水排放較方便。二、建設(shè)期環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目在施工中會(huì)產(chǎn)生噪聲及粉塵污染。施工單位應(yīng)作好施工方案設(shè)計(jì)，做到文明施工、科學(xué)組織施工，將噪聲、粉塵控制在最小程度，力爭(zhēng)做到不破壞城市環(huán)境。三、運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)公寓的三廢主要有生活廢水、生活垃圾，糞便，而廢氣僅只有食堂伙房排出。不會(huì)產(chǎn)生較大噪聲。公寓本身即需要環(huán)境優(yōu)美，因此保護(hù)環(huán)境尤其重要。1、廢水公寓的排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，正常的生活廢水按用水量的95排放，則年廢水排放量111萬立方米,可經(jīng)過公寓內(nèi)污水管網(wǎng)收集后匯入城市污水管。公寓糞便需經(jīng)過化糞池后再排入城市污水管。2、廢碴公寓達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)模后長(zhǎng)住老人158人,工作人員95人,每天進(jìn)入活動(dòng)人員60人,總?cè)藬?shù)在313人,每人每天產(chǎn)生生活垃圾05公斤計(jì),則每天產(chǎn)生垃圾量1565公斤,年則產(chǎn)生5712噸。生活鍋爐年耗煤152噸，按30的產(chǎn)煤灰量計(jì)，則年產(chǎn)生455噸廢碴。合計(jì)公寓年產(chǎn)生廢碴約103噸。生活垃圾應(yīng)可行性研究報(bào)告22當(dāng)天運(yùn)至城市垃圾收集點(diǎn)，不在公寓過夜。3、廢氣公寓廚房需配置抽油煙機(jī)，02噸的生活鍋爐應(yīng)選用含硫小的燃煤,將廢氣排放的影響降到最低。4、噪聲公寓活動(dòng)中心因娛樂會(huì)產(chǎn)生一定的噪聲,而在住宅區(qū)內(nèi)則需要環(huán)境幽靜,噪聲級(jí)不應(yīng)大于45DB。因此部分娛樂室應(yīng)采取隔聲設(shè)計(jì)，在中午及夜晚9點(diǎn)以后不再開放聲響娛樂室。同時(shí)住宅區(qū)和產(chǎn)生噪聲的活動(dòng)室應(yīng)盡可能的保持距離在50米以上。5、綠化綠化是公寓建設(shè)的重要項(xiàng)目，本項(xiàng)目規(guī)劃綠化面積在332,在設(shè)計(jì)中應(yīng)進(jìn)一步做好環(huán)境設(shè)計(jì),確保公寓建成一所生態(tài)環(huán)境幽靜的花園式公寓。項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，在設(shè)計(jì)、施工中認(rèn)真落實(shí)批準(zhǔn)的環(huán)境影響登記表的要求及各項(xiàng)環(huán)保措施。加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理。公寓制定完整的制度，專人負(fù)責(zé)，值班人員監(jiān)督檢查環(huán)境衛(wèi)生。每星期公布，月末，年終作為工作人員、管理人員考核，獎(jiǎng)懲的重要依據(jù)。四、環(huán)保投資項(xiàng)目環(huán)保投資5312萬元,占工程費(fèi)用74681的71。環(huán)保設(shè)施投資單位萬元綠化排水公用廁所消毒設(shè)備器具合計(jì)408924025312可行性研究報(bào)告23第二節(jié)安全一、安全老年人抗御各類事故能力低，因此安全問題十分重要。首先從安全防范設(shè)施上加強(qiáng)，并且制定各類安全防范的規(guī)章制度，以減低安全風(fēng)險(xiǎn)。在老人住房的衛(wèi)生間、浴室、走廊、進(jìn)出門道均有扶手及無障礙設(shè)施，家具設(shè)計(jì)需圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。院內(nèi)的道路和活動(dòng)場(chǎng)地需平整、防滑安全。為防止老人摔倒、墜床，使用床欄或約束設(shè)施。二、消防老年公寓一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)對(duì)能力十分低。公寓需嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1687，建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14090等消防技術(shù)規(guī)范要求配置消防設(shè)備。護(hù)理人員需強(qiáng)化消防意識(shí)，建立消防安全制度。在半自理護(hù)理區(qū)及全護(hù)理區(qū)嚴(yán)格控制“火源”，老人用火需有護(hù)理人員在場(chǎng)監(jiān)視。制定本公寓的消防預(yù)警方案，一旦發(fā)生火災(zāi)，要能及時(shí)疏散老人至安全的地方。三、避雷按照建筑防雷規(guī)范GB5007594要求，建筑物設(shè)避雷網(wǎng)、防雷接地、保護(hù)接地等。綜合樓還配相應(yīng)設(shè)備，防感應(yīng)雷。四、抗震房屋按8度進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。平時(shí)就做好地震知識(shí)宣傳，當(dāng)可行性研究報(bào)告24遇到地震情況時(shí)，教育老人不要忙亂而錯(cuò)誤應(yīng)對(duì)，應(yīng)按情況在護(hù)理人員安排下應(yīng)對(duì)。積極與消防、防震、防雷、公安部門聯(lián)系，得到有關(guān)部門的指導(dǎo)及支持公寓的安全工作，將意外事故的發(fā)生降到零。第六章組織管理及實(shí)施進(jìn)度第一節(jié)組織管理老年公寓的管理是項(xiàng)目實(shí)施成功的重要保障。國(guó)家至今還沒出臺(tái)關(guān)于老年公寓的管理規(guī)程。據(jù)區(qū)內(nèi)外老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，XX市XX區(qū)老年公寓在管理上需做到如下幾方面。一、老人入住前需老人本人或老人家屬與公寓業(yè)主簽訂合同，明確雙方的責(zé)任及注意事項(xiàng)。二、明確制定崗位職責(zé)。對(duì)主要崗位明確職則，制定具體可行性研究報(bào)告25操作流程及監(jiān)督檢查機(jī)制。嚴(yán)格按規(guī)程有序的運(yùn)行。三、加強(qiáng)檔案工作。對(duì)每位老人的健康及護(hù)理需建立檔案管理，天天有記錄、事事有交待、有監(jiān)督。四、突出和諧及人性化管理。管理層領(lǐng)導(dǎo)愛護(hù)職工，職工具有為福利事業(yè)做貢獻(xiàn)的思想，老人在公寓內(nèi)受到充分的關(guān)愛，家屬積極支持配合，建立和諧的人性化管理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人在方便、愉快、健康地文明環(huán)境中生活。五、做好職工隊(duì)伍的建設(shè)。執(zhí)行培訓(xùn)上崗的制度，所招收的員工需對(duì)養(yǎng)老事業(yè)有愛心的人，上崗前需對(duì)公寓規(guī)章制度、崗位職則、工作流程進(jìn)行培訓(xùn)，獲得合格證后方能上崗實(shí)習(xí)一至三個(gè)月，才能分配至正式崗位上。對(duì)具有醫(yī)務(wù)知識(shí)的衛(wèi)校畢業(yè)生可優(yōu)先錄用。培養(yǎng)出一只“具有養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)心、態(tài)度和藹、服務(wù)技能精的職工隊(duì)伍。”第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本老年公寓員工95人，其中護(hù)理人員70人，服務(wù)人員18人、管理及醫(yī)生7人?？尚行匝芯繄?bào)告26機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)見上圖。人員編制管理醫(yī)務(wù)人員7人公寓經(jīng)理1人，經(jīng)理辦公室4（含會(huì)計(jì)）人，醫(yī)生2人。服務(wù)人員18人餐飲部12人，洗衣部2人，娛樂部3人，保衛(wèi)1人。護(hù)理人員70人一區(qū)46人,老人人數(shù)與護(hù)理人員比例11二區(qū)16人，老人人數(shù)與護(hù)理人員比例351三區(qū)8人,老人與護(hù)理人員比例71。工作人員按8小時(shí)工作,服務(wù)人員及護(hù)理人員每月工資500元,管理人員及醫(yī)務(wù)人員工資每月600元。管理人員工資偏低，應(yīng)以社會(huì)福利貢獻(xiàn)及聘請(qǐng)義務(wù)人員來彌補(bǔ)。第三節(jié)實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目需建設(shè)老年住宅六幢及配套的活動(dòng)中心。項(xiàng)目采取一次規(guī)劃，分三步實(shí)施，第一期完成兩幢，第二期完成兩幢，第三公寓經(jīng)理一住宅區(qū)二住宅區(qū)三住宅區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療室餐飲部洗衣部文體部經(jīng)理辦公室可行性研究報(bào)告27期完成兩幢。第一期完成總固定資產(chǎn)投資的45，第二期完成總固定資產(chǎn)投資的34，第三期完成總固定資產(chǎn)投資的21。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。工程實(shí)施進(jìn)度見下頁項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫線圖?？尚行匝芯繄?bào)告2812月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月列項(xiàng)前期工作場(chǎng)地平整老年公寓住宅綜合樓伙房洗衣房公用衛(wèi)生間衛(wèi)生室活動(dòng)亭門衛(wèi)場(chǎng)院及道路門球場(chǎng)及羽毛球場(chǎng)外圍墻內(nèi)外區(qū)隔離大門、門墩綠化供排水及消防、防雷供電電訊設(shè)備購置及安裝項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫線圖20年20年20年項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29第七章投資估算及資金籌措第一節(jié)估算依據(jù)本項(xiàng)目土建工程量根據(jù)老年公寓建設(shè)技術(shù)方案需要的工程量計(jì)算,單位價(jià)值據(jù)XX建筑工程目前同類建筑的造價(jià)綜合平衡后確定。設(shè)備購置據(jù)老年公寓建設(shè)技術(shù)方案確定的項(xiàng)目及XX消費(fèi)市場(chǎng)的價(jià)格確定，需安裝的主體設(shè)備的安裝費(fèi)用按設(shè)備費(fèi)用的20確定。第二節(jié)工程費(fèi)用工程費(fèi)用為74681萬元,是該項(xiàng)目建設(shè)投資的7360。其中土建工程費(fèi)用55051萬元,設(shè)備購置費(fèi)用19136萬元，安裝費(fèi)用494萬元。見附一XX市XX區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表。一、土建工程費(fèi)用土建工程費(fèi)用55051萬元,占建設(shè)投資的5425。由如下16項(xiàng)組成。1、場(chǎng)地平整費(fèi)20畝場(chǎng)地,平均需回填土方12米,全場(chǎng)址需回填土方16000立方米,每立方米單價(jià)為15元,需場(chǎng)地平整可行性研究報(bào)告30費(fèi)用24萬元。2、老年公寓住宅二層磚混結(jié)構(gòu)住宅6幢，每幢588平方米，共計(jì)3528平方米，每平方米造價(jià)800元，需投資28224萬元。3、綜合樓框架結(jié)構(gòu)四層，建筑面積為1760平方米，每平方米造價(jià)平均為850元，則需投資14960萬元。4、廚房一層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積60平方米，每平方米造價(jià)750元，需投資45萬元。5、洗衣房為一層輕型鋼屋架結(jié)構(gòu)，每平方米造價(jià)350元，需投資175萬元。6、公用衛(wèi)生間磚混結(jié)構(gòu)。建筑面積40平方米,單位造價(jià)1000元,需投資4萬元。7、衛(wèi)生室磚混結(jié)構(gòu)一層,建筑面積100平方米,單位造價(jià)650元,需投資65萬元。8、活動(dòng)亭木結(jié)構(gòu)。建筑面積141平方米,單位造價(jià)300元,需投資423萬元。9、門衛(wèi)房磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積12平方米，單位造價(jià)600元,需投資072萬元。10、場(chǎng)院及道路砼場(chǎng)院及道路面積4900平方米，為C20砼面層及彈石墊層，每平方米造價(jià)為60元，則需投資294萬元。11、門球場(chǎng)及羽毛球場(chǎng)門球場(chǎng)為細(xì)砂面層，羽毛球場(chǎng)為C20砼面層，建設(shè)1000平方米，每平方米造價(jià)為60元，需投可行性研究報(bào)告31資6萬元。12、外圍墻單面粉刷磚墻毛石基礎(chǔ)，埋深1米，36墻，高23米，每米造價(jià)220元，圍墻總長(zhǎng)465米，需投資1023萬元。13、內(nèi)外區(qū)隔離墻下部24磚墻,上部鐵件,并且用藤本植物攀避的半開放式圍墻，隔墻長(zhǎng)95米，每米造價(jià)300元，需投資285萬元。14、大門及門墩造價(jià)3萬元。15、排水溝為毛石排水溝，在入口需設(shè)“隔攔柵”，隔擋排水雜物，排水溝總長(zhǎng)755米，每米造價(jià)50元，需投資378萬元。16、綠化綠化面積4428平方米，每平方米40元，需投資1771萬元。二、設(shè)備購置及安裝費(fèi)用本項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)19136萬元,安裝費(fèi)用494萬元，合計(jì)1963萬元。組成如下1、供排水及消防、防雷投資1436萬元。供水主管150米，支管475米，材料購置及安裝費(fèi)用336萬元；消防消火栓4套投資086萬元；污水管535米，投資514萬元；滅火器材4萬元，防雷設(shè)施1萬元。2、供電及電訊投資730萬元。包括開關(guān)柜2臺(tái)、電纜380米，路燈25盞，閉路電視電話的接入。3、公寓設(shè)施投資12750萬元。組成如下?？尚行匝芯繄?bào)告32公寓單人間內(nèi)設(shè)施118間投資9829萬元，組成見下表。公寓雙人間內(nèi)設(shè)施20間雙人間投資2302萬元,見雙人間設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表。公寓值班室內(nèi)設(shè)施6間值班室及進(jìn)入一區(qū)全護(hù)理老人房間內(nèi)的設(shè)施投資619萬元,見值班室及一級(jí)護(hù)理設(shè)備設(shè)施投資明細(xì)表。單人間設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)（元）數(shù)量金額（萬元）備注1鎖把50180592礦泉水熱水器個(gè)1018184換氣扇臺(tái)1018185彩電臺(tái)801894環(huán)保型6浴盆個(gè)120181416含龍頭及噴頭7座式馬桶個(gè)8018948花崗石洗臉臺(tái)套7018826含臉盆及龍頭、吹風(fēng)9防霧鏡子面10181810住房鏡子面80180941軟床張15018170木板攀枝花厚床墊12電控柜個(gè)150181713木制衣柜個(gè)2018236實(shí)木制品14電視機(jī)臺(tái)及寫字臺(tái)張2018236實(shí)木制品15茶幾張501805916軟椅把1023623617寫字椅把801809418窗簾全套80189419床上用品全套10181298真絲棉被、純毛毯20各類燈具盞304721429829每間083萬元可行性研究報(bào)告33雙人間設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)（元）數(shù)量金額（萬元）備注1鎖把50200102礦泉水熱水器個(gè)10200204換氣扇臺(tái)10200205彩電臺(tái)102020環(huán)保型6浴盆個(gè)12020240含龍頭及噴頭7座式馬桶個(gè)80201608花崗石洗臉臺(tái)套7020140含臉盆、龍頭及吹風(fēng)9防霧鏡子面102002010住房鏡子面80200161軟床張1504060木板攀枝花床墊12電控柜個(gè)1504006013木制衣柜個(gè)2040080實(shí)木制品14電視機(jī)臺(tái)及寫字臺(tái)張2020040實(shí)木制品15茶幾張502001016軟椅把104004017寫字椅把802001618窗簾全套802016019床上用品全套104040真絲棉被、純毛毯20各類燈具盞30100302302每間151萬元值班室及一級(jí)護(hù)理設(shè)備設(shè)置投資明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)（元）數(shù)量金額（萬元）備注1鎖把506032礦泉水熱水器個(gè)855彩電臺(tái)1060601床張535175含進(jìn)一區(qū)護(hù)理人員2電控柜個(gè)1003含進(jìn)一區(qū)護(hù)理人員14電視機(jī)臺(tái)及寫字臺(tái)張26127寫字椅把80120018窗簾全套26129床上用品全套8035280含進(jìn)一區(qū)護(hù)理人員20各類燈具盞301含進(jìn)一區(qū)護(hù)理人員69可行性研究報(bào)告344、公寓及活動(dòng)中心附屬設(shè)施。投資4714萬元。附屬設(shè)備設(shè)施投資估算表序號(hào)設(shè)備名稱單位單價(jià)元數(shù)量金額萬元1廚房設(shè)施16401餐桌套503015012冰柜臺(tái)20102013消毒餐具柜臺(tái)10202014鍋盆、碗筷、貸架、灶具、吸油煙機(jī)25015天燃?xì)忾_戶2016鍋爐（02T臺(tái)280128017太陽能套12067202休閑娛樂設(shè)施53621休閑四人桌椅套30300902音響設(shè)施套80108023休閑器具套1203003624老年自動(dòng)按摩器具套150609025老年健身器材套20122403洗衣房設(shè)施65031高溫蒸氣消毒鍋臺(tái)250125032洗滌脫水機(jī)臺(tái)3001303熨板、熨頭設(shè)施104老年護(hù)理設(shè)施4841緊急呼叫系統(tǒng)套20612042輪椅輛80463685衛(wèi)生設(shè)施70衛(wèi)生室醫(yī)療器具及藥品60公寓內(nèi)衛(wèi)生器具106車輛輛5001507辦公設(shè)施204714合計(jì)可行性研究報(bào)告35土地費(fèi)用及其它費(fèi)用一、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地按XX區(qū)公益性用地成本地價(jià)計(jì)，用地20畝，每畝地價(jià)8萬元。需土地費(fèi)用160萬元。占建設(shè)投資的1577。二、其它費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括工程項(xiàng)目前期費(fèi)用（可行性研究、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等）、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及和施工圖概、預(yù)算編制費(fèi)用、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、按工程費(fèi)用的6計(jì)取，為4481萬元；2、建設(shè)單位管理費(fèi)用包括建設(shè)期建設(shè)單位參于建設(shè)管理人員工資福利費(fèi)、合同公正契約公證費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。按工程費(fèi)用的1計(jì)，需747萬元。3、質(zhì)量監(jiān)測(cè)、監(jiān)理費(fèi)建設(shè)單位委托工程質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理的費(fèi)用。按工程費(fèi)用的2計(jì)，需1494萬元。上述3項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)6721萬元,占建設(shè)投資的662。三、預(yù)備費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)用提取工程費(fèi)用、其它費(fèi)用之和的5，為407萬元,用于目前計(jì)劃外需建設(shè)工程的費(fèi)用。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定暫不提取。預(yù)備費(fèi)用占建設(shè)投資的401。四、建設(shè)期利息該項(xiàng)目不向商業(yè)銀行貸款,不發(fā)生貸款利息。上述工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用四項(xiàng)之和可行性研究報(bào)告36為建設(shè)投資101473萬元。第三節(jié)流動(dòng)資金估算老年公寓在運(yùn)行中流動(dòng)資金需要的較少。約按年經(jīng)營(yíng)收入的10估算為15萬元，在投入試運(yùn)行的第一年5萬元，第二年再增加5萬元，正常運(yùn)行現(xiàn)增加5萬元。第四節(jié)總投資固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用土地費(fèi)用其它費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用746811160006721340701101473萬元建設(shè)投資固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息8783700101473萬元總投資建設(shè)投資流動(dòng)資金10147315102973萬元第五節(jié)資金籌措老年公寓為社會(huì)公益性質(zhì)項(xiàng)目，不以營(yíng)利為目的，因此不可行性研究報(bào)告37可能向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，年需總投資需業(yè)主投資外，更多的需由各級(jí)政府及社會(huì)的無償投資。計(jì)劃總投資102973萬元中,業(yè)主籌32973萬元,自有資金比例在32。申請(qǐng)國(guó)家各級(jí)政府補(bǔ)助600萬元，社會(huì)捐贈(zèng)籌措100萬元。項(xiàng)目建設(shè)第一年需投資460萬元，其中業(yè)主投140萬元，國(guó)家補(bǔ)助300萬元，社會(huì)捐贈(zèng)20萬元。項(xiàng)目建設(shè)第有求于年需投資345萬元，其中業(yè)主投115萬元，國(guó)家補(bǔ)助200萬元，社會(huì)捐贈(zèng)30萬元。項(xiàng)目建設(shè)第三年需投資21973萬元，其中業(yè)主投6973萬元，國(guó)家補(bǔ)助100萬元，社會(huì)捐贈(zèng)50萬元?？尚行匝芯繄?bào)告38第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié)運(yùn)行費(fèi)用一、年總成本費(fèi)用年總成本費(fèi)用計(jì)算是依據(jù)XX當(dāng)前物價(jià)水平及企業(yè)人員工資水平的基礎(chǔ)上調(diào)整后確定。1、老年人伙食費(fèi)用公寓內(nèi)老年人伙食費(fèi)用公寓滿員有老人158人，每人每天伙食費(fèi)用按6元計(jì)，則年需3460萬元。老年中心伙食費(fèi)用按每天平均60人到中心娛樂活動(dòng)，每人每天伙食費(fèi)用8元計(jì)，則年需1752萬元。上述兩項(xiàng)年需伙食物資采購費(fèi)用5212萬元。2、水電燃料費(fèi)用水費(fèi)公寓日耗水約322噸，每噸水費(fèi)為15元,則年需水費(fèi)176萬元。公寓年耗水估算項(xiàng)目人數(shù)（人）單位耗水（升）日耗水（升）年耗水（噸）住公寓老人158150237086505中心活動(dòng)老人60251505475公寓服務(wù)人員9550475017375其它用水20803合計(jì)32150173475可行性研究報(bào)告39電費(fèi)公寓日耗電236度，每度電費(fèi)03元,則年電費(fèi)258萬元。天然氣費(fèi)及燃煤費(fèi)日耗天然氣10立方米，年耗天然氣3650立方米，每方天然氣12元,年需天然氣費(fèi)用044萬元鍋爐日耗煤416公斤,年耗煤152噸,每噸煤價(jià)為120元,則年燃煤費(fèi)用為182萬元。合計(jì)年水電煤料費(fèi)用為66萬元。3、工資福利護(hù)理人員工資福利費(fèi)70名護(hù)理人員，每人每月工資按500元計(jì)，年需費(fèi)用42萬元。服務(wù)人員工資福利費(fèi)餐飲部、洗衣部、醫(yī)務(wù)室、娛樂部服務(wù)人員18人，每人每月工資按500元計(jì)，年需108萬元。管理技術(shù)人員工資福利費(fèi)餐飲部主廚、醫(yī)務(wù)室醫(yī)生、會(huì)計(jì)出納、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需504萬元。上述三項(xiàng)需工資福利費(fèi)用5784萬元。4、其它材料費(fèi)用洗滌等衛(wèi)生材料費(fèi)用年438萬元。4、管理費(fèi)用按管理人員工資福利費(fèi)用的50計(jì)，年需公寓年耗電估算項(xiàng)目人數(shù)（人）單位耗電（度）日耗電（度）年耗電（萬度）住公寓老心活動(dòng)老人6002120438公寓服務(wù)人員95021906935其它用電126459合計(jì)2368614可行性研究報(bào)告40252萬元。5、折舊攤銷及修理費(fèi)用本項(xiàng)目屬公益性項(xiàng)目，建設(shè)需靠國(guó)家及社會(huì)捐助資金無償投入，因此在總成本中不提折舊及攤銷費(fèi)，僅提修理費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)。年約提固定資產(chǎn)投資中工程費(fèi)用的10，年提8萬元。上述各項(xiàng)合計(jì)組成總成本費(fèi)用，試運(yùn)行第一年總成本費(fèi)用為3815萬元,第二年總成本費(fèi)用為8111萬元。達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)模后總成本費(fèi)用為13146萬元。其中固定成本1556萬元,可變成本11590萬元。經(jīng)營(yíng)成本即等于總成本為13146萬元。二、總成本構(gòu)成分析老年公寓達(dá)預(yù)期運(yùn)行能力后，年總成本需13146萬元。在總成本費(fèi)用中老年人伙食年開支5212萬元,比例最高達(dá)3965老年人護(hù)理費(fèi)用護(hù)理人員工資42萬元,占3195服務(wù)費(fèi)用服務(wù)人員工資及其它材料費(fèi)1518萬元,占1155管理費(fèi)用管理人員工資及管理費(fèi)756萬元,占575動(dòng)力燃料年消耗66萬元,占502房屋修理費(fèi)用8萬元,占609。第二節(jié)年運(yùn)行收入全護(hù)理的老人收費(fèi)900元/月，半護(hù)理的老人收費(fèi)600元/月，項(xiàng)目達(dá)設(shè)計(jì)能力總成本構(gòu)成分析表單位萬元伙食費(fèi)用動(dòng)力燃料費(fèi)護(hù)理費(fèi)用服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用修理費(fèi)合計(jì)52126604200151875680013146396550231951155575609可行性研究報(bào)告41老人能全自立的收費(fèi)400元/月。達(dá)預(yù)計(jì)規(guī)模后全護(hù)理老人46人，年收費(fèi)4968萬元半護(hù)理老人56人,年收費(fèi)4032萬元自立老人56人,年收費(fèi)2688萬元。另外老年活動(dòng)中心，每天平均接待60人，每人每天娛樂活動(dòng)及伙食收費(fèi)20元，年收費(fèi)4380萬元。四項(xiàng)合計(jì)收費(fèi)16068萬元。第三節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)1、基準(zhǔn)收益率指標(biāo)值項(xiàng)目屬公益性項(xiàng)目，投入資金有國(guó)家社會(huì)的無償資金及業(yè)主投入的自有資金，國(guó)家及社會(huì)投入部分只需獲得社會(huì)效益不需得到回報(bào)。而業(yè)主投入部分則應(yīng)獲得必要的收益，因此本項(xiàng)目?jī)H評(píng)價(jià)自有資金內(nèi)部收益率。目前銀行存款最高利息（5年定期存款）為年息37,自有資金基準(zhǔn)收益率卻定為4,略高于銀行存款利息,保證業(yè)主投入資金獲得高于銀行存款的收益。2、稅收指標(biāo)老年公寓屬社會(huì)公益性項(xiàng)目，應(yīng)免除營(yíng)業(yè)稅、附加費(fèi)、所得稅等各種稅費(fèi)，以保證老年公寓能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3、計(jì)算期項(xiàng)目建設(shè)期1年,建設(shè)試運(yùn)行期2年,運(yùn)行期15年,共計(jì)項(xiàng)目期18年。二、自有資金投入的回收可行性研究報(bào)告421、自有資金投入年收益在附表四XX市老年公寓建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表計(jì)算中，其一總成本不含折舊及攤銷費(fèi)，其二不繳各種稅及費(fèi)，在上述兩條件的支持下老年公寓年盈余有2922萬元。說明項(xiàng)目可正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并且保證自有資金的投入可逐年回收。2、自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)附表五XX市XX區(qū)老年公寓現(xiàn)金流量表自有資金計(jì)算。所得自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率52,大于確定的基準(zhǔn)自有資金收益率4,說明項(xiàng)目自有資金投入收益比銀行存款利息好。3、自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值當(dāng)折現(xiàn)率為4時(shí),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV3143萬元,說明項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)行期18年內(nèi)獲得4基準(zhǔn)收益外,尚可獲得3143萬元的經(jīng)濟(jì)收益，說明自有資金投入可得到回收。4、靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目自有資金靜態(tài)投資回收期為136年,雖然時(shí)間較長(zhǎng)但投入公益事業(yè)可對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)。第四節(jié)不確定性分析一、盈虧平衡分析以達(dá)預(yù)定規(guī)模年計(jì)算達(dá)生產(chǎn)能力盈虧平衡點(diǎn)。BEP年固定成本/年銷售收入年可變成本可行性研究報(bào)告431556/160681159035由圖及計(jì)算可知項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定運(yùn)行能力的35時(shí)項(xiàng)目不虧不盈。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)低，說明項(xiàng)目在運(yùn)行能力方面抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高。三、敏感性分析從附表六XX市老年公寓建設(shè)項(xiàng)目敏感性分析數(shù)據(jù)匯總表及敏感性分析圖可知收入及經(jīng)營(yíng)成本兩因素單項(xiàng)變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)的影響敏感。而運(yùn)行能力減少及投資增加對(duì)項(xiàng)目的效益影響較不敏感。并且收入及經(jīng)營(yíng)成本的影響能力相近,結(jié)合盈虧平衡點(diǎn)考慮,項(xiàng)目只要保證投入資金不折舊回收,項(xiàng)目的投入風(fēng)險(xiǎn)較少?？尚行匝芯繄?bào)告44第九章結(jié)論及建議第一節(jié)結(jié)論我區(qū)社會(huì)人口結(jié)構(gòu)已老齡化，老齡問題已是我區(qū)建設(shè)和諧社會(huì)的重大社會(huì)問題之一，建設(shè)老年公寓又是重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作的具體事項(xiàng)。XX市老年公寓在XX區(qū)民政局領(lǐng)導(dǎo)下，在國(guó)家各級(jí)資金引導(dǎo)下利用社會(huì)資金及私營(yíng)經(jīng)濟(jì)資金籌建的可行性研究報(bào)告45以社會(huì)福利為主的投資項(xiàng)目，其具有公益性及成本經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的性質(zhì)。其建設(shè)檔次符合XX市XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平及老年人的生活特點(diǎn)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能使本區(qū)中低收入老人家庭接受。建設(shè)及技術(shù)方案充分為老年人提供了和藹、溫情、舒服、適用的服務(wù)，可操作性強(qiáng)。在政府及社會(huì)資金的支持下，業(yè)主投入資金的收益比銀行存款利息好。項(xiàng)目的實(shí)施充分的體現(xiàn)了社會(huì)的進(jìn)步，可帶來社會(huì)和諧穩(wěn)定。第二