湖南xxx旅游假日大酒店項目可行性分析報告.doc

湖南XXX旅游假日大酒店項目可行性分析報告湖南XXX科技發(fā)展有限公司2011年8月目錄第一章總論3一、項目背景3二、項目概況5第二章需求分析與建設規(guī)模8一、市場需求分析8二、建設規(guī)模10第三章建筑方案選擇10一、項目總體規(guī)劃方案10二、結構方案12三、給排水設計方案13四、電氣設計14五、空調通風設計14第四章環(huán)境影響評價16一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀16二、項目建設與運營對環(huán)境的影響16三、環(huán)境保護措施17四、環(huán)境綠化18五、環(huán)境保護設施與投資18六、環(huán)境影響評價18第五章勞動安全、衛(wèi)生、消防18一、勞動安全18二、衛(wèi)生防護19第六章項目實施進度20一、建設工期20二、項目實施進度安排20一、投資估算20二、投資構成21第七章財務及社會評價21一、財務評價21二、社會評價21附件第一章總論一、項目背景1、項目名稱湖南XXX旅游假日大酒店（四星級標準）2、建設地址3、承辦企業(yè)湖南XXX科技發(fā)展有限公司4、企業(yè)性質民營企業(yè)5、企業(yè)地址6、企業(yè)法定代表人7、項目基本數(shù)據(jù)本項目總建筑面積擬定為12000平方米，設客房（標間）160間，日接待游客能力300400人次。酒店客房（按標間計）160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間等高檔客房，還配備商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置，具備客房服務、餐飲、會務、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設計為3008、項目單位概況湖南XXX科技發(fā)展有限公司（以下簡稱XXX公司）成立于2008年，是一家集生物樹種，泥蒿及山銀花藥用經(jīng)濟植物的良種選育、豐產(chǎn)栽培、推廣示范、提煉深加工、銷售為一體的農(nóng)業(yè)高新技術公司。公司注冊資本3000萬元，擁有良好的政府信譽、銀行信譽和綜合實力。8、可行性研究報告編制的依據(jù)長沙市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，“積極發(fā)展服務業(yè)，努力實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。堅持資源開發(fā)利用與保護并重，加快旅游景區(qū)的新型升級和開發(fā)，把旅游業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)加以培育。推進文化與旅游的結合，全面提升產(chǎn)業(yè)素質和文化內(nèi)涵，抓好精品開發(fā)與促銷?！?、長沙市XX區(qū)旅游發(fā)展總規(guī)劃、長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃、長沙市XX區(qū)東北片區(qū)詳細規(guī)劃、長沙市XX區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究、中共XX區(qū)委XX區(qū)人民政府貫徹中共湖南省委、湖南省人民政府關于進一步加快湖南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見的實施意見9、項目提出的理由與過程XXXX是典型的農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。XXX作為國家AAA級旅游景區(qū)，景區(qū)的配套功能還不完善。進入“十二五”后，XX區(qū)區(qū)委、政府和XX鎮(zhèn)黨委、政府確定開發(fā)XX城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，一方面滿足城市擴展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的需求，另一方面隨著XXX文化產(chǎn)業(yè)和旅游支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須強化服務配套設施，旅游住宿、餐飲、購物、文化休閑度假是旅游業(yè)不可或缺的重要服務項目。本項目的建成，將能有效地改善XXX旅游景區(qū)在旅游接待設施水平方面的不足，進一步提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)的旅游接待、商務接待水平，有利于提升XX鎮(zhèn)形象。項目的成功開發(fā)，尤其是四星級酒店的建設，將填補XXX國家AAA級旅游景區(qū)作為一個知名旅游目的地而沒有高檔次酒店的空白，有利于XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展模式從低質量的“農(nóng)家樂型”向高質量的“觀光休閑度假型”轉變。并且大大提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待能力。本項目的建成，將為XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待水平發(fā)展起到一個里程碑作用，結束了XXX國家AAA級旅游景區(qū)以及整個XX鎮(zhèn)沒有四星級酒店的歷史，開創(chuàng)了XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待的新起點，它的建筑理念、規(guī)劃設計以至建筑品質、建成后所引進的先進的酒店管理模式和管理方法等，都將對現(xiàn)在以至今后一段時間內(nèi)的同類型項目產(chǎn)生超強的影響力，發(fā)揮積極促進作用，從而推動XXX旅游景區(qū)當?shù)馗黜椔糜闻涮自O施的日益成熟，項目在建成營業(yè)后，將引進先進的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達到的接待水準必將大大提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待的質量和發(fā)展水平，提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待能力。二、項目概況（一）項目擬建地點湖南XXX旅游假日大酒店建設項目選址于長沙市XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設示范點XX，XX位于長沙北城區(qū)發(fā)展重點區(qū)域內(nèi)。（二）項目建設規(guī)模和內(nèi)容1、項目建設規(guī)模經(jīng)長期市場調查，為緩解XXX文化旅游景區(qū)旅游接待房源嚴重不足的問題，本項目總建筑面積擬定為12000平方米，設客房（標間）160間，日接待游客能力300人。2、建設內(nèi)容（1）酒店客房（按標間計）160，每標間235平方米，合計3800平方米。（2）會議450平方米（3）文化娛樂1600平方米（4）餐飲2200平方米（5）商務（含商場）300平方米（6）停車場1500平方米，35個車位。3、項目建筑功能規(guī)劃湖南XXX旅游假日大酒店為四星級旅游大酒店，是整個XXX旅游區(qū)的總接待中心，營運功能定位于商務、會務、商務接待。含總統(tǒng)套房、高檔商務套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間等百余間高檔客房，具備客房服務、餐飲、會務、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設計為300400人次。商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置。四星級旅游度假酒店，是XX鎮(zhèn)和XX旅游景區(qū)第一家四星級酒店，將成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東北片區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補XX區(qū)XX鎮(zhèn)多年來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升XXX知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，滿足對高端客戶和金字塔尖消費者的需求。（三）項目主要建設的有利條件1、豐富的旅游資源是四星級酒店建設最可靠的依托XXX文化旅游景區(qū)始建于2008年，經(jīng)過近3年的開發(fā)利用與保護，已經(jīng)成為國家3A級景區(qū)，隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長和人民生活水平的提高，加上國家推行長假休息制，景區(qū)的人氣逐年上升，整個旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模一年一個樣，從而推動相應的服務業(yè)的巨大需求，特別是以食宿為主的接待條件是旅游地不可缺少的硬件建設。因此，在XXX文化旅游景區(qū)建設一個旅游接待中心，深厚的旅游資源是旅游酒店的最可靠客源保證。2、優(yōu)越的地理位置擬建的湖南XXX旅游假日大酒店選址于XX區(qū)XX鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化建設示范點XXX文化旅游景區(qū)，距城區(qū)中心15公里，毗鄰15平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞開發(fā)區(qū)，界于景區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。符合區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務的景區(qū)總體規(guī)劃設想。3、基本完善的XX景區(qū)基礎設施XX精品旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃起點高，主干道和次道縱橫交錯，并大部已建成，景區(qū)的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項目，如商業(yè)街、產(chǎn)業(yè)園、度假村等正在建設中?；A設施水、電、路等場地條件十分良好，結合本項目實施創(chuàng)造了較好條件。（四）主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注一建設規(guī)?？偨ㄖ娣e16000地上部分16000商場300餐飲2200客房3800二工作制度全年工作天數(shù)天360日工作時數(shù)小時8中午輪流進餐三主要動力年用量水M332000煤T200電KWH150四項目定員人70其中營業(yè)服務人員人40輔助營業(yè)人員人12管理人員人18五建設指標占地面積10453建筑密度2698容積率196六總投資萬元3000其中建設資金萬元3000流動資金萬元七萬元營業(yè)收入占用建設投資萬元3018八平均總產(chǎn)值（營業(yè)收入）萬元16000正常達產(chǎn)年九全員勞動生產(chǎn)率萬元134十年均營業(yè)成本萬元900十一年均毛利潤（利潤總額）萬元350十二年均營業(yè)稅金及附加萬元120十三年均所得稅萬元130十四全部投資財務內(nèi)部收益率655（稅后）十五全部投資財務凈現(xiàn)值萬元15244（IC12）十六全部投資靜態(tài)投資回收期年857（稅后）十七盈虧平衡點（BEP）536十八投資利潤率754（稅前）十九投資利稅率701（稅后）二十建設年限年2（五）結論與建議本項目符合國家城鎮(zhèn)建設的相關政策法規(guī)，符合長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“的要求，具有一定的經(jīng)濟效益和巨大的社會效益。本項目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對XX鎮(zhèn)和XX汗回景區(qū)旅游市場和酒店市場的調研、分析和預測，項目有較好的市場前景，財務分析結果表明，項目及經(jīng)濟效益上可行。本項目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營型物業(yè)，本項目的開發(fā)可以有效解決XX鎮(zhèn)和XXX文化旅游景區(qū)接待能力不足、缺乏高星級酒店接待設施等突出矛盾，促進XXX文化旅游景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。項目建設是XXX文化旅游景區(qū)旅游支柱產(chǎn)業(yè)的組成部分，而旅游業(yè)是調整產(chǎn)業(yè)結構、擴大內(nèi)需，促進開放、繁榮經(jīng)濟、擴大就業(yè)、增加群眾收入和帶動精神文明建設的大事，項目開發(fā)有明顯的社會效益，具有深遠意義。成功的組織、實施、開發(fā)好本項目，將能為XX區(qū)社會經(jīng)濟的繁榮，為XX新農(nóng)村建設和XXX文化旅游景區(qū)的總體建設，對XX區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進一步發(fā)展做出積極的貢獻。第二章需求分析與建設規(guī)模一、市場需求分析1、XX旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢XX位于XX區(qū)東北部，旅游資源得天獨厚，是著名的中國湘繡之鄉(xiāng)，被國家旅游局確定國家AAA級文化旅游景區(qū)，素以傳承2000多年的湘繡文化而著稱。自2008年以來，XX依托豐富的旅游資源，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡。截至目前，XXX國家AAA級旅游景區(qū)已形成了別具特色、功能互補的國際國內(nèi)精品旅游線路。同時與區(qū)域內(nèi)唯一的回族集聚區(qū)汗回民族文化旅游景區(qū)相結合，形成“兩區(qū)兩文化一融合”格局。2、XXX文化旅游已是XX鎮(zhèn)以及XX區(qū)旅游業(yè)毫無爭議的領跑者。2009年，XX地區(qū)規(guī)劃確定建設XXX產(chǎn)業(yè)園，同時XX被列入XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設示范點，同年10月，XXX景區(qū)被國家旅游局評為國家AAA級旅游景區(qū)，XXX文化旅游景區(qū)規(guī)劃藍圖得以完美實現(xiàn)。XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個跨越式的發(fā)展機遇，前景無可估量。近年，隨著XXX文化旅游品牌的構建和景區(qū)知名度的不斷提升，XXX文化旅游景區(qū)的旅游事業(yè)獲得了長足的進步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計，2011年，僅三個月，XX小鎮(zhèn)已接待游客76萬余人，其中散客6萬余人，旅行團隊16237人，省內(nèi)游客2677人，省外游客13092人，港澳臺游客468人。目前游客接待量穩(wěn)步上升，當日團隊最高871人，從一個星期三個團，已上升到一天三個團以上，現(xiàn)在XX小鎮(zhèn)景區(qū)已進入湖南旅行社的主力游線。2、XX地區(qū)酒店市場分析調查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來的游客使XX各大小“農(nóng)家樂”生意紅火，然而在景區(qū)因為沒有“像樣”的酒店和賓館而顯得市場匱乏。XX區(qū)域內(nèi)沒有真正意義上的酒店，三星級以上的酒店還屬空白。針對日接待能力2000多人的景區(qū)來講，對XX景區(qū)以至XX鎮(zhèn)的現(xiàn)有接待設施和接待能力提出了嚴峻的考驗。XX區(qū)域酒店業(yè)的另一個突出問題是普遍建成時間長，接待設施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務質量差。由于住宿條件的不盡人意，近年來XX旅游出現(xiàn)了對游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。從整體上看，XX鎮(zhèn)現(xiàn)有的旅游接待設施和接待能力、接待水平已是不堪重負，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足XX景區(qū)申報稱為4A級風景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未來需求。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c，XX以至整個撈刀河至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設施還是軟件級旅游接待設施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級休閑度假酒店，提升XX現(xiàn)有的旅游、商務接待水平已經(jīng)是勢在必行。3、本項目綜合分析、優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)越，是未來XX國家級新農(nóng)村建設示范區(qū)的核心位置交通條件好項目位處未來主干道青竹湖大道南側，地處XXX景區(qū)中心，道路開闊，交通順暢。周邊配套毗鄰15平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及XXX產(chǎn)業(yè)園，是未來XX區(qū)東北片區(qū)各種大型政府活動、旅游活動、民俗活動的主要場所；項目周邊聚集了XXX新街、湖南旅游商品購物中心、工藝美術村和湘繡產(chǎn)業(yè)配套基地，和本項目一同構成了一個集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁文化風情的旅游接待中心。作為XX的第一家四星級酒店，本項目是XX鎮(zhèn)的地標建筑，是政府的面子工程，是XX景區(qū)、XX鎮(zhèn)政府乃至XX區(qū)的一張名片。、劣勢分析受制于XX新農(nóng)村建設XX目前正在全面的建設中，預計其建成初具規(guī)模需要35年的時間，在此期間，XX的市政基礎設施、居住氛圍還不成熟。本項目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時間的培育。、機會分析旅游業(yè)升溫XX旅游近年來發(fā)展迅猛，旅游人數(shù)逐年大幅增加，對本項目形成根本性支持。旅游開發(fā)建設加速XX區(qū)政府進一步貫徹中央關于解放思想的指示，將加快XX旅游戰(zhàn)略的實施，建好XXX產(chǎn)業(yè)園和XX城鄉(xiāng)一體化使其成為旅游業(yè)的新亮點，將極大改善XX旅游淡旺季明顯的狀況。XX的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個飛速發(fā)展的黃金時期。XX景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理為改善XX景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂在規(guī)劃、管理上的混亂，本項目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔起XX旅游接待的重任。政策支持政府有改善XX現(xiàn)有接待設施和接待水平不足的愿望，有建設高星級酒店、提升城市形象的迫切要求。項目為XX區(qū)政府和XX鎮(zhèn)政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為XX鎮(zhèn)的政府接待、商務接待、旅游接待的中心。填補市場空白XX鎮(zhèn)酒店業(yè)普遍建成時間長，接待設施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務質量差。本項目的建成將極大改善這一狀況，占據(jù)XX旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在XX鎮(zhèn)的政府接待、商務接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。其次，作為XX鎮(zhèn)唯一一家4星級酒店，又坐落于XX區(qū)最具代表性的景區(qū)XX，本項目的建成，完全可以成為XX區(qū)對外接待的窗口，也可以吸引XX區(qū)及其相鄰地區(qū)大量的會務旅游人群。、面臨挑戰(zhàn)旅游業(yè)發(fā)展水平現(xiàn)階XX旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過渡的階段。4、前景分析針對旅游市場出現(xiàn)的新情況、新特點，在XX新農(nóng)村規(guī)劃建設XXX一條街、購物、休閑和住宅設施；這一構想的提出，表明了政府改善景區(qū)旅游接待設施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。結合XX區(qū)建設XX國家級新農(nóng)村建設示范區(qū)的目標，充分地利用了XX地區(qū)的樞紐位置，在XX景區(qū)規(guī)劃建設旅游接待區(qū)、新建高星級休閑度假酒店，同時建設旅游商品步行街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關設施，早總體上是符合長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”的戰(zhàn)略構想，在實際構建上能夠豐富景區(qū)作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善景區(qū)的旅游配套設施，提升景區(qū)的接待水平和接待質量，以發(fā)展的觀點來看，也能夠滿足數(shù)量、質量日益增長的游客的需求。在XX景區(qū)興建四星級的高級別休閑度假酒店，在XX景區(qū)，乃至XX鎮(zhèn)都是第一家，能有效地提升XX景區(qū)以及XX鎮(zhèn)的知名度和影響力，增強XX在長沙旅游市場的整體競爭力，是相當必要的。2、建設規(guī)模本項目總建筑面積擬定為12000平方米，設客房（標間）160間，日接待游客能力300人。酒店客房（按標間計）160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間等高檔客房，還配備商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置，具備客房服務、餐飲、會務、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設計為300400人次。第三章建筑方案選擇一、項目總體規(guī)劃方案項目地處XXX文化旅游景區(qū)，規(guī)劃用地性質為旅游接待區(qū)，項目用地位于景區(qū)中心位置，與XXX文化廣場近在咫尺，具備發(fā)展住宿、商務、休閑、度假、娛樂、購物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。項目在具體開發(fā)內(nèi)容上，主要建設四星級旅游度假大酒店、體育設施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務設施。項目建成后，將具備旅游展示、旅游接待、旅游消費、旅游指導四大功能，將以XXX旅游文化綜合服務基地的戰(zhàn)略姿態(tài)，對XX旅游景區(qū)、XX鎮(zhèn)形成有效補充，以旅游服務基地的戰(zhàn)略構想從整體上提升XX國家AAA級旅游度假區(qū)的旅游價值和綜合實力。一、功能要求和總平面布置規(guī)劃建設分3棟，每棟高3層，附設裙樓建設為四星級旅游度假酒店，定位于整個旅游接待區(qū)的總接待中心和旗艦店，營運功能定位涉外、會務、商務接待。含總統(tǒng)套房、高檔設備間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間、殘疾人房間等兩百余間高檔客房，具備客房服務、餐飲、會務、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設計為300余人次。含商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置。四星級旅游度假酒店，是XX景區(qū)和XX鎮(zhèn)第一家四星級酒店，將成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東北地區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補XX鎮(zhèn)多年以來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升XXX文化旅游景區(qū)知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，增強對高端客戶和金字塔尖消費者的吸引力。四星級酒店設計引進一流水準的酒店管理公司進行管理，以超值的服務回報社會和客戶。項目位于XX區(qū)XX鎮(zhèn)XXX文化旅游景區(qū)，緊鄰XXX文化廣場，正面對大明工業(yè)園。項目建設用地8000M2，總建筑面積12000M2。項目規(guī)劃為湖湘建筑風格，集餐飲、建設娛樂、住宿、商務會議功能為一體。二、建筑功能分區(qū)1、主樓為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內(nèi)景觀部分直接落地，并在其南側設置裙房。二棟主樓均為客房，一棟為會議室、娛樂、飯店等配套。2、裙房功能劃分裙房一至三層，內(nèi)設大堂及中庭空間。一層為大堂、總臺、商場、餐廳、茶館、中庭、廚房等。二層為宴會廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。三層為KTV夜總會、桑拿等休閑娛樂空間。3、空間特色酒店的大堂二層高、氣派輝煌，形成酒店內(nèi)部的核心休閑空間，外面部分用做酒店的停車空間。4、配套設計酒店設室外網(wǎng)球場、停車場及相應商業(yè)娛樂設施。5、項目規(guī)劃設計主要參數(shù)參數(shù)名稱參數(shù)建設用地面積8000M2建筑基底面積282062M2總建筑面積10453M2其中四星級酒店建筑面積容積率建筑密度2698綠地率332客房總數(shù)160間停車場停車位35輛二、結構方案（一）建筑結構的安全等級及設計使用年限1、結構安全等級為二級，地基基礎設計等級為丙級。2、框架剪力墻結構，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級。3、抗震設防類別為丙級，抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度為005G，設計地震分組為第二組。4、結構設計使用年限為50年。5、地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二A類，其余為一類。三、給排水設計方案（一）給水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為127M3/D，最大時用水量12M3/H2、水源由市政自來水供水。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為DN160的引入管供酒店用水。3、本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為2隔結合給水區(qū)，低區(qū)（二）熱水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為64M3/D，最大時用水量27M3/H，使用水溫602、采用全日供應熱水系統(tǒng)。（三）排水系統(tǒng)1、最高日排水量為114M3/D2、污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。3、建筑物雨水采用外排雨水收集系統(tǒng)，屋面雨水斗收集排至小區(qū)雨水管道，地面道路雨水口收集至上區(qū)雨水管道進入雨水收集池，經(jīng)過濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網(wǎng)。設計雨水重現(xiàn)期采用2年。（四）消防給水系統(tǒng)1、室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為18立方米。2、室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒。3、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量40升/秒?；馂难永m(xù)時間為3小時。4、室內(nèi)設有自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)消防水量30升/秒?；馂难永m(xù)時間為1小時。5、公共場所等處設手提式滅火器。第四章環(huán)境影響評價、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項目場址用地原為農(nóng)用耕地，主要農(nóng)作物為水稻等，周邊無工礦企業(yè)，民居很少。因此，場址環(huán)境現(xiàn)狀良好。二、項目建設與運營對環(huán)境的影響1、大氣污染主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區(qū)），單位自備鍋爐房的燃煤排風的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此種污染源已逐步淡化和消失。另一類污染是汽車尾氣，隨地段內(nèi)車輛的頻繁通行，車速低、時間長、汽車尾氣污染將成為主要的大氣污染源。2、噪聲污染該地區(qū)成為新城區(qū)后，車多、人多的場面不可避免，噪聲污染必然出現(xiàn)，主要是交通噪聲、人群噪聲和相關設備的噪聲。3、水污染項目投入運營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對環(huán)境的影響。4、環(huán)境保護措施（1）大氣污染治理地下車庫設有汽車尾氣排煙設施，排風量按6次/H換氣量計算，送風量按5次/H換氣量計算；晚上送、排風量均減半；排煙口設在屋頂。自備柴油發(fā)電機煙氣通過井道由屋頂排出。各餐廳廚房均設機械排風，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。（2）噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機組、柴油發(fā)電機、各種水泵、風機及空調器、冷卻塔等。為了減少這些設備噪聲對環(huán)境的污染，設計中在設備選型上盡量選用低噪音型。為了減少對環(huán)境的污染，設備均設置在封閉的單獨房間內(nèi)，其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。為了降低空調、通風及不易積CHENG柴油發(fā)電機的煙管等氣流噪聲，根據(jù)具體情況在管道上采取了不同消聲措施。對制冷機組、柴油發(fā)電機、大型水泵及風機，為了減少振動對操作人員及環(huán)境的影響，對這些設備采取了隔振及減振措施。冷卻塔設在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲級較低的產(chǎn)品，從而使噪聲影響控制到最小程度。5、空調設備的環(huán)保措施、1、冷水機組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑R407C。、2、水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質活化變清的作用。、3、空調系統(tǒng)無廢氣、廢水排出。、4、產(chǎn)生振動、噪音的設備均采取必要的減振降噪措施。、5、將冷卻塔、風冷熱泵式冷（熱）水機組及其水泵安裝在屋頂上，以減少其對周圍環(huán)境的噪聲影響。、6、風管、水管及其保溫材料，消聲材料均采用不易積塵、不產(chǎn)生浮游物的材料。6、污水處理本項目各衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。具體規(guī)模、位置將統(tǒng)籌規(guī)劃設置。本工程中設有設施規(guī)模為200T/D左右。湖南省規(guī)定的中水水質標準主要指標為BOD10MG/L，COD50MG/L；SS10MG/L。污水經(jīng)處理后能滿足湖南省規(guī)定要求。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。7、固體廢棄物治理本項目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場廢棄的包裝材料，顧客丟棄物等，總量估計08T/D左右。固定廢棄物均集中到一個密閉式垃圾間內(nèi)，然后由環(huán)衛(wèi)部門運至公共垃圾場處理。8、環(huán)境綠化本項目后部設置了公共綠地、綠化面積達到了占地面積的30以上，此外，還有部分屋頂綠化。9、環(huán)境保護設施與投資、1、中水處理設備項目所在地區(qū)水資源相對緊缺，而酒店用水量較大，特別是洗滌廢水大于污水，采用專用設備對收集起來的廢水進行處理。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對廢水進行處理的設備和專用管道需另行投資。、2、空調設備電子除垢儀的采用。、3、化糞池及排污設備。、4、項目用于環(huán)境保護和綠化方面的投資總額約為80萬元。10、環(huán)境影響評價本項目為公用設施工程，項目在投入使用后主要污染源為生活污水和垃圾，雖有一定排放量，但污水能排入城市污水總管，垃圾經(jīng)收集后送垃圾場處理，有輕微噪聲的設備看控制在允許范圍內(nèi)，故項目總體環(huán)境評價應為不影響周邊環(huán)境。第四章勞動安全、衛(wèi)生、消防、勞動安全、土建安全本項目基礎采用梁板式筏形基礎，地下及地上中間部位為框架剪力墻結構，地上南北兩部分為板塊剪力墻結構。該工程按抗地震7度設防。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。、防火防爆本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關防火措施見“建筑防火設計”。、電氣安全本工程采用TNS接地系統(tǒng)。全樓采用等電位聯(lián)結。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設備具有以下保等級建筑一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護開關。對餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設備采用三相五線制，并加裝漏電保護，但消防泵不用漏電保護。本工程電氣線路和用電設備按規(guī)范要求分別裝設過負荷保護和短路保護。變電所電氣設備之間及設備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。變壓器、高低配電屏、電容器柜、發(fā)電機控制屏、操作電源柜等設備前后均鋪設橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級不低于10KV。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區(qū)、1區(qū)、2區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標準電壓不超過12V的安全超低電壓供電。酒店客房內(nèi)220/110V刮須插座內(nèi)220V電源側設有安全隔離變壓器。對走廊等處的安裝高度低于78米的照明燈具加裝防護設施或采用安全電壓供電。、防雷措施按建筑物防雷設計規(guī)范（GB5005797）第203條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。根據(jù)第三節(jié)規(guī)定，本建筑物設防直擊雷、感應雷和防雷電被侵入的措施。、衛(wèi)生防護本項目為職工設立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。飯店每層設有開水房、消毒設施，并為服務人員設置了廁所。會議及商場部分也設立了開水供應處。餐廳廚房需做二次裝修設計，設計時應符合加工流程，避免往返交錯，符合衛(wèi)生防疫要求，防止生食與熟食混雜等，另外，還滿足飲食建筑物設計規(guī)范中一級餐館的要求。、生活給水采用變頻調速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進入設在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。對生活用水加裝了紫外線消毒設施。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。水池上部無排水管道通過。、排水生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。生活污水經(jīng)中水處理后進行排放，地下車庫不設洗車裝置。、通風、空調及采暖地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝機械通風系統(tǒng)，去換氣次數(shù)為地下停車庫排風為6次/H，送風為5次/H，晚上送、排風量各減半，洗衣房20次/H，廚房35次/H，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/H，制冷機房、熱交換站、庫房等為5次/H。對餐廳廚房的機械通風系統(tǒng)，為了避免串味，廚房保持負壓，煤氣灶單設排風系統(tǒng)。本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設有空調，空調夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場所而異，一般在2428之間，冬季一般在1620之間。在所以空調場所均設有新風補給設施。其最小新風量為飯店客房為120M3/（H室），餐廳內(nèi)25M3/（H人），宴會廳、會議室、酒吧、卡拉OK廳等為40M3/（H人），健身房為80M3/（H人），美容院為30M3/（H人），走道、大廳為7M3/（H人）。上述設空調場所，換氣次數(shù)為815次/H。對無空調又經(jīng)常有人停留的其它場所和房間設有采暖裝置，采暖溫度不低于16。、振動法治及噪聲控制振動防止本工程振動源主要是制冷機組、風機、水泵及電梯等，設計中將以上設備布置在單獨房間內(nèi)，并分別設了隔振、減振設施。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。噪聲控制本工程采用大板、大模等整體性較好的機構體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動的部位（如客房外門、設備管道等）采取了防止結構聲傳播的措施。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧?。風機、水泵、制冷機組及空調設備等均設置在單獨的房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪措施。飯店客房設在58層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠離。對客房、商場、餐廳、宴會廳、會議室等處的空調及送拍風光道采取了消聲處理措施。第五章項目實施進度、建設工期本項目預計于2011年9月底完成“三通一平”等現(xiàn)場準備工作，建設條件較好，因此，可加快總體工程實施進度，但鑒于工程難度較大，裝修復雜，故預計總工期為2年完成，自2011年9月起至2012年10月全部竣工，投入營運。、項目實施進度安排1、2011年1011月完成項目立項完成可行性研究報告編寫及審批完成設計招標、初步設計及審批2、2012年1月完成施工圖設計、進行施工招標3、2012年23月完成樁基礎工程4、2012年5月2012年12月完成結構工程5、2013年34月完成設備安裝、調試6、2013年5月竣工驗收7、2013年58月完成裝飾工程第六章投資估算與投資構成一、投資估算（一）建設投資估算1、建設工程費參照湖南省概算定額，根據(jù)類似工程造價水平估算，室外工程按建筑工程費的8估算。2、其它費用按一下標準（1）土地使用費按開發(fā)商提供的實際費用，每畝50萬元；（2）勘察設計費按開發(fā)設計雙方協(xié)議取費標準5元/M2；（3）施工監(jiān)理費按工程費的1計；（4）工程質量監(jiān)督費按國家有關規(guī)定為工程費的021計；（5）前期工作費；包括總規(guī)費、市政配套費、施工圖審查費、招標代理費、廣告策劃宣傳費、環(huán)境評審費、施工許可辦證費、建設單位管理費、臨時設施費等按相關規(guī)定計??；3、基本預備費按建筑工程費、設備及工器具購置、安裝費及工程建設其他費之和的3計。項目基本預備費為1000萬元。項目經(jīng)估算，建設投資為3000萬元。二、投資構成項目總投資3000萬元，土地500萬元建筑工程費1000萬元裝修600萬元設備900萬元第七章財務及社會評價一、財務評價項目完成后，年營業(yè)總額可達1600萬元，年上交營業(yè)稅90萬元，上交所得稅100萬元，稅后利潤226萬元，項目投資利潤率754，投資利稅率701，本項目稅后內(nèi)部收益率為655，投資回收期為916年，項目的財務效益是可以接受的。二、定性分析、1、建設期風險分析近期，由于通貨膨脹，導致建筑材料價格上揚，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費的價格漲幅較大，因此，項目在實施中要重視未來建材、建筑市場走向，將投資控制在合理范圍內(nèi)。、2、經(jīng)營風險分析雖然XX景區(qū)同一檔次酒店為空缺，但近期農(nóng)家樂還不少，對一般客戶仍具有較強的吸引力。本項目為高檔酒店，應堅持經(jīng)營特色，引進國外先進理念，避免新開業(yè)客源少，聲譽低等風險，盡快達到較滿意的住宿率，從敏感性分析也可看出提高租住率對增加營業(yè)收入的重要性。從項目的總體條件來分析，雖然面臨著一定的市場挑戰(zhàn)，但本項目的市場背景基本成熟，市場前景廣闊，只要項目運作思路及方法符合市場的需求，那么本項目就能成功，就能真正成為XX新農(nóng)村建設的標志項目、XXX文化旅游景區(qū)旅游接待區(qū)的核心項目、提升XXX景點整體接待能力的重點項目。、社會評價、項目的建設，有利于提升XX區(qū)城市形象項目的建成，將能有效地改善XXX文化旅游景區(qū)在旅游接待設施水平方面的不足，進一步提升XXX景區(qū)的旅游接待、商務接待水平，有利于提升