無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項目集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告

無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項目集合資金信托計劃項目名稱無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項目集合資金信托計劃集合資金信托計劃申報部門信托經(jīng)理項目負責人申報時間2012年12月13日聲明與保證我們在此聲明與保證此報告是按照XX信托項目盡職調(diào)查指引等有關規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和評估人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。直接評估人評估審查人評估審定人目錄聲明與保證2第一部分信托計劃基本方案5一、信托項目基本要素5二、項目交易結(jié)構(gòu)9三、風險控制措施11四、資金監(jiān)管及增信措施12第二部分融資人情況分析12一、基本情況12基本情況表12股東結(jié)構(gòu)13組織結(jié)構(gòu)14管理層介紹14二、主營業(yè)務17三、財務分析17財務基本狀況17財務指標分析21現(xiàn)金流分析22四、征信情況22五、回購款來源分析23六、融資方的綜合評價25第三部分無錫世貿(mào)中心二期項目介紹25一、基本情況26二、項目市場定位28市場定位28客戶群定位28銷售價格定位29銷售策略定位29宣傳方式定位29三、項目優(yōu)劣勢分析30項目優(yōu)勢30綠化設計優(yōu)勢31工程質(zhì)量優(yōu)勢31四、項目投資估算及資金籌措安排32項目投資估算32土地成本33項目資金籌措33五、項目政府批文及證件情況33六、項目建設進度安排34第四部分擬投（融）資的項目概況34一、無錫世貿(mào)中心二期超五星級酒店情況概述34二、無錫世貿(mào)中心二期奢侈品名店街情況概述35三、無錫世貿(mào)中心二期工程尾款支付35第五部分抵押物分析36第六部分過度抵押物永康世貿(mào)中心項目36一、基本情況36二、項目建設規(guī)劃37三、政府批文及證件情況38四、項目建設進度安排38第七部分擔保方39一、上海世貿(mào)控股（集團）有限公司39基本情況表39股權(quán)結(jié)構(gòu)39業(yè)務介紹40主要財務數(shù)據(jù)41征信情況41二、李焱然先生42三、袁麗萍女士42第八部分項目合規(guī)性說明42一、資金來源合規(guī)性42二、資金投向合規(guī)性42三、企業(yè)自有資金的合規(guī)性43第九部分風險揭示及控制43一、風險揭示43信用風險43管理風險44利率風險44其它風險44充分風險揭示、履行盡職管理義務44第十部分項目過程管理安排45一、成立專門的項目小組負責本項目后續(xù)監(jiān)督與管理45二、嚴格執(zhí)行公司內(nèi)部相關管理辦法45三、定期與不定期走訪融資方，查看用款項目狀況45第十一部分項目評價與結(jié)論45第一部分信托計劃基本方案一、信托項目基本要素無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項目集合資金信托計劃1委托人合格投資者受托人XX國際信托有限公司信托資金人民幣800,000,00000元（大寫捌億元整）,超過2億元即可成立其中第一期募集資金225億元；第二期募集253億元；第三期募集不超過3億元。信托期限A類15年；B類2年；C類25年A類（第一期）A1300600萬10A2600萬以上105B類（第二期）B1300600萬105B2600萬以上11方案要點委托人預期收益率C類（第三期）C1100300萬9C2300600萬11C3600萬以上1156信托募集7信托收益分配信托財產(chǎn)專戶收到融資方支付的回購價款后的5個工作日內(nèi)。融資方無錫世界貿(mào)易中心有限公司（以下簡稱“無錫世貿(mào)”或“轉(zhuǎn)讓方或回購方”）轉(zhuǎn)讓價款人民幣800,000,00000元（大寫捌億元整）溢價回購率轉(zhuǎn)讓價款分三期支付。第一期轉(zhuǎn)讓價款對應的溢價回購率為【】；第二期轉(zhuǎn)讓價款對應的溢價回購率為【】；第三期轉(zhuǎn)讓價款對應的溢價回購率為【】。具體比率以實際募集資金到位后確定的數(shù)字為準。轉(zhuǎn)讓價款支付日各期轉(zhuǎn)讓價款支付日為各期信托單位成立之日后第1個工作日。第一期轉(zhuǎn)讓價款支付日即信托計劃成立之日后第1個工作日。8資金運用方式用于受讓以“無錫世貿(mào)中心二期白領公寓、寫字樓、會展中心、超五星級酒店和奢侈品名店街”為基礎資產(chǎn)的特定資產(chǎn)收益權(quán)，融資方將款項用于上述五星級酒店和名店街的裝修以及支付無錫世貿(mào)中心二期項目工程尾款、置換融資方在中國銀行無錫分行評估價值1851億元的土地及地上回購價款支付序號付款日期支付金額第一次第一期轉(zhuǎn)讓第一期轉(zhuǎn)讓價款附屬在建工程的第一順位抵押權(quán)。價款支付日起【1】個工作日內(nèi)26第二次第二期轉(zhuǎn)讓價款支付日起【1】個工作日內(nèi)第二期轉(zhuǎn)讓價款26第三次第三期轉(zhuǎn)讓價款支付日起【1】個工作日內(nèi)第三期轉(zhuǎn)讓價款26第四次第一期轉(zhuǎn)讓價款支付日起屆滿1年之日第一期轉(zhuǎn)讓價款【第一期溢價回購率】自第一期轉(zhuǎn)讓價款支付日至該付款日期間實際存續(xù)天數(shù)365第一期轉(zhuǎn)讓價款2605第五次第二期轉(zhuǎn)讓價款支付日起屆滿1年之日第二期轉(zhuǎn)讓價款【第二期溢價回購率】自第二期轉(zhuǎn)讓價款支付日至該付款日期間實際存續(xù)天數(shù)365第六次第三期轉(zhuǎn)讓價款支付日起屆滿1年之日第三期轉(zhuǎn)讓價款【第三期溢價回購率】自第三期轉(zhuǎn)讓價款支付日至該付款日期間實際存續(xù)天數(shù)365第七次第一期轉(zhuǎn)讓價款支付日起屆滿15年之日第一期轉(zhuǎn)讓價款【第一期溢價回購率】自第一期轉(zhuǎn)讓價款支付日至該付款日期間實際存續(xù)天數(shù)365該期轉(zhuǎn)讓價款對應已支付的回購款第一期轉(zhuǎn)讓價款第八次第二期轉(zhuǎn)讓價款支付日起屆滿2年之日第二期轉(zhuǎn)讓價款【第二期溢價回購率】自第二期轉(zhuǎn)讓價款支付日至該付款日期間實際存續(xù)天數(shù)365該期轉(zhuǎn)讓價款對應已支付的回購款第二期轉(zhuǎn)讓價款第九次第三期轉(zhuǎn)讓價款支付日起屆滿2年之日第三期轉(zhuǎn)讓價款【第三期溢價回購率】自第六次支付回購價款日起至該付款日期間實際存續(xù)天數(shù)365第三期轉(zhuǎn)讓價款2605第十次第三期轉(zhuǎn)讓價款支付日起屆滿25年之日第三期轉(zhuǎn)讓價款【第三期溢價回購率】自第三期轉(zhuǎn)讓價款支付日至該付款日期間實際存續(xù)天數(shù)365該期轉(zhuǎn)讓價款對應已支付的回購款第三期轉(zhuǎn)讓價款經(jīng)XX信托同意，回購方可提前支付全部或部分回購價款。提前支付部分回購價款的的應一次性支付某期回購價款總額。10保管費01/年，保管費的收取方式由受托人與保管銀行簽署保管協(xié)議約定。11發(fā)行推介費12其他費用受托人因處理信托事務發(fā)生的相關費用，包括但不限于信托財產(chǎn)管理、運用或處分過程中發(fā)生的稅費和交易費用；因信托財產(chǎn)管理而產(chǎn)生的銀行開戶費、網(wǎng)銀開通費、U盾費、網(wǎng)銀使用費、賬戶管理費、電匯手續(xù)費、支票工本費及手續(xù)費等銀行費用；因信托事務管理而產(chǎn)生的銀行保管費、咨詢費、財務顧問費、銀行監(jiān)管費、代理手續(xù)費、律師費等；為維護信托財產(chǎn)的權(quán)利而發(fā)生的訴訟費用；信托終止時的清算費用等其他費用由融資方承擔。相關應由融資方于事件發(fā)生時支付，受托人以其固有財產(chǎn)先行墊付的，融資方于信托成立后的5個工作日內(nèi)歸還受托人墊付款。風險控制措施1、融資方以位于無錫市太湖大道清揚路交叉口東南角（以下簡稱“無錫世貿(mào)中心二期”）的土地使用權(quán)及其地上附屬在建工程提供抵押擔保。目前該地塊及地上附屬在建工程的第一順位抵押權(quán)人為中國銀行無錫分行，且中國銀行無錫分行已同意我司作為第二順位抵押人，募集資金部分資金用于無錫世貿(mào)公司提前歸還銀行貸款，以解除中國銀行無錫分行的第一順位抵押權(quán)。現(xiàn)該土地使用權(quán)及地上附屬在建工程評估價值共計1851億元（編號滬港預報（2012）第1696號），抵押率為4322。2、在置換中國銀行無錫分行對無錫世貿(mào)中心二期土地及在建工程的第一順位抵押權(quán)期間，融資方以位于浙江永康總部經(jīng)濟中心A1A2地塊（以下簡稱“永康世貿(mào)”），評估價值為112億元（編號滬港預報（2012）第1703號）的土地及其地上在建工程作為前兩期信托計劃的過渡性抵押物。3、上海世貿(mào)控股（集團）有限公司（以下簡稱“上海世貿(mào)控股”）及其實際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責任保證。風險揭示在無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項目集合資金信托合同中闡明可能出現(xiàn)的風險由投資者承擔。結(jié)論融資方資產(chǎn)狀況良好，信用良好，抵押物足值，本信托交易結(jié)構(gòu)合理，安全穩(wěn)健，風險可有效控制，收益較高。二、項目交易結(jié)構(gòu)無錫世貿(mào)為了開發(fā)無錫世貿(mào)中心二期項目，自2009年12月起，無錫世貿(mào)將其持有的無錫世貿(mào)中心二期的土地使用權(quán)（土地證號錫南國用（2005）第165號）及其地上附屬在建工程陸續(xù)抵押給中國銀行，獲得授信共計6億元，用于無錫世貿(mào)中心二期項目建設，中國銀行無錫分行先后向無錫世貿(mào)累計發(fā)放了46億元的貸款，其中25億元于2012年12月31日到期，其余21億元將于2013年12月31日到期。無錫世貿(mào)中心二期項目于2009年06月正式開工，至今公司累計已投入資金約84億元，其中公司自有資金超過42億元。因土地升值及無錫世貿(mào)不斷的資金投入，現(xiàn)該土地使用權(quán)及其地上附屬在建工程評估價值超過185億元，相對于已發(fā)放的46億元貸款金額，其對應的抵押率低于2485，抵押物實際價值遠高于中國銀行對其發(fā)放的貸款金額。根據(jù)無錫世貿(mào)中心二期項目的資產(chǎn)價值變化及公司的資金需求情況，我部積極介入，為其設計了更好的融資方案，以提高無錫世貿(mào)的資本使用效率。基于無錫世貿(mào)的融資需求，我部擬申請設立無錫世貿(mào)中心特定資產(chǎn)收益權(quán)項目集合資金信托計劃。此次信托計劃資金規(guī)模不超過8億元人民幣，分三期募集第一期募集資金225億元，期限15年；第二期募集253億元，期限2年；第三期募集不超過3億元，期限25年。受托人可根據(jù)實際情況在8億元以內(nèi)自主調(diào)節(jié)比例。前二期信托計劃的部分募集資金約46億元用于置換融資方在中國銀行無錫分行評估價值1851億元（編號滬港預報（2012）第1696號）的土地及其地上附屬在建工程的第一順位抵押權(quán)。前二期信托計劃募集資金的剩余部分和第三期信托計劃募集的資金將用于1、無錫世貿(mào)中心超五星級酒店和奢侈品名店街的22億元裝修；2、無錫世貿(mào)中心二期項目工程的12億元工程尾款支付。三、風險控制措施按照合同約定，由無錫世貿(mào)按期支付回購價款，每期信托計劃到期時支付全部應付未付回購價款。為保證回購價款的按期足額支付，我部采取了以下?lián)４胧?、無錫世貿(mào)將其持有的無錫世貿(mào)中心二期的評估價值1851億元的土地及其地上附屬在建工程抵押給我司。目前該抵押物已抵押給中國銀行無錫分行。經(jīng)協(xié)商，中國銀行無錫分行同意我司作為第二順位抵押權(quán)人對該土地及其地上附屬在建工程進行抵押，并承諾在無錫世貿(mào)全部剩余貸款本息到達中國銀行賬戶后3個工作日內(nèi)，解除無錫世貿(mào)在中國銀行的全部土地及地上附屬在建工程抵押權(quán)，使我司成為該抵押物的第一順位抵押權(quán)人。無錫世貿(mào)中心二期土地及其在建工程評估價值共計1851億元（編號滬港預報（2012）第1696號），抵押率為4322。無錫世貿(mào)后續(xù)對二期項目的資金投入（如裝修）所產(chǎn)生的物業(yè)升值會進一步降低我司的抵押率。2、在置換中國銀行無錫分行對無錫世貿(mào)中心二期的土地及地上附屬在建工程第一順位抵押權(quán)期間，融資方集團公司以永康世貿(mào)中心的評估價值為112億元（編號滬港預報（2012）第1703號）的土地及地上附屬在建工程作為前二期信托計劃的過渡性抵押物。3、上海世貿(mào)控股及其實際控制人李焱然、袁麗萍夫婦提供無限連帶責任保證。四、資金監(jiān)管及增信措施1、江蘇銀行（監(jiān)管銀行）根據(jù)同受托人和融資方簽訂的信托資金使用及賬戶監(jiān)管協(xié)議負責監(jiān)督投資資金專項用于【置換中國銀行貸款46億元貸款本金、支付無錫世貿(mào)中心二期工程尾款12億元、無錫世貿(mào)中心超五星級酒店和奢侈品名店街的裝修款22億元】。無錫世貿(mào)應按實際資金需求情況，據(jù)實編制詳細的資金使用計劃，并及時提供給XX信托、江蘇銀行。無錫世貿(mào)使用監(jiān)管賬戶的資金的，應向江蘇銀行提交劃款指令和該筆款項使用符合合同約定用途的相關證明材料。2、受托人、融資方與江蘇銀行無錫分行簽署信托資金使用及賬戶監(jiān)管協(xié)議，融資方在資金監(jiān)管人江蘇銀行無錫分行開立監(jiān)管專戶，信托期內(nèi)融資方將無錫世貿(mào)中心二期項目銷售回款和租金收入的50歸集于該監(jiān)管專戶。第二部分融資人情況分析一、基本情況基本情況表客戶名稱無錫世界貿(mào)易中心有限公司法人代表盛向東注冊地址無錫市南長區(qū)太湖東大道68號成立日期2004年5月26日注冊資本人民幣2億元營業(yè)執(zhí)照注冊號320200000104124貸款卡卡號3203010001749679組織機構(gòu)代碼762420482稅務登記證號蘇地稅字3202007624200482股東結(jié)構(gòu)和出資比例李焱然、袁麗萍、上海世貿(mào)控股有限公司和盛向東分別出資7000萬元、7000萬元、4500萬元和1500萬元。經(jīng)營范圍許可經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（憑資質(zhì)證書經(jīng)營）。一般經(jīng)營項目電氣機械及配件、五金交電、針紡織品的銷售；百貨的零售；自營和代理各類商品及技術的進出口業(yè)務（國家限定企業(yè)經(jīng)營或禁止進出口的商品和技術除外，以上經(jīng)營范圍涉及專項審批的經(jīng)批準后方可經(jīng)營）股東結(jié)構(gòu)股東姓名或名稱股東證件號碼認繳情況（萬元）實際繳付（萬元）持股比例（）出資額（萬元）出資時間或交付期限出資方式持股比例（）出資額（萬元）出資時間或交付期限出資方式袁麗萍3303021965080712253570002008830債轉(zhuǎn)股3570002008830債轉(zhuǎn)股李焱然3303021967021504103570002004526貨幣3570002004526貨幣上海世貿(mào)控股（集團）有限公司31010700053300622530002008830債轉(zhuǎn)股22530002008830債轉(zhuǎn)股組織結(jié)構(gòu)無錫世貿(mào)實行總經(jīng)理負責制，建立了一整套科學的經(jīng)營管理制度和完善的財務內(nèi)控機制。公司下設行政部、營銷部、財務部、工程部、審計部、總務部、開發(fā)部及物業(yè)部。公司現(xiàn)有員工57人，大專以上學歷45人，其中研究生以上學歷7人。具有高級技術職稱的有3名，中級技術職稱的有15名，初級技術職稱的有8名。全公司平均年齡35歲。從公司組織結(jié)構(gòu)上看，崗位設置合理，能充分保證人盡其才；從公司員工知識結(jié)構(gòu)、工作閱歷上看，公司的領導不僅具有相應的專業(yè)知識，而且擁有開發(fā)房地產(chǎn)20年之久的工作經(jīng)驗；從公司高層領導到中層干部團隊來看，這一團隊已經(jīng)具有10年以上的合作基礎；從員工個體來看，大多數(shù)管理及技術人員都具有8年以上的相關工作經(jīng)驗。管理層介紹1、李焱然先生（無錫世貿(mào)股東）現(xiàn)任上海世貿(mào)控股（集團）有限公司董事局主席。1987年6月畢業(yè)于溫州大學工民建專業(yè)，此后，李焱然先生先后修完了廈門大學研究盛向東3303241964072800347515002004526貨幣7515002004526貨幣認繳合計1002000010020000其中貨幣出資及比例50100005010000生班、澳門科技大學工商管理并獲得碩士學位、浙江大學EMBA工商管理所有課程并取得了畢業(yè)證書。李焱然先生1987年7月至1991年3月工作于溫州市城市設計院，負責設計建筑結(jié)構(gòu)工程。1999年4月李焱然先生投資創(chuàng)業(yè)，先后成立了溫州市嘉和實業(yè)有限公司，溫州市泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州市信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州市綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州龍灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，徐州市嘉禾置業(yè)發(fā)展有限公司，溫州市恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溫州大自然集團有限公司。期間，李焱然先生被評為2003年度浙江省房地產(chǎn)十大風云人物，2007年度浙江省住宅產(chǎn)業(yè)領軍企業(yè)。2007年9月李焱然先生成立了北京宋莊原創(chuàng)藝術與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開發(fā)有限公司，任法人代表，負責北京世貿(mào)文化發(fā)展中心的一級、二級開發(fā)。而后又投資了無錫世貿(mào)中心有限公司，對無錫世界貿(mào)易中心有限公司開發(fā)的一期“世貿(mào)公寓”、二期“世貿(mào)大廈”全面管理。2008年被評為“中國青年企業(yè)家先進工作者”，同時擔任中國青年企業(yè)家協(xié)會副秘書長。公司實際操控人李焱然先生，在地產(chǎn)行業(yè)具有豐富的經(jīng)驗，他所帶領團隊已成功開發(fā)的樓盤如下1）嘉和花園居住小區(qū)該樓盤占地667畝，建筑面積近88萬平方米，系高檔疊加式公寓，售畢并于2002年10月交付使用。2）溫州保險大樓建筑面積2萬多平方米，純寫字樓。因其地理位置顯要，未建成就被人民保險公司整體收購。3）開嘉禾花園建筑面積10萬平方米，2002年年底交付使用。此項目帶動了徐州房地產(chǎn)市場的活躍。4）溫州日月星園占地40余畝，建筑面積5萬平方米，小高層住宅小區(qū)，售畢并于2003年6月交付使用。5）溫州發(fā)展大廈建筑面積45萬平方米，系目前溫州屈指可數(shù)的高檔寫字樓，也是溫州地標性建筑物。2002年10月交付使用。6）溫州永嘉開元嘉園建筑面積22萬平方米，2007年售畢并交付使用，系當?shù)刈顬楦邫n的高層、小高層住宅。7）溫州永嘉濱江麗景項占地面積6623平方米，建筑面積25104平方米，樓高29層。高層住宅附帶商業(yè)裙房，具有較高居住品質(zhì)和商業(yè)環(huán)境的小區(qū)。8）撫順大自然家園目前已經(jīng)開發(fā)到第三期，總建筑面積80萬平方米。9）昆山別墅群位于風景秀麗的淀山湖北岸，毗鄰上海最大旭寶高爾夫球場。整個項目占地面積近1000畝，包括159幢獨立別墅和游艇俱樂部10）永康世貿(mào)中心現(xiàn)已封頂，建筑面積24萬平方米，為當?shù)氐貥诵越ㄖ?1）目前在建的無錫世界貿(mào)易中心。2、袁麗萍女士（無錫世貿(mào)股東）現(xiàn)任上海世貿(mào)控股（集團）有限公司財務總監(jiān)。1990年6月畢業(yè)于溫州科技大學，同年任溫州市城郊糧油管理所會計，1999年6月任溫州市信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁，會計師，負責財務工作。2003年任溫州市恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁，負責財務工作。2007年兼任無錫世貿(mào)中心有限公司財務總監(jiān)，負責財務工作。3盛向東（無錫世貿(mào)股東兼法人代表）現(xiàn)任無錫世貿(mào)中心有限公司總經(jīng)理。1987年畢業(yè)于溫州科技大學商學院，在永嘉財稅擔任十年干部后于98年創(chuàng)建了溫州嘉和涂料有限公司并擔任董事長；2003年任永嘉大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理；2004任大自然集團撫順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長；2004年6月至今擔任無錫世界貿(mào)易中心有限公司董事長兼法人代表。4、王?。o錫世貿(mào)執(zhí)行副總經(jīng)理）現(xiàn)任無錫世貿(mào)中心有限公司執(zhí)行副總經(jīng)理、工程師、國家注冊造價工程師、溫州市招投標專家?guī)斐蓡T。1992年畢業(yè)于浙江大學能源系，在機電部52所工作；1993年參與了溫州新城大道、湯家橋路、新建路、新蒲路、新城煤氣站、新府花園、新城大廈等的建設；1999年擔任溫州溫博投資有限公司副總裁，參與了溫州保險大樓、發(fā)展大廈的建設；2004年5月至今擔任無錫世界貿(mào)易中心執(zhí)行副總裁，兼任無錫高爾夫協(xié)會理事、無錫浙江商會常務副會長，并于2006年參加了清華大學房地產(chǎn)EMBA班的學習。二、主營業(yè)務無錫世貿(mào)中心有限公司的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。公司資產(chǎn)主要為正在開發(fā)建設的無錫世貿(mào)中心項目，該項目分兩期，一期為四幢高層的世貿(mào)公寓，已于2009年投入使用。二期由一幢45層高約為200米的世貿(mào)大廈和一幢27層高的白領公寓和14層商業(yè)裙房組成，預計于2012年年底結(jié)頂，2013年底竣工交付使用。三、財務分析財務基本狀況無錫世貿(mào)20092011年的財務報表由無錫方正會計師事務所有限公司審計，無保留意見。2012年9月數(shù)據(jù)，未經(jīng)審計。公司的財務狀況如下表所示單位元資產(chǎn)負責表2009年2010年2011年2012年9月貨幣資金135,153,5677418,571,4135846,479,5099613,897,51690短期投資3,000,000003,000,000003,000,000003,000,00000應收賬款預付賬款185,995,77052268,915,74210182,797,80366169,528,56430其他應收款45,747,4941347,612,0499438,518,6248416,658,98050存貨539,426,14730764,315,62816992,045,664611,027,534,93650待攤費用390,8819824,82755流動資產(chǎn)合計909,713,861671,102,439,661331,262,841,603071,230,619,99820長期投資47,415,0000043,415,0000043,415,0000043,415,00000固定資產(chǎn)2,480,974852,688,647691,312,127211,321,07721無形資產(chǎn)1,326,063791,247,675831,169,287871,169,28787遞延資產(chǎn)3,324,82509442,10025非流動資產(chǎn)54,546,8637347,793,4237745,896,4150845,905,36508資產(chǎn)總計964,260,725401,150,233,085101,308,738,018151,276,525,36328應付票據(jù)50,000,00000應付賬款145,000,6529843,740,0000051,501,5468245,306,69450預收賬款19,903,48289其他應付款10,256,5370525,202,0775730,521,4482033,536,14117應付工資217,92600未交稅金12,155,64583241,60000764,89514其他未交款325,176969,664002,54888預提費用29,615,91943流動負債合計267,475,3411469,193,3415782,790,4390478,842,83567長期借款189,000,00000410,594,69144550,590,00000524,590,00000應付債券長期應付款677,44245非流動負債189,677,44245410,594,69144550,590,00000524,590,00000負債合計457,152,78359479,788,03301633,380,43904603,432,83567所有者權(quán)益實收資本200,000,00000200,000,00000200,000,00000200,000,00000資本公積180,000,00000180,000,00000180,000,00000180,000,00000盈余公積未分配利潤127,107,94181290,445,05209295,357,57911293,092,52761所有者權(quán)益合計507,107,94181670,445,05209675,357,57911673,092,52761負債及所有者權(quán)益總計964,260,725401,150,233,085101,308,738,018151,276,525,36328公司2009年、2010年、2011年總資產(chǎn)分別為964億元、115億元、1309億元，總負債分別為457億元、48億元、633億元，對應的資產(chǎn)負債率分別為4741、4171、4840，資產(chǎn)負債率較低，均不超過50。1、總資產(chǎn)項目2009年2010年度2011年度2012年09月流動資產(chǎn)9434958496499640長期資產(chǎn)566416351360無錫世貿(mào)的資產(chǎn)主要由流動資產(chǎn)構(gòu)成，資產(chǎn)流動性較好。2、流動資產(chǎn)項目2009年2010年度2011年度2012年09月貨幣資金占比1486168368113短期投資占比033027024024預付賬款占比2045243914481378其他應收款占比503432305135存貨占比5930693378568350公司總資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)占比達90以上，流動資產(chǎn)中主要為貨幣資金、預付賬款、其他應收款。隨著工程進度的推進，存貨占比逐漸加大，符合地產(chǎn)行業(yè)的特點。3、根據(jù)經(jīng)審計的2011年末財務報表，主要科目明細情況如下31預付賬款311賬齡分析單位元1年以內(nèi)40,091,75200219312年135,582,21366741723年7,101,838003893年以上22,00000001合計182,797,80366100312主要往來單位元預付賬款合計182,797,80366其中龍元建設集團股份有限公司60,000,00000溫州中建經(jīng)貿(mào)有限公司7,101,83800溫州市嘉和實業(yè)有限公司52,000,00000上海錦惠建設集團有限公司60,000,0000032存貨單位元存貨合計992,045,66461世貿(mào)大廈（二期）725,282,40631世貿(mào)公寓（一期）266,763,2583020092011年損益表單位元項目2009年2010年2011年一、主營業(yè)務收入693,075,00000475,741,4751296,852,58000減主營業(yè)務成本408,837,03220255,149,6679461,522,12440減營業(yè)費用9,602,379829,568,9703010,013,62580主營業(yè)務稅金及附加38,465,6661016,448,936217,741,24258二、主營業(yè)務利潤236,169,92188194,573,9006717,575,58722加其他業(yè)務利潤管理費用9,583,525516,325,6982311,501,20447財務費用58,49725三、營業(yè)利潤226,586,39637188,248,202446,132,88000減營業(yè)外支出397,46261129,83546194,06787四、利潤總額226,188,93376188,118,366985,938,81213減所得稅56,678,5681824,781,256701,026,28511五、凈利潤169,510,36558163,337,110284,912,52702加期初未分配利潤42,927,76274127,107,94181290,445,05209其他轉(zhuǎn)入525,33897六可供分配利潤127,107,94181290,445,05209295,357,57911公司自2009年即形成營業(yè)收入，主要為“無錫世貿(mào)中心”項目的銷售回款。2009年、2010年、2011年主營業(yè)務收入分別為693億元、476億元和9685萬元，營業(yè)利潤分別為227億元、188億元和613萬元。公司2011年營業(yè)收入較2009年和2010年大幅下降，主要原因為2009年和2010年的營業(yè)收入來源于“無錫世貿(mào)中心”項目一期的銷售款，“無錫世貿(mào)中心”項目二期在前期地質(zhì)勘探時發(fā)現(xiàn)地下溶洞，無錫世貿(mào)本著安全第一為原則，以最快速度與相關專家商定地基加固方案并實施處理,因此，對2011年的銷售收入造成一定的影響此外，公司根據(jù)項目周邊交通配套情況的改善也進行了銷售戰(zhàn)略調(diào)整，實施惜售策略。導致2011年銷售額與2010年相比大幅下降。根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃，2014年中旬，無錫世貿(mào)中心二期商場將直接成為無錫地鐵太湖廣場站的出站口，這將直接提升樓盤的銷售單價，待2014年的地鐵開通，無錫世貿(mào)中心二期的商業(yè)價值將大幅提升。公司2009年、2010年、2011年年凈利潤分別為17億元、163億元和491萬元，可供分配利潤127億元、29億元和295億元。公司所開發(fā)的“無錫世貿(mào)中心”項目盈利狀況較好。財務指標分析1、償債能力分析2009年2010年2011年2012年9月流動比率340159315251561速動比率138489327258隨著融資方流動資產(chǎn)的穩(wěn)步增加和流動負債的大幅減少，融資方的流動比率都大幅提高，體現(xiàn)了公司極強的短期還債能力。隨著項目的不斷建設，其庫存有所提高，導致融資方2012年9月的速動比率小幅下降。2、盈利能力分析項目2009年度2010年度2011年度營業(yè)收入693,075,00000475,741,4751296,852,58000凈利潤169,510,36558163,337,110284,912,52702主營業(yè)務利潤率340840901815息稅前營業(yè)利潤率32643954607總資產(chǎn)收益資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率71884500788公司營業(yè)收入主要來源于“無錫世貿(mào)中心”項目的銷售款，2009年與2010年“無錫世貿(mào)中心”項目一期銷售正常，利潤率較高，全部資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量和利用效率較好，銷售能力較強。目前”無錫世貿(mào)中心”項目二期進展順利，已于2012年6月取得預售證。同時，無錫世貿(mào)根據(jù)無錫市的市政道路規(guī)劃，借助2014年中旬地鐵太湖廣場站出口在無錫世貿(mào)中心二期商場的開通，適時采取惜售策略，提升無錫世貿(mào)中心二期項目的價值?，F(xiàn)金流分析項目2009年2010年2011年經(jīng)營現(xiàn)金流入698,318,86384455,837,99223111,265,37573經(jīng)營現(xiàn)金流出397,080,59759438,806,14478223,263,18791經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈流量301,238,2662517,031,84745111,997,81218投資現(xiàn)金流入12,500,000004,000,00000000投資現(xiàn)金流出51,70500308,531,2506089,40000投資活動現(xiàn)金流量凈流量12,448,29500304,531,2506089,40000籌資現(xiàn)金流入0220,917,24899139,995,30856籌資現(xiàn)金流出184,425,4925550,000,000000籌資活動現(xiàn)金流量凈流量184,425,49255170,917,24899139,995,30856現(xiàn)金凈流量合計129,261,06870116,582,1541627,008,09638由于客觀原因，2011年銷售收入減少，2011年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入大幅下降，符合企業(yè)目前狀況。四、征信情況經(jīng)人行信息系統(tǒng)查詢，截至2012年12月6日，無錫世貿(mào)貸款卡狀態(tài)正常、無不良信用記錄、無未結(jié)清不良信貸信息、無已結(jié)清不良信貸信息、無欠息信息。五、回購款來源分析公司的第一回購款來源是無錫世貿(mào)中心二期寫字樓、公寓住宅的銷售回款及會展中心、超五星級酒店和奢侈品名店街的銷售及租金收入。根據(jù)無錫市政道路規(guī)劃，2014年6月，無錫地鐵一號線將通車，無錫世貿(mào)中心二期商場將直接成為無錫地鐵太湖廣場站的出站口，便利的交通將直接提高無錫世貿(mào)中心二期的人氣和銷售議價能力。該信托計劃的第二回購款來源是無錫世貿(mào)中心一期剩余樓盤的銷售回款、其母公司上海世貿(mào)控股的其他項目收入和上海世貿(mào)控股對于集團下屬公司的資金調(diào)撥。20132015年銷售收入預測單位萬元2013年2014年2015年20132015年收入合計類別可售面積平方米單價面積金額單價面積金額單價面積金額寫字樓56316250001000022250005500025257116427751292775公寓住宅180911800191000019000280911618235182奢侈品名店街1150530032500016000356505227675387675會展中心2101020022100002200025110102752549525超五星級酒店575355003500355753201355201355總計（萬元）112675100001120001508882728875注依據(jù)評估謹慎原則（1）上表的銷售預測未包括奢侈品名店街和超五星級酒店的租金收入和經(jīng)營收入。（2）上表的銷售預測未包括已預售但尚未完全確認銷售收入的10605平方米寫字樓（約2億元）。2013年2015年期間，銷售收入合計2728875萬元，其中寫字樓銷售收入1292775萬元、公寓住宅銷售收入35182萬元、奢侈品名店街銷售收入387675萬元、會展中心銷售收入49525萬元、超五星級酒店銷售收入201355萬元。20132015年現(xiàn)金流預測單位萬元融資期間（年）2012201320142015期初現(xiàn)金余額4648155485779872548經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量14400122005175089500投資現(xiàn)金凈流量0000籌資現(xiàn)金流入250005500000銀行短期借款本次XX信托借款2500055000其他籌資資金流入籌資現(xiàn)金流出28500249503700063250償還本次信托融資本金2500055000償還本次信托融資利息3750120008250銀行借款本金2500021000銀行借款利息3500200其他籌資性資金流出籌資現(xiàn)金凈流量3500300503700063250總現(xiàn)金流量凈額10900422501475026250期末現(xiàn)金余額15548577987254898798注依據(jù)評估謹慎原則，上表的現(xiàn)金流預測未包括奢侈品名店街和超五星級酒店的租金收入和運營收入。在本信托計劃存續(xù)期內(nèi)（2013年2015年），在歸還本信托計劃的各期本息后，無錫世貿(mào)的期末現(xiàn)金余額仍穩(wěn)中有升，可見融資方的未來預期現(xiàn)金流非常充足，足以保證信托本息的收回。六、融資方的綜合評價無錫世貿(mào)資產(chǎn)負債率較低，各項償債指標均高于行業(yè)水平，企業(yè)盈利能力較好，有較強的回購款能力。此外，無錫世貿(mào)中心二期項目在無錫市當?shù)鼐哂邢∪毙裕椖康念A期銷售收入可觀，未來預期現(xiàn)金流充足，可完全覆蓋本信托計劃的本息償還。第三部分無錫世貿(mào)中心二期項目介紹一、基本情況無錫世貿(mào)中心項目位于無錫市南長區(qū)太湖大道與清揚路交叉口東南側(cè)，東臨通揚路，西臨清揚路，北靠太湖大道，是太湖廣場商業(yè)圈的核心位置。本案地址如下項目建成后的效果圖如下本案所在地地鐵太湖廣場站出站口竣工后效果圖施工現(xiàn)場圖（2012年9月形象工程）無錫世貿(mào)中心二期用地面積為28488平方米，總建筑面積約17萬無錫世貿(mào)中心項目一期無錫世貿(mào)中心項目二期地鐵太湖廣場站出站口無錫世貿(mào)中心項目二期平方米，總可售面積約112676平方米（建設規(guī)劃的總可售面積約123281平方米，客戶已預定10605平方米），總投資約人民幣12億元，預計收入超過27億元人民幣。無錫世貿(mào)中心二期項目于2009年6月開始施工，預計2013年底交付使用。無錫世貿(mào)中心二期項目由一幢24層的白領公寓、一幢46層的世貿(mào)中心大廈（含寫字樓、酒店）和裙樓4層連體的商場構(gòu)成建筑群。1、白領公寓可售面積為18091平方米。2、商場由會展中心和奢侈品名店街組成，奢侈品名店街可售面積為11505平方米、會展中心可售面積為21010平方米。3、寫字樓可售面積為56316平方米。4、超五星級酒店可售面積為5753平方米。該項目由多次獲“魯班獎”、“白玉蘭獎”的施工資質(zhì)為國家特級的龍元建設集團承建。建成后的無錫世界貿(mào)易中心將集“世貿(mào)公寓、5A寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街”等多功能于一體，滿足跨國公司、企業(yè)集團、住戶及消費人群對優(yōu)越辦公、商務、居住、休閑、高檔次購物環(huán)境的需求，塑造無錫城市的新地標二、項目市場定位市場定位無錫世貿(mào)項目地處無錫城市副中心，周邊有太湖廣場、人民大會堂、大型超市、圖書館和規(guī)劃中的“五館二樓二中心”等。作為世界貿(mào)易中心協(xié)會（WTCA）一級會員，無錫世界貿(mào)易中心是一個檔次高、配套全、功能齊的城市建筑綜合體，定位將比照上海的”徐家匯商圈“和北京的“世貿(mào)天階商圈”，是商業(yè)和成功人士首選的高端物業(yè)，項目的稀缺性勿容置疑。建成后的無錫世界貿(mào)易中心將集“世貿(mào)公寓、5A寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街”等多功能于一體，滿足跨國公司、企業(yè)集團對優(yōu)越辦公、商務、居住、休閑購物環(huán)境的需求，塑造無錫的城市地標與榮耀?？蛻羧憾ㄎ晃磥眄椖康哪繕丝蛻羧后w分析1、世貿(mào)公寓、客戶群分析65客戶群外企高管20投資客戶及其他25私營業(yè)主552、5A寫字樓、客戶群分析65客戶群私營業(yè)主63國有企事業(yè)單位23投資客戶及其他143、超五星級酒店、客戶群分析65客戶群外資單位接待35國有單位政府單位30公司高層20國際貴賓154、奢侈品名店街、客戶群分析65客戶群私營業(yè)主27政府官員13企業(yè)單位高管及其他605、會展中心、客戶群分析65客戶群演藝公司活動35文化藝術品展覽45工業(yè)設計單位20銷售價格定位根據(jù)項目本身的成本構(gòu)成（包括土地成本、建筑成本、銷售費用、財務費用、稅金等），市場目前的銷售價格，競爭者的銷售價格，及項目所處的地理位置，周邊環(huán)境的特點，本項目的價格定位為隨著整個綜合體景觀的不斷完善，超五星級酒店和奢侈品名店街的逐步成型，前期銷售的推動，銷售價格也適當上調(diào)。具體銷售價格詳見20132015銷售收入預測表。銷售策略定位根據(jù)無錫市場的調(diào)研，本項目在銷售前就完成環(huán)境景觀的施工，超五星級酒店的高端客戶入住、奢侈品名店街的成型，以這樣綜合的高檔次形象向外推出，不僅容易取得較高的銷售價格，而且有利于無錫世貿(mào)綜合商務中心品牌的樹立。宣傳方式定位針對本次市場調(diào)研，本項目采用以下宣傳策略首先應加大報紙、戶外廣告等平面煤體的宣傳力度，其次是網(wǎng)站，最后才是電視、房展會等立體傳煤的多角度宣傳。在項目取得一定成效后，采用多管齊下的方式，積極深化企業(yè)形象和品牌。三、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢無錫市緊靠蘇州、常州，臨近上海、杭州，處于全國經(jīng)濟最發(fā)達的“長三角”核心區(qū)位。無錫市2011年GDP全國排名第九，排名僅次于蘇州、杭州；人均地區(qū)生產(chǎn)總值17萬美元，位列江蘇省全省第一；交通發(fā)達，航空、鐵路、高速公路網(wǎng)和內(nèi)河航運形成全方位、立體化的交通網(wǎng)絡。本項目位于無錫市南長區(qū)，是無錫市建設“特大型城市”發(fā)展的主要方向，而太湖大道又是城市交通的主要景觀道路，本項目是太湖廣場商業(yè)圈的核心位置。2、品牌優(yōu)勢無錫世貿(mào)的品牌是本地區(qū)獨一無二的。世界貿(mào)易中心協(xié)會是全球最大的非政治性、非盈利性的民間貿(mào)易組織。無錫世界貿(mào)易中心一貫秉承世界貿(mào)易中心協(xié)會“同在屋檐下”公正、平等、合作的經(jīng)營理念。無錫世貿(mào)作為世界貿(mào)易中心協(xié)會一級會員，借助世貿(mào)中心協(xié)會品牌和網(wǎng)絡資源，為無錫市的對外合作和交流提供最前沿的資訊，為無錫市企業(yè)提供了走向國際商業(yè)舞臺的機會和平臺。3、市場優(yōu)勢和政府支持無錫的高端房產(chǎn)市場到目前為止依然是整個市場的“空白”點，市區(qū)內(nèi)尚無功能配套齊全、服務設施完善、商務環(huán)境優(yōu)越的高級場所，而市場卻有較大的需求。在無錫投資的外資企業(yè)，特別是日、韓企業(yè)投資項目多，市場有效需求潛力巨大。本項目的管理團隊在國內(nèi)有多個世貿(mào)中心操盤的工作經(jīng)歷，有著豐富的規(guī)劃、建設、經(jīng)營、管理“世貿(mào)中心”經(jīng)驗，并與國內(nèi)外世貿(mào)中心成員有著廣泛的交流與聯(lián)系。無錫世貿(mào)中心項目得到了無錫市政府、南長區(qū)政府的大力支持，是省“十一五”重大項目，市重點工程，區(qū)“一號工程”。在拆遷、配套服務、政府支持上均有明顯優(yōu)勢。4、成本優(yōu)勢無錫世貿(mào)于2004年以人民幣6500萬元拍得該地（包含無錫世貿(mào)一期和二期），拆遷成本29億元，綜合地價400萬元/畝左右，容積率43，是周邊地塊土地成本的1/3。分攤至本信托計劃抵押物的無錫世貿(mào)中心二期的地價和拆遷費共計21億元，相關費用都已付清。5、設計優(yōu)勢整個世貿(mào)商業(yè)綜合體大量的采用了橫向線條，其立面不同于傳統(tǒng)的公寓設計，協(xié)調(diào)于整個建筑群中，立面簡潔統(tǒng)一，使用同世貿(mào)大廈相同的材質(zhì)和元素，使沿太湖大道的立面處理上以統(tǒng)一基調(diào)，統(tǒng)一的建筑語言，形成一個和諧的立面，使整個建筑群融為一體，一氣呵成。極具時代感和視覺沖擊力，建成后將成為無錫市新的標志性建筑。綠化設計優(yōu)勢無錫世貿(mào)中心建筑群整體景觀由沿太湖大道30M條狀綠化帶、世貿(mào)中心廣場，世貿(mào)公寓、5A寫字樓、會展中心、超五星級酒店、奢侈品名店街圍合形成的中心花園組成。既保證了沿太湖大道完整的綠化體系，又滿足了項目樓盤內(nèi)部景觀要求的相對私密性，在都市中營造出一片相對獨立的綠洲。太湖廣場和太湖大道兩側(cè)各30米的綠化帶，作為無錫世貿(mào)中心借景。地面花園的布置以水景為主，結(jié)合屋頂花園，架空層綠化等一系列景觀手法使其內(nèi)部形成全方位的立體的園區(qū)景觀。工程質(zhì)量優(yōu)勢無錫世貿(mào)中心二期施工單位為龍元建設集團，該集團始創(chuàng)于1980年，前身為浙江象山二建集團股份有限公司，1984年進入上海建筑市場，1993年集團總部遷址上海，2004年4月首次發(fā)行A股上市股票代碼600491。龍元建設集團是擁有房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)、市政公用工程總承包一級資質(zhì)、機電安裝工程總承包一級資質(zhì)、地基與基礎工程專業(yè)承包一級資質(zhì)、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包一級資質(zhì)和園林古建筑工程專業(yè)承包一級資質(zhì)。同時，擁有鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包一級資質(zhì)，鋼結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架工程專項設計甲級資質(zhì)以及建筑和裝潢設計、工程咨詢、建筑工程監(jiān)理、房屋質(zhì)量檢測、抗震鑒定甲級資質(zhì)、建筑幕墻施工一級資質(zhì)、建筑幕墻專項設計甲級資質(zhì)的大型建筑企業(yè)。龍元建設集團系全國500強企業(yè)，上海市建筑施工企業(yè)綜合實力30強排名第一，擁有豐富的建設施工經(jīng)驗，獲得魯班獎、白玉蘭獎、全國優(yōu)質(zhì)樣板工程、錢江杯、浦江杯、上海市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)等榮譽300多項，獲得安康杯、市文明工地、標化樣板工地、創(chuàng)安工地等榮譽400多項。龍元建設集團的加盟是對無錫世界貿(mào)易中心打造一流品質(zhì)建筑的保證。四、項目投資估算及資金籌措安排項目投資估算單位萬元序號項目數(shù)量單位估算指標總價1地價及拆遷費用28,48910M2206652前期費用21勘察測量費28,48910M29086022規(guī)劃設計費等1項290023行政規(guī)費等1項150150024招標預算編制費1項0152403土建工程費31基礎及地下室39,6670031001229732地上主體工程130,29400M22493324844安裝工程費M241水電安裝169,96100150254942電梯2000臺365043消防169,96100M280136044通訊169,96100M2101704中央空調(diào)169,96100M2180305946大理石幕墻81,25000M2900731747公用天線系統(tǒng)169,96100M21220448智能化系統(tǒng)169,96100M23661249裝修38,26891M23100119755園林綠化等室外配套工程21,80600M24008726管理費用1至5330817利息按期計算利息100388銷售費用銷售總價1540509不可預見費1至5110271至9項總計總成本120909土地成本無錫世貿(mào)于2004年以人民幣6500萬元拍得該地（包含無錫世貿(mào)中心一期和二期），拆遷成本29億元，綜合地價400萬元/畝左右，容積率43，是周邊地塊土地成本的1/3。分攤至無錫世貿(mào)中心二期（本信托計劃抵押物）的地價和拆遷費共計21億元，土地出讓金和拆遷費都已付清。項目資金籌措該項目于2009年6月開工建設，計劃于在2012年12月峻工。計劃投資總額120909萬元，目前已累計投入資金約83647萬元（其中自有資金投入約42188萬元，銀行貸款約41459億元）。主要明細如下單位萬元序號科目名稱已投入1土地購置及拆遷費206652前期工程費55003建安工程費用442814建設期費用132015管理費用41616財務費用90407累計項目總投資83647五、項目政府批文及證件情況證件名稱證件編號取得時間發(fā)證人具體情況土地證錫南國用（2005）第165號2005年12月2日無錫市國土資源局地號2006037059，使用權(quán)面積284888平方米；使用終止日期2044年3月25日（商業(yè)），2054年3月25日（住宅）建設用地規(guī)劃許可證錫規(guī)地許（2004）第0167號2004年8月16日無錫市規(guī)劃局建筑用地面積約56568平方米。注一期與二期共用一個建設用地規(guī)劃許可證）建設工程規(guī)劃許可證建字第F3202012004900099號2009年1月1日無錫市規(guī)劃局建設規(guī)模169961平方米建筑工程施工許可證3202002009111100001A2009年11月17日無錫市建設局建設規(guī)模169961平方米，開工日期2009年9月25日，竣工日期2013年4月28日。商品房預（銷）售許可證2012預銷準字第053號2012年6月29日無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局商品房屋使用性質(zhì)商業(yè)、辦公、會展、公寓。上市預（銷）售建筑面積123281