2007年重慶市沙坪壩區(qū)磁8地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241I目錄1總論111基本情況112業(yè)主簡(jiǎn)介213編制依據(jù)及研究范圍214主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)315簡(jiǎn)要結(jié)論42項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性521項(xiàng)目建設(shè)背景522項(xiàng)目建設(shè)必要性113項(xiàng)目市場(chǎng)分析1331項(xiàng)目定位1332項(xiàng)目前景分析144建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模1641建設(shè)內(nèi)容1642建設(shè)規(guī)模1643主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)165項(xiàng)目場(chǎng)址條件1851建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀18中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241II52場(chǎng)地建設(shè)條件186建設(shè)方案2161規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則2162設(shè)計(jì)構(gòu)思2263平面布置2264建筑單體設(shè)計(jì)2365結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2466公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案26665消防設(shè)計(jì)317節(jié)能、綠化及環(huán)保3571節(jié)能3572綠化3573環(huán)保368機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置4281項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)4282項(xiàng)目人員配置429項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度4491建設(shè)工期4492建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃44中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241III93項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表4410工程招投標(biāo)方案45101招標(biāo)形式45102資質(zhì)要求45103招標(biāo)信息發(fā)布45104招投標(biāo)工作組織4611投資估算與資金籌措47111投資估算47112資金籌措4912經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)50121經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法50122基礎(chǔ)數(shù)據(jù)50123財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5113社會(huì)評(píng)價(jià)53131社會(huì)效益53132社會(huì)影響分析53133社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析5414結(jié)論與建議55141結(jié)論55中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241IV142建議56附表57中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324111總論11基本情況1項(xiàng)目名稱(chēng)磁8地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目2項(xiàng)目性質(zhì)新建3建設(shè)地址重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村4項(xiàng)目業(yè)主重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司5業(yè)主地址沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園6法人代表?xiàng)顥?建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容總用地面積42734平方米（約64畝），總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積13500平方米，公共活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房1500平方米。8項(xiàng)目建設(shè)工期20個(gè)月（2009920114）9總投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入5080萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用2965萬(wàn)元包括建安工程費(fèi)2745萬(wàn)元，市政設(shè)施配套費(fèi)220萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1670萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)226萬(wàn)元，建設(shè)期利息167萬(wàn)元，期間費(fèi)用52萬(wàn)元。10資金籌措資金來(lái)源企業(yè)自籌資金1580萬(wàn)元，占總投資的31；申請(qǐng)銀行貸款3500萬(wàn)元，占總投資的69，銀行貸款償還資金來(lái)源全部為當(dāng)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432412地財(cái)政資金。12業(yè)主簡(jiǎn)介本項(xiàng)目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，該公司由沙坪壩區(qū)人民政府于2007年12月組建，注冊(cè)資本金5億元人民幣，是沙坪壩區(qū)國(guó)資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，是具有獨(dú)立法人資格的國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為土地整治儲(chǔ)備及存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、社會(huì)公益項(xiàng)目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資。主要負(fù)責(zé)沙坪壩西部地區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺(tái)之一。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開(kāi)發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。13編制依據(jù)及研究范圍131編制依據(jù)1關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實(shí)施方案的通知（沙委發(fā)200810號(hào)文）；2重慶磁器口歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃與設(shè)計(jì)；3沙坪壩區(qū)用地規(guī)劃；4投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324135建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；6業(yè)主提供的區(qū)域及園區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料；7本項(xiàng)目適用的國(guó)家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。132研究范圍根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。14主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總建設(shè)用地面積42734約64畝2居住人數(shù)人768每戶(hù)按32人計(jì)算3總建筑面積1634710031住宅建筑面積13500全部為安置房32商業(yè)面積547可對(duì)外發(fā)售33管理與公共活動(dòng)用房80034底下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房15004停車(chē)泊位個(gè)5041地面?zhèn)€1042地下個(gè)405容積率356綠地率357建設(shè)工期個(gè)月15二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入萬(wàn)元5080中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241411其中自籌資金萬(wàn)元1580占總投資3112銀行貸款萬(wàn)元3500占總投資692銷(xiāo)售收入萬(wàn)元4383銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元244利潤(rùn)總額萬(wàn)元466615簡(jiǎn)要結(jié)論本項(xiàng)目所在地位于歷史文化旅游區(qū)磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)歌樂(lè)山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國(guó)道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場(chǎng)區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來(lái)發(fā)展前景看好。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。項(xiàng)目建成后，將為240多拆遷戶(hù)提供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。因此本項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益。在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到4666萬(wàn)元，本工程屬于政府民生工程，中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432415需要政府給予資金補(bǔ)助與支持保持收支平衡。2項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性21項(xiàng)目建設(shè)背景211重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r自直轄以來(lái)，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢(shì)，緊緊抓住西部大開(kāi)發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了巨大成就。2000年開(kāi)始，重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)直接推動(dòng)了人均GDP的高速增長(zhǎng)。雖然在05年和06年連續(xù)出現(xiàn)了增幅回落，但增速仍保持在13以上，20002006年間的平均增幅更是達(dá)到1413，超過(guò)GDP同期平均增幅（1382）（圖21），直轄十年，市人均GDP增長(zhǎng)兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加倍多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合競(jìng)爭(zhēng)力和人民生活水平邁上了新臺(tái)階。144114921603176619902273269330703492411259035774510141271142118481403137117750100020003000400050001998199920002001200220032004200520062007000500100015002000GDP總值億元增長(zhǎng)幅度圖211998年2007年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432416社會(huì)更加和諧。預(yù)計(jì)到2010年，人均GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到18000元，年均增幅保持在10左右。到2020年，力爭(zhēng)達(dá)到人均8000美元以上，重慶即邁入小康社會(huì)。收入是消費(fèi)和投資的前提，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來(lái)，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來(lái)越高，直接拉動(dòng)了國(guó)民消費(fèi)需求對(duì)各行業(yè)的刺激，極大地推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2008年重慶市受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響，GDP增速放緩，前三季度重慶GDP341956億，同比增長(zhǎng)153，預(yù)計(jì)2008年GDP增速在15左右。2008年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11865元；人均消費(fèi)性支出為8346元，增速回落4個(gè)百分點(diǎn)。居民購(gòu)買(mǎi)能力受到一定影響。但是隨著2008年10月出臺(tái)的國(guó)十條政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無(wú)疑對(duì)今后提高民眾信心，提振經(jīng)濟(jì)起到極大的推動(dòng)作用。從國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需效果來(lái)看，全國(guó)2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保8有望，重慶市前三季度增長(zhǎng)率達(dá)到125，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)。因此基于重慶歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)在2009之后一段時(shí)期，重慶乃至全國(guó)范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。212主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，重慶中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432417市城市總體規(guī)劃20052020提出了“一城五片、多中心組團(tuán)式”空間結(jié)構(gòu)?！拔迤敝钢胁?、北部、西部、南部和東部片區(qū)?！岸嘀行摹睘橐粋€(gè)城市中心和六個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶CBD地區(qū)，六個(gè)城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永即西部新城、茶園中心區(qū)組成。2005版城市總體規(guī)劃在98版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個(gè)方向的擴(kuò)展，1向北拓展跨過(guò)內(nèi)環(huán)線(xiàn)向北拓展。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為338平方公里。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒(méi)有大山大水的地形阻隔，擁有機(jī)場(chǎng)、碼頭、火車(chē)站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時(shí)可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，有較強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力；但用地海拔相對(duì)較高，地形以丘陵為主，用地相對(duì)較破碎。2向西拓展跨過(guò)中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為293平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問(wèn)題較大。如今過(guò)山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432418全面建設(shè)階段。3向東拓展跨過(guò)銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為390平方公里。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入較大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足。尤其是魚(yú)嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn)離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設(shè)活動(dòng)限制條件較多，發(fā)展門(mén)檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動(dòng)力較差。因此，該區(qū)域未來(lái)城市發(fā)展區(qū)域主要在魚(yú)嘴以南的地區(qū)。4向南拓展跨過(guò)內(nèi)環(huán)線(xiàn)，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為79平方公里，用地少，不宜作為城市未來(lái)的主要發(fā)展區(qū)域。因此，重慶主城區(qū)面積由原來(lái)的600平方公里放量為2737平方公里。都市圈面積由原來(lái)的2500平方公里放量為5473平方公里。213磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀近年來(lái)，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展，2007接待游客量近925萬(wàn)人次，已成為全市名副其實(shí)的旅游大區(qū)。磁器口作為重慶的“歷史文化中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432419名片”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng)。磁器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。在政府的大力保護(hù)、開(kāi)發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見(jiàn)表21。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線(xiàn)延長(zhǎng)至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂(lè)山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合，紅與綠的有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過(guò)當(dāng)前水平。表21磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量年份200120022003200420052006人數(shù)（萬(wàn)人）190264262280350400雖然擁有400多萬(wàn)的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見(jiàn)，即“有人氣、有市氣但缺財(cái)氣”；社會(huì)效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式上表現(xiàn)為“高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率”。究其原由，結(jié)點(diǎn)在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿(mǎn)足多元化，多層次的消費(fèi)需求。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對(duì)如此豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。同時(shí)古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長(zhǎng)度接近1公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門(mén)店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費(fèi)人群的流失，而這一層次的消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力之一。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324110鑒于以上問(wèn)題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在510年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂(lè)街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開(kāi)發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。214本項(xiàng)目提出的理由為進(jìn)一步提高改善人民群眾的生活居住條件，2008年重慶市對(duì)主城區(qū)1100多萬(wàn)平方米實(shí)施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成786萬(wàn)平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。另外，2009年重慶將會(huì)啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從2009年到2010年，改造的面積起碼達(dá)到過(guò)去5年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級(jí)，至少讓10萬(wàn)戶(hù)市民受益。目前重慶城市改造的速度迅速加快。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點(diǎn)是圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點(diǎn)比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個(gè)方面的地塊。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過(guò)大等問(wèn)題之間的矛盾。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324111并很好實(shí)施完成的根本目標(biāo)。2006年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的稱(chēng)號(hào)，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，2010年前，將磁器口要打造成為國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)。10年內(nèi)，古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地325公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間?！备鶕?jù)2008年5月1日施行的重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。本項(xiàng)目地塊位于國(guó)道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn)磁器口對(duì)面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)。因此本項(xiàng)目的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計(jì)劃，一方面滿(mǎn)足、對(duì)應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項(xiàng)目的宏觀建設(shè)背景十分利于項(xiàng)目的推進(jìn)。22項(xiàng)目建設(shè)必要性221項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰212國(guó)道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對(duì)面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324112程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。本項(xiàng)目通過(guò)拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。222可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居住條件?；谝陨戏N種原因，通過(guò)本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。223盤(pán)活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對(duì)土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來(lái)說(shuō)，是一種資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤(pán)活了周邊大面積“城中村”土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324113224促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象“文化”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而“千年古鎮(zhèn)磁器口”更是王牌中的王牌。磁器口的“古”必然對(duì)周邊的建筑風(fēng)貌提出了“古”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項(xiàng)目處于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營(yíng)造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對(duì)擴(kuò)散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241143項(xiàng)目市場(chǎng)分析31項(xiàng)目定位311項(xiàng)目目標(biāo)定位鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶(hù)、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面（1）通過(guò)危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象；（2）通過(guò)拆遷、還建安置拆遷住戶(hù)，大幅度改善其居住生活條件；（3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造；（4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化利用；312項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過(guò)綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè)普通住宅。臨街商業(yè)為臨街一層門(mén)面，主要以中高檔品牌餐飲、娛樂(lè)為主，餐飲要突出地方特色，娛樂(lè)內(nèi)容要豐富新穎；同時(shí)在商業(yè)二層及安置中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324115房下面配以一定比例的小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房，以滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)管理、活動(dòng)需求。住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。32項(xiàng)目前景分析項(xiàng)目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂(lè)山烈士陵園在重慶市乃至全國(guó)的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來(lái)游客數(shù)量逐步上升。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂(lè)山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛，2008年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400萬(wàn)以上，隨著沙區(qū)政府對(duì)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù)計(jì)今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無(wú)疑是今后本項(xiàng)目商業(yè)的光明市場(chǎng)前景的穩(wěn)定保障。321項(xiàng)目臨街商業(yè)市場(chǎng)前景分析磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線(xiàn)。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線(xiàn)排布大約700米，均為23層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場(chǎng)，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324116本項(xiàng)目臨街商業(yè)走差異化路線(xiàn)，尋求中高檔層次這一市場(chǎng)空缺，旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強(qiáng)有力保證。預(yù)計(jì)消費(fèi)人群構(gòu)成比例1磁器口旅游客源602本地附近居民303兩側(cè)道路過(guò)客及其他10本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢(shì)是很多一般商業(yè)所無(wú)法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場(chǎng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門(mén)面經(jīng)營(yíng)興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營(yíng)者前來(lái)。因此本項(xiàng)目的商業(yè)若是自主經(jīng)營(yíng)，則人氣旺盛，生意興??；若對(duì)外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來(lái)，發(fā)售更為容易。綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場(chǎng)前景很好。322項(xiàng)目住宅前景分析根據(jù)與磁8地塊所有拆遷戶(hù)達(dá)成協(xié)議，本項(xiàng)目住宅全部為安置房，不存在銷(xiāo)售問(wèn)題。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241174建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模41建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目是磁8地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門(mén)面。42建設(shè)規(guī)?？傆玫孛娣e42734M2（約64畝）?？偨ㄖ娣e16347M2（地上建筑面積14847M2，地下建筑面積1500M2），其中住宅建筑面積13500平方米，小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房1500平方米。43主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)總用地面積42734M2總建筑面積16347M2（其中地上建筑面積14847M2地下建筑面積1500M2）其中住宅13500M2商業(yè)547M2管理及公共活動(dòng)用房800M2地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房1500M2停車(chē)泊位50個(gè)其中地上停車(chē)位10個(gè)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324118地下停車(chē)位40個(gè)道路及活動(dòng)場(chǎng)地1200M2綠化面積1500M2容積率35可容納住戶(hù)240戶(hù)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241195項(xiàng)目場(chǎng)址條件51建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀擬建地點(diǎn)位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。場(chǎng)地描述本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū)磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)歌樂(lè)山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國(guó)道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。場(chǎng)地內(nèi)無(wú)珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。項(xiàng)目總用地面積42734M2（約64畝）。52場(chǎng)地建設(shè)條件沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山，幅員面積3962平方公里。磁器口位于歌樂(lè)山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。1地形地貌沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂(lè)山海拔高度在550650米之間，最高峰歌樂(lè)山云頂寺海拔68025米。2地質(zhì)構(gòu)造該場(chǎng)地地處新華夏系第三沉中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324120降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。第四系地層零星分布，為最新地層。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)斷層及構(gòu)造破碎帶通過(guò)，場(chǎng)地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。3地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明擬建地塊內(nèi)未見(jiàn)崩、滑、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設(shè)可能誘發(fā)的地址災(zāi)害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開(kāi)挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小中等，危險(xiǎn)性小中等。用地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。4氣候氣象沙坪壩區(qū)屬于中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無(wú)霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān)，從全年平均情況來(lái)看，污染系數(shù)較大的NW至E方位，又以NW、N、E方位最大。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來(lái)常規(guī)氣象資料監(jiān)測(cè)結(jié)果氣象參數(shù)為年平均氣溫183C中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324121極端最高氣溫428C極端最低氣溫26C平均相對(duì)濕度81年均降雨量10829MM年均日照時(shí)數(shù)1314天無(wú)霜期3416天平均風(fēng)速16M/S靜風(fēng)頻率175冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為22主導(dǎo)風(fēng)NNE5水文沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門(mén)匯入長(zhǎng)江。嘉陵江在重慶境內(nèi)長(zhǎng)1538KM，流域面積8164KM2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為44800M3/S，多年平均流量為2120M3/S；最高水位20817M，最低水位176531M，多年平均水位17964M。6施工條件施工所需水、電能滿(mǎn)足需要，施工條件基本滿(mǎn)足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324122可見(jiàn)，項(xiàng)目建設(shè)地的各項(xiàng)條件滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的需要，無(wú)明顯不支持項(xiàng)目的因素。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241236建設(shè)方案61規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則611規(guī)劃設(shè)計(jì)理念規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃及重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法，針對(duì)磁8地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級(jí)，美化古鎮(zhèn)整體形象。（1）文化性在功能、層次上滿(mǎn)足旅游消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。（2）合理性根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿(mǎn)足目標(biāo)要求。（3）統(tǒng)一性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。（4）人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶(hù)等營(yíng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。612規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324124（1）協(xié)調(diào)性原則建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。（2）生態(tài)性原則通過(guò)地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個(gè)具有良好居住環(huán)境。（3）經(jīng)濟(jì)性原則充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。62設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目地塊為三角形地塊，地勢(shì)高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到224米，最低只有202米，地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。道路設(shè)計(jì)力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車(chē)分流；景觀設(shè)計(jì)堅(jiān)持綠地最大化原則，營(yíng)造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。63平面布置由于地塊內(nèi)有一條110KV高壓線(xiàn)穿過(guò)，為規(guī)避高壓線(xiàn)影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線(xiàn)為軸線(xiàn)，分開(kāi)擺放，并在高壓線(xiàn)下施以綠化。具體布置見(jiàn)圖61。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心電話(huà)02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324125圖61項(xiàng)目平面布局64建筑單體設(shè)計(jì)641住宅住宅建筑均為30層高層建筑，戶(hù)型以中小型為主，每單元8戶(hù)，大部分戶(hù)型南