2008年6月青島市住宅地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告

2008年6月青島市住宅地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告本月青島全市網(wǎng)上共成交住宅2676套，較5月份減少237套，環(huán)比減少81；總成交面積為279197平方米，比上月減少17396平米，環(huán)比下降59。其中市內(nèi)四區(qū)本月住宅共銷售921套，比5月小升42套，環(huán)比增長(zhǎng)48；總銷售面積為96872平方米，比上月增長(zhǎng)11702平米，環(huán)比增長(zhǎng)137。套均面積1052平米，比上月長(zhǎng)83平，顯示出政策房所占比例的縮小。按照自本報(bào)告今年開始使用的政策房和福利房的雙線計(jì)算法，我們可以看出，本月眾多政策房又有新項(xiàng)目出來(lái)而且放量巨大，使政策房對(duì)商品房的沖擊又有新高。市南區(qū)的政策房全部為不公開發(fā)售，其中本月海爾臻園銷售7套，康嘉景園銷售6套，康嘉花園銷售4套；市北區(qū)公開發(fā)售的錦源秀邸銷售8套，浮山一小區(qū)2套，不公開發(fā)售的枕海山莊409套；四方區(qū)的鹽灘改造工程銷售5套；李滄區(qū)的金秋桂園銷售13套，依山小居1套，萬(wàn)福山莊2套，另外還有信義人生的拆遷房14套。這樣本月四區(qū)政策房銷售總計(jì)是471套，占四區(qū)本月銷售住宅總數(shù)921套的比例超過(guò)一半。也就是說(shuō)本月市區(qū)商品房住宅只銷售450套，比起低迷的5月份又減少了89套，而如果比較市內(nèi)四區(qū)2007年6月銷售商品房的1390套的數(shù)字，則下降超過(guò)三分之二。所以可以得出結(jié)論，盡管有新樓盤上市帶動(dòng)，但市區(qū)商品房依然持續(xù)低迷。市內(nèi)四區(qū)價(jià)格走勢(shì)分析本月由于市內(nèi)四區(qū)政策房還是比較多，導(dǎo)致四區(qū)平均價(jià)格雖有回升，但幅度不大。另外為反映商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)，搜房自本期起單獨(dú)做市內(nèi)四區(qū)商品房的價(jià)格變化趨勢(shì)圖。自去年以來(lái)，市南區(qū)銷售均價(jià)自三月以來(lái)的半年多一直較為平穩(wěn)，基本維持在10000元上下波動(dòng)，但年底兩個(gè)月發(fā)力，均價(jià)超過(guò)14000元，1月均價(jià)大幅度下調(diào)只有9632元。2月達(dá)到14289元，3月由于柏麗瀾庭熱銷導(dǎo)致市南均價(jià)達(dá)到14981元，創(chuàng)了新高。4月由于均價(jià)只有5600元的政策房海爾臻園熱銷，使市南區(qū)均價(jià)出現(xiàn)前所未有的下滑，只有8095元，創(chuàng)了新低。5月海爾臻園依然銷售火暴，但成交套數(shù)和比例下滑，所以導(dǎo)致市南整體價(jià)格再回升。達(dá)到了10451元。本月政策房大量減少，高價(jià)房銷售增加。所以價(jià)格迅速回升到13578元。市北區(qū)銷售均價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，去年10月沖上新高，為7678元，11月有所回落，為7283元，12月又有小幅度上升，均價(jià)達(dá)到7400元。1月因?yàn)榱汲矫谰鞍l(fā)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域樓市價(jià)格上升到7953元的新高，2月四季景園熱銷又將均價(jià)拉回，下降為7338元，3月均價(jià)回升到7733元。4月由于均價(jià)只有5000元的錦源秀邸熱銷，導(dǎo)致市北區(qū)均價(jià)創(chuàng)了新低，只有5658元。5月錦源秀邸銷售已經(jīng)基本完畢，所以市北均價(jià)大幅度回升到8253元，創(chuàng)造了新高，有點(diǎn)象過(guò)山車。本月均價(jià)只有5100元的枕海山莊熱銷，把價(jià)格降到新低，只有5602元。四方區(qū)銷售均價(jià)變動(dòng)較大，去年8月與9月開始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一舉沖破6000元大關(guān)以后一直高位徘徊，12月海華山景帶動(dòng)再度沖高，達(dá)到6511元。1月廣華海岸陽(yáng)光熱銷又把整個(gè)區(qū)域均價(jià)再度拉回，只有6075元。2月政策房瑞金家園發(fā)力，使平均價(jià)格再下降到5545元。3月政策房減少使均價(jià)回升到6268元。4月由于均價(jià)只有4100元的鹽灘改造工程導(dǎo)致四方區(qū)均價(jià)只有5338元。5月鹽灘改造經(jīng)濟(jì)房項(xiàng)目繼續(xù)熱銷，加上開盤銷售比較多的夢(mèng)境江南的低價(jià)策略，使本區(qū)域均價(jià)只有5629元，反彈幅度最小。本月海岸陽(yáng)光熱銷，使價(jià)格稍稍上漲到5943元。李滄區(qū)銷售均價(jià)出現(xiàn)大幅度調(diào)整，從07年1月份的3939元/平已經(jīng)上漲至9月份的4615元/平，10月再發(fā)力達(dá)到4969元，11月小幅度回落到4929元。12月，達(dá)到5079元，1月均價(jià)不到4000元的政策房百通依山小居使全區(qū)均價(jià)大幅度下滑到4198元。2月在依山小居和國(guó)通嘉園發(fā)力使均價(jià)跌破4000，只有3987元。3月政策房減少使均價(jià)回調(diào)到4448元。4月由于政策房金秋桂園和太平洋心怡公寓熱銷使均價(jià)再回落到4127元。5月金秋桂園等政策房的比例大幅度下降，使價(jià)格大幅上升，重新突破5000關(guān)口，達(dá)到5078元，幾乎與四方區(qū)差距不大了。本月政策房比例增加，百通馨苑銷售下降，使整體價(jià)格下降到4748元。在戶型分布上，因?yàn)橄迌r(jià)房比例縮小，導(dǎo)致平均戶型面積擴(kuò)大。但80100平方米所占比例依然很大，本月共計(jì)成交1377套，占到總成交套數(shù)比例的473，環(huán)比下降了118，（市內(nèi)四區(qū)共成交473套，占市區(qū)住宅總成交套數(shù)的538，比例較上月環(huán)比下降了153）顯示出政策房是以小戶型為主流的趨勢(shì)。其次，100120平方米的戶型成交601套，占到總成交面積的206，環(huán)比上升了44，表明在售商品房比例增大。而150平方米以上和60平方米以下的成交量較小，分別成交為177套和96套。從青島市所售住宅單套面積段分布可以看到，受城陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)熱銷與市北區(qū)政策性住房枕海山莊大量入市的影響，上月中間價(jià)位成交所占比例增多，數(shù)據(jù)顯示，上月單價(jià)在5000元6000元的價(jià)位樓盤成交最多，成交60127平方米，占到成交面積的215，（其中市內(nèi)四區(qū)成交461套，占了一半）單價(jià)在4000元5000元、6000元8000元的價(jià)位樓盤分別占到總成交面積的174和151。受郊區(qū)市場(chǎng)的影響，3000元以下的價(jià)位樓盤共計(jì)成交53168平方米，占到總成交面積的190，較5月同等價(jià)位樓盤成交所占比例下降09，6月高端樓盤成交較5月有一定比例的下降，數(shù)據(jù)顯示，6月份單價(jià)在6000元以上的樓盤總成交82352平方米，占到總成交面積的294，較五月份同等價(jià)格區(qū)間成交比例下降43。萬(wàn)元以上的房子還是嶗山和市南分庭抗禮的局面。繼5月份大戶型成交面積有大幅提升之后，6月份戶型成交面積進(jìn)一步增大，數(shù)據(jù)顯示，100平方米以上的戶型成交面積占總成交面積的538，占到總成交面積的一半以上，這與枕海山莊大部分是100平以上的戶型有直接關(guān)系。其中，100120平方米和120150平方米兩種區(qū)間戶型分別成交675套和352套，分別較5月份增加74套和34套。除此之外，80平方米100平方米的戶型較5月有小幅上升，成交1186套，占到總成交面積的385，而80平方米以下的戶型僅成交318套，僅占總成交面積的77。上半年樓市現(xiàn)象解讀市場(chǎng)持幣待購(gòu)現(xiàn)象持續(xù)半年市區(qū)商品房表現(xiàn)一般自今年一月樓市陷入低迷以來(lái)，青島各個(gè)月的成交量就很讓開發(fā)商頭痛。無(wú)論市區(qū)還是郊區(qū)。幾乎所有的樓盤都出現(xiàn)比較低迷的現(xiàn)象。上半年市內(nèi)四區(qū)商品房總共銷售了2429套，而政策房卻銷售了3918套，去年全年政策房只有1826套。導(dǎo)致了東風(fēng)壓倒西風(fēng)的現(xiàn)象。而目前網(wǎng)上的待售商品房總量超過(guò)4萬(wàn)套、430萬(wàn)平（包含商業(yè)），所以下半年的銷售壓力將更加巨大。就樓盤排名來(lái)看，全市上半年銷售過(guò)300套的樓盤只有11個(gè)。分別是第一名百通依山小居868套，第二名青建尚東區(qū)643套；第三名海爾臻園634套；第四名金秋桂園633套；第五名青建橄欖城494套；第六名百通馨苑441套，第七名錦源秀邸427套；第八名枕海山莊409套；第九名西海岸津盤鳳凰都396套；第十名平度福臨家園371套；第十一名太平洋心怡公寓302套。企業(yè)和區(qū)域分化嚴(yán)重青建、海爾、百通銷售領(lǐng)先可以看出來(lái)，這11個(gè)盤中有6個(gè)政策房，超過(guò)一半。還可以看出，商品房的前三名是青建尚東區(qū)、青建橄欖城和百通馨苑，再加上青建和百通兩個(gè)企業(yè)在政策房上也是表現(xiàn)很突出，海爾的東城國(guó)際沒(méi)有上網(wǎng)，但銷售不錯(cuò)，再加上政策房臻園，也很突出。所以，這三家企業(yè)銷售套數(shù)和面積的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)在上半年已經(jīng)牢牢確立，銷售總數(shù)都突破千套，成為上半年青島樓市的前三強(qiáng)。當(dāng)然，這樣的局面隨著下半年外地大鱷各個(gè)項(xiàng)目的展開也將有大的改變。這在區(qū)域上也印證了嶗山區(qū)的崛起。嶗山區(qū)目前還是有很多樓盤沒(méi)有能上網(wǎng)，但目前的幾個(gè)樓盤已經(jīng)把這個(gè)優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)出來(lái)。嶗山區(qū)上半年銷售1887套商品房，相當(dāng)于市內(nèi)四區(qū)2429套總數(shù)的四分之三。前八名里竟然沒(méi)有一個(gè)郊區(qū)樓盤，也說(shuō)明購(gòu)買力回歸市區(qū)。郊區(qū)樓盤的壓力可見(jiàn)一斑。已經(jīng)展開的大鱷表現(xiàn)一般其他家更加謹(jǐn)慎本月眾多外地大鱷紛紛展開項(xiàng)目，比如在城陽(yáng)的卓越蔚藍(lán)群島和萬(wàn)科魅力之城二期，都目前在市場(chǎng)上的表現(xiàn)都一般，沒(méi)有受到市場(chǎng)的很熱的追捧。各家大鱷繼續(xù)動(dòng)作，比如月初萬(wàn)達(dá)的39克拉舉行鉆石鑒賞會(huì)，比如萬(wàn)科的四方金色城品體驗(yàn)館開放，步伐稍慢一些的綠城理想之城也終于亮出價(jià)格，高層起價(jià)5000，多層洋房6500。這些預(yù)示著大鱷之戰(zhàn)已經(jīng)步伐明顯加快，未來(lái)將會(huì)如何，下半年的市場(chǎng)將給出答案。而這對(duì)青島樓市未來(lái)格局必將產(chǎn)生重要影響。大部分樓盤面對(duì)不利局面沒(méi)有明顯動(dòng)作上半年這么長(zhǎng)的低迷期是眾多開發(fā)商所沒(méi)有遇到過(guò)的。面對(duì)這樣的困局，絕大多數(shù)開發(fā)商都在等待回暖，苦熬時(shí)光，而沒(méi)有太大的動(dòng)作。除了城陽(yáng)區(qū)希爾景園動(dòng)作較大也取得很好的效果以外，其他滯銷樓盤沒(méi)有太大的動(dòng)作，只有拿出幾套來(lái)搞優(yōu)惠。比較明顯的低價(jià)開盤的現(xiàn)象也沒(méi)有出現(xiàn)。只有到了本月底，越來(lái)越多的優(yōu)惠出現(xiàn)在廣告上，似乎表現(xiàn)出開發(fā)商的想法正在改變，也許大的動(dòng)作正在醞釀中，總之，下半年一定會(huì)出現(xiàn)新的現(xiàn)象來(lái)打破目前的一潭死水的狀況。各區(qū)及項(xiàng)目交易量分析本月郊區(qū)樓市總成交達(dá)到1755套，從各區(qū)市排名來(lái)看，表現(xiàn)差別比較大，六個(gè)區(qū)市中只有嶗山和萊西比上月出現(xiàn)小幅度增長(zhǎng)，其他都是下滑。城陽(yáng)區(qū)以527套成為冠軍，嶗山區(qū)以340套列亞軍。膠南市以270套列第三。黃島以成交233套的成績(jī)列第四，平度以226套列第五；萊西排在最后，只有159套。整體來(lái)看，各個(gè)區(qū)域與市場(chǎng)供應(yīng)相比，開發(fā)商銷售壓力更大了。城陽(yáng)區(qū)新樓盤再奪冠嶗山區(qū)橄欖城又第一城陽(yáng)區(qū)自去年7月份住宅成交量開始出現(xiàn)井噴，一直到今年1月成交629套，連續(xù)7個(gè)月都維持在每月600套以上，可謂持續(xù)火熱。2月只成交183套。3月出現(xiàn)恢復(fù)跡象，成交383套，4月又出現(xiàn)下滑，只成交了327套。5月成交出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，數(shù)字達(dá)到691套。本月再下滑164套,成交527套?？備N售面積57565平米，環(huán)比減少18211平米。套均面積1092平，與上月持平，戶型還是比較大。盡管這個(gè)數(shù)字排在郊區(qū)之首，但相對(duì)于區(qū)域眾多的樓盤來(lái)說(shuō)，依然不夠好。本月冠軍又被位于偏遠(yuǎn)西部的新開盤奪走，位于河套的這個(gè)天一人和廣場(chǎng)以銷售84套的成績(jī)壓倒眾多名盤。一方面說(shuō)明價(jià)格是最敏感最重要的，該盤價(jià)格只有2000多元；另一方面也說(shuō)明人們的眼光隨著擁灣發(fā)展的政策也在向西轉(zhuǎn)移。加上前期積累，奪冠也就正常了。本月銷售亞軍，是一直不溫不火的楓林綠洲項(xiàng)目，銷售57套。其實(shí)這個(gè)盤才3000元左右，有非常明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但由于沒(méi)有板塊做支撐，導(dǎo)致銷售很吃力，隨著周邊項(xiàng)目的出現(xiàn)，白沙河板塊漸漸成型。上月開盤的陽(yáng)光馨苑風(fēng)頭雖不如前月，但表現(xiàn)相對(duì)也不錯(cuò)，銷售43套，列第三。上月亮相的西部板塊大盤卓越蔚藍(lán)群島成交37套，表現(xiàn)仍舊一般，列第四。寶龍城市廣場(chǎng)、天泰城、馨盛花苑、萬(wàn)科魅力之城分別以29套、28套、25套、23套列五到八名，都表現(xiàn)一般。本月該區(qū)域成交項(xiàng)目共34個(gè)，比上月減少3個(gè)。有8個(gè)樓盤銷售超過(guò)20套，16個(gè)樓盤銷售超過(guò)10套，其余樓盤銷售量全部為個(gè)位數(shù)，呈現(xiàn)出區(qū)域整體仍然不景氣的局面。07年甚至前幾個(gè)月曾經(jīng)熱銷的眾多項(xiàng)目表現(xiàn)一般，依舊苦熬。而李滄金水路眾多項(xiàng)目本月開始啟動(dòng)，壓力加之于城陽(yáng)，未來(lái)兩大板塊的對(duì)決，將在下半年上演。嶗山區(qū)本月成交340套，同比小升41套，成交總面積40226平米，環(huán)比增加3768平米，套均面積平1183平，環(huán)比減少36平，變化不大。本月嶗山區(qū)域的幾個(gè)項(xiàng)目在樓市整體低迷中表現(xiàn)差了一些，但仍能繼續(xù)分流一部分市內(nèi)四區(qū)的尤其是高端客戶。青建集團(tuán)兩項(xiàng)目本月繼續(xù)維持上月局面。其中海爾路西的橄欖城成交了106套，繼續(xù)成為區(qū)域銷售冠軍。海爾路東的尚東區(qū)剩余大戶型依舊賣的慢，本月銷售36套，成為區(qū)域第四。西韓青島教師集資房左岸風(fēng)度銷售54套，列第二，該盤近30萬(wàn)平，均價(jià)只有4500元。浮山前上月新開盤御景峰銷售48套，列第三，成績(jī)成為豪宅典范?？赡苁菍?duì)旁邊的麥島金岸產(chǎn)生一定沖擊，本月海邊大盤海信麥島金岸本月再下降，銷售23套，成為第五名。另一大盤頤和星苑本月表現(xiàn)不俗，成交23套，另一新開盤溪谷美寓也成交23套，表現(xiàn)很一般，三家并列第五。金領(lǐng)世家銷售16套，列第八名，康城剛開盤成交僅僅8套，表現(xiàn)很差。同樣是一個(gè)板塊的樓盤，銷售情況真是相差懸殊，也是本區(qū)域一大特點(diǎn)。本區(qū)域本月共有14個(gè)項(xiàng)目上榜，比上月相同。其中6個(gè)銷售是個(gè)位數(shù)。萊西福瀛新盤稱雄平度福臨繼續(xù)領(lǐng)先萊西市本月成交量比上月有小幅度上升，成交159套，比上月增加14套。成交面積15230平米，套均面積957平，比上月增長(zhǎng)6平米。本月萊西的銷售第一是福瀛苑，成交34套，作為新盤，這個(gè)成績(jī)很一般。林語(yǔ)家園以26套成為第二，名都家園以21套列第三。其余都在20套以下。本月萊西市共有23個(gè)樓盤成交。其中成交10套以上項(xiàng)目8個(gè)，顯示出大多數(shù)樓盤表現(xiàn)都不好的局面。平度本月成交出現(xiàn)下降，總成交量達(dá)到226套，比上月下降58套，成交總面積23001平米，套均面積1018平米。去年年底曾經(jīng)兩次拿到全市銷售冠軍的福臨家園繼續(xù)上月奪冠的勢(shì)頭，本月再次以127套的突出成績(jī)列第一，成為全市也列前面的一個(gè)樓盤，其均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3000元，顯示出平度樓市的潛力。府佑苑以19套列第二。金色現(xiàn)河以17套列第三。本區(qū)域共有15個(gè)樓盤上榜，比上月減少3個(gè)。其中4個(gè)銷售超過(guò)10套，顯示樓盤之間分化嚴(yán)重的局面。黃島眾樓盤普遍低迷膠南瑯琊臺(tái)一支獨(dú)秀黃島開發(fā)區(qū)2月住宅銷售量上月慘跌到可憐的67套。3月出現(xiàn)恢復(fù)，成交220套，4月繼續(xù)上揚(yáng)，成交306套，5月再下滑成交264套，本月繼續(xù)下滑到233套。成交面積只有21819平米。套均面積936平米，增加32平米。本月該區(qū)域成交冠軍依然是開發(fā)區(qū)去年的成交冠軍中南海灣新城，但成交只有30套，不到上月一半。該盤銷售均價(jià)已經(jīng)超過(guò)8000元，還是依靠外地客戶資源，但顯然難以延續(xù)去年業(yè)績(jī)了。位于北部區(qū)域的興華商貿(mào)城以23套居第二，紫錦廣場(chǎng)以22套列第三。其余樓盤都在20套以下，表現(xiàn)很差。本月該區(qū)域成交項(xiàng)目共27個(gè)，比上月增加2個(gè)，成交過(guò)10套的有9個(gè)，其他樓盤成交全是個(gè)位數(shù)，而安子碼頭區(qū)域的新樓盤本月開始陸續(xù)開盤，整個(gè)區(qū)域銷售壓力巨大。膠南因?yàn)楸驹滦麻_的盤減少，成交量也減少?？偝山涣窟_(dá)到270套，比上月減少81套?？偝山幻娣e24483平米；套均面積907平米。本月該區(qū)域的冠軍是位于郊區(qū)的新盤瑯琊臺(tái)花園，成交70套，表現(xiàn)良好。亞軍是成交18套的龍澤園。前兩個(gè)月比較突出的心怡苑表現(xiàn)一般，和風(fēng)和日麗一起以成交17套的成績(jī)并列第三。本月該區(qū)域上網(wǎng)成交項(xiàng)目共26個(gè)，比上月增加1個(gè)，成交量在10套以上的有8個(gè)項(xiàng)目，比上月減少3個(gè)，顯示區(qū)域的不景氣。市南區(qū)銀川山苑第一市北區(qū)枕海山莊火暴市南區(qū)5月銷售129套，比上月的286套下降157套，超過(guò)一半。（再扣除海爾臻園銷售的7套、康嘉花園的6套、康嘉景園項(xiàng)目的4套等17套政策房，則只剩112套商品房，比上月的122套下降了10套）總成交面積為15712平米，套均面積1218平米，環(huán)比大升213平米，這是政策房的比例大幅度減少的原因。本月銷售冠軍為銀川西路板塊新盤銀川山苑，共銷售58套，該盤均價(jià)達(dá)到了11000元。中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)本月銷14套，成為亞軍，顯示出香港中路位置的優(yōu)越。其他都在10套以下。本月市南共有17個(gè)樓盤成交，比上月增加3個(gè)，其中14個(gè)銷售為個(gè)位數(shù)，很是慘淡。市北區(qū)本月銷售量達(dá)到488套，比上月大減385套，總成交面積為53891平方米。（但扣除枕海山莊的409套、錦源秀邸銷售的8套、浮山后一小區(qū)的2套總共419政策房，則只有69套商品房，比上月的32套還下降了32套）還是顯示出商品房市場(chǎng)的冷。套均面積為1100平米，顯示出枕海山莊這個(gè)政策房的戶型面積很大。本月老盤良辰美景以25套的成績(jī)列第二，老盤鼎都以15套的成績(jī)居第三。櫸