2008年6月青島市住宅地產(chǎn)指數(shù)報告

2008年6月青島市住宅地產(chǎn)指數(shù)報告本月青島全市網(wǎng)上共成交住宅2676套，較5月份減少237套，環(huán)比減少81；總成交面積為279197平方米，比上月減少17396平米，環(huán)比下降59。其中市內(nèi)四區(qū)本月住宅共銷售921套，比5月小升42套，環(huán)比增長48；總銷售面積為96872平方米，比上月增長11702平米，環(huán)比增長137。套均面積1052平米，比上月長83平，顯示出政策房所占比例的縮小。按照自本報告今年開始使用的政策房和福利房的雙線計算法，我們可以看出，本月眾多政策房又有新項目出來而且放量巨大，使政策房對商品房的沖擊又有新高。市南區(qū)的政策房全部為不公開發(fā)售，其中本月海爾臻園銷售7套，康嘉景園銷售6套，康嘉花園銷售4套；市北區(qū)公開發(fā)售的錦源秀邸銷售8套，浮山一小區(qū)2套，不公開發(fā)售的枕海山莊409套；四方區(qū)的鹽灘改造工程銷售5套；李滄區(qū)的金秋桂園銷售13套，依山小居1套，萬福山莊2套，另外還有信義人生的拆遷房14套。這樣本月四區(qū)政策房銷售總計是471套，占四區(qū)本月銷售住宅總數(shù)921套的比例超過一半。也就是說本月市區(qū)商品房住宅只銷售450套，比起低迷的5月份又減少了89套，而如果比較市內(nèi)四區(qū)2007年6月銷售商品房的1390套的數(shù)字，則下降超過三分之二。所以可以得出結(jié)論，盡管有新樓盤上市帶動，但市區(qū)商品房依然持續(xù)低迷。市內(nèi)四區(qū)價格走勢分析本月由于市內(nèi)四區(qū)政策房還是比較多，導(dǎo)致四區(qū)平均價格雖有回升，但幅度不大。另外為反映商品房價格走勢，搜房自本期起單獨做市內(nèi)四區(qū)商品房的價格變化趨勢圖。自去年以來，市南區(qū)銷售均價自三月以來的半年多一直較為平穩(wěn)，基本維持在10000元上下波動，但年底兩個月發(fā)力，均價超過14000元，1月均價大幅度下調(diào)只有9632元。2月達到14289元，3月由于柏麗瀾庭熱銷導(dǎo)致市南均價達到14981元，創(chuàng)了新高。4月由于均價只有5600元的政策房海爾臻園熱銷，使市南區(qū)均價出現(xiàn)前所未有的下滑，只有8095元，創(chuàng)了新低。5月海爾臻園依然銷售火暴，但成交套數(shù)和比例下滑，所以導(dǎo)致市南整體價格再回升。達到了10451元。本月政策房大量減少，高價房銷售增加。所以價格迅速回升到13578元。市北區(qū)銷售均價走勢相對平穩(wěn)，去年10月沖上新高，為7678元，11月有所回落，為7283元，12月又有小幅度上升，均價達到7400元。1月因為良辰美景發(fā)力帶動整個區(qū)域樓市價格上升到7953元的新高，2月四季景園熱銷又將均價拉回，下降為7338元，3月均價回升到7733元。4月由于均價只有5000元的錦源秀邸熱銷，導(dǎo)致市北區(qū)均價創(chuàng)了新低，只有5658元。5月錦源秀邸銷售已經(jīng)基本完畢，所以市北均價大幅度回升到8253元，創(chuàng)造了新高，有點象過山車。本月均價只有5100元的枕海山莊熱銷，把價格降到新低，只有5602元。四方區(qū)銷售均價變動較大，去年8月與9月開始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一舉沖破6000元大關(guān)以后一直高位徘徊，12月海華山景帶動再度沖高，達到6511元。1月廣華海岸陽光熱銷又把整個區(qū)域均價再度拉回，只有6075元。2月政策房瑞金家園發(fā)力，使平均價格再下降到5545元。3月政策房減少使均價回升到6268元。4月由于均價只有4100元的鹽灘改造工程導(dǎo)致四方區(qū)均價只有5338元。5月鹽灘改造經(jīng)濟房項目繼續(xù)熱銷，加上開盤銷售比較多的夢境江南的低價策略，使本區(qū)域均價只有5629元，反彈幅度最小。本月海岸陽光熱銷，使價格稍稍上漲到5943元。李滄區(qū)銷售均價出現(xiàn)大幅度調(diào)整，從07年1月份的3939元/平已經(jīng)上漲至9月份的4615元/平，10月再發(fā)力達到4969元，11月小幅度回落到4929元。12月，達到5079元，1月均價不到4000元的政策房百通依山小居使全區(qū)均價大幅度下滑到4198元。2月在依山小居和國通嘉園發(fā)力使均價跌破4000，只有3987元。3月政策房減少使均價回調(diào)到4448元。4月由于政策房金秋桂園和太平洋心怡公寓熱銷使均價再回落到4127元。5月金秋桂園等政策房的比例大幅度下降，使價格大幅上升，重新突破5000關(guān)口，達到5078元，幾乎與四方區(qū)差距不大了。本月政策房比例增加，百通馨苑銷售下降，使整體價格下降到4748元。在戶型分布上，因為限價房比例縮小，導(dǎo)致平均戶型面積擴大。但80100平方米所占比例依然很大，本月共計成交1377套，占到總成交套數(shù)比例的473，環(huán)比下降了118，（市內(nèi)四區(qū)共成交473套，占市區(qū)住宅總成交套數(shù)的538，比例較上月環(huán)比下降了153）顯示出政策房是以小戶型為主流的趨勢。其次，100120平方米的戶型成交601套，占到總成交面積的206，環(huán)比上升了44，表明在售商品房比例增大。而150平方米以上和60平方米以下的成交量較小，分別成交為177套和96套。從青島市所售住宅單套面積段分布可以看到，受城陽區(qū)市場熱銷與市北區(qū)政策性住房枕海山莊大量入市的影響，上月中間價位成交所占比例增多，數(shù)據(jù)顯示，上月單價在5000元6000元的價位樓盤成交最多，成交60127平方米，占到成交面積的215，（其中市內(nèi)四區(qū)成交461套，占了一半）單價在4000元5000元、6000元8000元的價位樓盤分別占到總成交面積的174和151。受郊區(qū)市場的影響，3000元以下的價位樓盤共計成交53168平方米，占到總成交面積的190，較5月同等價位樓盤成交所占比例下降09，6月高端樓盤成交較5月有一定比例的下降，數(shù)據(jù)顯示，6月份單價在6000元以上的樓盤總成交82352平方米，占到總成交面積的294，較五月份同等價格區(qū)間成交比例下降43。萬元以上的房子還是嶗山和市南分庭抗禮的局面。繼5月份大戶型成交面積有大幅提升之后，6月份戶型成交面積進一步增大，數(shù)據(jù)顯示，100平方米以上的戶型成交面積占總成交面積的538，占到總成交面積的一半以上，這與枕海山莊大部分是100平以上的戶型有直接關(guān)系。其中，100120平方米和120150平方米兩種區(qū)間戶型分別成交675套和352套，分別較5月份增加74套和34套。除此之外，80平方米100平方米的戶型較5月有小幅上升，成交1186套，占到總成交面積的385，而80平方米以下的戶型僅成交318套，僅占總成交面積的77。上半年樓市現(xiàn)象解讀市場持幣待購現(xiàn)象持續(xù)半年市區(qū)商品房表現(xiàn)一般自今年一月樓市陷入低迷以來，青島各個月的成交量就很讓開發(fā)商頭痛。無論市區(qū)還是郊區(qū)。幾乎所有的樓盤都出現(xiàn)比較低迷的現(xiàn)象。上半年市內(nèi)四區(qū)商品房總共銷售了2429套，而政策房卻銷售了3918套，去年全年政策房只有1826套。導(dǎo)致了東風(fēng)壓倒西風(fēng)的現(xiàn)象。而目前網(wǎng)上的待售商品房總量超過4萬套、430萬平（包含商業(yè)），所以下半年的銷售壓力將更加巨大。就樓盤排名來看，全市上半年銷售過300套的樓盤只有11個。分別是第一名百通依山小居868套，第二名青建尚東區(qū)643套；第三名海爾臻園634套；第四名金秋桂園633套；第五名青建橄欖城494套；第六名百通馨苑441套，第七名錦源秀邸427套；第八名枕海山莊409套；第九名西海岸津盤鳳凰都396套；第十名平度福臨家園371套；第十一名太平洋心怡公寓302套。企業(yè)和區(qū)域分化嚴重青建、海爾、百通銷售領(lǐng)先可以看出來，這11個盤中有6個政策房，超過一半。還可以看出，商品房的前三名是青建尚東區(qū)、青建橄欖城和百通馨苑，再加上青建和百通兩個企業(yè)在政策房上也是表現(xiàn)很突出，海爾的東城國際沒有上網(wǎng)，但銷售不錯，再加上政策房臻園，也很突出。所以，這三家企業(yè)銷售套數(shù)和面積的領(lǐng)先優(yōu)勢在上半年已經(jīng)牢牢確立，銷售總數(shù)都突破千套，成為上半年青島樓市的前三強。當(dāng)然，這樣的局面隨著下半年外地大鱷各個項目的展開也將有大的改變。這在區(qū)域上也印證了嶗山區(qū)的崛起。嶗山區(qū)目前還是有很多樓盤沒有能上網(wǎng)，但目前的幾個樓盤已經(jīng)把這個優(yōu)勢凸現(xiàn)出來。嶗山區(qū)上半年銷售1887套商品房，相當(dāng)于市內(nèi)四區(qū)2429套總數(shù)的四分之三。前八名里竟然沒有一個郊區(qū)樓盤，也說明購買力回歸市區(qū)。郊區(qū)樓盤的壓力可見一斑。已經(jīng)展開的大鱷表現(xiàn)一般其他家更加謹慎本月眾多外地大鱷紛紛展開項目，比如在城陽的卓越蔚藍群島和萬科魅力之城二期，都目前在市場上的表現(xiàn)都一般，沒有受到市場的很熱的追捧。各家大鱷繼續(xù)動作，比如月初萬達的39克拉舉行鉆石鑒賞會，比如萬科的四方金色城品體驗館開放，步伐稍慢一些的綠城理想之城也終于亮出價格，高層起價5000，多層洋房6500。這些預(yù)示著大鱷之戰(zhàn)已經(jīng)步伐明顯加快，未來將會如何，下半年的市場將給出答案。而這對青島樓市未來格局必將產(chǎn)生重要影響。大部分樓盤面對不利局面沒有明顯動作上半年這么長的低迷期是眾多開發(fā)商所沒有遇到過的。面對這樣的困局，絕大多數(shù)開發(fā)商都在等待回暖，苦熬時光，而沒有太大的動作。除了城陽區(qū)希爾景園動作較大也取得很好的效果以外，其他滯銷樓盤沒有太大的動作，只有拿出幾套來搞優(yōu)惠。比較明顯的低價開盤的現(xiàn)象也沒有出現(xiàn)。只有到了本月底，越來越多的優(yōu)惠出現(xiàn)在廣告上，似乎表現(xiàn)出開發(fā)商的想法正在改變，也許大的動作正在醞釀中，總之，下半年一定會出現(xiàn)新的現(xiàn)象來打破目前的一潭死水的狀況。各區(qū)及項目交易量分析本月郊區(qū)樓市總成交達到1755套，從各區(qū)市排名來看，表現(xiàn)差別比較大，六個區(qū)市中只有嶗山和萊西比上月出現(xiàn)小幅度增長，其他都是下滑。城陽區(qū)以527套成為冠軍，嶗山區(qū)以340套列亞軍。膠南市以270套列第三。黃島以成交233套的成績列第四，平度以226套列第五；萊西排在最后，只有159套。整體來看，各個區(qū)域與市場供應(yīng)相比，開發(fā)商銷售壓力更大了。城陽區(qū)新樓盤再奪冠嶗山區(qū)橄欖城又第一城陽區(qū)自去年7月份住宅成交量開始出現(xiàn)井噴，一直到今年1月成交629套，連續(xù)7個月都維持在每月600套以上，可謂持續(xù)火熱。2月只成交183套。3月出現(xiàn)恢復(fù)跡象，成交383套，4月又出現(xiàn)下滑，只成交了327套。5月成交出現(xiàn)大幅度增長，數(shù)字達到691套。本月再下滑164套,成交527套。總銷售面積57565平米，環(huán)比減少18211平米。套均面積1092平，與上月持平，戶型還是比較大。盡管這個數(shù)字排在郊區(qū)之首，但相對于區(qū)域眾多的樓盤來說，依然不夠好。本月冠軍又被位于偏遠西部的新開盤奪走，位于河套的這個天一人和廣場以銷售84套的成績壓倒眾多名盤。一方面說明價格是最敏感最重要的，該盤價格只有2000多元；另一方面也說明人們的眼光隨著擁灣發(fā)展的政策也在向西轉(zhuǎn)移。加上前期積累，奪冠也就正常了。本月銷售亞軍，是一直不溫不火的楓林綠洲項目，銷售57套。其實這個盤才3000元左右，有非常明顯的價格優(yōu)勢，但由于沒有板塊做支撐，導(dǎo)致銷售很吃力，隨著周邊項目的出現(xiàn)，白沙河板塊漸漸成型。上月開盤的陽光馨苑風(fēng)頭雖不如前月，但表現(xiàn)相對也不錯，銷售43套，列第三。上月亮相的西部板塊大盤卓越蔚藍群島成交37套，表現(xiàn)仍舊一般，列第四。寶龍城市廣場、天泰城、馨盛花苑、萬科魅力之城分別以29套、28套、25套、23套列五到八名，都表現(xiàn)一般。本月該區(qū)域成交項目共34個，比上月減少3個。有8個樓盤銷售超過20套，16個樓盤銷售超過10套，其余樓盤銷售量全部為個位數(shù)，呈現(xiàn)出區(qū)域整體仍然不景氣的局面。07年甚至前幾個月曾經(jīng)熱銷的眾多項目表現(xiàn)一般，依舊苦熬。而李滄金水路眾多項目本月開始啟動，壓力加之于城陽，未來兩大板塊的對決，將在下半年上演。嶗山區(qū)本月成交340套，同比小升41套，成交總面積40226平米，環(huán)比增加3768平米，套均面積平1183平，環(huán)比減少36平，變化不大。本月嶗山區(qū)域的幾個項目在樓市整體低迷中表現(xiàn)差了一些，但仍能繼續(xù)分流一部分市內(nèi)四區(qū)的尤其是高端客戶。青建集團兩項目本月繼續(xù)維持上月局面。其中海爾路西的橄欖城成交了106套，繼續(xù)成為區(qū)域銷售冠軍。海爾路東的尚東區(qū)剩余大戶型依舊賣的慢，本月銷售36套，成為區(qū)域第四。西韓青島教師集資房左岸風(fēng)度銷售54套，列第二，該盤近30萬平，均價只有4500元。浮山前上月新開盤御景峰銷售48套，列第三，成績成為豪宅典范。可能是對旁邊的麥島金岸產(chǎn)生一定沖擊，本月海邊大盤海信麥島金岸本月再下降，銷售23套，成為第五名。另一大盤頤和星苑本月表現(xiàn)不俗，成交23套，另一新開盤溪谷美寓也成交23套，表現(xiàn)很一般，三家并列第五。金領(lǐng)世家銷售16套，列第八名，康城剛開盤成交僅僅8套，表現(xiàn)很差。同樣是一個板塊的樓盤，銷售情況真是相差懸殊，也是本區(qū)域一大特點。本區(qū)域本月共有14個項目上榜，比上月相同。其中6個銷售是個位數(shù)。萊西福瀛新盤稱雄平度福臨繼續(xù)領(lǐng)先萊西市本月成交量比上月有小幅度上升，成交159套，比上月增加14套。成交面積15230平米，套均面積957平，比上月增長6平米。本月萊西的銷售第一是福瀛苑，成交34套，作為新盤，這個成績很一般。林語家園以26套成為第二，名都家園以21套列第三。其余都在20套以下。本月萊西市共有23個樓盤成交。其中成交10套以上項目8個，顯示出大多數(shù)樓盤表現(xiàn)都不好的局面。平度本月成交出現(xiàn)下降，總成交量達到226套，比上月下降58套，成交總面積23001平米，套均面積1018平米。去年年底曾經(jīng)兩次拿到全市銷售冠軍的福臨家園繼續(xù)上月奪冠的勢頭，本月再次以127套的突出成績列第一，成為全市也列前面的一個樓盤，其均價已經(jīng)超過3000元，顯示出平度樓市的潛力。府佑苑以19套列第二。金色現(xiàn)河以17套列第三。本區(qū)域共有15個樓盤上榜，比上月減少3個。其中4個銷售超過10套，顯示樓盤之間分化嚴重的局面。黃島眾樓盤普遍低迷膠南瑯琊臺一支獨秀黃島開發(fā)區(qū)2月住宅銷售量上月慘跌到可憐的67套。3月出現(xiàn)恢復(fù)，成交220套，4月繼續(xù)上揚，成交306套，5月再下滑成交264套，本月繼續(xù)下滑到233套。成交面積只有21819平米。套均面積936平米，增加32平米。本月該區(qū)域成交冠軍依然是開發(fā)區(qū)去年的成交冠軍中南海灣新城，但成交只有30套，不到上月一半。該盤銷售均價已經(jīng)超過8000元，還是依靠外地客戶資源，但顯然難以延續(xù)去年業(yè)績了。位于北部區(qū)域的興華商貿(mào)城以23套居第二，紫錦廣場以22套列第三。其余樓盤都在20套以下，表現(xiàn)很差。本月該區(qū)域成交項目共27個，比上月增加2個，成交過10套的有9個，其他樓盤成交全是個位數(shù)，而安子碼頭區(qū)域的新樓盤本月開始陸續(xù)開盤，整個區(qū)域銷售壓力巨大。膠南因為本月新開的盤減少，成交量也減少?？偝山涣窟_到270套，比上月減少81套?？偝山幻娣e24483平米；套均面積907平米。本月該區(qū)域的冠軍是位于郊區(qū)的新盤瑯琊臺花園，成交70套，表現(xiàn)良好。亞軍是成交18套的龍澤園。前兩個月比較突出的心怡苑表現(xiàn)一般，和風(fēng)和日麗一起以成交17套的成績并列第三。本月該區(qū)域上網(wǎng)成交項目共26個，比上月增加1個，成交量在10套以上的有8個項目，比上月減少3個，顯示區(qū)域的不景氣。市南區(qū)銀川山苑第一市北區(qū)枕海山莊火暴市南區(qū)5月銷售129套，比上月的286套下降157套，超過一半。（再扣除海爾臻園銷售的7套、康嘉花園的6套、康嘉景園項目的4套等17套政策房，則只剩112套商品房，比上月的122套下降了10套）總成交面積為15712平米，套均面積1218平米，環(huán)比大升213平米，這是政策房的比例大幅度減少的原因。本月銷售冠軍為銀川西路板塊新盤銀川山苑，共銷售58套，該盤均價達到了11000元。中環(huán)國際廣場本月銷14套，成為亞軍，顯示出香港中路位置的優(yōu)越。其他都在10套以下。本月市南共有17個樓盤成交，比上月增加3個，其中14個銷售為個位數(shù)，很是慘淡。市北區(qū)本月銷售量達到488套，比上月大減385套，總成交面積為53891平方米。（但扣除枕海山莊的409套、錦源秀邸銷售的8套、浮山后一小區(qū)的2套總共419政策房，則只有69套商品房，比上月的32套還下降了32套）還是顯示出商品房市場的冷。套均面積為1100平米，顯示出枕海山莊這個政策房的戶型面積很大。本月老盤良辰美景以25套的成績列第二，老盤鼎都以15套的成績居第三。櫸