2008年11月中原-東莞房地產(chǎn)樓市研究報(bào)告

中原東莞樓市11月分析報(bào)告一、宏觀方面11產(chǎn)經(jīng)要聞111國際經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，金融風(fēng)暴波及范圍擴(kuò)大，救市已成大趨勢中原點(diǎn)評次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴影響范圍不斷擴(kuò)大，各大經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)及國家經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，甚至部分已經(jīng)陷入衰退。史無前例的降息潮席卷全球，巨額虧損，巨額救市計(jì)劃屢見不鮮，國際經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入了下行通道。隨之而來的是各國股市在短期利好和長期利空的情況下反復(fù)波動(dòng)，國際貿(mào)易經(jīng)營困難，消費(fèi)信心的急速下滑，投資需求的不斷萎縮，進(jìn)而引發(fā)惡性循環(huán)。因此，自10月份以來，各國紛紛提出救市計(jì)劃，而11月份提出救市計(jì)劃的國家不斷增多，范圍也不斷擴(kuò)大，除了挽救大型命脈企業(yè)外，還直接把救市計(jì)劃投入到投資和消費(fèi)等直接刺激經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)域。預(yù)期未來一段時(shí)間內(nèi)，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境難以得到根本性的扭轉(zhuǎn)，救市還將成為國際經(jīng)濟(jì)的主旋律。112國內(nèi)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增速放緩，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)增長成首要目標(biāo)國內(nèi)重點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控信息中原點(diǎn)評受金融風(fēng)暴的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩。面對出口訂單減少，生產(chǎn)成本的不斷上升的不利局面，企業(yè)面臨嚴(yán)峻的生存危機(jī)，并引發(fā)了企業(yè)倒閉和外遷的情況，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成不利影響。為保證國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，國家依靠及時(shí)有效的宏觀調(diào)控，調(diào)整了國家經(jīng)濟(jì)政策，從年初的兩防“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”到年中的一保一控“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，控制物價(jià)過快上漲”再到年末的“擴(kuò)內(nèi)需，促增長”，體現(xiàn)了國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的準(zhǔn)確把握，體現(xiàn)了“快，重，準(zhǔn)”的調(diào)控思路。而隨著金融風(fēng)暴影響范圍的不斷擴(kuò)大，國家宏觀調(diào)控也從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面，從微調(diào)升為猛調(diào)。10月初，國家宏觀調(diào)控主要是從側(cè)面來提振市場信心，上調(diào)出口退稅，減免住房交易稅費(fèi)和利息，免征證券利息稅，為中小企業(yè)融資提供擔(dān)保等等都是從側(cè)面來刺激市場，期望由股市、樓市等重大市場來提振市場消費(fèi)信心。其調(diào)整范圍相對較窄，限制較多，主要起到的是微調(diào)的作用。到了11月，政策力度逐步從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面調(diào)控，把調(diào)控力度集中放在“投資，消費(fèi)，出口”這三駕馬車上，特別是投資。2萬億元鐵路投資計(jì)劃；4萬億投資擴(kuò)大內(nèi)需；9000億住房保障建設(shè)機(jī)會(huì)等舉措直接指向了三駕馬車中的投資；而11月27日大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率則直接把矛頭指向了消費(fèi)領(lǐng)域，鼓勵(lì)人民從銀行中取錢出來消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。而從調(diào)控力度來看，動(dòng)輒幾萬億的投資建設(shè)計(jì)劃，10年罕見的重炮降息都顯示出了中央宏觀調(diào)控“出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)”的調(diào)控思路。113東莞經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增速放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍為重中之重?cái)?shù)字東莞東莞11月宏觀信息回顧中原點(diǎn)評東莞經(jīng)濟(jì)近期同樣表現(xiàn)出增速放緩的局面，進(jìn)出口總值回落，外貿(mào)訂單較少，企業(yè)倒閉外遷的情況時(shí)有出現(xiàn)。但在東莞強(qiáng)有力的財(cái)政實(shí)力支持下，金融風(fēng)暴所帶來的傷口不會(huì)很深，相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級才是擺在東莞當(dāng)前的重中之重。而且在金融風(fēng)暴中，轉(zhuǎn)型所帶來的陣痛也將得到弱化，因此，金融風(fēng)暴中的東莞轉(zhuǎn)型，既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。目前，在保經(jīng)濟(jì)的方面，東莞主要是按照中央擴(kuò)大內(nèi)需的統(tǒng)一部署，加大基建投資力度，努力擴(kuò)大內(nèi)需，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，提高對金融風(fēng)暴的警惕；而對于房地產(chǎn)業(yè)，由于其不是東莞的支柱產(chǎn)業(yè)，東莞市政府也明確表態(tài)不會(huì)就救市。對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，東莞出臺多項(xiàng)優(yōu)惠政策，加大招商引資，特別是高科技企業(yè)的引進(jìn)，出臺10億元融資新政，為企業(yè)在轉(zhuǎn)型中排憂解難，突顯東莞政府對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的高度重視。因此，東莞盡管也遭受著金融風(fēng)暴的影響，面臨著經(jīng)濟(jì)增速放緩的問題，但不礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的歷史任務(wù)，東莞將按照“保企業(yè)，促轉(zhuǎn)型，加投資”的調(diào)控思路對東莞經(jīng)濟(jì)進(jìn)行把度。12政策動(dòng)向政策簡評11月政策回顧，除了國家和地方紛紛出臺的大額度擴(kuò)大內(nèi)需政策、降息和上調(diào)出口退稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)調(diào)控政策外，政策出臺的主方向是“減負(fù)”。增值稅改明年推行，預(yù)計(jì)減輕企業(yè)稅負(fù)1233億；明年起取消百項(xiàng)行政收費(fèi)，切實(shí)減輕企業(yè)和社會(huì)負(fù)擔(dān)；上調(diào)征地補(bǔ)償，增加為中小企業(yè)提供貸款擔(dān)保的資金等等，都切實(shí)的為企業(yè)和人民著想，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)和人民減負(fù)的目的。而近期個(gè)稅起征點(diǎn)上調(diào)的呼聲四起，國家方面也給予了積極的回應(yīng)，從近期這些政策的公布與政策出臺的輿論可以看出，“減負(fù)”已成了政策出臺主要導(dǎo)向。另外，從11月中央電視臺的相關(guān)欄目報(bào)道的主題來看，從10月份的直擊華爾街、金融海嘯等報(bào)道已經(jīng)轉(zhuǎn)向“堅(jiān)定信心促增長”，說明目前受全球金融危機(jī)影響，我國最大的問題是經(jīng)濟(jì)信心不足，政策及輿論導(dǎo)向重心由“救市”逐步向“救信心”轉(zhuǎn)變。規(guī)劃簡評本月規(guī)劃的重點(diǎn)在于東莞對現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系做出的規(guī)劃，這是東莞首次對自身未來的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系做出規(guī)劃，其總體目標(biāo)是到2020年，形成先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“雙輪并轉(zhuǎn)”、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和適度重化工業(yè)“兩翼齊飛”為特征、具有世界競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，努力成為珠三角現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。其對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)空間布局、產(chǎn)業(yè)核心競爭力、內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)和人口結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)等提出了規(guī)劃目標(biāo)，為東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級提出了具體的目標(biāo)和指明了升級改造的方向。另外，本月規(guī)劃的另外一個(gè)內(nèi)容是路網(wǎng)交通，主要是穗莞深城軌東莞段規(guī)劃修改和禁摩規(guī)劃，城軌的規(guī)劃修改對東莞沒有實(shí)質(zhì)性的影響，只是為了避免重復(fù)建設(shè)，而禁摩的實(shí)施則主要是為了改善城區(qū)交通環(huán)境，但給城區(qū)的公交運(yùn)行提出了更高的要求；對此，從明年起城區(qū)將增加200臺中巴運(yùn)營，相信城區(qū)交通出行將更加便利。區(qū)域信息14其他關(guān)注劉志庚政府不會(huì)恢復(fù)購房入戶來打救樓市梁國英暫不考慮救市（樓市）樟木頭二手房遭遇拋售潮部分銀行房貸新政細(xì)則資料來源南方都市報(bào)二、土地市場分析1、土地出讓公告情況2008年11月東莞市國土資源局公告掛牌8宗土地，掛牌出讓1宗商住用地與2宗工業(yè)用地，轉(zhuǎn)讓土地包括4宗工業(yè)用地、1宗工業(yè)用地，總計(jì)3059萬，其中工業(yè)用地2973萬。2007年11月份土地供應(yīng)17宗，6宗工業(yè)103萬，8宗商住292萬，1宗商業(yè)，2宗綜合用地，共425萬。相比去年同期情況，工業(yè)用地供應(yīng)量大幅上升，商住用地大幅下降。2008年11月東莞土地出讓情況2、土地交易情況分析2008年11月東莞市成交2宗工業(yè)用地，總面積526096，一宗商住用地流拍，宣告本月已無商住用地的成交。2007年10月東莞市成交6宗土地，其中3宗工業(yè)土地234萬平米，3宗商住用地135萬平米。11月的成交情況同比去年慘淡，商住用地的成交大幅減少。2008年11月份土地交易情況10月10日，位于南城區(qū)東駿路西側(cè)2008G034地塊拍賣，只有東駿房地產(chǎn)一家參與競價(jià)，最終由于起始價(jià)低于底價(jià)流拍；11月19日，該地塊重新公開拍賣，最終因無人報(bào)價(jià)再次流拍，該地塊面積達(dá)到33661平米，拍賣起始價(jià)為16800萬元，樓面地價(jià)1996元/。地塊的連續(xù)流拍，對市場信心打擊較大。3、2008年前11月土地供求狀況自2008年下半年開始，土地市場供需呈下滑趨勢，現(xiàn)在正面臨一個(gè)消化階段。由于2008年的工業(yè)土地供應(yīng)量占據(jù)比例較大，工業(yè)用地的供需基本決定了市場的總體走勢，隨著工業(yè)用地供應(yīng)的減少，商住用地對土地市場的支撐無力，預(yù)計(jì)09年上半年總體供需也將有所放緩。4、工業(yè)用地市場分析2008年土地供應(yīng)以工業(yè)為主2008年前11個(gè)月土地總供應(yīng)面積6078萬平米，其中工業(yè)用地35578萬，占總供應(yīng)量的584，相比同期比例大幅提升371個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)用地的供應(yīng)同比增加313倍；供應(yīng)商住用地180萬，占總供應(yīng)量的296，相比同期比例減少409個(gè)百分點(diǎn)，商住用地供應(yīng)同比下降了213。隨著東莞的雙轉(zhuǎn)型以及招商引資的進(jìn)行，進(jìn)駐東莞的企業(yè)陸續(xù)的增多，部分運(yùn)營效益好的企業(yè)也開始進(jìn)一步擴(kuò)展規(guī)模，增加了對工業(yè)用地的需求。2008年政府大幅提升了工業(yè)用地的供應(yīng)，特別是松山湖片區(qū)以及部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，主要為滿足市場的需求。工業(yè)土地的供應(yīng)量激增也將引發(fā)后市一輪建設(shè)廠房的熱潮。工業(yè)用地隨著成交量的上漲，成交金額大幅提升2008年截止11月底，土地成交的總金額為912億元，同比減少241。工業(yè)成交182億元，占成交總額的199，商住用地成交608億元，占666。從成交金額角度來看，商住用地的成交金額依然占據(jù)土地市場的主導(dǎo)，但相比去年同期大幅下降了265個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)用地隨著成交量的增加，成交金額所占比例也大幅提高到近兩成。07年商住用地成交金額占據(jù)9成以上，08年商住用地市場冷清，流拍頻現(xiàn)，作為政府的財(cái)政收入的主要來源之一的土地收入嚴(yán)重受阻，政府在此時(shí)加大了工業(yè)用地的供應(yīng)，為滿足工業(yè)用地市場的需求，同時(shí)也可彌補(bǔ)財(cái)政的缺失。減少商住用地的供應(yīng)一方面可以減少流拍現(xiàn)象，避免樓市信心下滑，另外也可平衡未來樓市的供需。工業(yè)地價(jià)節(jié)節(jié)攀升2008年前11月工業(yè)用地成交大幅提升，成交量已接近前8年的總量，在2008年大放異彩。2002年工業(yè)地價(jià)達(dá)到880元/，主要受虎門海運(yùn)20024013地塊地價(jià)的影響，單宗工業(yè)地價(jià)達(dá)到了2622元/。2003年至2006年，東莞工業(yè)用地地價(jià)在300元/左右徘徊，2007年上漲到376元/，主要是從2007年1月1日起，國家為了防止工業(yè)用地賤賣，規(guī)定工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2008年前11個(gè)月的工業(yè)地價(jià)已經(jīng)達(dá)到5675元/，較去年同期有快速提升，主要受松山湖北部工業(yè)城工業(yè)地價(jià)的影響。排除個(gè)別地塊成交影響，東莞近幾年工業(yè)地價(jià)呈上漲趨勢。三、二級市場分析1、總體市場分析1111月新開盤項(xiàng)目開盤情況一覽舊盤加推情況一覽12、供求狀況分析前11月新增供需比為191，整體吸納率較低。2008年前11月，全市新增商品房供應(yīng)面積為63273萬，合共68890套，累積成交33358萬，合共33196套，新增存量29915萬，合共35694套。新增商品房吸納率按面積為5272，按套數(shù)為4819，整體吸納率較低。11月市場供應(yīng)沖回落，需求溫和放量。從近期東莞商品房供需月度走勢可以看出，東莞在近兩年時(shí)間以來，商品房供求關(guān)系大部分都處于供大于求的局面。而2008年11月是自2007年8月以來首度實(shí)現(xiàn)月度需求大于月度供給的月份。整個(gè)11月份商品房供應(yīng)量為3665萬，需求量為3686萬。11月供應(yīng)急速下滑，主要是因?yàn)殚_發(fā)商把精力放在10月和12月的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，加之市場大環(huán)境不景氣，資金鏈緊張導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢等因素導(dǎo)致了11月供應(yīng)急速下滑，把主要精力放在年底沖量上；而11月的需求上升則很容易理解，房產(chǎn)新政和貸款利率的大幅下調(diào)直接降低了購房成本，變相下調(diào)房價(jià)，釋放了部分購房需求，但也有部分置業(yè)者預(yù)期看空，所以需求量上升得比較溫和。11月住宅需求超越供應(yīng)，非住宅需求不足。從11月商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出，11月份供應(yīng)同樣以住宅為主，供應(yīng)面積為3064萬，占商品房供應(yīng)面積的8360，供應(yīng)比重環(huán)比上升458個(gè)百分點(diǎn)，供應(yīng)面積環(huán)比下降5158，供應(yīng)主要來自中信森林湖五期、星城國際花園、利豐城市花園二期、翰林雅苑、世紀(jì)城國際公館三期、鹿港小鎮(zhèn)和富盈山水華府等項(xiàng)目。而成交面積為3455萬，需求自2007年8月以來首次超越供應(yīng)；而非住宅供應(yīng)面積為601萬，環(huán)比下降6423，主要供應(yīng)來自希爾頓廣場、財(cái)富廣場、利豐城市花園二期和星城國際花園等項(xiàng)目，但需求量僅為231萬，需求相對不足。房貸新政抑制10月底需求，11月需求釋放，成交良好。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2008年11月東莞新建商品房成交量為3686萬，環(huán)比10月上升864，進(jìn)一步超越了銀十的成交成績，而同比有1226的降幅。其中住宅成交占比9373，比重較10月上升590個(gè)百分點(diǎn)，共成交面積3455萬，共成交3192套。住宅成交面積環(huán)比上升1594，同比下降1222；非住宅成交面積為231萬，同比環(huán)比均有不同程度的降幅。但需要注意的是，由于房貸新政公布后（10221031期間），市場有意壓抑需求，等待新政實(shí)施后（11月后）簽約，所以直接導(dǎo)致10月底需求延遲在11月釋放。月線走勢供應(yīng)回落，需求放量，吸納率上升，供需比回落。從月線走勢可以看出，隨著11月供應(yīng)量的沖高回落，需求在新政和降息的利好下進(jìn)一步得到釋放，成交量溫和上升，促使市場吸納率兩續(xù)兩個(gè)月保持上升，供需比進(jìn)一步回落。日線走勢11月成交情況平穩(wěn)，月底央行大幅降息引發(fā)小高潮。隨著11月1日房地產(chǎn)新政的實(shí)施，11月中上旬的商品房成交情況比較平穩(wěn)，主要是因?yàn)殂y行細(xì)則遲遲不出臺，消化速度維持在約120套/天，穩(wěn)中略升，溫和放量；而自11月27日央行宣布大幅度下調(diào)貸款利率起，在樓市新政和利率大幅下調(diào)的重大利好下，市場需求得到刺激，在11月底引發(fā)了一波成交小高潮，2730日平均每天成交超過170套，最高一天消化了255套，為11月良好的成交畫上了圓滿的句號。市場存量依然大，后市消化壓力巨大。持續(xù)的供大于求必定造成存量的累積，而東莞商品房持續(xù)的供應(yīng)放量已經(jīng)給東莞的商品房存量造成了很大的銷售壓力。根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前東莞商品房的累積供應(yīng)量為183899萬，累積銷售量為111944萬，累積可售存量高達(dá)71955萬，累積銷售率僅為6087。雖然11月的成交情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)都得到了較好的提升，但不足以扭轉(zhuǎn)大勢。目前，如果按照400萬/年的消化量來計(jì)算，目前的可售存量足以讓東莞消化12年的時(shí)間，可見后市消化壓力的巨大。13、價(jià)格狀況11月份成交量溫和上升，普通住宅均價(jià)重上5000元關(guān)口。2008年11月東莞市普通住宅（含洋房和公寓）均價(jià)為5075元/，環(huán)比上升275，重上5000元/關(guān)口，主要由于項(xiàng)目受房貸新政和利率下調(diào)的利好刺激，普遍采用穩(wěn)價(jià)策略，而置業(yè)成本的變相下降也為置業(yè)者選擇素質(zhì)更好的單位提供了空間，因此，成交均價(jià)在政策頻繁利好的情況下有了一定的上升，配合成交的溫和放量，形成了量價(jià)齊升的良好局面。11月可售存量加權(quán)均價(jià)出現(xiàn)首次回升。可售存量加權(quán)價(jià)格的計(jì)算首先將物業(yè)同以上分類，通過計(jì)算某一時(shí)期各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，然后將各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格以各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的可售存量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格；加權(quán)均價(jià)能夠修正部分熱點(diǎn)成交項(xiàng)目過高或過低的成交價(jià)格給整體均價(jià)帶來的影響。11月份的普通住宅加權(quán)價(jià)格為5357元/，經(jīng)歷了08年一整年的下降，首次出現(xiàn)了回升。14市場特征分析1、11月東莞樓市呈現(xiàn)價(jià)量齊升，供求近一年來實(shí)現(xiàn)首度倒置。11月東莞樓市的成交量延續(xù)了銀十的良好狀況，置業(yè)需求在房貸新政和央行大幅降息的政策利好下得到了有效的釋放，而價(jià)格也在政策利好的情況下止住下跌，并有一定的回升，量價(jià)配合不錯(cuò)，形成了量價(jià)齊升的局面，而當(dāng)月也是自2007年8月以來首度實(shí)現(xiàn)需求超越供應(yīng)。2、政策利好，助推樓市成交。房貸新政在11月1日正式實(shí)施，房價(jià)得到了變相的下調(diào)，但由于各銀行細(xì)則遲遲不出臺，導(dǎo)致新政效果并不明顯；而11月27日央行的大幅降息則為樓市再次注入一支強(qiáng)心針，降息力度之大實(shí)為罕見。政策的利好不僅提振了市場的消費(fèi)信心，而且還直接減低了置業(yè)成本以一套90，均價(jià)5000元/的普通住宅為例，新政配合大幅降息后，10年月供降低1345；20年月供降低2273；30年月供降低2915，等于在房價(jià)回落的今天再變相下降房價(jià)13成。而11月底的良好成交也證實(shí)了這一點(diǎn)新政利好將成為樓市成交助推器。3、明星營銷唱主角“低價(jià)促銷”在2008年以來一直是主要的營銷手段，而進(jìn)入11月后，由于房貸新政的出臺，開發(fā)商預(yù)期看好，紛紛采取穩(wěn)價(jià)策略，低價(jià)促銷雷聲漸少，而明星營銷則唱響了11月樓盤營銷的主角。天驕風(fēng)景為帝峰組團(tuán)的發(fā)售請來了宋祖英、齊秦、韓紅等明星助陣；豐泰觀山碧水為二期推介會(huì)請來了香港著名影星米雪；金域中央為兩周年慶典請來了TVB明星林峰、夏雨、米雪，歌星許志安、楊千華；大朗凱悅美景花園開盤請來跳水皇后郭晶晶等。類似的明星營銷盡管在2008年并不少見，但11月如此集中一定程度上說明了開發(fā)商為了年底沖量，不惜花重本請明星助人氣和名氣。4、年底有望迎來全年成交峰頂2008年的最后一個(gè)月，開發(fā)商完成全年的任務(wù)艱巨，央行降息壓力猶在，因此，開發(fā)商有望在12月進(jìn)入2008年最后的競爭，供應(yīng)量將有所放大，而價(jià)格也較為優(yōu)惠，而在貨源、價(jià)格、政策都比較利好的情況下，置業(yè)者有望釋放需求，形成12月供求齊漲的局面。5、開發(fā)商銷售情況2008年11月，萬科地產(chǎn)共銷售商品房面積33579，合共銷售額22573億元人民幣在11月成交面積排行中排行第一，銷售金額排名第二；而東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司11月銷售面積為31088，排名第二，合共55349億元的銷售金額排名第第一；光大地產(chǎn)銷售面積為30778，合共銷售額19679億元，均排名第三?；仡?008年前11個(gè)月，按銷售面積排行，東莞地產(chǎn)龍頭光大地產(chǎn)以3764萬的銷售面積和2515億元的銷售金額位列東莞商品房銷售冠軍；而位列第二的是全國地產(chǎn)龍頭萬科地產(chǎn)，其前11月的銷售面積為2725萬，合計(jì)銷售金額為2117億元。6、11月普通住宅項(xiàng)目銷售排行11月普通住宅銷售中，主打拼合戶型的上東國際一期和萬科金域藍(lán)灣二期分別占據(jù)銷售排行前兩名，而風(fēng)臨美麗灣二期則憑借低價(jià)優(yōu)勢，銷售情況排名第三。數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部2分物業(yè)市場分析2、1東莞市11月各物業(yè)總體供需情況11月商品房首現(xiàn)“供不應(yīng)求”情況，受商鋪成交影響價(jià)格上漲明顯。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)情況方面，普通住宅所占比重為723，與上月供應(yīng)比重相比有將近10個(gè)百分點(diǎn)的下降。普通住宅、車庫和商鋪三種物業(yè)下降明顯，都呈現(xiàn)腰斬的情況，而在普通住宅下降的拉動(dòng)下商品房的總體供應(yīng)也下降542。成交情況方面，住宅部分公寓類物業(yè)成交量下降明顯；普通住宅方面價(jià)格基本不變，成交增長明顯；別墅物業(yè)在價(jià)格下降的拉動(dòng)下，成交微量上升；非住宅部分商鋪和寫字樓項(xiàng)目成交面積下降明顯，商鋪價(jià)格上漲473，表現(xiàn)出量縮價(jià)升的情況?？傮w情況來看，值得關(guān)注的是11月首次出現(xiàn)2008年以來新增供應(yīng)量少于成交量的情況，在普通住宅的拉動(dòng)下，供應(yīng)面積減少，成交量增加，而在價(jià)格方面，受商鋪的成交價(jià)格大幅度上漲的影響，本月商品房成交價(jià)格上升明顯。2、2普通住宅市場情況分析11月普通住宅供應(yīng)量大幅減少，成交溫和放量，成交價(jià)格在5000元/左右找到有力支撐。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅新增供應(yīng)量急劇減少，究其原因，首先9、10月份海量的新增供應(yīng)沒有很好的得到消化，11月賣方以消化之前存量為主，其次，11、12月缺乏可供利用的營銷節(jié)點(diǎn)，也少有項(xiàng)目選擇這個(gè)時(shí)候上市。11月普通住宅成交量穩(wěn)步上漲，主要有受新政策實(shí)施影響上東國際、金域藍(lán)灣二期等10月后期開盤項(xiàng)目在11月集中簽約，以及中信森林湖五期等項(xiàng)目開盤影響，同時(shí)市場上多數(shù)項(xiàng)目如天驕峰景、世紀(jì)城國際公館等都紛紛的打出明星牌的銷售策略，也為市場的成交氣氛升溫。而由價(jià)格上來看，11月普通住宅成交價(jià)格稍有上升，全市成交均價(jià)為5053元/，由近段時(shí)間來看，全市成交價(jià)格除了10月份各樓盤紛紛打出特價(jià)牌使到均價(jià)稍微下降以外，其它三個(gè)月的成交均價(jià)都在5000元/左右徘徊，而且在這個(gè)價(jià)格上，成交能保持著相對穩(wěn)定的狀態(tài)，成交量與比全年各月份平均成交量大，所以有理由認(rèn)為成交在這個(gè)價(jià)格段找到有力的支撐，如果不考慮某部分開發(fā)商因年未沖量或者回款壓力而采取低價(jià)策略以外，相信在下一個(gè)營銷節(jié)點(diǎn)到來的之前，價(jià)格的變化幅度不大。221普通住宅新增供應(yīng)情況11月新增供應(yīng)合拼戶型供應(yīng)量巨大，供應(yīng)戶型以大面積單位為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)項(xiàng)目15個(gè)，供應(yīng)套數(shù)2687套，供應(yīng)面積2686萬。供應(yīng)戶型以兩房、三房為主。其中合拼戶型902套，占總供應(yīng)套數(shù)的336。與上月比重相當(dāng)。單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)面積排名前列的為中信森林湖五期、星城國際、翰林雅苑、利豐城市花園二期等11月新開盤項(xiàng)目，其中面積最大的為中信森林湖五期，434萬。11月項(xiàng)目新增供應(yīng)量前10的項(xiàng)目戶型分布情況（單位套）11月新增合拼戶型11月新增供應(yīng)戶型面積情況據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)100以下單位套數(shù)為2010套，比重為748，其中有902套為合拼戶型，扣除合拼戶型100以下單位比重為412，11月市場新增供應(yīng)以大面積單位為主。222普通住宅成交情況東莞普通住宅后市銷售壓力大，成交單位均價(jià)步入5000元/。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份共有146個(gè)普通住宅樓盤有成交，成交套數(shù)2725套，成交面積為2996萬，面積成交占各物業(yè)類型供應(yīng)的76。截止到11月30日，東莞市普通住宅可售存量為44971套，可售存量首次下降。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份有成交的普通住宅樓盤中，5000/以下的項(xiàng)目占106個(gè)，占總數(shù)量的726，所占比重環(huán)比上升64個(gè)百分點(diǎn)。從2008年月度5000元/以下普通住宅項(xiàng)目所占比重的走勢來看大比重的樓盤價(jià)格在5000元/以下樓盤的出現(xiàn)也說明了現(xiàn)階段的低價(jià)格是普遍的現(xiàn)象，而不是因?yàn)樯贁?shù)樓盤成交因素拉低了全市成交均價(jià)。另一方面我們可以看到，雖然5000元/以下的成交項(xiàng)目所占比重達(dá)到了七成多，但全市均價(jià)依然為5053元/，從中可以看到，價(jià)格雖然是一個(gè)關(guān)鍵因素，但不是一個(gè)成交的決定因素。成交單位價(jià)格集中，成交單位以40005000/為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅成交2725套，其中30006000/這個(gè)價(jià)格段的成交套數(shù)為2330套，占了總成交的855，5000/以下成交占了67。銷售情況最為理想的價(jià)格段為40005000/，套數(shù)為951套，占了總體成交的427。在其他的價(jià)格段中，最值得我們關(guān)注的是60007000/，作為一種中高檔的產(chǎn)品，以滿足改善型居住為主，本月成交243套，增長明顯。普通住宅項(xiàng)目具體銷售情況本月銷售套數(shù)前15的項(xiàng)目11月份東莞普通住宅成交套數(shù)前15的項(xiàng)目情況中，主要有以下幾種類型1、以上東國際萬科金域藍(lán)灣二期以及中信森林湖五期為代表的項(xiàng)目，他們主要是10月底開盤或者11月開盤，在11月集中簽約；2、萬科城市高爾夫和理想0769沁園為代表的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目以良好的質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境吸引市場，加上合理的價(jià)格和品牌，成交一直理想，隨著持續(xù)的熱銷，這些項(xiàng)目的成交價(jià)格環(huán)比更有所上升；3、以山水名都為代表的項(xiàng)目，通過價(jià)格的下調(diào)促進(jìn)了成交。在成交前15名的項(xiàng)目中，由價(jià)格來看，本月成交5000/以下的項(xiàng)目所占比重為667。23、公寓物業(yè)分析231、公寓總體情況公寓成交總體低量成交，公寓銷售以消化存量為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，由東莞市公寓供需情況可以看到，11月的公寓市場延續(xù)著前幾個(gè)月的狀況，成交量大于供應(yīng)量，而從量價(jià)關(guān)系來看，11月的公寓成交價(jià)格變化不大，但成交下降明顯。而總體來看8月以來，成交量和價(jià)格都保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)，但成交量都不大，只在一個(gè)低位置徘徊，說明買方對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期依然不樂觀，所以不排除未來有開發(fā)商采取降價(jià)走量的做法。而由長期來看市場缺乏新貨的上市，市場現(xiàn)階段一直在消化存量，所以，可以預(yù)見，公寓價(jià)格下降的幅度有限，作為一種占有城市最有利位置的產(chǎn)品，加上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，只要價(jià)格合理，長遠(yuǎn)來看公寓的后市值得關(guān)注。232、公寓成交情況分析11月公寓新增供應(yīng)情況（單位）233、公寓成交情況分析公寓成交40005000元/價(jià)格段成交最為良好，全市公寓均價(jià)受個(gè)盤拉升明顯。本月公寓項(xiàng)目成交項(xiàng)目30個(gè)，成交套數(shù)為411套，成交面積為21940。面積成交占所有物業(yè)類型的56。截止到11月30日，東莞公寓可售存量為10048套，后市的銷售壓力大。由可售存量來看，現(xiàn)階段公寓可銷售的套數(shù)足夠市場消化兩年，所以說后市的壓力依然很大。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月公寓成交393套，相對于普通住宅平均，其中40005000/這個(gè)價(jià)格段成交套數(shù)為205套，占了總成交的501最為集中。與10月成交集中于50006000/價(jià)格段來看，全市成交均價(jià)應(yīng)該有所下降，但11月公寓成交單位有32套單位在10000/以上，為尚書銀座項(xiàng)目成交，這部分單位使到公寓成交均價(jià)有所提升，排除這項(xiàng)目的成交以外，其他29個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)為5001元/，與10月5347元/相比，下降明顯。234、公寓項(xiàng)目詳細(xì)情況公寓成交前十的項(xiàng)目數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部11月公寓成交前十的項(xiàng)目成交面積為16132，占全部公寓成交的735，成交均價(jià)為5533元/。由成交量和成交價(jià)格的關(guān)系我們可以看到，在銷售全十的項(xiàng)目上，有大部分項(xiàng)目是通過調(diào)整價(jià)格來促進(jìn)成交的，即使是本月起到一個(gè)價(jià)格拉升作用的尚書銀座，它本月的成交均價(jià)是10373元/，與最近9月份11052元/的成交均價(jià)相比，也有了不少的下降，11月的公寓成交以降為主。由此我們可以看出，一方面，買方對經(jīng)濟(jì)形勢依然不樂觀，投資型物業(yè)不受追捧，另一方面看到，現(xiàn)階段調(diào)整價(jià)格依然是實(shí)現(xiàn)成交的有效手段。24、別墅類產(chǎn)品市場情況241、別墅總體成交情況11月別墅成交整體呈現(xiàn)量價(jià)微升態(tài)勢。由08年111月份東莞別墅市場走勢可以看到，11月的供求關(guān)系大概相當(dāng)，而成交情況與10月相比成交量和成交價(jià)格都略有上升，但總體不明顯。11月成交情況可以看作是10月成交的一個(gè)延續(xù)，而由兩月來看，別墅的成交情況有可能在短期內(nèi)維持這種銷售狀況。242、新增供應(yīng)項(xiàng)目本月新增供應(yīng)別墅項(xiàng)目3個(gè)，共100套，供應(yīng)面積為2465383，其中疊加別墅12套，聯(lián)排別墅28套，雙拼別墅60套，面積分布在200300之間。其中雙拼別墅數(shù)量最多，面積集中在225230和255260這兩個(gè)面積段。223、別墅成交情況本月別墅成交項(xiàng)目19個(gè)，占了總別墅供應(yīng)項(xiàng)目的463，成交套數(shù)70套，成交面積為22443。截止到08年11月30日，東莞別墅的可售存量為596萬，套數(shù)為1530套。在別墅成交項(xiàng)目中，萬科的兩個(gè)項(xiàng)目以良好的品質(zhì)和合理的價(jià)格依然占有良好的成交，其中，萬科棠樾的銷售率更達(dá)到了推貨量的803。蟠龍山莊一期依然以超低價(jià)格成交，估計(jì)以內(nèi)部關(guān)系的消化為主，可售套數(shù)只有1套。由成交價(jià)格來看，多數(shù)別墅成交項(xiàng)目價(jià)格環(huán)比都有所下降。24、非住宅物業(yè)情況241、非住宅物業(yè)總體情況非住宅整體供需失衡，銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供應(yīng)的增長。11月非住宅物業(yè)的供應(yīng)量跟成交量都有所上升，但環(huán)比變化不大。截止08年11月30日可售存量為1103萬，11月份成交49396。242、非住宅物業(yè)本月情況2421車庫本月車庫成交365套，成交面積為3891，成交均價(jià)為8686元/，其中成交情況最理想的項(xiàng)目為萬科城市高爾夫七期成交143個(gè)，成交面積1142，成交均價(jià)為8000元/，其次為海岸國際成交61個(gè)，成交面積733，成交均價(jià)11278元/。成交價(jià)格最高的為東城中心，成交1個(gè)，均價(jià)為13045元/，其次為御花苑二期，成交2個(gè)，成交均價(jià)12007元/。2422商鋪本月商鋪成交168套，成交面積為10245，成交均價(jià)為15074元/，其中成交情況最理想的項(xiàng)目為財(cái)富廣場，成交36套，成交面積為1677，成交均價(jià)為30338元/，該項(xiàng)目也是成交均價(jià)最高的項(xiàng)目；其次為大朗毛紡織貿(mào)易中心，本月成交26套，成交面積1030，成交均價(jià)為5299元/。本月成交套數(shù)排名第三的西城樓大街項(xiàng)目，成交25套，成交面積1038，成交價(jià)格為17254/。2423寫字樓本月寫字樓成交68套，成交面積為4293，成交均價(jià)為7419元/，成交項(xiàng)目4個(gè)，第一國際三期成交1套，成交面積為109，成交均價(jià)為8776元/。財(cái)富廣場成交8套，成交面積為6170，成交均價(jià)為9265元/。希爾頓廣場成交58套，成交面積為2605，成交均價(jià)為6384元/。信盈裝飾大廈成交1套，成交面積為108，成交均價(jià)為5865元/。3、區(qū)域市場分析11月份各區(qū)域商品住宅供求情況2008年11月份，共有10個(gè)區(qū)域新增住宅供應(yīng)，30個(gè)區(qū)域有住宅成交，主城區(qū)的三個(gè)區(qū)域南城、萬江、東城銷售排前三位，銷售總量占全市43。部分區(qū)域住宅可售存量走勢情況全市的住宅可售存量從2008年1月初367萬平米上升到11月底609萬平米。截止11月31日，南城住宅可售存量全市排名第一，從今年3月開始呈現(xiàn)快速上升趨勢；東城在近幾個(gè)月走勢相對比較平緩，說明東城的供需相對比較穩(wěn)定；萬江在11月份可售存量有所下滑，11月總體銷售情況較好；常平、厚街、虎門是鎮(zhèn)區(qū)中存量最大的三個(gè)區(qū)域，虎門、厚街短期內(nèi)上市項(xiàng)目單位較少，可售存量表現(xiàn)出略微的下滑，常平市場近幾個(gè)月內(nèi)連續(xù)有項(xiàng)目新上市，可售存量上升勢頭較猛。東城1）供應(yīng)與成交11月份東城兩個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，匯景盛世東方的3、4棟，面積1376811，共194套，部分單位為組合戶型，中信德方斯二期的協(xié)和樓，面積為1308688，共276套，主要以單身公寓為主。2008年前11個(gè)月，東城供應(yīng)住宅面積為6843萬平米，共6456套，面積相比同期上升98。東城供應(yīng)主要以兩房、三房為主，面積區(qū)間在100平米至160平米。11月份，東城住宅成交286套、33572平米，套數(shù)環(huán)比下降兩成，同比上升了13倍，成交套數(shù)占主城區(qū)的197。2）價(jià)格11月份東城成交的普通住宅均價(jià)為5134元/，環(huán)比上升15，主要由于天驕峰景成交的拉高。3）項(xiàng)目成交價(jià)格情況11月份東城普通住宅成交前十名情況數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測11月份光大邀請宋祖英、韓紅、齊秦等大牌明星連續(xù)開了3晚的演唱會(huì)，隨后天驕峰景帝峰組團(tuán)在11月16日公開發(fā)售，景湖名郡也相繼推出新貨，光大的項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)引起了轟動(dòng)，其下的三個(gè)項(xiàng)目在11月份銷售依然比較穩(wěn)定。光大地產(chǎn)在東城區(qū)有景湖名郡、天驕峰景、景湖春曉三個(gè)在售項(xiàng)目，2008年在東城銷售量最大，面積達(dá)到20多萬，銷售金額129億元，但存量也是最大，景湖名郡、天驕峰景尤甚。南城1）供應(yīng)與成交2008年前11個(gè)月，南城供應(yīng)住宅面積為782萬平米，共8007套，面積相比同期下降45。南城的項(xiàng)目供應(yīng)在10月份出現(xiàn)小高潮以后，11月份繼續(xù)有所上升，商品房批準(zhǔn)預(yù)售5個(gè)項(xiàng)目，面積134萬平米，環(huán)比上升43，共1440套。本月南城住宅供應(yīng)以中大戶型為主，100120平米的三房、121180平米的四房。11月份，南城住宅成交64364平米，共607套，套數(shù)環(huán)比上升343，同比下降248，成交套數(shù)占主城區(qū)的417。2）價(jià)格南城11月份成交的普通住宅均價(jià)為5744元/，環(huán)比上升44。3）項(xiàng)目成交價(jià)格情況11月份南城普通住宅成交前十名情況11月份，中信森林湖五期洋房開盤，塞納城市嘉園、東駿豪苑三期、國際公館三期、尚書銀座等項(xiàng)目加推產(chǎn)品，當(dāng)月銷售有較大幅度的提升，城市風(fēng)景二期低價(jià)上市，銷售良好。莞城1）供應(yīng)與成交2008年11月份沒有批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目，莞城住宅成交7856平米、共58套，139套，套數(shù)環(huán)比下降58，同比上升18，成交套數(shù)占主城區(qū)的4。2）價(jià)格莞城11月份成交的普通住宅均價(jià)為7089元/，環(huán)比上月上升316，主要是富盈東方華府成交拉高了本月莞城市場均價(jià)，項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到8690元/，銷售20套，占莞城當(dāng)月成交的345。莞城項(xiàng)目比較少，成交總量也比較低，成交均價(jià)受個(gè)盤影響比較大。3）項(xiàng)目成交價(jià)格情況11月份莞城普通住宅成交價(jià)格情況數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測富盈東方華府價(jià)格在11月有所下滑，市場比較蕭條時(shí)期，大戶型的高檔項(xiàng)目，總價(jià)比較高，需求在一輪過后，后期的銷售往往比較艱難。萬江1）供求與價(jià)格11月份萬江區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售兩個(gè)項(xiàng)目，分別是風(fēng)臨美麗灣二期、理想0769四期沁園數(shù)據(jù)來源東莞市房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)11月份萬江住宅成交