2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存現(xiàn)狀研究

12008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存現(xiàn)狀研究劉衛(wèi)衛(wèi)經(jīng)歷了2007年瘋狂和風光無限之后，在2008年度這一瘋狂的后果開始逐漸顯現(xiàn)?！肮拯c論”、“百日危機論”、“流拍退地潮”、“斷供潮”和“降價退房潮”等等，構(gòu)成了今年房地產(chǎn)市場的主旋律，尤其面對持幣觀望趨濃的氛圍，房地產(chǎn)企業(yè)也開始意識到在短暫的快樂之后是漫長寒冬的煎熬。本次研究對象選取滬深兩地上市的房地產(chǎn)公司樣本數(shù)98家（剔除了一些沒有可比性和由其他行業(yè)轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)的公司），研究所采用數(shù)據(jù)均來自滬深證券交易所公開的年報、半年報及其他公告的數(shù)據(jù)。一、2008年房地產(chǎn)上市公司中期報告總體情況1、資產(chǎn)規(guī)?？偭看蠓鲩L，超百億企業(yè)激增截止到2008年6月30日，98家上市公司的總資產(chǎn)規(guī)模達到66353億元，較2007年同期的40248億元，同比大幅增長65。與此同時，資產(chǎn)過百億大關(guān)的企業(yè)數(shù)也是激增，企業(yè)規(guī)模不斷增大。由2007年中期的7家激增到2008年中期的17家，其中超千億資產(chǎn)企業(yè)一家。資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)集中趨勢，總資產(chǎn)規(guī)模前20家企業(yè)的份額比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。前20家公司的總資產(chǎn)規(guī)模合計達到4462億元，所占比重提升到672，較2007年同期提高5個百分點。其中前10家公司的總資產(chǎn)規(guī)模比重占到整體的半數(shù)以上，為514，凸現(xiàn)公司資產(chǎn)規(guī)模大型化趨勢。2008年中期總資產(chǎn)規(guī)模前20家公司序號股票代碼公司名稱總資產(chǎn)（元）1000002萬科111,101,241,8462600048保利地產(chǎn)47,617,783,9243600383金地集團35,565,095,3754000024招商地產(chǎn)27,799,439,3515000402金融街25,808,086,8826600376首開股份23,736,941,7397601588北辰實業(yè)22,830,542,3978000046泛海建設(shè)18,670,583,16029600663陸家嘴15,224,177,08610002244濱江集團12,953,972,75611600325華發(fā)股份12,599,101,64412600208新湖中寶11,813,958,55013600748上實發(fā)展11,513,169城股10,733,042,52215600266北京城建10,558,221,96316600052ST廣廈10,214,242,52517600675中華企業(yè)10,070,909,00818600736蘇州高新9,932,441,64019600322天房發(fā)展8,794,688,64920600246萬通地產(chǎn)8,658,007,7932、流動負債同比增長顯著，凸現(xiàn)短期償還壓力98家上市公司的流動負債規(guī)模達到29986億元，較2007年同期的18464億元，同比大幅增長62。增幅高于同期營業(yè)收入的增幅。流動負債的顯著增長態(tài)勢，有可能凸現(xiàn)企業(yè)短期償還債務(wù)的壓力。前20家企業(yè)的份額比重呈現(xiàn)上升態(tài)勢流動負債規(guī)模呈現(xiàn)加速增加趨勢，流動負債規(guī)模前20家公司的份額比重呈現(xiàn)大幅增加態(tài)勢。前20家公司的流動負債規(guī)模合計達到21674億元，所占比重激增到723，較2007年同期提高83個百分點。其中前10家公司的流動負債規(guī)模占整體的比重高達542，凸現(xiàn)大型公司短期償還債務(wù)的風險。2008年中期流動負債規(guī)模前20家公司序號股票代碼公司名稱流動負債（元）1000002萬科60,622,182,594722600048保利地產(chǎn)19,201,493,065963600383金地集團16,520,811,849924600376首開股份13,731,091,576655000024招商地產(chǎn)12,210,304,347006600052ST廣廈8,609,548,119907601588北辰實業(yè)8,371,397,068008600748上實發(fā)展8,088,195,157389000046泛海建設(shè)7,734,905,5115110900950新城股7,288,174,7174311000402金融街6,955,141,6090112002244濱江集團6,641,416,4221813600663陸家嘴5,628,489,28796314600208新湖中寶5,621,138,1698315600266北京城建5,586,291,0438316600325華發(fā)股份5,256,382,9517617600736蘇州高新5,161,896,0286018600895張江高科4,781,270,2075419600246萬通地產(chǎn)4,430,155,3223920600675中華企業(yè)4,304,630,826183、營業(yè)收入繼續(xù)高速增加，但增幅已顯放緩態(tài)勢98家上市公司的中報顯示，2008年上半年結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入為7656億元，較2007年同期的534億元，同比增長43，增長態(tài)勢低于同期總資產(chǎn)和負債的增幅。這從營業(yè)收入前20家公司的情況便可窺見。更為隱憂的是上半年的結(jié)轉(zhuǎn)收入多為去年銷售所得，今年以來的全國樓市銷售狀況不容樂觀，營業(yè)收入的增幅放緩已成不爭的實事，也許在年度報告中將反映的更加明顯。2008年中期營業(yè)收入額前20家公司序號股票代碼公司名稱營業(yè)收入（元）1000002萬科17,255,013,019212600048保利地產(chǎn)5,381,330,585123600383金地集團2,267,730,180084600246萬通地產(chǎn)2,258,612,052355000718蘇寧環(huán)球2,026,742,745846000926福星股份1,748,664,122657601588北辰實業(yè)1,673,332,829008600663陸家嘴1,480,541,580459600675中華企業(yè)1,448,363,7380210000024招商地產(chǎn)1,446,933,5960011600376首開股份1,326,416,7976112600325華發(fā)股份1,313,143,2663213002244濱江集團1,301,080,8234814600736蘇州高新1,216,720,5800215600322天房發(fā)展1,193,195,2578916000608陽光股份1,140,071,0000017000402金融街1,123,517,6621718000609綿世股份1,091,329,9450019900950新城股1,083,674,4720420600748上實發(fā)展1,074,782,11901營業(yè)收入額前20家公司的份額比重呈現(xiàn)下降態(tài)勢。前20家公司的營業(yè)收4入額合計達到4885億元，所占比重下降到638，較2007年同期下降了52個百分點。其中前10家公司的營業(yè)收入額占整體的比重下降到483。4、利潤總額和凈利潤仍然快速增加，但已出現(xiàn)分化跡象2008年上半年，98家上市公司的利潤總額達到1805億元，較2007年同期1192億元，同比增長51。盡管仍處在高位增長，但這一增速較2007年67的增幅有明顯下降，同時也低于同期總資產(chǎn)和負債的增幅。相比之下，98家公司的凈利潤則達到1332億元，較2007年同期的8299億元，同比增長61，繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速增長的態(tài)勢。從利潤總額和凈利潤的增長變化態(tài)勢上可以發(fā)現(xiàn)二者已出現(xiàn)分化跡象。利潤總額前20家公司所占的比重呈現(xiàn)下降態(tài)勢。利潤總額前20家公司的利潤合計達到1292億元，所占比重下降到716，較2007年同期下降了64個百分點。其中前10家公司的利潤總額為981億元，占整體的比重為543。2008年中期利潤總額前20家公司序號股票代碼公司名稱利潤總額1000002萬科3,327,956,389862600048保利地產(chǎn)1,829,644,973513600663陸家嘴999,620,599554000718蘇寧環(huán)球732,734,256975600246萬通地產(chǎn)712,428,867306600840新湖創(chuàng)業(yè)598,986,426437000609綿世股份453,202,722338002244濱江集團437,208,227079600895張江高科367,536,8723310600383金地集團351,439,3289411600675中華企業(yè)345,257,6997712000667名流置業(yè)329,951,1201813601588北辰實業(yè)326,939,8780014600748上實發(fā)展320,978,9125315600325華發(fā)股份318,033,7439916000024招商地產(chǎn)316,151,0350017002146榮盛發(fā)展294,970,8200218000926福星股份287,593,6766319000006深振業(yè)286,048,86536520600158中體產(chǎn)業(yè)281,293,57183凈利潤總額前20家公司所占的比重同樣呈現(xiàn)下降態(tài)勢。前20家公司的凈利潤總額達到9505億元，所占比重下降到713，較2007年同期下降了67個百分點。其中前10家公司的凈利潤總額合計721億元，占整體的比重為541。2008年中期利潤總額前20家公司序號股票代碼公司名稱凈利潤1000002萬科2,306,670,070142600048保利地產(chǎn)1,435,087,458923600663陸家嘴756,239,495494000718蘇寧環(huán)球548,116,741325600246萬通地產(chǎn)509,895,161386600840新湖創(chuàng)業(yè)444,907,359137002244濱江集團327,451,491148000609綿世股份324,201,155079600895張江高科299,729,8608810600383金地集團260,911,9090911600675中華企業(yè)247,798,3071812601588北辰實業(yè)246,592,1220013000667名流置業(yè)240,963,9404214000006深振業(yè)234,937,8080615600325華發(fā)股份231,206,6319016000926福星股份228,228,6410917002146榮盛發(fā)展220,553,8426918000024招商地產(chǎn)217,694,5990019600208新湖中寶213,239,7557120600641萬業(yè)企業(yè)210,606,112895、每股收益整體趨好，每股收益為負的家數(shù)減少2008年上半年，98家上市公司在每股收益指標上整體呈現(xiàn)出趨好態(tài)勢。表現(xiàn)之一在98家公司中，有63家公司的每股收益較去年同期增加，總體態(tài)勢好轉(zhuǎn)，34家公司的每股收益同比下降，一家公司持平。表現(xiàn)之二每股收益為負值的企業(yè)個數(shù)明顯減少，由2007年中期的23家減少到本報告期的14家。2008年中期每股收益前20家公司6序號股票代碼公司名稱每股收益（EPS）1000609綿世股份109002000718蘇寧環(huán)球073003600840新湖創(chuàng)業(yè)071304002244濱江集團070005600246萬通地產(chǎn)055756600641萬業(yè)企業(yè)047007000006深振業(yè)046508000926福星股份043409600048保利地產(chǎn)0420010600663陸家嘴0398511600193創(chuàng)興置業(yè)0380012600325華發(fā)股份0353013600615豐華股份0317014600533棲霞建設(shè)0296915002146榮盛發(fā)展0280016002208合肥城建0260017600173臥龍地產(chǎn)0234018600376首開股份0230019600463空港股份0230020600052ST廣廈022006、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比不同程度提升2008年中期報告顯示，98家上市公司的總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率都有不同程度的增加?？傎Y產(chǎn)收益率較去年同期增加的有61家，凈資產(chǎn)收益率為58家，尤其是前20家上市公司其總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比增加更為顯著。在總資產(chǎn)收益率上，前20家公司的平均收益率為856，遠遠高于2007年的491；在凈資產(chǎn)收益率上，前20家公司的平均收益水平為17，較2007年的15提高了2個百分點。2008年中期總資產(chǎn)收益率前20家公司序號股票代碼公司名稱總資產(chǎn)收益率凈利潤/總資產(chǎn)1600603ST興業(yè)28402000609綿世股份24753600840新湖創(chuàng)業(yè)19164600615豐華股份11455600193創(chuàng)興置業(yè)100876000718蘇寧環(huán)球9987600158中體產(chǎn)業(yè)7738600136ST道博6219600246萬通地產(chǎn)58910600641萬業(yè)企業(yè)54011000511銀基發(fā)展52212600663陸家嘴49713000540中天城投42914600173臥龍地產(chǎn)42315002146榮盛發(fā)展41816000567海德股份40117600463空港股份39818000667名流置業(yè)38519000006深振業(yè)38220000502綠景地產(chǎn)3662008年中期凈資產(chǎn)收益率前20家公司序號股票代碼公司名稱凈資產(chǎn)收益率（查中報全面攤薄凈資產(chǎn)收益率）1000718蘇寧環(huán)球33002000609綿世股份32743600840新湖創(chuàng)業(yè)27814600615豐華股份25605600136ST道博24836600614鼎立股龍地產(chǎn)16098000540中天城投16089600052ST廣廈141910000502綠景地產(chǎn)138711600193創(chuàng)興置業(yè)138512600158中體產(chǎn)業(yè)136413000006深振業(yè)134714002244濱江集團125715002146榮盛發(fā)展113916600246萬通地產(chǎn)111417600393東華實業(yè)104318600895張江高科102919600463空港股份100720000926福星股份9987、現(xiàn)金流趨緊態(tài)勢加劇，每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負公司個數(shù)增加8房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流有進一步趨緊的態(tài)勢，尤其是經(jīng)營性現(xiàn)金流，延續(xù)了緊張的態(tài)勢，并有進一步加劇的趨勢。2008年的中報顯示，每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負的企業(yè)個數(shù)增加，98家公司中，只有27家公司的每股經(jīng)營現(xiàn)金流為正值，其余71家公司均為負值，較2007年底53家公司為負增加了18家。其中總資產(chǎn)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中有8家為負，其中包含萬科（014）、保利地產(chǎn)（263）、金地集團（088）、招商地產(chǎn)（2502）、金融街（08）、首開股份（215）等前六家，在前20家公司中，有16家的每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負值。2008年中期每股經(jīng)營性現(xiàn)金流前20家公司序號股票代碼公司名稱每股經(jīng)營性現(xiàn)金流1000002萬科0142600048保利地產(chǎn)2633600383金地集團0884000024招商地產(chǎn)25025000402金融街086600376首開股份2157601588北辰實業(yè)0258000046泛海建設(shè)0039600663陸家嘴07710002244濱江集團32411600325華發(fā)股份07712600208新湖中寶00813600748上實發(fā)展10414900950新城股0023315600266北京城建02616600052ST廣廈06517600675中華企業(yè)005618600736蘇州高新0719600322天房發(fā)展168620600246萬通地產(chǎn)113098、資產(chǎn)負債率依然維持較高水平，流動比率出現(xiàn)分化2008年中報顯示，98家上市公司的資產(chǎn)負債率依舊保持較高水平，有43家公司的資產(chǎn)負債率較同期出現(xiàn)增加態(tài)勢，且主要是總資產(chǎn)排名靠前的一些知名大公司。如招商地產(chǎn)、北辰、珠江實業(yè)、上實發(fā)展、張江高科、珠江控股、棲霞建設(shè)等上市公司均有不同程度的增加，而萬科、金地等公司依舊維持高位。9流動比率上，盡管整體水平處于好轉(zhuǎn)態(tài)勢，但是仍有40家公司的流動比率較去年同期水平下降，且這40家中包含了絕大多數(shù)總資產(chǎn)靠前的大企業(yè)，包括萬科、招商、北辰、陸家嘴、泛海建設(shè)等。凸現(xiàn)出大型企業(yè)在短期償債能力上的風險較大。二、重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的轉(zhuǎn)變，公司債成融資新渠道房地產(chǎn)企業(yè)融資難，已經(jīng)成為不爭的事實。特別是受國家緊縮政策的影響，地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道逐漸萎縮。資料顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的新增貸款已接近零增長，而在資本市場上的定向增發(fā)和公開增發(fā)這條路基本上也已大門緊閉，自籌資金、發(fā)行債券等其他融資渠道的重要性開始進一步凸顯。事實上，很多房地產(chǎn)企業(yè)確實是通過發(fā)行債券來緩解資金緊張的壓力，手頭舉債的公司不在少數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債已蔚然成風。1、公司債融資成最近一年來房地產(chǎn)上市公司融資的新途徑2008年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債發(fā)行進入高發(fā)期，一共有6家上市公司的公司債陸續(xù)上市，金地集團3月發(fā)行12億元公司債；保利地產(chǎn)7月發(fā)行43億元公司債；新湖中寶7月份發(fā)行14億元公司債；北辰實業(yè)7月份發(fā)行17億元公司債；中糧地產(chǎn)8月份發(fā)行12億元公司債；萬科9月份發(fā)行59億元公司債；6家房地產(chǎn)公司共通過公司債券市場融資157億元；除此之外，金融街擬發(fā)行56億元公司債，泛海建設(shè)擬發(fā)行32億元公司債，中華企業(yè)擬發(fā)行12億元公司債等等。房地產(chǎn)企業(yè)通過公司債來融資漸成趨勢，而房地產(chǎn)企業(yè)也理所當然地充當了今年公司債的發(fā)行主體。2008年通過公司債融資審批的房地產(chǎn)企業(yè)證券簡稱發(fā)行方式募集資金（億元）獲批日期金地公司債1220083萬科公司債5920085保利公司債4320085新湖控股公司債1420085北辰公司債1720087中糧公司債1220088102、房地產(chǎn)上市公司選擇公司債方式的原因分析（1）收緊“銀根”，銀行信貸和股權(quán)融資大門關(guān)閉導(dǎo)致向債權(quán)融資轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債意愿較為強烈的原因，主要是在現(xiàn)行土地“招拍掛”制度下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得日益稀缺的土地需要雄厚的資金支持，而央行近期采取的銀根收緊政策使銀行信貸的融資老路日趨艱難，房地產(chǎn)上市公司資金來源被迫向股權(quán)、債權(quán)等直接融資方式轉(zhuǎn)移。受政策等因素的影響，房地產(chǎn)上市公司一直以股權(quán)融資為主，股權(quán)融資和債權(quán)融資的不平衡使得企業(yè)承受著巨大的經(jīng)營風險和較高的融資成本。而2007年的那輪股權(quán)增發(fā)浪潮已經(jīng)為大量房地產(chǎn)上市公司籌集了巨額資金，同時也直接導(dǎo)致對股權(quán)融資閘門的關(guān)閉，使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不嘗試其它渠道。（2）國家金融政策的導(dǎo)向作用2007年8月，中國證監(jiān)會正式頒布實施公司債券發(fā)行試點辦法，標志著中國公司債發(fā)行工作的正式啟動。9月中國人民銀行頒布公司債券在銀行間債券市場發(fā)行、交易流通和登記托管有關(guān)事宜公告，規(guī)定公司債可在銀行間債券市場發(fā)行流通和托管。公司債融資細則得到進一步完善。這些政策的出臺，客觀上引導(dǎo)上市公司多元化的融資途徑，緩解過于集中于股權(quán)融資的狀況。在政策層面放開公司債融資后，眾多房地產(chǎn)上市公司以調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、補充流動資金為主要目的，爭相發(fā)行公司債。（3）公司債有自身的優(yōu)勢相比股權(quán)融資，發(fā)行公司債盡管會增加公司財務(wù)負擔，提高公司負債率；且從短期來看，發(fā)行公司債不如銀行貸款直接，還要涉及到推演及公司信用評級等。但相比銀行貸款，因為其周期長，利率鎖定，在通脹持續(xù)的情況下，成本更低，使用靈活性更強，而且在股權(quán)融資存在阻力的情況下，發(fā)行公司債自然是一個很好的選擇。3、房地產(chǎn)公司債融資方式的優(yōu)勢目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要有信貸融資、股權(quán)融資和債券融資三種。相對于股權(quán)融資和銀行貸款來說，債券融資的優(yōu)勢更加突出，吸引力更強。11首先，相比股權(quán)融資來說，債券融資程序上更快捷，上市公司進行債券融資的意愿更強，而且相對于股權(quán)融資，債券融資成功率更高。因為公司債券發(fā)行審核重點在項目的盈利狀況和發(fā)行人的償債能力，沒有負債比率、用途等硬性指標限制，原先公司債發(fā)行必須由銀行或集團擔保的要求也被取消，使得發(fā)行公司債的門檻進一步降低。其次，相對于銀行貸款，債券融資成本更低。目前三到五年期貸款基準利率為765（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到783，加之銀行信貸緊縮，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)下浮10的優(yōu)惠已逐漸取消，相比于銀行貸款融資，公司債可以在一定程度上節(jié)約財務(wù)成本。對于房地產(chǎn)行業(yè)動輒上億的長期融資而言，一個百分點的差異就可能相差上千萬，公司債融資成本上的優(yōu)勢非常顯著。從期限上看，公司債一般以中長期為主，將填補短期融資券和企業(yè)債券的空白。再次，公司債所融資金應(yīng)用靈活，限制較少。目前房地產(chǎn)企業(yè)來源于銀行信貸的資金用途被嚴格限定，如商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，原則上不得跨地區(qū)使用。同樣，企業(yè)債券的資金使用也必須得到政府主管部門的審批。而發(fā)行公司債券的上市公司，可以根據(jù)自身的經(jīng)營情況來自行安排資金使用，如何使用資金屬于公司內(nèi)部事務(wù)，資金甚至可以用于償還銀行貸款、改善財務(wù)結(jié)構(gòu)等股東大會核準的用途。最后，可供企業(yè)借債的對象眾多，市場化操作更為規(guī)范。與企業(yè)債相比，公司債的發(fā)行重點審查的是企業(yè)的信用水平，這意味著公司債融資將更加市場化。同時，商業(yè)銀行正式或許加入到公司債潛在投資者行列，加上原有的保險公司、共有基金等大型機構(gòu)投資者，公司債市場正朝著供需雙向繁榮的局面邁進。4、公司債融資方式的前景（1）公司債市場化運作將使房企融資不受產(chǎn)業(yè)政策鉗制在公司債允許發(fā)行之前，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的債券融資方式有企業(yè)債和短期融資券兩種。萬科、金地等企業(yè)一