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文檔簡(jiǎn)介
1、楊家坪商圈調(diào)研報(bào)告目錄第一部分 概要1、 調(diào)研目的.22、 調(diào)研范圍.23、 調(diào)研時(shí)間.24、 調(diào)研對(duì)象.25、 信息來(lái)源.26、 調(diào)研人員.27、稽核人員.2第二部分 區(qū)域情況1、九龍坡區(qū)域簡(jiǎn)介.22、九龍坡區(qū)域經(jīng)濟(jì)33、九龍坡區(qū)域交通34、九龍坡區(qū)域人口.45、九龍坡區(qū)域樓市4一手房?jī)r(jià)格.4二手房?jī)r(jià)格走.4二手房租金走勢(shì).5第三部分1、楊家坪商圈概況.5-92、臨街商鋪調(diào)查.10楊家坪商業(yè)步行街.10-12斌鑫購(gòu)物街.12-13楊家坪商業(yè)步行街臨街門(mén)市調(diào)查結(jié)論.14-153、楊家坪百貨商場(chǎng)調(diào)查.16-23 富安百貨.16-17 重慶新世紀(jì)百貨.18-19 龍湖西城天街.20-21楊家坪百貨
2、商場(chǎng)調(diào)查結(jié)論.22-234、楊家坪步行街地下商場(chǎng)調(diào)查.25-275、楊家坪商圈SWOT分析.27-28附:楊家坪地區(qū)車庫(kù)調(diào)查.28第四部分綜述.29第一部分1、調(diào)研目的:(1)、了解楊家坪商圈現(xiàn)有行情及商業(yè)動(dòng)態(tài)(2)、通過(guò)對(duì)楊家坪商圈調(diào)研總結(jié),對(duì)下一步在該區(qū)域的工作進(jìn)行詳細(xì)(3)、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力;提高員工工作技巧;鍛煉員工工作心態(tài);調(diào)動(dòng)員工工作激情2、調(diào)研范圍:楊家坪商圈3、調(diào)研時(shí)間:2012-5-82012-5-114、調(diào)研對(duì)象:楊家坪地下商業(yè)步行街(人防工程、博浪商場(chǎng)、嘉運(yùn)商場(chǎng)、美儂商場(chǎng))、金鷹女人街、斌鑫世紀(jì)城、百康年、楊家坪商業(yè)步行街、西城天街、新世紀(jì)百貨、大洋百貨、富安百貨5、信息
3、來(lái)源:物業(yè)招商、商戶、網(wǎng)絡(luò)(政府信息網(wǎng)、58同城網(wǎng)、趕集網(wǎng))6、調(diào)研人員:霍霞、胡江燕、葉靜、吳帥、蔣博7、稽核人:霍霞第二部分九龍坡區(qū)域簡(jiǎn)介九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)之一,位于市區(qū)西南部,面積432平方公里,東接渝中區(qū),南靠大渡口區(qū),西鄰江津區(qū)、壁山縣,北與沙坪壩區(qū)接壤,區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯,區(qū)內(nèi)下轄11個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處、84個(gè)居委會(huì)、110個(gè)村委會(huì),常住人口108.44萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)有多條高速公路與重要鐵路干線通過(guò),同時(shí)還有長(zhǎng)江上游最大的深水港碼頭。九龍坡區(qū)域經(jīng)濟(jì)九龍坡是重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈重要核心區(qū),也是重慶第一工業(yè)大區(qū),九龍坡區(qū)有兩大傳統(tǒng)工業(yè)一是汽摩產(chǎn)業(yè):全區(qū)擁有慶鈴、建設(shè)、隆鑫等一批汽摩龍頭企
4、業(yè)及大量配套企業(yè),汽摩產(chǎn)業(yè)占到了全區(qū)工業(yè)總量的56%,摩托車產(chǎn)量更是占到了全市的三分之一、全國(guó)的九分之一。其次鋁加工業(yè),依托西南鋁業(yè)集團(tuán),2003年九龍坡區(qū)建立了西彭鋁產(chǎn)業(yè)區(qū),天泰鋁業(yè)、捷和鋁業(yè)等一大批鋁加工企業(yè)也相繼進(jìn)入了西彭鋁產(chǎn)業(yè)區(qū)。近年來(lái)新興IT產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始快速發(fā)展。2011年地區(qū)生產(chǎn)總值完成375億元,增長(zhǎng)14.6%,繼續(xù)位居全市區(qū)縣榜首; 九龍坡區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額148億元,增長(zhǎng)16.1%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資187億元,增長(zhǎng)23.4%;外貿(mào)進(jìn)出口實(shí)現(xiàn)8.3億美元,其中出口7.2億美元,分別增長(zhǎng)14.3%和10.9%;區(qū)級(jí)財(cái)政收入16.8億元,增長(zhǎng)45.9%;城市居民人均可支配收入13
5、750元,增長(zhǎng)18.1%;農(nóng)村居民人均純收入5701元,增長(zhǎng)20.2%。九龍坡區(qū)域交通 九龍坡區(qū)路網(wǎng)四通八達(dá),交通十分便捷。公路:有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長(zhǎng)江大橋連接兩岸;成渝、上界、渝長(zhǎng)及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi);從校場(chǎng)口經(jīng)解放碑到大渡口的高架輕軌(重慶軌道交通二號(hào)線)橫穿區(qū)內(nèi),從朝天門(mén)經(jīng)沙坪壩到大學(xué)城的地鐵(重慶軌道交通一號(hào)線)也將通車。 鐵路:渝黔鐵路、襄渝鐵路、成渝鐵路三條干線鐵路越過(guò)境內(nèi),有重慶東站、重慶南站、重慶西站、三大貨運(yùn)車站,正在上橋改建新的重慶未來(lái)最大規(guī)模的火車站重慶西站。港口:區(qū)內(nèi)有長(zhǎng)江上游最大深水貨運(yùn)水陸聯(lián)運(yùn)碼頭九龍坡港。 九龍坡區(qū)域人口信息來(lái)源:第六次全國(guó)人口普查(h
6、ttp://about.asp)南岸區(qū)人口基本情況人口結(jié)構(gòu)數(shù)量占總?cè)丝诒壤詣e構(gòu)成男性55.58萬(wàn)人51.25%女性52.86萬(wàn)人48.75%年齡結(jié)構(gòu)0-14歲12.27萬(wàn)人11.32%15-6486.44萬(wàn)人79.71%65歲及以上9.37萬(wàn)人8.97%教育程度大專以上18.17萬(wàn)人16.76%中專24.6萬(wàn)人22.69%初中36.49萬(wàn)人33.65%小學(xué)21.95萬(wàn)人23%文盲1.79萬(wàn)人1.65%人口總量108.44萬(wàn)人九龍坡區(qū)域樓市一手房?jī)r(jià)格情況信息來(lái)源(/loupan/jiulongpo/s?m=1&p
7、=2&p1=2389)樓盤(pán)名稱銷售價(jià)格/套內(nèi)樓盤(pán)名稱銷售價(jià)格/套內(nèi)和泓四季均價(jià)5900元/恒大雅苑均價(jià)7800元/晉愉盛世融城均價(jià)5960元/康德城市風(fēng)云均價(jià)9400元/保利港灣國(guó)際均價(jià)6900元/恒大綠洲均價(jià)8600元/華潤(rùn)二十四城均價(jià)9000元/藍(lán)光彩云府均價(jià)6600元/二手房?jī)r(jià)格情況信息來(lái)源:(/fangjia-183-0/)二手房租金情況信息來(lái)源: ( /lease/market.html?district=JL&proptype=11)第三部分1、楊家坪商圈概況楊家坪是九龍坡區(qū)府所在地,屬于重慶主城五
8、大商圈之一的楊家坪商圈,是主城西部商貿(mào)中心,是九龍坡區(qū)商貿(mào)發(fā)展重心。已經(jīng)形成結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)業(yè)種齊備、功能完善、規(guī)模較大、檔次較高,集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)與一體的現(xiàn)代商務(wù)中心,商圈商業(yè)氛圍濃郁、消費(fèi)市場(chǎng)繁榮興旺。楊家坪中心步行商業(yè)區(qū)占地達(dá)18.9萬(wàn)平方米,街區(qū)面積5.5萬(wàn)平方米。該步行街以轉(zhuǎn)盤(pán)為中心向長(zhǎng)江路、石楊路、西郊路、楊九路四個(gè)方向延伸。政府?dāng)M投資67億元至將楊家坪商圈擴(kuò)容工程中,重點(diǎn)向東(建設(shè)廠片區(qū))、向南(鐵馬片區(qū))、向北(工管院片區(qū))延伸。屆時(shí),楊家坪商圈將由現(xiàn)在的2平方公里擴(kuò)至24平方公里,是現(xiàn)在商圈的12倍,比解放碑步行街還大0.24平方公里,商用物業(yè)用房的營(yíng)業(yè)面積將達(dá)到30萬(wàn)
9、平方。 按照“上檔升級(jí)、突出特色”的總體思路,楊家坪商圈,將以楊家坪步行街商業(yè)區(qū)為核心,大力發(fā)展新興商貿(mào)服務(wù)業(yè),突出時(shí)尚商圈、立體商圈、生態(tài)商圈、創(chuàng)業(yè)商圈和美食商圈特色,走差異化、高端化發(fā)展之路,提升商圈整體競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力,建成重慶市主城西部最具特色和競(jìng)爭(zhēng)力的商務(wù)、旅游和商業(yè)文化中心。PjX九龍坡網(wǎng)_九龍坡區(qū)官方新聞網(wǎng)_對(duì)外宣傳的窗口 走向世界的舞臺(tái)嶄新楊家坪商圈分為六大功能區(qū)。核心區(qū)為步行商業(yè)區(qū),謝家灣為商務(wù)酒店金融區(qū),石坪橋?yàn)橹懈邫n住宅區(qū),九龍半島為楊家坪中心區(qū)功能拓展區(qū)和文化創(chuàng)意商貿(mào)區(qū),動(dòng)物園為休閑旅游產(chǎn)業(yè)和文化休閑娛樂(lè)區(qū),直港大道九濱路餐飲娛樂(lè)休閑區(qū)。 現(xiàn)楊家坪商圈區(qū)域 楊家坪商圈擴(kuò)展
10、方向 楊家坪商業(yè)步行街PjX九龍坡網(wǎng)_九龍坡區(qū)官方新聞網(wǎng)_對(duì)外宣傳的窗口 走向世界的舞臺(tái) 交通狀況:配合商圈擴(kuò)容,楊家坪地段將實(shí)施“三環(huán)七橫八縱”路網(wǎng)。“一環(huán)”是指現(xiàn)楊家坪商圈環(huán)道,“二環(huán)”是指華潤(rùn)景觀大道-九濱路-天寶路-西子路-桃花溪市政道路-十八冶-工管院市政道路-華潤(rùn)景觀大道,“三環(huán)”是指鵝公巖立交-青龍嘴立交-二橋引道-水碾立交-袁茄路-大公館立交-謝陳路-鵝公巖立交。“七橫”包括謝陳路、石楊路、蟠龍大道、大件路以及3條新增規(guī)劃道路。“八縱”包括陳庹路、袁茄路、楊渡路、南北干道、九濱路以及3條新增規(guī)劃道路。 同時(shí),為了便于商圈內(nèi)行人通行,今年將新建三處天橋、兩處地下通道。三處天橋包括
11、楊家坪團(tuán)結(jié)路口人行天橋、立丹百貨人行天橋、躍華大廈人行天橋,“兩處地下通道”包括謝家灣人行地下通道、動(dòng)物園人行地下通道。 人 流 量:楊家坪商圈每天人流量為28萬(wàn)人次,僅次于解放碑商圈。 商業(yè)結(jié)構(gòu):楊家坪步行街商業(yè)現(xiàn)狀相對(duì)傳統(tǒng),大型中低檔百貨、大型超市依然是整個(gè)商業(yè)步行街商業(yè)的龍頭,以經(jīng)營(yíng)低檔服裝、飾品、鞋包為代表的地下商場(chǎng)成為吸納中低消費(fèi)水平人群的重要來(lái)源。縱觀整個(gè)商業(yè)層次的分布,步行街缺少的商業(yè)形態(tài)是中高檔的綜合性、一站式購(gòu)物休閑娛樂(lè)中心。 經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài):大型商場(chǎng)一般經(jīng)營(yíng)的商品以日用百貨、化妝品、服裝、鞋、帽為主,例如西城天街、大洋百貨、重百、新世紀(jì)、立丹、富安百貨等,步行街臨街底商多經(jīng)營(yíng)
12、社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)(服裝專賣、藥房、眼鏡、美容美發(fā)、銀行、書(shū)店、快餐、糕點(diǎn)房、通訊產(chǎn)品等)承租能力較高的業(yè)態(tài)。地下商場(chǎng)多經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、包、小飾品等。 租售率:楊家坪商圈整體租售率較高,達(dá)到90%左右。 經(jīng)營(yíng)額:2011年商業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到110.6億元人民幣。 輻射范圍:該商圈以本區(qū)(楊家坪附近、陳家坪、石坪橋、謝家灣、袁家崗、直港大道、動(dòng)物園方向等)消費(fèi)者為主,部分消費(fèi)者來(lái)自大渡口和李家沱以及大坪、石橋鋪地區(qū)等,消費(fèi)群體主要是本區(qū)的企事業(yè)單位員工。輻射人口可達(dá)120150萬(wàn)(含大渡口區(qū)、大坪片區(qū)與石橋鋪片區(qū)等)。楊家坪商圈現(xiàn)有品項(xiàng)組合及數(shù)量:商場(chǎng)名稱品項(xiàng)組合女裝內(nèi)衣飾品、珠寶化妝品美容美發(fā)運(yùn)動(dòng)休閑鞋
13、包兒童類男裝家居電器通訊娛樂(lè)餐飲超市社區(qū)合計(jì)童裝童鞋童玩母嬰嘉運(yùn)162252028682120618313357博浪229546282410654063154310215640人防老商場(chǎng)221552546922578545312562斌鑫購(gòu)物街4248111284358511212153步行街臨街534111032291083365414264210270金鷹9331352514282591215278西城天街89311561061873711143431246新世紀(jì)982326212845121873623101348重百79171781234016361146126312富安3512159
14、201816201146合計(jì)11012282309362104387179284592898173971427133312楊家坪商圈各品項(xiàng)比例圖:2、臨街商鋪調(diào)查楊家坪商業(yè)步行街 步行街下段(百康年世紀(jì)門(mén)對(duì)面) 人流量:平均145人/分,取過(guò)往兩邊總值 經(jīng)營(yíng)狀況:步行街中段的人流比較少,人流基本集中在步行街的頭尾兩端。以上的業(yè)態(tài)也主要集中在服裝、藥房、美容美體、飾品、快餐以及火鍋等社區(qū)型商業(yè)形態(tài)。主要的消費(fèi)人群也僅限于滿足步行街人流的日常需求。經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定。步行街上段(西城天街對(duì)面至轉(zhuǎn)盤(pán)) 人流量:230人/分,取過(guò)往兩邊總值名稱面積(平米)經(jīng)營(yíng)情況工商銀行約500平米經(jīng)營(yíng)情況好益壽堂藥房
15、約40平米2F憶念美美容美體新偶像發(fā)型設(shè)計(jì)約50平米人壽保險(xiǎn)約100平米和平藥房約200平米2F春意好美容美體桐君閣大藥房約300平米2F中藥自選超市對(duì)面商鋪情況家樂(lè)福約10000平米經(jīng)營(yíng)情況較好2F3F肯德基新華書(shū)店約5000平米重百單層面積約2100平米,共6F建設(shè)銀行中國(guó)郵政2F德克士 經(jīng)營(yíng)狀況 : 步行街末端集中的商業(yè)業(yè)態(tài)與中段有明顯的差別,這一段步行街集中的主要有金融機(jī)構(gòu)、郵政、書(shū)店、大型超市、大型藥房等。明顯帶有區(qū)域(九龍坡)金融中心、生活中心地 氣息。人流量也大大高于步行街中段以及末端。斌鑫時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng) 斌鑫時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng) 購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境-1F: 庫(kù)車1F:小商鋪共有約152
16、家商鋪,其中正街約50家。服裝經(jīng)營(yíng)商家共58家,占73%,其余為飾品6家,鞋類3家,皮具皮包4家,保健2家,小吃1家。 面積:650平米不等,為私人出租,劃分紊亂。 租金:正街外段約300元平米,側(cè)街約200元平米。 經(jīng)營(yíng)狀況:零散出租,業(yè)態(tài)零亂,面積劃分區(qū)間比較大。招商時(shí)沒(méi)有進(jìn)行定向的引導(dǎo),造成了經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)駐的質(zhì)量參差不齊,沒(méi)有形成檔次感。最終導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)上的不良,經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)效益下降又直接導(dǎo)致了商家撤場(chǎng),投資者為了將自己的商鋪出租出去,只能沒(méi)有選擇地降低租金招商,商家進(jìn)入的質(zhì)量又進(jìn)一步降低,導(dǎo)致了惡性的循環(huán)。2F上到咖啡開(kāi)業(yè) 其他空置 面積在5015=750平米3F:定位是風(fēng)尚餐廳4F:精
17、品百貨 現(xiàn)空置5F:家居館:現(xiàn)空置品牌商家:必勝客、肯德基、家樂(lè)福、重百、上島咖啡斌鑫世紀(jì)城優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)和地面步行街相連,能夠最大限度的聚集商場(chǎng)人氣。2、地處重慶五大商圈的中心區(qū)域,吸引來(lái)自各地的顧客前往。3、周邊公交車站較多,輕軌2號(hào)線位于商場(chǎng)地面之上交通便利4、流動(dòng)人口基數(shù)大,為商場(chǎng)增加了客流量。5、部分進(jìn)駐商家都比較有實(shí)力,貨品檔次與店面形象較好。1、周邊商場(chǎng)過(guò)多,造成消費(fèi)者的分流。2、通道較窄,設(shè)施設(shè)備比較老化3、商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一管理,C、D區(qū)貨品擺放零散,餐飲區(qū)清潔環(huán)境不好。4、商場(chǎng)仍就采用地下商場(chǎng)管理模式,無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃管理。5、商場(chǎng)缺乏大量的宣傳和活動(dòng)。6、商場(chǎng)面對(duì)的客戶群體過(guò)于單一
18、,都是女性消費(fèi)者居多。臨街門(mén)市品項(xiàng)組合:商場(chǎng)名稱楊家坪臨街門(mén)市品項(xiàng)組合女裝內(nèi)衣飾品、珠寶化妝品美容運(yùn)動(dòng)休閑鞋包兒童類男裝家居電器通訊娛樂(lè)餐飲超市社區(qū)類合計(jì)楊家坪步行街424811128488511212153斌鑫購(gòu)物街534111032291011365414264210270合計(jì)95819113232118594410415276312423楊家坪臨街門(mén)市品項(xiàng)比例圖楊家坪商業(yè)步行街臨街門(mén)市調(diào)查結(jié)論:(1)楊家坪商業(yè)步行街商業(yè)根據(jù)業(yè)態(tài)的不同和人流量的變化可以明顯的劃分為上段和下段。上段存在的業(yè)態(tài)為金融、大型超市、百貨、大型快餐等,業(yè)態(tài)組合符合區(qū)域金融、生活中心的要求。下段業(yè)態(tài)主要滿足附近區(qū)域及
19、步行街人群日常消費(fèi)的社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài),兩段人流量存在明顯的差異。(2)斌鑫時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)在步行街設(shè)置以及規(guī)劃方面存在昭示性不夠、人流匯集不明顯、出入口混雜、導(dǎo)視系統(tǒng)差等缺點(diǎn),在商業(yè)管理上又采取放任的態(tài)度導(dǎo)致了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán),經(jīng)營(yíng)效果正在逐步的下降。3、楊家坪百貨商場(chǎng)調(diào)查重慶百貨商場(chǎng)層高5米,柱距7米,層高4米樓層經(jīng)營(yíng)品類人流面積1F精品、百貨20人/分2000平米2F皮具、皮鞋15人/分2000平米3F家居、休閑15人/分2000平米4F淑女裝10人/分2000平米5F名媛6人/分2000平米6F男士2人/分2000平米1:樓層越高生意越淡,全場(chǎng)正在打折:58折不等。人流量主要由面臨步行街的一
20、面引入,成交率在:10%。2:從建筑結(jié)構(gòu)方面講:賣場(chǎng)正中為兩部扶梯,扶梯的兩一側(cè)立有裝修墻面,阻礙了消費(fèi)者的視線,形成了很大的一塊死角。不能形成來(lái)往人流的貫道。3:賣場(chǎng)內(nèi)的服裝價(jià)格在:1801000元(5折)。4:總體來(lái)說(shuō)整個(gè)賣場(chǎng)的生意清淡,三層以上的人流量還沒(méi)有營(yíng)業(yè)員多。5:商家入駐條件:首先交納10000元入場(chǎng)費(fèi),商家提點(diǎn)為20%30%。平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額:15萬(wàn)元/月不等,主要的消費(fèi)群體中老年人為主,成交率在20%。重慶百貨優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)周邊配套設(shè)施完善,銀行與公交車站、圍繞周邊2、與輕軌站連接,人流量大3、周邊大量成熟居民區(qū),提供大量穩(wěn)定客流4、入駐時(shí)間長(zhǎng)培養(yǎng)大量固定消費(fèi)群5、大眾消費(fèi)面向
21、各個(gè)層次消費(fèi)群體1、商品陳列密集,購(gòu)物環(huán)境不舒適2、商場(chǎng)內(nèi)無(wú)顧客休息區(qū)3、商場(chǎng)周邊環(huán)境較差,降低商場(chǎng)形象4、無(wú)高端品牌入駐,無(wú)法提升商場(chǎng)檔次5、賣場(chǎng)面積有限,客流高峰時(shí)顯得狹小擁擠6、緊鄰大洋百貨與正升.百老匯競(jìng)爭(zhēng)激烈富安百貨 富安百貨正大門(mén) 富安百貨商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境 位 置:位于楊家坪輕軌站旁 項(xiàng)目介紹:楊家坪最早的百貨商場(chǎng),定位為工薪階層百貨商場(chǎng),約1.2萬(wàn)方 開(kāi)業(yè)時(shí)間:1995樓層經(jīng)營(yíng)品類人流面積成交率1F皮鞋、首飾(加屈臣氏)25人/分3000平米4人/分2F青春一條街(青春服飾)10人/分3000平米6人/分3F仕女服飾10人/分3000平米1人/分4F運(yùn)動(dòng)新區(qū)10人/分3500平米
22、3人/分 租金情況:聯(lián)營(yíng):抽取營(yíng)業(yè)額25%作為租金 物業(yè)管理費(fèi):無(wú) 招商優(yōu)惠政策:無(wú) 經(jīng)營(yíng)狀況:生意相對(duì)于重百,富安要好,最好的樓層還是屬于二樓的青春一條街因是當(dāng)?shù)刈钤绲陌儇?,有一定的忠?shí)顧客,且地段較好,經(jīng)營(yíng)良好。富安百貨優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)周邊配套設(shè)施完善,銀行與公交車站、圍繞周邊2、與輕軌站連接,人流量大3、周邊大量成熟居民區(qū),提供大量穩(wěn)定客流4、入駐時(shí)間長(zhǎng)培養(yǎng)大量固定消費(fèi)群5、大眾消費(fèi)面向各個(gè)層次消費(fèi)群體1、商品陳列密集,購(gòu)物環(huán)境不舒適2、商場(chǎng)內(nèi)無(wú)顧客休息區(qū)3、商場(chǎng)周邊環(huán)境較差,降低商場(chǎng)形象4、無(wú)高端品牌入駐,無(wú)法提升商場(chǎng)檔次5、賣場(chǎng)面積有限,客流高峰時(shí)顯得狹小擁擠6、緊鄰大洋百貨與正升.
23、百老匯競(jìng)爭(zhēng)激烈新世紀(jì)百貨 新世紀(jì)百貨正大門(mén) 新世紀(jì)百貨內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境 層高4.2米,柱距10左右。樓層經(jīng)營(yíng)品類人流單層面積1F化妝品、首飾、鞋、包、手表40人/分4000平米2F休閑、淑女裝、睡衣40人/分4000平米3F仕女裝40人/分4000平米4F男裝40人/分4000平米5F家電、文化用品、家具、健身40人/分4000平米1:消費(fèi)群體大眾化,人流量很大每分鐘約40人,成交率在30%左右。2:新世紀(jì)所針對(duì)的消費(fèi)人群廣,在楊家坪的百貨商圈內(nèi)是生意最好的其中之一家,一般柜臺(tái)的月銷售在9萬(wàn)以上。新世紀(jì)百貨優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)周邊配套設(shè)施完善,銀行與公交車站圍繞周邊2、地處步行街核心區(qū)域,人流量大3、
24、周邊大量成熟居民區(qū),提供大量穩(wěn)定客流4、自身配有超市,方便顧客購(gòu)物5、作為本土品牌擁有固定消費(fèi)群6、大眾消費(fèi)面向各個(gè)層次消費(fèi)群體7、緊鄰斌鑫購(gòu)物街,能相互帶動(dòng)客流量1、商品陳列密集,顧客不易挑選2、商場(chǎng)內(nèi)無(wú)顧客休息區(qū)3、營(yíng)業(yè)員普通話不標(biāo)準(zhǔn)4、無(wú)高端品牌入駐,無(wú)法提升商場(chǎng)檔次5、賣場(chǎng)面積有限,客流高峰時(shí)顯得狹小擁擠6、周邊聚集大型購(gòu)物商場(chǎng)使分流客流西城天街 西城天街內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境 西城天街導(dǎo)視圖 位 置:位于楊家坪步行街內(nèi) 項(xiàng)目介紹:建筑面積約25萬(wàn)方,集7.8萬(wàn)方時(shí)尚商業(yè)mall、5.2萬(wàn)方精裝修小戶型國(guó)際商務(wù)公寓、3萬(wàn)方星級(jí)寫(xiě)字樓于一體的城市綜合體。 開(kāi)業(yè)時(shí)間:2008.3.28 業(yè)態(tài)分布:L
25、GF: 主力店、 餐飲、 生活/童玩 、潮流服飾1F2F:潮流服飾、餐飲、珠寶眼鏡3F4F:潮流服飾、娛樂(lè)服務(wù)、餐飲5F: 餐飲、娛樂(lè)6F: 餐飲、娛樂(lè) 租金情況(約): LG:300-400/1F:200-350/ 2F:100-150/3F:60-90/4F:35-55/5F:20-35/ 物業(yè)管理費(fèi): 40/含空調(diào)費(fèi) 招商優(yōu)惠政策:一般采取第一年租金打6折,第二年7折,第三年8折。免租因每個(gè)商家情況不同而不同,一般在3-6個(gè)月的免租,部分商家因租金較低,則沒(méi)有免租期。如尋常故事(4F 租金不到30/) 經(jīng)營(yíng)狀況:核心地段,招商達(dá)100%,龍湖北城天街知名度,經(jīng)營(yíng)較理想。龍湖西城天街優(yōu)勢(shì)劣
26、勢(shì)1、商場(chǎng)自身配套設(shè)施完善,超市、停車場(chǎng)、銀行等設(shè)施齊全2、地處步行街核心區(qū)域,人流量大3、自身品牌優(yōu)勢(shì)明顯4、一站式購(gòu)物,品類齊全5、作為本土品牌擁有固定消費(fèi)群6、高檔品牌聚集,提升商場(chǎng)檔次7、商場(chǎng)管理規(guī)范與物業(yè)設(shè)施齊全商場(chǎng)周邊臨近物業(yè)環(huán)境較差,容易使商場(chǎng)形象受損楊家坪百貨商場(chǎng)品項(xiàng)分布:商場(chǎng)名稱楊家坪百貨商場(chǎng)品項(xiàng)組合女裝內(nèi)衣飾品、珠寶化妝品美容運(yùn)動(dòng)休閑鞋包兒童類男裝家居電器通訊娛樂(lè)餐飲超市社區(qū)類合計(jì)西城天街8931156106253711143431246新世紀(jì)98232621284512253623101348重百791717812340164746126312富安351215920181
27、6201146合計(jì)30155694377111350971394611441411052楊家坪百貨商場(chǎng)品項(xiàng)分布圖:消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果:1:楊家坪的主力消費(fèi)水平中等。2:一般的日常消費(fèi)品的消費(fèi)選在:家樂(lè)福、新世紀(jì)、沃爾瑪。3:中低檔百貨服裝消費(fèi)一般選在地下商場(chǎng),中高檔消費(fèi)選在西城天街、新世紀(jì)、重百。楊家坪百貨商場(chǎng)調(diào)查結(jié)論: 1、楊家坪商圈的百貨商場(chǎng)基本上沒(méi)有針對(duì)特色經(jīng)營(yíng)的,都是比較大眾化的,涵蓋了老、中、青、少各個(gè)年齡層。富安、新世紀(jì)、重百的貨品都是屬于中檔消費(fèi)。立丹百貨的商品一般是中低檔次,因?yàn)樵跅罴移鹤钔怀龅闹邢聶n次的百貨主要集中在美濃地下百貨商場(chǎng),低端消費(fèi)集中在楊家坪地下商場(chǎng)。2、根據(jù)重慶市各
28、大商圈的百貨分布及檔次布局經(jīng)過(guò)比對(duì)分析,各大商圈的百貨商家的檔次布局均為高中低檔互補(bǔ),但楊家坪除了西城天街外,暫時(shí)沒(méi)有一家經(jīng)營(yíng)中高檔品牌的百貨商場(chǎng)。楊家坪的交通四通八達(dá)、周邊輻射區(qū)域?qū)拸V、人流集中、且人均平均入 名列重慶市第二位,但中高端的消費(fèi)者流失嚴(yán)重。通過(guò)以上分析,針對(duì)目前楊家坪的消費(fèi)現(xiàn)狀引進(jìn)中高檔次同時(shí)具備一定經(jīng)營(yíng)特色的百貨,能夠防止商圈內(nèi)部的消費(fèi)外流。4、步行街地下商場(chǎng)調(diào)查 楊家坪地下商場(chǎng)入口 楊家坪地下商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境楊家坪地下商圈包括楊家坪地下商場(chǎng)和后來(lái)建成的美儂、嘉運(yùn)地下購(gòu)物商場(chǎng)和博浪等6家地下商場(chǎng),面積約為2.2萬(wàn)平方米。楊家坪地下商場(chǎng)品項(xiàng)組合商場(chǎng)名稱楊家坪地下商場(chǎng)品項(xiàng)組合女裝
29、內(nèi)衣飾品、珠寶化妝品美容美發(fā)運(yùn)動(dòng)休閑鞋包兒童類男裝家居電器通訊娛樂(lè)餐飲超市社區(qū)合計(jì)嘉運(yùn)16225202868212618313357博浪2295462824106540784310215640人防老商場(chǎng)22155254692258345312562合計(jì)612134107143810225861871061631201559楊家坪地下商場(chǎng)品項(xiàng)分布圖:楊家坪地下購(gòu)物商場(chǎng)、美儂地下購(gòu)物商場(chǎng)和嘉運(yùn)地下購(gòu)物商場(chǎng)分屬國(guó)營(yíng)和私營(yíng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì),經(jīng)營(yíng)的種類相近,大致可分為:服飾類、鞋類、日用品類、工藝品類及部分餐飲類,平時(shí)(非節(jié)假日)匯集到地下商場(chǎng)來(lái)購(gòu)物消費(fèi)的人比較多,人氣相對(duì)大商場(chǎng)云集的沙坪壩商業(yè)步行街地下商場(chǎng)旺
30、。而現(xiàn)在楊家坪地下商場(chǎng)物業(yè)管理及裝修等較差,給客戶形象較差。從楊家坪地下商場(chǎng)商場(chǎng)管理處得知,該商場(chǎng)準(zhǔn)備對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行整改,可能對(duì)一、二、三區(qū)進(jìn)行明確的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)分類(現(xiàn)三個(gè)區(qū)域并無(wú)分類)。商場(chǎng)所有權(quán)性質(zhì)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)經(jīng)營(yíng)種類經(jīng)營(yíng)面積(平方米)價(jià)格(元/月每平米)物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)營(yíng)狀況楊家坪人防工程國(guó)營(yíng)租賃各種類型服飾、鞋類為主1200080-90下滑美儂地下商場(chǎng)私營(yíng)租賃各種類型服飾及各化妝品400023030穩(wěn)定嘉運(yùn)地下商場(chǎng)私營(yíng)租賃銷售均可各種類型服飾及各化妝品10000400穩(wěn)定楊家坪地下商場(chǎng)是最早依托人防工程建成的,占楊家坪地下商圈總面積的1/3左右,現(xiàn)有300多家經(jīng)營(yíng)戶。目前是我市少數(shù)地下商業(yè)出現(xiàn)了新興
31、業(yè)態(tài)繁榮的情景,主要經(jīng)營(yíng)男女服飾、鞋類、皮具、飾品類等為主,但調(diào)查表明,顯得“商品層次低、商品質(zhì)量低、投入收益低、顧客流失量大”的低層次。楊家坪地下商場(chǎng)一直采用保姆式物業(yè)管理方式,資源分散導(dǎo)致地下商場(chǎng)缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力。由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶各自為陣,商場(chǎng)難以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化引導(dǎo)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中心和模式調(diào)整美儂地下購(gòu)物商場(chǎng)和嘉運(yùn)地下購(gòu)物商場(chǎng)檔次腳地下商場(chǎng)稍高,主要經(jīng)營(yíng)男女裝服飾、飾品、鞋、包等,經(jīng)營(yíng)情況良好,租金在200450元/平方米。業(yè)態(tài)較為散亂,缺乏精品店和特色店。楊家坪地下商場(chǎng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)和地面步行街相連,能夠最大限度的聚集商場(chǎng)人氣。2、地處重慶五大商圈的中心區(qū)域,吸引來(lái)自各地的顧客前往。3、周邊公
32、交車站較多,輕軌2號(hào)線位于商場(chǎng)地面之上交通便利。4、周邊商場(chǎng)過(guò)多,造成消費(fèi)者分流。5、每年為國(guó)家提供數(shù)百萬(wàn)元的稅收,政府對(duì)該項(xiàng)目支持。6、流動(dòng)人口基數(shù)大,為商場(chǎng)增加客流量。7、營(yíng)業(yè)時(shí)間已20年,在重慶具有一定程度的知名度1、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)已久,硬件設(shè)備等未更新,購(gòu)物環(huán)境差。2、商場(chǎng)內(nèi)商品檔次低,沒(méi)有大賣場(chǎng)以及品牌商戶,不能吸引中高檔的消費(fèi)者。3、商場(chǎng)內(nèi)部通道較窄,給人以壓抑感。4、商場(chǎng)缺乏管理,貨品擺放零散,清潔環(huán)境不好。5、商場(chǎng)基本沒(méi)有統(tǒng)一的宣傳活動(dòng)或促銷活動(dòng)。6、商戶經(jīng)營(yíng)實(shí)力不強(qiáng),抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。5、 楊家商圈SWOT分析優(yōu)勢(shì)(一)楊家坪突出人文景觀,力圖完美體現(xiàn)購(gòu)物與生態(tài)、休閑、文化的和諧統(tǒng)一,
33、打造一個(gè)風(fēng)景亮麗的購(gòu)物休閑中心。楊家坪商圈周邊設(shè)施齊全如:酒店、超市、軌道、等相關(guān)配套設(shè)施齊全。(二)重慶最重要的工業(yè)基地,工業(yè)總產(chǎn)值連續(xù)8年位居首位,人均GDP超過(guò)50000,帶動(dòng)工資上漲,這是保證旺盛消費(fèi)力的強(qiáng)力基石。(三)緊鄰著名四川美術(shù)學(xué)院,使商圈到處彌漫濃厚藝術(shù)氣息。為商圈經(jīng)濟(jì)注入各種創(chuàng)新。如新世紀(jì)瑞成商都“文化營(yíng)銷”、西城天街創(chuàng)意市集、大洋百貨“空中婚禮”等。(四)作為首個(gè)進(jìn)入輕軌線路的商圈,楊家坪擁有更便捷的交通出行,其次楊家坪商圈 “三環(huán)七橫八縱”的交通格局完成建設(shè)后,交通瓶頸將得到解決。此外橫穿境內(nèi)的數(shù)條高速路與鐵路干線與長(zhǎng)江上游最大的深水貨運(yùn)港也將提供更便捷的物流交通。(五
34、)擁有巨大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,開(kāi)發(fā)完成后增加至少30萬(wàn)常住人口,為商圈提供更多消費(fèi)群體。劣勢(shì)(一)楊家坪商圈整體入駐商場(chǎng)以中檔為主,營(yíng)業(yè)面積超過(guò)10000平方米的大型商場(chǎng)或?qū)I(yíng)店僅有6家,規(guī)模和檔次已明顯跟不上城市發(fā)展的節(jié)奏,缺少大型中高檔品牌聚集的購(gòu)物中心,平均每年約20億高檔消費(fèi)外流。(二)楊家坪商圈曾經(jīng)的特色地下商業(yè)在未來(lái)與商圈的結(jié)合已顯得格格不入,低檔的消費(fèi),惡劣的購(gòu)物環(huán)境都使楊家坪商圈的整體形象下滑。(三)便捷的軌道交通使得楊家坪距解放碑的路程大幅縮短,客流量也隨之外流。(四)商圈現(xiàn)有面積飽和,無(wú)法在引進(jìn)更大規(guī)模的商場(chǎng)入駐。(五)商圈商業(yè)用地與居住用地比例嚴(yán)重失衡,整體商業(yè)情況造成消費(fèi)者供不應(yīng)求,客流外流。機(jī)遇政府出資67億繼續(xù)擴(kuò)大楊家坪商圈,使之成為面積達(dá)24平方公里、年?duì)I業(yè)額達(dá)200億的巨大商圈。挑戰(zhàn)(一)重慶5大商圈在近幾年都在大規(guī)模圈地,為自身商圈的擴(kuò)容升級(jí)做準(zhǔn)備,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈。(二)重慶市新規(guī)劃的巴南、大渡口商圈也在快速發(fā)展
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