楊家坪商圈調(diào)研報(bào)告

1、楊家坪商圈調(diào)研報(bào)告目錄第一部分 概要1、 調(diào)研目的.22、 調(diào)研范圍.23、 調(diào)研時(shí)間.24、 調(diào)研對(duì)象.25、 信息來(lái)源.26、 調(diào)研人員.27、稽核人員.2第二部分 區(qū)域情況1、九龍坡區(qū)域簡(jiǎn)介.22、九龍坡區(qū)域經(jīng)濟(jì)33、九龍坡區(qū)域交通34、九龍坡區(qū)域人口.45、九龍坡區(qū)域樓市4一手房?jī)r(jià)格.4二手房?jī)r(jià)格走.4二手房租金走勢(shì).5第三部分1、楊家坪商圈概況.5-92、臨街商鋪調(diào)查.10楊家坪商業(yè)步行街.10-12斌鑫購(gòu)物街.12-13楊家坪商業(yè)步行街臨街門(mén)市調(diào)查結(jié)論.14-153、楊家坪百貨商場(chǎng)調(diào)查.16-23 富安百貨.16-17 重慶新世紀(jì)百貨.18-19 龍湖西城天街.20-21楊家坪百貨

2、商場(chǎng)調(diào)查結(jié)論.22-234、楊家坪步行街地下商場(chǎng)調(diào)查.25-275、楊家坪商圈SWOT分析.27-28附：楊家坪地區(qū)車庫(kù)調(diào)查.28第四部分綜述.29第一部分1、調(diào)研目的：（1）、了解楊家坪商圈現(xiàn)有行情及商業(yè)動(dòng)態(tài)（2）、通過(guò)對(duì)楊家坪商圈調(diào)研總結(jié)，對(duì)下一步在該區(qū)域的工作進(jìn)行詳細(xì)（3）、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力；提高員工工作技巧；鍛煉員工工作心態(tài)；調(diào)動(dòng)員工工作激情2、調(diào)研范圍：楊家坪商圈3、調(diào)研時(shí)間：2012-5-82012-5-114、調(diào)研對(duì)象：楊家坪地下商業(yè)步行街（人防工程、博浪商場(chǎng)、嘉運(yùn)商場(chǎng)、美儂商場(chǎng)）、金鷹女人街、斌鑫世紀(jì)城、百康年、楊家坪商業(yè)步行街、西城天街、新世紀(jì)百貨、大洋百貨、富安百貨5、信息

3、來(lái)源：物業(yè)招商、商戶、網(wǎng)絡(luò)（政府信息網(wǎng)、58同城網(wǎng)、趕集網(wǎng)）6、調(diào)研人員：霍霞、胡江燕、葉靜、吳帥、蔣博7、稽核人：霍霞第二部分九龍坡區(qū)域簡(jiǎn)介九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)之一，位于市區(qū)西南部，面積432平方公里，東接渝中區(qū)，南靠大渡口區(qū)，西鄰江津區(qū)、壁山縣，北與沙坪壩區(qū)接壤，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，區(qū)內(nèi)下轄11個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處、84個(gè)居委會(huì)、110個(gè)村委會(huì)，常住人口108.44萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)有多條高速公路與重要鐵路干線通過(guò)，同時(shí)還有長(zhǎng)江上游最大的深水港碼頭。九龍坡區(qū)域經(jīng)濟(jì)九龍坡是重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈重要核心區(qū),也是重慶第一工業(yè)大區(qū)，九龍坡區(qū)有兩大傳統(tǒng)工業(yè)一是汽摩產(chǎn)業(yè)：全區(qū)擁有慶鈴、建設(shè)、隆鑫等一批汽摩龍頭企

4、業(yè)及大量配套企業(yè)，汽摩產(chǎn)業(yè)占到了全區(qū)工業(yè)總量的56%，摩托車產(chǎn)量更是占到了全市的三分之一、全國(guó)的九分之一。其次鋁加工業(yè)，依托西南鋁業(yè)集團(tuán)，2003年九龍坡區(qū)建立了西彭鋁產(chǎn)業(yè)區(qū)，天泰鋁業(yè)、捷和鋁業(yè)等一大批鋁加工企業(yè)也相繼進(jìn)入了西彭鋁產(chǎn)業(yè)區(qū)。近年來(lái)新興IT產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始快速發(fā)展。2011年地區(qū)生產(chǎn)總值完成375億元，增長(zhǎng)14.6%，繼續(xù)位居全市區(qū)縣榜首； 九龍坡區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額148億元，增長(zhǎng)16.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資187億元，增長(zhǎng)23.4%；外貿(mào)進(jìn)出口實(shí)現(xiàn)8.3億美元，其中出口7.2億美元，分別增長(zhǎng)14.3%和10.9%；區(qū)級(jí)財(cái)政收入16.8億元，增長(zhǎng)45.9%；城市居民人均可支配收入13

5、750元，增長(zhǎng)18.1%；農(nóng)村居民人均純收入5701元，增長(zhǎng)20.2%。九龍坡區(qū)域交通 九龍坡區(qū)路網(wǎng)四通八達(dá)，交通十分便捷。公路：有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長(zhǎng)江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長(zhǎng)及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從校場(chǎng)口經(jīng)解放碑到大渡口的高架輕軌（重慶軌道交通二號(hào)線）橫穿區(qū)內(nèi)，從朝天門(mén)經(jīng)沙坪壩到大學(xué)城的地鐵（重慶軌道交通一號(hào)線）也將通車。 鐵路：渝黔鐵路、襄渝鐵路、成渝鐵路三條干線鐵路越過(guò)境內(nèi)，有重慶東站、重慶南站、重慶西站、三大貨運(yùn)車站，正在上橋改建新的重慶未來(lái)最大規(guī)模的火車站重慶西站。港口：區(qū)內(nèi)有長(zhǎng)江上游最大深水貨運(yùn)水陸聯(lián)運(yùn)碼頭九龍坡港。 九龍坡區(qū)域人口信息來(lái)源：第六次全國(guó)人口普查（h

6、ttp://about.asp）南岸區(qū)人口基本情況人口結(jié)構(gòu)數(shù)量占總?cè)丝诒壤詣e構(gòu)成男性55.58萬(wàn)人51.25%女性52.86萬(wàn)人48.75%年齡結(jié)構(gòu)0-14歲12.27萬(wàn)人11.32%15-6486.44萬(wàn)人79.71%65歲及以上9.37萬(wàn)人8.97%教育程度大專以上18.17萬(wàn)人16.76%中專24.6萬(wàn)人22.69%初中36.49萬(wàn)人33.65%小學(xué)21.95萬(wàn)人23%文盲1.79萬(wàn)人1.65%人口總量108.44萬(wàn)人九龍坡區(qū)域樓市一手房?jī)r(jià)格情況信息來(lái)源（/loupan/jiulongpo/s?m=1&p

7、=2&p1=2389）樓盤(pán)名稱銷售價(jià)格/套內(nèi)樓盤(pán)名稱銷售價(jià)格/套內(nèi)和泓四季均價(jià)5900元/恒大雅苑均價(jià)7800元/晉愉盛世融城均價(jià)5960元/康德城市風(fēng)云均價(jià)9400元/保利港灣國(guó)際均價(jià)6900元/恒大綠洲均價(jià)8600元/華潤(rùn)二十四城均價(jià)9000元/藍(lán)光彩云府均價(jià)6600元/二手房?jī)r(jià)格情況信息來(lái)源：（/fangjia-183-0/）二手房租金情況信息來(lái)源: ( /lease/market.html?district=JL&proptype=11)第三部分1、楊家坪商圈概況楊家坪是九龍坡區(qū)府所在地，屬于重慶主城五

8、大商圈之一的楊家坪商圈，是主城西部商貿(mào)中心，是九龍坡區(qū)商貿(mào)發(fā)展重心。已經(jīng)形成結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)業(yè)種齊備、功能完善、規(guī)模較大、檔次較高，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)與一體的現(xiàn)代商務(wù)中心，商圈商業(yè)氛圍濃郁、消費(fèi)市場(chǎng)繁榮興旺。楊家坪中心步行商業(yè)區(qū)占地達(dá)18.9萬(wàn)平方米，街區(qū)面積5.5萬(wàn)平方米。該步行街以轉(zhuǎn)盤(pán)為中心向長(zhǎng)江路、石楊路、西郊路、楊九路四個(gè)方向延伸。政府?dāng)M投資67億元至將楊家坪商圈擴(kuò)容工程中，重點(diǎn)向東（建設(shè)廠片區(qū)）、向南（鐵馬片區(qū)）、向北（工管院片區(qū)）延伸。屆時(shí)，楊家坪商圈將由現(xiàn)在的2平方公里擴(kuò)至24平方公里，是現(xiàn)在商圈的12倍，比解放碑步行街還大0.24平方公里，商用物業(yè)用房的營(yíng)業(yè)面積將達(dá)到30萬(wàn)

9、平方。 按照“上檔升級(jí)、突出特色”的總體思路，楊家坪商圈，將以楊家坪步行街商業(yè)區(qū)為核心，大力發(fā)展新興商貿(mào)服務(wù)業(yè)，突出時(shí)尚商圈、立體商圈、生態(tài)商圈、創(chuàng)業(yè)商圈和美食商圈特色，走差異化、高端化發(fā)展之路，提升商圈整體競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力，建成重慶市主城西部最具特色和競(jìng)爭(zhēng)力的商務(wù)、旅游和商業(yè)文化中心。PjX九龍坡網(wǎng)_九龍坡區(qū)官方新聞網(wǎng)_對(duì)外宣傳的窗口 走向世界的舞臺(tái)嶄新楊家坪商圈分為六大功能區(qū)。核心區(qū)為步行商業(yè)區(qū)，謝家灣為商務(wù)酒店金融區(qū)，石坪橋?yàn)橹懈邫n住宅區(qū)，九龍半島為楊家坪中心區(qū)功能拓展區(qū)和文化創(chuàng)意商貿(mào)區(qū)，動(dòng)物園為休閑旅游產(chǎn)業(yè)和文化休閑娛樂(lè)區(qū)，直港大道九濱路餐飲娛樂(lè)休閑區(qū)。 現(xiàn)楊家坪商圈區(qū)域 楊家坪商圈擴(kuò)展

10、方向 楊家坪商業(yè)步行街PjX九龍坡網(wǎng)_九龍坡區(qū)官方新聞網(wǎng)_對(duì)外宣傳的窗口 走向世界的舞臺(tái) 交通狀況：配合商圈擴(kuò)容，楊家坪地段將實(shí)施“三環(huán)七橫八縱”路網(wǎng)。“一環(huán)”是指現(xiàn)楊家坪商圈環(huán)道，“二環(huán)”是指華潤(rùn)景觀大道-九濱路-天寶路-西子路-桃花溪市政道路-十八冶-工管院市政道路-華潤(rùn)景觀大道，“三環(huán)”是指鵝公巖立交-青龍嘴立交-二橋引道-水碾立交-袁茄路-大公館立交-謝陳路-鵝公巖立交。“七橫”包括謝陳路、石楊路、蟠龍大道、大件路以及3條新增規(guī)劃道路。“八縱”包括陳庹路、袁茄路、楊渡路、南北干道、九濱路以及3條新增規(guī)劃道路。 同時(shí)，為了便于商圈內(nèi)行人通行，今年將新建三處天橋、兩處地下通道。三處天橋包括

11、楊家坪團(tuán)結(jié)路口人行天橋、立丹百貨人行天橋、躍華大廈人行天橋，“兩處地下通道”包括謝家灣人行地下通道、動(dòng)物園人行地下通道。 人 流 量：楊家坪商圈每天人流量為28萬(wàn)人次，僅次于解放碑商圈。 商業(yè)結(jié)構(gòu)：楊家坪步行街商業(yè)現(xiàn)狀相對(duì)傳統(tǒng)，大型中低檔百貨、大型超市依然是整個(gè)商業(yè)步行街商業(yè)的龍頭，以經(jīng)營(yíng)低檔服裝、飾品、鞋包為代表的地下商場(chǎng)成為吸納中低消費(fèi)水平人群的重要來(lái)源。縱觀整個(gè)商業(yè)層次的分布，步行街缺少的商業(yè)形態(tài)是中高檔的綜合性、一站式購(gòu)物休閑娛樂(lè)中心。 經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)：大型商場(chǎng)一般經(jīng)營(yíng)的商品以日用百貨、化妝品、服裝、鞋、帽為主，例如西城天街、大洋百貨、重百、新世紀(jì)、立丹、富安百貨等，步行街臨街底商多經(jīng)營(yíng)

12、社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)（服裝專賣、藥房、眼鏡、美容美發(fā)、銀行、書(shū)店、快餐、糕點(diǎn)房、通訊產(chǎn)品等）承租能力較高的業(yè)態(tài)。地下商場(chǎng)多經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、包、小飾品等。 租售率：楊家坪商圈整體租售率較高，達(dá)到90%左右。 經(jīng)營(yíng)額：2011年商業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到110.6億元人民幣。 輻射范圍：該商圈以本區(qū)（楊家坪附近、陳家坪、石坪橋、謝家灣、袁家崗、直港大道、動(dòng)物園方向等）消費(fèi)者為主，部分消費(fèi)者來(lái)自大渡口和李家沱以及大坪、石橋鋪地區(qū)等，消費(fèi)群體主要是本區(qū)的企事業(yè)單位員工。輻射人口可達(dá)120150萬(wàn)（含大渡口區(qū)、大坪片區(qū)與石橋鋪片區(qū)等）。楊家坪商圈現(xiàn)有品項(xiàng)組合及數(shù)量：商場(chǎng)名稱品項(xiàng)組合女裝內(nèi)衣飾品、珠寶化妝品美容美發(fā)運(yùn)動(dòng)休閑鞋

13、包兒童類男裝家居電器通訊娛樂(lè)餐飲超市社區(qū)合計(jì)童裝童鞋童玩母嬰嘉運(yùn)162252028682120618313357博浪229546282410654063154310215640人防老商場(chǎng)221552546922578545312562斌鑫購(gòu)物街4248111284358511212153步行街臨街534111032291083365414264210270金鷹9331352514282591215278西城天街89311561061873711143431246新世紀(jì)982326212845121873623101348重百79171781234016361146126312富安3512159

14、201816201146合計(jì)11012282309362104387179284592898173971427133312楊家坪商圈各品項(xiàng)比例圖：2、臨街商鋪調(diào)查楊家坪商業(yè)步行街 步行街下段（百康年世紀(jì)門(mén)對(duì)面） 人流量：平均145人/分，取過(guò)往兩邊總值 經(jīng)營(yíng)狀況：步行街中段的人流比較少，人流基本集中在步行街的頭尾兩端。以上的業(yè)態(tài)也主要集中在服裝、藥房、美容美體、飾品、快餐以及火鍋等社區(qū)型商業(yè)形態(tài)。主要的消費(fèi)人群也僅限于滿足步行街人流的日常需求。經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定。步行街上段（西城天街對(duì)面至轉(zhuǎn)盤(pán)） 人流量:230人/分，取過(guò)往兩邊總值名稱面積(平米)經(jīng)營(yíng)情況工商銀行約500平米經(jīng)營(yíng)情況好益壽堂藥房

15、約40平米2F憶念美美容美體新偶像發(fā)型設(shè)計(jì)約50平米人壽保險(xiǎn)約100平米和平藥房約200平米2F春意好美容美體桐君閣大藥房約300平米2F中藥自選超市對(duì)面商鋪情況家樂(lè)福約10000平米經(jīng)營(yíng)情況較好2F3F肯德基新華書(shū)店約5000平米重百單層面積約2100平米，共6F建設(shè)銀行中國(guó)郵政2F德克士 經(jīng)營(yíng)狀況 ： 步行街末端集中的商業(yè)業(yè)態(tài)與中段有明顯的差別，這一段步行街集中的主要有金融機(jī)構(gòu)、郵政、書(shū)店、大型超市、大型藥房等。明顯帶有區(qū)域（九龍坡）金融中心、生活中心地 氣息。人流量也大大高于步行街中段以及末端。斌鑫時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng) 斌鑫時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng) 購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境-1F: 庫(kù)車1F：小商鋪共有約152

16、家商鋪，其中正街約50家。服裝經(jīng)營(yíng)商家共58家，占73%，其余為飾品6家，鞋類3家，皮具皮包4家，保健2家，小吃1家。 面積：650平米不等，為私人出租，劃分紊亂。 租金：正街外段約300元平米，側(cè)街約200元平米。 經(jīng)營(yíng)狀況：零散出租，業(yè)態(tài)零亂，面積劃分區(qū)間比較大。招商時(shí)沒(méi)有進(jìn)行定向的引導(dǎo)，造成了經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)駐的質(zhì)量參差不齊，沒(méi)有形成檔次感。最終導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)上的不良，經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)效益下降又直接導(dǎo)致了商家撤場(chǎng)，投資者為了將自己的商鋪出租出去，只能沒(méi)有選擇地降低租金招商，商家進(jìn)入的質(zhì)量又進(jìn)一步降低，導(dǎo)致了惡性的循環(huán)。2F上到咖啡開(kāi)業(yè) 其他空置 面積在5015=750平米3F：定位是風(fēng)尚餐廳4F:精

17、品百貨 現(xiàn)空置5F：家居館：現(xiàn)空置品牌商家：必勝客、肯德基、家樂(lè)福、重百、上島咖啡斌鑫世紀(jì)城優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)和地面步行街相連，能夠最大限度的聚集商場(chǎng)人氣。2、地處重慶五大商圈的中心區(qū)域，吸引來(lái)自各地的顧客前往。3、周邊公交車站較多，輕軌2號(hào)線位于商場(chǎng)地面之上交通便利4、流動(dòng)人口基數(shù)大，為商場(chǎng)增加了客流量。5、部分進(jìn)駐商家都比較有實(shí)力，貨品檔次與店面形象較好。1、周邊商場(chǎng)過(guò)多，造成消費(fèi)者的分流。2、通道較窄，設(shè)施設(shè)備比較老化3、商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一管理，C、D區(qū)貨品擺放零散，餐飲區(qū)清潔環(huán)境不好。4、商場(chǎng)仍就采用地下商場(chǎng)管理模式，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃管理。5、商場(chǎng)缺乏大量的宣傳和活動(dòng)。6、商場(chǎng)面對(duì)的客戶群體過(guò)于單一

18、，都是女性消費(fèi)者居多。臨街門(mén)市品項(xiàng)組合：商場(chǎng)名稱楊家坪臨街門(mén)市品項(xiàng)組合女裝內(nèi)衣飾品、珠寶化妝品美容運(yùn)動(dòng)休閑鞋包兒童類男裝家居電器通訊娛樂(lè)餐飲超市社區(qū)類合計(jì)楊家坪步行街424811128488511212153斌鑫購(gòu)物街534111032291011365414264210270合計(jì)95819113232118594410415276312423楊家坪臨街門(mén)市品項(xiàng)比例圖楊家坪商業(yè)步行街臨街門(mén)市調(diào)查結(jié)論：（1）楊家坪商業(yè)步行街商業(yè)根據(jù)業(yè)態(tài)的不同和人流量的變化可以明顯的劃分為上段和下段。上段存在的業(yè)態(tài)為金融、大型超市、百貨、大型快餐等，業(yè)態(tài)組合符合區(qū)域金融、生活中心的要求。下段業(yè)態(tài)主要滿足附近區(qū)域及

19、步行街人群日常消費(fèi)的社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)，兩段人流量存在明顯的差異。（2）斌鑫時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)在步行街設(shè)置以及規(guī)劃方面存在昭示性不夠、人流匯集不明顯、出入口混雜、導(dǎo)視系統(tǒng)差等缺點(diǎn)，在商業(yè)管理上又采取放任的態(tài)度導(dǎo)致了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)，經(jīng)營(yíng)效果正在逐步的下降。3、楊家坪百貨商場(chǎng)調(diào)查重慶百貨商場(chǎng)層高5米，柱距7米，層高4米樓層經(jīng)營(yíng)品類人流面積1F精品、百貨20人/分2000平米2F皮具、皮鞋15人/分2000平米3F家居、休閑15人/分2000平米4F淑女裝10人/分2000平米5F名媛6人/分2000平米6F男士2人/分2000平米1：樓層越高生意越淡，全場(chǎng)正在打折：58折不等。人流量主要由面臨步行街的一

20、面引入，成交率在：10%。2：從建筑結(jié)構(gòu)方面講：賣場(chǎng)正中為兩部扶梯，扶梯的兩一側(cè)立有裝修墻面，阻礙了消費(fèi)者的視線，形成了很大的一塊死角。不能形成來(lái)往人流的貫道。3：賣場(chǎng)內(nèi)的服裝價(jià)格在：1801000元（5折）。4：總體來(lái)說(shuō)整個(gè)賣場(chǎng)的生意清淡，三層以上的人流量還沒(méi)有營(yíng)業(yè)員多。5：商家入駐條件：首先交納10000元入場(chǎng)費(fèi)，商家提點(diǎn)為20%30%。平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額：15萬(wàn)元/月不等，主要的消費(fèi)群體中老年人為主，成交率在20%。重慶百貨優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)周邊配套設(shè)施完善，銀行與公交車站、圍繞周邊2、與輕軌站連接，人流量大3、周邊大量成熟居民區(qū)，提供大量穩(wěn)定客流4、入駐時(shí)間長(zhǎng)培養(yǎng)大量固定消費(fèi)群5、大眾消費(fèi)面向

21、各個(gè)層次消費(fèi)群體1、商品陳列密集，購(gòu)物環(huán)境不舒適2、商場(chǎng)內(nèi)無(wú)顧客休息區(qū)3、商場(chǎng)周邊環(huán)境較差，降低商場(chǎng)形象4、無(wú)高端品牌入駐，無(wú)法提升商場(chǎng)檔次5、賣場(chǎng)面積有限，客流高峰時(shí)顯得狹小擁擠6、緊鄰大洋百貨與正升.百老匯競(jìng)爭(zhēng)激烈富安百貨 富安百貨正大門(mén) 富安百貨商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境 位 置：位于楊家坪輕軌站旁 項(xiàng)目介紹：楊家坪最早的百貨商場(chǎng)，定位為工薪階層百貨商場(chǎng)，約1.2萬(wàn)方 開(kāi)業(yè)時(shí)間：1995樓層經(jīng)營(yíng)品類人流面積成交率1F皮鞋、首飾（加屈臣氏）25人/分3000平米4人/分2F青春一條街(青春服飾)10人/分3000平米6人/分3F仕女服飾10人/分3000平米1人/分4F運(yùn)動(dòng)新區(qū)10人/分3500平米

22、3人/分 租金情況：聯(lián)營(yíng)：抽取營(yíng)業(yè)額25%作為租金 物業(yè)管理費(fèi)：無(wú) 招商優(yōu)惠政策：無(wú) 經(jīng)營(yíng)狀況：生意相對(duì)于重百，富安要好，最好的樓層還是屬于二樓的青春一條街因是當(dāng)?shù)刈钤绲陌儇?，有一定的忠?shí)顧客，且地段較好，經(jīng)營(yíng)良好。富安百貨優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)周邊配套設(shè)施完善，銀行與公交車站、圍繞周邊2、與輕軌站連接，人流量大3、周邊大量成熟居民區(qū)，提供大量穩(wěn)定客流4、入駐時(shí)間長(zhǎng)培養(yǎng)大量固定消費(fèi)群5、大眾消費(fèi)面向各個(gè)層次消費(fèi)群體1、商品陳列密集，購(gòu)物環(huán)境不舒適2、商場(chǎng)內(nèi)無(wú)顧客休息區(qū)3、商場(chǎng)周邊環(huán)境較差，降低商場(chǎng)形象4、無(wú)高端品牌入駐，無(wú)法提升商場(chǎng)檔次5、賣場(chǎng)面積有限，客流高峰時(shí)顯得狹小擁擠6、緊鄰大洋百貨與正升.

23、百老匯競(jìng)爭(zhēng)激烈新世紀(jì)百貨 新世紀(jì)百貨正大門(mén) 新世紀(jì)百貨內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境 層高4.2米，柱距10左右。樓層經(jīng)營(yíng)品類人流單層面積1F化妝品、首飾、鞋、包、手表40人/分4000平米2F休閑、淑女裝、睡衣40人/分4000平米3F仕女裝40人/分4000平米4F男裝40人/分4000平米5F家電、文化用品、家具、健身40人/分4000平米1：消費(fèi)群體大眾化，人流量很大每分鐘約40人，成交率在30%左右。2：新世紀(jì)所針對(duì)的消費(fèi)人群廣，在楊家坪的百貨商圈內(nèi)是生意最好的其中之一家，一般柜臺(tái)的月銷售在9萬(wàn)以上。新世紀(jì)百貨優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)周邊配套設(shè)施完善，銀行與公交車站圍繞周邊2、地處步行街核心區(qū)域，人流量大3、

24、周邊大量成熟居民區(qū)，提供大量穩(wěn)定客流4、自身配有超市，方便顧客購(gòu)物5、作為本土品牌擁有固定消費(fèi)群6、大眾消費(fèi)面向各個(gè)層次消費(fèi)群體7、緊鄰斌鑫購(gòu)物街，能相互帶動(dòng)客流量1、商品陳列密集，顧客不易挑選2、商場(chǎng)內(nèi)無(wú)顧客休息區(qū)3、營(yíng)業(yè)員普通話不標(biāo)準(zhǔn)4、無(wú)高端品牌入駐，無(wú)法提升商場(chǎng)檔次5、賣場(chǎng)面積有限，客流高峰時(shí)顯得狹小擁擠6、周邊聚集大型購(gòu)物商場(chǎng)使分流客流西城天街 西城天街內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境 西城天街導(dǎo)視圖 位 置：位于楊家坪步行街內(nèi) 項(xiàng)目介紹：建筑面積約25萬(wàn)方，集7.8萬(wàn)方時(shí)尚商業(yè)mall、5.2萬(wàn)方精裝修小戶型國(guó)際商務(wù)公寓、3萬(wàn)方星級(jí)寫(xiě)字樓于一體的城市綜合體。 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008.3.28 業(yè)態(tài)分布：L

25、GF： 主力店、 餐飲、 生活/童玩 、潮流服飾1F2F：潮流服飾、餐飲、珠寶眼鏡3F4F：潮流服飾、娛樂(lè)服務(wù)、餐飲5F： 餐飲、娛樂(lè)6F： 餐飲、娛樂(lè) 租金情況（約）： LG：300-400/1F：200-350/ 2F：100-150/3F：60-90/4F：35-55/5F：20-35/ 物業(yè)管理費(fèi)： 40/含空調(diào)費(fèi) 招商優(yōu)惠政策：一般采取第一年租金打6折，第二年7折，第三年8折。免租因每個(gè)商家情況不同而不同，一般在3-6個(gè)月的免租，部分商家因租金較低，則沒(méi)有免租期。如尋常故事（4F 租金不到30/） 經(jīng)營(yíng)狀況：核心地段，招商達(dá)100%，龍湖北城天街知名度，經(jīng)營(yíng)較理想。龍湖西城天街優(yōu)勢(shì)劣

26、勢(shì)1、商場(chǎng)自身配套設(shè)施完善，超市、停車場(chǎng)、銀行等設(shè)施齊全2、地處步行街核心區(qū)域，人流量大3、自身品牌優(yōu)勢(shì)明顯4、一站式購(gòu)物，品類齊全5、作為本土品牌擁有固定消費(fèi)群6、高檔品牌聚集，提升商場(chǎng)檔次7、商場(chǎng)管理規(guī)范與物業(yè)設(shè)施齊全商場(chǎng)周邊臨近物業(yè)環(huán)境較差，容易使商場(chǎng)形象受損楊家坪百貨商場(chǎng)品項(xiàng)分布：商場(chǎng)名稱楊家坪百貨商場(chǎng)品項(xiàng)組合女裝內(nèi)衣飾品、珠寶化妝品美容運(yùn)動(dòng)休閑鞋包兒童類男裝家居電器通訊娛樂(lè)餐飲超市社區(qū)類合計(jì)西城天街8931156106253711143431246新世紀(jì)98232621284512253623101348重百791717812340164746126312富安351215920181

27、6201146合計(jì)30155694377111350971394611441411052楊家坪百貨商場(chǎng)品項(xiàng)分布圖：消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果：1：楊家坪的主力消費(fèi)水平中等。2：一般的日常消費(fèi)品的消費(fèi)選在：家樂(lè)福、新世紀(jì)、沃爾瑪。3：中低檔百貨服裝消費(fèi)一般選在地下商場(chǎng)，中高檔消費(fèi)選在西城天街、新世紀(jì)、重百。楊家坪百貨商場(chǎng)調(diào)查結(jié)論： 1、楊家坪商圈的百貨商場(chǎng)基本上沒(méi)有針對(duì)特色經(jīng)營(yíng)的，都是比較大眾化的，涵蓋了老、中、青、少各個(gè)年齡層。富安、新世紀(jì)、重百的貨品都是屬于中檔消費(fèi)。立丹百貨的商品一般是中低檔次，因?yàn)樵跅罴移鹤钔怀龅闹邢聶n次的百貨主要集中在美濃地下百貨商場(chǎng)，低端消費(fèi)集中在楊家坪地下商場(chǎng)。2、根據(jù)重慶市各

28、大商圈的百貨分布及檔次布局經(jīng)過(guò)比對(duì)分析，各大商圈的百貨商家的檔次布局均為高中低檔互補(bǔ)，但楊家坪除了西城天街外，暫時(shí)沒(méi)有一家經(jīng)營(yíng)中高檔品牌的百貨商場(chǎng)。楊家坪的交通四通八達(dá)、周邊輻射區(qū)域?qū)拸V、人流集中、且人均平均入 名列重慶市第二位，但中高端的消費(fèi)者流失嚴(yán)重。通過(guò)以上分析，針對(duì)目前楊家坪的消費(fèi)現(xiàn)狀引進(jìn)中高檔次同時(shí)具備一定經(jīng)營(yíng)特色的百貨，能夠防止商圈內(nèi)部的消費(fèi)外流。4、步行街地下商場(chǎng)調(diào)查 楊家坪地下商場(chǎng)入口 楊家坪地下商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境楊家坪地下商圈包括楊家坪地下商場(chǎng)和后來(lái)建成的美儂、嘉運(yùn)地下購(gòu)物商場(chǎng)和博浪等6家地下商場(chǎng)，面積約為2.2萬(wàn)平方米。楊家坪地下商場(chǎng)品項(xiàng)組合商場(chǎng)名稱楊家坪地下商場(chǎng)品項(xiàng)組合女裝

29、內(nèi)衣飾品、珠寶化妝品美容美發(fā)運(yùn)動(dòng)休閑鞋包兒童類男裝家居電器通訊娛樂(lè)餐飲超市社區(qū)合計(jì)嘉運(yùn)16225202868212618313357博浪2295462824106540784310215640人防老商場(chǎng)22155254692258345312562合計(jì)612134107143810225861871061631201559楊家坪地下商場(chǎng)品項(xiàng)分布圖：楊家坪地下購(gòu)物商場(chǎng)、美儂地下購(gòu)物商場(chǎng)和嘉運(yùn)地下購(gòu)物商場(chǎng)分屬國(guó)營(yíng)和私營(yíng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)的種類相近，大致可分為：服飾類、鞋類、日用品類、工藝品類及部分餐飲類，平時(shí)（非節(jié)假日）匯集到地下商場(chǎng)來(lái)購(gòu)物消費(fèi)的人比較多，人氣相對(duì)大商場(chǎng)云集的沙坪壩商業(yè)步行街地下商場(chǎng)旺

30、。而現(xiàn)在楊家坪地下商場(chǎng)物業(yè)管理及裝修等較差，給客戶形象較差。從楊家坪地下商場(chǎng)商場(chǎng)管理處得知，該商場(chǎng)準(zhǔn)備對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行整改，可能對(duì)一、二、三區(qū)進(jìn)行明確的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)分類(現(xiàn)三個(gè)區(qū)域并無(wú)分類)。商場(chǎng)所有權(quán)性質(zhì)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)經(jīng)營(yíng)種類經(jīng)營(yíng)面積（平方米）價(jià)格（元/月每平米）物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)營(yíng)狀況楊家坪人防工程國(guó)營(yíng)租賃各種類型服飾、鞋類為主1200080-90下滑美儂地下商場(chǎng)私營(yíng)租賃各種類型服飾及各化妝品400023030穩(wěn)定嘉運(yùn)地下商場(chǎng)私營(yíng)租賃銷售均可各種類型服飾及各化妝品10000400穩(wěn)定楊家坪地下商場(chǎng)是最早依托人防工程建成的，占楊家坪地下商圈總面積的1/3左右，現(xiàn)有300多家經(jīng)營(yíng)戶。目前是我市少數(shù)地下商業(yè)出現(xiàn)了新興

31、業(yè)態(tài)繁榮的情景，主要經(jīng)營(yíng)男女服飾、鞋類、皮具、飾品類等為主，但調(diào)查表明，顯得“商品層次低、商品質(zhì)量低、投入收益低、顧客流失量大”的低層次。楊家坪地下商場(chǎng)一直采用保姆式物業(yè)管理方式，資源分散導(dǎo)致地下商場(chǎng)缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力。由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶各自為陣，商場(chǎng)難以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化引導(dǎo)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中心和模式調(diào)整美儂地下購(gòu)物商場(chǎng)和嘉運(yùn)地下購(gòu)物商場(chǎng)檔次腳地下商場(chǎng)稍高，主要經(jīng)營(yíng)男女裝服飾、飾品、鞋、包等，經(jīng)營(yíng)情況良好，租金在200450元/平方米。業(yè)態(tài)較為散亂，缺乏精品店和特色店。楊家坪地下商場(chǎng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商場(chǎng)和地面步行街相連，能夠最大限度的聚集商場(chǎng)人氣。2、地處重慶五大商圈的中心區(qū)域，吸引來(lái)自各地的顧客前往。3、周邊公

32、交車站較多，輕軌2號(hào)線位于商場(chǎng)地面之上交通便利。4、周邊商場(chǎng)過(guò)多，造成消費(fèi)者分流。5、每年為國(guó)家提供數(shù)百萬(wàn)元的稅收，政府對(duì)該項(xiàng)目支持。6、流動(dòng)人口基數(shù)大，為商場(chǎng)增加客流量。7、營(yíng)業(yè)時(shí)間已20年，在重慶具有一定程度的知名度1、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)已久，硬件設(shè)備等未更新，購(gòu)物環(huán)境差。2、商場(chǎng)內(nèi)商品檔次低，沒(méi)有大賣場(chǎng)以及品牌商戶，不能吸引中高檔的消費(fèi)者。3、商場(chǎng)內(nèi)部通道較窄，給人以壓抑感。4、商場(chǎng)缺乏管理，貨品擺放零散，清潔環(huán)境不好。5、商場(chǎng)基本沒(méi)有統(tǒng)一的宣傳活動(dòng)或促銷活動(dòng)。6、商戶經(jīng)營(yíng)實(shí)力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。5、 楊家商圈SWOT分析優(yōu)勢(shì)（一）楊家坪突出人文景觀，力圖完美體現(xiàn)購(gòu)物與生態(tài)、休閑、文化的和諧統(tǒng)一，

33、打造一個(gè)風(fēng)景亮麗的購(gòu)物休閑中心。楊家坪商圈周邊設(shè)施齊全如：酒店、超市、軌道、等相關(guān)配套設(shè)施齊全。（二）重慶最重要的工業(yè)基地，工業(yè)總產(chǎn)值連續(xù)8年位居首位，人均GDP超過(guò)50000，帶動(dòng)工資上漲，這是保證旺盛消費(fèi)力的強(qiáng)力基石。（三）緊鄰著名四川美術(shù)學(xué)院，使商圈到處彌漫濃厚藝術(shù)氣息。為商圈經(jīng)濟(jì)注入各種創(chuàng)新。如新世紀(jì)瑞成商都“文化營(yíng)銷”、西城天街創(chuàng)意市集、大洋百貨“空中婚禮”等。（四）作為首個(gè)進(jìn)入輕軌線路的商圈，楊家坪擁有更便捷的交通出行，其次楊家坪商圈 “三環(huán)七橫八縱”的交通格局完成建設(shè)后，交通瓶頸將得到解決。此外橫穿境內(nèi)的數(shù)條高速路與鐵路干線與長(zhǎng)江上游最大的深水貨運(yùn)港也將提供更便捷的物流交通。（五

34、）擁有巨大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，開(kāi)發(fā)完成后增加至少30萬(wàn)常住人口，為商圈提供更多消費(fèi)群體。劣勢(shì)（一）楊家坪商圈整體入駐商場(chǎng)以中檔為主，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)10000平方米的大型商場(chǎng)或?qū)I(yíng)店僅有6家，規(guī)模和檔次已明顯跟不上城市發(fā)展的節(jié)奏，缺少大型中高檔品牌聚集的購(gòu)物中心，平均每年約20億高檔消費(fèi)外流。（二）楊家坪商圈曾經(jīng)的特色地下商業(yè)在未來(lái)與商圈的結(jié)合已顯得格格不入，低檔的消費(fèi)，惡劣的購(gòu)物環(huán)境都使楊家坪商圈的整體形象下滑。（三）便捷的軌道交通使得楊家坪距解放碑的路程大幅縮短，客流量也隨之外流。（四）商圈現(xiàn)有面積飽和，無(wú)法在引進(jìn)更大規(guī)模的商場(chǎng)入駐。（五）商圈商業(yè)用地與居住用地比例嚴(yán)重失衡，整體商業(yè)情況造成消費(fèi)者供不應(yīng)求，客流外流。機(jī)遇政府出資67億繼續(xù)擴(kuò)大楊家坪商圈，使之成為面積達(dá)24平方公里、年?duì)I業(yè)額達(dá)200億的巨大商圈。挑戰(zhàn)（一）重慶5大商圈在近幾年都在大規(guī)模圈地，為自身商圈的擴(kuò)容升級(jí)做準(zhǔn)備，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈。（二）重慶市新規(guī)劃的巴南、大渡口商圈也在快速發(fā)展