廣東惠州蓮花湖生態(tài)園項目可行性研究分析報告（94頁）.ppt

1、蓮花湖生態(tài)園,項目可行性報告,惠州光耀商貿(mào)：招商部,目 錄 第一章 項目背景及概況（5） 一、項目簡介 二、項目現(xiàn)狀 三、投資背景及項目建設(shè)的必要性 第二章 市場調(diào)研及分析 （10） 一、相關(guān)市場概況 二、惠州度假村同類項目分析 第三章 項目定位（19） 一、形象定位 二、市場定位 三、消費群體與消費類型 四、消費層次定位,第四章、優(yōu)劣勢分析 （27） 一、 優(yōu)勢分析 二、 劣勢分析 第五章、機會與風(fēng)險（32） 一、機會方面 二、風(fēng)險 第六章、營銷推廣策略 （38） 一、理念宣傳 二、營銷渠道建設(shè) 三、策劃推廣 第七章 項目規(guī)劃建設(shè)（46）,第八章 項目的實施與管理（66） 一、項目實施計劃

2、二、項目管理 第九章：投資與收益測算（73） 一、投資估算 二、基本假設(shè) 三、測算基本依據(jù) 四、收益測算 五、費用支出 六、利潤計算 第十章 結(jié) 論 （91）,第一章 項目背景及概況,項目簡介,項目地址： 惠州市三棟鎮(zhèn)惠澳大道10公里處（鹿頸、木瀝、官橋三村范圍） 占地面積： 總2700畝，本期開發(fā)200畝，其中水面約120畝，陸地80畝，水源來源于天然雨 水及部分地下水。 地質(zhì)地貌： 該地塊遠(yuǎn)離城區(qū)，自然條件較好，屬水塘加丘陵山地混合地貌，現(xiàn)有水池塘資源 較多、土壤肥沃，適合用于種養(yǎng)殖及水域觀光休閑。 氣候： 惠州屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，北回歸線橫貫全市。常年雨量充沛，陽光充足，氣候 溫和，年均

3、降雨量2000毫米，平均氣溫22。氣候是冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，一 年365天均適宜休閑旅游。 項目發(fā)展意向：從集團(tuán)戰(zhàn)略出發(fā)，為將來別墅區(qū)開發(fā)做鋪墊，本項目應(yīng)建設(shè)成為適合休閑 玩賞、度假的園區(qū)，以提升地塊形象與價值。,蓮花湖度假村地理位置圖,項目現(xiàn)狀,之前已建成投入使用：垂釣區(qū)、燒烤區(qū)、兒童游樂場、餐廳、住宿。 現(xiàn)有場地設(shè)施： 蓮花池20畝， 餐廳（木結(jié)構(gòu)）18間，可擺設(shè)21張臺面； 廚房1間面積約80平方米，設(shè)施基本齊全； 別墅客房30間，迎賓樓客房10間，共40套。 說明： 1、整體物業(yè)由于空置一年多，多處漏水，且木質(zhì)結(jié)構(gòu)建筑受到白蟻，霉 等破壞，絕大部分處于待翻修狀態(tài)。 2、室內(nèi)配套設(shè)施需重

4、新整理，換置。,投資背景及項目建設(shè)的必要性,集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展： 本項目投資方為光耀集團(tuán)，該項目啟動主要目的為將來別墅區(qū)開發(fā)做鋪墊，項目須建設(shè) 適合休閑觀賞、度假的園區(qū)，以便提升地塊形象與價值。 集團(tuán)內(nèi)部需求支持： 集團(tuán)規(guī)模日漸擴大，員工集體的各類培訓(xùn)、會議已成為一項專題，同時產(chǎn)生一筆較大 費用支出。本項目作為自身的資源可以充分的利用。 集團(tuán)增值服務(wù)： 項目針對客群包括光耀集團(tuán)所有業(yè)主，通過與物業(yè)公司的互動合作，可以形成物業(yè)公司 為業(yè)主提供的增值服務(wù)（為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品、優(yōu)惠）。 良好的生態(tài)園林環(huán)境及綠色種養(yǎng)殖項目，可以作為本集團(tuán)北師大附小的社會活動基地，提高學(xué)生的社會活動實踐。 原有有利條件：

5、原有的園景規(guī)劃，水池塘及設(shè)施條件可以為度假村開發(fā)最大化利用，大大 降低開發(fā)成本,第二章 市場調(diào)研及分析,一、相關(guān)市場基本狀況,1、惠州市整體旅游市場概況 據(jù)市旅游局召開的2010年上半年工作總結(jié)會議，今年上半年，全市接待游客總?cè)藬?shù)900.83萬人次，過夜游客381.69萬人次，景區(qū)（點）接待一日游游客519.14萬人次，分別比增17.82%、18.92%、19.33%。實現(xiàn)旅游總收入48.67億元，其中國內(nèi)旅游收入39.77億元，分別比增20.94%、22.21%、21.17%。今年5月28日，市委、市政府召開農(nóng)業(yè)旅游部門現(xiàn)場會，李汝求市長要求各級各部門要大力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快建設(shè)粵港

6、澳地區(qū)旅游休閑度假基地。 說明： 不斷鞏固擴充的旅游市場為項目增加了市場基礎(chǔ)。大量途經(jīng)的游客可通過營銷組合獲得額外的滯留消費。,2、惠州餐飲住宿業(yè)市場概況 2009年，惠州市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額503.14億元，同比增長18.8。其中住宿餐飲業(yè)保持平穩(wěn)的發(fā)展速度，實現(xiàn)零售額66.42億元，對比上年同期增長19.3， 整體形勢喜人。 說明： 1）惠州住宿餐飲業(yè)良好的發(fā)展形勢，為（度假村）餐飲住宿項目的 可行性提供支持。 2） 綠色餐飲市場正處于起步階段，惠州市區(qū)已開始出現(xiàn)以綠色、生態(tài)有機為特色的餐飲店，不久前西湖開業(yè)了一家較大規(guī)模的綠色素食餐飲店，主打經(jīng)營本地綠色食品企業(yè)四季如藍(lán)公司出產(chǎn)的

7、有機蔬果。,3、度假村餐飲住宿細(xì)分市場 隨著惠州休閑度假、旅游產(chǎn)業(yè)的崛起，配套餐飲住宿已成為各景區(qū)較為重要的收益來源之一，逐步形成餐飲住宿業(yè)的一個增長亮點。目前雖沒有惠州市場度假村獨立細(xì)分的餐飲住宿營業(yè)數(shù)據(jù)公布，但好的景區(qū)度假項目因游客數(shù)量眾多而餐飲現(xiàn)場人氣旺盛，已為眾人所見。 說明：度假村的餐飲及住宿主要依托于景區(qū)項目的到訪人流，要求景區(qū)具有一定特色及知名度。相對于依托大型規(guī)模化建設(shè)獲取優(yōu)勢之外（如百萬葵園、玫瑰園等），建設(shè)具有一定亮點、特色的景觀和迎合市場的項目（比如拓展培訓(xùn)、會議、綠色餐飲、郊游休閑、釣魚、康體瑜伽等）是規(guī)模較小的度假村的制勝法寶。,4、惠州戶外拓展培訓(xùn)、會議市場,據(jù)不完

8、全統(tǒng)計，目前惠州戶外拓展培訓(xùn)、會議市場年接待人數(shù)10萬以上，人均費用100元/次，年銷售總額近1000萬。迄今為止，已經(jīng)常規(guī)經(jīng)營的培訓(xùn)機構(gòu)數(shù)量約10家，均攤銷售額約100萬/家/年(含基本伙食套餐)。 說明： 1）惠州及周邊區(qū)域有較多的工業(yè)園區(qū)，有大量規(guī)模企業(yè)單位具有培訓(xùn)、會議需求，該類業(yè)務(wù)隨企業(yè)整體形勢的持續(xù)向好發(fā)展，目前仍呈上升趨勢。 2）通過拓展培訓(xùn)業(yè)務(wù)帶動餐飲住宿消費效益明顯。 3）景觀資源好，師資力量厚、設(shè)施功能齊全的拓展業(yè)務(wù)選址將獲得較好的市場支持。,二、惠州度假村同類項目（競爭對手）調(diào)查1、調(diào)查統(tǒng)計（表1）,（表2）,2：樣本資料：（以下數(shù)據(jù)統(tǒng)計按保守估計） 1）泰榮度假村（項目

9、性質(zhì)接近） 基本情況：位置：馬安鎮(zhèn)； 占地：200畝； 交通：30分鐘車程； 主要項目：拓展、會務(wù)、餐飲、住宿、釣魚 其他項目：釣魚60元/桿。 定位：拓展會議、休閑度假 經(jīng)營現(xiàn)狀：老牌拓展會議基地。綠色餐飲 消費標(biāo)準(zhǔn)：拓展培訓(xùn)：對外158元/天/人（包一餐），對同行100元/天/人（包一餐） 餐飲散客消費：人均50元 拓展接待：全年5000人次， 拓展業(yè)務(wù)全年銷售額：50萬元 餐飲散客消費：平時7桌/天，節(jié)假日：14桌。 餐飲散客全年銷售額：12768人次*50=64萬元 會議：按120次/年計算，1600元/次，即120*1600=19.2萬 住宿：23間房*25%*365天*150元=3

10、1.05萬 其他：15萬 年收入：179.25萬 總結(jié)：經(jīng)營起步早，業(yè)界具有知名度，功能設(shè)施相對完善，餐飲具有一定特色。 劣勢：受場地規(guī)劃限制，綠色食品展示不夠，園林景觀不足，娛樂設(shè)施單調(diào)。,2）湖山農(nóng)場（項目位置接近） 基本情況：位置：河南岸三環(huán)路湖山村（惠澳收費站旁）占地： 800畝，交通：15分鐘車程 定位描敘：農(nóng)家餐飲 消費標(biāo)準(zhǔn)：人均40元 經(jīng)營現(xiàn)狀：平日全天就餐客流量大概為48人次，節(jié)假日全天為96人次 年收入：875520元；利潤率40%；利潤約：35萬 優(yōu)勢：地處交通大道路邊，容易招攬客戶。具有一定田園風(fēng)味 劣勢：配套設(shè)施停止，餐飲環(huán)境一般。 3、參考樣本意義： 按項目性質(zhì)、綜合

11、條件接近程度進(jìn)行類比，本項目可將泰榮度假村作為參考樣本，以泰榮的收益作為本項目最低收益參考基數(shù)，通過本項目的規(guī)模、景觀配置、配套設(shè)施的完善，可假設(shè)我們的保底收益約等于泰榮目前收益測算的1.3倍，即： 180萬*1.3=234萬； 得出本項目保底毛收益為234萬/年,第三章、項目定位,案名：蓮花湖生態(tài)度假村 以大面積水池塘荷花（含蓮藕）配合黑天鵝等珍禽飼養(yǎng)形成特色主體景觀，具備一定景觀吸引力。再通過綠色特色餐飲品牌使本項目具有實質(zhì)內(nèi)容上的吸引力。兩個方面打造綜合影響力。 總體市場規(guī)劃： 以具一定觀賞性及規(guī)模的蓮花湖+黑天鵝景觀，形成惠州度假新亮點； 建立良好的生態(tài)條件打造惠州地區(qū)特色餐飲代表品牌

12、； 以兩個優(yōu)勢獲取惠州戶外拓展培訓(xùn)市場的重要份額。,一、形象定位：,“鵝城碧蓮，漁歌泛舟”; “生態(tài)休閑, 度假新區(qū)” 二、市場定位： 核心市場：郊游度假+生態(tài)餐飲+拓展培訓(xùn)、會議 繁衍項目：生態(tài)（種養(yǎng)殖）園林觀光、垂釣、康體健身等,核心項目與繁衍項目的關(guān)聯(lián)： 充分利用對核心項目建設(shè)所投入的設(shè)施，合理繁衍、發(fā)展輔助項目，使設(shè)施資源最大化利用。,三、消費群體與消費類型,1、客群區(qū)域分布： 以惠州地區(qū)為基礎(chǔ)。包括惠城區(qū)、惠陽區(qū)(大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū))及周邊縣鎮(zhèn)、外地旅游線路途經(jīng)（珠三角游客）。,2、消費群體及消費類型： 以群體消費為主，個人家庭消費為輔；,群體消費 惠州企事業(yè)單位集體、集團(tuán)內(nèi)部 各類團(tuán)

13、體聚會（同鄉(xiāng)、交友、校友會， 自駕游、組織派對、婚慶宴請等） 旅行社團(tuán) 惠州學(xué)校師生等,拓展、 會議、 餐飲、 住宿,餐飲、 會議室活動、 客房棋牌、水上娛樂，采摘、釣魚,餐飲，采摘，住宿,會議室活動 水上運動 釣魚 餐飲,個人家庭消費 私營業(yè)主（商務(wù)會餐） 白領(lǐng)、 城區(qū)家庭、,餐飲、 茶座、 客房棋牌、住宿 釣魚,餐飲、 茶座、 住宿 釣魚 采摘,四、消費層次定位：,以中、高檔消費為主，低端消費為輔。 說明： 本項目從集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)看，是以提升地塊形象為目的，“度假村”的定位本身即決定了無論是設(shè)施配置還是消費層次，均需在一定程度上不能等同于“農(nóng)家樂”。 中高檔層次主要體現(xiàn)在較完善的園林景觀及配

14、套設(shè)施、服務(wù)方面。消費層次主要體現(xiàn)在生態(tài)餐飲、客房消費方面。,五、餐飲定位,1、生態(tài)餐飲 打造惠州綠色生態(tài)、特色餐飲代表品牌 突出生態(tài)餐飲理念，建立一定規(guī)模的綠色、生態(tài)、有機的種養(yǎng)殖園林、基地。使餐飲原材料獲得最大程度的“貨真價實”的展示，要下一定的硬功夫。 早期餐飲因種養(yǎng)殖未能滿足原材料使用，材料需選擇較好的供應(yīng)商，并最大程度的與本度假村餐飲定位相符。 2、以水禽、珍禽餐飲為主要發(fā)展特色 基于現(xiàn)實條件（水池塘），宜重點選擇水養(yǎng)殖為原材料的餐飲方向。輔助養(yǎng)殖豬、雞、兔等 水養(yǎng)殖包括魚蝦蟹、鴨鵝雁類，選擇市場前景好，有檔次，適宜養(yǎng)殖的品種。建立重點放在野生馴養(yǎng)的鴨鵝雁類。并著力開發(fā)本項目特色菜肴

15、系列，形成特色品牌。,第四章、優(yōu)劣勢分析,一、 優(yōu)勢分析,1、地理位置優(yōu)勢 1）項目距離惠州市中心區(qū)10公里、為市區(qū)近郊，即脫身市區(qū)喧囂，又便于回歸，方便市區(qū)市民消費。 2）項目位于惠澳大道旁邊，處于規(guī)劃中“惠州市經(jīng)濟、文化城市服務(wù)中央?yún)^(qū)”至“惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”的黃金走廊上，距離大亞灣38公里，是大亞灣至惠城區(qū)周末消費汽車流的必經(jīng)之道，便于接駁途經(jīng)游客及業(yè)務(wù)拓展。 3）鄰近鄧演達(dá)紀(jì)念園; 位于三棟鎮(zhèn)鹿頸村的鄧演達(dá)紀(jì)念園在今年9月份開園，已完成一期工程總投資5800萬元，將由廣東省、惠州市有關(guān)部門努力造成為“三基地三區(qū)”：全國農(nóng)工黨黨史教育基地、全國統(tǒng)戰(zhàn)基地、全省愛國主義教育基地和紅色文

16、化旅游區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、文明農(nóng)村示范區(qū)。屆時，將成為惠州旅游線路的又一亮點，因與本案項目距離非常近，從而使本項目獲得非常好的旅游推介機會、餐飲住宿接待機會。 4）三棟數(shù)碼工業(yè)園的后花園?？色@取一部分穩(wěn)定的就近客源。,2、投入成本優(yōu)勢 原有的園景規(guī)劃，水池塘及設(shè)施條件正為度假村開發(fā)所用，大大 節(jié)省開發(fā)成本，同等投資下，本項目具有絕對優(yōu)勢。 3、綜合環(huán)境有利 項目地貌以洼地為主，入口緊鄰坡地，賦予層次感，現(xiàn)有池塘水面 占據(jù)項目面積2/3, 空氣清新，水生態(tài)主題鮮明，原有園林規(guī)劃環(huán)境 優(yōu)美，綜合具備開發(fā)生態(tài)休閑、度假、會務(wù)的環(huán)境條件。 （惠州西湖動物養(yǎng)殖技術(shù)負(fù)責(zé)人曾受邀至現(xiàn)場考察，認(rèn)為此處環(huán)境良好

17、，配合蓮花種植，水質(zhì)環(huán)境適合各類水禽、珍禽養(yǎng)殖） 4、消費資源優(yōu)勢 集團(tuán)社區(qū)業(yè)主資源豐富，通過物業(yè)公司的協(xié)助合作，較容易獲得項 目在業(yè)主范圍的宣傳推廣，可配合少量互動活動，豎立好感，培養(yǎng) 潛在客戶。,二、 劣勢（不利）分析,1、缺乏天然、人文優(yōu)勢資源 旅游景區(qū)及度假村項目尤為珍貴的是依托自然的山、水或人文資源，所 謂“依山傍水”，“比觀鄰廟”。而本項目現(xiàn)有環(huán)境資源多為人工所為，并非 真正的“原生態(tài)”，山水既無，且“田園”也不足，可使用陸地面積較少。 2、缺乏營銷、經(jīng)營管理經(jīng)驗 集團(tuán)首次策劃運營度假村項目，缺乏一支有經(jīng)驗的高效團(tuán)隊，在運行中 會面臨許多困擾及臨時性困難，其中前期規(guī)劃的把握、經(jīng)營期

18、的業(yè)務(wù)開 拓及市場推廣尤為重要，應(yīng)廣集思，多討論。,3、交通不便 缺乏公共交通工具，可致使消費群體及消費頻率受到一定限制。但度假 村的選址特征通常決定了此類狀況。 4、收費站 收費站帶來的不僅是經(jīng)濟上的問題，同時還有可能給客人心理上帶來不 悅-在繳費的過程中感覺麻煩，并有未消費先付出的不悅。,第五章、機會與風(fēng)險分析,一、機會方面,1、政策推進(jìn)與支持 1）惠州市政府相關(guān)推進(jìn)旅游度假產(chǎn)業(yè)的政策。 2）近年來受發(fā)展農(nóng)林種養(yǎng)殖政策支持，部分野生動物被允許合法繁（訓(xùn)）養(yǎng)及觀賞、食用。 2、市場機會 1）生態(tài)度假理念的普及： 越來越多的人關(guān)注健康，同時熱衷于貼近自然、追求生態(tài)休閑與綠色飲食。,2 ）綠色食

19、品及綠色餐飲的市場上升趨勢 90年代初以來，政府及農(nóng)林部門開始在國內(nèi)提倡綠色及有機生態(tài)農(nóng)業(yè)， 隨著近幾年人們對環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識逐步提高，綠色、有機食品 正在全國范圍內(nèi)得到普及，綠色餐飲也已深入人心。綠色食品及餐飲很 快將獲得進(jìn)一步發(fā)展，占據(jù)重要市場。 未來地塊條件允許，不排除進(jìn)一步擴大和發(fā)展綠色種養(yǎng)殖規(guī)模的可能性，在滿足餐廳供給的基礎(chǔ)上，可以將多余產(chǎn)品嘗試銷售給小區(qū)業(yè)主，本項目在綠色食品種養(yǎng)殖方面具有靈活操作空間。,3）珍禽餐飲市場 物以稀為貴，野生肉食因為口感好和營養(yǎng)價值高一直是非常緊俏的餐飲 香餑餑，一些動物被人工繁養(yǎng)，因經(jīng)歷的時期并不長，也能在口味和營 養(yǎng)上比較接近，又因市場上數(shù)量

20、不多，也大受歡迎，價格不菲，比如人 工養(yǎng)殖的野鴨、大雁（灰天鵝）、鴛鴦，等。 有些肉食品種在經(jīng)歷了市場接受期后，往往會很快形成餐飲的一種流 行，比如灰天鵝（杭州），小香豬（四川），鱷魚肉等，一般在市場接 受期介入的，也將優(yōu)先獲得商機。 本項目充分的水池塘條件可以用來繁養(yǎng)眾多水禽，珍禽，一來形成生態(tài) 景觀，再者可直接供給餐廳飲食，一舉兩得，且均有好的收益。,1、經(jīng)營風(fēng)險 拓展培訓(xùn)市場及品牌餐飲市場對集團(tuán)來說都不具備實踐經(jīng)驗，具有一定經(jīng)營風(fēng)險。尤其是將重點放在其中一項時，一旦該市場缺乏起色，則整體項目陷入被動。 規(guī)避建議： 多方尋求經(jīng)營亮點，齊頭并進(jìn)。根據(jù)業(yè)務(wù)進(jìn)展過程，經(jīng)常進(jìn)行商討，制定對策。 加

21、強實地市場調(diào)研，把握準(zhǔn)確市場數(shù)據(jù)，降低投資風(fēng)險 運營管理中，經(jīng)理層重視和參與市場研斷、重視業(yè)務(wù)渠道建立。,二、風(fēng)險及規(guī)避,2、用人風(fēng)險 1）拓展培訓(xùn)人才（業(yè)務(wù)及教官） 拓展培訓(xùn)業(yè)務(wù)是本項目前期的關(guān)鍵盈利項目，但目前尚缺乏對市場業(yè)務(wù)的絕對把握。除需要配備較高水準(zhǔn)的培訓(xùn)師資外，同時需要有同業(yè)經(jīng)驗、能夠快速打開局面的業(yè)務(wù)精英。專業(yè)人才在前期經(jīng)營至關(guān)重要。 2）特色餐飲人才（餐飲經(jīng)理） 打造品牌生態(tài)休閑度假基地是本項目終極目標(biāo)，其中有機特色餐飲是實現(xiàn)這一目標(biāo)的核心要素，也是未來盈利的重點。需要擁有較為專業(yè)的品牌餐飲經(jīng)理人才，對中高端餐飲的風(fēng)味、市場和趨勢有深入的了解。 以上專業(yè)人才若選擇不當(dāng)，將延緩項

22、目成功時機，久之甚至?xí)鹦判氖軗p，士氣低落。 風(fēng)險規(guī)避：對經(jīng)理人的招聘給予高度重視，結(jié)合項目發(fā)展目標(biāo)選擇人才，配 合業(yè)績考量評測。,第六章、營銷推廣策略,常規(guī)旅游季節(jié)（3-10月）： 利用自身優(yōu)勢，結(jié)合熱點營銷，積極開發(fā)拓展培訓(xùn)及會議業(yè)務(wù)。 黃金旅游季節(jié)（68月）： 積極開展親水、水上娛樂運動項目，緊抓避暑度假市場。 蕭條季節(jié)（1102月）： 1）大力推廣秋冬進(jìn)補餐飲； 2）尋求資源合作，挖掘文化營銷， 3）緊扣企業(yè)年終會務(wù)、宴請市場。,一、理念宣傳 惠州品牌生態(tài)度假基地 惠州綠色、特色餐飲代表 打造惠州地區(qū)專業(yè)戶外拓展培訓(xùn)基地 （擁有環(huán)境、師資及配套設(shè)施優(yōu)勢） 惠州近郊最適宜的中小學(xué)社會活

23、動基地 （惠州北大附師小社會實踐活動基地）,二、營銷渠道建設(shè),1、組建自身業(yè)務(wù)團(tuán)隊： 建立一支業(yè)務(wù)拓展團(tuán)隊，大范圍搜尋市場，重點接洽企業(yè)員工拓展訓(xùn)練、各類會務(wù)、社會團(tuán)體業(yè)務(wù)。 2、同業(yè)合作： 1）與旅行社合作：聯(lián)手推新旅行線路，或接駁中途餐飲住宿消費。 對鄰近項目鄧演達(dá)紀(jì)念園的餐飲住宿接待將作為一個重點考慮。 2）與拓展中心合作：業(yè)務(wù)分流，共享資源。 3、關(guān)聯(lián)行業(yè)合作 1）與婚紗影樓、婚慶公司合作：引為拍攝基地，婚慶宴請選址。 2）與婚介公司合作：組織交友聚會活動，提供場地、獲取消費。,4、機構(gòu)組織、團(tuán)體合作： 1）攝影協(xié)會、組織： 2）車友會 3）美食會 4）商會 5）學(xué)校 6）交友組織 5

24、、異業(yè)互動營銷： 1）美容院；送美食（折扣）卡 6、自有資源整合： 物業(yè)公司互動,7、媒體渠道： 網(wǎng)絡(luò)媒體：可經(jīng)常利用網(wǎng)絡(luò)公辦或單獨舉行各類促銷宣傳活動 報刊媒體： 可整合行業(yè)資源，在重要節(jié)假日發(fā)動、組織大型促銷、文化、公關(guān)活動。提升項目形象知名度。,三、策劃推廣,1、旅游景點推介： 結(jié)合惠州旅游市場，與旅行社合作推出新的旅行線路，使本項目包含到旅游線路環(huán)節(jié)當(dāng)中去。或接駁旅游線路途經(jīng)餐飲、住宿消費。 與三棟鄧演達(dá)紀(jì)念園進(jìn)行有效連接、整合。 2、基地加盟： 迅速與知名拓展公司建立合作關(guān)系，以基地加盟模式迅速打開拓展市場，在企業(yè)拓展市場迅速建立名氣，并使基地充分利用創(chuàng)造最大價值。 3、特約合作伙伴

25、： 與婚紗攝影、婚慶婚介公司達(dá)成戰(zhàn)略、特約合作聯(lián)盟，策劃相關(guān)活動增加人氣，前期我司可提供免費場地舉辦活動。帶來人氣，帶動消費，增加知名度和對外宣傳力度。 4、合作活動推廣： 與相關(guān)活動機構(gòu)組織合作，定期推出與之相應(yīng)的組織活動。例如：“我們約會吧”“車友品茗會”“風(fēng)光攝影會”“美食特工”“美術(shù)創(chuàng)作活動周”等。,5、業(yè)主互動觀光體驗 與物業(yè)公司聯(lián)動，舉行業(yè)主觀光體驗活動。VIP現(xiàn)場辦理，培養(yǎng)潛在客戶。 6、自推應(yīng)景活動 定期推出應(yīng)景活動，例如：“賞荷節(jié)”“采蓮周”“農(nóng)夫節(jié)”“低碳日”等 7、季節(jié)促銷 針對冬天淡季市場以及廣東的餐飲習(xí)慣推出進(jìn)補套餐“男人補習(xí)班”“女人補習(xí)社”。 8、營銷組合套餐 市

26、場人員針對不同企業(yè)情況做出相對應(yīng)的消費套餐，積極主動加強與各界交流溝通，最短期的將市場做到最大化。,第七章 項目規(guī)劃建設(shè)（詳細(xì)施工方案另附）,一、荷花池景觀改造,改造后： 現(xiàn)場景觀模擬圖,作為度假村主題景觀，對整個項目起到引題、對外形象展示作用。 在1、2、3號池塘大面積種植荷花（含荷藕），配以少量黑天鵝、珍禽養(yǎng)殖等，形成具有一定規(guī)模的蓮塘生態(tài)景觀，使之具有較強的吸引力。 配套包括水產(chǎn)圈舍、坡地、護(hù)欄、觀賞喂食木棧道、水泥臺階、木船，水泥座椅等,改造前,改造前場地圖,二、招牌改造,路口門樓拆除重建，設(shè)計更為大氣宏偉。 橫向文字為：蓮花湖度假村，豎向文字為對聯(lián)： “鵝城碧蓮，漁歌泛舟” “生態(tài)餐

27、飲，度假新區(qū)”，文字中顯示出“餐飲”業(yè)務(wù)。 招牌要求醒目、大氣，為惠澳大道來往行駛車輛所注意，是吸引客人的一個重要門臉，文字以亞克力發(fā)光字為材料，晚上具燈光效果，注意文字廣告區(qū)域，不可太小。,改造后 現(xiàn)場模擬效果圖（風(fēng)格、材質(zhì)）,改造前,三、入園景觀改造,將原先豎立門牌去除； 購置較大的奇石，雕刻：“蓮花湖度假村”字樣； 選擇較自然的大石柱，結(jié)合成本考慮，選擇適宜高度； 石柱下環(huán)繞部分小石及盆栽，形成較好的形象展示；,改造后 現(xiàn)場模擬效果圖（風(fēng)格、材質(zhì)）,改造前,四、會議室建設(shè),竹木材質(zhì)，具有田園風(fēng)格 迎賓樓與4號荷花池處； 利用開闊平地建設(shè)一個可接納300人以上的多功能廳，可會議使用。 多功

28、能廳分為第一會議室和第二會議室，可單獨使用也可合并使用，總使用面積約400平方米，可以滿足會務(wù)，宴會，婚宴、聚會等各類需求。,現(xiàn)場模擬效果圖（風(fēng)格、材質(zhì)）,改造前場地圖,五、戶外拓展基地建設(shè),利用別墅客房后面魚塘一角進(jìn)行填土建設(shè)； 綜合拓展訓(xùn)練中心：包含高空拓展、平地拓展和水上拓展設(shè)施； 打造配套齊全、專業(yè)性強、具有一定知名度的綜合拓展培訓(xùn)中心；,效果圖,改造前場地圖,六、水上休閑島改造,10號人工島園林改造，種植植物、花卉、配備石制桌椅。 沿岸兩側(cè)有坡地泥土，需注意美觀設(shè)計。 植物花卉按種類簇聚，并用金屬腐蝕牌注名種類名稱，起一定科普觀賞作用。 湖面可劃船；配備幾種舟船（含水上自行車）,現(xiàn)場

29、模擬效果圖、,平面規(guī)劃圖,七、綠色菜地建設(shè),沿果園向別墅區(qū)小路，可通過適當(dāng)填土，獲得一定菜地種植面積； 距離魚塘水池近，結(jié)合項目有利條件，可輕松實現(xiàn)蔬菜有機種植，優(yōu)質(zhì)原材料打造真正有機綠色餐飲，同時滿足游客田園情結(jié)。,現(xiàn)場模擬效果圖、,改造前場地圖,八、孔雀園建設(shè),迎賓樓后方至動物養(yǎng)殖區(qū)，選擇合適的一塊帶有坡度的綠地養(yǎng)殖孔雀、鴿子，可供游客觀賞，喂食，尤為女性、兒童喜愛。 需拉網(wǎng)、搭建棚舍 注意異味處理,效果展示圖片,九、露天茶座建設(shè),現(xiàn)場模擬效果圖,10號位置，休閑島水池邊靠迎賓樓一側(cè)，可設(shè)置茶座增加收入項目； 茶座臨水而設(shè)，正面休閑島景觀，賞心悅目； 可在靠水一邊種植柳樹，靠背一邊種植高大

30、濃密等樹種，起到遮陰作用。支撐地面可用鵝卵石鋪設(shè)，周圍為綠化地。 桌椅、遮陽傘選擇牢固結(jié)實，不易損壞的材質(zhì)，避免易損，難維護(hù)。,原場地圖,十、沿池?zé)?利用現(xiàn)有的燒烤設(shè)施移至5號養(yǎng)殖池面對7號養(yǎng)殖區(qū)一邊，即節(jié)省了地方，又使燒烤更具風(fēng)情 適合年輕一族、家庭及團(tuán)體消費等對象。,效果展示圖片,十一、 垂釣區(qū)：,原有垂釣區(qū)； 需配置部分遮陽傘備用； 考慮釣魚比賽場地使用需求；,實景效果圖片,十二、果蔬區(qū)整理：,將原有果園區(qū)進(jìn)行整理。 果園區(qū)內(nèi)搭設(shè)或利用原有設(shè)施做雞棚，樹下放養(yǎng)走地雞，四周設(shè)圍欄。,效果展示圖片,十三、生態(tài)養(yǎng)殖建設(shè) 既可豐富生態(tài)景觀，同時為餐廳提供安全多樣的餐飲原材料， 依托生態(tài)養(yǎng)殖打造

31、特色、綠色餐飲核心優(yōu)勢。 可分為觀賞養(yǎng)殖和餐廳食用養(yǎng)殖兩部分: （1）觀賞性養(yǎng)殖：黑天鵝、鴛鴦、矮馬、孔雀等。 （2）餐廳供給性養(yǎng)殖：野鴨、大雁、中華鱉、草龜、兔、鴿、土雞等。,十四、工程技術(shù)建設(shè) 1、給排水系統(tǒng)： 1）建筑物內(nèi)生活污水排入化糞池，經(jīng)處理后接入市政污水管。部分區(qū)域因地勢地形難以接入的，采用生態(tài)化糞池，經(jīng)過二次處理達(dá)到零排放標(biāo)準(zhǔn)，再次收集于沈淀池內(nèi)用于灌溉周邊花草樹木。 2）餐廳廚房含油污水經(jīng)隔油池處理后，排入污水管。 3）按照原有排水系統(tǒng)繼續(xù)操作，如不夠完善需進(jìn)一步沿湖修建排水渠和沉淀池，避免污水及地表徑流直接流入湖內(nèi)。,2、強電系統(tǒng)： 對景區(qū)原有用電系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查，每個房間

32、均建立獨立控制中心。 3、弱電系統(tǒng) 1）電話系統(tǒng)建設(shè)：以保證別墅客房1門/戶，其他根據(jù)需要設(shè)置。 2）寬帶資料系統(tǒng)：別墅不少于1個接入口/房間，其他用房根據(jù)需要設(shè)置。 3）有線電視、衛(wèi)星電視系統(tǒng) 4、保安監(jiān)控系統(tǒng) 在水上項目、別墅及景觀景點內(nèi)主要入口、門廳設(shè)置保安監(jiān)控系統(tǒng)。 5、消防系統(tǒng) 1）公共建筑內(nèi)設(shè)置室內(nèi)消防栓，供水量為15L/S，室外消防栓不小于30L/S。消防栓設(shè)在環(huán)狀給水管網(wǎng)上。消防箱、1211滅火桶放置裝用位置，附用專用醒目標(biāo)志。 2）水上項目、酒店、別墅、景觀景點等建筑內(nèi)部設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。,十五、環(huán)保規(guī)劃 1、水體保護(hù) 1）沿湖堤岸采取綠化或工程加固措施，防止水土流失造成

33、的景觀破壞和水體污染。 2）對湖內(nèi)的水產(chǎn)養(yǎng)殖應(yīng)保持合理數(shù)量，避免造成水體富營養(yǎng)化。 3）湖岸周邊的果園、綠化地與水體保持適當(dāng)距離，日常維護(hù)采用低污染、低毒性、易降解的農(nóng)藥、化肥。 4）區(qū)域內(nèi)的污水采用化糞池或隔油池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。 5） 控制湖面機動船只數(shù)量，船只采用電驅(qū)動。,2、綠化 對沿湖周邊地區(qū)已有的樹木采取保護(hù)措施，禁止周邊居民砍伐。表土裸露和植被單一的區(qū)域應(yīng)及時恢復(fù)綠化，豐富植被品種，并種植觀賞樹木營造優(yōu)美的植被景觀。 3、其它 垃圾應(yīng)設(shè)置專用收集設(shè)施，主要景點和住宅區(qū)內(nèi)設(shè)有專人負(fù)責(zé)收集。垃圾集中后，外運市政環(huán)衛(wèi)垃圾場處理。,十六、其他 整體園林完善； 原有客房、餐廳等設(shè)施

34、的修繕整理； 道路整理,第八章 項目的實施與管理,一、項目的實施計劃,1、設(shè)立項目組 職能責(zé)任： 項目組對項目建設(shè)的全過程，包括項目的準(zhǔn)備，勘察設(shè)計，設(shè)施選 購，招標(biāo)投標(biāo)，建筑安裝施工，竣工驗收、業(yè)務(wù)拓展等各個階段進(jìn)行 監(jiān)督，管理，協(xié)調(diào)。,項目實施中的5個重點： 1）質(zhì)量：嚴(yán)格按生態(tài)園景區(qū)的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和承包合同實施. 2）成本：重點把好材料關(guān),堅持質(zhì)優(yōu)價廉,就地取材,綜合利用,節(jié)約等的原則. 3）工期：定期檢查,監(jiān)督承包商的周,月工期進(jìn)度表,保證按時竣工. 4）安全：加強安全防范,安全管理,進(jìn)行安全巡視安排, 5）業(yè)務(wù)引導(dǎo)：價格體系基礎(chǔ)上分渠道進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談，以確保景區(qū)正常開業(yè)。,2、項目

35、實施的組織方法: 實行分項分標(biāo),各個項目同時施工. 3、項目的建設(shè)時間安排： 項目從審批確定至項目完工：15周 招標(biāo),投標(biāo): 1周 勘察設(shè)計: 1周 建設(shè)安排施工:12周 竣工驗收:1周內(nèi)完成 詳見項目實施進(jìn)度表附后,項目實施進(jìn)度表,二、項目管理,1、做好監(jiān)督保證措施： 明確監(jiān)督方,施工方的責(zé)、權(quán)、利、業(yè)務(wù)主要控制項目建設(shè)的進(jìn)度、設(shè)備、物資的供應(yīng)和整體協(xié)調(diào)，施工承包商按合同規(guī)定實施并保證實現(xiàn)合同確定的質(zhì)量、時間、監(jiān)理對項目速度在時間、空間、資源利用上進(jìn)行充分協(xié)調(diào)和嚴(yán)格管理。 2、進(jìn)行防范措施： 對項目實施過程中的許多不確定因素,要進(jìn)行全面預(yù)測,發(fā)現(xiàn)隱患,防微杜漸,把損失控制在最小程度內(nèi)。 3、

36、評估措施： 項目建設(shè)的每一階段，都應(yīng)當(dāng)一定的評估手段以及信息反饋，從而總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題，及時更正。,人員組織架構(gòu)圖,第九章：投資與收益測算,一、投資估算,1、原有物業(yè)裝修改造：40套客房及18套餐廳漏水情況進(jìn)行裝修改造:總費用大約100萬元。（表格另附） 2、 450平方米會議室建設(shè):總費用約70萬元。 3、生態(tài)園總體園林建設(shè)：包括入口主道路、魚塘邊、木棧道、果疏園、島嶼及擴大蓮花面積等，大約投入48.8114萬元。 4、拓展訓(xùn)練基地建設(shè)：總費用約60萬。 5、動物飼養(yǎng)圈（設(shè)施）建設(shè)：合計：3萬元 6、住宿床體改造：合計：10.34萬元 7、休閑茶座：合計：7.55萬元 8、員工宿舍洗澡堂及

37、廁所、熱水系統(tǒng)：合計：10萬元 9、水泥路面及護(hù)網(wǎng)工程；合計：14.2萬元 10、監(jiān)控設(shè)備：合計：4萬元 11、門樓；合計：10萬元 12、招牌大石及景觀：合計4萬元 13、入口道路建設(shè)：78.597萬 14、其他設(shè)備購置：24萬元 總投入約：444.5萬元（不包括動物購置費用109780元）。 備用資金：50萬。,二、基本假設(shè),1）國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變。 2）國家現(xiàn)行的利率,匯率等無重大改變。 3）本處所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大改變。 4）本處目前執(zhí)行的稅賦,稅率政策不變。 5）無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。,收益回報測算： 基本依據(jù)：按游客數(shù)量估算 根據(jù)市場綜合分析，

38、預(yù)計我生態(tài)園景區(qū)正常營業(yè)下入園人次能達(dá)到34520人/全年。其中： 1）拓展基地年接待量占進(jìn)景區(qū)人數(shù)占12000人次； 2）會議室年接待量占總接待人數(shù)的年均100次，每次50人次，接待總?cè)藬?shù)5000人； 3）景區(qū)散客餐飲每天人數(shù)48人，年散客餐飲接待17520人次。 4）住宿：會務(wù)住宿占75%（3750人） +拓展住宿占20%（2400人）+散客5%（876人）=7026人 5）景區(qū)內(nèi)各項目消費各按1/5的比例消費分析。,三、測算基本依據(jù)：,四、項目收益測算： 1）住宿： 豪華商務(wù)套房（帶麻將）：198元/間，共10套，占25%； 普通標(biāo)準(zhǔn)房：128元/間，30套，占75%； 拓展集體客房：

39、25元/人，100元/間，入住率平均25%； 年收入計算： 豪華商務(wù)套房：99元/人（3750+876）人次25%114494元 標(biāo)準(zhǔn)客房：64元/人（3750+876）人次75%222048 (元) 拓展區(qū)客房：20元/人240048000(元) 合計：38.4542萬元 扣除營業(yè)費用成本:25%（包括：物料消耗、水電費、郵電,通訊費、燃料費、洗滌費、維修費、折舊費、易耗品等） 毛利： 38.4542萬元（1-25%）=28.84萬元,2）會務(wù)收入： 按100次/年，收費標(biāo)準(zhǔn)為1500元/天，毛利率為75% 毛利：100次/年1500元/天75%=11.25萬元 3）餐飲收入： 拓展基地年接

40、待12000人次，按95%參與用餐，人平均消費全天以1.25個餐，每餐30元/人次計算，毛利按30%； 會議年接待5000人次，估計1500人數(shù)包括在拓展人數(shù)中，剩余3500人數(shù)有90%參與用餐，全天以1.5個餐，每餐45元/人次計算，毛利率為40%.； 部分散客僅用餐年接待17520人次，人平均消費可達(dá)50元/人，毛利率為40%. 拓展基地用餐：12000人次30元/人1.25次35%95%=14.96(萬元) 會務(wù)用餐：3500人次1.5次90%45元/人40%=8.5 (萬元) 散客用餐17520人次50元/人40%=35.04(萬元) 毛利合計:58.5萬元,4）茶座收入. 通過市場分

41、析,按入園人數(shù)20%的游客將在茶座消費,每人消費20元,毛利在80%以上. 營業(yè)收入:34520人次30%20元/人=20.71(萬元) 毛利:20.7125%=5.18萬元 5）果蔬園親自農(nóng)場收入 （全年入園34520人次）按1/5入園人數(shù)參與果蔬園親子活動，按每人10元的收費標(biāo)準(zhǔn)，毛利率為80%。 毛利： 34520人次1/510元/人80%=5.5萬元,6）垂釣收入 3-10月份適合垂釣，按每天平均12人次計，一年3000人次； 收費標(biāo)準(zhǔn) 一：30元/桿6個小時限魚量5斤，估計占比70%； 二：60元/桿6個小時不限魚量，估計占比30%?？偯麨?0%， 即：3000人次70%30元/人

42、=63000元 3000人次30%60元/人=54000元 毛利：（63000元+54000元）80%=9.36萬元,7）劃船收入： 全年入園34520人次，按1/5人數(shù)參與劃船，按每人20元/半小時的收費標(biāo)準(zhǔn)，毛利率為80%； 毛利：34520人次1/520元/人80%=11萬元,8）拓展培訓(xùn)收入： 預(yù)計全年拓展12000人次。 按一天團(tuán)148元/人的收費標(biāo)準(zhǔn)（包一餐、拓展教練），占50%； 對同行（包一餐、拓展教練）按90元/人收取，占比50%。 拓展毛利率：75%，餐標(biāo)按30元/人標(biāo)準(zhǔn)，即： 12000人次（148-30）50%80%=566400元 12000人次（90-30）50%80%=288000元 毛利：85.44萬元,9）燒烤場收入： 燒烤場租用費：35元/個 , 一年預(yù)計34520人次，按1/5人數(shù)參與燒烤，4人一個爐； 毛利：（34520人次1/5) 435元/人=6.04萬元,收益匯總表:,當(dāng)年合計總收入（毛利）: 221.11萬元 6年收益增長預(yù)測