非常好房地產(chǎn)運(yùn)營管理心得分享萬科PPT課件

1、1,聊聊運(yùn)營管理,北京萬科運(yùn)營管理部 2012年07月,2,大腦、中樞、經(jīng)脈,Q: 運(yùn)營管理部是什么組織? 東廠、內(nèi)務(wù)府、吃喝團(tuán)、總經(jīng)理秘書團(tuán),Q: 案例，某項(xiàng)目需盡快取得大產(chǎn)證后現(xiàn)房銷售，在辦理過程卻發(fā)現(xiàn)公維尚未收全導(dǎo)致無法辦理。經(jīng)反復(fù)核查，發(fā)現(xiàn)有兩戶客戶雖已收房但公維并未繳納？如果是你會(huì)怎么辦？,1、運(yùn)營管理體系簡介,運(yùn)營管理部是什么組織？,3,Project Management Construction Management Portfolio Management Enterprise Management,站在企業(yè)角度的，從融資、拿地、開發(fā)、銷售、持有全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目管理以及企

2、業(yè)的經(jīng)營管理。,：運(yùn)營管理是什么？,運(yùn)營管理是什么？,1、運(yùn)營管理體系簡介,4,總經(jīng)理辦公室 計(jì)劃管理崗 流程管理崗,運(yùn)營管理小組 總經(jīng)理業(yè)務(wù)秘書 計(jì)劃管理 信息管理 流程管理 決策管理 OCD,部門職能：公司整體運(yùn)營規(guī)劃、監(jiān)控，為決策提供支持。 部門設(shè)置：直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，信息扁平化。 工作重點(diǎn)：跨部門跨專業(yè)溝通協(xié)調(diào)，信息交圈、決策落地。,運(yùn)營管理是綜合性的管理，是公司日常經(jīng)營、項(xiàng)目全生命周期的管理，并不簡單地等同于計(jì)劃管理。 計(jì)劃管理是運(yùn)營管理中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。,北萬運(yùn)營管理前世今生？,運(yùn)營管理部 公司經(jīng)營管理 項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營 總經(jīng)理業(yè)務(wù)秘書 信息管理 流程管理 決策管理,1、運(yùn)營管理體系

3、簡介,08年之前,09年3月,12年6月,30億，3-5個(gè)項(xiàng)目,50億，5-10個(gè)項(xiàng)目,100億，10個(gè)以上項(xiàng)目,5,信息不交圈、不及時(shí) 成本、銷售、財(cái)務(wù)的“指標(biāo)”對不上，從而可能影響決策； 目標(biāo)不明確，影響執(zhí)行力； 項(xiàng)目上有人受傷，新聞報(bào)道了，總經(jīng)理還不知道，造成媒體危機(jī)。 預(yù)見力不強(qiáng)，總會(huì)有一些“意想不到”的工作出現(xiàn) 開發(fā)計(jì)劃調(diào)整；2、方案顛覆 各專業(yè)行動(dòng)不協(xié)調(diào)、分工協(xié)作關(guān)系不清 這件事到底該誰干？2、事不關(guān)己、高高掛起 決策反復(fù)、效率不高： 公司決策成為了制約項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的關(guān)鍵路徑； 會(huì)前討論不充分，決策會(huì)反復(fù)決策。,一些“怪現(xiàn)象”,核心癥結(jié)： 決策效率、質(zhì)量不高； 執(zhí)行力不強(qiáng)、決策事項(xiàng)

4、實(shí)施效果不佳； 對項(xiàng)目開發(fā)全流程的關(guān)注不夠、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控能力不強(qiáng)； 各專業(yè)人員對于全局經(jīng)營問題并不關(guān)心，只關(guān)心其個(gè)人的任務(wù)。,面臨的挑戰(zhàn),1、運(yùn)營管理體系簡介,6,北京萬科組織架構(gòu),1、運(yùn)營管理體系簡介,弱項(xiàng)目、強(qiáng)職能的矩陣架構(gòu) 分管領(lǐng)導(dǎo)制,7,事業(yè)部組織架構(gòu),1、運(yùn)營管理體系簡介,運(yùn)營管理部外埠組,服務(wù)各部門、不能取代專業(yè)職能部門,8,北萬運(yùn)營管理組織架構(gòu),1、運(yùn)營管理體系簡介,精細(xì)化分工+項(xiàng)目為主線 項(xiàng)目單線對接，確保信息精確對位 人均分管5-6個(gè)項(xiàng)目，其中2-3個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,9,運(yùn)營管理目標(biāo),目標(biāo)一：跨部門跨項(xiàng)目資源整合、打破部門壁壘，實(shí)現(xiàn)信息充分及時(shí)交圈； 目標(biāo)二：最全面的信息挖掘、最有力的

5、決策支持； 目標(biāo)三：最有效的決策跟進(jìn)落實(shí)； 目標(biāo)四：不斷優(yōu)化的流程和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，最安全的運(yùn)營保障； 目標(biāo)五：增值。,從文化上倡導(dǎo)“崗位英雄”、“把手伸長”，為卓越加分； 重視管理工具、流程優(yōu)化和制度建設(shè)； 為大伙服務(wù)，讓運(yùn)營深入人心。,1、運(yùn)營管理體系簡介,10,PDCA循環(huán),運(yùn)營管理思路,2、運(yùn)營管理思路,11,高效的決策管理與流程優(yōu)化體系 重事前審批，把好決策關(guān) 加強(qiáng)會(huì)議管理，提高會(huì)議效率與質(zhì)量 明晰授權(quán)體系，實(shí)施3級審批制 優(yōu)化審批流程，梳理精簡審批事項(xiàng) 戰(zhàn)略績效和流程優(yōu)化的實(shí)施推進(jìn)，形成對運(yùn)營體系不斷改善的PDCA循環(huán)。,全面資源整合的計(jì)劃運(yùn)營與風(fēng)險(xiǎn)控制體系 綜合計(jì)劃是運(yùn)營體系的基礎(chǔ)

6、，以項(xiàng)目綜合計(jì)劃為主導(dǎo)，橫向貫穿職能計(jì)劃，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并有效推動(dòng)各項(xiàng)目順利進(jìn)展。 從公司層面推動(dòng)專業(yè)交圈、項(xiàng)目與公司職能部門交圈，即時(shí)監(jiān)控、即時(shí)預(yù)警運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。 運(yùn)營周綜述成為管理層高效決策的基礎(chǔ)依據(jù)，涉及經(jīng)營公司經(jīng)營計(jì)劃的調(diào)整、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、運(yùn)營數(shù)據(jù)分析、重要咨詢信息。,運(yùn)營管理思路,2、運(yùn)營管理思路,12,3、運(yùn)營抓手,保證項(xiàng)目各階段的決策需求，確定最佳選擇,嚴(yán)控關(guān)鍵流程 減少犯錯(cuò)機(jī)會(huì),減少或避免損失 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)最小化,項(xiàng)目計(jì)劃可控，各部門充分交圈,13,決策管理體系 將項(xiàng)目開發(fā)全生命周期中各項(xiàng)關(guān)鍵決策點(diǎn)予以梳理，歸納為關(guān)鍵的十四項(xiàng)決策會(huì)議，并對會(huì)議目的、會(huì)議成果標(biāo)準(zhǔn)、參與部門等關(guān)鍵事項(xiàng)予以明

7、確。 強(qiáng)調(diào)“剛性決策周期”的概念，力爭一次將事情作對，避免因?yàn)楣緵Q策層的反復(fù)，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)受阻。 十四級會(huì)議體系總覽,決策管理體系,3、運(yùn)營抓手,14,十四級會(huì)議體系內(nèi)容 項(xiàng)目前置工作階段：項(xiàng)目前置啟動(dòng)立項(xiàng)會(huì)、前置工作匯報(bào)會(huì)、項(xiàng)目決策會(huì)、項(xiàng)目交底會(huì)； 項(xiàng)目方案及策劃階段：項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃會(huì)、產(chǎn)品解決方案決策會(huì)、綜合計(jì)劃策劃會(huì)、實(shí)施方案整體決策會(huì)、采購策劃會(huì)、綜合計(jì)劃會(huì)； 項(xiàng)目實(shí)施階段 ：開盤前期準(zhǔn)備會(huì)、定價(jià)會(huì)、交付前準(zhǔn)備會(huì)、項(xiàng)目分期總結(jié)大會(huì)。,決策管理體系,3、運(yùn)營抓手,例： 項(xiàng)目方案及策劃階段產(chǎn)品解決方案決策會(huì)，要求在項(xiàng)目取得后60天內(nèi)召開。由總經(jīng)理或產(chǎn)品決策小組對產(chǎn)品解決方案進(jìn)行審議并提出修

8、改意見： 確定項(xiàng)目定位 確定項(xiàng)目規(guī)劃方案 確定示范區(qū)范圍 主力產(chǎn)品單體方案 確定戶型規(guī)劃意向 確定立面意向 確定景觀意向 商業(yè)及配套解決方案 確定交房標(biāo)準(zhǔn)原則 成本財(cái)務(wù)測算 匯報(bào)人：設(shè)計(jì)部、營銷管理部 提交成果：產(chǎn)品解決方案、設(shè)計(jì)工作計(jì)劃,北京公司標(biāo)準(zhǔn)化模板應(yīng)用：,15,決策管理體系,3、運(yùn)營抓手,會(huì)議分級管理體系(討論修訂稿）,16,保證項(xiàng)目各階段的決策需求，確定最佳選擇,3、運(yùn)營抓手,嚴(yán)控關(guān)鍵流程 減少犯錯(cuò)機(jī)會(huì),減少或避免損失 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)最小化,項(xiàng)目計(jì)劃可控，各部門充分交圈,17,三年戰(zhàn)略規(guī)劃,財(cái)務(wù)經(jīng)營指標(biāo),項(xiàng)目里程碑計(jì)劃,項(xiàng)目一級計(jì)劃,計(jì)劃管理體系,3、運(yùn)營抓手,項(xiàng)目綜合計(jì)劃,動(dòng)態(tài)運(yùn)營計(jì)劃

9、,評估、動(dòng)態(tài)調(diào)整,運(yùn)營計(jì)劃編制,18,綜合計(jì)劃的定義 貫穿項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃，保障項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，各項(xiàng)工作準(zhǔn)點(diǎn)推進(jìn)，最終達(dá)到運(yùn)營目標(biāo)。 綜合計(jì)劃的核心思想 把項(xiàng)目全生命周期中的所有關(guān)鍵任務(wù)都以“關(guān)鍵任務(wù)包”的方式標(biāo)準(zhǔn)化，并細(xì)化到三級計(jì)劃，明確每項(xiàng)任務(wù)的責(zé)任人和前后關(guān)聯(lián)，以此來保障計(jì)劃跨部門的協(xié)調(diào)性和交圈，幫助公司管理層掌控全項(xiàng)目計(jì)劃。,綜合計(jì)劃在公司弱矩陣管理的運(yùn)行模式下， 實(shí)現(xiàn)以項(xiàng)目為核心，將各職能部門串聯(lián)。,計(jì)劃管理體系,3、運(yùn)營抓手,好的計(jì)劃總是在碰撞和矛盾中產(chǎn)生,19,綜合計(jì)劃的特點(diǎn)： 時(shí)間長：貫穿項(xiàng)目全生命周期，從概念設(shè)計(jì)開始一直到交付入??； 涉及面廣：與項(xiàng)目相關(guān)的各部門都包括其

10、中，項(xiàng)目部、工程部、設(shè)計(jì)部、成本部、銷售部、客服部、項(xiàng)發(fā)部、事務(wù)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司等。,綜合計(jì)劃的模板 模塊化而非線性化：一是更好地與項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際管理動(dòng)作吻合，二是保障了計(jì)劃的靈活性，在計(jì)劃編制和執(zhí)行過程中，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際處于的不同階段和管理關(guān)注重點(diǎn)對模塊進(jìn)行深化，加強(qiáng)了綜合計(jì)劃的針對性和執(zhí)行力。 抓項(xiàng)目重點(diǎn)：對綜合計(jì)劃的作業(yè)數(shù)進(jìn)行了有效精簡，降低應(yīng)用門檻和維護(hù)成本，適合房地產(chǎn)粗放開發(fā)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境。,北京公司標(biāo)準(zhǔn)化模板應(yīng)用：,計(jì)劃管理體系,3、運(yùn)營抓手,20,運(yùn)營計(jì)劃動(dòng)態(tài)監(jiān)控 運(yùn)營關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：找準(zhǔn)關(guān)鍵路徑；計(jì)劃明確，邏輯清晰； 運(yùn)營節(jié)點(diǎn)評估：將工作落到實(shí)處；即時(shí)評價(jià)，與考核掛鉤。 為卓越加分,

11、北京公司標(biāo)準(zhǔn)化模板應(yīng)用：,計(jì)劃管理體系,3、運(yùn)營抓手,21,過程控制是決定成敗的關(guān)鍵 開盤倒計(jì)時(shí)、每周進(jìn)展通報(bào) 信息交圈、目標(biāo)明確,計(jì)劃管理體系,3、運(yùn)營抓手,有壓力、有動(dòng)力,22,動(dòng)態(tài)運(yùn)營管理 跨部門信息交圈 信息即時(shí)更新 全面綜合評估 彈性運(yùn)營計(jì)劃,計(jì)劃管理體系,3、運(yùn)營抓手,銷售時(shí)間：未來5個(gè)月盡量沖刺銷售規(guī)模，最后兩個(gè)月可以適當(dāng)考慮潛在的盈利提升機(jī)會(huì)。因此，10月份之前銷售的項(xiàng)目可以為銷售目標(biāo)達(dá)成提供較有力保障。 區(qū)域預(yù)期：項(xiàng)目及周邊未來配套、區(qū)域價(jià)值有沒有改善提升。遠(yuǎn)郊的商業(yè)從長遠(yuǎn)看,還是要走快銷。預(yù)期較好的項(xiàng)目考慮長線賺取利潤。 整體規(guī)模：規(guī)模較大的項(xiàng)目具有較大的靈活調(diào)整空間，前期

12、即時(shí)損失部分利潤，在能夠的銷售的情況下要盡量銷售。 調(diào)價(jià)空間：虧本項(xiàng)目不推薦強(qiáng)賣。 片區(qū)競爭性：片區(qū)競爭異常激烈的項(xiàng)目謹(jǐn)慎入市。 項(xiàng)目庫存：考慮產(chǎn)品差異性及去化速度、庫存是否能維持項(xiàng)目持續(xù)銷售水平。 工程進(jìn)度：是否已經(jīng)在建，已開工項(xiàng)目有持續(xù)投入應(yīng)考慮開盤銷售回款。 資金成本：項(xiàng)目開發(fā)周期過長或融資成本高，延遲推盤會(huì)不斷加劇項(xiàng)目資金成本負(fù)擔(dān)，應(yīng)考慮盡早推出。 銷售預(yù)期：根據(jù)實(shí)際銷售情況以及項(xiàng)目產(chǎn)品力，對推售資源進(jìn)行上市綜合判斷。銷售難度小的項(xiàng)目推售風(fēng)險(xiǎn)小，可考慮靈活推出。,北京公司標(biāo)準(zhǔn)化模板應(yīng)用：,23,保證項(xiàng)目各階段的決策需求，確定最佳選擇,項(xiàng)目計(jì)劃可控，各部門充分交圈,3、運(yùn)營抓手,嚴(yán)控關(guān)鍵

13、流程 減少犯錯(cuò)機(jī)會(huì),減少或避免損失 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)最小化,24,會(huì)議體系 固定會(huì)議：總經(jīng)理辦公會(huì)、月度例會(huì)、項(xiàng)目周例會(huì)； 不定期會(huì)議：專項(xiàng)決策會(huì)、專項(xiàng)討論會(huì)、業(yè)務(wù)決策會(huì)、業(yè)務(wù)討論會(huì) 實(shí)時(shí)反饋 數(shù)據(jù)收集：全員數(shù)據(jù)收集整理； 數(shù)據(jù)共享：周報(bào)、月報(bào)、實(shí)時(shí)通報(bào)。 快速反應(yīng) 風(fēng)險(xiǎn)分析：跨部門專項(xiàng)討論會(huì)，全面信息挖掘 高效決策 決策支持：全方位、多視角的信息整理、分析,北京公司標(biāo)準(zhǔn)化模板應(yīng)用：,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控體系,3、運(yùn)營抓手,25,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控體系,3、運(yùn)營抓手,信息管理,思考：別人為什么要把信息報(bào)送給你？如何構(gòu)建通暢高效的信息報(bào)送體系？ 高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求：重大事件發(fā)生1小時(shí)內(nèi)電話短信通知運(yùn)營小組對接人；在重大事件發(fā)生1

14、2小時(shí)內(nèi)郵件上報(bào)運(yùn)營小組及公司管理層。 加強(qiáng)制度建設(shè)和管理 分工明確、責(zé)任到人 集中宣講、培養(yǎng)全員運(yùn)營管理及風(fēng)險(xiǎn)管控意識,26,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控體系,3、運(yùn)營抓手,總經(jīng)理辦公會(huì)重點(diǎn)督辦：一條線，追到底,與管理層互動(dòng)； 引導(dǎo)決策； 強(qiáng)調(diào)過程控制。,27,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控體系,3、運(yùn)營抓手,運(yùn)營重點(diǎn)專項(xiàng)工作,總經(jīng)理親自督辦，管理層帶隊(duì)逐個(gè)項(xiàng)目走訪。各職能部門、各項(xiàng)目部從不同維度徹查。全員強(qiáng)化交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控意識，自上而下，把交付落實(shí)到位。,28,保證項(xiàng)目各階段的決策需求，確定最佳選擇,3、運(yùn)營抓手,嚴(yán)控關(guān)鍵流程 減少犯錯(cuò)機(jī)會(huì),減少或避免損失 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)最小化,項(xiàng)目計(jì)劃可控，各部門充分交圈,29,定義 萬惡之源：所謂“萬惡之源”是指在一項(xiàng)任務(wù)中處于關(guān)鍵的事項(xiàng)，如未能提前發(fā)現(xiàn)和有效的解決，將會(huì)大大增加后期犯錯(cuò)的可能性，引起后續(xù)管理的“N”多事項(xiàng)。 重大成本相關(guān)：所謂“重大成本相關(guān)”是指目標(biāo)成本在項(xiàng)目開發(fā)過程中，因某些“因素”而導(dǎo)致目標(biāo)成本增加的現(xiàn)象，及本身存在重大成本隱患（如：配套信息不完全）。 與兩個(gè)以上部門相關(guān)：目前公司涉及本部或部門間的事件，一般都能很好的溝通解決，但涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上部門的事情，就可能出現(xiàn)信息不交圈、溝通不順暢的情況。,核心思想 要和運(yùn)營管理結(jié)合，在運(yùn)營管理中發(fā)現(xiàn)的系統(tǒng)性問題，往往是跨部門的流程問題，也是管理的瓶