第2章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),第2章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,本章學(xué)習(xí)要求,1.掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念和指標(biāo)體系，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制； 2.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容與投資決策分析；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法；以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析； 3.了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義、作用、依據(jù)、工作程序，可行性研究報(bào)告的編制單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)影響分析。,重點(diǎn)問(wèn)題,房地產(chǎn)可行性研究的概念 即在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目技術(shù)上是

2、否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)可行性研究的目的 旨在使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可性， 并為項(xiàng)目的實(shí)施控制提供依據(jù)或參考。,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)可行性研究的作用,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,項(xiàng)目 概況,市場(chǎng) 研究,結(jié)論 及建議,項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià),社會(huì)影 響分析,項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)方案,可行性研究 的主要內(nèi)容,可行性研究的主要內(nèi)容,房地產(chǎn)可行性研究的步驟,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,可行性研究報(bào)告的編制單位,可行性研究報(bào)告可由開(kāi)發(fā)商自行編制， 但不適用于向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的情況。,通常情況下，由開(kāi)發(fā)商委托具有相 應(yīng)資質(zhì)

3、的工程咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)編制完成。,房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,廣義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指為了解和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品供給和需求信息、正確判斷和把握市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)的一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。,狹義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指開(kāi)發(fā)商為了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。,2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述,1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義,2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)涵,2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的必要性和作用,必要性,能使決策者準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營(yíng)策略，也可以從中發(fā)現(xiàn) 新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而較好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),可以幫助開(kāi)發(fā)商掌握消費(fèi)者消費(fèi)意向及消費(fèi)動(dòng)態(tài)，尋求項(xiàng)目 的最佳市

4、場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率,作用,是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提；,是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段；,是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)，挖掘賣(mài)點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；,是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終,（1）調(diào)查內(nèi)容的廣泛性； （2）調(diào)查內(nèi)容的針對(duì)性； （3）調(diào)查內(nèi)容的時(shí)效性； （4）調(diào)查方法的多樣性與專業(yè)性； （5）調(diào)查結(jié)果的局限性。,2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則,（1）客觀性原則； （2）全面性原則； （3）經(jīng)濟(jì)性原則； （4）學(xué)習(xí)性原則。,2.2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn),1.訪問(wèn)法,2

5、.2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查常用方法,人員訪問(wèn),電話訪問(wèn),郵寄訪問(wèn),網(wǎng)上訪問(wèn),2.觀察法,直接觀察法,親身經(jīng)歷法,痕跡觀察法,行為記錄法,3.定性研究法,焦點(diǎn)小組座談會(huì),深度訪談法,投影技法,4.實(shí)驗(yàn)法,1.確定調(diào)查目的 2.建立調(diào)查組織 3.初步情況分析,1.制定調(diào)查方案 2.搜集資料 3.資料的甄別與審查,1.分析數(shù)據(jù) 2.撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告 3.總結(jié)反饋,準(zhǔn)備階段,實(shí)施階段,分析和總結(jié)階段,2.2.6 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,2.2.7房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容,環(huán)境調(diào)查,需求調(diào)查,供給調(diào)查,營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境調(diào)查,1.宏觀環(huán)境 調(diào)查層面 2.區(qū)域環(huán)境 調(diào)查層面 3.微觀環(huán)境 調(diào)查層面,1.市場(chǎng)需求 容量調(diào)查 2.

6、消費(fèi)者調(diào)查,1.房地產(chǎn)市場(chǎng) 供給總體調(diào)查 2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 調(diào)查 3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 調(diào)查,1.房地產(chǎn)廣告 環(huán)境調(diào)查 2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 中介機(jī)構(gòu)調(diào)查 3.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 媒體調(diào)查,2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分,所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，就是指營(yíng)銷(xiāo)者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分為若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類(lèi)過(guò)程。其中，每個(gè)消費(fèi)者群就是一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，也稱“子市場(chǎng)”。 這里必須指出的是，細(xì)分市場(chǎng)不是根據(jù)產(chǎn)品品種、產(chǎn)品系列來(lái)進(jìn)行的，而是從消費(fèi)者的角度進(jìn)行劃分的，是根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分得理論基礎(chǔ)即消費(fèi)者的需求、動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)行為的多元性和差異性來(lái)劃分的。市場(chǎng)細(xì)分對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)起著極其重要的作用。,2.3.1房

7、地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念,住宅類(lèi)房地產(chǎn) 商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn) 工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn) 特殊用途房地產(chǎn),地理細(xì)分,人口細(xì)分,心理細(xì)分,行為細(xì)分,2.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法,按照房地產(chǎn)功能的不同分類(lèi),住宅物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)細(xì)分方法,2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位,2.4.1客戶定位,客戶定位就是開(kāi)發(fā)商為自己的項(xiàng)目確定、確認(rèn)潛在客戶的過(guò)程，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。,1.客戶定位的概念,2.目標(biāo)客戶群的研究?jī)?nèi)容,客戶群年齡； 客戶群職業(yè)特征； 客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)； 客戶群的商品房消費(fèi)能力、消費(fèi)方式； 客戶群對(duì)商品房特征的需求； 客戶群對(duì)環(huán)境及配套的需求； 客戶群對(duì)物業(yè)管理的需求； 客戶群購(gòu)買(mǎi)商品房的目的。,2.4.

8、2 產(chǎn)品定位,凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。,1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念,物業(yè)管理,信貸,保證,售后服務(wù),質(zhì)量,地理位置,建筑造型,戶型結(jié)構(gòu),核心利益,有形產(chǎn)品,核心產(chǎn)品,延伸產(chǎn)品,2.產(chǎn)品定位的概念,房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是在市場(chǎng)細(xì)分、客戶需求分析、客戶群確定的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、模式等的確定，對(duì)產(chǎn)品效用、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品功能的設(shè)計(jì)與創(chuàng)新，最終目的是反映產(chǎn)品獨(dú)特的市場(chǎng)形象。,3.產(chǎn)品定位的原則,（3）定位的前瞻性原則,（4）產(chǎn)品之間的不可替代性,（1）定位的市場(chǎng)化原則,（2）定位的差異化原則,4.產(chǎn)品定位的限制

9、條件,房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件是指對(duì)產(chǎn)品的性質(zhì)、檔次、價(jià)格等起到?jīng)Q定作用俄客觀和主觀條件，主要包括圖示幾個(gè)方面。 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件主要包括以下幾個(gè)方面。 （1）土地； （2）城市規(guī)劃；（3）顧客需求； （4）資金供應(yīng)；（5）市場(chǎng)條件；（6）開(kāi)發(fā)商思維。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法,SWOT分析方法,建筑策劃法,目標(biāo)客戶需求定位法,頭腦風(fēng)暴法,5.產(chǎn)品定位的方法,2.4.3 形象定位,1.形象定位的概念,形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所持有、不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、能 進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴 的特征。,2.形象定位的原則,（1）項(xiàng)目形象易于展示和傳播； （2）項(xiàng)目形

10、象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合； （3）項(xiàng)目形象定位與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合； （4）項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合； （5）項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素，與其他樓盤(pán)有明顯的差異和區(qū)別。,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析,如果能，什么時(shí)候開(kāi)始賺錢(qián)？,項(xiàng)目能否賺錢(qián)？,賺錢(qián)時(shí)是否面臨的風(fēng)險(xiǎn)？,財(cái)務(wù)分析 （確定性分析）,風(fēng)險(xiǎn)概率分析 （不確定性分析）,靜態(tài)分析 （NO資金時(shí)間價(jià)值） 動(dòng)態(tài)分析 （YES資金時(shí)間價(jià)值）,簡(jiǎn)單投資收益率 靜態(tài)投資回收期,動(dòng)態(tài)投資回收期 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）,盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)概率分析,2.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析,2.5.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目

11、反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià),不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià),編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表,測(cè)算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)， 編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表,2.5.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制,1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本程序,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表一般包括：,2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表的編制,通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表，可以計(jì)算反映項(xiàng)目盈利能力的主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表一般包括：,項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表,項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表,3.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表的編制,4.財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系,2.5.3房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)計(jì)算 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率 投資收

12、益率 靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。數(shù)學(xué)表達(dá)式為： FNPV項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； CI-CO凈現(xiàn)金流量； 折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率； 如果 FNPV0，則項(xiàng)目可以被接受； 如果 FNPV0，則項(xiàng)目應(yīng)該被拒絕。,凈現(xiàn)值 (NPV) net present value,將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各年的凈現(xiàn)金流量用一定的 貼現(xiàn)率折算成開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。（看現(xiàn)金流量表）,例：現(xiàn)值為10000元的資金，6個(gè)月后的價(jià)值是10615，則月貼現(xiàn)率為？,判斷標(biāo)準(zhǔn)：NPV 0，盈利能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)上可

13、行 NPV 0，淘汰該項(xiàng)目,現(xiàn)金流量表,（單位：萬(wàn)元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率 是指使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為： 項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量； 項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)。,內(nèi)部收益率 (IRR) internal rate of return,是在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)凈現(xiàn)值=0時(shí)的貼現(xiàn)率。,是項(xiàng)目所能承受的最高貸款利率,判斷

14、標(biāo)準(zhǔn)：IRR 貸款利率，項(xiàng)目保本、盈利 IRR 貸款利率，項(xiàng)目虧損,現(xiàn)金流量表,（單位：萬(wàn)元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,投資收益率 是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計(jì)算公式為： 投資收益率年凈收益投資總額 其中投資總額包括固定資產(chǎn)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金投資。凈收益額可

15、以為繳納所得稅前的利潤(rùn)總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤(rùn)。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。,項(xiàng)目利潤(rùn)=項(xiàng)目總收入 項(xiàng)目總成本費(fèi)用,銷(xiāo)售收入 出租收入,1.土地費(fèi)用 2.前期工程費(fèi) 3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi),4.管理費(fèi) 5.銷(xiāo)售費(fèi)用 6.財(cái)務(wù)費(fèi)用,7.其他費(fèi)用 8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 9.稅費(fèi),土地使用權(quán)出讓金 土地征用費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi),建安工程費(fèi) 附屬工程費(fèi) 室外工程費(fèi),現(xiàn)金流量表,（單位：萬(wàn)元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,250

16、0,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,成本利潤(rùn)率=1500/4000*100%=37。5%,靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期 投資回收期是指項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。 靜態(tài)投資回收期（ ） 即在不考慮時(shí)間因素影響的條件下，項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。公式為：,動(dòng)態(tài)投資回收期（ ） 即項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自開(kāi)發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為： 動(dòng)態(tài)投資回收期

17、以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：,現(xiàn)金流量表,（單位：萬(wàn)元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,T靜=？ T動(dòng)=？,2.5.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)測(cè)與分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)主要包括對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)。 預(yù)測(cè)方法根據(jù)預(yù)測(cè)的性質(zhì)劃分，包括定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)兩種。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成,成本費(fèi)用估算結(jié)果匯總,確定租售方式,確定可

18、租售面積及可分?jǐn)偨ㄖ娣e,確定售價(jià) （租金）水平,安排租售進(jìn)度,編制租售計(jì)劃表,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售方案的制定,風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為： - 對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) - 僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),2.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。 - 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等； - 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法,國(guó)家對(duì)擬建項(xiàng)目的考慮除了項(xiàng)目本身對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、發(fā)展方向及資源的有效配置，因此要進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。,