合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中,未與施工方簽訂施工合同的一方當(dāng)事人是否承擔(dān)支付工程款的責(zé)任

1、.合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，未與施工方簽訂施工合同的一方當(dāng)事人是否應(yīng)承擔(dān)向施工方支付工程款的責(zé)任 問題的提出：一方以土地使用權(quán)出資、另一方以投入建設(shè)的資金出資，雙方共同合作開發(fā)房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，往往由投入建設(shè)資金的一方與施工方簽訂施工合同，當(dāng)施工方向合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方當(dāng)事人主張承擔(dān)支付工程款的責(zé)任時(shí)，未簽訂合同的一方當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任？ 律師評(píng)析： 要確定未與施工方簽訂施工合同的合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方當(dāng)事人是否應(yīng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任，就要對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中支付工程款的特點(diǎn)有所了解，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，綜合分析、研究法院在司法審判實(shí)務(wù)中的各種觀點(diǎn)，結(jié)合自身辦案過

2、程中的心得體會(huì)進(jìn)行梳理、提煉，方能得出結(jié)論。 一、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中支付工程款的特點(diǎn) 最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十四條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容等協(xié)議”根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，所謂合作開發(fā)房地產(chǎn)，是指兩方或兩方以上的主體，提供出讓的土地使用權(quán)、資金等款物作為出資，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并以共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行利益分配的行為。合作開發(fā)房地產(chǎn)具有以出讓土地使用權(quán)、資金共同投資，對(duì)建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征

3、。 在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，往往由提供資金一方與施工方簽訂施工合同。進(jìn)行到施工階段，提供資金的一方為了保障自有資金的安全，直接向施工方支付工程款。提供出讓土地使用權(quán)的一方認(rèn)為應(yīng)由提供資金一方承擔(dān)支付工程款的責(zé)任，自身不用向施工方支付工程款。所以，在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，支付工程款往往具有“由簽訂合同、提供資金一方當(dāng)事人向施工方直接支付工程款”的特點(diǎn)。 二、司法審判實(shí)務(wù)中的觀點(diǎn) 司法審判實(shí)務(wù)當(dāng)中，對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，沒有簽訂合同的一方當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向施工方支付工程款的責(zé)任有不同的觀點(diǎn)。筆者在威科先行網(wǎng)站輸入關(guān)鍵詞“合作開發(fā)房地產(chǎn) 支付工程款”進(jìn)行搜索，搜索到最高人民法院的裁判文書三十三篇

4、，除了不適合在本文討論的案例外，筆者發(fā)現(xiàn)，在最高人民法院的司法審判實(shí)務(wù)當(dāng)中，對(duì)于未簽訂施工合同一方當(dāng)事人是否應(yīng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任主要有兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)承擔(dān)連帶支付工程款的責(zé)任；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不應(yīng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任。地方法院大多認(rèn)同未簽訂施工合同的一方應(yīng)承擔(dān)連帶支付工程款的責(zé)任的觀點(diǎn)?，F(xiàn)分述如下： （一）未簽訂施工合同的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)連帶支付工程款的責(zé)任在最高人民法院審理的深圳市京圳投資公司與四川朗業(yè)建筑公司、四川嘉益房地產(chǎn)公司建設(shè)工程施工合同糾紛再審一案案號(hào)為：(2014)民提字第173號(hào)中，法院查明：深圳市京圳投資公司與四川嘉益房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議書，約定雙方合作開發(fā)房

5、地產(chǎn)項(xiàng)目。隨后，四川朗業(yè)建筑公司與四川嘉益房地產(chǎn)公司簽訂施工合同，由四川朗業(yè)建筑公司承包涉案工程。工程竣工后，四川嘉益房地產(chǎn)公司拖欠四川朗業(yè)建筑公司工程款。最高人民法院維持了四川高院關(guān)于“四川嘉益公司向四川朗業(yè)公司支付工程欠款及利息”的判決。 四川高院的觀點(diǎn)認(rèn)為，未簽訂施工合同的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)連帶支付工程款的責(zé)任。其理由為：根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答第五條第一款“組成法人型聯(lián)營(yíng)體或者合伙型聯(lián)營(yíng)體的一方或者數(shù)方在聯(lián)營(yíng)期間中途退出聯(lián)營(yíng)的，如果聯(lián)營(yíng)體并不因此解散，應(yīng)當(dāng)清退退出方作為出資投入的財(cái)產(chǎn)。原物存在的，返還原物；原物已不存在或者返還確有困難的，折價(jià)償還。退出方對(duì)于

6、退出前聯(lián)營(yíng)所得的盈利和發(fā)生的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照聯(lián)營(yíng)合同的約定或者出資比例分享和分擔(dān)。合伙型聯(lián)營(yíng)體的退出方還應(yīng)對(duì)退出前聯(lián)營(yíng)的全部債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。”的規(guī)定，深圳市京圳投資公司與四川嘉益房地產(chǎn)公司合作開發(fā)房地產(chǎn)的行為屬于合伙型聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)各方應(yīng)對(duì)聯(lián)營(yíng)期間的全部債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 （二）未簽訂施工合同的一方當(dāng)事人不應(yīng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任在最高人民法院審理的大連渤海建筑公司與大連金世紀(jì)公司、大連寶玉集團(tuán)公司、大連寶玉公司建設(shè)工程施工合同上訴糾紛一案中案號(hào)為：(2007)民一終字第39號(hào)，法院查明：大連寶玉集團(tuán)公司與大連金世紀(jì)公司簽訂聯(lián)合建房協(xié)議書，約定合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨后，大連渤海建筑公司與大連

7、寶玉集團(tuán)公司簽訂建設(shè)工程施工合同，約定大連渤海建筑公司承建大連寶玉集團(tuán)公司發(fā)包的房地產(chǎn)項(xiàng)目。大連寶玉集團(tuán)公司又成立了大連寶玉公司，大連寶玉集團(tuán)公司與大連寶玉公司兩方共同履行施工合同的義務(wù)。遼寧高院認(rèn)為，未簽訂施工合同的一方應(yīng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任，判決“大連金世紀(jì)公司對(duì)本判決第一項(xiàng)中大連寶玉集團(tuán)公司與大連寶玉公司支付尚欠工程款中的部分款項(xiàng)承擔(dān)連帶支付責(zé)任?！弊罡呷嗣穹ㄔ赫J(rèn)為，未簽訂施工合同的一方當(dāng)事人不應(yīng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任。其理由為：根據(jù)民法通則第八十四條第一款規(guī)定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系?！钡诙钜?guī)定：“債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約

8、定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)。”根據(jù)上述規(guī)定，“特定的”含義就是講只有合同當(dāng)事人才受合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的約束。債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的基礎(chǔ)是合同約定或法律規(guī)定。本案大連渤海公司主張大連金世紀(jì)公司就寶玉集團(tuán)、寶玉公司償還工程欠款承擔(dān)連帶責(zé)任，因當(dāng)事人之間不存在“特定的”債的關(guān)系，突破合同相對(duì)性也沒有法律依據(jù)，大連渤海公司主張金世紀(jì)公司對(duì)還款承擔(dān)連帶責(zé)任的上訴請(qǐng)求，于法無據(jù)。撤銷了遼寧高院關(guān)于“大連金世紀(jì)公司對(duì)本判決第一項(xiàng)中大連寶玉集團(tuán)公司與大連寶玉公司支付尚欠工程款中的部分款項(xiàng)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。”的判決。（三）部分地方法院的觀點(diǎn)北京、廣東、江蘇三個(gè)高院對(duì)未簽訂合同的一方當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付工程

9、款的責(zé)任的觀點(diǎn)是一致的，均認(rèn)為：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作各方當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！保ㄕ越K高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見（蘇高法審委200826號(hào)）也就是說，上述地方高院的觀點(diǎn)均一致認(rèn)為未簽訂施工合同的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)連帶支付工程款的責(zé)任。 在北京高院審理的中國藍(lán)星公司與晟元集團(tuán)公司、北京德懋威投資公司因建設(shè)工程施工合同糾紛上訴一案案號(hào)為：(2014)高民終字第698號(hào)中，法院查明：晟元集團(tuán)公司與北京德懋威投資公司因協(xié)議書，約定晟元集團(tuán)公司承包北京德懋威投資公司發(fā)包的工程。工

10、程竣工后，北京德懋威投資公司因拖欠晟元集團(tuán)公司工程款。中國藍(lán)星公司與北京德懋威投資公司系合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。北京高院認(rèn)為，未簽訂施工合同的一方應(yīng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任，維持了北京二中院作出關(guān)于“北京德懋威公司、中國藍(lán)星公司支付晟元公司工程款“的判決。三、結(jié)論筆者贊同在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，未簽訂施工合同的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)連帶支付工程款的責(zé)任的觀點(diǎn)。其理由為：首先，合作開發(fā)房地產(chǎn)的行為屬于合伙型聯(lián)營(yíng)的法律行為，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答第五條、第九條的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方當(dāng)事人均應(yīng)承擔(dān)連帶支付工程款的責(zé)任。其次，合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方當(dāng)事人均在建成的工程當(dāng)中獲

11、取利益，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則，合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方當(dāng)事人均應(yīng)承擔(dān)連帶支付工程款的責(zé)任。 第三，因法律上規(guī)定建筑工程屬于提供出讓土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人所有，如提供出讓土地使用權(quán)、未簽訂施工合同的一方當(dāng)事人不用承擔(dān)支付工程款的責(zé)任，法律賦予施工方的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)將無法實(shí)現(xiàn)。筆者曾代理崇左中院辦理的某建筑公司與某房地產(chǎn)公司、某教育投資公司、某職業(yè)學(xué)院建設(shè)工程施工合同糾紛上訴一案案號(hào)為:(2017)桂14民終178號(hào)，法院查明：某房地產(chǎn)公司與某教育投資公司系合作開發(fā)房地產(chǎn)的關(guān)系。某教育投資公司對(duì)教學(xué)樓工程進(jìn)行公開招標(biāo)，某建筑公司參加招標(biāo)并中標(biāo)。中標(biāo)之后，某教育投資公司與某建筑公司簽訂了施工合同

12、。同日，某房地產(chǎn)公司與某建筑公司又另行簽訂一份施工合同。后一份施工合同除簽訂合同的甲方改為某房地產(chǎn)公司外，合同的所有內(nèi)容與前一份合同的內(nèi)容完全一致。合同簽訂后，某建筑公司進(jìn)場(chǎng)施工。工程竣工后，某建筑公司向某房地產(chǎn)公司遞交了結(jié)算報(bào)告及資料。某房地產(chǎn)公司接到某建筑公司遞交的結(jié)算報(bào)告后，在建設(shè)方蓋章。但未按合同約定的時(shí)間送審定方進(jìn)行審定（合同約定有未按約定時(shí)間送審定部門審定視為認(rèn)可送審工程造價(jià)的條款）。某建筑公司向某房地產(chǎn)公司主張支付剩余工程款未果，委托筆者向一審法院提起訴訟。筆者以某教育投資公司、某房地產(chǎn)公司、某職業(yè)學(xué)院拖欠工程款為由向法院提起訴訟，主張上述各方當(dāng)事人共同承擔(dān)支付工程款的責(zé)任。一審法院采信了筆者的觀點(diǎn)。一審法院認(rèn)為，某教育投資公司與某房地產(chǎn)公司為一方負(fù)責(zé)提供土地、一方負(fù)責(zé)提供資金建設(shè)，共同合作建設(shè)涉案工程，所以，某教育投資公司與某房地產(chǎn)公司應(yīng)連帶承擔(dān)支付工程款的責(zé)任。某投資公司對(duì)該項(xiàng)判決不服，向崇左中院提起上訴，崇左中院維持了該項(xiàng)判決。 四、建議筆者認(rèn)為，雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)為未簽訂施工合同的合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)支付工程款的責(zé)任。但在司法審判實(shí)務(wù)當(dāng)中，卻有不同觀點(diǎn)，甚至出現(xiàn)同一法院作出截然相反的判決。可見，對(duì)未簽訂合同的一方當(dāng)事人是否承擔(dān)支付工程款的責(zé)任意見不一致。為防止以上法