房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理TRW復(fù)習(xí)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理,四川大學(xué)建筑與環(huán)境學(xué)院 譚 茹 文,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,復(fù) 習(xí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,第一章 房地產(chǎn)投資概述,一.房地產(chǎn)的概念 二.房地產(chǎn)的種類(lèi) 三.房地產(chǎn)的特征 四.房地產(chǎn)投資的形式 五.房地產(chǎn)投資的利弊 六.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,一.房地產(chǎn)的概念,房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)。地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,1. 實(shí)物,從實(shí)物角度上看，房地產(chǎn)有三種存在的形態(tài)： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,2. 權(quán)益,房地產(chǎn)可視為由多種權(quán)利構(gòu)成的權(quán)利束，而完整的權(quán)

2、利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 基本權(quán)利有：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)；派生權(quán)利，如：典權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,3. 區(qū)位,區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除了房地產(chǎn)的地理坐標(biāo)位置外，還包括房地產(chǎn)與其它地方往來(lái)的便捷性、周?chē)h(huán)境、在城市中的地位等,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,二.房地產(chǎn)的種類(lèi),按開(kāi)發(fā)程度劃分 土地 房地產(chǎn) 在建工程 建成后的物業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,1.土地,1) 按土地的權(quán)屬劃分 國(guó)有土地 集體土地 (2) 按土地的開(kāi)發(fā)程度劃分（P27） 生地 毛地 熟地,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,三.房地產(chǎn)的特征,1.不可移動(dòng)性 2.獨(dú)一無(wú)二性 3.壽命長(zhǎng)久性

3、 4.數(shù)量有限性 5.用途多樣性 6.相互影響性 7.易受限制性 8.保值增值性 9.價(jià)值高大性 10.難以變現(xiàn)性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,五.房地產(chǎn)投資的利弊,1.相對(duì)較高的收益水平（注意財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用的條件） 2.能夠得到稅收方面的好處（正確理解其涵義） 3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 4.能夠抵御通貨膨脹的影響 5.能提高投資者的資信等級(jí),6.投資數(shù)額巨大 7. 變現(xiàn)性差 8.投資回收期較長(zhǎng) 9.需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),弊,利,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,六.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) (1) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) (2) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) (3) 周期風(fēng)險(xiǎn) (4) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) (5) 利率風(fēng)險(xiǎn)

4、(6) 政策風(fēng)險(xiǎn) (7) 政治風(fēng)險(xiǎn) (8) 或然損失風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),1) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) (2) 未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) (3) 資本風(fēng)險(xiǎn) (4) 比較風(fēng)險(xiǎn) (5) 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) (6) 持有期風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí),一. 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成 二. 資金的時(shí)間價(jià)值及計(jì)算公式 三. 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,一. 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成,1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成 (1) 房地產(chǎn)投資中的現(xiàn)金流量 (2) 房地產(chǎn)投資中現(xiàn)金流量的構(gòu)成 投資、成本 經(jīng)營(yíng)收入 利潤(rùn)、稅金,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

5、譚茹文,3) 現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成和畫(huà)法,1. 繪一水平軸線向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個(gè)計(jì)息周期，標(biāo)上計(jì)息周期數(shù)。圖中上一期的期末即為下一期的期初。 2. 用垂直箭線表示現(xiàn)金流量。向上的箭線表示現(xiàn)金流入，向下的箭線表示現(xiàn)金流出。 3. 箭線的長(zhǎng)短與現(xiàn)金流量的大小成正比，在箭線上方（或下方）注明現(xiàn)金流量的數(shù)值,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,3. 經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金,1）經(jīng)營(yíng)收入 銷(xiāo)售收入 、出租收入、自營(yíng)收入。 （2）利潤(rùn) 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、 稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)、 可分配利潤(rùn)。 （3）稅金 銷(xiāo)售稅金（兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城 市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）、土地使 用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)

6、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,二. 資金的時(shí)間價(jià)值及計(jì)算公式,1.利息與利率 （1）利息與利率 （2）單利與復(fù)利 （3）名義利率 、周期利率、實(shí)際利率,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,2. 資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式,1）現(xiàn)值與終值的關(guān)系 （2）現(xiàn)值與年金的關(guān)系 （3）終值與年金的關(guān)系,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,3. 計(jì)算實(shí)例,要會(huì)畫(huà)現(xiàn)金流量圖，重點(diǎn)掌握： 例54 P160 例57 P162 會(huì)用計(jì)算器進(jìn)行計(jì)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理,一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序 二.土地使用權(quán)的獲取 三.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 四.政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

7、譚茹文,一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序,一般包括四個(gè)階段、8個(gè)步驟： 投資機(jī)會(huì)尋找 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)篩選 可行性研究 獲取土地使用權(quán) 前期工作 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 簽署有關(guān)合作協(xié)議 建設(shè)階段 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 租售階段 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,前期工作的主要內(nèi)容,1) 對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作進(jìn)一步分析 (2) 獲取土地使用權(quán) (3) 征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 (4) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案制定 (5) 獲取規(guī)劃許可 (6) 施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平 (7) 市政配套設(shè)施談判與協(xié)議 (8) 安排短期和長(zhǎng)期信貸 (9) 尋找預(yù)租（售）客戶(hù) (10)對(duì)市場(chǎng)作進(jìn)一步分析，確定目標(biāo) (1

8、1)對(duì)開(kāi)發(fā)成本作進(jìn)一步測(cè)算 (12)對(duì)承包商的選擇提出建議 (13)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,二.土地使用權(quán)的獲取,1.開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 （1）在一級(jí)土地市場(chǎng)上獲取國(guó)有土地使用權(quán) 1）劃撥方式 2）出讓方式 （2）在二級(jí)土地市場(chǎng)上購(gòu)入國(guó)有土地使用權(quán) 1）購(gòu)入已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)的熟地。 2）購(gòu)入一項(xiàng)房地產(chǎn)，拆除原建筑物，重新開(kāi)發(fā)。 3）購(gòu)入半成品（在建工程），繼續(xù)開(kāi)發(fā)。 （3）合作開(kāi)發(fā),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,2.國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,1）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 出讓方式：拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌 （2）國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 （3）土地使用權(quán)使用年限 （4）

9、土地使用權(quán)出讓金 （5）毛地價(jià) （6）熟地價(jià) （弄清毛地價(jià)與熟地價(jià)的區(qū)別,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,3.舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),1）比較適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛 樂(lè)、餐飲等類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 （2）由于舊城區(qū)人口密度及建筑密度高， 土地開(kāi)發(fā)成本高。 （3）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件較為苛刻,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,4.新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),1）比較適合建造高級(jí)住宅和公寓 （2）土地開(kāi)發(fā)成本較低 （3）城市規(guī)劃條件限制較少 （4）不完全具備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施 （5）綠地和代征地的攤派較多,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,三. 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響,1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)

10、指標(biāo) （P36-37） (1) 居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (2) 非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 重點(diǎn)掌握規(guī)劃建設(shè)用地面積、居住建筑 用地面積、居住建筑面積、居住建筑密度、 容積率、建筑容積率、層數(shù)、層高等指標(biāo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理,1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。 2)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段。 3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。 4)設(shè)計(jì)方案審批階段。 5)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段。 6)竣工驗(yàn)收階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,四.政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù),1.政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則 (1)目標(biāo)的確定性 (2)政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 (3)政策

11、的針對(duì)性和導(dǎo)向性 (4)政策的公平性和效率,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,宏觀調(diào)整手段主要有： (1)土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)整 (2)城市規(guī)劃的指導(dǎo) (3)地價(jià)調(diào)整 (4)房地產(chǎn)稅收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金調(diào)整,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,3.房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范,1)資質(zhì)審查 對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體資格進(jìn)行規(guī)范 (2)產(chǎn)權(quán)登記 對(duì)市場(chǎng)交易對(duì)象進(jìn)行規(guī)范 (3)建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行規(guī)范 (4)交易程序的規(guī)范化 對(duì)市場(chǎng)交易過(guò)程進(jìn)行規(guī)范,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,第四章 房地產(chǎn)及其運(yùn)行規(guī)律,一.房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體結(jié)構(gòu) 二.房地產(chǎn)市場(chǎng)的分

12、類(lèi) 三.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與功能 四.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,一.房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體結(jié)構(gòu),征地市場(chǎng) 一級(jí)土地市場(chǎng) 動(dòng)遷市場(chǎng) 土地投資、 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 交易市場(chǎng) 二級(jí)土地市場(chǎng)（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)） 建筑施工市場(chǎng) 一級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng) 房產(chǎn)交易市場(chǎng) 二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,二.房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi),1.按地域范圍劃分 2.按房地產(chǎn)用途和等級(jí)劃分 3.按房地產(chǎn)交易形式劃分 4.按房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)目的劃分 5.其他劃分方式,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,三.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與功能,1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 (1)分散的地區(qū)性市場(chǎng) (2)準(zhǔn)市場(chǎng) (3)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) (4

13、)專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng) (5)易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能,1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （2）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化 （3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 （4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃 （5）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,四.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律,1.房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 兩個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)結(jié)合點(diǎn)： 第一，房地產(chǎn)使用市場(chǎng)確定的租金水 平資產(chǎn)需求的中心。 第二，兩個(gè)市場(chǎng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分有 連接。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量增加，房地產(chǎn)的 供給量也隨著增加，這不僅會(huì)使房地產(chǎn)投 資市場(chǎng)價(jià)格下滑，而且也會(huì)使房地產(chǎn)使用 市場(chǎng)的租金

14、水平下調(diào),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán),1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期 P62 （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期,要求：能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一定的分析,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,一.可行性研究的含義、目的和作用 二.可行性研究的工作階段 三.可行性研究的內(nèi)容 四.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 五.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 六.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的不確定性分析,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,一. 可行性研究的含義、目的和作用,1.可行性研究的含義 可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng) 目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方 法。 2.可行性研究的目

15、的 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策 的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的 失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán) 境效益,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,3.可行性研究的作用 （1）是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 （2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。 （3）是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)合作部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 （4）是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,3.可行性研究的精度 （1）投資機(jī)會(huì)研究：30% （2）初步可行性研究： 20% （3）詳細(xì)可行性研究： 10% （4）項(xiàng)目評(píng)估與決策： 10,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,五. 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo),1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 （1）開(kāi)發(fā)投資 開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入。經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。 （2）置業(yè)投資 置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、權(quán)益增加這四個(gè)方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 譚茹文,1）反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)： （P167178） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( FNPV )或財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率( FNPVR ) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 投資回收期（Pt 或 Pt） 成本利潤(rùn)率 成本收益率、 投資收益率,2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),五. 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo),財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和