2009年《土地法學(xué)》試卷(B

1、海南大學(xué)2008-2009學(xué)年度第2學(xué)期試卷科目：土地法學(xué)試題(B卷) 姓名： 學(xué) 號： 學(xué)院： 專業(yè)班級： 成績登記表（由閱卷教師用紅色筆填寫）大題號一二三四五六七八九十總分得分 閱卷教師： 200 年 月 日考試說明：本課程為閉卷考試，選擇題部分答案直接填寫在試題的空格內(nèi)，分析論述部分答在答題紙上。得分 閱卷教師一、單項選擇題（每題1分，共18分）1.國家為了公共利益的需要，可以依法對（ ）的土地實行征收。A、全民所有 B、農(nóng)民所有 C、單位所有 D、集體所有2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記所指的權(quán)屬為（ ）。A、土地使用權(quán) B、房屋所有權(quán) C、房屋使用權(quán) D、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)3.擬建一集餐飲、舞

2、廳于一體的物業(yè)，其申請的土地使用權(quán)出讓的最高年限是（ ）。A、70年 B、60年 C、50年 D、40年4.土地征收是（ ）。A、國家以土地所有者的身份購買集體土地所有權(quán)的行為 B、政府的行政行為C、用地單位的購買行為 D、中國特有的一種土地管理方式5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，可用于（ ）。A.企業(yè)日常開支 B.股利分紅C.公司購買土地 D. 所預(yù)售的商品房的建設(shè)6.土地增值稅實行（ ）。A、比例稅率 B、累進(jìn)稅率 C、定額稅率 D、自由稅率7.土地使用權(quán)出讓金的性質(zhì)屬于（ ）。A、稅收 B、場地使用費 C、地租 D、土地增值收益8.抵押貸款合同中，抵押權(quán)屬于（ ）。A、抵押物所有權(quán)

3、人 B、債權(quán)人 C、債務(wù)人 D、第三人9.抵押合同生效后，新增房屋拍賣所得，抵押權(quán)人（ ）優(yōu)先受償。A、有權(quán) B、無權(quán) C、通過和抵押人協(xié)商確定是否 D、根據(jù)抵押物拍賣所得是否足夠清償債務(wù)確定10、商品房買賣合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由（ ）A、房地產(chǎn)行政主管部門確定 B、工商行政管理部門確定C、房地產(chǎn)行班主管部門和工商行政部門共同擬定 D、商品房買賣當(dāng)事人約定11建設(shè)用地規(guī)劃管理由( )部門負(fù)責(zé)。A、建設(shè) B、房地產(chǎn)管理 C、城市規(guī)劃行政主管 D、土地主管12下列行為中，不需要繳納契稅的是( )。A房屋贈與 B以土地、房屋權(quán)屬投資、入股C以土地、房屋權(quán)屬抵債 D房地產(chǎn)抵押13. 2009年5月25日國務(wù)

4、院下發(fā)了關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知，其中規(guī)定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為（ ），其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。A.10% B.15% C.20% D.25% 14下列有關(guān)房地產(chǎn)抵押的表述中，不正確的是( )。A以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可以視為同一抵押物B預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證主體結(jié)構(gòu)已封頂C抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)D、鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)大宗無地上建筑物的空閑土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押15.下列哪一項不屬于物權(quán)范疇？（ ）A、土地使用權(quán) B

5、、抵押權(quán) C、專利權(quán) D、動產(chǎn)所有權(quán)16. 我們家想造房子，但自己家沒有可用的地基，剛好外公家有一塊地基（我們家和外公家不是一個村的），經(jīng)過商量，三個舅舅現(xiàn)在同意讓我們家用這塊地基造房子。我們要辦些什么手續(xù)，才能保證這房子也是屬于我們的。我對這些什么都不懂，現(xiàn)在又急著造房子，求求各位專家，給我指點指點。（ ）A、要和你舅舅簽合同，并且到公證處公證 B、要通過出讓方式取得土地使用權(quán)C、目前法律不允許這么做 D、先辦理規(guī)劃審批手續(xù)，建好后辦理房產(chǎn)證17. 公司a為謀取利益，將蓋有公司公章的空白合同書出租給某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)利用該空白合同書，從公司b處購得鋼材若干噸。后該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)虧損，拖欠公司b

6、貨款20萬元。公司b向公司a要求其償還20萬元債務(wù)。公司a拒絕，公司b起訴。（ ）A、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)實際訂立的合同與公司a無關(guān)B、公司a在此過程中存在過錯要承擔(dān)完全責(zé)任C、公司b在訂立合同時沒有進(jìn)行實質(zhì)性調(diào)查，合同無效D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與公司b簽訂的合同屬于無權(quán)代理人簽訂的合同，效力待定18. 2009年3月20日，甲公司與乙銀行簽訂了200萬元的借款合同。根據(jù)合同約定，借款期限為2009年4月1日2010年3月31日。根據(jù)乙銀行的要求，甲公司以自己所有的價值800萬元的機(jī)器設(shè)備A設(shè)置抵押。在抵押合同中，雙方約定在債務(wù)履行期限屆滿時，如甲公司不能清償本息，該機(jī)器設(shè)備的所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移為乙銀行所有。甲公司與乙

7、銀行簽訂的抵押合同是否符合法律規(guī)定？( )A、必須要登記才有效 B、符合法律規(guī)定C、不符合法律規(guī)定，但只是部分條款無效 D、不符合法律規(guī)定，屬于無效合同得分 閱卷教師二、不定項選擇題（本大題有19個小題，請在每小題的4個備選答案選擇一個或者一個以上符合題意的答案，多選少選錯選均不得分。每題2分，共38分，）（一）某房地產(chǎn)公司銷售房地產(chǎn)時，打出廣告：“開盤當(dāng)日推出二房一廳住宅，面積80平方米，價格3000元平方米，前位購房者（以簽訂購房合同為準(zhǔn)）享受折優(yōu)惠。”王先生看到廣告后，開盤一早就來購房，王先生是第七位簽訂購房合同的購房者，付款時要求打折，但房地產(chǎn)公司不肯。王先生遂向法院起訴。1.此房地產(chǎn)

8、廣告屬于（ ）A、要約B、要約邀請C、承諾D、承諾邀請2.如果該廣告構(gòu)成要約，則（ ）A、房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照廣告內(nèi)容，給與王先生優(yōu)惠B、要約一經(jīng)承諾，合同就成立C、廣告內(nèi)容不屬于合同內(nèi)容，無須遵守D、購房合同沒有打折內(nèi)容，所以不必打折3.如果該廣告不構(gòu)成要約，則（ ）A、房地產(chǎn)公司必須按照廣告內(nèi)容，給與王先生優(yōu)惠B、要約邀請一經(jīng)承諾，合同就成立C、廣告內(nèi)容不屬于合同內(nèi)容，可以不遵守D、購房合同沒有打折內(nèi)容，所以可以不打折（二）李某與購買商品房一套，在幾經(jīng)考察之后選定了正在預(yù)售的A公司的一套住房，雙方簽訂了一份認(rèn)購書。認(rèn)購書注明買賣雙方身份、所購買住房地理位置狀況、土地使用權(quán)證號、房價及付款方式

9、和付款日期，還約定應(yīng)于簽訂認(rèn)購書之日起30日內(nèi)到賣方處簽訂正式買賣合同，交付購房款；賣方于簽訂認(rèn)購書是交付定金5000元。、如果認(rèn)購書簽訂后，李某反悔不與A公司簽訂正式的買賣合同，要求A公司退還定金，則（ ）A、因為沒有簽訂正式合同，A公司應(yīng)將定金退還李某B、認(rèn)購書也是一份合同，所以應(yīng)該遵守C、李某的行為屬于違約行為，無權(quán)要求返還定金D、認(rèn)購書無效，公司應(yīng)該雙倍返還定金5、如果由于A公司對市場估計不準(zhǔn)確，定價偏低，開盤后房子賣的很快，房價有較大的上漲空間，李某來簽定正式合同時，A公司要求提價，李某不接受。（ ）A、A公司可以提價，因為發(fā)生了情勢變更B、A公司違約，應(yīng)該雙倍返還定金C、A公司有權(quán)

10、進(jìn)行合同變更，李某不接受變更合同，屬于違約，無權(quán)要求返還定金D、李某可以要求A公司就其違約行為造成的實際損失給予賠償6、承上問，如果A公司提價屬于違約行為，并且由于此行為直接導(dǎo)致李某損失10000元，則李某可以要求A公司（ ）A、雙倍返還定金，共計10000元B、雙倍返還定金并且賠償損失，共計20000元C、雙倍返還定金并且賠償損失，共計15000元D、雙倍返還定金并且賠償損失，共計25000元7、關(guān)于商品房的產(chǎn)權(quán)（ ）A、是一項完整的物權(quán)B、是房產(chǎn)專有部分的所有權(quán)C、第一層房產(chǎn)所有者享有專有部分的土地使用權(quán)D、頂層住戶享有樓頂天臺的所有權(quán)8、如果簽定正式合同后，當(dāng)?shù)卮笥暌l(fā)洪水，A公司未按合

11、同約定時間交付房屋，則（ ）A、洪水屬于不可抗力，A公司無須承擔(dān)違約責(zé)任B、我國合同法規(guī)定違約責(zé)任為嚴(yán)格責(zé)任，A公司沒有按照合同約定時間交付房屋，就屬于違約C、如果洪水沒有淹沒工地，A公司就要承擔(dān)違約責(zé)任D、洪水是否構(gòu)成不可抗力，要看洪水是否對合同履行造成了不可避免的影響。（三）某房地產(chǎn)開發(fā)公司，（以下簡稱開發(fā)公司）征用X省Y市Z縣基本農(nóng)田以外的耕地40公頃開發(fā)建設(shè)一綜合小區(qū)，該項目預(yù)計總投資為5.88億元。其中征地補(bǔ)償費及出讓金共1.08億元已全部支付。工程分三期建設(shè)（用地規(guī)模相同），每期投資均為1.96億元。一期工程于2008年4月動工，2008年8月底，開發(fā)公司已投入5000萬元，200

12、8年9月1日擬向銀行申請在建工程抵押，2009年6月一期工程竣工依法交付使用。 2009年2月H公司與開發(fā)公司訂立住房買賣合同。H公司在接收住宅時又另購開發(fā)公司寫字樓（現(xiàn)房）。H公司總購房款為800萬元，其中寫字樓價款為200萬元。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。9、開發(fā)公司如何才能合法占用該片土地？（ ）A、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，再經(jīng)項目所在地市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)B、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并向項目所在地省人民政府辦理征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費用

13、后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)C、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并經(jīng)國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)D、規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃申請后，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。10、開發(fā)公司一期工程9月1日能否抵押，說法正確的有（ ）A、不可以設(shè)定，因房屋工程尚未竣工B、可以設(shè)定，因土地投資、開發(fā)總投資均符合法定要求C、可以設(shè)定，開發(fā)商擁有在建工程的產(chǎn)權(quán)D、不可以設(shè)定，因建設(shè)工程總投資未超過法定比率11、有關(guān)H公司購房，說法錯誤的有

14、（ ）A、H公司應(yīng)繳納營業(yè)稅40萬元 B、H公司應(yīng)繳納契稅32萬元C、H公司購買的住宅為期房 D、H公司還應(yīng)該交納土地增值稅（四）甲公司欠乙公司貨款20萬元已有10個月，其資產(chǎn)已不足償債。乙公司在追債過程中發(fā)現(xiàn)，甲公司在一年半之前將自己對丁公司享有的30%的股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給了丙公司。12、乙公司有權(quán)請求法院撤銷甲、丙之間無償轉(zhuǎn)讓股權(quán)的合同嗎？A、乙公司債權(quán)發(fā)生在甲公司無償轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為之后，乙公司無權(quán)請求法院撤銷B、乙公司債權(quán)發(fā)生時，甲公司的財產(chǎn)已不包含這30%股權(quán)，既該部分財產(chǎn)已不能作為乙對甲債權(quán)的擔(dān)保，乙公司無權(quán)請求法院撤銷C、甲公司無償轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為損害了乙公司的利益，乙公司可以行使撤銷權(quán)D

15、、乙公司債權(quán)超出了訴訟期限，無權(quán)向法院請求（五）李某租用王某的一間店面已逾十年，聽說王某欲將此店面賣掉，李某便多次找到王某，提出欲購買此間店面。王某告知李某，這間店面是王某與孫某按份共有的，現(xiàn)在孫某也想購買王某的份額。最后在出價一樣的情形下，王某將店面應(yīng)有部分所有權(quán)賣給了孫某。13、李某向法院起訴，要求主張自己享有的優(yōu)先購買權(quán)（ ）A、李某是承租人，其享有優(yōu)先購買權(quán)，法院應(yīng)當(dāng)予以支持，撤銷王與孫的買賣合同B、孫某是共有人，其也享有優(yōu)先購買權(quán)，同等條件下，王某可以賣給李和孫任何一個C、孫某是善意第三人，其權(quán)利要得到保護(hù)D、共有人享有的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，所以王的行為是合法有效的14

16、、如果李與王訂立的租賃期為20年，那么（ ）A、王某將店面賣給孫某，李與王以前訂立的合同與孫無關(guān)B、店面是否繼續(xù)租給李，由孫決定C、孫可以調(diào)高租金，李只是在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，而無權(quán)要求孫繼續(xù)履行原租賃合同D、原租賃合同應(yīng)該繼續(xù)履行，孫無權(quán)變更合同（六）甲新聞單位與乙公司簽訂房屋聯(lián)合開發(fā)合同，由甲單位將其劃撥所得的土地過戶到乙公司，由乙投資開發(fā)興建辦公房和商品房，然后給新聞單位一定數(shù)量的辦公房。但合同約定該地不得用于抵押，否則甲可以解除合同。合同簽訂后，雙方到土地管理部門辦理了土地過戶手續(xù)。但事后，乙公司將土地抵押給銀行貸款1000萬元，并辦理了抵押登記。銀行因乙公司未能償還到期貸款本息，

17、遂訴之法院要求乙公司清償本息，并主張對抵押土地享有優(yōu)先受償權(quán)。新聞單位則稱乙公司將土地抵押違反合同約定，主張聯(lián)合開發(fā)合同無效。15、下列關(guān)于劃撥土地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，正確的說法有（ ）A、劃撥土地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓必須要經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)B、轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)營性用途的，必須辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金C、轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的土地增值收益應(yīng)該歸國家所有D、案例中的辦公房用地可以不辦理出讓手續(xù)16、土地抵押是否有效，為什么？A、抵押無效，因為甲單位在合同中早已約定不能抵押B、抵押是否有效要看甲單位是否請求法院撤銷抵押合同C、抵押有效，合同當(dāng)事人的內(nèi)部約定不能對抗善意第三人D、抵押有效，因為乙

18、單位是拿屬于自己的土地使用權(quán)去抵押的，并且辦理了登記17、甲是否可以解除合同，為什么？ A、甲可以解除合同，因為發(fā)生了約定的解除事由B、甲不可以解除合同，因為物權(quán)已經(jīng)生效C、甲不能解除合同，因為合同已經(jīng)生效D、甲可以解除合同，因為乙無權(quán)處分土地使用權(quán)18、關(guān)于合同解除正確的是（ ）A、合同解除，合同自始無效B、合同解除，合同終止C、一方行使解除權(quán)，合同中止D、合同解除是對相對無效合同而言的19、本案中，假設(shè)合同可以解除，解除合同將產(chǎn)生什么后果？A、合同解除導(dǎo)致合同中止，待乙方對土地解除抵押后繼續(xù)履行B、合同解除導(dǎo)致合同終止，乙將土地返還甲，抵押合同無效C、解除合同，但抵押有效，所以乙如果不能償

19、還銀行債務(wù)的話，將導(dǎo)致土地被拍賣D、解除合同，但抵押有效，所以乙如果能償還銀行債務(wù)的話，應(yīng)將土地使用權(quán)無償交還給甲得分 閱卷教師三、分析論述題（本道大題共有3個小題，共44分）1、資料1：按照我國法律規(guī)定，征地是政府行為，“國家為了公共利益可以征地”。然而，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些地方政府片面追求“以地生財”，認(rèn)為“經(jīng)營土地就是搞房地產(chǎn)，城市競爭就是地價競爭”，幾乎一切征地項目都“搭乘”公共利益，隨意出讓國有土地。據(jù)16個省(區(qū)、市)國土資源部門對各類建設(shè)項目用地的調(diào)查，征地項目不僅包括交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目征地占到總量的22，學(xué)校、企業(yè)用地等也占到13。東部某省會城

20、市的項目用地中，真正用于公共利益的不到10，大量的是經(jīng)營性用地。與一些地方用地指標(biāo)嚴(yán)重不足的狀況相反，一些開發(fā)區(qū)、特色園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)奢侈圈地，大片荒蕪，有的面積由規(guī)劃的幾平方公里變?yōu)閹资⑸习倨椒焦?，但“圈而不用”現(xiàn)象突出，一些入園企業(yè)甚至自行改變用地內(nèi)容，變搞工業(yè)項目為搞房地產(chǎn)、建娛樂城。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人說，正因為土地的用途不同導(dǎo)致了價格不同，所以一些政府熱衷于“圈地”。結(jié)果是肥了一批人，也毀了一批人。公共利益不明，土地的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)不清，隨意圈占耕地的現(xiàn)象就很難制止，農(nóng)民的利益也將繼續(xù)被剝奪。資料2：近幾年我國每年都要查處大量土地違法案件，2004年更是立案查處

21、土地違紀(jì)違法案件7萬余件。人們擔(dān)憂，這些違法占地案很多借口項目上馬了，工程建大半了，為防止損失的擴(kuò)大，只好補(bǔ)辦手續(xù)，將非法占地“合法化”了。如果大家紛紛效仿“生米做成熟飯”的“經(jīng)驗”，侵占土地“先上車后補(bǔ)票”，形成“法不責(zé)眾”之勢，最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度還有什么意義？資料3：我國現(xiàn)行的全國土地利用總體規(guī)劃綱要以及各省市的土地利用總體規(guī)劃，大多是我國確立土地用途管制制度后，以1996年為基期，19972010年為規(guī)劃期的第一輪土地利用總體規(guī)劃。這一輪土地利用總體規(guī)劃實施到第八個年頭的時候，不得不啟動新一輪修編?！耙?guī)劃不是一定要等到規(guī)劃期末才能進(jìn)行修編，未到規(guī)劃期末就進(jìn)行修編，這是正常的現(xiàn)象，國外也

22、是這樣。”全國土地利用總體規(guī)劃專家小組成員、中國人民大學(xué)教授嚴(yán)金明說。規(guī)劃期未到就要修編，究竟是什么原因所致？在2006年12月初的北京市十二屆人大常委會17次會議上，北京市主管城建的劉志華副市長所作的土地利用規(guī)劃和管理情況的報告中透露：“北京市2003年末的建設(shè)用地總面積已經(jīng)超出2010年規(guī)劃期末的最高上限?！眲⒅救A提到，土地利用總體規(guī)劃實施期間，北京經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展條件發(fā)生一系列重大變化，該規(guī)劃方案預(yù)見性不強(qiáng)，而建設(shè)用地增長較多，全市建設(shè)用地規(guī)模超出了規(guī)劃末期控制指標(biāo)，新增建設(shè)用地和建設(shè)占用耕地均突破了規(guī)劃目標(biāo)。早在2003年，根據(jù)國土資源部關(guān)于開展2003年土地變更調(diào)查工作的通知(國土資發(fā)2

23、003 231號)文件要求，北京市就組織實施了2003年度土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查工作。此次調(diào)查的結(jié)果顯示：截止到2003年10月31日，該市農(nóng)用地面積合計為1677.18萬畝，建設(shè)用地面積合計為462.75萬畝。而在北京市土地利用總體規(guī)劃（19972010年）中明確規(guī)定，到2010年該市主要用地指標(biāo)規(guī)劃為：農(nóng)用地公頃（1940.80萬畝），建設(shè)用地公頃（445.0萬畝）。原規(guī)劃建設(shè)用地445.0萬畝，實際建設(shè)用地面積達(dá)462.75萬畝，北京市實際建設(shè)用地超過規(guī)劃17萬畝，而農(nóng)用地面積比規(guī)劃少了260多萬畝。也就是說，北京市不僅提前7年透支了它的土地利用指標(biāo)，還無償“借用”了2010年以后的指標(biāo)17萬畝。北京市國土資源局的一位工作人員表示，“這幾年包括北京在內(nèi)，全國整個的經(jīng)