龍興大廈物業(yè)管理方案

1、 龍興大廈小區(qū)物業(yè)管理方案 黑龍江錢塘物業(yè)有限責(zé)任公司2016年2月16日第一章 企業(yè)管理概況第一節(jié) 企業(yè)概況一、企業(yè)簡(jiǎn)介：黑龍江錢塘物業(yè)有限責(zé)任公司作為二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)，自成立之初，就確定“業(yè)主至上、服務(wù)為本、誠(chéng)信立業(yè)、追求卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，不斷適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要的同時(shí)從未遠(yuǎn)離經(jīng)營(yíng)理念的核心要求，不僅如此，在對(duì)外市場(chǎng)拓展方面，我公司也選擇了與眾多其它名牌物業(yè)管理企業(yè)不同的發(fā)展之路，堅(jiān)持“做精、做強(qiáng)”戰(zhàn)略，在精準(zhǔn)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范一體化與人性化上下功夫、而不是簡(jiǎn)單“克隆”盲目“做大”。我公司始終堅(jiān)持實(shí)施科學(xué)管理、持續(xù)改進(jìn)服務(wù)、不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)業(yè)主滿意的發(fā)展方針，正是因?yàn)殛P(guān)注“科學(xué)”

2、與“顧客”，重視“服務(wù)”與“創(chuàng)新”，我公司才能在雨后春筍般物業(yè)行業(yè)中，立于不敗之地，才能不斷達(dá)到市級(jí)、省級(jí)物業(yè)規(guī)范管理小區(qū)的晉級(jí)目標(biāo)，才能贏得業(yè)主夸贊的口碑。二、企業(yè)文化核心理念：穩(wěn)步提升、和諧發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略：振興兩翼、擴(kuò)大開發(fā)、夯實(shí)基礎(chǔ)、創(chuàng)新發(fā)展。企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)拼搏、務(wù)實(shí)創(chuàng)新服務(wù)宗旨：熱情、誠(chéng)信、周到、滿意企業(yè)作風(fēng)：雷厲風(fēng)行、獨(dú)當(dāng)一面團(tuán)隊(duì)意識(shí)：顧全大局、團(tuán)結(jié)協(xié)作市場(chǎng)原則：合作雙贏人才理念：立足培養(yǎng)、兼顧招聘。經(jīng)營(yíng)理念：增收穩(wěn)中求進(jìn)、節(jié)支層層把關(guān)。1、核心理念：穩(wěn)步提升、和諧發(fā)展穩(wěn)步提升：即結(jié)合企業(yè)實(shí)際，穩(wěn)扎穩(wěn)打。通過創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)與建功“十三五”競(jìng)賽活動(dòng)的開展，調(diào)動(dòng)全員的積極因素，不斷提高服務(wù)

3、水平和管理檔次，不斷提高隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。和諧發(fā)展：即努力打造企業(yè)內(nèi)外部和諧環(huán)境，為企業(yè)的振興與發(fā)展提供前提和保障。2、發(fā)展戰(zhàn)略：振興兩翼、擴(kuò)大開發(fā)、夯實(shí)基礎(chǔ)、創(chuàng)新發(fā)展振興兩翼：即以物業(yè)和多種經(jīng)營(yíng)作為企業(yè)騰飛的翅膀，逐步形成一主多副、主副并舉的經(jīng)營(yíng)格局。夯實(shí)基礎(chǔ)：即在練好內(nèi)功、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力方面下功夫。以構(gòu)筑“三個(gè)平臺(tái)”（培訓(xùn)平臺(tái)、管理平臺(tái)、經(jīng)營(yíng)平臺(tái)）為主線，從根本上改變企業(yè)面貌，重塑物業(yè)形象。創(chuàng)新發(fā)展：即以科學(xué)發(fā)展觀激發(fā)創(chuàng)新思路，提高應(yīng)變市場(chǎng)的能力，從外延粗放的增長(zhǎng)方式，逐步向集約內(nèi)涵方向轉(zhuǎn)化，從全新的角度打入市場(chǎng)，分享競(jìng)爭(zhēng)，取得共贏。3、企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)拼搏、務(wù)實(shí)創(chuàng)新團(tuán)結(jié)拼搏：即心往一處想，勁

4、往一處使，上下級(jí)之間，人與人之間，用坦誠(chéng)、寬容、諒解把企業(yè)營(yíng)造成“家”的氛圍，和睦友好，共同為公司的發(fā)展而努力。拼搏：千方百計(jì)、竭盡全力去完成領(lǐng)導(dǎo)交辦、崗責(zé)份內(nèi)的工作或任務(wù)，有條件上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上。務(wù)實(shí)創(chuàng)新：辦事情、干工作，講求實(shí)際，講究實(shí)效。觀念新，思路新，打破常規(guī)，有所作為。4、服務(wù)宗旨：熱情、誠(chéng)信、周到、滿意熱情：用親情打造品牌，用熱情溫暖萬(wàn)家。對(duì)工作、對(duì)伙伴、對(duì)業(yè)戶、對(duì)事業(yè)，做到熱烈、熱心、熱衷、熱忱。用紅紅火火的心情，打造紅紅火火的事業(yè)。誠(chéng)信：嚴(yán)格恪守講誠(chéng)實(shí)、守信用的職業(yè)道德，以誠(chéng)相待童叟無(wú)欺。周到：用精細(xì)管理整合客戶鏈，時(shí)時(shí)、處處、事事為客戶著想，真正把服務(wù)工作做到位，做

5、到家。滿意：通過熱情、誠(chéng)信、周到的服務(wù)，最終讓客戶滿意。這是打造服務(wù)品牌的終極目的，也是衡量服務(wù)質(zhì)量的基本標(biāo)準(zhǔn)。5、企業(yè)作風(fēng)：雷厲風(fēng)行、獨(dú)當(dāng)一面雷厲風(fēng)行：既說(shuō)了算，定了干，爭(zhēng)時(shí)間，搶進(jìn)度，“快”字當(dāng)頭，作風(fēng)硬朗，說(shuō)干就干，效率第一。獨(dú)當(dāng)一面：即要求干部具有較強(qiáng)的工作能力和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)作用，管好主線業(yè)務(wù)及團(tuán)隊(duì)；要求每個(gè)崗位上的干部和職工，具有較高的敬業(yè)精神和業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極完成好本職工作，能夠獨(dú)當(dāng)一面。6、團(tuán)隊(duì)意識(shí)：顧全大局、團(tuán)結(jié)協(xié)作顧全大局：即干工作、辦事情從公司大局、全盤工作出發(fā)，以公司整體利益為重。團(tuán)結(jié)協(xié)作：即強(qiáng)調(diào)部門內(nèi)部與其他部門和公司整體的團(tuán)結(jié)協(xié)作，舍“小家”（即部門）、顧

6、全局。7、市場(chǎng)原則：合作雙贏合作雙贏：即在規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，倡導(dǎo)誠(chéng)信合作、互惠互利，贏得更大的市場(chǎng)空間和企業(yè)效益。8、人才理念：立足培養(yǎng)、兼顧招聘立足培養(yǎng)：即認(rèn)真貫徹公司人才隊(duì)伍建設(shè)規(guī)劃，側(cè)重培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部員工，使更多的人才脫穎而出，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備人力資源。兼顧招聘：對(duì)企業(yè)急需人才、采取吸引招聘政策。有計(jì)劃按比例地吸納大學(xué)生和專業(yè)人才，為我所用，迅速改變隊(duì)伍的年齡、知識(shí)結(jié)構(gòu)，更好地適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展。 9、經(jīng)營(yíng)理念：增收穩(wěn)中求進(jìn)、節(jié)支層層把關(guān)增收穩(wěn)中求進(jìn)：即按公司梯次發(fā)展的進(jìn)程，一步一個(gè)腳印地朝前奔，廣開財(cái)路，增加財(cái)源，不斷擴(kuò)大企業(yè)的資金流。節(jié)支層層把關(guān)：即在構(gòu)建節(jié)約型企業(yè)中，管控好生產(chǎn)成

7、本。從公司計(jì)劃、干部到職工，人人都為節(jié)支降耗出力獻(xiàn)策、分兵把關(guān)，把成本控制到最低點(diǎn)，形成節(jié)約光榮、浪費(fèi)可恥的企業(yè)氛圍。三、組織結(jié)構(gòu)為更好地服務(wù)物業(yè)使用人和快速樹立企業(yè)品牌，我公司實(shí)施直線管理結(jié)構(gòu)，同時(shí)把該項(xiàng)目定位為高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)形態(tài)，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況配備相應(yīng)的人員。管理架構(gòu)如下：接待服務(wù)管家服務(wù)裝修管理設(shè)備管理日常維修清潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)秩序維護(hù)消防管理項(xiàng)目經(jīng)理辦公室總公司財(cái)審部物業(yè)服務(wù)中心秩序中心保潔中心工程技術(shù)部總公司綜合辦車輛管理第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)管理目標(biāo)現(xiàn)代人高效快速的生活、工作節(jié)奏已讓人無(wú)暇顧及許多家庭瑣事，回到家里希望得到更多的休息和放松，“家”應(yīng)該不只是滿足人們最基本的居住條件，還

8、應(yīng)該讓人盡享舒適、便利與尊貴。讓買房的業(yè)主真正體驗(yàn)物有所值、甚至物超所值的收益，而傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的局限性決定了其必然不能滿足人們?nèi)找姘l(fā)展的生活需求。必須在此基礎(chǔ)上加以現(xiàn)代化的服務(wù)手段，整合各項(xiàng)信息及物資資源，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)。根據(jù)龍興大廈小區(qū)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)，可采用封閉式服務(wù)，在區(qū)劃內(nèi)入口處有效實(shí)現(xiàn)人車分流，營(yíng)造出井然有序、富貴氣派的居家氛圍，通過改造區(qū)劃內(nèi)現(xiàn)有的配套服務(wù)設(shè)施，拓展多種服務(wù)項(xiàng)目，并加強(qiáng)區(qū)劃內(nèi)精神文化建設(shè)，構(gòu)建一個(gè)健康、文明、整潔、清新的生活環(huán)境。為此，我公司的物業(yè)服務(wù)思路是： 三方滿意、三種意識(shí)、二種手段、一個(gè)目標(biāo)。雙方滿意：讓龍興大廈小區(qū)業(yè)主及住戶滿意；讓物業(yè)服務(wù)

9、工作者感到滿意。三種意識(shí)：樹立員工強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)，切實(shí)控制好物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵因素員工素質(zhì)。二種手段：采用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化、智能網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)手段。一個(gè)目標(biāo)：在物業(yè)管理服務(wù)合同期內(nèi)，把小區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的示范小區(qū)，在小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)，所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善的情況下，將龍興大廈住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提升到全市物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀區(qū)劃內(nèi)的水準(zhǔn)。二年內(nèi)達(dá)到“哈爾濱市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”，三年達(dá)到“黑龍江省物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”。使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的綜合滿意率達(dá)到90以上，因物業(yè)服務(wù)原因重大責(zé)任事故和刑事案件發(fā)生率為零。為廣大業(yè)主和住戶提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的現(xiàn)代家居和商業(yè)

10、、生活的環(huán)境。為使龍興大廈小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作躍上新的臺(tái)階，我們將結(jié)合本區(qū)現(xiàn)有的基本條件及特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化服務(wù)。整體構(gòu)想如下：（一）加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與交流我物業(yè)公司會(huì)非常重視業(yè)主的各項(xiàng)合理化建議，并堅(jiān)決予以執(zhí)行。堅(jiān)持每月做業(yè)主調(diào)查，接受業(yè)主的意見回饋，不斷改進(jìn)服務(wù)項(xiàng)目及質(zhì)量，樹立“業(yè)主至上”的服務(wù)理念。（二）運(yùn)用平臺(tái)系統(tǒng)提供個(gè)性化家居服務(wù)將常規(guī)物業(yè)服務(wù)和各項(xiàng)特色服務(wù)通過網(wǎng)絡(luò)科技的手段融合在一起，使業(yè)主足不出戶就可以享受到集訂購(gòu)、配送、服務(wù)于一體的一站式服務(wù)。創(chuàng)建酒店式“客服中心”，一個(gè)電話、一聲吩咐，服務(wù)方便快捷。實(shí)現(xiàn)“服務(wù)無(wú)所不在， 生活多姿多彩”的服務(wù)境界。（三）強(qiáng)化員工素質(zhì)及服務(wù)意識(shí)，通過

11、物業(yè)規(guī)范培訓(xùn)精心選拔高素質(zhì)人才，要求全體員工必須會(huì)電腦操作，通過定期組織嚴(yán)格規(guī)范的崗前、崗后培訓(xùn)，提升員工專業(yè)素質(zhì)，強(qiáng)化文明禮儀規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。讓業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，確保服務(wù)品質(zhì)。（四）配置智能化裝備系統(tǒng)，采用智能化服務(wù)，提升服務(wù)層次專業(yè)的樓宇智能化系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化服務(wù)和人員最優(yōu)化的基礎(chǔ)，我公司將針對(duì)本區(qū)內(nèi)實(shí)際情況，本著精簡(jiǎn)、實(shí)用的原則，聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行智能化系統(tǒng)裝備管理，以精簡(jiǎn)人員崗位設(shè)置，實(shí)現(xiàn)隱性服務(wù)，營(yíng)造溫馨安全的生活空間，體現(xiàn)人防與技防相結(jié)合的安防理念。（五）改造區(qū)劃內(nèi)整體形象注重清潔的整體環(huán)境及本體設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)，并通過月檢及平時(shí)抽查、巡視監(jiān)督工作質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值。（六）提

12、供房屋增值服務(wù)，滿足業(yè)主需求物業(yè)服務(wù)作為業(yè)主最可信賴的貼身管家，應(yīng)全方位為業(yè)主的生活需求服務(wù)，房屋的租賃、轉(zhuǎn)讓問題一向?yàn)闃I(yè)主居家生活帶來(lái)不便，為此，我公司將利用自身強(qiáng)大的客戶及市場(chǎng)信息資源為業(yè)主提供便利條件，進(jìn)一步塑造區(qū)劃內(nèi)的升值潛力。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)定位物業(yè)服務(wù)參考哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 三 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)龍興大廈小區(qū)物業(yè)的具體特征，本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)定位是：營(yíng)造安全、寧?kù)o、自由、舒適的生活環(huán)境；創(chuàng)造便捷、尊貴、休閑、舒心的生活條件。第二章、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方案 一、共用部位、業(yè)主或使用人自用部位服務(wù)方案 (一)日常維護(hù)： l、建筑物共有部分的范圍包括：建筑物樓內(nèi)墻體、墻面、樓道、

13、通道、走廊、電梯、屋頂、屋緣、管道、道路、公共標(biāo)志等； 2、通過對(duì)建筑物共有部分進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保證物業(yè)的共用部位使用功能完善、完好和安全，并盡量滿足業(yè)主的服務(wù)； 3、建立并保管建筑物共有部分檢修和保養(yǎng)記錄的服務(wù)資料，服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)完好率達(dá)到90以上。 (二)物業(yè)巡檢： l、每日巡視一次服務(wù)區(qū)內(nèi)大門、電梯門、共用通道及門窗、玻璃等其它共用部位的設(shè)施： 2、每周檢查1次電梯和樓宇頂部情況及衛(wèi)生狀況，墻體共用管道、給排水設(shè)施、樓宇各種附屬固定設(shè)施等使用情況。如有異常情況，填寫檢查表； 3、每半年檢查巡視1次建筑物主體結(jié)構(gòu)、共用部位、地下建筑部位，圍墻設(shè)施以及共有設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等

14、完好情況，填寫檢查表； 4、每年對(duì)服務(wù)區(qū)域的建筑物共有部分狀況全面檢查一次，對(duì)建筑物完損程度及對(duì)符合避雷規(guī)范要求做出評(píng)價(jià)；5、根據(jù)特殊情況(如異常危害性天氣、特殊季節(jié)等)需要，臨時(shí)安排對(duì)服務(wù)區(qū)重點(diǎn)建筑部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對(duì)性檢查； 6、建立檢查記錄歸檔制度并對(duì)各項(xiàng)檢查出的缺陷及時(shí)進(jìn)行修復(fù)。 (三)共有部分維護(hù)： l、基本要求 (1)根據(jù)建筑物實(shí)際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損壞情況，屬于日常維護(hù)的按規(guī)定時(shí)間申報(bào)批復(fù)后，給予維護(hù)，屬于小修范圍的，及時(shí)申報(bào)批準(zhǔn)后，組織修復(fù)，屬于大、中修范圍的，報(bào)業(yè)主同意并撥款后組織維修；(2)建筑物外墻出現(xiàn)安全隱患，危害公共利益等情況時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部

15、門報(bào)告，采取措施糾正。 (3)建筑物共有部位或設(shè)施遭人為損壞的，要求相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償； (4)重要維護(hù)項(xiàng)目要有工作記錄。 2、共有部分維護(hù) (1)建筑物外墻出現(xiàn)有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現(xiàn)象等和出現(xiàn)亂涂、亂畫等影響外觀的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)到位組織維護(hù)、處理；(2)公用通道內(nèi)墻面，保持無(wú)明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚等平整不起殼、無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚保持與原墻面色差、材質(zhì)基本一致； (3)建筑物屋頂、管道、排水溝、地漏、墻面排水管、室外排水管道等申報(bào)批準(zhǔn)后，保證排水暢通，發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現(xiàn)象，及時(shí)修復(fù)； (4)道路、廣場(chǎng)、地下車場(chǎng)庫(kù)等，保

16、持路面或墻面平整、無(wú)開裂、松動(dòng)和無(wú)積水、滲漏等現(xiàn)象，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋等無(wú)缺損； (5)外墻和樓梯間等設(shè)施應(yīng)保持安全、清潔，申報(bào)批準(zhǔn)并撥款后，每3年修繕或粉刷1次，每3年清洗1次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、無(wú)損壞，申報(bào)批準(zhǔn)并撥款后，每2年至少修繕或粉刷1次。 二、共用設(shè)施設(shè)備的維修方案為加強(qiáng)龍興大廈小區(qū)公用設(shè)施專用基金的使用和管理，本著“量入為出，?？顚Ｓ茫Ｖ翟鲋怠钡脑瓌t，結(jié)合辦公樓各種公用設(shè)施的使用年限，我們制訂了“龍興大廈小區(qū)”公用設(shè)施日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案。每個(gè)方案包括服務(wù)區(qū)內(nèi)道路、池井、機(jī)電設(shè)施及排水管網(wǎng)等十二項(xiàng)內(nèi)容，每一項(xiàng)均從工作計(jì)劃、實(shí)施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、

17、實(shí)施效果四個(gè)方面進(jìn)行闡述，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)和實(shí)操性的高度統(tǒng)一。 (一)基本要求： 1、建立健全共用設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)定，維護(hù)保養(yǎng)辦法，運(yùn)行管理制度，安全操作規(guī)程和應(yīng)急操作預(yù)案等規(guī)章制度，并對(duì)應(yīng)急操作預(yù)案每年至少演習(xí)1次； 2、建立完整的設(shè)施設(shè)備的檔案資料，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)應(yīng)齊全； 3、由專業(yè)人員負(fù)責(zé)制定管理和實(shí)施保養(yǎng)計(jì)劃，記錄設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)記錄，按規(guī)定持合格證上崗；4、設(shè)備用房?jī)?nèi)照明符合相關(guān)規(guī)定，使用警示標(biāo)識(shí)完善，墻面平整、干燥、沒有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無(wú)積塵，物品擺放整齊，無(wú)雜物，設(shè)備運(yùn)行防護(hù)無(wú)缺陷，消防滅火設(shè)備(或器件)的功能有效，其配備符合相關(guān)規(guī)定； 5、對(duì)設(shè)備設(shè)施的停機(jī)維修保

18、養(yǎng)，盡可能安排在不影響物業(yè)使用人的正常使用時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行，并提前告知物業(yè)使用人； 6、物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者公共道路、場(chǎng)所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險(xiǎn)物品或違禁物品。 (二)供配電設(shè)施： 1、日常對(duì)供配電、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，并有臨時(shí)應(yīng)急用電管理措施，值班人員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強(qiáng)電井及井內(nèi)設(shè)備； 2、高低壓配電柜內(nèi)部設(shè)備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好；配電回路標(biāo)識(shí)清楚；各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過25；3、功率因數(shù)控制器功能完好，設(shè)備運(yùn)作靈敏、可靠無(wú)損壞，補(bǔ)償控制器手動(dòng)、自動(dòng)切換有效，補(bǔ)償電容完好

19、，相問絕緣電阻大于1MQ，功率因數(shù)不低于09。 (三)給排水設(shè)施： 1、日常維護(hù)水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)，水泵軸無(wú)滴漏，盤根接合器處無(wú)積油泥，各閥門無(wú)生銹，運(yùn)作正?？煽?，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無(wú)灰塵； 2、每天檢查供水設(shè)備1次，每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑部位加注潤(rùn)滑油，每年對(duì)泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔； 3、每年清洗生活水箱1次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)，保證達(dá)到國(guó)家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測(cè)報(bào)告，單獨(dú)消防水池需保持水質(zhì)無(wú)臭味，每5年清洗消毒1次；消防水泵每月試運(yùn)行1次；此項(xiàng)由物業(yè)單位申報(bào)，經(jīng)業(yè)主同意

20、并撥款后進(jìn)行。4、排污水泵正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無(wú)異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管道無(wú)漏水無(wú)明顯銹 蝕；污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好； 5、下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積；各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識(shí)齊全，安裝牢固。 (四)電梯運(yùn)行與管理： 1、電梯準(zhǔn)用證、安全運(yùn)行許可證、維修保養(yǎng)合同完備，由持有專業(yè)技術(shù)資格的維修保養(yǎng)人員進(jìn)行維修作業(yè)； 2、轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對(duì)講電話(或報(bào)警警鈴)、監(jiān)視等設(shè)備和配件保持完好，轎廂整潔： 3、電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，風(fēng)機(jī)無(wú)噪音，照明良好； 4、聘請(qǐng)專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行日、周、月、季、年

21、度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查計(jì)劃對(duì)電器控制箱、機(jī)房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設(shè)備，以及對(duì)電梯曳引主機(jī)、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機(jī)構(gòu)等各項(xiàng)設(shè)備，進(jìn)行全面檢查和維護(hù)保養(yǎng)； 5、發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故障事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理；單臺(tái)電梯的困人故障率不超過每年2次。 (五)弱電設(shè)施： 1、指派專業(yè)技術(shù)人員操作樓宇智能控制系統(tǒng)，除日常維護(hù)外，每月對(duì)系統(tǒng)連接點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理： 2、閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像設(shè)備及其相關(guān)設(shè)備運(yùn)行可靠，畫面清晰，切換穩(wěn)定，現(xiàn)場(chǎng)錄像時(shí)間誤差不超過2分鐘，硬盤錄像資料至少

22、保存15天，專人負(fù)責(zé)保管，紅外線報(bào)警設(shè)備工作正常，出現(xiàn)故障在1個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)，故障期間及時(shí)安排監(jiān)控； 3、服務(wù)區(qū)無(wú)線對(duì)講設(shè)備、消防報(bào)警和消防廣播以及信息發(fā)布設(shè)備等保證使用正常，隨時(shí)可以啟動(dòng)，各類報(bào)警探測(cè)器完好率不低于98。 4、每3個(gè)月清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設(shè)備。 (七)避雷接地設(shè)施： 1、每月對(duì)服務(wù)區(qū)配電設(shè)備接地檢查1次：每3個(gè)月檢查機(jī)房配電柜及設(shè)備接地1次； 2、每半年對(duì)建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查1次； 3、每半年對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地檢查一次，保證服務(wù)區(qū)域避雷設(shè)施接地完好； 4、每半年對(duì)重要機(jī)房的設(shè)備接地檢查1次，并對(duì)各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；

23、 5、所有避雷接地設(shè)施檢查結(jié)果要有記錄，并存檔。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案，每個(gè)方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、池、井、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項(xiàng)均從工作計(jì)劃、實(shí)施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果四個(gè)方面提出要求，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使其具有科學(xué)性和實(shí)操性。 1、房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 2、房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案3、公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案4、公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施（一）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。日常每周

24、巡查一次。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由物業(yè)管理者直接維修，屬于中、大修的由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修；局部受損較重，請(qǐng)專家“會(huì)“、診”提出修善方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；如因施工原因造成結(jié)構(gòu)問題請(qǐng)開發(fā)單位處理。參見：ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-13建筑物體維護(hù)；ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-14住房服務(wù)；ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-05公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理；安全、正確使用；功能完好。2外墻面外墻面空鼓脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面大面積滲漏；外墻面的翻新（25年周期）每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由物業(yè)管理者提出修繕

25、方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水、無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；屋面積水每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。無(wú)積水；隔熱層完好無(wú)損；避雷網(wǎng)無(wú)間；4機(jī)電設(shè)備日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。無(wú)故障停電；保障安全行動(dòng)。5閉路監(jiān)視系統(tǒng)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；線路的檢修。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。系統(tǒng)完好，無(wú)故障，

26、使用正常有效；線路無(wú)亂搭接。6公用照明線路的檢修維護(hù)；燈具的維修及更新。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。線路無(wú)亂搭接；照明燈具正常有效。7本體消防設(shè)施疏散標(biāo)準(zhǔn)的維修及維護(hù)；室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損。8通道門廳、樓梯間地面的維修改造；通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。整潔，無(wú)缺損、無(wú)霉跡；扶手

27、完好無(wú)張貼，無(wú)痕跡。9上、下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。上、下水通暢，無(wú)滲漏。（二）房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承建及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。每年房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。參見：ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-13建筑物體維護(hù)；ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-14住房服務(wù)；ISO9002運(yùn)

28、作程序文件NPM-OP-05公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理；結(jié)構(gòu)完全，正常使用；結(jié)構(gòu)性能完好2外墻面外墻面空鼓脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面大面積滲漏；外墻面的翻新（25年周期）每2年對(duì)于較大面積滲漏外墻外修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對(duì)戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水浸入。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。外墻面每年全面檢修一次。外墻平整，無(wú)滲水；整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；屋面積水。避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫，修補(bǔ)；每半年疏通一次屋面

29、雨水口；每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分。損壞較輕，由物業(yè)管理者直接維修，屬于中、大修的由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修屋面防水、隔熱層每15年翻新一次。無(wú)積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏；隔熱層完好；避雷系統(tǒng)完好。4機(jī)電設(shè)備日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。月檢制控設(shè)備一次；季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全；設(shè)備完好率100%。5防盜監(jiān)控系統(tǒng)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；線路的檢修。每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)

30、使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。每20年更換一次。系統(tǒng)持續(xù)有效使用；系統(tǒng)線路正常；設(shè)施美觀、整潔。6系統(tǒng)照明線路的檢修維護(hù)；燈具的維修及更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。照明器具第15年更換一次。線路無(wú)老化；燈具正常使用照明完好。7本體消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修。每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。由消防、機(jī)電維修專業(yè)人員對(duì)其負(fù)責(zé)實(shí)施；消防系統(tǒng)主要設(shè)備每20年更換一次。設(shè)施完好率100%。8通道門廳、樓梯間地面的維修改造；通道、門廳的

31、墻、天棚維護(hù)；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；每二年刷新一次通道門廳及梯間墻壁天棚、扶手及欄桿；每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消防空鼓、開裂、破損等，進(jìn)行修復(fù)。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。美觀完好整潔、清爽。9上、下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松。每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。美觀完好；上、下水通暢；無(wú)滲漏。（三）公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果

32、1區(qū)內(nèi)道路路面、人行道每天檢查一遍，隨隨壞隨修由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。參見：ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-05公區(qū)區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理ISO9002運(yùn)作程序文件ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-06物業(yè)綠化管理ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-010設(shè)備管理平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上。緩路徑、砼道牙2室內(nèi)外照明庭院燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)90%以上。投光燈其他照明燈3消防設(shè)施及排水管網(wǎng)標(biāo)志設(shè)施排水管每周

33、檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修損壞較輕，由物業(yè)管理者直接維修，屬于中、大修的由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。管道暢通，無(wú)堵塞無(wú)泄漏消防設(shè)施正常有效標(biāo)志設(shè)施完好率100%標(biāo)志無(wú)損壞室內(nèi)消火栓水泵結(jié)合器標(biāo)識(shí)牌4其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用5公共智能化系統(tǒng)圍欄每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。門禁系統(tǒng)正常工作監(jiān)控全部正常工作攝像

34、監(jiān)控系統(tǒng)6消防設(shè)施電梯設(shè)備消防控制中心每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修每天檢查一遍損壞較輕，由物業(yè)管理者直接維修，屬于中、大修的由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。正常安全使用各項(xiàng)設(shè)施，設(shè)備完好無(wú)異響電梯設(shè)備（四）公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1區(qū)內(nèi)道路路面杜絕車輛擠壓人行道及道牙，對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新；年翻新面積應(yīng)控制在50平方米以內(nèi)。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。參見：ISO9002運(yùn)作程序文件NPM-OP-05公區(qū)區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理ISO9002運(yùn)作程序文件NPM

35、-OP-09停減少不必要的路面受污和破壞使局部損壞嚴(yán)重的路面通過翻新延長(zhǎng)壽面，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能人行道緩路徑2室內(nèi)外照明庭院燈燈桿每年刷漆一次；每月清潔燈具一次；每季檢修線路一遍。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。對(duì)于破損類具及老化線路進(jìn)行更換。實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常有效啟用；照明設(shè)施線路完好率達(dá)98%以上。投光燈其他照明燈3溝渠雨水口化糞池每半年清理一次；井蓋板每年刷漆一次，防止銹蝕；每季度清理井內(nèi)雜物一次；每年全面維修完善一次。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修?；S池內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢順；井蓋正常使用密合；流水通暢。

36、雨水井污水井化糞池閥門井4消防設(shè)施及排水管理網(wǎng)排水管（消防水）消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，檢修一次。損壞較輕，由物業(yè)管理者直接維修，屬于中、大修的由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。正常有效使用；外觀完好。室外消防栓水泵結(jié)合器5標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌每日清潔一次；每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。標(biāo)志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標(biāo)志清晰。6其他設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每年刷油漆一遍；每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況；每季度檢查一次泄水孔疏通情況由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人

37、同意并撥款后，實(shí)施維修。設(shè)施安全正常；美觀完好。7智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能及連接運(yùn)行及傳輸、顯示情況進(jìn)行月檢、季檢和年檢。由物業(yè)管理者提出修繕方案，物業(yè)使用人同意并撥款后，實(shí)施維修。系統(tǒng)良好運(yùn)行；設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好；軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。三、公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任 (一)基本要求： 1、服務(wù)區(qū)配置專職的并經(jīng)過培訓(xùn)的公共秩序維護(hù)人員，實(shí)行24小時(shí)值班，建立各崗位安全制度和安全檔案，專職人員堅(jiān)持以人為本的原則，以服務(wù)區(qū)域內(nèi)人、車為主線，利用科學(xué)的管理方法，依靠先進(jìn)的技防力量，維護(hù)服務(wù)區(qū)內(nèi)公共秩序安全、穩(wěn)定、有序； 2、公共秩序維護(hù)人員上崗時(shí)按要求穿戴統(tǒng)一服裝，佩戴

38、統(tǒng)一標(biāo)志； 3、在服務(wù)區(qū)進(jìn)出口設(shè)立崗?fù)?，?duì)進(jìn)出人員進(jìn)行公共秩序維護(hù)，并實(shí)行24小時(shí)值班制；4、建立安全事故、突發(fā)事件和火警、水警、災(zāi)情防范應(yīng)急預(yù)案，成立義務(wù)消防隊(duì)和應(yīng)急處置分隊(duì)，并對(duì)防范應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行演練； 5、建立健全并完善交接班制度，工作情況和交接班要進(jìn)行詳細(xì)記錄。 (二)隊(duì)伍組織： l、保安員對(duì)服務(wù)區(qū)公共秩序維護(hù)：保安員設(shè)置大門保安崗位。 2、保安員以中青年為主，18周歲以上、60周歲以下，身體健康，忠于企業(yè)，熱愛本職工作，隊(duì)員每年崗位訓(xùn)練和實(shí)操不少于180小時(shí)，熟悉服務(wù)區(qū)物業(yè)分布基本情況，具有基本職業(yè)技能，能及時(shí)處理和應(yīng)對(duì)服務(wù)區(qū)域安全秩序的維護(hù)工作； 3、保安員為義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員和應(yīng)急處置

39、分隊(duì)隊(duì)員，熟悉義務(wù)消防隊(duì)、應(yīng)急處置分隊(duì)職能并對(duì)預(yù)案進(jìn)行演練，具有快速反應(yīng)、快速處置的能力； 4、保安員針對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人防、物防、技防情況，制定合理的崗位設(shè)置和有效的巡查路線，做到人員分工、各負(fù)其責(zé)，管理有序； 5、保安員配備無(wú)線對(duì)講裝置和必備的秩序維護(hù)器材； 6、保安員完善各種規(guī)章制度，任何工作記錄、交接班記錄、處置突發(fā)事件記錄都必須有當(dāng)事人、負(fù)責(zé)人簽字并存檔。(三)巡邏： 1、根據(jù)制定的巡邏路線，對(duì)服務(wù)區(qū)域進(jìn)行巡邏，巡邏次數(shù)白天不少于次，夜間不少于次，重點(diǎn)部位和部分重點(diǎn)時(shí)段及有特殊情況每小時(shí)巡邏1次，巡邏路線可依季節(jié)、周邊治安情況、服務(wù)區(qū)域內(nèi)重大活動(dòng)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整； 2、巡邏人員按巡邏路線

40、規(guī)范巡邏，并按規(guī)定點(diǎn)簽到，巡邏中注意觀察服務(wù)區(qū)內(nèi)建筑物設(shè)施設(shè)備、行人、衛(wèi)生等有無(wú)異常情況，注意區(qū)域內(nèi)是否存在安全隱患，發(fā)現(xiàn)要及時(shí)處理并報(bào)告，巡邏中接受來(lái)訪人員的求助和詢問； 3、巡邏中遇到突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)按照應(yīng)急程序處理并向有關(guān)部門報(bào)告，盡量減少損失，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查。 (四)消防： 1、認(rèn)真執(zhí)行中華人民共和國(guó)消防條例、中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)消防法規(guī)；2、制定防火安全管理辦法，制度防火安全責(zé)任制度，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，責(zé)任落實(shí)到每個(gè)工作崗位；3、每天對(duì)消防通道、消防器材、設(shè)備、設(shè)施檢查一次，保證定點(diǎn)設(shè)置的消防器材、設(shè)備、設(shè)施完好，不缺失，不被

41、挪作他用，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理： 4、定期進(jìn)行消防應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行演練，并對(duì)全體員工進(jìn)行消防培訓(xùn)，崗位人員應(yīng)掌握基本消防技能，熟練防火、滅火知識(shí)和消防器材、設(shè)備的使用方法。 (六)安全監(jiān)控： 1、服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全監(jiān)控實(shí)行24小時(shí)不問斷監(jiān)控，監(jiān)控室配備足夠監(jiān)控人員，所有監(jiān)控設(shè)施設(shè)備應(yīng)處于良好的狀態(tài)； 2、監(jiān)控中心建立嚴(yán)格管理制度和系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度，監(jiān)控錄像按規(guī)定保存7天以上，發(fā)生事故、案件等特殊情況要按相關(guān)要求存檔保存； 3、監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，立即安排秩序維護(hù)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，如確實(shí)發(fā)生突發(fā)事件，要進(jìn)行前期處理，并立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案； 4、監(jiān)控中心值班人員熟悉應(yīng)急預(yù)案，保證治安電話暢通，對(duì)講

42、機(jī)對(duì)講良好，人員不能脫離或由非專業(yè)人員替崗，工作要有記錄。(八)24小時(shí)安全保衛(wèi)防范措施 1、配備保安設(shè)備和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，保持良好運(yùn)行狀態(tài)。 2、小區(qū)主出入口24小時(shí)值勤。 3、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。4、進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員實(shí)施登記出入管理。 5、火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。四、環(huán)境保潔方案 (一)基本要求： 1、物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)建立相關(guān)清潔制度、消殺方案和具體操作規(guī)程，清潔服務(wù)定時(shí)定點(diǎn)，按照操作規(guī)范進(jìn)行，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境整潔、干凈，垃圾清理及時(shí)，清運(yùn)日產(chǎn)日清。 2、物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)

43、禁止有污染物和污染源的物品存放，動(dòng)物糞便、腐爛物等應(yīng)及時(shí)清理。 3、保潔員應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)上崗，著統(tǒng)一工作服操作服務(wù)，外聘進(jìn)行清潔消殺工作，應(yīng)保證持有資格證書的專業(yè)消殺單位進(jìn)行，操作人員必須持證上崗。 4、清潔沖洗建筑物公共場(chǎng)所、過道、樓梯和大堂等地面，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置“注意防滑”等安全標(biāo)識(shí)。 5、日常各項(xiàng)清潔服務(wù)工作應(yīng)有記錄，每個(gè)月進(jìn)行1次匯總存檔。 (二)基本措施： 實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理 1、完善的制度約束機(jī)制 制訂完善的管理制度，加強(qiáng)制度的執(zhí)行和工作的檢查考核，將日?？己?、定期考評(píng)以及技能等考核結(jié)合在一起，做到運(yùn)作規(guī)范、考核嚴(yán)格、獎(jiǎng)罰分明，確保清潔管理工作高效率、高質(zhì)量地進(jìn)行。 2、科學(xué)、規(guī)范的操

44、作程序 引入物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系職業(yè)健康安全管理體系，以及執(zhí)行公司的物業(yè)管理工作規(guī)程。 3、實(shí)行獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制依據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定，對(duì)符合獎(jiǎng)勵(lì)條件的員工給予嘉獎(jiǎng)(晉級(jí)或獎(jiǎng)勵(lì))，對(duì)違反規(guī)定的員工進(jìn)行批評(píng)、教育、警告，情況嚴(yán)重的作辭退處理。(三)日常服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)： 共用樓道清潔 1、樓層通道和樓梯臺(tái)階每天進(jìn)行一次全面清潔(掃、拖)，適時(shí)保潔，清潔標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)污漬；樓梯扶手、標(biāo)牌、開關(guān)、按鈕等每天清潔1次，大堂玻璃每天清潔1次。清潔標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、玻璃通透明亮。 2、樓層水磨石地面和水泥地面每周刷拖1次，大堂地面每天清掃2次拖1次以上，適時(shí)保潔。清潔標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)污漬、無(wú)雜物。 3、樓層通

45、道及通道的公共設(shè)施、大堂墻面磚每半月擦抹1次，通道玻璃、百葉、消防箱內(nèi)每半月清潔一次，墻面、管線、防火門、天井等每周清潔1次，燈具(外面)、煙感每月擦拭一次，燈具每年卸下清洗1次。清潔標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、玻璃通透明亮。電梯及電梯廳清潔 1、電梯轎箱地面每日清潔2次，若轎箱內(nèi)鋪設(shè)地毯，需每天更換1次，電梯層門每天擦抹1次，每半月對(duì)電梯門壁、層門打臘上光1次，燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。清潔標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 2、電梯門槽每周清理1次，清潔標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)雜物。電梯廳納入公共通道同級(jí)保潔。 道路清潔 1、每日對(duì)道路清掃1次，不間斷適時(shí)的巡檢保潔，每月刷洗路面1次。 2、清

46、潔標(biāo)準(zhǔn)：保持道路清潔、干凈，無(wú)污泥、紙屑、果皮和樹枝、落葉、垃圾等，無(wú)明顯水跡、污跡，道路集水坑和污水井蓋板應(yīng)保持完好。垃圾收集與清運(yùn) 1、道路和公共場(chǎng)所的垃圾桶、果皮箱每天收集2次，或確保垃圾桶垃圾不超過23，每天擦抹表面1次，每周清洗垃圾桶、果皮箱1次。 2、垃圾在清運(yùn)途中必須遮擋、防護(hù)，防止二次污染，清運(yùn)垃圾的時(shí)機(jī)要避開人流高峰。 3、垃圾房(站)專人、封閉式管理，協(xié)助垃圾清運(yùn)單位清運(yùn)，及時(shí)填寫垃圾清運(yùn)記錄，每次清運(yùn)結(jié)束時(shí)沖洗垃圾房(站)。 蟲害消殺 1、夏季每月消殺次數(shù)2次，冬季每月1次，達(dá)到服務(wù)區(qū)無(wú)明顯蚊、蠅活動(dòng)，視情況每季度滅鼠1次，特殊情況(如傳染病流行期問)增加服務(wù)區(qū)消殺次數(shù)。

47、 2、消殺用藥須符合國(guó)家規(guī)定，有專業(yè)人員操作，每次消殺作業(yè)前應(yīng)向物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全警示牌，確保人員安全。清理冰雪1、物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)行車道要露出地面，保證車輛正常通行；人行道、庭院通道基本清理干凈，露出地面；庭院、臺(tái)階、果皮箱、外門口無(wú)積雪殘冰。2行車道、人行道、庭院通道小雪1天清掃達(dá)標(biāo)；庭院等小雪1天清掃達(dá)標(biāo)。中到大雪3天清掃達(dá)標(biāo)。3積雪在不妨礙車輛、人行通行的區(qū)域內(nèi)堆放；需要外運(yùn)的，由物業(yè)單位申報(bào)，經(jīng)業(yè)主同意并撥款后進(jìn)行。4、春季冰雪融化前及時(shí)清理屋面殘雪、冰溜子。物業(yè)管理服務(wù)承諾和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我公司對(duì)龍興大廈小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)的承諾，將嚴(yán)格按照國(guó)家物業(yè)管理服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施

48、，體現(xiàn)對(duì)社會(huì)、對(duì)龍興大廈、對(duì)物業(yè)管理同仁、對(duì)主管部門的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是我公司內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理體制量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。通過推行各級(jí)目標(biāo)管理責(zé)任制和量化考核，從而達(dá)到人人有目標(biāo)，肩上有責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。我公司對(duì)龍興大廈小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定為1元/平方米/月，電梯費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)級(jí)別服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)綜合管理1、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有大專以上學(xué)歷，并取得相應(yīng)物業(yè)資格管理證書。 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供24小時(shí)報(bào)修電話及投訴監(jiān)督電話。3、服務(wù)接待場(chǎng)所在8：00-17：00時(shí)間段內(nèi)，有管理人員處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)；其它時(shí)間有值班人員值守。4、應(yīng)

49、在8：00-17：00受理龍興大廈小區(qū)全體業(yè)主的報(bào)修，急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，小修1天內(nèi)完成（預(yù)約除外），有物業(yè)使用人簽字的維修記錄；大、中修按照本級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。5、節(jié)假日有專題環(huán)境布置。 公共區(qū)域保潔服務(wù)一、樓內(nèi)公共區(qū)域保潔1、 樓道、前廳和樓梯臺(tái)階，每日清掃1次、濕拖1次、保持干凈整潔。2、 樓梯扶手每2日擦拭1次，干凈整潔，窗臺(tái)、防火門、消防栓、指示牌每周擦拭1次，保持干凈整潔。3天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每半年清潔1次，整潔無(wú)積灰。4樓內(nèi)共用門窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮，目視干凈。二、樓外公共區(qū)域保潔1、道路每日清掃1次，清掃后干凈、無(wú)浮塵，設(shè)立日常保潔人員，加強(qiáng)巡視，每200平方米痰跡控制在3各以內(nèi)，每1000平方米內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過4個(gè)，地面垃圾滯留時(shí)間不超過2小時(shí)。2、綠化帶及草坪每日清掃1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清掃次數(shù)，清掃后無(wú)垃圾、雜物，花壇表面潔凈無(wú)污跡；日常保潔人員加強(qiáng)巡視，每100平方米