深圳1004新政解讀及市場表現(xiàn)

1、深圳1004新政解讀及市場表現(xiàn)第一部分：政策解讀一、 政策出臺背景：（一）2015年寬松政策刺激之下，一二線城市量價大幅上漲 2015年，在經(jīng)歷了多輪寬松政策調(diào)整之后，一二線城市房地產(chǎn)市場釋放大量需求，成交量價同比大幅上升，部分城市的熱點(diǎn)區(qū)域漲幅超過100%。 （二）土地市場火熱，地王頻出 在火熱的市場背景及寬松的貨幣環(huán)境下，一線城市及強(qiáng)二線城市成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)商不惜以重金拿地，各地市場地王頻現(xiàn)，土地價格普遍高于周邊住宅價格，一線城市及強(qiáng)二線城市土地價格大幅上漲。 （三）從資金去向來看，更多的資金流向房地產(chǎn)市場 2015年底，新增購房貸款余額放量式增長，2016年1-8月的金

2、融數(shù)據(jù)顯示，65%的貸款是購房貸款，投資性需求助推了購房貸款的需求，結(jié)合房地產(chǎn)量價規(guī)律來看，目前一二線城市已經(jīng)進(jìn)入了風(fēng)險階段。 （四）一二線城市庫存走低，防止資本過熱，引導(dǎo)資金脫虛入實(shí) 經(jīng)歷2015年及2016年上半年的消化之后，一二線城市的庫存持續(xù)走低，趨于合理化，基于目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，在貨幣刺激及財政刺激之下，更多的資金流向了房地產(chǎn)行業(yè)等非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此在此輪調(diào)控中，政策更偏向引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，抑制房地產(chǎn)市場的投資行為。 l 小結(jié)：1、在貨幣政策寬松的大環(huán)境之下，一二線城市房價大幅上漲，地王頻出，資金杠桿呈現(xiàn)走高趨勢，分城調(diào)控成為較為必要的手段。 2、借鑒政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控規(guī)律，此

3、次調(diào)整是對市場過熱的合理性調(diào)控，抑制投機(jī)性需求，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。 二、 政策解讀：（一）優(yōu)化土地出讓模式 ：規(guī)范土地市場，控制地王 1、“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉(zhuǎn)為競配人才住房或保障性住房面積，或提高開發(fā)企業(yè)自持住房比例用于租賃經(jīng)營。 解讀：增加競地過程中的限制，此項規(guī)定會使得高價拍地的開發(fā)商增加成本、降低商品房利潤，防止非理性拍地，有效控制高價拍賣土地。2、企業(yè)和個人競買土地保證金不得低于出讓底價的50%，同時對購置土地資金來源做出規(guī)定。 解讀：保證金由此前的20%提高到50%，同時規(guī)范了土地資金的來源，有效防止土地市場的資產(chǎn)泡沫。 （二）新9070

4、政策 ：相較上版政策面積放寬，為改善型需求釋放空間 “10.4”政策原文： “增加中小戶型、中低價位普通商品住房的供應(yīng)。新增商品住房項目，套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項目總建筑面積和總套數(shù)的70%?！?006.6.20原政策： “在新的土地出讓合同中，在核發(fā)的建設(shè)工程用地許可證中，應(yīng)注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”解讀： 若按得房率在75-78%的平均水平來看，套內(nèi)建筑面積在90平以下實(shí)質(zhì)是套型建筑面積在115-120平之間，新版政策較之前的政策面積放寬，結(jié)合放開二孩的政策來看，

5、115-120平的產(chǎn)品或?qū)⑹俏磥淼膭傂杌蚴赘牡闹髁髅娣e，新政更結(jié)合市場需求，同時豐富了產(chǎn)品面積段。 （三）認(rèn)房認(rèn)貸，3改5 ：政策升級，抑制投資投機(jī)性需求，規(guī)范市場運(yùn)作 解讀： l 社保3改5：一線城市統(tǒng)一化，對比其他一線城市，深圳入戶制度相對容易，影響相對較小，但增加了養(yǎng)房票的難度； l 首付3改5：對于投資客，改善型客戶及在深圳無房但在其他城市有貸款的剛需客戶影響較大，直接增加了這類客戶的購房成本，但目前不限購不限貸的商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)或?qū)@得市場機(jī)會； l 單身及離異限購一套：規(guī)范市場運(yùn)作，抑制通過假離婚的方式獲取雙倍購房名額的行為； 從客戶來源角度來看，該條政策較為嚴(yán)厲，投資客、換房客及部

6、分剛需客戶將受到直接的影響。 （四）規(guī)范價格 ：定價比照周邊物業(yè)，不得高于備案價，未取證項目嚴(yán)禁蓄客，日光盤或難再現(xiàn) 解讀： 項目高價入市或?qū)⒆冸y，未拿預(yù)售禁止蓄客，該條細(xì)則尚未發(fā)布，目前來看，蓄客周期將會變短，開盤銷售率或?qū)⑾陆?，日光盤或難再現(xiàn)，從目前政策來看，通過電商等第三方認(rèn)籌或是風(fēng)險較小的規(guī)避方法。 （五）查處違規(guī) : 去市場杠桿，規(guī)范市場行為 解讀： 此兩項政策屬政策重申，加強(qiáng)金融整頓及監(jiān)管意在去杠桿，減少資產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)市場健康化，同時規(guī)范金融市場，加強(qiáng)房地產(chǎn)的專項整治，主要是針對近期深圳市場出現(xiàn)的虛假廣告行為的進(jìn)一步整治，規(guī)范房地產(chǎn)市場。 l 小結(jié)：本輪深圳新政主要針對住宅市場，短

7、期內(nèi)對公寓利好，但后期也存在不確定性。1、本輪深圳新政主要針對住宅市場，由于認(rèn)房認(rèn)貸、社保年限的改變及首付比例的提高，對投機(jī)客和改善型需求的購房者資金提出了更高的要求，可能促使關(guān)注住宅的客戶轉(zhuǎn)而關(guān)注公寓市場，短期來說對公寓市場是個較好的契機(jī)。2、但北京部分區(qū)域已經(jīng)執(zhí)行商住房限購，工行商住房限貸，有可能對一線城市公寓市場產(chǎn)生影響，深圳也存在公寓調(diào)控的可能，不確定性強(qiáng)。3、本輪新政對商務(wù)公寓的備案和售價進(jìn)行嚴(yán)格的指導(dǎo)和監(jiān)控，同時，前海存在隱形限價政策，在雙重限價的背景下，為公寓備案取證提高了難度。1）此次新政針對對公寓進(jìn)行限價，針對項目申報價格明顯高于周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊

8、同類二手房價格的，市場監(jiān)管和規(guī)劃國土部門暫不辦理價格備案。2）目前前海存在隱形限價政策，備案均價不允許超過10.2萬元/平米。三、 市場表現(xiàn)：（一）一手市場：1、福田片區(qū)1）【深圳中心天元】：上門8批，驗資5批（驗資1000萬流動資產(chǎn)，提前預(yù)約參觀T7樣板房）新政出臺后，大部分豪宅客戶基本持買漲不買跌的心理，擔(dān)心公寓限價后的影響，觀望情緒漸濃；2）【大康福盈門】：上門13，進(jìn)線12，無成交；國慶七天持續(xù)暖場活動，其中前三天舉辦國慶優(yōu)雅記活動，后四天舉辦怡人金秋，享樂游園活動；3）【新天CBC】：上門23批，進(jìn)線5批，國慶制定5套價格在60000元/左右的一口價特價房源，但效果并不明顯，僅成交量

9、1套(158特價房），現(xiàn)場無暖場活動。新政出臺后，客戶在對比完項目特價房單位價格及正常單位價格之后，仍保持著觀望態(tài)度，認(rèn)為新政收緊樓市，未來開發(fā)商可能會將價格下調(diào)，現(xiàn)場成交逼定較為困難。4）【綠景紅樹灣壹號】：上門9，進(jìn)線0；由于項目前期已停止認(rèn)籌及樣板房參觀，上門量一直較低，新政出臺對上門情況影響不大，但前期認(rèn)籌客戶已有部分客戶受名額影響，無法再購房；5）【萬科瑧山道】：上門10，來電7，目前停止凍結(jié)。6）【寶生】10月1日至10月7日上門客戶批21批，進(jìn)線11批，成交4套，均價86萬。備注成交4套10月4日前成交的，新政后上門客戶明顯下滑！客戶抱有觀望心態(tài)！不急于出手，對于雙拼的來講客戶少

10、之少，目前主攻單證大戶型，若有名額引導(dǎo)雙拼，截止10月7日均無成交。2、鹽田片區(qū)1）【藍(lán)郡左岸】國慶期間上門19批，無進(jìn)線，無成交，目前整體上門影響不大，未成交原因主要為項目為片區(qū)價格標(biāo)桿產(chǎn)品，大面積復(fù)式戶型導(dǎo)致總價較高，同時可售貨量不多，主要為高價樓王產(chǎn)品；意向客戶方面，新政前本有1批，但因新政首付比例提高，同時限購導(dǎo)致名額出現(xiàn)問題，目前逼客成交困難。2）【合泰御景翠峰】國慶期間上門11批，進(jìn)線8批，成交1套178平。新政對客戶影響明顯：客戶數(shù)量來看，客戶上門集中在新政前，上門8批，新政后基本無上門及進(jìn)線。就客戶反應(yīng)來看，9月成交的客戶多次主動咨詢備案及銀行相關(guān)事宜，對于購房資格問題較為關(guān)注

11、。3）【鵬廣達(dá)山海四季城】國慶期間上門14批，進(jìn)線3批，成交1套89平米單位，均價6萬，；公園道上門25批，進(jìn)線15批，成交13套，其中7套89平米單位，6套79平米單位，均價為5.5萬。新政出臺對成交無明顯影響，主要原因是，產(chǎn)品以剛需為主，且使用率高，有公園資源，客戶非常認(rèn)可這兩點(diǎn)；成交客戶以鹽田周邊剛需客戶為主，認(rèn)為8號線通車之后必有上漲空間；其次，啟用多家聯(lián)動，現(xiàn)場銷售和中介聯(lián)合逼客，保證成交率，公園道成交13套中有10套均為中介帶客成交。3、南山片區(qū)：、1）【深圳灣悅府】國慶期間10.1-10.4上門40批，認(rèn)籌5批，10.5-10.7上門40批，認(rèn)籌5批，上門量下滑約50%，認(rèn)籌量下

12、滑60%。多數(shù)豪宅客戶名額受限。2）【寶能城】國慶期間10.1-10.4上門14批10.5-10.7上門11批，新政后上門量下滑約22%，未啟動認(rèn)籌、暫未銷售。4、寶安片區(qū)：1）【中糧天悅壹號】新客戶接待183批，成交客戶5套，簽約客戶3套，累計成交客戶366套，5號當(dāng)天優(yōu)惠一條腿37套只成交一套，有十來批客戶很有意向都因為政策放棄購買。5-7號只成交一套還是關(guān)系戶。2）【聯(lián)投東方】國慶期間上門3批，成交0，因近期檢查力度大，目前開發(fā)商不單把現(xiàn)場所有資料撤掉，且停止所有推廣。 3）【華苑】國慶期間上門190批，進(jìn)線6批，成交6套（2號、3號成交的）均價48000元/平米，成交客戶主要是南山和新

13、安、碧海片區(qū)，目的都是自住，小戶型剩余貨量少了。沒成交客戶主要是覺得價格高，同樣三房，沒花園，社區(qū)小，與領(lǐng)航城對比性價比不高。 4）【松河瑞園】國慶7天上門34批，成交5套(其中住宅2套，均價4萬;公寓3套，均價3.65萬)，新政之后沒成交。2016年10月01日至10月05日5）【御龍灣】上門客戶11批，無成交，主要原因是10.1日起價格上調(diào)3個點(diǎn)，10.4號開始新政，全部在售戶型雙拼單位，很難有對應(yīng)客戶，現(xiàn)在引導(dǎo)本月將推出的公寓產(chǎn)品！ 6）【萬豪掬月半山】10月1到7日上門3批，無成交，客戶對雙拼的房票難接受，對價格預(yù)計接受度不高，做轉(zhuǎn)介山語海項目。 7）【御景水岸】7天上門12批，成交1

14、套，成交客戶為老客戶，主要還是認(rèn)可湖景資源！別墅成交周期長，其余客戶待跟進(jìn)，客戶群體對新政未過多提及，有基金公司企業(yè)主在看房過程中提出人民幣加入SDR，短期貶值是大概率事件，想用現(xiàn)有資金購買資產(chǎn)，并把資產(chǎn)高評抵押貸款出來，來抵御這次人民幣貶值！ 經(jīng)對深圳不同區(qū)域的認(rèn)籌、在售代表項目分析，新政對深圳市場影響較大，上門及轉(zhuǎn)化率均下滑50左右%，其中部分開發(fā)商選擇停止?fàn)I銷動作。（二）二手市場：1、新政后深圳看房客驟減34%，二手房業(yè)主7成下調(diào)報價根據(jù)某中介公司深圳二手房統(tǒng)計近期的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新政后，樓市看房量迅猛下跌，來電也下跌至少有超過30%以上的幅度，雖然市場不少業(yè)主客仍然僵持房價不調(diào)整，其實(shí)急賣

15、的業(yè)主已經(jīng)在調(diào)整報價，按照深圳一些大中介的數(shù)據(jù)，這個報價下調(diào)的比例是70%。按照行業(yè)的常規(guī)，預(yù)計市場房源量掛牌增多，成交的日期拉長。受全國市場整體政策調(diào)控影響，十一初始日訪客量下跌20%；“104”新政后，10月5、6日訪客量減少34%。再加上深圳二手房評估價將于11月8日進(jìn)行例行調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為至少上調(diào)20%，未來二手房交易費(fèi)用將有所增加。這一消息無疑是加重市場悲觀情緒，業(yè)主對后市的看空情緒將會持續(xù)加大。2、二手房掛牌量有所上漲從某中介公司發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，新政策出臺之后，深圳全市以及各個區(qū)縣的二手房掛牌量都有所上漲，因為部分業(yè)主擔(dān)心此次的限購出來之后，深圳的房價會出現(xiàn)大幅度的下降，趁早出手可以減少損失，有不少的房源售價都做出了相應(yīng)的下調(diào)；但是仍然有部分業(yè)主對未來深圳樓市充滿信心，所有即使心中會有一些擔(dān)心，依舊在“扛著”，可謂是有一定的冒險精神。有業(yè)內(nèi)人士分析：此次的限購并不會成為調(diào)控樓市的“大拐點(diǎn)”，只是針對近期的房價上漲過快而提出，但是對于抑制房價上漲過快還是有很明顯的積極作用的