長(zhǎng)沙坡子街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議書.ppt

1、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議書,長(zhǎng)沙坡子街,目錄,目錄,建議書標(biāo)的,利用現(xiàn)有咨訊對(duì)五一商圈、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者進(jìn)行研究分析，對(duì)坡子街第5、6、7號(hào)地塊的商鋪業(yè)態(tài)定位提出方案；從而為后階段建筑設(shè)計(jì)與商鋪?zhàn)馐鄣裙ぷ髟O(shè)定基礎(chǔ),目錄,數(shù)據(jù)源及分析依據(jù),由調(diào)查公司提供的商業(yè)調(diào)查報(bào)告； 開(kāi)發(fā)商提供的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及其他資料； 對(duì)長(zhǎng)沙平和堂、王府井、百盛、新一佳、萬(wàn)達(dá)、黃興路步行街、蔡鍔路、解放路等商業(yè)場(chǎng)所的現(xiàn)場(chǎng)考察； 對(duì)解放路、五一路、西湖樓等部分餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所的現(xiàn)場(chǎng)考察； 對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)銷人員、其他商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷人員、商場(chǎng)工作人員以及部分消費(fèi)者的訪談； 長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)仄矫婷襟w的商業(yè)促銷廣告內(nèi)容及對(duì)長(zhǎng)沙在建商業(yè)項(xiàng)目的考察； 國(guó)內(nèi)權(quán)威官方媒

2、體報(bào)導(dǎo)或轉(zhuǎn)載之資料。 后述引用內(nèi)容已根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)上述數(shù)據(jù)源與分析依據(jù)進(jìn)行適當(dāng)篩選,目錄,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-零售業(yè)業(yè)態(tài)考察（一,當(dāng)前百貨零售業(yè)地標(biāo)-平和堂與王府井,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-零售業(yè)業(yè)態(tài)考察（二,粗放經(jīng)營(yíng)的典型代表-黃興路步行街、萬(wàn)達(dá)底商與其它商業(yè)街,大型量販超市有沃爾瑪、家樂(lè)福、家潤(rùn)多、麥德龍，易初蓮花也計(jì)劃進(jìn)入，已經(jīng)形成較為完善的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；消費(fèi)者逐漸向目的性采購(gòu)轉(zhuǎn)變,萬(wàn)達(dá)底商及周邊受超市主導(dǎo)業(yè)態(tài)影響限定，近階段基本定型,本地特色餐飲占絕對(duì)統(tǒng)治地位，其他地方特色菜式缺乏所需的人口基礎(chǔ)；一般群眾的外出餐飲消費(fèi)主要還是集中在各大型商圈內(nèi)的美食廣場(chǎng)和路邊小型餐飲；聚會(huì)或商務(wù)宴請(qǐng)主要選擇本地特色的

3、餐飲企業(yè)； 國(guó)內(nèi)其它菜系在長(zhǎng)沙存在一定發(fā)展空間，但需經(jīng)歷重大調(diào)整，可預(yù)見(jiàn)時(shí)間階段內(nèi)難以形成絕對(duì)主流，非本幫菜系就餐文化環(huán)境有較大提升空間； 西式休閑餐飲正處于培養(yǎng)及增長(zhǎng)期，這主要是依靠當(dāng)?shù)亟?jīng)常與外界互動(dòng)的商貿(mào)人士的引領(lǐng)，這個(gè)群體將會(huì)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸發(fā)展和強(qiáng)大； 由于嚴(yán)重缺乏國(guó)外人口對(duì)西式餐飲時(shí)尚的引領(lǐng)作用，高層次的西式餐飲市場(chǎng)有限，短期內(nèi)不會(huì)得到顯著發(fā)展； 洋快餐分布數(shù)量比例均較發(fā)達(dá)城市有相當(dāng)發(fā)展空間,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-餐飲業(yè)業(yè)態(tài)考察,一枝獨(dú)秀，百花待放,餐飲業(yè)的發(fā)展對(duì)于消費(fèi)者的口味偏好具有極強(qiáng)的依賴性，這里的消費(fèi)人口構(gòu)成很單一，外來(lái)人口只占很小比例。實(shí)際上也造成了長(zhǎng)沙的餐飲市場(chǎng)的如下特點(diǎn),長(zhǎng)

4、沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-休閑娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)考察,現(xiàn)代化影院代表娛樂(lè)消費(fèi)的新趣向面臨開(kāi)荒戰(zhàn)役 作為全國(guó)四大書市之一，長(zhǎng)沙的圖書文化消費(fèi)可依托豐富文化底蘊(yùn)升級(jí)發(fā)展,歧路的選擇,業(yè)種齊全，行業(yè)規(guī)?？捎^，市場(chǎng)區(qū)隔明顯，消費(fèi)潛力巨大； 消費(fèi)年齡結(jié)構(gòu)年輕化，市場(chǎng)具有積極的潛在增長(zhǎng)因素,足浴、按摩、美容、美發(fā)、KTV、酒吧、夜總會(huì)、 演藝吧、電影院、健身（體育）中心、電玩、網(wǎng)吧等分布區(qū)域性較強(qiáng)但彼此間動(dòng)線便利性缺乏； 單店規(guī)模大型化趨向與特色服務(wù)要求將產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性矛盾； 城市精神文化內(nèi)涵與消費(fèi)者個(gè)性化需求均尚未在該行業(yè)得到適當(dāng)體現(xiàn),優(yōu)勢(shì),不足,機(jī)會(huì),長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)考察一,相當(dāng)部分零售商品價(jià)格存在向下調(diào)

5、整余地，服務(wù)業(yè)則相反； 消費(fèi)者可支配收入支持消費(fèi)市場(chǎng)適度發(fā)展； 由于受到國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心熱的影響，長(zhǎng)沙在建的商業(yè)項(xiàng)目層出不窮，未來(lái)面臨殘酷競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)與差異化趨向不可避免,餐飲業(yè)格局變動(dòng)誘力存在，本幫與外來(lái)飲食文化皆有較大提升空間,休閑娛樂(lè)業(yè)市場(chǎng)潛力巨大，經(jīng)營(yíng)策略選擇直接決定目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng),零售業(yè)精細(xì)式與粗放式經(jīng)營(yíng)并存，現(xiàn)代與傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)勢(shì)均力敵，中低至中高端品牌已有相當(dāng)數(shù)量進(jìn)入市場(chǎng)，各有生存發(fā)展空間；高端品牌大舉入駐尚需時(shí)日，大型百貨、超市及運(yùn)動(dòng)休閑品牌市場(chǎng)日趨激烈競(jìng)爭(zhēng),長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)考察二,長(zhǎng)沙市的整體商業(yè)結(jié)構(gòu)尚未發(fā)展成熟，目前基本具備了地區(qū)性中心城市的商業(yè)布局，由

6、于人口結(jié)構(gòu)等基本因素的局限，尚不具備完全國(guó)際化的條件，所以將來(lái)的發(fā)展方向必然是在質(zhì)和量上完善作為地區(qū)性中心城市的服務(wù)功能,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)者行為考察一,消費(fèi)來(lái)源構(gòu)成,目前在本地居住或工作的消費(fèi)者是消費(fèi)的絕對(duì)主流，旅游或外籍人士所占比例極小,目前是典型的金字塔結(jié)構(gòu)，但正在向紡錘形結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變；白領(lǐng)以上中高收入群體的品牌意識(shí)漸趨成熟，將成為長(zhǎng)沙市未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量,消費(fèi)者收入結(jié)構(gòu),結(jié)構(gòu)性因素,具有穩(wěn)定收入的中青年是其中的多數(shù)和消費(fèi)主流。 （注：由于此數(shù)據(jù)受到主觀選擇調(diào)查對(duì)象的影響太大，只能大體反映現(xiàn)狀,消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu),長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)者行為考察二,零售消費(fèi)地點(diǎn)選擇考量四大基本因素重要性

7、由：便利性、可選擇商品/服務(wù)種類廣度、價(jià)格、環(huán)境與氣氛依次遞減；（connivanceassortmentpriceenvironment,零售消費(fèi)行為,娛樂(lè)消費(fèi)地點(diǎn)選擇考量四大基本因素重要性由：設(shè)施先進(jìn)性、服務(wù)態(tài)度、便利性、價(jià)格依次遞減；（facilityserviceconnivanceprice,娛樂(lè)消費(fèi)行為,餐飲消費(fèi)地點(diǎn)選擇隨目的不同而標(biāo)準(zhǔn)不同,餐飲消費(fèi)行為,異業(yè)聯(lián)動(dòng)消費(fèi)需求明顯，開(kāi)始體現(xiàn)對(duì)消費(fèi)時(shí)間成本與效率的關(guān)注。不同產(chǎn)業(yè)類型互相帶動(dòng)作用呈較大的正向發(fā)展關(guān)系,聯(lián)動(dòng)效應(yīng),影響消費(fèi)者選擇地點(diǎn)的因素,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)者行為考察三,五一商圈在長(zhǎng)沙的消費(fèi)市場(chǎng)中具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)，是消費(fèi)者

8、首選的消費(fèi)地點(diǎn),商圈選擇,消費(fèi)習(xí)慣,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)者行為考察四,長(zhǎng)沙的絕大部分消費(fèi)人口處于100-500元的中等消費(fèi)水平,消費(fèi)水平,消費(fèi)水平及人口結(jié)構(gòu),個(gè)人月消費(fèi)支出的性別差異，在中等水平上以女性消費(fèi)者為主，因此綜合從消費(fèi)總量來(lái)看，女性消費(fèi)者是市場(chǎng)的主要支持力量,性別差異,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)者行為考察五,外出消費(fèi)以購(gòu)物為主要目的，就餐為次，休閑娛樂(lè)為末,消費(fèi)目的,消費(fèi)習(xí)慣,消費(fèi)偏好,零售：超過(guò)半數(shù)消費(fèi)者購(gòu)物不注重品牌，消費(fèi)中高擋商品愿意選擇百貨或?qū)Ｙu店，兩種場(chǎng)所偏好無(wú)太多區(qū)別，但平和堂和王府井依然是實(shí)際上的首選地,餐飲：正式的宴請(qǐng)多數(shù)消費(fèi)者選擇當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)菜，而以年輕消費(fèi)者對(duì)更具多樣性

9、的外來(lái)餐飲及休閑餐飲的接受力更強(qiáng),娛樂(lè)：在不同類型的娛樂(lè)項(xiàng)目中，KTV和影院是多數(shù)消費(fèi)者的選擇,注：各項(xiàng)目互有重疊,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)者行為考察六,零售：對(duì)于品牌的認(rèn)知渠道,信息獲得的不同渠道其實(shí)反映了消費(fèi)者對(duì)品牌認(rèn)知的過(guò)程，首先依靠口碑和媒體來(lái)獲取信息已經(jīng)反映出消費(fèi)者的品牌意識(shí)正在加強(qiáng),長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)者行為考察七,餐飲：?jiǎn)未蜗M(fèi)因目的不同的消費(fèi)額差異,目的不同而造成的消費(fèi)額的這種差異是必然的，但這里更能說(shuō)明的是長(zhǎng)沙消費(fèi)者在餐飲消費(fèi)方面的支出相對(duì)來(lái)說(shuō)是高的,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-消費(fèi)者行為考察八,休閑娛樂(lè)：消費(fèi)選擇概率與單次消費(fèi)額,娛樂(lè)消費(fèi)中消費(fèi)花費(fèi)最大的是KTV，其次依次為酒吧、歌廳

10、、夜總會(huì)、影院等 （注：消費(fèi)總量的排序大致可與消費(fèi)選擇概率與單次消費(fèi)額之乘積的排序相當(dāng),消費(fèi)總量,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-未來(lái)可能的商業(yè)格局,大型娛樂(lè)、餐飲對(duì)購(gòu)物客流的依賴性不高，因此將視交通的便利性在商圈內(nèi)或周圍呈點(diǎn)狀或集群分布，餐飲將引進(jìn)更多外來(lái)種類和品牌（包括中西餐），但經(jīng)過(guò)本土化改良的商家在調(diào)整中更具生命力,五一商圈在長(zhǎng)沙市商業(yè)格局中將扮演更為重要的角色，其地位不可撼動(dòng)，商圈的范圍將繼續(xù)向周邊發(fā)展，傳統(tǒng)百貨和黃興南路、蔡鍔路都將面臨中期的調(diào)整，形成點(diǎn)（購(gòu)物中心、百貨）線（主干商業(yè)街）并重，點(diǎn)帶動(dòng)線的發(fā)展格局的格局,由于受到五一核心商圈的聚合力影響，其他商圈的功能將視周邊常住客流的動(dòng)態(tài)而進(jìn)行調(diào)

11、整，并形成具有完整社區(qū)服務(wù)型功能的商業(yè),商圈內(nèi)以及商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，商家的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)空間的縮小將有力促進(jìn)服務(wù)水平的提高,長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估-小結(jié),第三節(jié)：長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估,整體零售業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀考察 餐飲業(yè)現(xiàn)狀考察 休閑娛樂(lè)業(yè)考察,長(zhǎng)沙市整體消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀綜述,消費(fèi)者行為分析 -消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析 -消費(fèi)習(xí)慣 -消費(fèi)水平 -品牌認(rèn)知度,長(zhǎng)沙市整體消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì),坡子街面臨的市場(chǎng)挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì),目錄,五一商圈分析-商圈現(xiàn)狀與坡子街的機(jī)會(huì)（一,大區(qū)塊內(nèi)產(chǎn)品差異化較低，消費(fèi)者缺乏歸屬感； 大區(qū)塊內(nèi)消費(fèi)動(dòng)線不夠明了、活躍，南區(qū)臨近商戶產(chǎn)品組合隨意性大，消費(fèi)效率較低； 各業(yè)態(tài)間整合營(yíng)銷無(wú)法真正展開(kāi)，彼此

12、帶動(dòng)效應(yīng)不充分； 作為體現(xiàn)品牌內(nèi)涵的載體，各專賣店由于缺乏統(tǒng)一布局與管理沒(méi)有發(fā)揮集群效應(yīng),五一商圈分析-商圈現(xiàn)狀與坡子街的機(jī)會(huì)（二,以統(tǒng)一布局、精心管理為保障，向百貨品牌商提供核心商圈內(nèi)唯一一次以專賣店形式展現(xiàn)品牌內(nèi)涵的機(jī)會(huì)，專賣店集群效應(yīng)改變傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)獨(dú)霸長(zhǎng)沙高端市場(chǎng)的格局,開(kāi)發(fā)商有條件在返租期內(nèi)充分協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)間整合營(yíng)銷真正展開(kāi)，彼此帶動(dòng)從而刺激消費(fèi),五一商圈分析-可能的未來(lái)大格局,坡子街會(huì)同步行街、W-MART、萬(wàn)達(dá)底商、解放路部分商業(yè)與未來(lái)沿江商業(yè)項(xiàng)目，使解放路南部在消費(fèi)內(nèi)容方面構(gòu)成由中低到高、跨各消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的完整消費(fèi)鏈；對(duì)北部現(xiàn)有百貨與未來(lái)商業(yè)組團(tuán)構(gòu)成有力對(duì)抗,坡子街以特有的商業(yè)建筑形

13、態(tài)與完整的產(chǎn)品組合在整體商圈中進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng),坡子街在南部版塊中扮演承下啟上的核心角色，成為傳統(tǒng)中低端商業(yè)與未來(lái)高端商業(yè)的有效過(guò)渡與銜接,坡子街業(yè)態(tài)組合中的部分行業(yè)利用集群優(yōu)勢(shì)確立在整個(gè)五一商圈中牢不可撼的地位,五一商圈分析-坡子街項(xiàng)目之優(yōu)劣勢(shì)分析,利弊兼?zhèn)涞娜齻€(gè)關(guān)鍵因素,黃興路步行街的消費(fèi)客流層次不高，不能單純依靠這個(gè)群體形成有效購(gòu)買力； 坡子街的既有知名度同樣也在業(yè)態(tài)布局和創(chuàng)立新形象上形成了一定的局限性； 項(xiàng)目中部分保留的建筑將嚴(yán)重破壞整體的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)的延續(xù)性,地處長(zhǎng)沙市最繁榮的商圈，與沃爾瑪、王府井百貨、黃興南路 步行街毗鄰，周邊客流旺盛； 擁有歷史遺留的文化知名度，有效利用可收事半

14、功倍之效； 項(xiàng)目中有大量的商務(wù)、酒店和住宅，這會(huì)為坡子街帶來(lái)基本的有效客流,劣勢(shì),優(yōu)勢(shì),現(xiàn)存環(huán)境,知名度,伴隨建筑,五一商圈分析-坡子街與其他商業(yè)場(chǎng)所的差異,享受到購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)一站式的方便和效率 獲得一個(gè)具有良好環(huán)境又不同于傳統(tǒng)百貨的選擇；在較集中的空間內(nèi)，可找到更多高質(zhì)量的餐飲和娛樂(lè)選擇 絕大部分消費(fèi)者能容易地找到適合自己的歸屬并積累忠實(shí)度 購(gòu)物過(guò)程中享受到更多專營(yíng)店提供的人性化和個(gè)性化服務(wù)，購(gòu)物間隙可隨時(shí)找到理想的休息方式和地點(diǎn) 與百貨相較而言，零售商品和品牌的種類和數(shù)量略顯不足,消費(fèi)者,獲得更好的展示品牌形象和個(gè)性的場(chǎng)所，但不陷入街鋪的雜亂中 不同的業(yè)種帶來(lái)更多交叉客流，提高了

15、偶然性消費(fèi)的比例 不同業(yè)種集中可發(fā)揮集群的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮聯(lián)合行銷的功能，吸引更多的消費(fèi)者 與百貨相較而言，商鋪成本是固定和可預(yù)見(jiàn)的負(fù)擔(dān)，不過(guò)也促進(jìn)了自主經(jīng)營(yíng)的積極性 集中的缺點(diǎn)是使商家面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，也促進(jìn)服務(wù)水平的提高,經(jīng)營(yíng)者,從消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者不同角度 來(lái)分析坡子街與其他場(chǎng)所的差異,SWOT綜合分析,市場(chǎng)存在的正面機(jī)會(huì)與我們的優(yōu)勢(shì)結(jié)合（SO）將是我們首選的業(yè)態(tài)，其次的ST和WO業(yè)態(tài)選擇為次選；WT業(yè)態(tài)選擇為目前我們無(wú)法做到或不能選擇的業(yè)態(tài),目錄,地塊概念規(guī)劃-坡子街項(xiàng)目的商業(yè)愿景,坡子街本身是一個(gè)具有深厚歷史積淀的文化代名詞。因此，坡子街的經(jīng)營(yíng)思路不能離開(kāi)其既有文化定義，因此，我們的宗旨不是機(jī)械

16、地復(fù)原當(dāng)日的坡子街，而是再現(xiàn)繁榮； 當(dāng)年的坡子街應(yīng)是商賈云集、酒肆羅列之地，時(shí)尚的前沿，將來(lái)也應(yīng)該是； 整體的層次定位以服務(wù)于長(zhǎng)沙市本地的中高收入人群為目標(biāo)，并且對(duì)外縣市的消費(fèi)者具有較高的吸引力，使之成現(xiàn)代長(zhǎng)沙作為一個(gè)地區(qū)中心城市的新的商業(yè)地標(biāo),與時(shí)俱進(jìn)的時(shí)尚前沿， 湖南長(zhǎng)沙的商業(yè)名片,概念規(guī)劃-概述（一,壹條坡道 創(chuàng)造貳 層底樓,依據(jù)上述分析結(jié)果，結(jié)合地塊自身與周邊地形及其它 待建項(xiàng)目，提出以下兩個(gè)核心基礎(chǔ)概念,叁個(gè)院落 分布肆種業(yè)態(tài),概念規(guī)劃-概述（二,一條坡道創(chuàng)造二層底樓,坡子街5號(hào)地塊自靠近火宮殿之間一端起坡，平仄蜿蜒至6、7號(hào)地塊之間并與黃興路步行街商鋪連接，約150米長(zhǎng)度內(nèi)跨越15

17、米高度（10：1），形成戶外空中動(dòng)線主干道（寬度約占16米建筑距離中間部分的8至10米）；坡道的存在也與“坡子街”名稱相呼應(yīng)。 坡道與依次經(jīng)過(guò)的各地塊2層、3層、4層連接（水平或跨層），提高非底層樓層（尤其二樓）的人流量與經(jīng)營(yíng)價(jià)值； 挑選適當(dāng)局部形成一定面積平臺(tái)，成為整個(gè)大區(qū)塊重心，擔(dān)負(fù)舉辦各類活動(dòng)表演功能，與周圍靜態(tài)商業(yè)聯(lián)動(dòng)； 坡道底部騰空部分作為臨時(shí)性或長(zhǎng)期性商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間（待協(xié)調(diào)），與三大地塊底層商鋪形成呼應(yīng),概念規(guī)劃-概述（三,以不同消費(fèi)者屬性（年齡、性別、消費(fèi)能力等）為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合三地塊特點(diǎn)，確定不同地塊抽象主題對(duì)應(yīng)消費(fèi)對(duì)象定位，垂直形成三個(gè)關(guān)聯(lián)院落； 以不同消費(fèi)行為類別（購(gòu)物、飲食、

18、文化、娛樂(lè)等）為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合各樓層不同業(yè)態(tài)接受程度與經(jīng)營(yíng)可能性，確定不同樓層消費(fèi)業(yè)態(tài)（租戶對(duì)象）定位，水平形成四種集中業(yè)態(tài)； 院落間不采取硬性阻斷區(qū)隔，通過(guò)增加相互間連接通道保障同業(yè)態(tài)跨院落動(dòng)線連貫； 院落內(nèi)以公共景觀與局部挑空形成半強(qiáng)制動(dòng)線保障各商鋪均好性，允許行業(yè)分布產(chǎn)生局部躍層現(xiàn)象,三個(gè)院落分布四種業(yè)態(tài),目錄,業(yè)態(tài)的選擇與分布-院落經(jīng)營(yíng)主題（一,7號(hào)地塊的北靠大超市及其底商，東臨步行街，處于現(xiàn)存商業(yè)圍合之中的重心位置，宜從針對(duì)前二者的既有偏低年齡層消費(fèi)者進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)足與形象提升角度考慮，與現(xiàn)存周邊商業(yè)形成融通，交匯共生； 6號(hào)地塊東鄰步行街，南接將建新住宅，由于黃興南路的整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不完整

19、，層次偏低，可設(shè)定與其形成反差和對(duì)比，滿足其中的偏高年齡層的高質(zhì)量客流，同時(shí)需要與5號(hào)地塊形成合力分流北部商圈消費(fèi)。 5號(hào)地塊地處6地塊和14地塊之間，但因中間的影劇院、火宮殿及醫(yī)院而失去了整體的連貫性，需要在動(dòng)線上給予更多的關(guān)注，宜著重利用停車之便利與臨近的印度主題餐館形象，更多的著意于吸引中高層次消費(fèi)者與商務(wù)客流,三個(gè)院落的不同背景,業(yè)態(tài)的選擇與分布-院落經(jīng)營(yíng)主題（二,坡子街的文化價(jià)值所體現(xiàn)的是一種古老的作坊式商業(yè)文化歷史，以老字號(hào)和小吃之特色而成為古老長(zhǎng)沙的商業(yè)時(shí)尚。 對(duì)現(xiàn)代坡子街的文化概念設(shè)計(jì)，需要沖破消費(fèi)者既有的坡子街歷史深厚卻落后于時(shí)代的概念認(rèn)定，形成具有現(xiàn)代氣息但又不背離坡子街歷

20、史的現(xiàn)代城市商業(yè)文化格局。 體現(xiàn)的方式：在現(xiàn)代商業(yè)建筑中融入古典湖湘建筑風(fēng)格元素是外在的表現(xiàn)方式，而在商業(yè)布局中突出餐飲休閑的比重，是坡子街的內(nèi)在特色不同于其他商業(yè)場(chǎng)所的重點(diǎn)。 文化的體現(xiàn)不是固態(tài)的，建筑只是外在表現(xiàn)；最為重要的是要在動(dòng)態(tài)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中挖掘坡子街的歷史文化價(jià)值而加以市場(chǎng)化利用。 目的是創(chuàng)造和恢復(fù)坡子街當(dāng)年的繁榮，消費(fèi)者的熱情和認(rèn)同才是坡子街真正的商業(yè)文化,商業(yè)文化內(nèi)涵的體現(xiàn),業(yè)態(tài)的選擇與分布-院落經(jīng)營(yíng)主題（三,院落的主力目標(biāo)消費(fèi)人群、業(yè)態(tài)、主題 （分類標(biāo)準(zhǔn)參照調(diào)研資料：特征分布,業(yè)態(tài)的選擇與分布-7號(hào)地塊,Young Generation,可行性分析Young Generatio

21、n,業(yè)態(tài)的選擇與分布-6號(hào)地塊,Taste Life-style,可行性分析Taste Life-style,業(yè)態(tài)的選擇與分布-5號(hào)地塊,Glory Experience,可行性分析Glory Experience,與其他商業(yè)場(chǎng)所在業(yè)態(tài)分布上的差異性,業(yè)態(tài)的選擇與分布-坡道（不列入后續(xù)計(jì)算,Active Ramp,業(yè)態(tài)的選擇與分布-比例分配表（使用面積,業(yè)態(tài)的選擇與分布-比例分配表（建筑面積,由于部分產(chǎn)業(yè)交叉，總建面與后表偏差683平方米（0.014,業(yè)態(tài)的選擇與分布-比例分配表（建筑面積,1-4號(hào)地塊,業(yè)態(tài)的選擇與分布-比例分配表（建筑面積,1-4號(hào)地塊與5-7號(hào)地塊的比較和綜合,業(yè)態(tài)的選擇

22、與分布-樓層配置一覽,業(yè)態(tài)的選擇與分布-使用面積一覽,南北商圈集中版塊業(yè)種對(duì)照表,五一商圈業(yè)態(tài)分布現(xiàn)狀（已開(kāi)業(yè)面積,中心商圈業(yè)態(tài)分布-現(xiàn)狀、經(jīng)驗(yàn)值與規(guī)劃比較,五一商圈業(yè)態(tài)分布未來(lái)趨勢(shì),從城市商業(yè)的結(jié)構(gòu)配比上國(guó)內(nèi)外都基本遵守5:3:2的模式，而按國(guó)內(nèi)一線城市和其他發(fā)達(dá)國(guó)家中心商圈發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商圈的購(gòu)物功能均低于60%，餐飲和娛樂(lè)的比例因所處地理位置而有所區(qū)別，但基本為餐飲略大于娛樂(lè)的比例。 五一商圈的購(gòu)物功能已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模，今后將更多是在商品質(zhì)量和品牌性上面臨提升和調(diào)整。隨著更多的新建商業(yè)設(shè)施的加入，零售比例減少到合理的比例是必然的。 五一商圈的發(fā)展趨勢(shì)將不會(huì)脫離上述這樣的趨勢(shì)，隨著收入的提高，消費(fèi)者外出就餐的偏好將增加，這為餐飲市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利的市場(chǎng)環(huán)境。 休閑娛樂(lè)的發(fā)展將更趨于多樣性，擺脫目前較單一的現(xiàn)狀,附：上海大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比,注：1. 以上為建筑面積計(jì)算，得房率依次為正大50%，港匯60%，新天地80% 2. 以上比例只計(jì)算零售、餐飲和娛樂(lè)部分,目錄,建筑配合要求與動(dòng)線安排-建筑配合要求,考慮租、售面積不一致要求的雙重功能,新古典主義，采用古典元素而非表面復(fù)古，零售區(qū)域（1-2F）盡量保證現(xiàn)代感覺(jué),院落式分布，空間與空間規(guī)模合理搭配，院落與院落利用造景進(jìn)行客流動(dòng)線的連貫；盡可能安排所有商鋪在人流動(dòng)線第一排,可采用錯(cuò)落式樓層分布，