房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理練習(xí)題

1、練習(xí)題7（一）單項選擇1開發(fā)項目總投資包括建設(shè)投資和（ ）。A前期投資B后續(xù)投資C經(jīng)營投資D管理投資2（ ）是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。A經(jīng)營成本B開發(fā)產(chǎn)品成本C期間費用D開發(fā)項目總投資3（ ）是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。A經(jīng)營成本B開發(fā)產(chǎn)品成本C期間費用D開發(fā)項目總投資4（ ）是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。A經(jīng)營成本B開發(fā)產(chǎn)品成本C期間費用D開發(fā)項目總投資5（ ）是指房地產(chǎn)投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。A投資回收B投資效益

2、C投資收益D投資回報6（ ）是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標(biāo)。A成本利潤率B投資利潤率C資本金利潤率D資本金凈利潤率7已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值是（ ）萬元。 年份012345現(xiàn)金流入200200200200200現(xiàn)金流出800凈現(xiàn)金流量-800200200200200200單位：萬元A41.8B200C166.1D-2008開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明了（ ）。A項目投資所能支付的最高貸款利率B將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D項目年凈收益與

3、項目投資的資本價值之比9一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價格為100萬元，其中購房者自有現(xiàn)金70萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為10萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是（ ）。A14%B10%C33%D15%10流動比率越（ ），說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。A低B高C不變D無法判斷11某開發(fā)項目的成本利潤率為60%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率（ ）。A等于20%B大于等于20%C小于20%D小于等于20%（二）多項選擇1一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本分為（ ）。A生產(chǎn)成本B銷售費用C經(jīng)營費用D機

4、會成本2經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。包括（ ）。A銷售收入B出租收入C自營收入D它營收入3下列關(guān)于企業(yè)利潤的公式中，正確的是（ ）。A經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-其間費用+自營收入B經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入C稅前利潤=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額D期間費用=管理費用+銷售費用4目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ ）。A經(jīng)營稅金及附加B企業(yè)所得稅C土地占用稅D城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅5地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用（ ）進行衡量。A資產(chǎn)負(fù)債率B成本利潤率C投資收益率D開發(fā)利潤6地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考

5、察項目的（ ）。A盈利能力B抵抗風(fēng)險能力C清償能力D經(jīng)營能力7下屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)指標(biāo)的是（ ）。A成本利潤率B財務(wù)內(nèi)部收益率C財務(wù)凈現(xiàn)值D投資利潤率8房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)的是（ ）。A借款償還期B償債備付率C流動比率D利息備付率9關(guān)于動態(tài)投資回收期的描述，正確的是（ ）。A動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。B在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期與基準(zhǔn)回收期相比較，如果動態(tài)回收期大于基準(zhǔn)回收期，則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。C對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值為正年份即為投資回收終止年份。D動態(tài)投資

6、回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益低償全部投資所需要的時間。10貨膨脹會影響投資者對未來投資收益的預(yù)測和收益率的選擇.以下關(guān)于通貨膨脹影響的評述正確的是（ ）。A在通貨膨脹的情況下，現(xiàn)金的購買力肯定會提高。B預(yù)期收益率通常隨著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化。C通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是一回事。D通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率的提高。11地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的現(xiàn)金流量分析，一般要對（ ）幾個經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進行測算。A財務(wù)內(nèi)部收益率B財務(wù)凈現(xiàn)值C動態(tài)投資回收期D租售期（三）判斷題1資分析中使用的成本概念與企業(yè)會計中使用的成本概念是完全相同的。（ ）2前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的主要稅種中，經(jīng)營稅金及附加包括營業(yè)

7、稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加，又稱為“”兩稅一費。（ ）3地產(chǎn)的投資回報是指投資者對其所投入資本的回收。（ ）4內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的；如果內(nèi)部收益率大于目標(biāo)收益率時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是不可以接受的。（ ）5房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。（ ）（四）計算題1知某項房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資心目的財務(wù)內(nèi)部收益率？如果投資目標(biāo)收益率為10%時，求該投資項目的動態(tài)投資回收期？ 年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量-12

8、00300300350400400600單位：萬元2已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤率總額為800萬元、年平均稅后利潤為600萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率？3通過分析某一房地產(chǎn)項目資產(chǎn)負(fù)債表，可以得到如下信息：負(fù)債合計5000萬元，資產(chǎn)合計8000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和2500萬元，存貨為1500萬元。計算該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率。4某項目甲、乙兩個投資方案的費用支出及收入情況如表所示。設(shè)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率i0=10%，項目經(jīng)濟

9、壽命以7年計，項目建設(shè)期2年。試用凈現(xiàn)值法進行方案評價？項目投資費用及收入情況統(tǒng)計（單位：萬元）年份甲方案投資收入成本凈收入12500-250022800-2800316003501250416003501250516003501250616003501250716003501250816003501250916003501250年份乙方案投資收入成本凈收入12000-200021600-1600312985407584129854075851298540758612985407587129854075881298540758912985407585設(shè)某房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目投資總額為4059.6

10、萬元，銷售收入為4550萬元，銷售成本為512萬元，銷售稅金為275萬元，歸還貸款1980萬元，公司應(yīng)繳納的所得稅為銷售利潤的15%，試計算該項目的稅前與稅后投資收益率？ 6某開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000平方米，總?cè)莘e率為5.5，已知項目開發(fā)周期為1.5年購買土地使用權(quán)后即開始建設(shè)，工期為1年，租售期0.5年；地價為1000萬元，購買土地使用權(quán)手續(xù)費為地價的1.5%，項目開發(fā)成本為每平方米2000元，開發(fā)商市場推廣費為開發(fā)成本的3.5%。貸款利率為10%，銷售代理費為銷售收入的2.5%，銷售稅費為銷售收入的5.48%，項目的平均售價為每平方米5000元，項目可銷售面積的比例為90%，向開發(fā)商的成本利潤率是多少？7某投資者計劃以600萬元購入一商業(yè)物業(yè)用于出租經(jīng)營，要求在3年建設(shè)期內(nèi)分期付款的比例分別為20%，30%，50%，行業(yè)基準(zhǔn)收益率為18%，貸款利率為12%，物業(yè)從第四年初開始投入使用。預(yù)計物業(yè)經(jīng)營期