淺析房屋買賣合同糾紛

1、淺析房屋買賣合同糾紛 伴隨大力構(gòu)建社會主義和諧社會，我國物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展均取得了前所未有的進(jìn)步，中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，在提高人民物質(zhì)生活水平的同時(shí)，也豐富了群眾的精神文化生活，全民素質(zhì)得到了極大提升。近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，在大中城市房屋價(jià)格普遍上漲的同時(shí)，有些地方房市出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。在高房價(jià)的背后，房屋買賣合同糾紛逐漸增多，滋生社會矛盾。伴隨人民群眾的維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，加之訴訟成本的相對低廉，更多的當(dāng)事人選擇通過司法途徑來解決矛盾，2007年1月到2008年12月，我院立案的房屋買賣合同案件共23件；2009年1月到2010年12月共立案212件；2011年1

2、月到2012年12月共立案111件。 房屋買賣主體法律關(guān)系有三種表現(xiàn)形式，即個(gè)人對個(gè)人、個(gè)人對法人和法人對法人。本次調(diào)研對象主要是針對個(gè)人與個(gè)人這一法律主體關(guān)系。個(gè)人之間的房屋買賣由于個(gè)體之間法律知識的欠缺和差異，在雙方簽訂的房屋買賣合同中，有的表現(xiàn)為形式不規(guī)范；有的表現(xiàn)為權(quán)利義務(wù)不明確；也有應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同而未簽訂合同的情況發(fā)生。很多當(dāng)事人基于社會信用關(guān)系而發(fā)生買賣行為，但并未及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，由于房屋市價(jià)的突增等其他原因，出賣方便起訴要求確認(rèn)合同無效，這既不能為法律所支持，也違背了誠實(shí)信用原則，擾亂房屋市場交易秩序。根據(jù)物權(quán)法第九條之規(guī)定，這時(shí)買方不能請求確認(rèn)房屋所有權(quán)，而只能訴求

3、合同有效。結(jié)果無疑，雙方之間簽訂的房屋買賣合同有效，合同應(yīng)繼續(xù)履行。 一、 案例實(shí)舉 下文實(shí)舉四個(gè)不同類型的房屋買賣合同糾紛案例，均是在房屋買賣行為實(shí)際發(fā)生但并未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下提起的訴訟。 （一） 房屋共有人不知情 成某與王某系夫妻關(guān)系，成某是李某姨父，李某母親與王某系姐妹關(guān)系。王某、成某在甲工作并居住在甲市區(qū)。成某于2000年繼承了父母位于乙市武廟街45號計(jì)建筑面積18.41平方米的木結(jié)構(gòu)房屋一間。2005年成某要將乙市武廟街45號木結(jié)構(gòu)房屋一間予以出售給李某。李某于同年7月29日到王某、成某的甲家中商談購房事宜，雙方約定售房總價(jià)為30,000元，李某付清房款后其房屋產(chǎn)權(quán)就不屬于成

4、某。當(dāng)日，李某向成某交付購房款30,000元，成某亦向李某書立了收款收據(jù)代售房協(xié)議，同時(shí)成某將該房屋連同物權(quán)證書一同向李某交付。此后，李某對該房屋實(shí)際進(jìn)行占有使用并得到收益；該房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。法院認(rèn)為，號的木結(jié)構(gòu)房屋45日將乙市武廟街29月7年2005成某于出售給李某并書立收房款收據(jù)，成某將房屋出售給李某，是其自愿且意思表示真實(shí)，李某亦及時(shí)將全部購房款交付給了成某，成某也將房屋及物權(quán)證書交付給了李某，李某對該房屋已實(shí)際占有使用，故成某與李某之間建立的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬有效。成某將爭議房屋出售給李某時(shí)，雖無直接證據(jù)證明王某表示同意，但王某與成某作為在一起共同生活的夫妻近7年時(shí)間未對

5、爭議房屋行使其共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的職能，說明王某事后同意或默許成某處分共有財(cái)產(chǎn)的行為。因此王某稱在2012年夏天才得知成某將共有財(cái)產(chǎn)處分的事實(shí)有悖常情，對其訴稱不予采信。故王某要求確認(rèn)成某與李某之間建立的房屋買賣協(xié)議無效及返還房屋租金的訴訟請求，不予支持。 （二）非真實(shí)意思表示 李某、唐某某系夫妻關(guān)系，任某某、張某系夫妻關(guān)系。1995年4月1日唐某某與張某簽訂了房屋買賣協(xié)議書：“賣方：任某某、張某，買方：李某、唐某某，賣方在某市勝利路84號29號一室一廳建筑面積32.8平方米賣給唐某某，1995年4月1日唐某某已將房屋折價(jià)壹萬貳仟伍佰元(12500元)全部付給任某某，從今以后，不論房價(jià)上浮、下降買賣

6、雙方都不存在房屋價(jià)格問題。該協(xié)議上有唐某某和張某的簽名。李某、唐某某簽訂房屋買賣協(xié)議后，搬進(jìn)了該房屋居住使用。2011年12月起李某、唐某某將該房屋出租給他人使用。事后任某某、張某將該房屋二證及任某某、張某的身份證復(fù)印件交給李某、唐某某。2013年2月21日某市房管局向任某某補(bǔ)發(fā)了房產(chǎn)證。訴訟中李某、唐某某向法院申請財(cái)產(chǎn)保全，查封了本案爭議的位于某市勝利路84號3單元3層29號房屋。法院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)是房屋買賣協(xié)議是否有效。1995年4月1日唐某某與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議書，該協(xié)議書對房屋位置、價(jià)款及支付、以及房價(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)、辦證費(fèi)用都作了明確約定，雖然張某辯稱對該協(xié)議內(nèi)容不清楚，是李某、

7、唐某某欺騙自己所簽，并非自己的真實(shí)意思表示，但未向法庭提交相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)，故對張某的辯稱理由本院不予采信。雖然該協(xié)議任某某未簽字，但從賣房到現(xiàn)在已近十八年，且任某某在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后將房產(chǎn)證、土地使用證交給李某、唐某某，應(yīng)視為對妻子張某行為的追認(rèn)。李某、唐某某已按協(xié)議內(nèi)容支付了全部房款，且已實(shí)際使用，任某某、張某有義務(wù)向李某、唐某某交付標(biāo)的物，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，故任某某、張某有義務(wù)協(xié)助李某、唐某某辦理產(chǎn)權(quán)證書。 （三）合同形式不規(guī)范 何某、高某某與張某某、徐某系親戚關(guān)系。2000年3月，張某某經(jīng)與何某協(xié)商將自己修建的位于某縣相如鎮(zhèn)文君路74號的房屋賣給何某，何某于2000年3月17日給張某某

8、預(yù)交了購房款10,000元，張某某在收條上注明“何某購張某某文君路2/元360.00，單價(jià)173.8m靠酒廠住房第四樓壹層，面積大約平方，先預(yù)交壹萬元。收款人張某某，2000年3月17日”；2000年12月21日，張某某之女在何某之父處收房屋款50,000元；2001年3月20日張某某又在何某處收門面預(yù)交款，該收條上注明：“今收何某購門面預(yù)交款五萬元正（50,000.00元）收款人：張某某，2001年3月20日”；2001年6月13日、2002年4月12日、2002年8月5日高某某分三次通過建設(shè)銀行匯入張某某在農(nóng)業(yè)銀行賬戶共計(jì)60,000元（每次2萬元），張某某在匯款時(shí)間為2001年6月13日

9、和2002年4月12日的中國建設(shè)銀行電匯憑證的回單上分別批注“此款查清后，如屬實(shí)，張某某退還，2011.9.30”；2003年1月22日張某某又向何某出具收條，收條上注明：“今收到何某購房款伍萬元正（50,000.00），收款人張某某，2003年1月22日”；2003年5月13日，何某存入張某某在農(nóng)業(yè)銀行開設(shè)卡號為1038321111XXXX23791賬戶內(nèi)人民幣50,000元；2006年10月12日，何某存入張某某在農(nóng)業(yè)銀行開設(shè)卡號為95599804610XXXX7110賬戶人民幣20,000元，以上共計(jì)29萬元。2001年2月12日何某、高某某在此地址上登記了有線電視戶頭，其家人也搬入購買

10、的住房內(nèi)居住，并相繼登記了水、電、天然氣戶頭，并將何某、高某某及其家人的戶口住址登記為某縣文君路74號。張某某親筆書寫了便條一張，該便條由何某、高某某持有，具體內(nèi)容為“住房：22270,000.002,500108m元，門市：350=62,400.00178.3m元，合計(jì)332,400.00元，實(shí)收：32萬，欠：1.7萬”。該房屋因一直未辦理土地使用權(quán)證，故張某某、許菊芳也一直未給何某、高某某辦理房屋登記手續(xù)。2010年7月20日，張某某辦好整幢房屋的土地使用權(quán)證后，何某夫妻要求張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但張某某以房屋并沒有出售給何某夫婦，便條只是自己閑來無事寫的，便條格式和房屋買賣合同格式不一

11、致，并不能證明雙方簽訂了房屋買賣合同，要求何某、高某某退還房屋。雙方協(xié)商未果，何某、高某某遂起訴來院。法院認(rèn)為：何某與張某某之間雖然未就買賣位于某縣相如鎮(zhèn)文君路74號門面及第四層住房簽訂正式書面合同，但從被告張某某所書寫的收條“何某購黃吉中環(huán)城路靠酒廠住房第四樓一層，面積大約2，單價(jià)360.00元平方，先預(yù)交壹萬元，收款人張某某，173.8m2000年3月17日”來看，該收條具備了買賣合同條款的主要內(nèi)容，載明了房屋的位置、面積、單價(jià)，張某某收取了何某交納的購房款10,000.00元，且何某、高某某現(xiàn)已實(shí)際入住該房屋，雙方是以行為在實(shí)際履行房屋買賣合同。由于該便條涉及住房和門面的面積、單價(jià)、總價(jià)

12、，且對房款給付情況也作了結(jié)算，結(jié)合張某某向何某、高某某出具的收取購房款的收條及何某、高某某向張某某的銀行賬戶存款，張某某當(dāng)時(shí)沒有拒絕，事后沒有主動退還，均證明了雙方都在履行住房及門面買賣合同。在無相反證據(jù)的情況下，何某、高某某作為便條應(yīng)推定憑證持有人為合法債權(quán)人。持有該債權(quán)憑證，的持有人，張某某作為標(biāo)的物的出賣人，交付標(biāo)的物是其主要義務(wù)。 （四）非買賣而是租賃關(guān)系 張某與孫某某系夫妻關(guān)系，袁某某自2003年7月開始承租了二被告位于某市大西街安居工程27號樓2號門面房。2004年3月2日張某取得了上述門面房的房屋產(chǎn)權(quán)證，2006年2月20日，二被告在民政部門協(xié)議離婚，離婚協(xié)議未涉及上述門面房分割

13、，2007年6月29日二被告復(fù)婚。2009年6月18日，張某給袁某某出具了收條：“今收到袁某某購買張某大西街2號門市(建筑面積41.3平方米，雙方自愿協(xié)議為壹拾壹萬捌仟元正，小寫118000元，現(xiàn)已付定金壹萬捌仟元正，小寫18000元。注：以購買之日起，由袁某某支付該門市擔(dān)保的貸款壹拾萬及利息，貸款到期時(shí)間是2010年11月底，如到期袁某某不還本金以及利息，支付張某定金就自動放棄，款還清后張某必須協(xié)助袁某某辦理一切過戶手續(xù)，一切費(fèi)用由袁某某支付，雙方簽字生效。收款人：張某2009618”)。協(xié)議當(dāng)日袁某某向張某支付定金18000元。庭審中，張某辯稱，涉案房屋系自己與孫某某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間于2

14、003年2月購買，2003年7月出租給袁某某，2004年取得產(chǎn)權(quán)。2006年2月，孫某某離家出走，與張某分居，2008年6月，張某向袁某某催收18000元的租金未果。張某為照顧小孩和雙方老人，且購房時(shí)的債主也向張某討債，張某在萬般無奈的情況下將門面抵押向銀行貸款100000元。袁某某得知張某想賣房后，企圖以低于市場的價(jià)格得到該門面，張某在走投無路的情況下，套用了袁某某事先準(zhǔn)備好的收條。張某無義務(wù)協(xié)助袁某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。袁某某舉出了還貸款本金100000元、利息1993373元的存款憑證，證明履行了全部付款義務(wù)。2010年11月22日，涉案房屋設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)被注銷。法院認(rèn)為，貸款憑證的借款人雖

15、然是張某，但袁某某持有該貸款憑證原件，結(jié)合2009年6月18日張某給袁某某出具的收條約定由袁某某代還銀行貸款本息的事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定袁某某已按約定向銀行歸還貸款本金100000元、利息1993373元的事實(shí)成立。袁某某和張某雖未簽訂買賣合同，但從張某給袁某某出具的收條內(nèi)容上看，收條對房屋的價(jià)格、位置、面積，以及履行方式都有明確約定，該收條具備了買賣合同的實(shí)質(zhì)要件，張某辯稱向袁某某催收18000元的租金未果。袁某某得知張某想賣房后，企圖以低于市場的價(jià)格得到該門面，張某在走投無路的情況下，套用了袁某某事先準(zhǔn)備好的收條，但張某并未提供證據(jù)證明，此抗辯理由不能成立，故袁某某與張某房屋買賣合同關(guān)系成立。合法有

16、效的合同對簽約各方當(dāng)事人均有約束力。故袁某某要求二被告按協(xié)議履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證變更登記手續(xù)，并提供辦證所需資料的訴請應(yīng)予支持。 現(xiàn)象產(chǎn)生的原因與危害 （二）近年來房屋買賣合同糾紛大量產(chǎn)生的緣由，一方面源于房價(jià)迅猛增長，當(dāng)事人受到利益驅(qū)動，另一方面由于合同雙方的法律知識欠缺。 （一） 利益驅(qū)動 通過改革開放我國的市場經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，伴隨生活質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)水平的提高，近幾年來我國的房屋價(jià)格呈現(xiàn)階梯狀增長趨勢，特別是在大中城市表現(xiàn)尤為明顯。很多當(dāng)事人在房屋買賣行為發(fā)生后，并未及時(shí)的辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，作為賣方，受到高房價(jià)的誘惑，便抱著通過訴訟確認(rèn)買賣合同無效的僥幸心理。這既擾亂

17、了正常有序的房產(chǎn)市場交易秩序，也有悖于誠實(shí)信用的交易原則，極大浪費(fèi)了司法資源。 （二） 權(quán)利濫用 隨著人們法律意識的提高，通過司法途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益成為一種常用的救濟(jì)手段。然而，在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人濫用民事訴訟權(quán)利的現(xiàn)象日益突出，不僅干擾了民事訴訟秩序、造成司法資源的浪費(fèi)、拖延了訴訟進(jìn)程，也給對方當(dāng)事人造成了不同程度的損害，“告死你”和“拖死你”，成為民事訴訟中不可忽視的現(xiàn)象。由于相關(guān)法律不夠健全，缺乏相應(yīng)的制約手段，司法機(jī)關(guān)和對方當(dāng)事人均處于束手無策的境地，影響了司法權(quán)威。 誠信缺失)三(誠實(shí)信用是市場交易的基本原則，誠實(shí)守信也是我國的從古至今的優(yōu)良傳統(tǒng)，是維護(hù)市場秩序，建立有序穩(wěn)定的信

18、用制度的前提。受到利益驅(qū)使而罔顧事實(shí)提起的“惡意”訴訟，不僅不能得到法律的支持，反而會受到法律相應(yīng)的“懲罰”，同時(shí)浪費(fèi)大量的物力、人力、財(cái)力，助長社會不良風(fēng)氣。 (四)法律意識淡薄 在我國社會主義法治不斷完善的過程中，普通人民群眾的法律素養(yǎng)和法治意識也得到了提高和增強(qiáng)，雖然整體而言我國的法律知識普及程度較之前取得了較大進(jìn)步，但由于多種條件影響，大體呈現(xiàn)出城市和農(nóng)村、東部和西部、政法從業(yè)者和非政法從業(yè)者之間的差距。具體而言，由于法律知識的限制，購房者可能在簽訂合同的過程中，或是在買賣行為發(fā)生后并未對自我的權(quán)益考慮周密，從而導(dǎo)致存在“權(quán)利瑕疵”，容易引發(fā)后續(xù)矛盾，本文所述的案例便是其“產(chǎn)物”。中華

19、人民共和國物權(quán)法自2007年10月1日實(shí)行以來，對物權(quán)行使和物權(quán)保護(hù)提供了法律保障，彌補(bǔ)了我國物權(quán)法上的空白。但其普及程度并不高，加之法制建設(shè)是一個(gè)需要不斷實(shí)踐和完善的過程，“物權(quán)”的執(zhí)行之路并不是一帆風(fēng)順。 （三） 解決問題的對策 “惡意”訴訟不僅和當(dāng)今的社會主義精神文明建設(shè)背道而馳，還擾亂了正常的社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，損害了社會公 信力，這一問題亟待解決。 （一）穩(wěn)定物價(jià)，維護(hù)市場交易秩序“穩(wěn)定物價(jià)”的當(dāng)務(wù)之急，在于是否能持續(xù)地、穩(wěn)健地推 進(jìn)相關(guān)行業(yè)的體制改革。國家應(yīng)當(dāng)從宏觀上把握，從價(jià)格形成機(jī)制入手，優(yōu)化市場競爭主體，杜絕和防范部門壟斷利益要挾市場價(jià)格，逐步形成競爭性的市場價(jià)格。一是繼續(xù)

20、加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，通過政府行為調(diào)控房產(chǎn)市場的運(yùn)行，從源頭上遏制住不良發(fā)展矛頭。二是努力保障市場供應(yīng)。穩(wěn)定市場的關(guān)鍵是抓好市場供應(yīng)。政府可制定與當(dāng)?shù)厣鐣⒔?jīng)濟(jì)相適應(yīng)的保障房政策，保障與市場供求相適應(yīng)的經(jīng)適房和廉租房規(guī)模，從根本上解決促使物價(jià)不斷上漲的動因。 （二）加強(qiáng)思想道德文化建設(shè) 精神文明為物質(zhì)文明的發(fā)展和社會全面進(jìn)步提供強(qiáng)大的精神動力和思想保證。加強(qiáng)社會主義思想道德建設(shè)，是發(fā)展先進(jìn)文化的重要內(nèi)容和中心環(huán)節(jié)。必須認(rèn)識到，如果只講物質(zhì)利益，只講金錢，不講理想，不講道德，人們就會失去共同的奮斗目標(biāo)，失去行為的正確規(guī)范。通過弘揚(yáng)社會主義核心價(jià)值觀，提高全社會成員的文明素質(zhì)。