淺析房屋買賣合同糾紛

1、淺析房屋買賣合同糾紛 伴隨大力構(gòu)建社會主義和諧社會，我國物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展均取得了前所未有的進步，中國特色社會主義市場經(jīng)濟健康有序發(fā)展，在提高人民物質(zhì)生活水平的同時，也豐富了群眾的精神文化生活，全民素質(zhì)得到了極大提升。近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，在大中城市房屋價格普遍上漲的同時，有些地方房市出現(xiàn)供不應求的情況。在高房價的背后，房屋買賣合同糾紛逐漸增多，滋生社會矛盾。伴隨人民群眾的維權(quán)意識不斷增強，加之訴訟成本的相對低廉，更多的當事人選擇通過司法途徑來解決矛盾，2007年1月到2008年12月，我院立案的房屋買賣合同案件共23件；2009年1月到2010年12月共立案212件；2011年1

2、月到2012年12月共立案111件。 房屋買賣主體法律關(guān)系有三種表現(xiàn)形式，即個人對個人、個人對法人和法人對法人。本次調(diào)研對象主要是針對個人與個人這一法律主體關(guān)系。個人之間的房屋買賣由于個體之間法律知識的欠缺和差異，在雙方簽訂的房屋買賣合同中，有的表現(xiàn)為形式不規(guī)范；有的表現(xiàn)為權(quán)利義務不明確；也有應當簽訂書面合同而未簽訂合同的情況發(fā)生。很多當事人基于社會信用關(guān)系而發(fā)生買賣行為，但并未及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，由于房屋市價的突增等其他原因，出賣方便起訴要求確認合同無效，這既不能為法律所支持，也違背了誠實信用原則，擾亂房屋市場交易秩序。根據(jù)物權(quán)法第九條之規(guī)定，這時買方不能請求確認房屋所有權(quán)，而只能訴求

3、合同有效。結(jié)果無疑，雙方之間簽訂的房屋買賣合同有效，合同應繼續(xù)履行。 一、 案例實舉 下文實舉四個不同類型的房屋買賣合同糾紛案例，均是在房屋買賣行為實際發(fā)生但并未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下提起的訴訟。 （一） 房屋共有人不知情 成某與王某系夫妻關(guān)系，成某是李某姨父，李某母親與王某系姐妹關(guān)系。王某、成某在甲工作并居住在甲市區(qū)。成某于2000年繼承了父母位于乙市武廟街45號計建筑面積18.41平方米的木結(jié)構(gòu)房屋一間。2005年成某要將乙市武廟街45號木結(jié)構(gòu)房屋一間予以出售給李某。李某于同年7月29日到王某、成某的甲家中商談購房事宜，雙方約定售房總價為30,000元，李某付清房款后其房屋產(chǎn)權(quán)就不屬于成

4、某。當日，李某向成某交付購房款30,000元，成某亦向李某書立了收款收據(jù)代售房協(xié)議，同時成某將該房屋連同物權(quán)證書一同向李某交付。此后，李某對該房屋實際進行占有使用并得到收益；該房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。法院認為，號的木結(jié)構(gòu)房屋45日將乙市武廟街29月7年2005成某于出售給李某并書立收房款收據(jù)，成某將房屋出售給李某，是其自愿且意思表示真實，李某亦及時將全部購房款交付給了成某，成某也將房屋及物權(quán)證書交付給了李某，李某對該房屋已實際占有使用，故成某與李某之間建立的房屋買賣協(xié)議應屬有效。成某將爭議房屋出售給李某時，雖無直接證據(jù)證明王某表示同意，但王某與成某作為在一起共同生活的夫妻近7年時間未對

5、爭議房屋行使其共有財產(chǎn)權(quán)利的職能，說明王某事后同意或默許成某處分共有財產(chǎn)的行為。因此王某稱在2012年夏天才得知成某將共有財產(chǎn)處分的事實有悖常情，對其訴稱不予采信。故王某要求確認成某與李某之間建立的房屋買賣協(xié)議無效及返還房屋租金的訴訟請求，不予支持。 （二）非真實意思表示 李某、唐某某系夫妻關(guān)系，任某某、張某系夫妻關(guān)系。1995年4月1日唐某某與張某簽訂了房屋買賣協(xié)議書：“賣方：任某某、張某，買方：李某、唐某某，賣方在某市勝利路84號29號一室一廳建筑面積32.8平方米賣給唐某某，1995年4月1日唐某某已將房屋折價壹萬貳仟伍佰元(12500元)全部付給任某某，從今以后，不論房價上浮、下降買賣

6、雙方都不存在房屋價格問題。該協(xié)議上有唐某某和張某的簽名。李某、唐某某簽訂房屋買賣協(xié)議后，搬進了該房屋居住使用。2011年12月起李某、唐某某將該房屋出租給他人使用。事后任某某、張某將該房屋二證及任某某、張某的身份證復印件交給李某、唐某某。2013年2月21日某市房管局向任某某補發(fā)了房產(chǎn)證。訴訟中李某、唐某某向法院申請財產(chǎn)保全，查封了本案爭議的位于某市勝利路84號3單元3層29號房屋。法院認為：本案爭議焦點是房屋買賣協(xié)議是否有效。1995年4月1日唐某某與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議書，該協(xié)議書對房屋位置、價款及支付、以及房價漲跌的風險、辦證費用都作了明確約定，雖然張某辯稱對該協(xié)議內(nèi)容不清楚，是李某、

7、唐某某欺騙自己所簽，并非自己的真實意思表示，但未向法庭提交相應的證據(jù)證實，故對張某的辯稱理由本院不予采信。雖然該協(xié)議任某某未簽字，但從賣房到現(xiàn)在已近十八年，且任某某在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后將房產(chǎn)證、土地使用證交給李某、唐某某，應視為對妻子張某行為的追認。李某、唐某某已按協(xié)議內(nèi)容支付了全部房款，且已實際使用，任某某、張某有義務向李某、唐某某交付標的物，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)，故任某某、張某有義務協(xié)助李某、唐某某辦理產(chǎn)權(quán)證書。 （三）合同形式不規(guī)范 何某、高某某與張某某、徐某系親戚關(guān)系。2000年3月，張某某經(jīng)與何某協(xié)商將自己修建的位于某縣相如鎮(zhèn)文君路74號的房屋賣給何某，何某于2000年3月17日給張某某

8、預交了購房款10,000元，張某某在收條上注明“何某購張某某文君路2/元360.00，單價173.8m靠酒廠住房第四樓壹層，面積大約平方，先預交壹萬元。收款人張某某，2000年3月17日”；2000年12月21日，張某某之女在何某之父處收房屋款50,000元；2001年3月20日張某某又在何某處收門面預交款，該收條上注明：“今收何某購門面預交款五萬元正（50,000.00元）收款人：張某某，2001年3月20日”；2001年6月13日、2002年4月12日、2002年8月5日高某某分三次通過建設銀行匯入張某某在農(nóng)業(yè)銀行賬戶共計60,000元（每次2萬元），張某某在匯款時間為2001年6月13日

9、和2002年4月12日的中國建設銀行電匯憑證的回單上分別批注“此款查清后，如屬實，張某某退還，2011.9.30”；2003年1月22日張某某又向何某出具收條，收條上注明：“今收到何某購房款伍萬元正（50,000.00），收款人張某某，2003年1月22日”；2003年5月13日，何某存入張某某在農(nóng)業(yè)銀行開設卡號為1038321111XXXX23791賬戶內(nèi)人民幣50,000元；2006年10月12日，何某存入張某某在農(nóng)業(yè)銀行開設卡號為95599804610XXXX7110賬戶人民幣20,000元，以上共計29萬元。2001年2月12日何某、高某某在此地址上登記了有線電視戶頭，其家人也搬入購買

10、的住房內(nèi)居住，并相繼登記了水、電、天然氣戶頭，并將何某、高某某及其家人的戶口住址登記為某縣文君路74號。張某某親筆書寫了便條一張，該便條由何某、高某某持有，具體內(nèi)容為“住房：22270,000.002,500108m元，門市：350=62,400.00178.3m元，合計332,400.00元，實收：32萬，欠：1.7萬”。該房屋因一直未辦理土地使用權(quán)證，故張某某、許菊芳也一直未給何某、高某某辦理房屋登記手續(xù)。2010年7月20日，張某某辦好整幢房屋的土地使用權(quán)證后，何某夫妻要求張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但張某某以房屋并沒有出售給何某夫婦，便條只是自己閑來無事寫的，便條格式和房屋買賣合同格式不一

11、致，并不能證明雙方簽訂了房屋買賣合同，要求何某、高某某退還房屋。雙方協(xié)商未果，何某、高某某遂起訴來院。法院認為：何某與張某某之間雖然未就買賣位于某縣相如鎮(zhèn)文君路74號門面及第四層住房簽訂正式書面合同，但從被告張某某所書寫的收條“何某購黃吉中環(huán)城路靠酒廠住房第四樓一層，面積大約2，單價360.00元平方，先預交壹萬元，收款人張某某，173.8m2000年3月17日”來看，該收條具備了買賣合同條款的主要內(nèi)容，載明了房屋的位置、面積、單價，張某某收取了何某交納的購房款10,000.00元，且何某、高某某現(xiàn)已實際入住該房屋，雙方是以行為在實際履行房屋買賣合同。由于該便條涉及住房和門面的面積、單價、總價

12、，且對房款給付情況也作了結(jié)算，結(jié)合張某某向何某、高某某出具的收取購房款的收條及何某、高某某向張某某的銀行賬戶存款，張某某當時沒有拒絕，事后沒有主動退還，均證明了雙方都在履行住房及門面買賣合同。在無相反證據(jù)的情況下，何某、高某某作為便條應推定憑證持有人為合法債權(quán)人。持有該債權(quán)憑證，的持有人，張某某作為標的物的出賣人，交付標的物是其主要義務。 （四）非買賣而是租賃關(guān)系 張某與孫某某系夫妻關(guān)系，袁某某自2003年7月開始承租了二被告位于某市大西街安居工程27號樓2號門面房。2004年3月2日張某取得了上述門面房的房屋產(chǎn)權(quán)證，2006年2月20日，二被告在民政部門協(xié)議離婚，離婚協(xié)議未涉及上述門面房分割

13、，2007年6月29日二被告復婚。2009年6月18日，張某給袁某某出具了收條：“今收到袁某某購買張某大西街2號門市(建筑面積41.3平方米，雙方自愿協(xié)議為壹拾壹萬捌仟元正，小寫118000元，現(xiàn)已付定金壹萬捌仟元正，小寫18000元。注：以購買之日起，由袁某某支付該門市擔保的貸款壹拾萬及利息，貸款到期時間是2010年11月底，如到期袁某某不還本金以及利息，支付張某定金就自動放棄，款還清后張某必須協(xié)助袁某某辦理一切過戶手續(xù)，一切費用由袁某某支付，雙方簽字生效。收款人：張某2009618”)。協(xié)議當日袁某某向張某支付定金18000元。庭審中，張某辯稱，涉案房屋系自己與孫某某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間于2

14、003年2月購買，2003年7月出租給袁某某，2004年取得產(chǎn)權(quán)。2006年2月，孫某某離家出走，與張某分居，2008年6月，張某向袁某某催收18000元的租金未果。張某為照顧小孩和雙方老人，且購房時的債主也向張某討債，張某在萬般無奈的情況下將門面抵押向銀行貸款100000元。袁某某得知張某想賣房后，企圖以低于市場的價格得到該門面，張某在走投無路的情況下，套用了袁某某事先準備好的收條。張某無義務協(xié)助袁某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。袁某某舉出了還貸款本金100000元、利息1993373元的存款憑證，證明履行了全部付款義務。2010年11月22日，涉案房屋設定的他項權(quán)被注銷。法院認為，貸款憑證的借款人雖

15、然是張某，但袁某某持有該貸款憑證原件，結(jié)合2009年6月18日張某給袁某某出具的收條約定由袁某某代還銀行貸款本息的事實，應認定袁某某已按約定向銀行歸還貸款本金100000元、利息1993373元的事實成立。袁某某和張某雖未簽訂買賣合同，但從張某給袁某某出具的收條內(nèi)容上看，收條對房屋的價格、位置、面積，以及履行方式都有明確約定，該收條具備了買賣合同的實質(zhì)要件，張某辯稱向袁某某催收18000元的租金未果。袁某某得知張某想賣房后，企圖以低于市場的價格得到該門面，張某在走投無路的情況下，套用了袁某某事先準備好的收條，但張某并未提供證據(jù)證明，此抗辯理由不能成立，故袁某某與張某房屋買賣合同關(guān)系成立。合法有

16、效的合同對簽約各方當事人均有約束力。故袁某某要求二被告按協(xié)議履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證變更登記手續(xù)，并提供辦證所需資料的訴請應予支持。 現(xiàn)象產(chǎn)生的原因與危害 （二）近年來房屋買賣合同糾紛大量產(chǎn)生的緣由，一方面源于房價迅猛增長，當事人受到利益驅(qū)動，另一方面由于合同雙方的法律知識欠缺。 （一） 利益驅(qū)動 通過改革開放我國的市場經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展，伴隨生活質(zhì)量和經(jīng)濟水平的提高，近幾年來我國的房屋價格呈現(xiàn)階梯狀增長趨勢，特別是在大中城市表現(xiàn)尤為明顯。很多當事人在房屋買賣行為發(fā)生后，并未及時的辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，作為賣方，受到高房價的誘惑，便抱著通過訴訟確認買賣合同無效的僥幸心理。這既擾亂

17、了正常有序的房產(chǎn)市場交易秩序，也有悖于誠實信用的交易原則，極大浪費了司法資源。 （二） 權(quán)利濫用 隨著人們法律意識的提高，通過司法途徑維護自己的合法權(quán)益成為一種常用的救濟手段。然而，在司法實踐中，當事人濫用民事訴訟權(quán)利的現(xiàn)象日益突出，不僅干擾了民事訴訟秩序、造成司法資源的浪費、拖延了訴訟進程，也給對方當事人造成了不同程度的損害，“告死你”和“拖死你”，成為民事訴訟中不可忽視的現(xiàn)象。由于相關(guān)法律不夠健全，缺乏相應的制約手段，司法機關(guān)和對方當事人均處于束手無策的境地，影響了司法權(quán)威。 誠信缺失)三(誠實信用是市場交易的基本原則，誠實守信也是我國的從古至今的優(yōu)良傳統(tǒng)，是維護市場秩序，建立有序穩(wěn)定的信

18、用制度的前提。受到利益驅(qū)使而罔顧事實提起的“惡意”訴訟，不僅不能得到法律的支持，反而會受到法律相應的“懲罰”，同時浪費大量的物力、人力、財力，助長社會不良風氣。 (四)法律意識淡薄 在我國社會主義法治不斷完善的過程中，普通人民群眾的法律素養(yǎng)和法治意識也得到了提高和增強，雖然整體而言我國的法律知識普及程度較之前取得了較大進步，但由于多種條件影響，大體呈現(xiàn)出城市和農(nóng)村、東部和西部、政法從業(yè)者和非政法從業(yè)者之間的差距。具體而言，由于法律知識的限制，購房者可能在簽訂合同的過程中，或是在買賣行為發(fā)生后并未對自我的權(quán)益考慮周密，從而導致存在“權(quán)利瑕疵”，容易引發(fā)后續(xù)矛盾，本文所述的案例便是其“產(chǎn)物”。中華

19、人民共和國物權(quán)法自2007年10月1日實行以來，對物權(quán)行使和物權(quán)保護提供了法律保障，彌補了我國物權(quán)法上的空白。但其普及程度并不高，加之法制建設是一個需要不斷實踐和完善的過程，“物權(quán)”的執(zhí)行之路并不是一帆風順。 （三） 解決問題的對策 “惡意”訴訟不僅和當今的社會主義精神文明建設背道而馳，還擾亂了正常的社會主義市場經(jīng)濟秩序，損害了社會公 信力，這一問題亟待解決。 （一）穩(wěn)定物價，維護市場交易秩序“穩(wěn)定物價”的當務之急，在于是否能持續(xù)地、穩(wěn)健地推 進相關(guān)行業(yè)的體制改革。國家應當從宏觀上把握，從價格形成機制入手，優(yōu)化市場競爭主體，杜絕和防范部門壟斷利益要挾市場價格，逐步形成競爭性的市場價格。一是繼續(xù)

20、加強和改善宏觀調(diào)控。要實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，通過政府行為調(diào)控房產(chǎn)市場的運行，從源頭上遏制住不良發(fā)展矛頭。二是努力保障市場供應。穩(wěn)定市場的關(guān)鍵是抓好市場供應。政府可制定與當?shù)厣鐣?、?jīng)濟相適應的保障房政策，保障與市場供求相適應的經(jīng)適房和廉租房規(guī)模，從根本上解決促使物價不斷上漲的動因。 （二）加強思想道德文化建設 精神文明為物質(zhì)文明的發(fā)展和社會全面進步提供強大的精神動力和思想保證。加強社會主義思想道德建設，是發(fā)展先進文化的重要內(nèi)容和中心環(huán)節(jié)。必須認識到，如果只講物質(zhì)利益，只講金錢，不講理想，不講道德，人們就會失去共同的奮斗目標，失去行為的正確規(guī)范。通過弘揚社會主義核心價值觀，提高全社會成員的文明素質(zhì)。