薈麗商業(yè)廣場策劃方案

1、薈麗商業(yè)廣場策劃方案第一部分：市場情況1、宏觀環(huán)境：一市五區(qū)的大佛山橫空出世，原縣級市南海、順德、三水、高明撤市設區(qū)并入佛山，標志著大佛山資源的重組整合、產業(yè)結構的優(yōu)化調整，對于整個珠三角乃至區(qū)域經濟的競爭和發(fā)展模式有很重要的意義。這一舉措加快廣佛融合的腳步，佛山將成為珠三角區(qū)域內最先接受廣州輻射的大城市，除了承接廣州產業(yè)的轉移外，還要抓住香港服務業(yè)北上的契機，這些都將促使佛山的第三產業(yè)水平大幅度提升，商業(yè)蓬勃發(fā)展。張槎鎮(zhèn)地處禪城區(qū)中樞腹地，全鎮(zhèn)占地面積23.6平方公里，下轄16個村委會和1個居委會，111條自然村。2002年常住人口4萬多人，外來人口近12萬人。交通設施張槎鎮(zhèn)位于佛山市東西、

2、南北交通的中心地帶，325國道、廣佛（佛開）高速公路口橫貫境內，市區(qū)公共汽車可直達鎮(zhèn)中心及各自然村，鎮(zhèn)內道路縱橫交錯、四通八達，鄰近的佛山火車站和佛山瀾石港、平洲港可直達香港，佛山機場可通往全國主要大中城市，具有較便利和完整的交通網絡。張槎鎮(zhèn)形成了以針織、陶瓷為龍頭，服裝、電子、包裝、金屬制品、塑料、玻璃等行業(yè)協調發(fā)展的一業(yè)興、百業(yè)旺的工業(yè)格局。2002年，全鎮(zhèn)工農業(yè)總產值32.82億元，國內生產總值10.07億元，完成國、地稅任務2.26億元，農村人均收入5923元。張槎鎮(zhèn)的紡織業(yè)在原有集體企業(yè)的帶動下，從群眾自發(fā)經營到政府有計劃引導，成為張槎的支柱行業(yè)。全鎮(zhèn)現有針織企業(yè)1900多家，擁有從

3、國外引進的電腦提花機和大圓機等各類針織設備逾萬臺（套），建成玉帶、白坭、大江、古灶、張槎、下朗、銀達、上朗等8個針織城和張槎布匹市場，從事針織原料、產品貿易的商鋪400多家，從業(yè)人員3萬多人，成為一個以生產針織坯布為主，兼有印染、定型、制衣等配套行業(yè)的全國重要針織生產基地和集散地。產品種類多樣，年貿易額幾十億元，產品遍銷全國各地和20多個國家和地區(qū)。2002年底，張槎鎮(zhèn)被中國紡織工業(yè)協會和針織工業(yè)協會授予中國針織名鎮(zhèn)的稱號。近年來，張槎鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府積極轉變職能，加大對民營經濟的扶持、引導和服務。1999年成立了個體私營企業(yè)服務管理辦公室、張槎鎮(zhèn)商會、廣東省紡織協會張槎分會、張槎鎮(zhèn)針織市場建設委

4、員會，推出了針織市場的三個一（一個部門為主協調管理、一個窗口收費、一條龍服務）管理模式，以企業(yè)為主體的社會化、專業(yè)化服務體系不斷完善。目前，民營經濟已成為支撐張槎經濟的擎天柱。張槎鎮(zhèn)堅持科技興鎮(zhèn)戰(zhàn)略。2001年，張槎鎮(zhèn)被省科技廳定為首批專業(yè)鎮(zhèn)技術創(chuàng)新試點。2002年成立廣東省首批鎮(zhèn)級生產力促進中心和五邑大學研究生張槎工作站，努力形成以企業(yè)為中心的技術創(chuàng)新體系，加快產業(yè)結構優(yōu)化升級。鎮(zhèn)內多家企業(yè)的科技創(chuàng)新項目被列入國家級星火計劃項目和省級重點新產品開發(fā)計劃。積極實施制造業(yè)信息化戰(zhàn)略，運用信息技術改造傳統產業(yè)，2002年省科技廳批準張槎成為廣東省制造業(yè)信息化工程試點示范鎮(zhèn)。張槎鎮(zhèn)有佛山市文明鎮(zhèn)，九

5、蓮圣會、天后廟、秋官家廟等文化古跡點綴其中。隨著創(chuàng)建文明村、衛(wèi)生村活動不斷深入，村容村貌不斷改善。為配合佛山市建設廣東省第三大城市的戰(zhàn)略，張槎鎮(zhèn)加快鎮(zhèn)中心區(qū)的改造，按照城市化花園式小區(qū)的模式推廣建設村民公寓，城市化建設步伐加快。群眾性文化體育活動在全鎮(zhèn)蓬勃開展，龍獅、曲藝、太極等隊伍遍布各村，富威獅隊多次奪得省、市各級的獎項，在國際性賽事中也取得較好的名次，成為張槎鎮(zhèn)的龍頭文化品牌。物業(yè)建設隨著蒸蒸日上的針織業(yè)帶動了印染、定型、印花、制衣等產業(yè)鏈的發(fā)展，佛山張槎鎮(zhèn)的物業(yè)建設也從傳統的工業(yè)開發(fā)區(qū)向現代化、高檔次的工業(yè)園區(qū)發(fā)展。大布頂工業(yè)園區(qū)、下朗針織工業(yè)園區(qū)、玉帶制衣城等一批高起點規(guī)劃、高標準建

6、設、高效能管理、配套設施完善的現代化工業(yè)園區(qū)的建設，為吸引企業(yè)前來投資辦廠，營造了良好的投資環(huán)境。園區(qū)建設全鎮(zhèn)規(guī)劃建設三大園區(qū)，總占地面積585畝，經營面積61萬平方米，具體組成為： 1、下朗佛西針織工業(yè)園區(qū)總占地面積195畝，總建筑面積18萬平方米，總投資1.2億元，共建有18棟設置有電梯的三層標準水泥結構工業(yè)廠房，以及12棟3層標準商鋪、宿舍。園區(qū)內道路寬闊，水電、消防、綠化設施配套完善，環(huán)境優(yōu)越，首期將于2003年6月竣工。2、張槎制衣商城工業(yè)園區(qū)總占地面積90畝，總建筑面積13萬平方米，總投資近億元。在功能上分為商貿區(qū)、制衣生產區(qū)、生活區(qū)三個部分，整個商城還將配套有金融、保安、郵電、運

7、輸、物業(yè)管理、旅業(yè)、展覽廳、高級管理人員公寓等服務設施，首期工程兩座六層廠房已投入使用。3、大布頂商貿區(qū)、工業(yè)園區(qū)：園區(qū)總占地面積300畝，建筑面積30萬平方米。其中：大布頂商業(yè)街，建設三層商鋪3幢，面積1.2萬平方米，分兩期，今明兩年完成，現已完成首期工程；大布頂工業(yè)區(qū)，規(guī)劃建設面積14萬平方米，建設成三層的現代化廠房，計劃2003年2004年完成；蓮大工業(yè)區(qū)，規(guī)劃建設面積15萬平方米。另外，繼續(xù)推進大富童服城改造工程，改造現有低矮物業(yè)。計劃建設5層高的現代化廠房及員工宿舍4幢，建筑面積2萬多平方米，現已竣工1.2萬平方米，預計兩年內全部完成。抓緊堤北工業(yè)區(qū)的規(guī)劃工作。根據管理原則和市場導向

8、，把堤北工業(yè)區(qū)定位為漂染、定型、印花行業(yè)等基地，符合行業(yè)功能設置原則，減少環(huán)境污染。對現有八大針織城60萬平方米的廠房，將逐步進行改造、升級，進一步提高市場的整體形象和輻射面。按照“不求所有，但求所在，唯求所得”的指導思想，確立了不限速度、不限數量、不限規(guī)模、不限經營方式、不限經營范圍，政策上扶持、資金上扶持、技術上扶持、管理上扶持、利益上扶持的“五不限五扶持”的發(fā)展理念。開放的張槎鎮(zhèn)竭誠歡迎各方有志之士、客商前來投資開發(fā)！針織工業(yè)張槎針織行業(yè)是佛山市的傳統產業(yè)，有20年的歷史。經過20年的發(fā)展，張槎針織業(yè)從小到大，從低檔到中高檔，從分散到集中，逐步發(fā)展壯大，成為全國重要的針織品生產基地和集散

9、地，是張槎鎮(zhèn)經濟的重要支柱產業(yè)。特別近年來，在張槎鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府的引導和支持下，張槎針織產業(yè)有了一個大的飛躍?，F已建成以玉帶針織城為龍頭，包括大江、白坭、銀達、古灶、下朗、張槎等七大針織城和布匹市場在內的針織布生產基地和集散地，現有針織廠家1600多家，廠房面積達70萬平方米，擁有德國、日本、臺灣等地進口針織大圓機、提花機、橫機等各種針織機械逾萬臺（其中大圓機7100多臺），還有自動織襪機3000多臺，從事針織原料貿易的商鋪210家，從業(yè)人員20000多人，產品遍銷國內和港澳臺地區(qū)以及歐美等國家。針織工業(yè)的發(fā)展還帶動了鎮(zhèn)內漂染、印花、制衣等相關產業(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展，初步形成針織產、供、銷一條龍格

10、局。隨著針織工業(yè)的蓬勃發(fā)展，與其相配套的印染業(yè)已形成一定規(guī)模，建成了張槎針織漂染廠、和利針織漂染廠、摩力克漂染廠、裕華隆漂染廠、下朗漂染廠、海業(yè)漂染廠等針織漂染企業(yè)，還建成了華通盛印花有限公司和長盛轉移印花裝飾有限公司的印花布及轉移印花紙生產線。此外，還有專業(yè)的定型、抓毛、剪毛、軋花、搖粒、水洗等十幾家專業(yè)整理廠和十多家手工印花廠及十幾家電腦繡花廠，基本上能滿足張槎針織行業(yè)的各種需要。近年來，張槎鎮(zhèn)的制衣業(yè)也有了較大的發(fā)展，現已發(fā)展到200多家，主要骨干企業(yè)有光大針織制衣廠、張槎針織廠、濱奇服裝廠等外向型生產加工服裝企業(yè)。如光大針織服裝廠在西歐兩百多家商場占領了一席之地，出口創(chuàng)匯400多萬美元

11、；張槎針織廠多年來與彪馬、自由鳥等加工的針織產品進入南美已獲得免檢資格；濱奇服裝廠的服裝已進入北京大中商場，并得到了客戶的一致好評。目前，張槎鎮(zhèn)的針織行業(yè)已具有較大的規(guī)模和實力，形成了以生產針織布為主，染整、印花、服裝、繡花一條龍，具有一定規(guī)模、產品質量穩(wěn)定的針織生產基地。教育設施張槎小學佛山市禪城區(qū)張槎小學是一所鎮(zhèn)中心小學，首批市一級學校。擁有一支高素質的教師隊伍，其中有區(qū)名校長以及國、省、市優(yōu)秀教師一批。以構建學習化校園，讓讀書成為習慣為創(chuàng)造優(yōu)質教育的基本策略，提倡尊重、賞識、寬容、民主、合作、服務等六種意識，實施尊重的教育，即尊重規(guī)律，尊重人格，尊重個性，尊重主體，取得了顯著的辦學成績，

12、學校環(huán)境優(yōu)美，校風良好，社會聲譽高，綜合實力強。近期學校又在全部課室及各功能室安裝了大屏幕、液晶投影儀，完善多網合一的校園網，使學校的電教設備達到省一流水平。在市一級學校復評中得到上級領導的充分肯定：理念新，質量高，有特色，有示范功能，在信息技術應用、教育科研、藝術教育、心理健康教育等方面處于禪城區(qū)領先水平。 張槎中學張槎中學創(chuàng)辦于1956年。學校有一支熱愛教育、銳意創(chuàng)新、思想素質好、業(yè)務素質高、學歷100%達標的師資隊伍。在廣大師生多年的共同努力下，學校形成了敬業(yè)、嚴謹、求實、創(chuàng)新的教風和勤學多思、誠實守信、勇于探索、大膽實踐的學風。近年來，政府投入一千多萬元建成了科學樓；改建了教學樓、辦公

13、樓；安裝了計算機校園網，使張槎中學的校園面貌更添光彩。被評為佛山市衛(wèi)生標兵單位和區(qū)、鎮(zhèn)兩級文明學校、區(qū)普法先進集體和區(qū)德育工作先進集體。2002年7月份，區(qū)鎮(zhèn)兩級政府據社會發(fā)展的趨勢，對辦學結構作了調整和蓮大中學合并，同時撤消高中，使其成為一所有39個教學班、兩千多名學生，一百五十名教職員工的初級中學。2003年3月，張槎中學順利通過了市一級學校評估。新的領導班子和廣大師生在莫建明校長的帶領下團結一致，以鄧小平理論為指針，以創(chuàng)建優(yōu)質中學為動力，全面提高教育、教學質量和辦學效益，開創(chuàng)學校全面工作的新局面。商業(yè)現狀現有商業(yè)產品結構散亂，檔次低，無大型商業(yè)網點支撐，其潛力有待開發(fā)。隨著現時經濟不斷發(fā)

14、展，人民生活素質不斷提高，當地導致本地消費不斷外流。針對現狀，張槎鎮(zhèn)政府致力開展第三產業(yè)，支持商業(yè)發(fā)展，所以本項目為張槎鎮(zhèn)首個大型商業(yè)中心，得到政府大力扶持，使本項目為張槎商業(yè)龍頭支撐。2.商圈狀況： 舊升平商圈：老樹展新姿，舊貌換新顏u 發(fā)展過程：該區(qū)佛山汽車站最早是佛山對外的重要口岸，珠三角人流進入佛山的必經之地，圈內有久負盛名的廣東四大名園梁園，佛山地區(qū)最早最大的公園中山公園，還有在佛山人乃至珠三角人們心目中的至尊的購物圣地升平百貨大樓。以升平百貨為中心的舊升平商圈蓬勃發(fā)展起來了，成為佛山的傳統商業(yè)口岸。隨著祖廟商圈的崛起，舊升平商圈的經營每況愈下，升平百貨也因應作了一定幅度的調整，沿高

15、基街開發(fā)了仿古街，但已難復當年風采。東方廣場的興建給商圈注入新的血液，其極具前瞻性的規(guī)劃，龐大的開發(fā)規(guī)模，全新的商業(yè)模式國際觀光產業(yè)街區(qū)（TOUR MALL），突破了傳統商業(yè)以單一購物的功能局限，是一個以旅游觀光為主導，集合大型百貨商城、量販型超市、跨國飲食集團、步行街、專賣店、美食街、國際立體電影城、康體中心等多功能、多業(yè)態(tài)、超大面積、超大規(guī)模的復合型商業(yè)航母。它的建成，將帶動人流、物流、信息流、資金流的全面聚集，有效商圈輻射將達150-200公里，并對一個地域的經濟產生巨大的帶動作用和示范作用。u 商圈特色：歷史悠久，周邊旅游名勝多，常住人口密集；常住人口素質及消費都不高；商鋪形式多以住宅

16、群樓和多層獨立街鋪為主；經營業(yè)態(tài)以生活必需品為主，屬中低檔的零售業(yè)態(tài)；新登場的東方廣場定位國際觀光產業(yè)街區(qū)，有意提升該區(qū)的消費檔次；租金價位不高，一般在50-120元/，東方廣場價格高一些。u 代表商家：舊升平百貨，仿古街，東方廣場舊升平百貨仿古街東方廣場品牌策略綜合經營百貨、家裝和美食等旅游觀光線路國際觀光產業(yè)街區(qū)客戶定位區(qū)內的中低層及上了年紀的消費者往來梁園的游人往來佛山的各地游人（以珠三角為主）經營面積六層約2萬分五座約5000分10個組團約23萬租售情況六層全滿，升平百貨統一經營租：剩余三成臨街鋪位租售：剩幾間未售租：明珠城基本飽和，金山街、銀州城、德勝樓、琥珀城正在招商售: 已開發(fā)的

17、5個區(qū)現余三成左右貨量；還有5個區(qū)的貨量價格走勢（首層）租：臨街￥60-200元/售：臨街￥12000-16000元/租：￥80-200元/售：￥18000-25000元/外立面特點玻璃幕墻黃墻紅瓦的仿古建筑充滿古典氣息的現代建筑 祖廟路商圈：龍頭地王，無可匹敵u 發(fā)展過程：祖廟商圈，聞名遐邇，在佛山市內極具名氣。在上世紀八十年代的中期本土商業(yè)大鱷興華商場和玫瑰商場在這里萌發(fā)了商業(yè)的春天，后來商匯形式的百花總匯的落成更進一步把祖廟路推向了繁榮，佛山標志性建筑百花廣場的崛地而起，奠定了祖廟路商業(yè)龍頭的地位。商圈內既有古老名勝：祖廟、黃飛鴻紀念館、泥模崗等旅游景點。又有現代的商用建筑：百花廣場、興

18、華商場、優(yōu)越百貨等大型購物中心。商圈內齊集了各國名牌，并且擁有百貨、超市、專賣店、餐飲、酒店、娛樂、旅游觀光等多種商業(yè)形態(tài)，是佛山現時商業(yè)最繁華的地區(qū)之一；還有佛山圖書館和佛山書城，毗鄰祖廟，是佛山經濟、文化、娛樂中心。u 商圈特色：商圈歷史悠久，知名度高，周邊名店薈萃，業(yè)? 暾桃燈張簟?br祖廟，新車站，寫字樓匯聚于此，往來商務、旅游的人流量大；商鋪形式以臨街鋪和商場內鋪為主；經營業(yè)態(tài)以大眾化中檔消費的零售業(yè)態(tài)為主，兼超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、百貨店等其他業(yè)態(tài)；租金價位高企，穩(wěn)中有升，但受商業(yè)新貴東方廣場的威脅以及自身交通狀況的制約，轉租率極高。u 代表商家：百花廣場、百花總匯、優(yōu)越百貨

19、、興華商場、玫瑰商場、麗園商場百花廣場百花總匯優(yōu)越百貨興華商場玫瑰商場麗園商場品牌策略傳統黃金地段最大規(guī)模商場佛山最早的女人街佛山首家臺、日式精致百貨21年老牌商場，享譽佛山品牌導向不明顯休閑購物廣場客戶定位中檔消費群中低檔消費群中高檔消費群中高檔消費群中低檔消費群中低檔消費群經營面積6層2.4萬2層5層1.5萬5層2萬3層8層3.2萬多租售情況5F、6F均有空置基本無空置基本無空置基本無空置2F、3F均有空置4F以上空置價格走勢（租價）1F:￥150-4502F:￥100-2501F:￥80-1802F:￥40-1001F：￥100-1802F：￥801F:￥100-1802F：￥100外立

20、面特點玻璃幕墻，時尚球形塔頂瓷磚外墻，較陳舊玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻 城南商圈：大型社區(qū)綜合商圈u 發(fā)展過程：在佛山市行政規(guī)劃調整后，禪城區(qū)購房入戶政策跟隨實施，將有更多的市民和佛山市外人士在城南購房安居，城南人口的增長速度將比以往更快。隨著房地產的發(fā)展，佛山住宅人口紛紛向南移。到了年代中期，惠景城的開發(fā)建設，全面帶動了城南的房地產業(yè)高速發(fā)展，大福南路兩旁、綠景路兩旁，直至到魁奇路，不斷升級換代的現代住宅小區(qū)像雨后春筍般涌現。城南現代化的市政規(guī)劃和優(yōu)美的居住環(huán)境，成為了市民向往的理想居住之地。目前城南已經聚集了禪城區(qū)三分之一的常住人口。且該批人口是禪城區(qū)最具消費能力的人群。由于城南樓盤

21、的素質越來越高，已經成為了佛山樓市的代表，城南居住的人口必將越來越龐大。強大的消費群體，為城南的商業(yè)帶來了勃勃的商機，商業(yè)氛圍也跨過衛(wèi)國路、同濟路、季華路，一直向魁奇路延伸。隨著市政規(guī)劃的調整，、廣佛地鐵的開通、中心組團新城區(qū)的建設，城南將迅速形成大型商圈，成為呼應舊城區(qū)祖廟商圈的佛山中心組團的重要商業(yè)中心。u 商圈特色：同為新興的社區(qū)商圈，其發(fā)展與周邊房地產的發(fā)展密切相關；周邊樓盤的素質較高，匯聚了禪城區(qū)最具消費能力的人群，有者強大的消費潛力；商鋪形式以商場內鋪為主，將有臨街鋪和小區(qū)鋪；經營業(yè)態(tài)以超市，百貨，專營店，購物中心等為主；租金價格￥80250元/，并呈不斷上升之勢。u 代表商家：東

22、建世紀廣場、季華貨倉、麗日都市廣場 東建世紀廣場季華貨倉麗日都市廣場品牌策略城南板塊時尚購物商場日用家居超市地鐵口岸商業(yè)步行街客戶定位中高檔消費者中低檔消費者中檔消費者經營面積20000約1000040000租售情況二三層均有吉鋪銷售過半，未開業(yè)價格走勢租：80-250元/售：1.5-2.2萬元/租：50-65元/售：11.8萬元/外立面特點玻璃幕墻兩層廠房式商場仿古式騎樓設計 桂城東商圈：新城市副中心商業(yè)區(qū)u 發(fā)展過程：2000年，南海廣場的開業(yè)打破了多年來南海商業(yè)的“悶局”，隨后，南海城市廣場、南海家天下裝飾城等一個個大型商業(yè)中心相繼啟動，“桂城商圈”逐步形成，外流購物的南海人開始重新流連

23、于作為南海區(qū)中心城區(qū)所在的桂城商圈。桂城海八路的改造，廣佛地鐵的動工，真正使廣佛連成一體，桂城東商圈的發(fā)展前景為很多投資者看好。u 商圈特色：新興商業(yè)圈，周邊高尚住宅林立，居住人口素質普遍較高，有較強消費立；商鋪形式以商場內鋪為主；經營業(yè)態(tài)主要有超市，百貨，專賣店，專營店，大型購物中心等；租金價格起點不高，但呈較大的發(fā)展空間。u 代表商家：南海廣場、城市廣場、家天下南海廣場城市廣場家天下品牌策略桂城板塊首家休閑購物中心桂城板塊最大一站式購物中心一站式休閑家居購物中心客戶定位中高檔消費者，以周邊幾個區(qū)市民為主周邊中檔消費者中高檔專門專類消費者經營面積9層共8萬三層約7萬四層13萬租售情況租：7F

24、、8F，6F部分位置吉出售：租：首層基本滿員二層還有幾間吉三層還有售：還有幾間未售G層：正在招商首二層：超市百貨位及會展位置吉三層：基本滿員基本不售價格走勢租：百貨（按實用面積） 400-800元/名店（按建筑面積）150-400元/售：不售租：首層：90-110元/二層：70-90元/三層：40-70元/ 售:均價13000元/ 基本售完G層：50元/首層：70元/二層：48元/三層：35元/基本不售外立面特點融匯中西文化精髓，外立面恢弘氣派、高雅大方動感、流線的外立面圓弧型圍合結構，時尚簡約的外立面，氣勢磅礴上述市場情況對本項目的? 揮瀉沃傅家庖迥兀?br？面對眾多商場的興衰成敗，本項目在

25、具體操作過程中又應該注意些什么呢？3、項目狀況分析3.1機會與挑戰(zhàn)：u 大佛山行政區(qū)域的劃分，城市功能的重新布局推動商業(yè)中心的遷移和發(fā)散，基礎設施的規(guī)劃導向進一步加快新興商圈的形成。項目所處的是大佛山尚待開發(fā)的商業(yè)及房地產處女地，政策扶持，前景可觀。u 隨著佛山大道工程的進行，使張槎至禪城區(qū)的交通網絡進一步完善，讓張槎與人民西路、汾江路、季華五路、魁奇路之間的交通進一步加強，令張槎與禪城區(qū)的兩地互動效果更加明顯，為今后張槎商業(yè)房地產發(fā)展奠定良好的基礎。3.2項目優(yōu)勢已具一定的商業(yè)氛圍附近有南海廣場及食肆一應俱全，已具商業(yè)氛圍；并已培養(yǎng)周邊消費者在此購買生活必需品的習慣，為項目的推廣鋪平了道路。

26、4、竟爭對手分析：對手一：傳統城中商圈舊升平商圈u 商圈分析：傳統的城中商圈，以日用消費品的為主導；東方廣場的建成使用將大幅度提升該商圈的層次，直逼祖廟路商圈的核心地位。u 商業(yè)形態(tài)分析：旅游觀光產業(yè)鏈。u 消費者分析：以禪城區(qū)內的消費者為主要消費群，東方廣場建成后消費 群輻射圈將擴展到半徑150公里。對手二：城中核心商圈祖廟路商圈u 商圈分析：核心地段，核心消費，受交通、成本及發(fā)展空間限制，其商業(yè)定會朝著精品化的方向發(fā)展。u 商業(yè)形態(tài)分析：業(yè)態(tài)齊全，錯位互補。u 消費者分析：往來佛山的珠三角地區(qū)消費者。對手三：大型社區(qū)綜合商圈城南商圈u 商圈分析：聚集了禪城區(qū)三分之一的常住人口,禪城區(qū)最具消

27、費能力的人群；廣佛地鐵的終點站就設在該商圈內，更為該商圈迅速成為呼應祖廟路商圈的重要商業(yè)中心奠定基礎。u 商業(yè)形態(tài)分析：有超市，百貨，專賣店，專營店，購物中心等社區(qū)配套業(yè)態(tài)。u 消費者分析：周邊居民為主。對手四：機遇與挑戰(zhàn)并存桂城東商圈 u 商圈分析：商圈分兩大板塊，較成熟的南海廣場板塊和初具規(guī)模的城市廣場板塊。前者著眼成為城市副中心區(qū)的中心商城，業(yè)態(tài)均衡，經營狀況良好；后者各業(yè)態(tài)均有龍頭商家（如易初蓮花、麥當勞、肯德基等國際名店）進駐，具備一定的商業(yè)氛圍。u 商業(yè)形態(tài)分析： 南海廣場：百貨、超市、專賣店等。城市廣場：超市、百貨、食肆齊備，錯位經營、相輔相承。u 消費者分析：南海廣場：輻射半徑

28、達15公里，禪城及周邊幾個區(qū)的消費者為主；城市廣場：以周邊社全居民消費為主。5、技術分析u 明晰定位社區(qū)商圈項目所處的商圈在鎮(zhèn)中心區(qū)，宜建社區(qū)商圈以滿足周邊居民對生活必需品的購買需要，切勿盲目追求產品高端化、精品化。u 差異定位，功能互補因項目的規(guī)模不算大，1.5萬平方米的經營面積，必須建立在差異性定位與功能性配合的基礎上；同時增加社區(qū)活動設施，強化社區(qū)店概念。u 經營管理，勝人一籌必須在經營策劃和商業(yè)管理方面勝人一籌，否則難以在激烈中生存。 第二部分：市場策略1、目標市場根據本項目的具體情況，結合市場情況，把本項目的目標市場細分為投資層面和經營層面兩個方面： 投資層面：u 珠江三角洲一帶的投資者；u 往來投資、考察的國內外商家；u 本地的投資者；特性：注重投資對象的質量及檔次；關注投資對象的升值潛力及其附加價值；關注投資對象的開發(fā)程度及回報過程。 經營層面：經營的目標消費群以本地居民為主。2、產品定位：2.1市場定位：以經營管理取勝的特色商場。2.2經營定位：關注生活點滴品質經營定位為以社區(qū)消費為主導的主題性商場，里面有社區(qū)所必須的大型超市、專業(yè)電器賣場、健康素食館、休閑咖啡吧及娛