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文檔簡(jiǎn)介

1、鐵城樂園商業(yè)項(xiàng)目邵武市城龍生態(tài)大酒店策劃書2009年2月目 錄第一章 項(xiàng)目概況. 第二章 背景分析. 21政策分析. 22市場(chǎng)分析. 23選址分析. 第三章 目前星級(jí)酒店現(xiàn)狀及趨勢(shì). 第四章 經(jīng)營(yíng)定位. 41定位基本理念. 42定位主要依據(jù). 43經(jīng)營(yíng)理念. 第五章 功能布局與建設(shè)基本思路. 51功能設(shè)置. 52酒店設(shè)計(jì)建議. 53酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn). 第六章 營(yíng)業(yè)額粗估及投資回報(bào). 61月營(yíng)業(yè)額粗估. 62投資回報(bào). 第七章 投資進(jìn)程與前景展望. 71投資進(jìn)程. 72前景展望. 第一章 項(xiàng)目概況11項(xiàng)目名稱邵武市城龍生態(tài)大酒店(暫定)13企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司14地 址福建省邵武市城南大道東側(cè)(消防

2、大隊(duì)向南400米)15投資總額7000萬元人民幣第二章 背景分析21政策分析伴隨著邵武市及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及社會(huì)消費(fèi)水平的與日俱增,以勞動(dòng)密集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)也必將得到新的支持和發(fā)展。項(xiàng)目所在地邵武市目前尚無高星級(jí)酒店與高檔次商業(yè)中心,項(xiàng)目建成后將彌補(bǔ)這一空白,成為邵武市的重要服務(wù)配套項(xiàng)目與政府形象工程,項(xiàng)目的啟動(dòng)與建設(shè)必將得到市政府的關(guān)注和支持。22市場(chǎng)分析盡管邵武市區(qū)內(nèi)酒店經(jīng)營(yíng)狀況均處于中等水平,競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈,但是我們調(diào)查后了解到,現(xiàn)正在營(yíng)業(yè)的酒店,其硬件設(shè)施和風(fēng)格均大同小異,服務(wù)質(zhì)量也是不能恭維。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng),其市場(chǎng)空間也正逐漸擴(kuò)大。如果本項(xiàng)目依托自身優(yōu)勢(shì),在硬件產(chǎn)品差

3、異化和服務(wù)細(xì)節(jié)上下足功夫,必然會(huì)在同類企業(yè)中獨(dú)樹一幟。23選址分析項(xiàng)目選址城南大道旁,處于即將開發(fā)的城南大道項(xiàng)目前端,距市區(qū)僅1000米,市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2500米,距尚未動(dòng)工的新汽車站僅800米,距武邵高速公路入口不超過10分鐘車程,具有較廣闊的升值空間,其交通、環(huán)境、市政配套等均適合該項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。第三章 目前星級(jí)酒店現(xiàn)狀及趨勢(shì)根據(jù)全國(guó)星級(jí)酒店研討會(huì)的調(diào)查,目前酒店業(yè)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)是: 五星級(jí)以上的酒店經(jīng)濟(jì)效益普遍較好; 高星級(jí)酒店凡是娛樂、休閑度假規(guī)模巨大的效益較好; 凡是注重酒店形象包裝及品牌策劃的酒店均效益較好; 老式以單純商務(wù)為主的酒店正在轉(zhuǎn)型之中,私營(yíng)大型酒店,股東淡出經(jīng)營(yíng)權(quán)是

4、當(dāng)今酒店發(fā)展的趨勢(shì); 酒店管理公司運(yùn)作模式正在向國(guó)內(nèi)二線城市大舉發(fā)展。第四章 經(jīng)營(yíng)定位41定位基本理念411檔次定位:四星級(jí)(準(zhǔn)五星)生態(tài)商務(wù)酒店。412功能定位:中、高端商務(wù),會(huì)議,娛樂,商業(yè)休閑中心。42定位主要依據(jù)目前,全市尚無一家集商貿(mào)、酒店、餐飲、辦公、休閑、娛樂與一體的綜合性商業(yè)服務(wù)中心,建成營(yíng)業(yè)后將彌補(bǔ)這一空白。在工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)四星級(jí)生態(tài)商務(wù)酒店,在邵武市尚屬首家,鮮明的功能與市場(chǎng)定位,將成為在邵武市酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得成功的第一步。43經(jīng)營(yíng)理念431主題理念:打造江門市江海區(qū)首家獨(dú)特的生態(tài)商務(wù)酒店。高新區(qū)內(nèi)最體面的商務(wù)接待應(yīng)酬場(chǎng)所,最具有品位的娛樂、桑拿水療休閑去處,最時(shí)尚的商業(yè)、

5、辦公、居住空間。432衍生理念:XX集團(tuán)的實(shí)力象征,以物業(yè)保值增值,以準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)客房及配套會(huì)展、餐飲設(shè)施為品牌形像,以規(guī)?;目头?、桑拿和KTV包房為利潤(rùn)中心,以特立足,以特取勝,人有我新,人新我精,人精我奇,人奇我變。433運(yùn)作策略:在最短時(shí)間內(nèi),形成企業(yè)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力(即獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)手段及良性循環(huán)機(jī)制),實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行。以個(gè)性化的服務(wù)為特色,按廣州模式經(jīng)營(yíng)客房、餐飲,按東莞模式經(jīng)營(yíng)娛樂、桑拿。除與旅行社等代理機(jī)構(gòu)建立廣泛的伙伴關(guān)系外,應(yīng)著重建立以會(huì)員制為發(fā)展導(dǎo)向的營(yíng)銷方式,完全以顧客需求為中心,充分利用信息資源,準(zhǔn)確界定酒店的目標(biāo)市場(chǎng),營(yíng)造經(jīng)營(yíng)特色。第五章 功能布局與建設(shè)基本思

6、路51功能設(shè)置511環(huán)境設(shè)計(jì)建議贊成長(zhǎng)沙市規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司深圳分公司的環(huán)境設(shè)計(jì)方案,建議能進(jìn)一步考慮參考中國(guó)飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)。512單體功能布置建議公共建筑部分:酒店及辦公建議酒店、辦公主樓、裙房與居住建筑部分地下建設(shè)成地下室,使停車位增加到350個(gè)(包含生態(tài)停車場(chǎng))以上,以滿足營(yíng)業(yè)需要。A、酒店底層設(shè)主入口、接待大廳、總服務(wù)臺(tái)、大堂吧,無國(guó)界西餐廳,商務(wù)中心,監(jiān)控、消防控制室,醫(yī)療、美容、辦公及附房等用房;二層設(shè)中餐廳,中餐包房,多功能宴會(huì)廳及廚房;三層設(shè)KTV包房(約40間),酒吧,KTV接待大廳,KTV專用廚房,辦公及附房等用房;四層設(shè)桑拿(約30間房)、水療、棋牌、桌球

7、、健身房、乒乓球、沙壺球等休閑娛樂用房;五層設(shè)多功能會(huì)議廳,會(huì)見室(貴賓休息室),中小會(huì)議室,小型室內(nèi)展覽館、會(huì)議休閑區(qū)(咖啡吧),室內(nèi)生態(tài)花園小品,辦公及附房;六至二十層為標(biāo)準(zhǔn)客房和套間客房,屋頂花園,露天恒溫游泳池、贊成設(shè)計(jì)單位每層均帶有空中花園的設(shè)計(jì)方案,其中六層為蒸氣客房區(qū)(桑拿與客房共用)。B、高級(jí)辦公寫字樓六至十五層(一至五層屬酒店部分)為高級(jí)辦公寫字樓。居住建筑部分贊成設(shè)計(jì)單位的方案,由高級(jí)公寓與宿舍兩部分組成,建議考慮在宿舍底層設(shè)置洗衣房。商業(yè)建筑部分贊成設(shè)計(jì)單位的方案,建議弧形布局商業(yè)街建兩層,考慮引進(jìn)小百貨、小超市、小型快餐店、影吧、書店、針對(duì)工業(yè)區(qū)的小型展覽館等商業(yè)模式。

8、52酒店設(shè)計(jì)建議521總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提,充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào),能夠體現(xiàn)“生態(tài)商務(wù)酒店”特色,有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。522酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性(建成后能領(lǐng)先市場(chǎng)2年以上)。原則為:基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308五星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造;酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況,進(jìn)行靈活變通處理,力求既能滿足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),樹立良好的形象,又能節(jié)省投資。523酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì),輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂,建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念,充分使人工環(huán)

9、境與自然環(huán)境相搭配。建議避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。524 客房應(yīng)控制在230間套左右,套房(含殘疾人房)、雙人房、單人房建議按0.5:4.5:5比例建設(shè),雙人房床寬1.2米,單人房床寬2米。設(shè)一豪華客房樓層(行政樓層),以套房和豪華單人房為主,其中三套房或四套房相鄰設(shè)有若干標(biāo)準(zhǔn)房,在平面布局上宜單獨(dú)成區(qū),以確保安靜、方便,并能滿足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。525大型多功能會(huì)議廳,必須交通集散方便,有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)120130平方米左右的會(huì)見室一間,含隱蔽式衛(wèi)生間。建議包含娛樂、康體、客房在內(nèi)的所有房間全部接入寬帶網(wǎng)。大型

10、會(huì)議室應(yīng)配置同聲傳譯設(shè)施。如若可能建議建設(shè)一個(gè)生態(tài)會(huì)議室,使用特殊的玻璃與外界隔開,通過先進(jìn)的光控作用,室外的人看不到室內(nèi)的人,里面的人可以看清室外風(fēng)光,配以綠色植物、石徑小道和各種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施,以避免過去會(huì)議室那種壓抑、疲勞的感覺,讓顧客感覺非常舒適、愜意。 526娛樂餐飲能適應(yīng)大型會(huì)議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及當(dāng)?shù)鼗閼c活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)等需要。要有可容納2桌和4桌的包廂,包廂面積適當(dāng)寬敞,要單獨(dú)設(shè)有衛(wèi)生間。多功能宴會(huì)廳即可接待大中型宴請(qǐng),又可分拆為包廂。與餐廳配套的廚房部分,與娛樂配套的小姐房部分,面積適當(dāng),布局合理,傳菜線路不與主要公共區(qū)域相交叉。 527建議娛樂與桑拿要

11、有獨(dú)立通道。健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大,某些區(qū)域要有一定的私密性,因此設(shè)計(jì)中要注意區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性,要有前瞻性和可變性,以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。桑拿休閑大廳設(shè)可調(diào)節(jié)的多功能座椅,且均設(shè)可獨(dú)立上網(wǎng)的液晶電腦或電視機(jī)。528政府接待是一塊較大的市場(chǎng),是酒店樹立形象的重要陣地,也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容,以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。在交通組織、位置布局等方面,應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求,例如會(huì)見室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近;大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道;

12、套房不宜設(shè)在同一樓層。529與經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳是酒店的門面,空間要有迎賓的氛圍和效果,大堂凈高應(yīng)在6米以上,體現(xiàn)高星級(jí)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能要全,布局要合理,流線要通暢。中庭的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消防安全需要。工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置,要注意環(huán)保與節(jié)能,防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房,并附設(shè)員工服裝間。辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。一線各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域,對(duì)賓客服務(wù)的宜設(shè)在前廳附近,對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來的可設(shè)在寫字樓內(nèi)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為600人(含技師)左右,男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂(200至250個(gè)餐位)、獨(dú)立更衣室、

13、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工及后勤用房獨(dú)立設(shè)置,應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。5210酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素,建筑物要有自己的個(gè)性和特色??傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品,力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境,并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào),應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。5211酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念,在節(jié)能、環(huán)保、利用新能源(建議至少戶外使用太陽能LED燈)等方面,從設(shè)計(jì)之初就加以考慮,同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品,包括酒店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念,在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。5212酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營(yíng)成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要,適當(dāng)分區(qū)

14、域布置系統(tǒng),必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。53酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)酒店的建設(shè)按現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。531標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米(不含小過道及衛(wèi)生間),凈高在3米以上,擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間(衛(wèi)生間凈面積不小于7平方米,并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū))、衣櫥等。532擁有適量的雙套房和豪華套房(不少于4開間),雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。533擁有中央空調(diào)系統(tǒng),各區(qū)域通風(fēng)良好。534擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)(包括園林與休閑區(qū))、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。535擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合

15、理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備,且均可直抵地下室。536擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。537整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢,客貨員工互不干擾。 第六節(jié) 營(yíng)業(yè)額粗估及投資回報(bào)61月營(yíng)業(yè)額粗估單位:萬元項(xiàng) 目金 額測(cè)算依據(jù)客房收入125.58萬元230間/套260元/天30天70%=116.61萬元娛樂收入115.20萬元40間1200元/天30天80%=132.00萬元康體收入75.6萬元30間3人/天/280元/兩粒鐘30天=100.8萬元餐飲收入157.5萬元中西餐約700餐位1.5次翻臺(tái)/天50元/人30天=157.5萬元其它項(xiàng)目收入約30萬元略(含商務(wù)中心、會(huì)議室、小酒吧、洗

16、衣、棋牌等)合 計(jì)月均營(yíng)業(yè)額約50388萬元62投資回報(bào)按四星級(jí)酒店平均利用率為營(yíng)業(yè)額的33%,以年均營(yíng)業(yè)額為5038812=604656萬元計(jì),年純利為199536萬元。如酒店投資15000萬元,則7年半回本。若加上開業(yè)后土地升值及無形資產(chǎn)升值,本項(xiàng)目投資已是非常理想。第七章 投資進(jìn)程與前景展望71投資進(jìn)程711結(jié)合類似項(xiàng)目籌建常規(guī),建議將本項(xiàng)目的整個(gè)籌建期限設(shè)定為24個(gè)月。前3個(gè)月為項(xiàng)目調(diào)查研究、設(shè)計(jì)論證和融資啟動(dòng)期,中間18個(gè)月為項(xiàng)目全面建設(shè)及商業(yè)配套部分招商、酒店項(xiàng)目前期推廣期,后3個(gè)月為酒店項(xiàng)目營(yíng)業(yè)籌備期。712整個(gè)項(xiàng)目籌建同時(shí)啟動(dòng),但根據(jù)進(jìn)一步論證結(jié)果,將項(xiàng)目中建設(shè)速度快、回報(bào)周期相對(duì)較短的商業(yè)與公寓項(xiàng)目先行建成,爭(zhēng)取在酒店開業(yè)前完成招商并全部率先開業(yè)經(jīng)營(yíng),提前為酒店積聚人氣,相對(duì)減少投資壓力。713經(jīng)過上述分析,我們認(rèn)為在目前選址興建四星級(jí)(準(zhǔn)五星)酒店及相關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目是具有前瞻性的,是可行的。為保證項(xiàng)目建設(shè)的有序推進(jìn),我們建議成立項(xiàng)目籌備辦公室。建議項(xiàng)目籌備辦公室負(fù)責(zé)人由公司董事會(huì)委托有豐富酒店項(xiàng)目籌備經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員擔(dān)任,辦公室下設(shè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)組、項(xiàng)目調(diào)研組、項(xiàng)目設(shè)計(jì)組和項(xiàng)目顧問組,各組工作人員由XX公司代表與相關(guān)專業(yè)公司代表共同組成?;I備辦公室在項(xiàng)目全面投入營(yíng)運(yùn)之后過渡為項(xiàng)目公司董事會(huì)。項(xiàng)目籌備辦公室一經(jīng)成立,首先解決項(xiàng)目策

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