鐵城樂園項(xiàng)目策劃書

1、鐵城樂園商業(yè)項(xiàng)目邵武市城龍生態(tài)大酒店策劃書2009年2月目 錄第一章 項(xiàng)目概況. 第二章 背景分析. 21政策分析. 22市場(chǎng)分析. 23選址分析. 第三章 目前星級(jí)酒店現(xiàn)狀及趨勢(shì). 第四章 經(jīng)營(yíng)定位. 41定位基本理念. 42定位主要依據(jù). 43經(jīng)營(yíng)理念. 第五章 功能布局與建設(shè)基本思路. 51功能設(shè)置. 52酒店設(shè)計(jì)建議. 53酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn). 第六章 營(yíng)業(yè)額粗估及投資回報(bào). 61月營(yíng)業(yè)額粗估. 62投資回報(bào). 第七章 投資進(jìn)程與前景展望. 71投資進(jìn)程. 72前景展望. 第一章 項(xiàng)目概況11項(xiàng)目名稱邵武市城龍生態(tài)大酒店（暫定）13企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司14地 址福建省邵武市城南大道東側(cè)（消防

2、大隊(duì)向南400米）15投資總額7000萬元人民幣第二章 背景分析21政策分析伴隨著邵武市及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及社會(huì)消費(fèi)水平的與日俱增，以勞動(dòng)密集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)也必將得到新的支持和發(fā)展。項(xiàng)目所在地邵武市目前尚無高星級(jí)酒店與高檔次商業(yè)中心，項(xiàng)目建成后將彌補(bǔ)這一空白，成為邵武市的重要服務(wù)配套項(xiàng)目與政府形象工程，項(xiàng)目的啟動(dòng)與建設(shè)必將得到市政府的關(guān)注和支持。22市場(chǎng)分析盡管邵武市區(qū)內(nèi)酒店經(jīng)營(yíng)狀況均處于中等水平，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，但是我們調(diào)查后了解到，現(xiàn)正在營(yíng)業(yè)的酒店，其硬件設(shè)施和風(fēng)格均大同小異，服務(wù)質(zhì)量也是不能恭維。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，其市場(chǎng)空間也正逐漸擴(kuò)大。如果本項(xiàng)目依托自身優(yōu)勢(shì)，在硬件產(chǎn)品差

3、異化和服務(wù)細(xì)節(jié)上下足功夫，必然會(huì)在同類企業(yè)中獨(dú)樹一幟。23選址分析項(xiàng)目選址城南大道旁，處于即將開發(fā)的城南大道項(xiàng)目前端，距市區(qū)僅1000米，市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2500米，距尚未動(dòng)工的新汽車站僅800米，距武邵高速公路入口不超過10分鐘車程，具有較廣闊的升值空間，其交通、環(huán)境、市政配套等均適合該項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。第三章 目前星級(jí)酒店現(xiàn)狀及趨勢(shì)根據(jù)全國(guó)星級(jí)酒店研討會(huì)的調(diào)查，目前酒店業(yè)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)是： 五星級(jí)以上的酒店經(jīng)濟(jì)效益普遍較好； 高星級(jí)酒店凡是娛樂、休閑度假規(guī)模巨大的效益較好； 凡是注重酒店形象包裝及品牌策劃的酒店均效益較好； 老式以單純商務(wù)為主的酒店正在轉(zhuǎn)型之中，私營(yíng)大型酒店，股東淡出經(jīng)營(yíng)權(quán)是

4、當(dāng)今酒店發(fā)展的趨勢(shì)； 酒店管理公司運(yùn)作模式正在向國(guó)內(nèi)二線城市大舉發(fā)展。第四章 經(jīng)營(yíng)定位41定位基本理念411檔次定位：四星級(jí)（準(zhǔn)五星）生態(tài)商務(wù)酒店。412功能定位：中、高端商務(wù)，會(huì)議，娛樂，商業(yè)休閑中心。42定位主要依據(jù)目前，全市尚無一家集商貿(mào)、酒店、餐飲、辦公、休閑、娛樂與一體的綜合性商業(yè)服務(wù)中心，建成營(yíng)業(yè)后將彌補(bǔ)這一空白。在工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)四星級(jí)生態(tài)商務(wù)酒店，在邵武市尚屬首家，鮮明的功能與市場(chǎng)定位，將成為在邵武市酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得成功的第一步。43經(jīng)營(yíng)理念431主題理念：打造江門市江海區(qū)首家獨(dú)特的生態(tài)商務(wù)酒店。高新區(qū)內(nèi)最體面的商務(wù)接待應(yīng)酬場(chǎng)所，最具有品位的娛樂、桑拿水療休閑去處，最時(shí)尚的商業(yè)、

5、辦公、居住空間。432衍生理念：XX集團(tuán)的實(shí)力象征，以物業(yè)保值增值，以準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)客房及配套會(huì)展、餐飲設(shè)施為品牌形像，以規(guī)?；目头?、桑拿和KTV包房為利潤(rùn)中心，以特立足，以特取勝，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我變。433運(yùn)作策略：在最短時(shí)間內(nèi)，形成企業(yè)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力（即獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)手段及良性循環(huán)機(jī)制），實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行。以個(gè)性化的服務(wù)為特色，按廣州模式經(jīng)營(yíng)客房、餐飲，按東莞模式經(jīng)營(yíng)娛樂、桑拿。除與旅行社等代理機(jī)構(gòu)建立廣泛的伙伴關(guān)系外，應(yīng)著重建立以會(huì)員制為發(fā)展導(dǎo)向的營(yíng)銷方式，完全以顧客需求為中心，充分利用信息資源，準(zhǔn)確界定酒店的目標(biāo)市場(chǎng)，營(yíng)造經(jīng)營(yíng)特色。第五章 功能布局與建設(shè)基本思

6、路51功能設(shè)置511環(huán)境設(shè)計(jì)建議贊成長(zhǎng)沙市規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司深圳分公司的環(huán)境設(shè)計(jì)方案，建議能進(jìn)一步考慮參考中國(guó)飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)。512單體功能布置建議公共建筑部分：酒店及辦公建議酒店、辦公主樓、裙房與居住建筑部分地下建設(shè)成地下室，使停車位增加到350個(gè)（包含生態(tài)停車場(chǎng)）以上，以滿足營(yíng)業(yè)需要。A、酒店底層設(shè)主入口、接待大廳、總服務(wù)臺(tái)、大堂吧，無國(guó)界西餐廳，商務(wù)中心，監(jiān)控、消防控制室，醫(yī)療、美容、辦公及附房等用房；二層設(shè)中餐廳，中餐包房，多功能宴會(huì)廳及廚房；三層設(shè)KTV包房（約40間），酒吧，KTV接待大廳，KTV專用廚房，辦公及附房等用房；四層設(shè)桑拿（約30間房）、水療、棋牌、桌球

7、、健身房、乒乓球、沙壺球等休閑娛樂用房；五層設(shè)多功能會(huì)議廳，會(huì)見室（貴賓休息室），中小會(huì)議室，小型室內(nèi)展覽館、會(huì)議休閑區(qū)（咖啡吧），室內(nèi)生態(tài)花園小品，辦公及附房；六至二十層為標(biāo)準(zhǔn)客房和套間客房，屋頂花園，露天恒溫游泳池、贊成設(shè)計(jì)單位每層均帶有空中花園的設(shè)計(jì)方案，其中六層為蒸氣客房區(qū)（桑拿與客房共用）。B、高級(jí)辦公寫字樓六至十五層（一至五層屬酒店部分）為高級(jí)辦公寫字樓。居住建筑部分贊成設(shè)計(jì)單位的方案，由高級(jí)公寓與宿舍兩部分組成，建議考慮在宿舍底層設(shè)置洗衣房。商業(yè)建筑部分贊成設(shè)計(jì)單位的方案，建議弧形布局商業(yè)街建兩層，考慮引進(jìn)小百貨、小超市、小型快餐店、影吧、書店、針對(duì)工業(yè)區(qū)的小型展覽館等商業(yè)模式。

8、52酒店設(shè)計(jì)建議521總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)“生態(tài)商務(wù)酒店”特色，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。522酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性（建成后能領(lǐng)先市場(chǎng)2年以上）。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308五星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。523酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念，充分使人工環(huán)

9、境與自然環(huán)境相搭配。建議避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。524 客房應(yīng)控制在230間套左右，套房（含殘疾人房）、雙人房、單人房建議按0.5：4.5：5比例建設(shè)，雙人房床寬1.2米，單人房床寬2米。設(shè)一豪華客房樓層（行政樓層），以套房和豪華單人房為主，其中三套房或四套房相鄰設(shè)有若干標(biāo)準(zhǔn)房，在平面布局上宜單獨(dú)成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。525大型多功能會(huì)議廳，必須交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)120130平方米左右的會(huì)見室一間，含隱蔽式衛(wèi)生間。建議包含娛樂、康體、客房在內(nèi)的所有房間全部接入寬帶網(wǎng)。大型

10、會(huì)議室應(yīng)配置同聲傳譯設(shè)施。如若可能建議建設(shè)一個(gè)生態(tài)會(huì)議室，使用特殊的玻璃與外界隔開，通過先進(jìn)的光控作用，室外的人看不到室內(nèi)的人，里面的人可以看清室外風(fēng)光，配以綠色植物、石徑小道和各種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，以避免過去會(huì)議室那種壓抑、疲勞的感覺，讓顧客感覺非常舒適、愜意。 526娛樂餐飲能適應(yīng)大型會(huì)議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及當(dāng)?shù)鼗閼c活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)等需要。要有可容納2桌和4桌的包廂，包廂面積適當(dāng)寬敞，要單獨(dú)設(shè)有衛(wèi)生間。多功能宴會(huì)廳即可接待大中型宴請(qǐng)，又可分拆為包廂。與餐廳配套的廚房部分，與娛樂配套的小姐房部分，面積適當(dāng)，布局合理，傳菜線路不與主要公共區(qū)域相交叉。 527建議娛樂與桑拿要

11、有獨(dú)立通道。健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計(jì)中要注意區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。桑拿休閑大廳設(shè)可調(diào)節(jié)的多功能座椅，且均設(shè)可獨(dú)立上網(wǎng)的液晶電腦或電視機(jī)。528政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求，例如會(huì)見室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道；

12、套房不宜設(shè)在同一樓層。529與經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳是酒店的門面，空間要有迎賓的氛圍和效果，大堂凈高應(yīng)在6米以上，體現(xiàn)高星級(jí)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。中庭的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消防安全需要。工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設(shè)員工服裝間。辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。一線各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域，對(duì)賓客服務(wù)的宜設(shè)在前廳附近，對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來的可設(shè)在寫字樓內(nèi)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為600人（含技師）左右，男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂（200至250個(gè)餐位）、獨(dú)立更衣室、

13、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工及后勤用房獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。5210酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，建筑物要有自己的個(gè)性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。5211酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、利用新能源（建議至少戶外使用太陽能LED燈）等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括酒店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。5212酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營(yíng)成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，適當(dāng)分區(qū)

14、域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。53酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)酒店的建設(shè)按現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。531標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），凈高在3米以上，擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于7平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。532擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。533擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。534擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與休閑區(qū)）、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。535擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合

15、理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備，且均可直抵地下室。536擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。537整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢，客貨員工互不干擾。 第六節(jié) 營(yíng)業(yè)額粗估及投資回報(bào)61月營(yíng)業(yè)額粗估單位：萬元項(xiàng) 目金 額測(cè)算依據(jù)客房收入125.58萬元230間/套260元/天30天70%=116.61萬元娛樂收入115.20萬元40間1200元/天30天80%=132.00萬元康體收入75.6萬元30間3人/天/280元/兩粒鐘30天=100.8萬元餐飲收入157.5萬元中西餐約700餐位1.5次翻臺(tái)/天50元/人30天=157.5萬元其它項(xiàng)目收入約30萬元略（含商務(wù)中心、會(huì)議室、小酒吧、洗

16、衣、棋牌等）合 計(jì)月均營(yíng)業(yè)額約50388萬元62投資回報(bào)按四星級(jí)酒店平均利用率為營(yíng)業(yè)額的33%，以年均營(yíng)業(yè)額為5038812=604656萬元計(jì)，年純利為199536萬元。如酒店投資15000萬元，則7年半回本。若加上開業(yè)后土地升值及無形資產(chǎn)升值，本項(xiàng)目投資已是非常理想。第七章 投資進(jìn)程與前景展望71投資進(jìn)程711結(jié)合類似項(xiàng)目籌建常規(guī)，建議將本項(xiàng)目的整個(gè)籌建期限設(shè)定為24個(gè)月。前3個(gè)月為項(xiàng)目調(diào)查研究、設(shè)計(jì)論證和融資啟動(dòng)期，中間18個(gè)月為項(xiàng)目全面建設(shè)及商業(yè)配套部分招商、酒店項(xiàng)目前期推廣期，后3個(gè)月為酒店項(xiàng)目營(yíng)業(yè)籌備期。712整個(gè)項(xiàng)目籌建同時(shí)啟動(dòng)，但根據(jù)進(jìn)一步論證結(jié)果，將項(xiàng)目中建設(shè)速度快、回報(bào)周期相對(duì)較短的商業(yè)與公寓項(xiàng)目先行建成，爭(zhēng)取在酒店開業(yè)前完成招商并全部率先開業(yè)經(jīng)營(yíng)，提前為酒店積聚人氣，相對(duì)減少投資壓力。713經(jīng)過上述分析，我們認(rèn)為在目前選址興建四星級(jí)（準(zhǔn)五星）酒店及相關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目是具有前瞻性的，是可行的。為保證項(xiàng)目建設(shè)的有序推進(jìn)，我們建議成立項(xiàng)目籌備辦公室。建議項(xiàng)目籌備辦公室負(fù)責(zé)人由公司董事會(huì)委托有豐富酒店項(xiàng)目籌備經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員擔(dān)任，辦公室下設(shè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)組、項(xiàng)目調(diào)研組、項(xiàng)目設(shè)計(jì)組和項(xiàng)目顧問組，各組工作人員由XX公司代表與相關(guān)專業(yè)公司代表共同組成?；I備辦公室在項(xiàng)目全面投入營(yíng)運(yùn)之后過渡為項(xiàng)目公司董事會(huì)。項(xiàng)目籌備辦公室一經(jīng)成立，首先解決項(xiàng)目策