西安航天時代項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、西安航天時代項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書合富輝煌（中國）房地產(chǎn)顧問有限公司二零一零年五月說 明由發(fā)展商交付于設(shè)計(jì)方的設(shè)計(jì)任務(wù)書會因設(shè)計(jì)工作的階段性及雙方對于工作內(nèi)容及深度的約定而有所差異，本次提供參考的設(shè)計(jì)任務(wù)書所針對的內(nèi)容主要針對整體的概念性規(guī)劃。為了充分發(fā)揮設(shè)計(jì)公司的創(chuàng)造性，本設(shè)計(jì)任務(wù)書基本上僅確立原則性的設(shè)計(jì)要求，并最大限度保留設(shè)計(jì)方發(fā)揮的空間，但對部分重要內(nèi)容我們會根據(jù)策劃報(bào)告的分析給出提示，但并不排除設(shè)計(jì)方會有更好的解決方案。內(nèi)容索引1、項(xiàng)目概況31.1地理位置31.2用地規(guī)模31.3本項(xiàng)目周邊環(huán)境41.5本項(xiàng)目用地價值分析52、設(shè)計(jì)依據(jù)63、項(xiàng)目定位說明73.1整體發(fā)展策略73.2項(xiàng)目整

2、體市場定位：73.3項(xiàng)目整體功能定位：83.4案名建議：83.5客戶定位：83.6項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議114、設(shè)計(jì)指標(biāo)134.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求：134.2規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求：134.3各部分設(shè)計(jì)指標(biāo)控制：134.4整體住宅物業(yè)類型選取建議：154.5各地塊開發(fā)強(qiáng)度建議：154.6各地塊物業(yè)布局建議：154.7整體配套設(shè)置建議：165、主題打造建議185.1航天主題景觀帶打造：185.2遺址公園打造：186、建筑風(fēng)格建議：207、設(shè)計(jì)深度228、設(shè)計(jì)成果要求221、項(xiàng)目概況1.1地理位置該地塊位于西安市國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，緊貼曲江二期用地。宗地位于飛天路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神

3、舟大道以東，凈用地面積為63.68公頃 （折合約955畝,其中有秦世子墓占地224畝，擬開發(fā)為綠地公園。）。用地性質(zhì)為居住用地，綜合容積率不高于3.0，綠化率不小于30，使用年期為70年，總規(guī)劃建筑面積約140萬平米。主要定位于中高檔商品住宅開發(fā)并兼顧部分商業(yè)配套。項(xiàng)目總投資約70億元。該項(xiàng)目用地位于西安市國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)， 1.2用地規(guī)模整體占地約630441平方米（折合約945畝），由7個地塊共同組成；其中首期為1號地塊占地約96932平方米（折合約145畝），詳見用地紅線圖。1.3本項(xiàng)目周邊環(huán)境方位現(xiàn)狀對項(xiàng)目正面影響對項(xiàng)目負(fù)面影響東面文化娛樂用地+工業(yè)用地鄰近大規(guī)模文化娛樂設(shè)施，生

4、活配套便利對居住物業(yè)產(chǎn)生一定噪聲及車流干擾西面區(qū)域市政公園用地+安置房用地具備一線公園景觀神州大道道路等級高，車流量大，廢氣及噪聲影響較大南面文化娛樂用地+工業(yè)用地-整體形象一般，北面大華公園世家（開發(fā)中）+教育用地昭示性強(qiáng)緊貼高壓走廊及航天大道，對住宅物業(yè)產(chǎn)生心理及噪聲廢氣影響1.5本項(xiàng)目用地價值分析根據(jù)不同物業(yè)要求，對地塊進(jìn)行居住用地價值分析及商業(yè)價值用地分析居住價值分級示意:商業(yè)價值分級示意：2、設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的有關(guān)文件內(nèi)容。本項(xiàng)目地塊宗地圖。西安市相關(guān)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程。國家強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范。3、項(xiàng)目定位說明3.1整體發(fā)展策略產(chǎn)業(yè)與企業(yè)資源驅(qū)動：充分挖掘航天產(chǎn)業(yè)與企業(yè)資

5、源，將之應(yīng)用到本項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)主題中去價格策略：平開高走、不斷提升項(xiàng)目開發(fā)價值產(chǎn)品驅(qū)動：打造精品，市場創(chuàng)新，突出性價比展示形象：社區(qū)主題園林景觀及配套展示，一舉奠定項(xiàng)目市場形象ll 整體發(fā)展策略說明：航天產(chǎn)業(yè)與企業(yè)資源足以打造本項(xiàng)目的核心竟?fàn)幜 航天產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目所屬獨(dú)特的資源環(huán)境優(yōu)勢可作為項(xiàng)目差異化竟?fàn)幍暮诵囊?，但目前區(qū)域陌生，基地發(fā)展尚不成熟，需要通過項(xiàng)目內(nèi)外部資源聯(lián)動將航天產(chǎn)業(yè)主題貫穿至項(xiàng)目中，打造航天主題的精品社區(qū)。u 內(nèi)部產(chǎn)品打造，建立差異化竟?fàn)巸?yōu)勢，將產(chǎn)品塑造與航天主題結(jié)合起來，豐富產(chǎn)品線，營造多樣化的復(fù)合產(chǎn)品功能和科技人居的生活方式。u 外部資源聯(lián)動，增強(qiáng)區(qū)域影響力，航天產(chǎn)業(yè)

6、屬于高科技智能化的前沿領(lǐng)域，可與項(xiàng)目外部教育資源聯(lián)動，打造西安獨(dú)具特色的科普教育體系。3.2項(xiàng)目整體市場定位：西安首席航天主題生態(tài)智能社區(qū)p 首席：第一個以航天為主題的社區(qū)，突出核心競爭力和差異化p 航天主題：房地產(chǎn)項(xiàng)目所借勢的航天產(chǎn)業(yè)與企業(yè)的資源，建立市場獨(dú)一無二的竟?fàn)巸?yōu)勢p 生態(tài)：航天產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)部及周邊規(guī)劃良好的生態(tài)環(huán)境（遺址公園和市政公園），項(xiàng)目內(nèi)部自身打造的生態(tài)、集約、低碳的產(chǎn)品應(yīng)用環(huán)境p 智能：貼合航天產(chǎn)業(yè)基地的高科技前沿領(lǐng)域特征以及區(qū)域內(nèi)較多的科研院所；周邊大學(xué)城等帶來的高科技智能化的生活理念和生活方式3.3項(xiàng)目整體功能定位：依據(jù)項(xiàng)目定位，打造本項(xiàng)目的三大主題功能中心： 以航天為主

7、題的商業(yè)區(qū)（主題型商業(yè)“鄰里中心”街區(qū)型集中商業(yè)（航天館）、風(fēng)情休閑商業(yè)街等） 以航天主題的居住區(qū)（融合航天科技材料應(yīng)用的多個住宅組團(tuán)） 以航天為主題的休閑功能群（主題公園、主題景觀帶、功能會所群等）3.4案名建議：西安航天城3.5客戶定位：3.5.1客戶演變1）客戶構(gòu)成演變： 近期：以航天系統(tǒng)員工以及定向的政府公務(wù)員為主力，輔以市場的中高端投資人群（城南曲江板塊地產(chǎn)開發(fā)接近飽和，長安板塊總體品質(zhì)未能提升，項(xiàng)目作為城南少有的新開發(fā)高品質(zhì)住宅，將吸引城南的改善型買家）； 中遠(yuǎn)期：隨著區(qū)域板塊及項(xiàng)目市場的逐漸成熟，城南中高端置業(yè)人群、西高新中高端置業(yè)人群、航天產(chǎn)業(yè)基地置業(yè)人群以及長安區(qū)域高端置業(yè)人

8、群（包括大學(xué)城教職員工）都將成為項(xiàng)目置業(yè)人群的主力之一（隨著項(xiàng)目航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域發(fā)展的不斷成熟，生活配套的完善和居住氛圍的成熟，園區(qū)內(nèi)客戶群體逐漸成為主要買家之一，隨著項(xiàng)目知名度的提高，對改善型買家和投資客戶的影響半徑將擴(kuò)大；曲江和高新板塊作為西安的高端住宅區(qū)，目前可開發(fā)住宅用地不斷減少，而航天板塊居住環(huán)境和發(fā)展前景的改善，這兩個板塊的外溢客戶將成為項(xiàng)目購買人群的重要組成部分），同時輔以市內(nèi)其它區(qū)域以及市外的投資置業(yè)人群。2）客戶演變（置業(yè)目的）3.5.2客戶需求分析1）客戶需求力分析2）客戶置業(yè)因素分析客戶來源置業(yè)目的置業(yè)因素置業(yè)層次航天基地科研院所一般科研人員首次、二次以上，改善型為主距工

9、作地較近，地緣性，生活成本較低中端航天基地科研院所中高層管理人員二次、二次以上地段、交通、配套、子女教育、養(yǎng)老高端（定向）政府公務(wù)員首次、二次兼有剛性需求、對價格較為敏感、地緣性、子女教育中端長安區(qū)及城南其他區(qū)域私營企業(yè)主多次、子女教育、資產(chǎn)配置交通、升值潛力、養(yǎng)老教育資源、生活配套中高端長安大學(xué)城中高級領(lǐng)導(dǎo)層改善型居住地緣性，地段、交通、配套、養(yǎng)老中高端西安本地及周邊縣市投資客戶群體多次地段、航天產(chǎn)業(yè)基地升值價值高端城南其他區(qū)域的置業(yè)群體首次、二次兼有地段、交通、環(huán)境、配套、子女教育、養(yǎng)老中高端3）客戶需求分析（產(chǎn)品）4）首期主力置業(yè)客戶需求分析3.6項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議3.6.1住宅物業(yè)建議3

10、.6.2住宅物業(yè)戶型配比建議（不含首期戶型產(chǎn)品建議，首期戶型產(chǎn)品建議參閱首期規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書）1）高層、小高層戶型配比建議房型面積區(qū)間（）套數(shù)比兩房80-11040%5%三房120-14050 %5%四房150-16010% 5%2）多層（情景洋房及疊墅）戶型配比建議物業(yè)房型面積區(qū)間（）套數(shù)比情景洋房三房15016040 5%四房18020020 5%疊墅四房及以上200-25040% 5%4、設(shè)計(jì)指標(biāo)l 用地性質(zhì)：二類居住用地l 總用地面積：630441.7m（折合約945畝）4.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求：l 建筑密度：30%l 綜合容積率：3.0（各地塊可進(jìn)行內(nèi)部平衡）l 總建筑面積：125

11、0638.9 ml 綠化率：35%4.2規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求：l 建筑紅線退讓：多層退5米 /高層退10米l 首期高壓走廊用地退縮：n 高壓線向南退63米是綠線 ，63米范圍內(nèi)可設(shè)置商用物業(yè)n 高壓線向南退73米可設(shè)置住宅物業(yè)4.3各部分設(shè)計(jì)指標(biāo)控制：l 集中商業(yè)部分：n 用地建議：首期用地北側(cè)（在符合退線要求下，可沿高壓走廊設(shè)置）n 建筑面積：45000mn 層數(shù)：3Fn 建筑層高：首層:6m二/三層:4.5mn 業(yè)態(tài)設(shè)置:首層:超市二層:餐飲三層:電影院l 商業(yè)街區(qū)部分：n 用地建議：結(jié)合集中商業(yè)共同打造n 建筑面積：5000 mn 層數(shù)：1F（業(yè)主可自行搭建二層）n 層高：4.5mn 商鋪面

12、積控制:50-80 mn 商鋪開間尺寸：3.5-4 m12-15 mn 業(yè)態(tài)設(shè)置:便利店/理發(fā)店/餐廳/咖啡店n 商鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)要求：設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間/滿足可作為餐飲的特殊設(shè)備要求l 住宅物業(yè)部分：小高層物業(yè)n 不同面積區(qū)間產(chǎn)品落位及特點(diǎn)： 80-110為過度型住宅 全南向設(shè)計(jì) 主要位于四級居住價值地塊，總價低，具備一定投資功能 120-140為成長型住宅 主要設(shè)置在三級及四級居住價值用地 戶型南北對流或全南向設(shè)計(jì)，以高附加值吸引客戶，產(chǎn)品成長性強(qiáng) 150-160改善型住宅 主要設(shè)置在二級及三級居住價值用地 戶型南北對流，具備一定的舒適性，屬于常住型物業(yè)l 住宅物業(yè)部分：多層物業(yè) 150-200尊

13、享型住宅（情景洋房） 設(shè)置在一級及二級居住價值用地，屬于高端居住物業(yè) 戶型南北對流，具備良好的景觀價值支撐，具備良好的居住價值及投資價值 200-250以上豪華型住宅（疊拼別墅） 設(shè)置在一級及二級居住價值用地 具備最理想的景觀視線，作為頂端物業(yè)面向市場4.4整體住宅物業(yè)類型選取建議：4.5各地塊開發(fā)強(qiáng)度建議： 各期主力客戶層面及主力產(chǎn)品 地塊居住價值4.6各地塊物業(yè)布局建議： 物業(yè)價值與地塊價值匹配原則 高居住價值地塊應(yīng)匹配高端住宅物業(yè)為主 低居住價值地塊匹配中端住宅物業(yè)為主 景觀價值最大化原則 圍繞號地塊中心公園進(jìn)行布局，越高端物業(yè)獲得越良好的景觀支撐4.7整體配套設(shè)置建議：l 主題配套：會

14、所配套設(shè)置建議l 教育配套: 小學(xué)配套（所） 建議二期優(yōu)先設(shè)置，完善教育配套，打造成熟配套人居社區(qū) 幼兒園（3-4所） 根據(jù)各地塊設(shè)計(jì)按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)置l 生活配套: 區(qū)域商業(yè)中心(鄰里中心） 在首期設(shè)置，樹立完善的生活配套形象 商業(yè)配套步行街 結(jié)合鄰里中心共同打造，串聯(lián)整個項(xiàng)目的商業(yè)體系 沿街商鋪 各地塊沿街可設(shè)置商鋪，形成以滿足住戶日常生活需求為主的商業(yè)配套 情景街區(qū) 利用雙面商鋪良好的商業(yè)氛圍特性，形成具有一定格調(diào)的情景商業(yè)街區(qū)，打造中高端商業(yè)街區(qū)5、主題打造建議5.1航天主題景觀帶打造：l 以航天館為核心,小景觀為點(diǎn)綴,打造航天主題景觀帶串聯(lián)各個地塊 航天館位置建議: 建議結(jié)合首期1號

15、地塊區(qū)域商業(yè)共同打造 利用1號地塊良好的昭示性強(qiáng)化項(xiàng)目主題 有利于消化首期5萬商業(yè)配套 前期打造航天館,有利于后續(xù)地塊圍繞主題延續(xù)打造l 航天館規(guī)模設(shè)置建議5.2遺址公園打造： 分期： 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)分期及號地塊規(guī)模，建議公園分兩個階段進(jìn)行開發(fā) 開發(fā)形式： 第一階段：整體進(jìn)行綠化園林開發(fā)展示（景觀展示區(qū)） 第二階段：公園景觀升級打造（相應(yīng)運(yùn)營配套打造） 各期支撐： 公園第一階段：園林綠化展示主要支撐首/二/三期用地開發(fā) 公園第二階段主要支撐四/五期用地開發(fā) 公園開發(fā)時點(diǎn)示意：6、建筑風(fēng)格建議： 利用現(xiàn)代建筑風(fēng)格整合項(xiàng)目各期建筑造型 建議項(xiàng)目整體采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格體現(xiàn)航天板塊新區(qū)形象及項(xiàng)目自身航天主

16、題包裝定位 整體形象統(tǒng)一：各期主要設(shè)計(jì)元素應(yīng)該統(tǒng)一，形成大盤概念 各期建筑風(fēng)格具備成長性：各期建筑風(fēng)格可根據(jù)市場變化適當(dāng)調(diào)整，形成組團(tuán)差異化 節(jié)點(diǎn)位置樹立地標(biāo)性建筑：通過打造地標(biāo)性建筑強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)代化高端形象 多層住宅物業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議: 注重細(xì)部處理及材質(zhì)的選用,打造高品質(zhì)感高端住宅 主要色彩建議不超過種，避免過于花俏，影響產(chǎn)品檔次 認(rèn)真處理首層及首層花園的私密性設(shè)計(jì)，保證客戶居住舒適性 小高層與高層電梯洋房建筑設(shè)計(jì)建議1：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格 盡可能采用短板式平面布局，有利于戶型通風(fēng)對流 建筑造型簡練，通過陽臺及窗臺造型形成虛實(shí)對比 造型元素統(tǒng)一，形成高度和諧的住宅群落 小高層與高層電梯洋房建筑設(shè)

17、計(jì)建議2：現(xiàn)代德式建筑風(fēng)格 強(qiáng)調(diào)功能性及實(shí)用性 色調(diào)偏厚重，品質(zhì)感強(qiáng) 建筑風(fēng)格耐看性強(qiáng)，具備一定歷史感 建筑造型線條較簡單，沒有花俏的裝飾構(gòu)件7、設(shè)計(jì)深度l 設(shè)計(jì)單位須提交_個（以上不同的）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。l 提交的方案必須符合“設(shè)計(jì)依據(jù)”內(nèi)的有關(guān)規(guī)定。l 每個階段設(shè)計(jì)內(nèi)容必須符合建設(shè)部門要求關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的各階段的深度。8、設(shè)計(jì)成果要求8.1所有的設(shè)計(jì)必須采用國際標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量單位。例如：長度單位：總體規(guī)劃標(biāo)注以米（m）為單位單體建筑設(shè)計(jì)標(biāo)注以毫米（mm）為單位高程單位：標(biāo)高以米（m）為單位面積單位：面積以平方米（m2）為單位8.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)必須包括以下內(nèi)容：l 總體規(guī)劃說明書（應(yīng)包括：設(shè)計(jì)構(gòu)思、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)等）l 總體規(guī)劃平面圖 比例：1:500 l 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例：1:500 l 綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例：1:500 l 用地規(guī)劃豎向圖 比例：1:500 l 綜合管網(wǎng)分布圖 比例：1:500 8.3建筑單體方案設(shè)計(jì)必須包括以下內(nèi)容：l 各層平面圖 比例：1:200 1:300 l 立面圖（兩個以上主立面圖） 比例：1:2