房地產(chǎn)開發(fā)成本控制課程參考幻燈片

1、1,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制,架 構(gòu),2,房地產(chǎn)開發(fā)成本的定義,是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）各管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用,3,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制架構(gòu),房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施,4,房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成,1.土地使用權(quán)出讓金 2.土地征用及拆遷安置補償費 3.前期工程費 4.建安工程費 5.基礎(chǔ)設(shè)施費 6

2、.公共配套設(shè)施費 7.不可預(yù)見費 8.開發(fā)期間稅費,5,土地使用權(quán)出讓金,國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到,6,土地征用及拆遷安置補償費,土地征用費是指國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地

3、管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。 拆遷安置補償費是指依法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費,7,前期工程費,項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。 “三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可

4、以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算,8,建安工程費,主要指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。 在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算,9,基礎(chǔ)設(shè)施費,本項費用又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用。 通常采用單位指標(biāo)估算法來計算,10,公共配套設(shè)施費,它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

5、其估算可參照“建安工程費”的估算方法,11,不可預(yù)見費,它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算,12,開發(fā)期間稅費,開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大、中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算,13,房地產(chǎn)成本控制的意義,從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源、避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟、減少國民經(jīng)濟損失，有一定的意義。 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時代?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的利潤能維持在12

6、%左右就算好的項目,14,房地產(chǎn)成本控制的意義,國家加強了對土地市場的管理與整頓（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經(jīng)營性用地取消了協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按市場經(jīng)濟規(guī)范的要求取得土地使用權(quán)，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得。這使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路,15,房地產(chǎn)成本控制的意義,在房地產(chǎn)業(yè)的日益放開的今天，資本實力雄厚或融資能力強的境外企業(yè)（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿(mào)等），導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的競爭更加日趨激烈。在同等條件下，對未來售價不明確或只能預(yù)估售價的情況下，企業(yè)只有很好的進行

7、成本控制，才可能在土地市場競爭中處于相對優(yōu)勢的狀態(tài)，才能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)。如果成本控制不力的企業(yè)必定會被市場所淘汰,16,房地產(chǎn)成本控制的措施,成本控制措施的概況,房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括: 1.前期調(diào)研的成本控制 2.設(shè)計階段的成本控制 3.施工階段的成本控制 4.竣工結(jié)算階段的成本控制,17,前期調(diào)研的成本控制,在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，必須充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，如果全憑感覺，這是非常危險的。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根

8、本是要取得經(jīng)濟效益,18,前期調(diào)研的成本控制,可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準(zhǔn)確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去,19,設(shè)計階段的成本控制,降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在本階段。 建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)注意：1.實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。2.加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。3

9、.加強設(shè)計出圖前的審核工作,20,施工階段的成本控制,應(yīng)注意3方面： 合理控制工程變更：建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)。 嚴(yán)格審核承包商的索賠要求：對于承包商索賠的處理，則應(yīng)合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預(yù)見性，減少索賠的發(fā)生,21,施工階段的成本控制,做好材料設(shè)備的加工訂貨：預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價范圍的，應(yīng)實行“適當(dāng)參與（不包辦代替）、推薦廠家（不指定廠家）、監(jiān)督質(zhì)量、合理限價”的原則，對于設(shè)備采購應(yīng)實行招投標(biāo)，以確保質(zhì)優(yōu)價廉,22,竣工結(jié)算階段的成本控制,凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。 應(yīng)做好工程