商業(yè)地產(chǎn)的投資[共8頁(yè)]

1、房地產(chǎn)作為投資理財(cái)產(chǎn)品有哪些特征？n 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn) 1）房地產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品 房地產(chǎn)是人們生活的必須消費(fèi)品，但不同于一般的消費(fèi)品。一般情況下，房子的壽命都在上百年以上，最少也可幾十年（產(chǎn)權(quán)期限是70年）。這種長(zhǎng)期耐用性，為投資盈利提供了廣闊的時(shí)間機(jī)會(huì)。 2）房地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定 房地產(chǎn)相對(duì)其他消費(fèi)品，具有相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)值?？萍歼M(jìn)步、社會(huì)發(fā)展等對(duì)其影響相對(duì)比較小。不象一般消費(fèi)品，如汽車、電腦、家用電器等，只會(huì)隨著科技水平的發(fā)展，價(jià)值不斷下降。所以房地產(chǎn)具有較好的保值增值的功能。 3）房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力 由于土地資源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整個(gè)社會(huì)對(duì)房

2、地產(chǎn)的需求長(zhǎng)期處于上升趨勢(shì)。具體來(lái)說(shuō)，人總是要住房子的，而且有不斷改變居住條件的需求。這些機(jī)會(huì)為房地產(chǎn)投資帶來(lái)可預(yù)期的收益。 n 房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn) 1）流動(dòng)性相對(duì)較差（流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)） 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，最大缺點(diǎn)是流動(dòng)性較差。它不象其他金融產(chǎn)品，可隨時(shí)變現(xiàn)或較容易變現(xiàn)。一般要出售或出租都需有一定的時(shí)間，而不可知不可控。有時(shí)，為了達(dá)到快速變現(xiàn)，可能要損失收益甚至虧損才行。所以，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，一般是長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，家庭必須沒(méi)有現(xiàn)金壓力才行。 為了減少這種風(fēng)險(xiǎn)，一般考慮房地產(chǎn)投資作為投資組合的一部分，而非全部；另外就是在急需資金時(shí)，可把房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款。 2）投資金額比較大 房地產(chǎn)投資額的起點(diǎn)都

3、比較大，一般動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)，或上百萬(wàn)。對(duì)有些家庭來(lái)說(shuō)，一輩子的結(jié)余就是為了購(gòu)一套房。 3）政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。如土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收、租金管制等的變化都可能給房地產(chǎn)投資帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家體制轉(zhuǎn)型、政策完善、法治健全，以上風(fēng)險(xiǎn)可相應(yīng)減少。 4）道德風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟，也給少數(shù)開發(fā)商提供了違規(guī)欺騙的機(jī)會(huì)。如房屋的質(zhì)量、合同的不公正、產(chǎn)權(quán)的不完善等，都可能給房地產(chǎn)投資都帶來(lái)?yè)p失。1 商鋪?zhàn)鳛橥顿Y理財(cái)產(chǎn)品有哪些特征？商鋪，由市演變而來(lái)，說(shuō)文將市解釋為集中交易之場(chǎng)所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國(guó)封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長(zhǎng)安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，

4、長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆無(wú)數(shù)，商業(yè)十分繁榮；而北宋商鋪和市場(chǎng)是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。 商鋪的定義：商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。我們將進(jìn)行商鋪購(gòu)買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場(chǎng)關(guān)注率。n 商鋪投資特點(diǎn) 俗話說(shuō)：家有萬(wàn)貫，不如有個(gè)店面、一鋪養(yǎng)三代。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)市場(chǎng)繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營(yíng)的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營(yíng)收入的多少會(huì)直接影響到商鋪的租金多少，可以說(shuō)，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)的晴雨表。據(jù)來(lái)自北京、上海、深

5、圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢(shì)頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。 1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn) 業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。 2）、商鋪增值的特點(diǎn) 商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商

6、鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買下來(lái)，如果說(shuō)住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無(wú)價(jià)。 3）、商鋪投資回報(bào)率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%15%，有的甚至達(dá)到20%以上。需要指出的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷猓鞯纳啼佂顿Y者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水

7、平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的投資過(guò)程。 4）、商鋪的投資潛力 目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)情況下的4151，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間-商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況的差異等將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的圈地運(yùn)動(dòng)。 5）、商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活 調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即

8、購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購(gòu)買商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購(gòu)買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。2 商鋪的分類？商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪-商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。 n 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 1）、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式按照街的

9、形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況；運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營(yíng)者都面臨損失。2）、專業(yè)市場(chǎng)類商鋪 在這里，我們所說(shuō)的市場(chǎng)是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在

10、全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城、紡織專業(yè)市場(chǎng)等。 3）、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 4）、住宅底層商鋪 住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得

11、了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來(lái)的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 5）、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目（10萬(wàn)平方米）在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。 6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相

12、對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。 7）、交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 n 按產(chǎn)權(quán)年限分類1）70年產(chǎn)權(quán)位于住宅裙樓的商業(yè)，與住宅產(chǎn)權(quán)年限一樣。在同樣的地段，產(chǎn)權(quán)越長(zhǎng)，投資價(jià)值越高。2）40年產(chǎn)權(quán)為純商業(yè)物業(yè)。純商業(yè)物業(yè)地塊出讓價(jià)格一般都比住宅物業(yè)地塊價(jià)格高，通常位于一個(gè)區(qū)域的繁華商業(yè)地段或政府規(guī)劃中的未來(lái)重點(diǎn)商業(yè)圈。n 按商鋪在經(jīng)營(yíng)上的獨(dú)立性分類A. 室內(nèi)虛擬商鋪：一般面積很?。?0以下），單個(gè)室內(nèi)虛擬商鋪往往不具有經(jīng)營(yíng)使用功能，需于相臨的其他虛擬商鋪一起使用才能作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的商鋪形式。通常，大賣場(chǎng)就是有數(shù)量眾

13、多的室內(nèi)虛擬商鋪組成。B. 室內(nèi)獨(dú)立商鋪：位于室內(nèi)，開門方向朝室內(nèi)以獨(dú)立形式存在的商鋪。C. 沿街獨(dú)立商鋪：沿街道布局并開門方向朝街道的以獨(dú)立形式存在的商鋪，叫沿街獨(dú)立商鋪。n 按所經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在物流供應(yīng)鏈中的位置分類1) 專業(yè)市場(chǎng)：B2B模式，指以批發(fā)為主的商品交易市場(chǎng)，進(jìn)駐商家主要為生產(chǎn)廠商、各級(jí)代理商，商品銷售對(duì)象主要為次級(jí)代理商、終端經(jīng)銷商。比如深圳華強(qiáng)北賽格電子廣場(chǎng)、東門的白馬服裝市場(chǎng)、草埔農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，虎門富民服裝廣場(chǎng)、黃河時(shí)裝城。零售市場(chǎng)：B2C模式，進(jìn)駐商家主要為各級(jí)代理商和終端經(jīng)銷商，商品銷售對(duì)象主要為終端消費(fèi)者。包括百貨商場(chǎng)、超市、主題商場(chǎng)、折扣店、品牌專賣店、便利店等等。比

14、如萬(wàn)佳百貨、沃爾瑪超市、紫荊城、女人世界、千色店、7-11便利店、百果園鮮果超市，等等。2) 服務(wù)市場(chǎng)：B2C模式，包括餐飲、娛樂(lè)、休閑、金融、證券、票務(wù)等等。當(dāng)然，上述分類尚不能概括完整的商業(yè)形式。隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的不斷創(chuàng)新，一些新型商業(yè)模式開始兼具多種市場(chǎng)類型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用現(xiàn)代零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，很難用“專業(yè)市場(chǎng)”或“零售市場(chǎng)”來(lái)界定。3 投資商鋪的注意事項(xiàng)？ “一鋪養(yǎng)三代”，商鋪由于具有回報(bào)年限長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)較小、長(zhǎng)遠(yuǎn)升值前景較佳等特點(diǎn)，一直被中國(guó)財(cái)富階層當(dāng)作保值、升值、養(yǎng)老、傳家的首選投資品種。隨著居民收入水平的快速提高，如今商鋪投資早已走進(jìn)平民百姓家庭

15、，在全國(guó)范圍內(nèi)商鋪投資熱潮一路高漲。不過(guò)，風(fēng)險(xiǎn)總是與收益相隨，商鋪投資要實(shí)現(xiàn)“少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”，還需掌握足夠的專業(yè)知識(shí)。要達(dá)到“投入要少、回報(bào)要穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)要低、成長(zhǎng)性（升值空間）要大”的境界，需要在投資之前仔細(xì)考量“八大注意”：一要“注意”商業(yè)區(qū)位（地段）的選擇。一般來(lái)說(shuō)，市級(jí)商業(yè)中心屬于“績(jī)優(yōu)股”，城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)在規(guī)劃形成之初屬于“潛力股”，其投入產(chǎn)出的特點(diǎn)差異很大。二要“注意”交通便利度。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)、順暢便捷的直入交通線、足夠的停車位，都將提升商鋪的價(jià)值。即使在同一地段，直入交通的差異也可能造成“陰陽(yáng)街”的現(xiàn)象，比如上海賓館片區(qū)深南大道以南的商業(yè)氛圍和價(jià)值就比深南

16、大道以北差很遠(yuǎn)。三要“注意”商業(yè)人流量。“人流就是錢流”，商業(yè)人氣是決定商業(yè)價(jià)值的根本性要素。當(dāng)然，對(duì)于“潛力股”型的商鋪來(lái)說(shuō)，未來(lái)3-5年內(nèi)商業(yè)人流量的增加量將決定其升值的空間大小。四要“注意”商業(yè)的產(chǎn)業(yè)前景?？梢哉f(shuō)，產(chǎn)業(yè)的興衰將決定商鋪價(jià)值的升跌。比如賽格電子廣場(chǎng)商鋪價(jià)格月租金高達(dá)1000元/平方米，就與電子產(chǎn)業(yè)在深圳的興旺發(fā)達(dá)直接相關(guān)。投資朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的商鋪，同比下當(dāng)然更具價(jià)值前景。五要“注意”經(jīng)營(yíng)管理。目前商業(yè)價(jià)值已經(jīng)從“地段決定論”向“經(jīng)營(yíng)決定論”發(fā)展，經(jīng)營(yíng)能力已經(jīng)成為眾多商業(yè)價(jià)值要素中最具彈性的要素。在華強(qiáng)北，經(jīng)營(yíng)得當(dāng)?shù)纳虡I(yè)和經(jīng)營(yíng)不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)價(jià)值，就有天壤之別。一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)管理公司，一個(gè)

17、專業(yè)進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，將給投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。六要“注意”商戶質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)度。在同地段同類型的商業(yè)中，優(yōu)質(zhì)的商戶將比劣質(zhì)的商戶更具競(jìng)爭(zhēng)力，將帶給投資者更穩(wěn)定、更豐厚的回報(bào)。而定位為競(jìng)爭(zhēng)已趨白熱化之業(yè)態(tài)的商鋪，其風(fēng)險(xiǎn)將相應(yīng)增加。七要“注意”產(chǎn)權(quán)自主性。街鋪之所以一直都是實(shí)力派家庭的投資至愛(ài)，與其產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、經(jīng)營(yíng)出租自主性高的特性密切相關(guān)。前階段盛行的分割產(chǎn)權(quán)商鋪，由于存在一個(gè)商家對(duì)應(yīng)上千個(gè)小產(chǎn)權(quán)業(yè)主的現(xiàn)象，商鋪?zhàn)灾餍源蟠蛘劭?，如?jīng)營(yíng)管理人缺位，其投資風(fēng)險(xiǎn)將大大提高。八要“注意”性價(jià)比（租售比）。租金及其成長(zhǎng)性是衡量商鋪價(jià)值的根本性指標(biāo)，通常來(lái)說(shuō)，商鋪年回報(bào)率應(yīng)在5%以上。如果商鋪在3-5年內(nèi)的租

18、金無(wú)法支持5%以上的年投資回報(bào)率的話，其價(jià)格定位一定是便高了，其投資價(jià)值則相應(yīng)要差。當(dāng)然，以上僅是投資商鋪的基本要素，權(quán)作拋磚引玉。要成為一個(gè)商鋪投資的獲利高手，還需要更為綜合的專業(yè)知識(shí)、多角度的比較分析和在現(xiàn)實(shí)生活中進(jìn)行不斷的實(shí)踐和探索。4 商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些？英泰國(guó)際是如何幫投資者規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)的？影響商鋪投資成功與否的風(fēng)險(xiǎn)性因素較多，不同的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)投資結(jié)果的影響程度是不同的。概括起來(lái)講，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)種類主要有以下幾種：風(fēng)險(xiǎn)一：城市發(fā)展規(guī)劃及政策風(fēng)險(xiǎn)城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價(jià)值的重要因素，一個(gè)位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)點(diǎn)對(duì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)、提升升值空間大有裨益。風(fēng)險(xiǎn)二：經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)同樣是位于

19、商業(yè)街，有的生意紅紅火火，租金一路高漲，有的卻起起落落，數(shù)易其主，收租無(wú)門。地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)卻決定了商鋪價(jià)值的高低。投資商鋪，一定要選擇有統(tǒng)一的、強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理能力的商業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)三：轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)套現(xiàn)能力是評(píng)估一個(gè)商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，成功套現(xiàn)，在商業(yè)旺區(qū)業(yè)主還可以向租戶收取高額的“建設(shè)費(fèi)”或“頂手費(fèi)”。經(jīng)營(yíng)權(quán)不獨(dú)立、一個(gè)商戶對(duì)應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)租賃協(xié)調(diào)矛盾等糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)四：商業(yè)定位風(fēng)險(xiǎn)俗話說(shuō)：“男怕入錯(cuò)行，女怕選錯(cuò)郎”，投資商鋪，選對(duì)有前景

20、、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)是非常重要的。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)，難以維持穩(wěn)定、堅(jiān)挺的租金，倒閉或轉(zhuǎn)行的風(fēng)險(xiǎn)很大。風(fēng)險(xiǎn)五：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)的設(shè)計(jì)的先進(jìn)、合理性直接影響到未來(lái)商鋪的經(jīng)營(yíng)使用效果、吸引人流的多少，進(jìn)而決定了商鋪的招租能力、租金及轉(zhuǎn)讓價(jià)格高低和轉(zhuǎn)讓便利性。諸如，一些商鋪展示性不好、面積偏大或偏小、結(jié)構(gòu)不能滿足經(jīng)營(yíng)需要、電梯太少、商業(yè)死角多、停車位不足等設(shè)計(jì)缺陷都會(huì)使商鋪的投資價(jià)值大大降低，投資者購(gòu)買這樣的商鋪就會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)六：商戶質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)高質(zhì)量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長(zhǎng)更穩(wěn)定的租期，擁有更好的誠(chéng)信度，可以讓市場(chǎng)旺上加旺。對(duì)于投資期樓的

21、投資者，在投資之前清楚了解商戶質(zhì)量以及發(fā)展商在招商過(guò)程中對(duì)商戶質(zhì)量的控制是否到位如何是非常必須的程序。當(dāng)然，除次之外商鋪投資還可能遇到其他風(fēng)險(xiǎn)，這就要求投資者具備較強(qiáng)的識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力以增加商鋪投資的安全性。英泰國(guó)際自立項(xiàng)之初就充分考慮到商鋪投資的上述風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)種種努力為投資者規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)：一、重視經(jīng)營(yíng)管理：打造完美經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) “經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值”是商業(yè)的定律，英泰國(guó)際歷來(lái)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理給予充分的重視，屆時(shí)將聘請(qǐng)行業(yè)內(nèi)的知名專家學(xué)者和協(xié)會(huì)人士作為經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，以強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍保證這艘市場(chǎng)航母一帆風(fēng)順。二、投資獨(dú)立式旺鋪：成就財(cái)富夢(mèng)想英泰國(guó)際的鋪均為街鋪（最受歡迎的商鋪形式），服裝鋪位也是獨(dú)立的，

22、一鋪一商戶，產(chǎn)權(quán)清晰，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，成功套現(xiàn)，甚至還可以向租戶收取高額的“建設(shè)費(fèi)”或“頂手費(fèi)”。三、合理的商業(yè)定位：直接鎖定大西南最具競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)財(cái)富前景租金直接決定投資回報(bào)率，租金的成長(zhǎng)空間決定商鋪的升值潛力。作為中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力和話語(yǔ)權(quán)的服裝業(yè)，財(cái)富升值奇跡屢創(chuàng)新高，虎門富民服裝專業(yè)市場(chǎng)十年租金翻十倍、柯橋中國(guó)輕紡城紡織商鋪由93年的2萬(wàn)/間飚升到現(xiàn)在的80萬(wàn)左右/間，都是著名的升值典范。英泰國(guó)際作為后起之秀，起點(diǎn)更高、規(guī)劃更完善，當(dāng)然發(fā)展?jié)摿σ哺?，?xiàng)目現(xiàn)在采取的低價(jià)入市的策略為投者預(yù)留了巨大的升值空間。四、國(guó)內(nèi)知名頂級(jí)商業(yè)設(shè)計(jì)大師精心設(shè)計(jì)鴻濤翡翠灣聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，精心設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)更合理、更先進(jìn)。充足的停車位、便捷的立體（電梯、樓梯）、水平（通道）交通，一流的經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)環(huán)境將帶來(lái)更多的采購(gòu)商進(jìn)場(chǎng)采購(gòu)，為業(yè)主帶來(lái)滾滾財(cái)源。五、一流的商戶帶來(lái)一流的賺錢機(jī)會(huì)英泰國(guó)際在商戶選擇上進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，買鋪?zhàn)誀I(yíng)或進(jìn)駐的商戶必須是市級(jí)以上品牌的代理商、經(jīng)銷商、必須有一定的經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)。嚴(yán)格的商戶資質(zhì)限制，目的在于為英泰國(guó)際引進(jìn)最具經(jīng)營(yíng)能力