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1、浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,房地產(chǎn)營銷關(guān)鍵之,市場細(xì)分及定位,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位,從而銷定目標(biāo)客戶,是樓盤暢銷的先決條件。,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,它們贏的秘訣,國際文化大廈,海悅?cè)A城,中海恰翠山莊,星河明居,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,市場細(xì)分需注意房地產(chǎn)商品特性,空間上的固定性,使用上長期性,效用上的多層次性,價(jià)格上的高昂性,對配套設(shè)施、環(huán)境的要
2、求呈現(xiàn)出復(fù)雜多樣性,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,房地產(chǎn)市場細(xì)分的因素,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,可衡量性,可接近性,足量性,差異性,行動(dòng)可能性,有效細(xì)分的要求,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,市場細(xì)分之道-二因素列表法,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,市場細(xì)分之道-主導(dǎo)因素排列法,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,最新購房群體四大特征,26
3、歲至45歲的中青年群體和中高收入者是購房的主力軍。此外,購房群體還大多具有這樣一些特征:經(jīng)常上網(wǎng)、家中有電腦、聽說過寬帶上網(wǎng)并有買車打算。在房屋類型上,81平方米至100平方米、多層、兩室一廳的住宅最受購房者青睞,在各年齡段的受訪者中獲選比例也是最高的。隨著年齡的增長,打算購買80平方米以下小戶型的消費(fèi)者比例逐步上升,尤其是45歲以上的消費(fèi)者的需求量最大,而120平方米以上較大戶型的消費(fèi)者則以年輕人為主。,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,北京CBD輻射區(qū)域的一個(gè)近30萬平方米的大型社區(qū)的目標(biāo)是選擇,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話:13
4、958072842 E-mail:,八點(diǎn)以后,?,AfterEight,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,定位,二十世紀(jì)最具影響力的營銷概念,Think small,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,定位的含義,在經(jīng)營過程中,為適應(yīng)消費(fèi)者的不同需求,在市場細(xì)分化的基礎(chǔ)上,努力使產(chǎn)品差別化,從而在消費(fèi)者心目中占據(jù)有利位置、留下印象的營銷方法
5、,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,定位的基本理解,一種創(chuàng)意方法:改變的不是產(chǎn)品本身,而是消費(fèi)者的看法。 在消費(fèi)者心目中建立有利的心理位置。 通過品牌來建立位置 爭取第一,進(jìn)入消費(fèi)者 的心智,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,為什么要定位,信息爆炸 消費(fèi)者處理信息的被動(dòng)性:一般人的心像濕透了的海綿,充滿了資訊 營銷意識(shí)加強(qiáng):以消費(fèi)者的需求為中心,簡潔 建立差異,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,定位的心理基礎(chǔ),定位心理,心理定勢,首因效應(yīng),同化和對比
6、心理,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,首因效應(yīng),好美哦,它, 其實(shí)也有好多優(yōu)點(diǎn)耶,當(dāng)他們都是第一次的時(shí)候,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,同化對比心理,接受范圍,不關(guān)心范圍,拒絕范圍,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,描繪一下這兩個(gè)人的性格,精干,堅(jiān)信,健談,冷酷,機(jī)智,進(jìn)取,有說服力,精干,堅(jiān)信,健談,熱情,機(jī)智,進(jìn)取,有說服力,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,房地產(chǎn)定位準(zhǔn)則,定位準(zhǔn)則,受眾導(dǎo)向準(zhǔn)
7、則,差別化準(zhǔn)則,個(gè)性化準(zhǔn)則,樓宇質(zhì)量 建筑風(fēng)格 交通 環(huán)境 價(jià)格 物業(yè)管理 升值潛力,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,定位策略,定位策略,實(shí)體定位,市場定位,觀念定位,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,碧桂園鳳凰城-定位,目標(biāo)群:大學(xué)畢業(yè)后五年、成長中、發(fā)展性的人群。,給每個(gè)成功的廣州人建造滿意的房子。,給白領(lǐng)的別墅,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,陶云彪 電話E-mail:,保利花園,地處原廣州市工業(yè)區(qū),定位低檔? 較高的成本壓力!,定位高檔? 缺乏區(qū)域生態(tài)大環(huán)境!,唯有定位中檔!,1、一定工作年限,享受貨幣化住房政策的首批購房者和房改房換購者; 2、享受貨幣化分房的公司高級(jí)白領(lǐng)階層和個(gè)體工商戶等中等偏上收入者; 3、“二次置業(yè)”的居民; 4、境內(nèi)外駐穗機(jī)構(gòu)人員,浙江工業(yè)大學(xué) 經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院,
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