春森彼岸 龍湖星悅薈

1、龍湖春森彼岸星悅薈項(xiàng)目商業(yè)市場調(diào)查研究報告（二一二年三月,目錄,一、整體項(xiàng)目基本信息及規(guī)劃營銷 二、項(xiàng)目概況 2.1、口岸特點(diǎn) 2.2、項(xiàng)目針對消費(fèi)人口及人群 2.3、城市規(guī)劃,三、項(xiàng)目市場調(diào)查 1、項(xiàng)目概述 2、項(xiàng)目商業(yè)格局： 3、業(yè)態(tài)分布： 4、商鋪情況 5、商業(yè)亮點(diǎn) 四、SWOT分析,龍湖春森彼岸基礎(chǔ)信息,龍湖春森彼岸，位于北濱路上的大型高端豪宅社區(qū)。以“超越龍湖”為口號入市，成為當(dāng)前北濱路上銷售均價最貴的高層豪宅小區(qū),一、 基礎(chǔ)信息,龍湖春森彼岸交通圖,交通圖,每一樓棟單獨(dú)命名，保持項(xiàng)目市場關(guān)注度和新鮮感,龍湖春森彼岸規(guī)劃/功能劃分,規(guī)劃/功能劃分,根據(jù)各期推售產(chǎn)品戶型，針對目標(biāo)客群特

2、征進(jìn)行廣告平面設(shè)計,濱江板式洋房,濱江板式洋房,涵邸,云邸,籣邸,產(chǎn)品特征： 平層躍層皆有，帶底TOWN及頂躍 戶型面積區(qū)間：平層：118-142 躍層：142-233 主力總價區(qū)間：90-220萬,廣告平面,鴻邸,香邸,嶸邸,龍湖春森彼岸產(chǎn)品/營銷,產(chǎn)品/營銷,濱江高層豪宅,濱江豪宅布局,江天競,江天上,江天月,江天里,江天闕,產(chǎn)品特征： 均為平層 戶型面積區(qū)間：74-154 主力總價區(qū)間：55-120萬,廣告平面,龍湖春森彼岸產(chǎn)品/營銷,產(chǎn)品/營銷,外立面風(fēng)格,采取反規(guī)劃的建筑思路，使建筑沒有標(biāo)準(zhǔn)層，每個立面都標(biāo)新立異,龍湖春森彼岸建筑,春森彼岸的外立面比較獨(dú)特，層次分明，立體感強(qiáng)，但在追

3、求外立面美觀的同時，也在一定程度上影響了居住的實(shí)用性,高層濱江住宅陽臺上的不可卸玻璃窗,外墻框架,木質(zhì)柵欄,二、星悅薈概況,星悅薈作為龍湖三大商業(yè)品牌之一，致力于打造社區(qū)型時尚生活中心，向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者提供購物、美食、娛樂、休閑等多樣生活方式，從而讓消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)和享受“生活之悅”。 星悅薈產(chǎn)品概念指：規(guī)模在5萬10萬平方米上下的集中商業(yè)，為城市中產(chǎn)階層及其家庭提供主題化或綜合性的品質(zhì)生活方式，使消費(fèi)者感受生活之悅,社區(qū)商業(yè)：是指區(qū)別于城市中心商業(yè)、shopping mall、大型購物中心、主題商業(yè)步行街等以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的零售商業(yè)形態(tài)；社區(qū)商業(yè)具有相當(dāng)強(qiáng)的地域性。它是一種以住宅

4、項(xiàng)目或住宅街區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要商品和服務(wù)的屬地性商業(yè),社區(qū)中心商業(yè)四大特點(diǎn),一 全部設(shè)施圍繞家居生活展開 社區(qū)中心以居住人群為中心，全部設(shè)施緊密圍繞人們的在家居附近需求生活、文化交流的需要，構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系，比如：菜市場和超市是廚房的延伸；浴室和洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；餐飲和小吃是餐廳的延伸；影院、茶樓、歌舞廳是客廳的延伸；圖書室和閱覽室是書房的延伸,二 業(yè)態(tài)常見與日常商業(yè)及服務(wù) 社區(qū)中心把日常商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活質(zhì)

5、量和城市環(huán)境質(zhì)量,三 以住宅小區(qū)居民為服務(wù)對象 社區(qū)中心的服務(wù)對象以本區(qū)多個住宅小區(qū)居民的日常生活為主，有別于中心商務(wù)對外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構(gòu)成城市人居活動中心的完整系統(tǒng),四 屬于配套市場化運(yùn)作 社區(qū)中心是政府調(diào)控下的商業(yè)行為，在政府的規(guī)劃要求下，發(fā)展商通過高起點(diǎn)的商業(yè)開發(fā)運(yùn)作，為社區(qū)居民提高教育、文化體育、生活配套等服務(wù)，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相關(guān)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，更提供了諸多的就業(yè)機(jī)會,2.1、口岸特點(diǎn),重慶龍湖星悅薈位于北濱黃金濱江線的腹心口岸，且濱江岸線長達(dá)一公里，西鄰觀音橋商圈，東接江北嘴CBD；北鄰五里店商業(yè)區(qū)；通過黃花園大橋可一橋飛渡解放碑CBD，未

6、來地鐵四號線將通過項(xiàng)目一期，緊靠濱江快速路，可避開商圈環(huán)道的擁堵。從口岸上看，是屬于一種外向持續(xù)服務(wù)性社區(qū)商業(yè),2.2、項(xiàng)目針對消費(fèi)人口及人群,龍湖星悅薈向北輻射，江北嘴有20萬商務(wù)精英，觀音橋商圈有45萬日均客流量，北濱路沿線2公里內(nèi)，匯聚了九龍倉、信和、中海、招商、煌華等5萬戶豪宅業(yè)主，有超過20萬的常住人口，再加上龍湖包括春森彼岸在內(nèi)的10萬高端業(yè)主，其高端客群達(dá)百萬之眾，這也將是項(xiàng)目強(qiáng)有力的支撐。 針對客群特征： 1、喜歡高層居住氛圍的時尚成功中青年人群 2、以金融行業(yè)從業(yè)人士、專業(yè)技術(shù)人員（律師、設(shè)計師等）為主要職業(yè)特征 3、喜歡江景資源和洋房產(chǎn)品的中青年成功人群 4、對產(chǎn)品品質(zhì)和物

7、管水平有較高要求 5、以外企管理人員、業(yè)二代、私企業(yè)主為主力客戶群體,未來三年內(nèi)，江北嘴CBD將有600萬方商務(wù)樓宇、400萬方住宅、80%全國性金融機(jī)構(gòu)入駐、20萬國際商務(wù)精英工作生活 江北嘴CBD濱江豪宅帶日趨形成，左右2公里內(nèi)，密布5萬戶高收入階層家庭 春森彼岸就是打造一個城市共同體，未來將擁有來自美國、澳大利亞、日本、韓國、香港等18個國家和地區(qū)的國際人士，常住人口將達(dá) 到2萬人，流動人口將超過4萬,CBD濱江黃金口岸，覆蓋巨量高端客群 CBD核心生活圈輸送三大優(yōu)質(zhì)客源，輻射40萬人口,2.3、項(xiàng)目規(guī)劃,星悅薈（春森彼岸）體量10萬方體量，分3期開業(yè)。去年開業(yè)的是一期濱江商業(yè)，共5萬方

8、。匯聚餐飲、娛樂、休閑健康三大主題功能。其外立面打破現(xiàn)代主義大片大片整齊劃一的外立面，將其碎化，從而形成層次分明，立體感極強(qiáng)、極富個性的外立面，并保持一種和諧親近的視覺美感。整個春森彼岸則通過建筑的高低錯落，形成完美的天際線，也成為一道城市景觀。電梯轎廂內(nèi)首次按星級標(biāo)準(zhǔn)裝修、門窗全部采用鍍膜玻璃、每棟樓均設(shè)計新風(fēng)系統(tǒng),三、項(xiàng)目市場調(diào)查,1、項(xiàng)目概述 星悅薈項(xiàng)目于2011年開業(yè)，方位自東向西，距江岸僅100米，整個工期為三期，目前一期已全面完成，體量為5萬方；二期目前正在建設(shè)中，估計于今年年底或明年初能完工；三期現(xiàn)未動工。本項(xiàng)目一期商業(yè)招商已經(jīng)完成，正在做二期招商工作,停車位：廣場上有257個停

9、車位，地下停車場有243個停車位。 廣場街面設(shè)有大型大型店招和部分綠化設(shè)施和綠植,2、項(xiàng)目格局： 整體項(xiàng)目地勢北高南低，大致呈三階梯狀分布；商業(yè)項(xiàng)目為至西向東，第一期位于西方，視野開拓，樓層分布：6層商業(yè)布局，縱向分為8個區(qū)，每區(qū)設(shè)有一部直升電梯。商業(yè)上門為一期高層住宅,3、業(yè)態(tài)分布,商業(yè)業(yè)態(tài)為：餐飲、娛樂、休閑健康三大主題功能 一樓平層三大業(yè)態(tài)均勻分布，主力商鋪有：W俱樂部、V尚、美域紅酒、重慶小天鵝火鍋等； 2-4樓為餐飲商鋪，主力商鋪有：重慶小天鵝、瀾軒美食、棠棣等；5-6樓1-3區(qū)為休閑商鋪，主力商鋪有：禪庭 SPA、絡(luò)繹茶道；5-8區(qū)為餐飲商鋪，主力商鋪有：棠棣、天河一家、青一色、思

10、貝湯。 餐飲主要以中餐風(fēng)味餐廳為主，搭配有休閑餐飲和火鍋。 休閑娛樂主要以紅酒吧、書吧、茶廳、酒吧為主，配以咖啡廳和美容SPA,按業(yè)態(tài)劃分,按區(qū)域劃分,4、商鋪情況,結(jié)構(gòu)：大部分戶型為縱深為15-20米，開間為24-70米，面積多為360-1400平米。層高：一層為4米。2-6層為3.5米。 裝修：突出本業(yè)態(tài)和品牌特色，采用不同家居和燈飾襯托出產(chǎn)品或服務(wù)特色。 物業(yè)條件：獨(dú)立水、電、氣和下水。 消費(fèi)水平：人均消費(fèi)150-350元/人。 類型：所有商鋪均為租賃，無出售物業(yè)。 水流和車流：8-20人/小時 300-480輛/小時（雙向,租金和營業(yè)額,租金：70-100元/平米，物業(yè)費(fèi)14元/平米

11、單鋪?zhàn)饨鸺蟹植?0000-140000元/月 單位租金起價：約80元/月平方米 單位租金最高價：約120元/月平方米 單位租金均價：約85元/月平方米 價值區(qū)分布：靠近平層第一價值區(qū)；靠近中間為第二價值區(qū)。越接近街道兩頭和高層的租金越低。 臨街商鋪出售供應(yīng)：無 二手商鋪轉(zhuǎn)讓：無 營業(yè)額：每月流水50-90W 單鋪每日營業(yè)額集中分布：10000-25000,5、商業(yè)特色,1 建筑大氣，寬幅落地外窗設(shè)計，室內(nèi)外采用優(yōu)質(zhì)材料，燈光柔和，風(fēng)格高貴典雅。 2 每層樓面中間區(qū)域設(shè)有供顧客和消費(fèi)者休息的設(shè)施。 3 裝修管理較好，圍擋橫平豎直且封到頂，材料是輕鋼龍骨加木工板后外面再噴繪上墻,四、SWOT分析

12、,優(yōu)勢： 良好的硬件、軟件和定位； 優(yōu)越的地段位置和環(huán)境，屬于北濱路江面核心區(qū)域內(nèi),緊鄰各大商業(yè)圈和高消費(fèi)人群，易于匯聚車流和人流； 商業(yè)地產(chǎn)品牌知名度高，對自身品牌和商鋪的品牌運(yùn)作和推廣營銷能力較強(qiáng)； 入駐品牌均為其品牌的旗艦店；裝修給人以氣派和尊貴的感覺； 租金較為便宜，便于市場培育； 周邊高端人群有高品位的追求,劣勢,商業(yè)布局不平衡；周邊無任何商業(yè)設(shè)施和氛圍，整體項(xiàng)目也只完成一期，難以滿足人們的多樣化需求。 業(yè)態(tài)組合較單一，只匯聚餐飲、娛樂、休閑健康三大主題功能；未規(guī)劃必備性業(yè)態(tài)，如：超市、藥店、銀行等。 部分同層未能聯(lián)通；不利于人流流向引導(dǎo)。 因星悅薈為社區(qū)型中心，但目前除本項(xiàng)目住宅業(yè)主較少，且未能吸引周邊居民，未形成住宅社區(qū)氛圍，住宅與商業(yè)未能達(dá)到統(tǒng)一。 業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，重慶幾大商圈已經(jīng)有相對成熟和穩(wěn)定的同類型商業(yè)綜合體,機(jī)會,周邊有大量高消費(fèi)人群，他們對消費(fèi)環(huán)境、品味的追求較高，拒絕抵擋的馬路消費(fèi)和嘈雜的商業(yè)圈消費(fèi)。星悅薈的出現(xiàn)，彌補(bǔ)了該片