2008年眾凱羅馬花園圣誕元旦活動策劃方案-32ppt

1、眾凱羅馬花園“紅色革命”活動方案,眾凱地產,眾凱羅馬花園圣誕元旦活動策劃方案,主題,背景,目的,時間,地點,成員,內容,物料,宣傳,活動策劃流程,前期設計,人員物料,后期啟動,紅色印象,一、活動主題,二、活動目的,小區(qū)景觀、層次及小區(qū)文化素養(yǎng)的展現(xiàn),展示公司的實力與決心,提升項目的知名度與美譽度,活動成功展開，提升公司聲譽、提高小區(qū)檔次、形成小區(qū)格調，在任丘豎立起唯一一個喜慶節(jié)日的文化社區(qū)，通過消費群體口碑效應，帶動更多的潛在客戶,通過“春節(jié)”給業(yè)主送來新年真誠的祝福，并聚集小區(qū)人氣吸引潛在消費群的目光，刺激觀望消費群。與業(yè)主共慶“春節(jié)”活躍小區(qū)氛圍，加深小區(qū)業(yè)主間及其與公司間的親近感,三、活

2、動地點,眾凱羅馬花園,四、活動時間,12月25日1月1日,五、活動成員,李院長 李曉航 金香 羅朋輝,工作組主要成員,參與部門,物業(yè)部 保安部 銷售部,主要協(xié)助工作組將各活動道具的安裝到位。并維修損壞道具等,定點輪崗巡查，防止活動期間活動道具丟失與被人為損壞。如清 查出道具損壞立即報與工作組，及時維修,銷售人員以節(jié)日祝?？谖腔卦L業(yè)主，積極邀請業(yè)主參與活動，并允許銷售人員陪同業(yè)主參加有獎問答活動。記錄業(yè)主對此次活動所提的意見與建議，統(tǒng)計匯總后報與工作組，使能得到及時糾正而使此次活動趨進完善,5.1參與部門主要職責,物業(yè)部,保安部,銷售部,六、活動內容概敘,此次活動主要分為三大版塊（三大主題,版塊

3、：小區(qū)外圍,沿渤海路路南（小區(qū)17號樓商務會所11號樓）共420米的綠化帶，其間共有81棵樹，每棵樹之間掛一直徑為80cm的節(jié)日燈籠，共81個節(jié)日燈籠。420米長節(jié)日燈籠渲染節(jié)日氛圍,小區(qū)凱旋大門，懸掛四個直徑150cm的紅色節(jié)日燈籠，并附以主題為“公司恭候業(yè)主新春快樂”等條幅。（燈籠寓意紅色喜慶,凱旋門門口（門北）懸掛倆個大中國結,通道倆旁布滿彩色旗幟。并在道口懸掛彩燈,寓意萬事如意的“中國結”、大長紅的喜慶節(jié)日燈籠、紅色條幅吉祥祝福、連串彩旗的顫動，紅色效應的紅紅火火使小區(qū)業(yè)主倍感節(jié)日的盛大與濃重及深深體會到公司對業(yè)主的友好與尊重,小區(qū)鼓勵門口經(jīng)營攤位,圖示1.1,艷紅國旗飄揚，宏大濃重，

4、飛黃騰達,彩色旗幟揮動，五彩齊放，前程似錦,大紅中國節(jié)，寓吉祥如意，祈保平安,紅色吉祥橫幅，恭候業(yè)主歡度新春,直徑150cm紅色節(jié)日燈籠，喜洋吉利,所有物品全部成雙成對，吉慶祥合,小區(qū)門口便民設計,整體方案：允許并鼓勵商販于眾凱羅馬花園門口擺攤設點，亦可自主經(jīng)營。攤位銷售主要物品：蔬菜，水果，年貨等,方案目的：小區(qū)內部主要配套設施已基本到位，年關時期小區(qū)入住將會達到新的高峰?，F(xiàn)小區(qū)商業(yè)設施還是空缺，小區(qū)門口布置些攤販，有利于業(yè)主生活方便，且增加小區(qū)繁榮與人氣，走親串友必會有購買需求,渤海路路南（小區(qū)17號樓商務會所11號樓）共420米的綠化帶，其間共有71棵樹，每棵樹之間掛一直徑為80cm的節(jié)

5、日燈籠，共設計75個節(jié)日燈籠。 方案二是直接掛彩燈（比較經(jīng)濟,大長紅的喜慶節(jié)日燈籠。 420米長節(jié)日燈籠渲染節(jié)日氛圍,圖示：1.2,一字長“龍,圖示1.3（恭候新春,使用LED彩色大屏幕，以彰顯小區(qū)的檔次生活，不同時間段賦予不同的內容，給經(jīng)過的所有人帶去眾凱公司的問候。上帖為眾凱集團給業(yè)主拜年大型展牌,給業(yè)主及客人送來真誠新年祝福，共度新春，加深業(yè)主與公司親近程度，提升公司聲譽度與美譽度,射燈背版光照效果,中央水系中間及外圍裝飾LED彩燈帶，休息亭頂彩燈帶包裝,小區(qū)各綠化帶的小樹，選擇性的裝飾彩燈,塑料彩色廣告風車及夜光彩蝶以中央水系為中心，環(huán)繞小區(qū),小區(qū)各車庫帶布滿紅色吊旗，鴻運當頭,小區(qū)的

6、夜晚五彩齊亮，喜氣洋洋！新年轉運的彩色風車，翩翩起舞的夜光彩蝶靈動，鮮紅艷麗的紅色吊旗飛揚，靜中有動，生機迸發(fā),版塊中央水系,圖示：2.1（轉運風車,中央水系，空中花園綠化帶包裝新年轉運的彩色廣告風車，靜中有動，動靜合體，生機迸發(fā),寒流消釋，春暖花開。一個微笑，一個動作，抹去曾經(jīng)的憂傷，丟掉心中的迷茫，愿所有疲憊與煩惱都伴隨風車的轉動隨風而逝，內心的靜逸與愜意隨我們的祝福悄然而至,圖示2.2（春和景明,小區(qū)綠化裝飾： 廣告風車環(huán)抱樹。 風車可供小孩玩耍，另一種廣告?zhèn)鞑ァ?福滿星點綴綠化帶。 一屢微風，從繁花叢中吹拂而來，一股悠遠的澹香，連著一息滋潤的水氣，摩挲著你的顏面，輕饒著你的肩腰，這就是

7、單純的呼吸也是無窮的愉快,LED彩燈串,LED彩燈串 樣版效果圖,LED彩燈包裝小區(qū)休息亭,LED彩燈包裝小區(qū)綠化,節(jié)日彩燈包裝 LED彩色燈光營，千萬盞彩燈排布在夜空里，靜靜地照耀著寬闊的羅馬廣場和宏偉的建筑群，就像數(shù)不清的眼睛，深情地望著你，令人心頭感到光明，感到溫暖,圖示2.3（流光溢彩,圖示：2.4（暖燈曉光,溫暖、和煦 家居意向，享受眾凱,圖示2.5（春意滿園,LED彩燈裝飾“春”字（凱旋門右側墻體） 小區(qū)路燈上懸掛節(jié)日燈籠,走進春天,走進陽光與花草！恬靜、靈感和希望同如夜里滿天的繁星充斥著你的心靈。新的一年開啟新的希望，新的空白承載新的夢想。拂去歲月之塵，讓歡笑和淚水，愛與哀愁在心

8、中凝成一顆厚重的晶瑩的琥珀,圖示：2.6（燈景伊心,情、景，境，光的追影 艷麗、璀璨、展示身份的空間,圖示2.7（暮光之夜,尊貴，享受 領袖上層生活,圖示：2.8（紅運當頭,旗帶裝飾： 小區(qū)空中花園與樓體間懸掛紅色吊旗。 紅色吊旗布滿整個小區(qū)。 每一個入戶單元門上懸掛20道紅色彩旗，寓意鴻運當頭,紅色節(jié)日燈籠寓意紅色喜慶，彩龍兆祥，民阜國強,中國結寓意萬事如意，福氣滿堂，神星高照,圖示2。9,版塊：營銷中心,營銷中心各門口共懸掛四個紅色節(jié)日燈籠，渲染節(jié)日歡樂氣氛,銷售大廳裝飾仿制鞭炮，色彩艷麗，新年新氣象,小禮品可送予來訪意向客戶或小區(qū)業(yè)主,紅色節(jié)日燈籠高掛大門，喜慶臨門！色彩艷麗的仿制鞭炮，

9、新年新氣象！小裝飾品！盛大佳節(jié)濃烈氣氛的籠罩，細心親切服務的點綴，讓客戶深體佳節(jié),七、活動宣傳計劃,戶外廣告宣傳,信息傳播,口碑傳播,通過橫幅、噴會欄、彩旗等戶外裝飾物，宣揚公司與小區(qū)共度盛節(jié),銷售人員通過電話或手機短信恭候業(yè)主新春快樂，并向留有資料的客戶電話邀請其參與活動發(fā)去祝福信息,銷售人員及物業(yè)工作人員與業(yè)主間的的口頭傳遞,八、活動耗材統(tǒng)計,活動耗材統(tǒng)計（續(xù),九、活動流程,申請眾凱羅馬花園“喜慶雙節(jié)”活動,確定小區(qū)裝飾區(qū)域,設計各裝飾區(qū)域的裝飾內容（道具）與裝飾主題,裝飾物料準備完畢，各部門相互協(xié)調并開始安裝活動道具,預計此次活動所需物料及物料單價、總價等，并申請采購,1月2日，活動完畢

10、，開始活動收尾工作，工作組總結此次活動成效,12月25日活動正式展開,12月24日，工作組最后審查各區(qū)域道具是否準備完畢,活動 流程,E N D,2008年 12月 14日,龍城明珠,整體營銷策劃方案,重邦策劃機構,通過對龍城.明珠項目的不斷了解和對天水市場的分析，龍城.明珠擁有自己獨特的地理位置和自然環(huán)境等優(yōu)勢，如何將項目打造成天水市高端住宅產品，將項目的優(yōu)勢和賣點在營銷推廣中貫穿展現(xiàn)，在天水房地產市場中如何樹立高端地位及形成最大差異化競爭？并帶來最大的利潤化？則是我們努力的目標。 本提案就項目的硬件配套和軟件服務、營銷定位及推廣進程提出了自己的觀點。本提案中難免有遺漏不周之處，恭請領導和專

11、家批評指正。 我們將如何把龍城.明珠打造成天水市高端住宅產品，我們如何尋找這136位高端人士,前 言,我們在市場調研中，了解很多，也聽到很多有人說天水的市場大戶型銷售不好，沒有人買！還有人說，天水房價超過5000元以上，賣不出去,事實真的是這樣嗎,經(jīng)過調研我們發(fā)現(xiàn)天水房地產市場競爭激烈但具有較好的市場前景。目前天水市房地產市場都比較注重景觀、硬件配套和軟件服務。 市場偏好90-100平米左右面積的戶型，市場均價大概在4300元/平米左右。 市場樓盤定位同質化嚴重，沒有形成良好的差異化。 物業(yè)服務普遍不高，硬件配套還不完善,5000元以上的樓盤真的沒有嗎？答案：有， 但是也有6000元以上的，而

12、且還是中大戶型,水晶悅城籍河北岸 高尚親水社區(qū),價格：6000-6200元之間 70%躍層，戶型面積多在120-160平米左右 2007年銷售開始，目前住宅尚有4-5套未售,市場給了我們信心，讓我們看到希望。雖然只有一個，但我們認為:夠了，足夠了,我們只有136位客戶，這就是我們的目標市場,136位客戶是那些人,成功商人,大中型企業(yè)一把手,136位客戶行為、需求是什么,至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經(jīng)驗非常注重住宅產品的地段、配套、自然環(huán)境渴望靜逸、逍遙的生活環(huán)境；閱歷豐富，思想成熟，心態(tài)平和，行事穩(wěn)重；行為低調，不好張揚；對居住區(qū)安全考慮較多；對交通便捷要求并不是很高；可能已有住房，但是需要

13、進行住宅的換代升級；注重家庭，并追求自己喜愛的生活方式；多數(shù)有親水/景觀情結,他們是30-50（55）歲的中青年，以擁有家庭 他們更傾向于”40不惑”的年齡，他們的人生已經(jīng)沒那么激進，知道平淡是美平安是福，生活的沉淀讓他們身上呈現(xiàn)出歲月的靜好，未來的圓滿 生活的經(jīng)歷給了他們開闊的眼，寬容的心，以往的失敗對他們來說，只是生動的一課 他們的事業(yè)已經(jīng)取得成功，有一定的物質基礎，這種基礎不是那種不安穩(wěn)，他們已經(jīng)擁有較高的社會地位，不在為生活這種淺層次的問題在搏殺 對于他們而言，“錢不是問題，重要的生活質量,稀缺性,安全性,舒適性,身份象征,他們是站在金字塔上最頂端的人,我們擁有什么,占據(jù)天水市城市核心

14、地段,無可復制的籍河風情線,完善的生活配套,天水一中,遠眺人民公園,購物一步到位,天水市第一人民醫(yī)院,別人有的我們都具備了，但別人沒有的我們有嗎,恰恰是產品、配套、細節(jié)這表面上看只是一點點，造就了 項目實質性的尊貴氣質絕不是一點點,什么是高端住宅,地段/環(huán)境的稀缺性 風景怡人的自然環(huán)境（河景、山景、公園、內外景觀區(qū)域） 設計的時尚性 建筑設計風格，園林設計風格等必須引領時代潮流，成為經(jīng)典 并且作為高端住宅，設計還必須能夠彰顯居者的品味和地位 配套的完善性 高端住宅的最終功能還是居住，因此在相關配套（會所）的功能設置 上必須能夠滿足居者的各種生活需求 服務的尊貴性 作為高端住宅，更重要的一點在服

15、務上（售前、售中、售后）都必須 體現(xiàn)其尊貴、體貼、殷勤,作為高端住宅 四者缺一不可,產品定位,定位特征,特征補足,高端住宅,四大特征,堅持已有的 彌補尚缺乏的,龍城.明珠成為“高端住宅”的路線,龍城.明珠 之于 高端住宅 的四特征比較,配套的 完善性,服務的 尊貴性,地段、環(huán)境的稀缺性,設計的 時尚性,龍城.明珠成為高端住宅的三大重點,物業(yè)服務,硬件配套,建筑風格 （內部、外部,產品外部因素及建議,華富.瑞士豪庭,該項目是蘭州首個豪宅項目，標新立異的巴洛克建筑風格,巴洛克建筑風格，項目飄頂如國王頭戴王冠，更顯項目的氣質與尊貴,米黃色的建筑外觀，搭配歐式建筑線條，彰顯建筑的尊貴，360度轉角落地

16、景觀陽臺，讓視野更開闊,盛世凱旋宮,項目建筑風格采用新古典主義建筑風格，結合現(xiàn)代自然風格為設計主線,古典主義加現(xiàn)代風格的建筑飄頂，繁瑣但又不失項目本色，在區(qū)域內形成獨特的地標性建筑,深色外立面顏色，搭配現(xiàn)代自然風格，即能適應蘭州氣候，又將項目的沉穩(wěn)、大氣表現(xiàn)出來。 360度轉角景觀陽臺，讓項目的現(xiàn)代風格更為貼近,仁恒國際,獨特的北歐風格建筑，在區(qū)域內形成地標性群落,紅色頂層裝飾，讓人聯(lián)想到北歐童話，在高樓聳立的城市中，絕對是標新立異的,黃色線條，外飄窗臺，360度轉角綠色玻璃窗”，將外觀效果完全表現(xiàn)出來,龍城.明珠,通過三個不同風格建筑效果圖比較： 龍城.明珠建筑風格特征不足，沒有形成本項目自

17、己獨有的建筑風格。 頂層飄頂應該搭配建筑風格，形成在區(qū)域內的地標性建筑 外立面線條過于沉穩(wěn)，不張揚。 夜間亮化系統(tǒng)，將項目打造成真正意義上的北岸明珠,產品內部因素及建議,酒店式入戶大堂,打破天水市傳統(tǒng)居住模式，將每單元入口設置成酒店大堂標準裝修的入戶大堂，設置門禁系統(tǒng)，體現(xiàn)無限尊崇，既是住戶們休息時溝通交流的空間，又是住戶接待客人的第二會客廳,VIP豪華商業(yè)會所,結合項目打造高端產品而建成VIP豪華商業(yè)會所 擁有高標準休閑娛樂室、閱讀室、西餐、咖啡吧等尊貴設施，使業(yè)主足不出戶就可以享受高規(guī)格、高質量服務。 同時，會所也可對外進行營業(yè)，從而保證物業(yè)的經(jīng)營性。 會所電梯的設置，一定要與住宅分開，以

18、保證業(yè)主的私密性,會所案例：(BOSS熱帶雨林風情空中會所,龍城.明珠戶型建議,好不好，看地段！賣不賣，看戶型,目前戶型分析： 1.整個樓層戶型，顯的中規(guī)中矩的 2.由于是單體樓，并不能做到所有的戶型南北通透 3.戶型沒有充分利用其所在地段和景觀的優(yōu)勢 4.全暗衛(wèi)，客衛(wèi)和主衛(wèi)層次不明,建議：A戶型、D戶型,細節(jié)決定成敗，往往一點很小的細節(jié)，就能給客戶帶來感動,A戶型雖然做到主、次衛(wèi)生間的層次分明，但衛(wèi)生間門正對床，有點不雅,B戶型,充分利用空間，做到真正意義上的干濕分區(qū),客廳景觀陽臺連通廚房，設計本意是加寬景觀效果，但實用效果不明顯,C戶型,在主衛(wèi)開窗，增加主衛(wèi)的采光和通風，讓主人沐浴時也能享

19、受陽光,C戶型景觀優(yōu)勢明顯， 將主臥室飄窗調整為 360度落地景觀陽臺， 讓臥室更添一道風景,F戶型,F戶型是三室二廳，123.9平米戶型，只有1衛(wèi)，離臥室較遠，私密性和方便性較差,產品建議之智能化配套,基本智能化配套 （6+3） 一、六重社區(qū)安防系統(tǒng) 1.周界報警系統(tǒng)在小區(qū)圍墻上設置主動紅外對射式探測器，保證小區(qū)內居民的生活安全。 2.出入口控制系統(tǒng)對小區(qū)的車輛出入口進行監(jiān)視與控制，小區(qū)住戶與物業(yè)管理人員及保安人員配備不同級別的IC智能卡，出入小區(qū)進行身份鑒別、確認及出入信息登記。 3.24小時巡更系統(tǒng)在小區(qū)內設置電子巡更系統(tǒng)，保安人員定時定路線對小區(qū)內進行巡視。 4.小區(qū)電視監(jiān)控在小區(qū)的出

20、入口、周界以及重要場所設置監(jiān)視點，所有攝像點的設置，做到可對小區(qū)實施全方位的監(jiān)視布控并有助于小區(qū)的物業(yè)管理。 5.背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)社區(qū)內提供背景音樂播放系統(tǒng)，并且可通過管理中心在小區(qū)范圍內進行緊急呼叫廣播。 6.LED公共顯示牌公布重要通知及溫馨提示，社區(qū)居住更人性化。 二、三重家庭安防系統(tǒng) 1.彩色可視對講門禁系統(tǒng)清晰識別訪客身份，確保業(yè)主居住安全。 2.室內緊急報警系統(tǒng)確保業(yè)主居住安全、高枕無憂。 3.指紋識別系統(tǒng)外人亦不可能進來。保安、清潔工亦不用擔心他們會隨便進來,高標準智能化配套,美國雷諾仕LENNOX中央空調、德國高速蒂森克努伯電梯、法國（施奈德）SCHNEIDEI配電柜、德

21、國絲吉利亞原裝進口呼吸窗，美國專威特DRGVIT外墻保溫、 歐洲標準直飲水，國際衛(wèi)星接收系統(tǒng) 韓國三星SAMSUNG監(jiān)控系統(tǒng)、美國凱利CARRIER風機盤管、中國名牌步陽分戶門、香港堅朗KINLONG五金配件 地溫熱泵中央空調進行采暖、制冷、24小時中央熱水；斷橋鋁合金中空玻璃，新風系統(tǒng)、恒溫系統(tǒng)、外墻保濕系統(tǒng)（節(jié)能65%）、防噪音優(yōu)化系統(tǒng),產品建議之物業(yè),一定得選最好的黃金地段， 建就得建最高檔次的公寓！ 樓上邊有花園，樓里邊有游泳池， 樓子里站一個英國管家， 戴假發(fā)，特紳士的那種， 業(yè)主一進門，甭管有事沒事， 都得跟人家說may I help you sir(我能為您作點什么嗎?)？ 一口

22、地道的英國倫敦腔，倍有面子 ” -電影大腕,電影大腕這段調侃的話，其實很直白，貼切的的描述了英國貴族的管家 服務英式管家，我們的物管服務所要達到的也正是這種尊貴生活標準,物業(yè)管理建議,五星級酒店式管家服務,一個項目只有硬件的堆砌是無法成為真正的高端住宅的，真正的高端住宅是一種精神，是一種生活方式，它需要更多的軟性服務和精神內涵,我們的物管服務要求：衣、食、住、行,衣，幫業(yè)主送洗衣物，并了解衣帽鞋的保養(yǎng) 食，提供叫早、送餐等酒店式服務 住，負責家居服務（打掃衛(wèi)生等） 行，為業(yè)主提供機票或車票的預定，叫車服務，業(yè)主小孩上下學的接送,為業(yè)主提供高品質、個性化、一對一式的物管服務，讓您在擁有私屬甄宅的

23、同時，擁有專業(yè)的貼心管家。物業(yè)公司還可在大堂內設置專人管家（比如下雨天大堂內可設置傘架、擦鞋器等），對業(yè)主實現(xiàn)一站式物業(yè)管理服務,龍城.明珠定位及整合推廣策略,以產品和服務成就龍城.明珠在天水的歷史地位,打造不可超越的龍城.明珠,所有推廣策劃必須為銷售服務。 市場與消費者需求的洞察，是一切工作的前提,如何突圍,整合傳播！差異性定位！找到我們的客群！ 更重要的， 讓我們的客群來找我們,靶心共性,客群對居所的認識： 居所是身份的代名詞 住宅是社交的門牌號 房子是未來的養(yǎng)生所,住宅=領土 強調“領地意識”、“族群歸屬感” 。 對于他們來講，住宅是一種社會安全投資， 更是一種社交投資,無論是高檔住宅還

24、是別墅，買得有面子幾乎成了最重要的事,作為高關注度的高端住宅，產品所帶來的尊重感、地位感、身份認同感已經(jīng)遠遠超過了對產品本身的關注程度。 誰能為目標客群帶來強烈的身份認同感，誰就能最終贏得市場！ 龍城.明珠提供了一個機會，一個幫助他們實現(xiàn)居住與身份認同的機會，創(chuàng)造一個上流階層的頂級生活社交場所,銷售價格及策略,價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 高了，能走過這座橋的人就少沒有市場 低了，公司損失利潤沒有效益 如何在兩者之間達到一種平衡 如何讓我們的樓盤即叫好又叫座 這永遠是我們解析的重心,在房地產實際定價過程中企業(yè)往往側重于對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業(yè)的定價方法

25、通常有成本導向定價、需求導向定價、市場比較法（可比樓盤量化定價法）三類,一、定價方法 目前市場上最常見的定價方法包括：可比樓盤量化定價法（即市場定價法）、成本量化定價法（即成本定價法）、消費心理預期定價法。這其中，符合市場價格規(guī)律、最能夠在合理開發(fā)利潤和消費預期中尋找到定價平衡點的是參考了成本價格后的市場比較法。 因此，本方案中所采用的定價方法為： 市場比較法。 確定選取同一供求圈內與評估對象最具相關性（相同結構、相同用途、相同規(guī)模）的三處住宅交易實例作為可比交易實例：根據(jù)評估的評估目的（設定求取評估對象均價,序號,實例,名稱,交易狀況,價格類型,出售情況,交易日期,用途,樓層,交易價格,1,

26、實例A,水晶悅城,正常,市場價,已出售,2010.2.10,商住,8層,6200,2,實例B,陽光新天地,正常,市場價,已出售,2010.2.20,商住 綜合體,26層,5300,3,實例C,陽光麗景灣,正常,市場價,已出售,2010.2.10,商住,21層,4950,考慮各比較實例是否在公開市場、正常交易環(huán)境之下成交。設定評估對象房地產以100 為基數(shù)，從評估對象類似供求區(qū)域同類房地產的銷售情況來分析，本次評估所選取的可比交 易實例均是在公開市場，正常交易環(huán)境之下進行交易的，則各實例修正指數(shù)為： 實例A：100 實例B：100 實例C：100,比較條件因素說明,根據(jù)表一、表二房地產綜合狀況因

27、素條件說明及因素修正測算表，設定評估對象房地產以100為基數(shù)，最后將所選取的可比實例相應條件與評估對象相比較，確定比較因素指數(shù)及修正系數(shù),比較因素條件系數(shù)修正表及評估測算過程,最終評定價格為 5458.18元,根據(jù)市場比較法，我們最終評定價格為 5458.18元/ ，為項目的基本價格， 但考慮到項目的定位，打造天水市高端住宅產品，高端產品必須結合高價位 來實現(xiàn)項目的高端定位,所以，我們還需要,需求導向定價,所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據(jù)買 方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非 依據(jù)賣方的成本定價,理解值也稱“感受價值”或“認識價值”，是消費者對于商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際

28、上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。房地產企業(yè)在運用理解值定價法定價時，企業(yè)首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變量在消費者心目中建立起來的認識價值，然后按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由于理解值定價法可以與現(xiàn)代產品定位思路很好地結合起來，成為市場經(jīng)濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業(yè)所接受,市中心地段+水岸自然環(huán)境+產品品質+酒店式入戶大堂/五星級酒店式管家服務+ VIP熱帶雨林生態(tài)空中會所+菜單式精裝修+完善的生活配套,而經(jīng)過我們對項目的重新定義和打

29、造,所以，我們的最終價格定于：6858元,高端定位+高端品質+高位價格=高風險,風險與利益共存，沒有風險就沒有利益，這是市場競爭定律,價格走勢,價格走勢策略 建議項目采用低開高走的價格走勢策略 價格走勢曲線,讓客戶覺得買龍城.明珠 項目是保值而且增值的， 給予客戶一個信心上的 增強,銷售價格的調整，可根據(jù)項目的具體銷售進行調整,銷售控制策略,采用整體放開、局部控制的策略,控 制 手 法,建議采用分散控盤，優(yōu)、中、差三種產品適度搭配的方式,定位與形象,形象定位思考方向，層層遞進,基于物理層面的產品解讀,基于地利層面的風水解讀,基于上層生活的精神解讀,龍城.明珠6大價值體系,一、市中心地段 二、水

30、岸自然環(huán)境 三、酒店式入戶大堂/五星級酒店式管家服務 四、 VIP熱帶雨林空中會所 五、完善的生活配套 六、菜單式精裝修,基于物理層面的產品解讀,這么多想說的，什么才是我們最有價值的,縱觀高端住宅最大特性，皆決定于項目是否具有規(guī)劃的唯一性與稀缺！ 高端住宅必須具有唯一性！ 稀缺性、唯一性、不可復制性等特點，將成為我們最大的優(yōu)勢,基于物理層面的產品解讀,擇地與風水學說-高端住宅的必備要素,基于地利層面的風水解讀,面南背北 上風上水之地“龍脈” 城市中央“王者之位,基于地利層面的風水解讀,絕版的項目！絕對的價值！絕對的地位,山主貴，水主財 南瞻南郭山，群山來朝，面對籍河湖畔，風生水起財至,基于地利

31、層面的風水解讀,城市中央，紫氣東來（區(qū)位） 坐鎮(zhèn)城市中央，車馬間，紫氣東來,唯一性與城市中央”，實現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想 “唯一性與城市中央”，構筑了龍城.明珠不可比擬性的價值體系,為產品賦予一種身份的符號 為產品罩上一個地位的光環(huán) 為產品冠加一種精神的寄托,但 僅僅有產品屬性是遠遠不夠的 僅僅販賣有形的價值是不明智的 在此基礎上，我們還需對目標客群的生活方式進行探究,于高端產品而言，購買動機就是對一種生活方式的追求。 高端產品對于購物者有許多誘因（理由） 要完成購買者物理層面的需要（使用、娛樂、自我滿足、感覺刺激）還要滿足消費者社會層面的需要：獲得家庭以外的社會交往、吸引同伴注意、顯示地位和

32、權威等。 尤其對房地產中高端項目而言：在滿足功能的基礎上 購買動機就是對一種生活方式的追求，是一種情感的需要。 高端住宅本身代表了一種上層生活方式,基于上層生活的精神解讀,缺少附加值的產品不具備競爭力。 高端產品很少因此其本身的功能、價值而被消費者購買。 買高級轎車不僅僅是為了最求性能，而是為了給自己賦予一定的社會地位或顯赫名聲。 高檔服裝也不再是遮蔽和保暖的基礎作用。而服裝的品牌、款式、質地反映了穿著者的地位、歸屬的群體，自我意象和態(tài)度，而且也能準確地反映其階層、生活方式和個性,基于上層生活的精神解讀,所以只有地段、湖景是不夠的，重要的是構建一種生活方式 一個高品質樓盤能長期吸引大眾的是：高

33、品質和與眾不同的生活方式。這才是客群最為關注、最有價值的利益點,基于上層生活的精神解讀,因此，我們需要塑造形象力，挑戰(zhàn)價值觀！ 挖掘產品獨特差異化的形象氣質與精神價值！ 倡導一種上層人仕的生活方式,基于上層生活的精神解讀,拉闊一種生活視野！俯瞰城市的繁華！ 把心打開，包容天地萬物，傳達一種包容四方的生活哲學 品味自然之間， 體驗上層人仕的生活 人生的景致有了更多變化的層次和景深,提升一個高度！站在金字塔頂尖！ 坐享人生大氣境界，胸襟眼界當然不凡,基于上層生活的精神解讀,在城市之上徹底實現(xiàn)“居高臨下、一覽眾山小”的征服感！ 開窗盡收無限美景，將建筑融入景觀，將最美最氣派的風景納入自己的生活版圖，

34、構建華美天際輪廓線。 具備充分的延展性，具象性、連續(xù)性和充分的完整性,SLOGAN,觀山御水 名仕特區(qū) 成為我們最恰當?shù)谋磉_,營銷推廣,形象必須要為項目解決三個問題,首先是方向 策略的大方向一定要正確，項目定性要精準，未來的推廣都要堅持。 其次是價值 項目的核心價值是什么？核心利益點是什么？這個東西，一定是項目所獨有的，不可復制，不可替代的。 最后是調性 建筑如人，項目應當以怎樣的形象和氣質出現(xiàn)，才能跟目標客戶群心有戚戚，徹底征服他們。而歸結到形象的表現(xiàn)上，項目與市場對話最直觀的東西，廣告語言、視覺語言、行為語言等，一定要符合項目的方向，突出項目的價值,盛裝亮劍,推廣原則：市場領導者應該有話語

35、權 項目對市場的影響力和領導姿態(tài) 項目驚起波瀾的勇氣和實力,基本觀點 市場競爭的實質，在于差異化的物業(yè)核心價值。 尋求差異化核心價值，高端地產重點在于建立具市場競爭力的核心價值體系產品價值、形象價值、品牌價值。 因而，尋求“差異化”核心價值，實現(xiàn)形象力、產品力、品牌力的多贏局面，是本案的終級目標,策略思路,企劃目標,絕對的形象力高度要在天水市吸引高端客戶的眼球，就必須樹立絕對的形象力高度。絕對的差異化寬度要區(qū)隔周邊競爭對手就必須樹立絕對的差異化寬度,項目的6大核心價值,一、市中心地段 二、水岸自然環(huán)境 三、酒店式入戶大堂/五星級酒店式管家服務 四、 VIP熱帶雨林空中會所 五、完善的生活配套

36、六、菜單式精裝修,城市中央絕版地段,龍城明珠,觀山御水 名仕特區(qū),尊貴生活,VIP熱帶雨林空中會所,市中心地段,山水自然住宅,酒店式入戶大堂/星級酒店式服務,建立天水市高端住宅品牌,生態(tài)住宅,周邊完善生活配套,綠色環(huán)保精裝修,智能化配套,通過媒體線、公關線、包裝線有機組合的整合行銷手段 展開全方位、立體式的推廣,整合推廣手段,報紙、夾報、戶外、DM、電視飛字、電臺、帳單,營銷中心包裝、戶外包裝、現(xiàn)場包裝、看房通道包裝、樣板間包裝、 VIP會所包裝,根據(jù)銷售和工程節(jié)點展開系列SP活動、派送龍城明珠宣傳品,媒體線,公關線,包裝線,公關活動計劃,口碑傳播，朋友介紹，仍然是高端住宅銷售的重要手段,活動

37、營銷作為體驗式的營銷方式，將從很大程度上讓我們的目標消費群真切感受我們所倡導的生活精神與理念，也是最能打動消費者的營銷方式。 對于本項目，我們確立了以活動營銷為主導的整合推廣策略。 公關活動是貫徹整個項目推廣計劃、提升龍城.明珠片區(qū)品牌、把龍城.明珠上升至全市關注的重要手段，因此活動本身、新聞性及后續(xù)影響（影響的深度,公關活動體系及屬性設置,轟動性活動,主題性活動,項目推廣節(jié)點性活動,其他公關性活動,通過相互關聯(lián)與遞進的系列活動過程，營造鮮明的高端住宅的高端項目氣質。 以發(fā)展商大手筆的行動，激起社會各界的注目，迅速形成廣泛的傳播。 針對不同階段，不同主題的活動，進行拍照與攝像，將活動現(xiàn)場照片與

38、錄象內容，在售樓現(xiàn)場進行展示與播放，以次增加活動的影響力度與時間,轟動性活動,活動1、高端住宅地產專家座談會 請知名專家談城市高端住宅及上流居所等相關主題,邀請知名專家知名人士談高端住宅生活構想等。 舉辦場座談會，系列研討座談論證高端住宅價值。以此打響片區(qū)的知名度，并帶動項目的銷售。 每次邀請不同的業(yè)內專家、知名人士圍繞項目展開相關的話題討論。 主要目的在于提升龍城.明珠品牌形象，把高端住宅與自然環(huán)境和諧共舞的理念等與產品相關的內涵挖掘出來，讓項目自身的能量得以最大釋放,座談會可延展的主題,風景中的居住規(guī)劃設計要點 天水市高端住宅的發(fā)展趨勢研究 綠色環(huán)保（綠色低碳）材料的運用 科技住宅與人居健

39、康 城市人居環(huán)境的空間舒適性與可持續(xù)發(fā)展,活動2、揣著夢想去體驗 龍城.明珠體驗之旅,我們將以增進客戶溝通的形式， 以“揣著夢想去體驗龍城.明珠之旅”的主展開，邀請業(yè)主與意向客戶來參觀龍城.明珠，將示范區(qū)項目變成一個主題體驗場，不僅僅是社區(qū)本身，更將滲透文化、夢想、幸福等精神內核。 活動目的：具體將前階段隱性行銷轉化為口碑行銷，造成： 1.客戶與客戶間的口耳相傳； 2.意見領袖的關心； 3.業(yè)界討論； 4.傳媒報導,活動3、2010，龍城.明珠高端住宅產品新聞發(fā)布會,目標： 建立龍城.明珠項目的良好社會形象。增強本案在消費者心目中的認同感，以期帶動銷售。 短線目標： 造勢，引爆市場，吸引視線，

40、制造社會話題,項目推廣節(jié)點性活動,樣板間開放計劃樣板間開放周活動 策略重點： 口碑行銷 現(xiàn)場嘉宴： 以“邀請函”形式邀請預約客戶，前期積累的意向客戶到現(xiàn)場參觀樣板間。現(xiàn)場準備 禮物答謝這類客戶。 尋找意見領袖“知名人士”： 現(xiàn)場樣板房，可先請知名人士來現(xiàn)場觀看，從他們的口中傳播項目， 并通過記者對現(xiàn)場活動及專家評論進行報導，在市場上形成廣泛深遠影響并形成 積極口碑，讓目標客戶積極趕來參觀，親自體驗。 相關公關活動： 知名人士的證言活動,菜單式精裝修全流程為業(yè)主服務,利用我公司裝飾設計公司的優(yōu)勢，優(yōu)秀設計師可進駐銷售中心，為業(yè)主提供全方位的裝修知識及裝修建議，并對業(yè)主實行一對一的設計服務,目標：

41、 建立龍城.明珠項目的良好服務形象。增強本案在消費者心目中的歸屬感和尊貴感，形成口語傳播。 短線目標： 吸引視線，制造社會話題,熱帶空中雨林會所商會活動及交流平臺,充分利用VIP會所，將其不只打造成天水高端休閑娛樂會所，還可與天水市（如：浙商會、晉商會等）聯(lián)合，將會所即是業(yè)主私人會所，又可對外經(jīng)營、還可作為商會活動及交流平臺,目標： 建立龍城.明珠項目的高端的社會形象。增強本項目在消費者心目中的歸屬感和尊貴感，形成高端圈層口語傳播。同時，商會各企業(yè)家也可作為我們間接的目標客戶群,結合銷售，將銷售部與會所聯(lián)動起來，讓客戶在感受項目 的同時也能體驗到會所的尊貴感，形成強烈的歸屬感,體驗式銷售,主題

42、性活動,已購客戶的生日聚會或名流聚會活動 現(xiàn)代好生活-名酒品酒會 名酒品酒會，品酒已被越來越多的高收入人群譽為高雅的活動。 現(xiàn)代好生活-風水與易經(jīng) 風水與易經(jīng)，富貴人的必備祈福儀式。 現(xiàn)代好生活-名車鑒賞 名車鑒賞，做為象征身份的硬件，有不可或缺的重要地位 現(xiàn)代好生活-星級物管簽約 星級物業(yè)管理的簽約，為客戶打造最優(yōu)質和尊貴生活服務，增加客戶的好感度,系列主題活動之上流社交會,其他公關活動,其他公關策略 1、龍城.明珠項目銷售說明會 2、已購客戶的深耕經(jīng)營活動 3、意向客源活動經(jīng)營計劃 4、名人證言報道,針對尊貴業(yè)主，實現(xiàn)預定看房業(yè)務 在明確看房人身份后，“顧問營銷尊貴全程”服務模式啟動（源自

43、二對一銷售服務模式）。 客戶在選擇物業(yè)的過程中，可以分別約見（幾次前往，可以電話預約）各個環(huán) 節(jié)的負責顧問，并享受到全程顧問陪同解答的尊貴級服務,銷售淡季營銷建議,冬季不寂寞，深耕經(jīng)營積累客源！ 讓銷售更自然，銷售人員可以更親近客戶。 銷售人員邀約名單貴賓，進行一對一拜訪結交；并藉由此邀請名單貴賓參加公關活動，產生客戶直接回饋。 情景營銷。 把篩選出可再經(jīng)營的客戶邀請到項目現(xiàn)場，邀請客戶的答謝回饋活動嘉年酒會等,其他常規(guī)而又必用的媒介手段,戶外廣告計劃推廣媒體的重中之重 戶外路牌已成為房地產項目推廣的最重要媒體，也是我們的首選媒體， 戶外廣告需要與品牌、項目推廣緊密配合，常換常新，給客戶以不斷

44、的信心支持與熱銷感。 報紙廣告建造影響力與知名度的必要平臺 主流高端媒體發(fā)布：天水日報 發(fā)布要點：1、只購買整版 2、軟硬結合 3、密切結合銷售狀況發(fā)布新銷售政策和信息,網(wǎng)絡廣告必不可少 媒體選擇：新浪房產、搜房、焦點等主流網(wǎng)站發(fā)布廣告 發(fā)布要點：1、與戶外同期亮相 2、配合軟文和文字鏈同時發(fā)布 3、密切結合銷售狀況發(fā)布新銷售政策和信息 DM針對高端客戶最直接的宣傳媒體 采用實名郵寄的形式,營銷推廣階段及實施計劃,一）項目推廣內容安排 1工程和銷售相關進度周期 預計的工程和銷售周期（以甲方最終確認為準） （1）預計2010年4月三層裙樓封頂 （2）預計2010月5月中旬裙樓裝修 （3）預計20

45、10年5月底銷售部入場 （4 預計2010年10月主體封頂 備注：以下營銷周期將按照以上的工程進展進行劃分和說明,住宅引導宣傳期 （2010年4月2010年5月底） 住宅產品客戶咨詢登記,商業(yè)宣傳期 （2010年5月2010年10月） 商業(yè)面積銷售階段,住宅形象提升及認購推廣期（2010年6月-7月下旬,住宅開盤強勢及持續(xù)推廣期 （2010年8月初2010年12月,住宅尾盤促銷期 (2011年1月2011年4月,項目推廣策略,4月 5月 6月,7月 8月 9月 10月 11月 12月,2011 1月 2月 3月 4月,形象傳播主軸,樹立高端住宅形象,市場引導期,市場攻擊期,尾盤期,建立高端住宅

46、品牌,形成高端住宅品牌,商業(yè)推廣及招商策略,從前期市場調研的情況來看，項目所在區(qū)位內的商業(yè)成熟度不高，但是天水市又屬于旅游城市，而項目所處地段又是天水市濱河北路，旅游和游玩人士比較多，具有一定的消費能力，所以，在區(qū)域內發(fā)展商業(yè)是有一定的前景的。 本項目住宅部分定位天水市高端住宅產品，考慮項目的整體形象和定位，商業(yè)定位應凌駕于住宅之上，也應配備高檔商業(yè)業(yè)態(tài)來支撐項目整體形象,一、主選方案1 打造成天水市首個金融廣場,通過對項目商業(yè)規(guī)劃的分析，我們可以看出，項目的商業(yè)面積約6134.37，分布在裙樓13層，整體商業(yè)體量不是很大，一般在區(qū)域內一層的商業(yè)去化難度不高，但是2層以上的商業(yè)銷售就有所難度了

47、。 基于以上兩個方面的考慮，我們建議項目的商業(yè)規(guī)劃主要以主題式商業(yè)業(yè)態(tài)為主。 主題式商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)面積一般性能一次性去劃。 針對天水市銀行及證券公司進行大客戶意向談判，邀請其進駐本項目，將本項目商業(yè)打造成天水首個金融廣場,一、備選方案 補充式及專業(yè)經(jīng)營場所,依據(jù)本項目的高端定位的特點及購買主力人群的生活習慣，可考慮的業(yè)態(tài)包括： 1.補充式商業(yè)業(yè)態(tài)：以服務住宅為主的消費業(yè)態(tài)，如：高檔干洗店、高檔煙酒經(jīng)營店、銀行、生活超市、快餐連鎖店（肯德基）等 2.專業(yè)經(jīng)營場所：考慮項目周邊獨有的人文環(huán)境和旅游環(huán)境（籍河風情線等），擁有豐富的專業(yè)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境。因此，也可以考慮本項目商業(yè)部分作為專業(yè)類綜合經(jīng)營場所

48、來定位。（旅游產品、收藏文化產品、體育產品等,營銷策劃如同一場戰(zhàn)爭，戰(zhàn)場上的變化時瞬息萬變的，根據(jù)不同的形勢發(fā)展而以不同的戰(zhàn)術來應對。以上各周期的活動推廣并不能代表我們對本項目的全面操控，還得根據(jù)項目在市場的反應在進行不斷的策略調整,結束語,THANKS,重邦策劃機構,附件,一）項目市場調研 1天麟房地產開發(fā)有限公司及其項目的基本情況調查 2項目的立地條件分析 3項目的規(guī)劃設計方案分析研究 4天水市房地產市場發(fā)展狀況分析及走勢預測 5項目所處區(qū)域房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀調查分析 6項目的目標消費群體調研分析 7項目的主要競爭樓盤調研分析 8項目的SWOT分析及其調研結論 （二）項目有關定位研究策劃

49、1項目市場定位 2項目市場營銷戰(zhàn)略與總體策略定位 3項目宣傳推廣戰(zhàn)略與總體策略定位 4項目品牌文化理念與形象定位,三）項目整合營銷推廣階段規(guī)劃及實施方案 （四）項目VI基本要素及形象策劃設計 標志、標準字、標準色及其組合規(guī)范 （五）項目營銷宣傳事務用品系統(tǒng)設計 1銷售人員工作牌設計 2名片設計 3手提袋設計 4紙杯設計 5便箋紙/公文紙設計 6購房協(xié)議書封套設計 7售樓書設計 8DM彩頁、折頁設計 9售樓中心包裝設計概念指導 10售樓處POP掛旗及其他裝飾物設計 11工地為墻壁形象及包裝設計 12現(xiàn)場導示、包裝設計,六）項目階段性促銷、展會、展示及推廣活動現(xiàn)場等策劃與包裝設計 （七）項目營銷宣

50、傳推廣媒體策略及其各種廣告設計 1媒體整合策略方案及階段性廣告組合實施計劃 2報紙（軟、硬）廣告策劃設計 3電視廣告思路及監(jiān)制 4電臺廣告思路及監(jiān)制 5戶外廣告策劃設計 6網(wǎng)絡廣告思路及監(jiān)制 7有關專業(yè)雜志、小媒體廣告設計 8車體、直郵等其他媒體廣告的策劃設計 （八）項目各階段營銷推廣戰(zhàn)術活動策劃 （九）項目價格總體策略定位建議 （十）項目銷售管理建議、指導及銷售人員協(xié)助培訓 （十一）項目營銷推廣費用估算 （十二）完成與項目營銷推廣有關的其它策劃設計工作,國內高端住宅會所研究專題,成全機構內部參考專題，請不要外傳,分類定性篇,壹,壹。高尚會所,土地屬性：位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源，銷售價格

51、在高于周邊產品均價23倍以上。 客戶屬性：事業(yè)成功，屬于社會精英人士。 核心價值：生活享受。 代表作品：十樂（九間堂別墅會所）、蘭會所（上海萬科蘭喬圣菲會所）、上海佘山高爾夫別墅 等,貳。城市會所,土地屬性：位于城市中心城區(qū)，地塊商務屬性較高，項目周邊交通發(fā)達、配套設施較為完善。 客戶屬性：工作進取，善于享受，講究個性，追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。 核心價值：功能完善、滿足大家庭生活、凸顯業(yè)主身份 。 代表作品：上海的凱欣豪園、蘇州的萬科金色家園、重慶龍湖春森彼岸 等,叁。城郊會所,土地屬性：交通便捷，距城市成熟區(qū)域較近，可快速到達；相對市中心居住密度較

52、低；宜舒適居住。 客戶屬性：善于交際。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。 核心價值：功能合理、強調享受和情趣，滿足業(yè)主及家庭的日常生活需求。 代表作品：上海的萬科燕南園、上海的萬科朗潤園、重慶龍湖江與城 等,肆。郊區(qū)會所,土地屬性：項目周邊有自然資源，距離城市較遠，沒有完善的生活配套，但周邊可能有一定的休閑配套；交通不便利，公交線路缺乏，配套主要依靠小區(qū)內部，價格較為務實。 客戶屬性：喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟實惠為標準。經(jīng)濟憂患意識強，儲蓄強于消費。關注家庭生活，不盲目追求時尚和品牌。 核心價值：功能實用 代表作品：上海的新浦江城、上海的金地格林郡、廣州的中海金沙灣

53、 等,本專題的重點分析高端住宅的配套會所，因此以高尚會所和城市會所為主要研究對象,運營面積篇,貳,在易居系統(tǒng)中抽取100個樓盤樣本進行分類分析，其中高尚會所15個，城市會所25個。 四類會所中，高尚會所的平均面積最大，達5648平方米。這與高尚會所的定位相符合，強調會所功能的多樣性和完善性，以提高業(yè)主生活的品質。 城市會所由于周邊配套已較為完善，故其會所在設計時一般面積并不大，平均面積為4625平方米,四類會所平均面積（平方米,平均面積,會所面積，包括室外籃球場、室外網(wǎng)球場等戶外項目的面積,戶均面積,戶均會所面積與會所檔次明顯相關。四類會所隨著樓盤檔次的降低而逐漸減少。 在四類會所中，高尚會所

54、的戶均會所面積最大，為15.96平方米。城市會所的戶均會所面積為5.71平方米。郊區(qū)會所的戶均會所面積最小，為2.75平方米,四類會所平均面積（平方米,運營功能篇,叁,會所常見功能綜述,常見的會所功能模塊布置包括康體項目、消閑項目、娛樂項目、商業(yè)服務項目四大類,注：多功能室包括影音室和多功能宴會廳；商務中心包括會客室和會議室,康體項目特點：須借助一定的設施和場所；不是以競技為主，而是為了達到特定的目的；運動中講究科學方法，即運動有一定規(guī)律性，時間和運動量適中等。 消閑項目特點：須借助特定的設施和服務；運動不激烈，強調趣味性和技巧性。 娛樂項目特點：強調氛圍感和文化氣息；具有多樣性，限制條件少，

55、沒有嚴格的操作程序和要求。 商業(yè)/服務項目特點：提供社區(qū)業(yè)主交流和商務會談的空間，多為有償收費服務,會所常見功能模塊簡介,游泳池,會所對于游泳池的設置一般分為露天泳池和室內恒溫泳池，前者的月運營費用一般為1萬人民幣，后者的月運營費用高達10萬人民幣，兩者的月運營費用相差10倍。 一般標準配置面積：室內泳池400500平方米，室外泳池8001000平方米,成都鷺島國際室內恒溫泳池,蘇州金色家園室外泳池,會所常見功能模塊簡介,健身房,健身房作為功能最齊全，活動內容最豐富的功能集合體，為大多數(shù)會所采用。 健身房一般自帶淋浴房、休息室、有氧健身房、器械專區(qū)等。根據(jù)其內部功能配置不同，面積大小亦有所區(qū)別

56、。一般標準配置面積：器械區(qū)（視功能多少而定）120200平方米，有氧區(qū)5080平方米，淋浴房7080平方米，休息室100120平方米,上海凱欣豪園會所器械健身區(qū),上海新浦江城會所有氧活動區(qū),上海蘭喬圣菲會所淋浴房,會所常見功能模塊簡介,桑拿房,對于業(yè)主而言，桑拿浴是一種高級的享受與休閑。 一般標準配置面積：400平方米左右,標準的乒乓桌大小為2740*1525mm，臺高為760mm。 一般標準配置面積：4045平方米/桌,乒乓球室,重慶富力現(xiàn)代廣場會所乒乓球室,會所常見功能模塊簡介,羽毛球館,正規(guī)比賽場地長13.40米，寬6米(雙打)或5.18米(單打)。整個球場上空空間最低為9米。 一般標準

57、配置面積：6580平方米/片，場地空間高度不低于9米,網(wǎng)球場,一片標準網(wǎng)球場地的占地面積不小于36.58m*18.29m。 一般標準配置面積：280300平方米/片,會所常見功能模塊簡介,桌球房,一張標準的斯諾克臺球桌尺寸為3820*2035*850mm； 美式落袋臺球桌尺寸為2810*1530*850mm； 花式九球臺球桌尺寸：2850*1580*850mm。 此外，球臺四周一般預留1.52米左右的空間。 一般標準配置面積：1518平方米/桌,重慶富力現(xiàn)代廣場會所桌球室,壁球房,壁球項目特點鮮明，塑身效果極佳，單位時間運動量比網(wǎng)球大近3倍。壁球項目管理簡單，維護保養(yǎng)費用低。壁球館占地面積也不

58、算大，單位面積產生的效益較大。一般而言，壁球館分大、中、小三種，面積3055平方米不等。 一般標準配置面積：小場地2830平方米，大場地5355平方米,會所常見功能模塊簡介,室內高爾夫練習場,SPA館,室內高爾夫推桿練習場的場地尺寸一般為8m4.6m,高度不能低于3.3m。 一般標準配置面積：4050平方米,SPA水療館多以女性客戶為主，由于其收費較高，目標客戶群主要是公司白領等一些高消費群體。 SPA面積視其所含功能而定，一個普通的SPA館通常包括按摩房、水療房、腳摩房、美容室等。 一般標準配置面積：按摩房12平方米/間，水療房3540平方米/間，腳摩房910平方米/間，美容室2025平方米

59、/間,蘇州萬科金色家園會所SPA館,會所常見功能模塊簡介,棋牌室,一般標準配置面積：1225平方米不等,閱覽室,閱讀室作為社區(qū)文化建設的重要陣地，盡管其文化內涵較高，但盈利能力較弱，若要保證正常營運，前期必須采購一定量的報刊及定期購買大量書籍。故其維護成本較高。 一般標準配置面積：1015平方米,成都鷺島國際會所閱覽室,會所常見功能模塊簡介,兒童活動室,室內攀巖,兒童活動室多為免費開放，屬于非盈利項目，一般較少配置。 一般標準配置面積：3040平方米,一般不在會所中單獨設置場地，常設置于籃球場、網(wǎng)球場內。由于運動的普及性及對參與人的身體素質要求較高，在會所中較少配置,會所常見功能模塊簡介,咖啡

60、茶座,酒 吧,咖啡茶座提供了交流的空間，由于其消費層次較高，且具有較高的運營要求，一般常見于部分高尚會所，多做商務會談或辦公場所使用。 一般標準配置面積：視會所面積而定，3010平方米不等,上海萬科燕南園會所,常見于高尚社區(qū)內，多以紅酒及洋酒供應為主。 酒吧區(qū)域一般由吧臺和飲酒休憩區(qū)組成，面積視具體要求而定。 一般標準配置面積：200500平方米不等,佘山高爾夫會所酒吧,會所常見功能模塊簡介,多功能室,商務中心,多功能室一般用作影音廳或宴會廳使用，多屬于收費項目,包括會客室和會議室，專為商務務人士而提供的場所，一般多以收費形式在高尚會所中出現(xiàn)。 一般標準配置面積：5060平方米/間,鷺島國際會