酒店市場及投資分析報告(doc 6頁).doc

1、產(chǎn)權(quán)式酒店的市場及投資分析產(chǎn)權(quán)式酒店(Property Hotel)是繼高檔酒店式公寓、商鋪投資熱之后的一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，根據(jù)其用途，又可分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，產(chǎn)權(quán)式度假酒店主要分布在風(fēng)光旖旎的旅游勝地，而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在大都市的CBD中心。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。對于投資者來說，既可以直接獲得收益，又可以到不同國家，到世界各處名勝休閑度假。有關(guān)資料顯示，近年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每

2、年增長。與銀行儲蓄相比，產(chǎn)權(quán)酒店的投資性能更強(qiáng)。預(yù)計到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額將達(dá)到300億美元。長久以來，銀行儲蓄一直是國內(nèi)居民投資的首選，但截至年月的第次降息，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，理財觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變。與投資股票債券相比，投資風(fēng)險相對較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的投資首選。產(chǎn)權(quán)式酒店向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，既可自用又可贈送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的有效綜合。一、透視中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展在中國內(nèi)地，產(chǎn)權(quán)酒店從1995年開始流行，北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店，經(jīng)過一段時期的發(fā)展并

3、呈現(xiàn)出旺盛的勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新的酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)在中國萌生之后的幾年時間里，經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗的歷程。發(fā)展條件產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等，此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被世界廣泛接受的房產(chǎn)和旅游投資品種。酒店的出租率較高，一般都在以上。西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產(chǎn)階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具

4、備3S（陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨特、運動健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。分時度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力，可以實現(xiàn)一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯(lián)盟。產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)的發(fā)展與興起國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年。那是在房地產(chǎn)市場低迷的時候為了擺脫樓盤滯銷困境而“不得已”的策略，沒想到這“一不小心”就“撞”上了房產(chǎn)投資新浪潮的“腰”。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從2001年起開始風(fēng)靡全國。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)

5、和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團(tuán)“丹楓白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大龍慶（假日）鄉(xiāng)村俱樂部”；海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍(lán)天”；大連的“海昌欣城”；杭州的“黃龍月亮灣大酒店”等項目接踵而來?，F(xiàn)狀分析幾年前，在國內(nèi)以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績，究其原因有三：一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展

6、旅游業(yè)；二是海南當(dāng)時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受?；剡^頭來分析時下中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時度假公司進(jìn)入中國，使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認(rèn)同。可以說，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的

7、大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運作。而這種模式正契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費者的投資利益?？蛻舴治霎a(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶是中產(chǎn)家庭投資，左右是企業(yè)集團(tuán)購買。對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配

8、套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實力的家庭或個人，他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動機(jī)是用于員工福利或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的利益點，側(cè)重于酒店消費功能的體現(xiàn)；個人消費者關(guān)注的重點在于前期投入的比重、投資

9、升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。發(fā)展出路要使國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)，需要開發(fā)商、客戶和市場環(huán)境三方面共同努力。由于這一市場是靠賣方

10、推動而非市場需求拉動的，因此首要的一點是切忌一哄而上，不能只看中產(chǎn)權(quán)式酒店項目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認(rèn)清這一項目存在需求有待引導(dǎo)、消費觀念有待激發(fā)的問題。開發(fā)商要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費先行者口碑傳播吸引大批的跟進(jìn)消費者。第二，酒店一方面要積極加入分時度假交換體系，另一方面應(yīng)與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢。第三，開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營獲利能力，同時增強(qiáng)企業(yè)運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強(qiáng)其投資的信心。第四，開發(fā)商在代理商的輔助下應(yīng)綜合自身和社會各種

11、資源優(yōu)勢，為消費者提供額外的利益和優(yōu)惠。如海航集團(tuán)康樂園大酒店推出其產(chǎn)權(quán)概念時，實行規(guī)?；?jīng)營，結(jié)合空中優(yōu)勢（飛機(jī)航線）與地面優(yōu)勢（海南的景點、酒店），并在其國內(nèi)通航城市建立全國性的連鎖酒店，形成整合優(yōu)勢，為客戶提供機(jī)票5折、連鎖店使用權(quán)交換、康樂設(shè)施優(yōu)惠等多種附加價值，加之海航的強(qiáng)勢品牌、康樂園大酒店10余年的良好經(jīng)營業(yè)績、“旅游度假投資”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投資者對其產(chǎn)生了很高的信任度。第五，開發(fā)商和代理商應(yīng)積極運用房地產(chǎn)業(yè)的一些運作模式，為消費者提供銀行按揭投資計劃。消費者只需支付較低的首付款，余款分期償還，這樣消費者通過委托酒店經(jīng)營，每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。一些開發(fā)商還推出了保底回報的政策，這些對消費者的投資購買行為可以起到很大的促進(jìn)作用。產(chǎn)權(quán)式酒店的成功不僅僅是將酒店賣完了事，更應(yīng)注重后期經(jīng)營業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。1、產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵。檔次太低，吸引不到客源；而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得不償失。一般旅游休閑客人最喜歡34星級的酒店。2、降低勞動力成本。一般地處風(fēng)景旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，淡旺季很明顯，因此酒店管理人員除了應(yīng)該是本地化外，還不妨采取“