2010年淮南淮礦項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略及定位報(bào)告終稿

1、淮南淮礦項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略及定位報(bào)告（終稿, 決策咨詢 February 8 , 2010,報(bào)告說明,感謝淮礦地產(chǎn)給予易居（中國）克而瑞咨詢團(tuán)隊(duì)此次機(jī)會(huì)，對(duì)和平村項(xiàng)目商業(yè)部分提供前期定位咨詢服務(wù)。 針對(duì)本項(xiàng)目，咨詢團(tuán)隊(duì)從以下幾部分入手： 1.實(shí)地考察 走訪項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)營戶、拆遷戶、消費(fèi)者以及業(yè)內(nèi)人士，獲取對(duì)項(xiàng)目及市場的認(rèn)識(shí) ； 2.市場研究 通過對(duì)淮南及區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析，了解和把握城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢； 3.項(xiàng)目理解 對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)方案商業(yè)規(guī)模從市場可行性方面進(jìn)行論證，并深刻梳理區(qū)域資源稟賦； 4.頭腦風(fēng)暴 開展項(xiàng)目組動(dòng)腦會(huì)，結(jié)合過去在商業(yè)地產(chǎn)咨詢中的經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)本項(xiàng)目的理解，借鑒相關(guān)案例經(jīng)驗(yàn)，

2、制定最優(yōu)方案； 5.細(xì)節(jié)修正 在確定方案方向的基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)節(jié)修正，調(diào)整規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)建議、動(dòng)線建議、景觀建議等。 以下提供本項(xiàng)目報(bào)告,數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研 淮南市房地產(chǎn)管理局 淮南統(tǒng)計(jì)年鑒 淮南社會(huì)經(jīng)濟(jì)公報(bào),目標(biāo)及要求 1、項(xiàng)目以棚戶區(qū)改造立項(xiàng)，以住宅及商業(yè)為開發(fā)物業(yè)主體； 2、商業(yè)部分將打造成區(qū)域性商業(yè)中心并帶來豐厚利潤； 3、完成對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃布局建議及商業(yè)部分定位工作,基于對(duì)項(xiàng)目的深刻理解，我們在進(jìn)行項(xiàng)目方案建議之前形成以下認(rèn)識(shí),三點(diǎn)認(rèn)識(shí),項(xiàng)目應(yīng)打造成淮南西部區(qū)域標(biāo)桿，改善區(qū)域形象,項(xiàng)目應(yīng)充分整合區(qū)域旅游資源以尋求突破,項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)成為促進(jìn)區(qū)域發(fā)展升級(jí)的重要支撐,基于對(duì)項(xiàng)目的以上認(rèn)知，易

3、居認(rèn)為項(xiàng)目前期需解決四大核心問題,項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)論證,項(xiàng)目最優(yōu)發(fā)展策略問題,項(xiàng)目最佳規(guī)模及業(yè)態(tài)定位問題,項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本測算問題,至此，易居認(rèn)為 項(xiàng)目的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)大于機(jī)會(huì)， 我們需要對(duì)區(qū)域商業(yè)市場詳細(xì)研究， 充分整合運(yùn)用區(qū)域歷史文化及自然資源稟賦， 以最佳策略、最優(yōu)規(guī)模及最小風(fēng)險(xiǎn)、最大利潤率， 指導(dǎo)項(xiàng)目操作、精準(zhǔn)定位項(xiàng)目以找到發(fā)展的突破點(diǎn),研究框架,項(xiàng)目屬性認(rèn)知,城市屬性分析 區(qū)域及片區(qū)分析 地塊及項(xiàng)目屬性界定,城市房地產(chǎn)發(fā)展分析 區(qū)域商業(yè)市場機(jī)會(huì)分析 區(qū)域住宅市場機(jī)會(huì)分析 區(qū)域市場訪談分析,整體發(fā)展策略 項(xiàng)目定位建議 整體規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局建議 招商運(yùn)營建議,市場機(jī)會(huì)論證,物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),項(xiàng)目

4、開發(fā)周期 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算,旅游文化市場研究,淮南旅游文化市場簡析 旅游文化市場商戶訪談 旅游文化主題適應(yīng)性評(píng)估,研究框架,項(xiàng)目屬性認(rèn)知,城市屬性分析 區(qū)域及片區(qū)分析 地塊及項(xiàng)目屬性界定,市場機(jī)會(huì)論證,物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),旅游文化市場研究,1,項(xiàng)目屬性/城市區(qū)位分析,淮南緊臨淮河南岸，可輻射皖北大部及皖東、皖西地區(qū)，臨近省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈中心城市合肥，消費(fèi)及人口呈現(xiàn)外流趨勢,淮南位于安徽省中部偏北，處在淮河之濱。 距離合肥直線距離106公里，距蚌埠54公里； 淮南處在省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈以及沿淮城市群核心位置，未來發(fā)展前景較好； 淮南對(duì)皖北城市具有較強(qiáng)的輻射能力，對(duì)皖西、皖東城市輻射較弱； 淮南受省會(huì)合肥輻

5、射較強(qiáng)，高端消費(fèi)及人口出現(xiàn)外流趨勢,106公里,54公里,138公里,安徽第二大城市，華東地區(qū)重要的能源基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢,1,項(xiàng)目屬性/城市地位分析,淮南04-08年產(chǎn)業(yè)總值變化圖,淮南2008年三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比例圖,數(shù)據(jù)來源：2009淮南統(tǒng)計(jì)年鑒,淮南是傳統(tǒng)重工業(yè)城市，支柱產(chǎn)業(yè)為煤炭、電力以及化工，第二產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，其中煤炭、電力占第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值85%左右，是華東地區(qū)重要的能源基地； 淮南人口239.4萬人，其中市區(qū)人口超過百萬人，是安徽省第二特大城市，市區(qū)下轄五區(qū)以及一個(gè)實(shí)驗(yàn)區(qū)，同時(shí)也是安徽省城區(qū)面積最大的城市之一。 淮南以工業(yè)立市的發(fā)展思路，限制了其它產(chǎn)業(yè)的

6、快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比例逐年下降,江淮城市群及合淮同城化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，將為淮南提供更廣闊的發(fā)展空間平臺(tái)，對(duì)外聯(lián)系更加緊密,1,項(xiàng)目屬性/城市戰(zhàn)略分析,江淮城市群：包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地區(qū))、巢湖、淮南市區(qū)、蚌埠市區(qū)、滁州、馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州(部分)、安慶(部分)等11個(gè)省轄市，形成以合肥為中心的“1+10”江淮城市群。 合淮同城化：實(shí)現(xiàn)合淮同城對(duì)接發(fā)展，重點(diǎn)打造“兩心一廊兩翼,一心,一心,一廊,1,項(xiàng)目屬性/城市規(guī)劃分析,確定“東進(jìn)、南擴(kuò)、西調(diào)、北連”的空間發(fā)展戰(zhàn)略；城市空間發(fā)展方向與本案所在區(qū)域不一致，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展不利,未來淮南確立“三山鼎立、三水環(huán)抱

7、、三城互動(dòng)”空間格局，重點(diǎn)推進(jìn)山南新區(qū)建設(shè)，城市發(fā)展格局向南、向東拉開，西部不是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 山南新區(qū)： 定位為全市的行政辦公、文化教育和體育中心，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、生活居住、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和輕型工業(yè)。規(guī)劃到2020年，山南新區(qū)人口達(dá)到60萬，建設(shè)用地60平方公里。 八公山區(qū)： 位于淮南市西部，面積105平方公里，轄一場、兩鎮(zhèn)、三街道，總?cè)丝?8萬，將依托八公山旅游資源打造成皖北最具吸引力的旅游度假基地，綠色食品生產(chǎn)和加工基地,山南新區(qū)規(guī)劃,八公山區(qū)規(guī)劃,本案,未開發(fā)區(qū)域,依托煤炭開采發(fā)展而成的城鎮(zhèn)，與主城區(qū)基本脫離，以區(qū)域八公山自然景觀及人文資源，承擔(dān)主城旅游職能,2,項(xiàng)目屬性/區(qū)

8、域與城市的關(guān)系,淮南因礦而迅速發(fā)展壯大，因礦而形成了淮南獨(dú)特的帶狀城市空間發(fā)展格局； 八公山區(qū)因采礦而發(fā)展成城鎮(zhèn)，進(jìn)而形成淮南五區(qū)之一；區(qū)域距離主城約25公里，處于淮南城市邊緣區(qū)域； 目前，八公山區(qū)以區(qū)域優(yōu)質(zhì)旅游資源，承擔(dān)了了淮南城市旅游職能，是主城的延伸,距市區(qū)約25公里,往鳳臺(tái)縣城方向，約30公里,待發(fā)展區(qū)域,淮南西部城區(qū)構(gòu)成主體，謝家集區(qū)發(fā)展較好，對(duì)八公山區(qū)具有較強(qiáng)輻射和影響,2,項(xiàng)目屬性/區(qū)域與區(qū)域之間關(guān)系,八公山區(qū)印象,謝家集區(qū)印象,從兩區(qū)整體發(fā)展看，雖同因礦而發(fā)展，但謝家集區(qū)不論從城區(qū)規(guī)模、城市形象、基礎(chǔ)配套、商業(yè)發(fā)展等方面均優(yōu)于八公山區(qū)； 八公山區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，在區(qū)域發(fā)展中，受謝

9、家集區(qū)輻射、影響較大；謝區(qū)的快速發(fā)展在一定程度上將促進(jìn)八公山區(qū)的改造提升,城市空間拓展邊緣區(qū)，整體形象較差，區(qū)域狹長地形及周邊地理地質(zhì)條件限制了未來發(fā)展空間,在淮南整體向南、向東大格局下，以及 區(qū)域自身?xiàng)l件限制等，八公山區(qū)是淮南以 及淮南西部城區(qū)空間拓展邊緣及盡頭，未 來發(fā)展機(jī)會(huì)有限； 作為依托采礦而發(fā)展的城區(qū)，八公山區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，商業(yè)發(fā)展滯后，城區(qū)整體 形象較差，屬于典型的工業(yè)區(qū)形象； 區(qū)域沿采礦區(qū)及八公山布局，整體呈狹 長形，長約2公里，寬不到1公里，兩側(cè)進(jìn) 行城市建設(shè)可行性不大，未來城區(qū)幾無拓 展空間，城市建設(shè)只能以舊城改造為主向 北發(fā)展為輔方式實(shí)現(xiàn)，以提升現(xiàn)有城市形 象、改善基礎(chǔ)配

10、套為主,2,項(xiàng)目屬性/對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí),八 公 山 風(fēng) 景 區(qū),采礦塌陷區(qū),淮河,城郊、農(nóng)村,本案,紅線以下為現(xiàn)有建成區(qū)，以上為規(guī)劃區(qū),紅線以上為八公山區(qū)，以下為謝家集區(qū),未來八公山區(qū)將依托八公山風(fēng)景名勝資源稟賦，建設(shè)成為淮南旅游核心，打造八公山旅游經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)域承擔(dān)淮南城市旅游職能，商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)等職能較弱,八公山文化旅游區(qū)：以八公山風(fēng) 景名勝區(qū)（八公山森林公園、八公 山國家地質(zhì)公園）為依托，包含周 邊文化景點(diǎn)，形成以文化觀光、生 態(tài)旅游為主導(dǎo)產(chǎn)品的旅游區(qū)。在西 部城區(qū)建設(shè)旅游服務(wù)基地 ，打造八 公山旅游經(jīng)濟(jì)圈。 以八公山旅游經(jīng)濟(jì)圈為核心，聯(lián) 合壽縣古城、穎上西湖和鳳陽明皇 陵共同組建“八百里沿淮風(fēng)光

11、旅游 帶”。 08年成功舉辦第八屆八公山旅游 節(jié),推出“大八公山”一日游線路。全 年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入3.79億元，增 長8.9,2,項(xiàng)目屬性/區(qū)域規(guī)劃分析,八公山風(fēng)景名勝區(qū),目前地塊集中了八公山商業(yè)步行街以及多層住宅，體量龐大，具有較大拆遷難度,3,項(xiàng)目屬性/地塊現(xiàn)狀分析,拍攝地點(diǎn),項(xiàng)目緊臨新莊孜煤礦，周邊均為具有一定年限居民住宅，無景觀資源，整體環(huán)境欠佳，不適宜建造高檔商業(yè)設(shè)施,3,項(xiàng)目屬性/地塊周邊環(huán)境分析,項(xiàng)目地塊雖在八公山下，但距離稍遠(yuǎn)，無法借助優(yōu)越的景觀資源，緊臨的新莊孜煤礦對(duì)整個(gè)區(qū)域的環(huán)境均帶來一定影響； 項(xiàng)目緊臨區(qū)域交通主干道，過來車輛及載貨車輛較多，給項(xiàng)目周邊環(huán)境帶來躁音及空氣

12、影響； 整體分析，項(xiàng)目周邊既無優(yōu)越資源，亦受來自周邊因素影響，不具備建設(shè)高檔項(xiàng)目條件,地塊整體狹長，對(duì)建筑規(guī)劃有一定限制；容積率及建筑密度過高，土地開發(fā)強(qiáng)度較大,3,項(xiàng)目屬性/地塊指標(biāo)分析,商業(yè) 地塊,地塊緊臨區(qū)域主干道蔡新路，周邊公交路線較多，對(duì)外交通較為便利，為區(qū)域消費(fèi)力向謝家集及田家庵外流提供了條件,3,項(xiàng)目屬性/地塊交通分析,作為淮南唯一市級(jí)商圈，龍湖路商圈輻射范圍可達(dá)全市，在便利的交通導(dǎo)向以及豐富商品種類的條件下，八公山區(qū)消費(fèi)者傾向于市中心消費(fèi)； 謝家集區(qū)域商業(yè)中心緊臨八公山區(qū)，區(qū)域部分消費(fèi)具有外流態(tài)勢，如前往蘇果超市購物消費(fèi)。 對(duì)外便利的交通反而為區(qū)域消費(fèi)外流創(chuàng)造更多條件和機(jī)會(huì)，對(duì)

13、項(xiàng)目發(fā)展不利,四線發(fā)展中城市、城郊邊緣區(qū)域、弱氛圍條件下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目屬性,項(xiàng)目屬性/核心屬性界定,4,研究框架,項(xiàng)目屬性認(rèn)知,城市房地產(chǎn)發(fā)展分析 區(qū)域商業(yè)市場機(jī)會(huì)分析 區(qū)域住宅市場機(jī)會(huì)分析 區(qū)域市場訪談分析,市場機(jī)會(huì)論證,物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),旅游文化市場研究,區(qū) 域 住 宅 市 場,城 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展,淮南商業(yè)整體處于快速發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展模式逐步更新，目前形成百貨商店和大型超市并存格局； 淮南目前已成型商圈有三個(gè)，其中龍湖路商圈最具影響力，謝家集商圈對(duì)本案影響最大； 淮南商業(yè)整體供求失衡，隨著新項(xiàng)目的入市，未來市場競爭更不容樂觀； 淮南住宅市場發(fā)展迅猛，

14、但仍以滿足基本居住需求為主；供求整體平衡，價(jià)格偏低，未來具有一定的上漲空間和可能,市 場 訪 談 分 析,拆遷難度比較大，商戶要求妥善安置貨物且補(bǔ)償較多，難以滿足； 商戶對(duì)拆遷還原以后的安置方式不認(rèn)同，一是要求還原較好商鋪，二是一定程度抵觸業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃； 八公山區(qū)有較大的潛在購買力，可以通過改善區(qū)域商業(yè)形象和檔次挖掘、留住這部分購買力； 八公山區(qū)的商業(yè)物業(yè)看漲預(yù)期較弱，購買者更看重當(dāng)前價(jià)格而不是漲價(jià)的前景,本區(qū)各細(xì)分市場尚未啟動(dòng)，項(xiàng)目住宅產(chǎn)品應(yīng)以二房、三房主流戶型為主； 本區(qū)對(duì)高層住宅抗性較大，購買高層住宅缺乏足夠的動(dòng)機(jī)，建議建筑形態(tài)為多層、小高層； 本區(qū)住宅產(chǎn)品水平較低，可通過景觀、產(chǎn)品優(yōu)

15、化獲取競爭優(yōu)勢； 本區(qū)住宅價(jià)格上漲空間較小，本項(xiàng)目價(jià)格應(yīng)與市場保持同步，以穩(wěn)妥為主,思考一： 項(xiàng)目前期拆遷難度較大，并且拆遷戶要求復(fù)雜，商鋪原地還原存在一定困難，對(duì)本案后期操作帶來一系列不可預(yù)見影響； 思考二： 區(qū)域商業(yè)容量有限，并且發(fā)展層級(jí)較低，項(xiàng)目發(fā)展面臨較大困境，市場風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)，加之未來可預(yù)見競爭較為激烈，決定本案不能走大而全、高而精路線，必須契合區(qū)域市場實(shí)際及資源稟賦，精準(zhǔn)定位，尋求項(xiàng)目突破； 思考三： 本案商業(yè)部分難以快速回流現(xiàn)金，住宅部分則承擔(dān)回流現(xiàn)金職能，住宅定位需符合市場實(shí)際,區(qū) 域 商 業(yè) 市 場,八公山區(qū)在淮南商業(yè)整體規(guī)劃中不占優(yōu)勢，資源傾斜力度較?。?公山區(qū)將長期面臨人

16、口外流、消費(fèi)外溢的局面，區(qū)域消費(fèi)市場總體狹小的狀態(tài)難以改變； 八公山區(qū)目前商業(yè)體量較小，但未來將有大量商業(yè)上市，市場競爭將會(huì)非常激烈； 八公山區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀在業(yè)態(tài)和形象上都欠佳，而這也是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn),市場機(jī)會(huì)分析結(jié)論,城市房地產(chǎn)發(fā)展分析,淮南商業(yè)發(fā)展正處于超級(jí)市場向購物中心轉(zhuǎn)變提升階段，業(yè)態(tài)發(fā)展呈現(xiàn)多樣性，整體檔次仍有待提升,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/發(fā)展概述,淮南商業(yè)仍以街鋪、超市、百貨等傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，休閑娛樂較少，新穎業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)； 從目前淮南商業(yè)發(fā)展階段和模式來看，淮南正經(jīng)歷從超級(jí)市場向購物中心過渡階段，大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目正在蓬勃建設(shè)，未來將成淮南商業(yè)的主導(dǎo)力量； 隨著城市空間格

17、局的拉開，未來淮南商圈格局將出現(xiàn)一定程度調(diào)整，區(qū)域級(jí)商圈將會(huì)增加，但田家庵核心商圈的地位仍將不會(huì)改變,購物中心,淮南現(xiàn)已成熟商圈共有三個(gè)，其中以龍湖路商圈為絕對(duì)核心，滿足全市購物、娛樂、餐飲需求,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/商圈分布,受城市空間格局所限，作為人口突破100萬的特大型城市，淮南商圈發(fā)展相對(duì)滯后，格局尚未拉開，呈現(xiàn)單極化。 市級(jí)商圈： 市級(jí)商圈以龍湖路商圈和淮舜商圈為代表，其中，作為老商圈的淮舜商圈逐步衰落，其城市核心商圈的地位已經(jīng)被龍湖路商圈所取代。 區(qū)級(jí)商圈： 謝家集商圈是目前成型的唯一區(qū)級(jí)商圈，未來將呈現(xiàn)升級(jí)提升趨勢，商圈輻射范圍將達(dá)到八公山區(qū)域,龍湖路商圈是淮南絕對(duì)核心商

18、圈，業(yè)態(tài)較為豐富，但零售業(yè)態(tài)經(jīng)營呈同質(zhì)化，整體檔次不高，有待提升,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/龍湖路商圈,商圈概述： 淮南市中高檔、中檔零售商業(yè)最集中區(qū)域，是隨著90年代后淮南城市建設(shè)而逐漸崛起的新商圈，并取代原老城商圈，成為淮南商業(yè)核心區(qū)； 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 主要以百貨為主，覆蓋休閑娛樂、特色餐飲、專賣店、專業(yè)賣場、大型超市等； 消費(fèi)客群： 龍湖路商圈覆蓋全客群，但以中高檔客群為主； 代表商業(yè)： 新百百貨、華聯(lián)商廈、商貿(mào)文化廣場、百大購物中心、大潤發(fā)購物中心,華聯(lián)商廈購物中心是淮南傳統(tǒng)百貨的代表,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/龍湖路商圈代表項(xiàng)目,位置：位于淮南市朝陽中路與龍湖路交匯處； 面積：經(jīng)

19、營面積2萬平米； 經(jīng)營檔次：中高檔次； 開業(yè)時(shí)間： 1996年,百大購物中心是淮南百貨業(yè)發(fā)展的新標(biāo)志,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/龍湖路商圈代表項(xiàng)目,位置：位于淮南市人民南路與國慶中路交匯處； 面積：共四層，經(jīng)營面積2.8萬平米； 經(jīng)營檔次：中高檔次； 開業(yè)時(shí)間：2008年9月26日,大潤發(fā)購物廣場的建成開業(yè)，標(biāo)志著淮南商業(yè)進(jìn)入超級(jí)市場時(shí)代,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/龍湖路商圈代表項(xiàng)目,位置：位于國慶中路，汽車站西； 面積：共四層，經(jīng)營面積3.6萬平米； 經(jīng)營檔次：中檔，滿足日常生活需求； 開業(yè)時(shí)間： 2006年12月14日,傳統(tǒng)老商圈，目前主要以專業(yè)市場為主，是批發(fā)與零售綜合的大型商圈

20、,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/淮舜商圈,商圈概述： 位于田家庵區(qū)北部老城區(qū)，是淮南傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，隨著淮南城市發(fā)展，城市核心商圈地位逐步被龍湖路商圈取代，目前以服裝、鞋、輕工業(yè)品、小商品和家居建材類專業(yè)市場為主，檔次較低； 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 主要以大型商場百貨、專業(yè)市場、中小型專賣店、批發(fā)店和品牌店為主； 消費(fèi)客群： 以中低收入工薪階層、學(xué)生客群為主； 代表商業(yè)： 商之都商廈、金灣名街、金太陽廣場、永安建材大市場、東安大市場、香港街,淮南商業(yè)規(guī)劃考慮到城市三大片區(qū)的發(fā)展需求，以謝家集為中心的市級(jí)商圈的打造，勢必對(duì)八公山區(qū)消費(fèi)產(chǎn)生更多分流和影響,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/遠(yuǎn)景規(guī)劃,淮南商業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃（

21、2011-2020）提出未來商業(yè)發(fā)展將打造： 3個(gè)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)（即田家庵區(qū)、西部城區(qū)、舜耕山以南的新區(qū)） 5個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)（即潘集區(qū)、大通區(qū)、洞山、開發(fā)區(qū)、大學(xué)城） 40個(gè)社區(qū)，15條特色商業(yè)街，將有40個(gè)以上的項(xiàng)目,面積達(dá)90多萬平方米。 從而形成由傳統(tǒng)商業(yè)中心向現(xiàn)代時(shí)尚并有很強(qiáng)輻射功能的大商圈發(fā)展，構(gòu)成淮南市現(xiàn)代化大都市繁華的商業(yè)格局,1,城市房地產(chǎn)研究/商業(yè)市場/供求關(guān)系,數(shù)據(jù)來源：淮南市房地產(chǎn)管理局 注：3月供應(yīng)量較小，供求比達(dá)13,淮南商業(yè)市場供、求量均偏低，且呈現(xiàn)供過于求局面，加之未來大量商業(yè)入市，市場前景不容樂觀,目前淮南商業(yè)市場處于發(fā)展中，整體規(guī)模較??； 市場整體供求矛盾

22、突出，出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求局面，且商業(yè)去化速度逐步降低，預(yù)計(jì)全年市場供應(yīng)量將達(dá)到23萬平米、去化量將達(dá)到14萬平米，全年供求比為0.61,淮南整體房地產(chǎn)市場目前處于快速發(fā)展期，市場發(fā)展空間廣闊,開發(fā)項(xiàng)目整體檔次中等，市場大盤項(xiàng)目較多，住宅市場多種建筑形態(tài)并存，但逐步向小高層、高層過渡； 住宅市場未形成明顯細(xì)分板塊；市場劃分仍以行政區(qū)為界定標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)； 其外，政府往年對(duì)住宅市場的規(guī)劃力度不夠；但新城建設(shè)正于規(guī)劃中，未來市場前景良好,發(fā)展期特征： 成交量：整體成交快速上揚(yáng) 價(jià)格： 整體價(jià)格走勢穩(wěn)定 消費(fèi)者：剛性需求開始釋放,2,城市房地產(chǎn)研究/住宅市場/發(fā)展概述,35,結(jié)合國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，淮南房地產(chǎn)

23、市場正由初期上升發(fā)展階段向快速發(fā)展階段過渡，市場消費(fèi)仍以生存型需求為主,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,大于8,宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,2000-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,800-2000美元,初期上升發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期,2008年淮南人均GDP為19809元，折合2898美元（按當(dāng)年匯率計(jì)算），市域經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段。 淮南08年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值453.6億元, 按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15.4%，分別居全省11位和第4位 ； 根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，淮南房地產(chǎn)市場正逐步由初期上升發(fā)展階段向快速發(fā)展階段逐步過渡,小于

24、4,4-5,5-8,萎縮,停滯,穩(wěn)定發(fā)展,高速發(fā)展,2,城市房地產(chǎn)研究/住宅市場/發(fā)展階段,自06年始，淮南房地產(chǎn)市場步入發(fā)展快車道，房地產(chǎn)投資額及銷售量均有大幅度增長,2006年淮南市房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)快速增長，近四年年均增長率達(dá)30%左右，至08年達(dá)到37億元，是04年的2.8倍； 在市場供應(yīng)充足及旺盛需求的推動(dòng)下，商品房銷售量增長迅速，07年增長率達(dá)到75%左右。至08年，商品房銷售量達(dá)到125.4萬平米,2,城市房地產(chǎn)研究/住宅市場/未來走勢,數(shù)據(jù)來源：淮南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2004-2008,淮南商品住宅市場發(fā)展穩(wěn)定，供需基本平穩(wěn)；預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)將有更多放量，市場發(fā)展?jié)摿^

25、大,淮南全市近年來商品住宅銷售面積逐年快速遞增，07年達(dá)到最高增幅，住宅市場發(fā)展基本穩(wěn)定；市場對(duì)住宅的需求沒有表現(xiàn)出大量缺口的狀態(tài)； 2008年淮南市場受整體市場影響不大，全年銷售商品住宅面積達(dá)118.5萬平米左右，主要滿足了剛性需求； 淮南市級(jí)近三年來商品住宅土地出讓形式主要是拍賣形式，2007年-2009年1-10月共拍賣土地約279萬平米，扣除已開發(fā)入市部分，預(yù)計(jì)將為未來帶來超過250萬平米商品住宅供應(yīng)，以目前去化速度看，未來市場供應(yīng)較為充足,數(shù)據(jù)來源：淮南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2004-2008,數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng),2,城市房地產(chǎn)研究/住宅市場/供求研究,今年以來，淮南住

26、宅市場運(yùn)行雖有波動(dòng)但整體較為平穩(wěn)，前三季度供求比為0.97,預(yù)計(jì)市場后市仍以平穩(wěn)姿態(tài)運(yùn)行,2,城市房地產(chǎn)研究/住宅市場/供求研究,數(shù)據(jù)來源：淮南市房地產(chǎn)管理局,09年1、2月，受整體市場低迷形勢影響，淮南住宅市場銷售走低，其中一月份跌至谷底，月度成交僅4.79萬平米；隨著整體市場轉(zhuǎn)暖，3月份市場銷售好轉(zhuǎn)，月度成交量整體呈小幅上漲，穩(wěn)定在月均12萬平米左右；預(yù)計(jì)未來市場月度成交將穩(wěn)定在14萬左右,淮南住宅市場月度供應(yīng)量隨銷售淡旺季有所波動(dòng)，隨著整體市場向好，9月份市場供應(yīng)出現(xiàn)放量，達(dá)到22.71萬平米，預(yù)計(jì)未來市場月度供應(yīng)量在12萬左右； 前三季度，市場供求整體平穩(wěn)，供求比0.97，后市仍將以平

27、穩(wěn)姿態(tài)運(yùn)行,淮南住宅市場產(chǎn)品供應(yīng)、成交以70-110平米為主力戶型，70平米以下小戶型比例偏少，大戶型面積呈穩(wěn)定遞減,2,城市房地產(chǎn)研究/住宅市場/產(chǎn)品結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來源：淮南市房地產(chǎn)管理局,從市場供應(yīng)成交比例可以看出，市場70-90平米產(chǎn)品更受歡迎，其次是50-70平米中小戶型；從戶型供求結(jié)構(gòu)可以看出，淮南市場基本以自住性需求為主，投資需求比例較少； 70-90平米戶型產(chǎn)品是市場供求主力，分別占到市場總比例的百分之60%左右,淮南住宅市場成交價(jià)格相對(duì)較低，整體有上漲趨勢和空間；市場成交以2500-3500元/平米占主體,2,城市房地產(chǎn)研究/住宅市場/價(jià)格,數(shù)據(jù)來源：淮南市房地產(chǎn)管理局,09年1-

28、9月住宅月度價(jià)格走勢,09年1-9月住宅成交價(jià)格區(qū)間比例圖,淮南市場住宅價(jià)格偏低，居于全省17個(gè)地級(jí)市最后幾位；市場整體價(jià)格在2900元/平米左右，田家庵區(qū)住宅價(jià)格在3100元/平米左右； 從目前市場走勢分析，市場價(jià)格整體呈上漲趨勢，未來市場價(jià)格有上升空間； 從成交價(jià)格區(qū)間看，2500-3500元/平米占絕對(duì)比例，市場高端項(xiàng)目較少,總結(jié),通過前述淮南房地產(chǎn)整體市場的分析，我們總結(jié)出以下結(jié)論,區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析,3,區(qū)域商業(yè)研究/商業(yè)發(fā)展階段,本區(qū)與淮南主城相對(duì)隔離，商業(yè)有獨(dú)立的發(fā)展進(jìn)程；從人均GDP與商業(yè)發(fā)展階段關(guān)系的一般規(guī)律看，八公山區(qū)的零售商業(yè)正處于超級(jí)市場快速發(fā)展的階段,世界零售業(yè)發(fā)展規(guī)律

29、結(jié)合國內(nèi)零售發(fā)展階段,從世界各國發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，零售商業(yè)發(fā)展階段與區(qū)域人均GDP水平密切相關(guān)，并跟隨人均GDP的增長而產(chǎn)生逐次形態(tài)演進(jìn)； 大城市人口密集，商業(yè)繁榮，商業(yè)形態(tài)演進(jìn)較快，而小城鎮(zhèn)受限于較小的市場，形態(tài)發(fā)展較慢，且超大型商業(yè)形態(tài)難以出現(xiàn)； 八公山區(qū)建成區(qū)距離淮南主城田家庵較遠(yuǎn)，在城市功能上具有較大的獨(dú)立性，因而，商業(yè)發(fā)展階段相對(duì)于區(qū)域人均GDP水平較為滯后,3,區(qū)域商業(yè)研究/商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,八公山區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、服裝、休閑娛樂、便利店和超市等與生活密切相關(guān)的類別中；區(qū)域內(nèi)商鋪主力面積主在80平米以下，大中型商業(yè)稀缺,3,區(qū)域商業(yè)研究/區(qū)域商業(yè)規(guī)劃,淮南城市商業(yè)布局近期規(guī)劃，在八

30、公山區(qū)步行街商圈基礎(chǔ)上規(guī)劃區(qū)域性商業(yè)中心；遠(yuǎn)景規(guī)劃，八公山與謝家集構(gòu)成西部市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，以謝家集為主,3,區(qū)域商業(yè)研究/人口現(xiàn)狀及趨勢,田家庵區(qū),山南新區(qū),謝家集區(qū),八公山區(qū),人口流動(dòng),人口流動(dòng),人口流動(dòng),人口流動(dòng),3,區(qū)域商業(yè)研究/消費(fèi)外溢,區(qū)域商業(yè) 中心,居民消費(fèi),居民消費(fèi),市級(jí)商業(yè)中心,3,區(qū)域商業(yè)研究/供求關(guān)系和價(jià)格,3,區(qū)域商業(yè)研究/市場競爭研究,八公山新村,本項(xiàng)目,國潤時(shí)代廣場,3,區(qū)域商業(yè)研究/市場競爭研究,謝家集商圈研究,謝家集區(qū)規(guī)劃功能為西部城區(qū)的商業(yè)、文化中心、物流中心； 在淮南商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，謝家集近期規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)副中心，遠(yuǎn)期規(guī)劃為西部城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心； 商業(yè)規(guī)劃中，

31、謝家集商圈將向北擴(kuò)展，在長江商貿(mào)城一帶興建15萬方的商業(yè)步行街,商業(yè)現(xiàn)狀 目前，謝家集商圈的商業(yè)中心在蔡新南路與臥龍山路一帶； 謝家集商業(yè)中心從形態(tài)上正從傳統(tǒng)分散性的商業(yè)街和沿街商鋪向集中式購物中心轉(zhuǎn)變,陽光假日廣場： 蔡新南路與臥龍山路交口，7萬方，形態(tài)為購物中心。 西部商貿(mào)文化城： 蔡壽路，地下1-2萬方，地上1-4層商業(yè)3-5萬平米，形態(tài)為綜合性商業(yè)街市,競爭點(diǎn) 謝家集商圈商業(yè)基礎(chǔ)更好，市場更繁榮，未來將吸引八公山區(qū)部分中高檔消費(fèi)； 謝家集商圈會(huì)吸引八公山區(qū)部分經(jīng)營商戶前去經(jīng)營，使本項(xiàng)目未來招商難度加大,主要項(xiàng)目,區(qū)域規(guī)劃,3,區(qū)域商業(yè)研究/消費(fèi)者研究,研究區(qū)域,區(qū)域人口總量,人口結(jié)構(gòu),

32、典型消費(fèi)者行為,針對(duì)性消費(fèi)測試,商業(yè)飽和度,適宜發(fā)展的 商業(yè)類型,適宜發(fā)展的 商業(yè)檔次,3,區(qū)域商業(yè)研究/消費(fèi)文化演進(jìn),上海,淮 南,八公山區(qū),3,區(qū)域商業(yè)研究總結(jié),八公山區(qū)在淮南商業(yè)整體規(guī)劃中不占優(yōu)勢，資源傾斜力度較小,1,合肥商品住宅成交客戶主要來源于本城市區(qū)域，少量來自市下轄地，且以自住為主訴求,八公山區(qū)將長期面臨人口外流、消費(fèi)外溢的局面，區(qū)域消費(fèi)市場總體狹小的狀態(tài)難以改變,2,八公山區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀在業(yè)態(tài)和形象上都欠佳，而這也是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn),八公山區(qū)目前商業(yè)體量較小，但未來將有大量商業(yè)上市，市場競爭將會(huì)非常激烈,區(qū)域住宅發(fā)展分析,4,區(qū)域住宅研究/發(fā)展概況,本區(qū)城市人口增長較慢，原有居民

33、自有住宅率高,外來人口首次置業(yè)需求較弱,煤礦原有老舊住房、宿舍較多,住宅項(xiàng)目多以舊城改造形式出現(xiàn)，市場在一定程度上被分割,供給方缺乏競爭，需求方缺少選擇,區(qū)域商品住宅形態(tài)老舊，功能單一；定位模糊，營銷乏力,4,區(qū)域住宅研究/供求,4,區(qū)域住宅研究/價(jià)格,與主城價(jià)差較大,近期價(jià)格平穩(wěn),缺乏上漲空間,1,2,3,4,區(qū)域住宅研究/產(chǎn)品類型,建筑以多層為主,區(qū)域土地成本較低，高層沒有價(jià)格優(yōu)勢，居住成本也較高，居民缺少接受高層的必要性,產(chǎn)品細(xì)節(jié)較粗糙,建筑造型缺乏變化，形態(tài)單調(diào)，千篇一律,景觀建設(shè)正起步,本區(qū)檔次較高的新小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境、景觀建設(shè)，這標(biāo)志著本區(qū)住宅升級(jí)的新動(dòng)向,4,區(qū)域住宅研究/客

34、群構(gòu)成及偏好,客群來源,客群職業(yè)分布,購房動(dòng)機(jī),購房偏好,4,區(qū)域住宅研究總結(jié),本區(qū)各細(xì)分市場尚未啟動(dòng)，項(xiàng)目住宅產(chǎn)品應(yīng)以二房、三房主流戶型為主,1,合肥商品住宅成交客戶主要來源于本城市區(qū)域，少量來自市下轄地，且以自住為主訴求,本區(qū)對(duì)高層住宅抗性較大，購買高層住宅缺乏足夠的動(dòng)機(jī)，建議建筑形態(tài)為多層、小高層,2,本區(qū)住宅價(jià)格上漲空間較小，本項(xiàng)目價(jià)格應(yīng)與市場保持同步，以穩(wěn)妥為主,本區(qū)住宅產(chǎn)品水平較低，建議本項(xiàng)目通過環(huán)境、景觀建設(shè)提高產(chǎn)品附加值，獲取競爭優(yōu)勢,市場訪談結(jié)果分析,5,八公山、謝家集訪談內(nèi)容,謝家集 陽光假日廣場 置業(yè)顧問,謝家集 景發(fā)皮鞋商店 老板,5,八公山、謝家集訪談內(nèi)容,謝家集 特

35、步專賣店 購物的顧客,八公山區(qū) 步行街 若干街鋪經(jīng)營者,5,訪談結(jié)果分析,拆遷難度比較大，商戶認(rèn)為拆遷傷害其利益，要求妥善安置貨物且補(bǔ)償較多，難以滿足,1,合肥商品住宅成交客戶主要來源于本城市區(qū)域，少量來自市下轄地，且以自住為主訴求,商戶對(duì)拆遷還原以后的安置方式不認(rèn)同，一是要求還原較好商鋪，二是一定程度抵觸業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃,2,八公山區(qū)的商業(yè)物業(yè)看漲預(yù)期較弱，購買者更看重當(dāng)前價(jià)格而不是漲價(jià)的前景,八公山區(qū)有較大的潛在購買力，可以通過改善區(qū)域商業(yè)形象和檔次挖掘、留住這部分購買力,通過對(duì)以上項(xiàng)目屬性、區(qū)域市場及項(xiàng)目機(jī)會(huì)的分析論證，易居認(rèn)為按一般項(xiàng)目操作思路，本案威脅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于機(jī)會(huì)，本區(qū)域不具備建設(shè)具有

36、很強(qiáng)輻射性的區(qū)域性傳統(tǒng)商業(yè)中心的基礎(chǔ)要素，且存在著一系列的拆遷難題和不可控操作風(fēng)險(xiǎn)。 易居認(rèn)為可以在充分利用區(qū)域歷史文化和自然景觀資源稟賦的基礎(chǔ)上，賦予項(xiàng)目全新的發(fā)展方向和思路，以突破現(xiàn)有市場限制,項(xiàng)目總體評(píng)價(jià),區(qū)位無優(yōu)勢,規(guī)劃不支撐,市場少需求,價(jià)格無空間,發(fā)展無前景,普通思路,項(xiàng)目思考,研究框架,項(xiàng)目屬性認(rèn)知,市場機(jī)會(huì)論證,物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),淮南旅游文化市場簡析 旅游文化市場商戶訪談 旅游文化主題適應(yīng)性評(píng)估,旅游文化市場研究,淮南旅游文化市場簡析,1,旅游文化市場/金灣名街古玩城,項(xiàng)目概況,效果圖,目前淮南唯一成規(guī)模的古玩藝術(shù)品市場；市場經(jīng)營管理不佳，較為冷清,商業(yè)街內(nèi)景,主入口

37、,金灣名街古玩城業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例圖,2,旅游文化市場/長江奇石花卉市場,項(xiàng)目概況,效果圖,以奇石花卉為主的專業(yè)市場，市場檔次不高，布局較為凌亂，軟硬件缺乏，基本無運(yùn)營管理,市場實(shí)景1,市場實(shí)景2,長江奇石花卉市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例圖,旅游文化市場商戶訪談,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城1,老朱玉石店主 年齡55 本地人 從業(yè)年限 5年,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城2,藝緣書苑店主 年齡40 本地人 從業(yè)年限 5-6年,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城3,祥和樓店主 年齡65 本地人 從事字畫 40余年,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城4,珠光閣店主 年齡70 本地人 從業(yè)年限10余

38、年,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城5,紫玉軒店主 年齡40 本地人 從業(yè)年限10余年,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城6,祥玉閣店主 年齡40 田家庵人 從業(yè)年限 10年,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城7,進(jìn)寶堂店主夫妻 年齡45左右 田家庵人 從業(yè)年限 10多年,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城8,聚英堂張華君 年齡48歲 田家庵人 從業(yè)年限6年,1,旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城9,美術(shù)家協(xié)會(huì)王老先生 年齡60多 田家庵人 業(yè)余愛好,1,旅游文化市場訪談/其他信息,2,旅游文化市場訪談/長江奇石花卉市場1,傳璧奇石店主 年齡60 本地人 長江商貿(mào)花鳥魚蟲奇石商會(huì)會(huì)長

39、淮南市觀賞石協(xié)會(huì)副會(huì)長,2,旅游文化市場訪談/長江奇石花卉市場2,花卉盆景店主 年齡35 本地人,淮南旅游文化市場總結(jié),1,旅游文化市場分析/現(xiàn)狀總結(jié),空間有限，仍有突破機(jī)會(huì)點(diǎn),市場需求有限 消費(fèi)群體較小，市場 需求量小并逐步萎縮,突破業(yè)態(tài) 名人字畫、根雕根藝、古玩玉器 等市場空間較小，奇石硯臺(tái)是市 場前期突破及做大做強(qiáng)關(guān)鍵,商戶信心不足 旅游文化市場利潤空間 逐步縮小，從業(yè)人數(shù)減 少 ，對(duì)行業(yè)發(fā)展信心不足,淮南旅游文化市場整體空間有限，經(jīng)營商家對(duì)市場信心不足，前景看淡；部分業(yè)態(tài)具有良好基礎(chǔ)和資源稟賦，具有做大做強(qiáng)條件,2,旅游文化市場分析/問題總結(jié),3,旅游文化市場分析/啟示,啟示一： 市場

40、空間有限，需逐步打造 通過市場調(diào)研，淮南旅游文化市場空間有限，項(xiàng)目需逐步打造，為以后預(yù)留空間,啟示二： 明確主導(dǎo)業(yè)態(tài) 填充相關(guān)業(yè)態(tài) 前期需明確主導(dǎo)業(yè)態(tài)，并填充相關(guān)業(yè)態(tài)，做大項(xiàng)目知名度和影響力，為招商服務(wù),啟示三： 大力優(yōu)惠招商 引進(jìn)主力商家 項(xiàng)目前期需實(shí)施更優(yōu)惠的政策，吸引商家入駐，并發(fā)展培育主力商家，培育市場,項(xiàng)目設(shè)想： 項(xiàng)目應(yīng)分階段分步驟打造，逐步突破，最后做大做強(qiáng)，融入八公山旅游經(jīng)濟(jì)圈； 本案前期應(yīng)以淮南獨(dú)有的奇石硯臺(tái)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，輔以名人字畫、根雕根藝，并填充花卉盆景、古玩、瓷器玉器等； 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)與旅游文化區(qū)相互獨(dú)立，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以集中式為規(guī)劃原則，體現(xiàn)一站式，旅游文化區(qū)以分散為原則，體

41、現(xiàn)文化休閑,啟示四： 分區(qū)規(guī)劃 獨(dú)立協(xié)調(diào) 旅游文化業(yè)態(tài)應(yīng)獨(dú)立規(guī)劃，不應(yīng)與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)混雜,旅游文化主題適應(yīng)性評(píng)價(jià),1,旅游文化主題適應(yīng)性評(píng)價(jià),通過對(duì)國內(nèi)旅游文化主題項(xiàng)目案例的研究分析，我們發(fā)現(xiàn)，打造一個(gè)以旅游文化為特色的市場要素是,2,旅游文化主題適應(yīng)性評(píng)價(jià),本項(xiàng)目適應(yīng)性評(píng)價(jià)： 從基本要素考量， 本案基本具備建設(shè) 旅游文化主題商 業(yè)，但需要地方政 府在規(guī)劃及政策上 給于更多支持,1-5依次指關(guān)聯(lián)要素的契合度向高,通過對(duì)國內(nèi)旅游文化主題項(xiàng)目案例的研究分析，我們發(fā)現(xiàn)，打造一個(gè)以旅游文化為特色的商業(yè)中心要素是,研究框架,項(xiàng)目屬性認(rèn)知,整體發(fā)展策略 項(xiàng)目定位建議 整體規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局建議 招商運(yùn)營建議,市

42、場機(jī)會(huì)論證,物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),旅游文化專題研究,整體發(fā)展策略,1,整體發(fā)展策略/開發(fā)目標(biāo)設(shè)定,政府 滿意,區(qū)域形象得以改善:完善區(qū)域公建配套，強(qiáng)化區(qū)域商業(yè)檔次和環(huán)境，提升區(qū)域形象 區(qū)域價(jià)值能夠提升:區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐與可持續(xù)發(fā)展的助手，成為區(qū)域亮點(diǎn),集團(tuán) 滿意,社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn):承擔(dān)城市發(fā)展進(jìn)程中旗手角色,為集團(tuán)員工創(chuàng)造更佳居住環(huán)境 經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn):成為集團(tuán)未來收益的重要來源,完成企業(yè)的保值增值目標(biāo),項(xiàng)目超額利潤的獲取:進(jìn)一步挖掘土地價(jià)值,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化收益開發(fā) 形成有效的開發(fā)模式:通過具有代表性項(xiàng)目的開發(fā),進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)模式凝練 提升公司品牌效應(yīng):依托項(xiàng)目品牌的塑造,實(shí)現(xiàn)淮礦地產(chǎn)品

43、牌價(jià)值的提升,公司 滿意,本項(xiàng)目的開發(fā)需考慮政府、集團(tuán)、公司等方面的滿意度，在保證項(xiàng)目順利開發(fā)與回籠資金的同時(shí)，提升品牌與形成有效的運(yùn)營模式,通過SWOT分析梳理本項(xiàng)目可以抓住的機(jī)會(huì)點(diǎn),2,整體發(fā)展策略/項(xiàng)目SWOT分析,內(nèi)部能力,外部因素,3,整體發(fā)展策略/驅(qū)動(dòng)模式分析,綜 合 型 大 盤 項(xiàng) 目 特 征,本項(xiàng)目為區(qū)域綜合型大盤項(xiàng)目，在綜合考慮項(xiàng)目物業(yè)功能設(shè)置及周邊區(qū)域特征基礎(chǔ)上，項(xiàng)目最適合的發(fā)展模式是以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)模式,4,整體發(fā)展策略/策略選擇,主題化 特色化 立足現(xiàn)狀 整合資源 整體突破,5,整體發(fā)展策略/產(chǎn)品策略功能建議,功能：快跑回現(xiàn) 住宅部分以對(duì)外銷售為主 ，采用快跑回現(xiàn)方式

44、實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目前期資金的回籠以及 項(xiàng)目開發(fā)利潤的實(shí)現(xiàn),住宅部分,功能：提升形象 項(xiàng)目商業(yè)部分還原面積較大， 對(duì)于大型主力店建議以自持 出租為主，商業(yè)部分主要承 擔(dān)著塑造項(xiàng)目整體形象，提 升項(xiàng)目影響，打造區(qū)域標(biāo)桿 的作用,鑒于本案G地塊項(xiàng)目特點(diǎn)、市場競爭等情況，商業(yè)及住宅產(chǎn)品對(duì)本案具有不同的主要功能作用,商業(yè)部分,項(xiàng)目定位建議,商業(yè)成功定位法則,項(xiàng)目商業(yè)定位建議,項(xiàng)目住宅定位建議,項(xiàng)目商業(yè)定位深化,1,項(xiàng)目商業(yè)定位/主題商業(yè)成功定位的法則/六大關(guān)鍵因素,地塊特性 地塊的規(guī)模 地塊使用性質(zhì),區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)所處層級(jí) 業(yè)態(tài)層次及飽和度,區(qū)域資源稟賦 區(qū)域可供借勢的歷史文化及自然景觀資源,外部競

45、爭情況 外部市場供應(yīng)量 外部市場業(yè)態(tài)布局情況,商業(yè)發(fā)展趨勢 商業(yè)業(yè)態(tài)隨著城市客戶消費(fèi)文化的發(fā)展而發(fā)展的趨勢,項(xiàng)目發(fā)展期望 商業(yè)在項(xiàng)目整體中的 功能期望,綜合權(quán)衡項(xiàng)目的地塊特性、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀、區(qū)域資源稟賦、外部競爭情況、商業(yè)發(fā)展趨勢、商業(yè)在項(xiàng)目整體中的功能期望六方面關(guān)鍵因素，是成就一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目的金科玉律,2,項(xiàng)目商業(yè)定位/主題商業(yè)成功定位的法則/確定戰(zhàn)略,項(xiàng)目商業(yè)定位戰(zhàn)略分為追隨型的同質(zhì)業(yè)態(tài)競爭定位和創(chuàng)新型的錯(cuò)位業(yè)態(tài)競爭定位，具體的戰(zhàn)略選擇受區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀、外部競爭情況和項(xiàng)目發(fā)展期望的綜合影響,Text Text Text Text,Text Text Text Text,追隨型的同質(zhì)業(yè)態(tài)競

46、爭定位,創(chuàng)新型的錯(cuò)位業(yè)態(tài)競爭定位,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)業(yè)態(tài)未飽和，且區(qū)域?qū)υ擃愊M(fèi)需求旺盛。 外部競爭情況 外部商業(yè)供應(yīng)以及業(yè)態(tài)規(guī)劃不足以對(duì)區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài)形成有效的威脅和客源分流。 項(xiàng)目發(fā)展期望 項(xiàng)目商業(yè)在項(xiàng)目整體中只起配套或者從屬的功能,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)比較飽和，區(qū)域消費(fèi)有限，僅依靠區(qū)域消費(fèi)不足以提升項(xiàng)目影響力。 外部競爭情況 外部商業(yè)供應(yīng)以及業(yè)態(tài)規(guī)劃將會(huì)對(duì)區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài)形成有力的威脅和客源分流。 項(xiàng)目發(fā)展期望 項(xiàng)目商業(yè)在項(xiàng)目整體中要起到主導(dǎo)、并且對(duì)整體檔次和影響力提升的作用,3,項(xiàng)目商業(yè)定位/主題商業(yè)成功定位的法則/確定業(yè)態(tài),項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)容在確定項(xiàng)目定位戰(zhàn)略后進(jìn)行研判

47、，如果采取的是同質(zhì)業(yè)態(tài)競爭定位，則在業(yè)態(tài)選擇上立足于區(qū)域原固有業(yè)態(tài)； 創(chuàng)新型的錯(cuò)位業(yè)態(tài)競爭定位的具體業(yè)態(tài)內(nèi)容則須在權(quán)衡區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀、外部競爭情況、商業(yè)發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，找到項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn),Text Text Text Text,區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及其層級(jí),外部競爭商業(yè)業(yè)態(tài)及其層級(jí),商業(yè)業(yè)態(tài)隨著城市消費(fèi)文化發(fā)展而發(fā)展的趨勢,迎合區(qū)域客戶消費(fèi)心理和與商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢相一致的市場空白業(yè)態(tài),4,項(xiàng)目商業(yè)定位/主題商業(yè)成功定位的法則/確定主題,對(duì)于追隨型的同質(zhì)業(yè)態(tài)競爭定位策略，其商業(yè)客戶特征與區(qū)域現(xiàn)存同類業(yè)態(tài)基本一致，或者有所創(chuàng)新； 對(duì)于通過創(chuàng)新型的錯(cuò)位業(yè)態(tài)競爭定位所確立的業(yè)態(tài)內(nèi)容，還須結(jié)合項(xiàng)目自身規(guī)模

48、所帶來的輻射效應(yīng)、區(qū)域商業(yè)客戶消費(fèi)水平，以及區(qū)域資源稟賦，來確定項(xiàng)目商業(yè)主題,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 外部競爭情況 項(xiàng)目發(fā)展期望,戰(zhàn)略定位,業(yè)態(tài)內(nèi)容,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 外部競爭情況 商業(yè)發(fā)展趨勢,地塊特性 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域資源稟賦,商業(yè)主題,項(xiàng)目商業(yè)整體定位,5,項(xiàng)目商業(yè)定位/主題商業(yè)成功定位的法則/商業(yè)定位價(jià)值邏輯,戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)內(nèi)容、商業(yè)主題構(gòu)成一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完整定位的三大支撐點(diǎn)，這三大支撐點(diǎn)及由此構(gòu)成的項(xiàng)目商業(yè)整體定位遵從下面的推理邏輯,項(xiàng)目定位建議,商業(yè)成功定位法則,項(xiàng)目商業(yè)定位建議,項(xiàng)目住宅定位建議,項(xiàng)目商業(yè)定位深化,104,本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位戰(zhàn)略：創(chuàng)新型的錯(cuò)位業(yè)態(tài)競爭定位,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,外部競爭

49、情況,區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以中低端的日常類生活消費(fèi)業(yè)態(tài)為主； 區(qū)域商業(yè)發(fā)展停留在大型超市階段，且隨著商業(yè)街拆遷以及華潤蘇果店東遷，區(qū)域大型超市出現(xiàn)空白； 項(xiàng)目首先應(yīng)立足區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，并適度提升區(qū)域商業(yè)檔次、豐富商業(yè)形態(tài),謝家集商圈及區(qū)域內(nèi)幾大待建項(xiàng)目在零售業(yè)態(tài)會(huì)對(duì)區(qū)域中消費(fèi)客群及投資客群形成分流； 由于謝家集商圈規(guī)模較大、業(yè)態(tài)豐富、發(fā)展更為成熟，本區(qū)域商業(yè)在正面競爭中處于劣勢； 激烈的外部競爭，促使本項(xiàng)目尋求差異化業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目發(fā)展期望,項(xiàng)目商業(yè)部分要承擔(dān)其克服區(qū)域不利形象，帶動(dòng)住宅價(jià)值提升的任務(wù)； 通過商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資源整合，打造區(qū)域標(biāo)桿的同時(shí)，獲取豐厚回報(bào)，塑造企業(yè)品牌形象；

50、項(xiàng)目的期望要求項(xiàng)目適度跳出區(qū)域市場，規(guī)避競爭，進(jìn)行完美演繹,站在區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)，權(quán)衡外部市場競爭情況，同時(shí)以項(xiàng)目發(fā)展期望為導(dǎo)向，確定項(xiàng)目定位戰(zhàn)略為創(chuàng)新型的錯(cuò)位業(yè)態(tài)競爭定位,項(xiàng)目商業(yè)定位/定位建議/確定戰(zhàn)略,1,根據(jù)確立的創(chuàng)新型的錯(cuò)位業(yè)態(tài)競爭定位戰(zhàn)略，項(xiàng)目具體業(yè)態(tài)內(nèi)容通過研究區(qū)域商業(yè)與競爭商業(yè)的空白點(diǎn)，建立在對(duì)商業(yè)發(fā)展趨勢的把握下，進(jìn)行業(yè)態(tài)的遴選，確立以旅游文化+購物+餐飲+娛樂休閑的商業(yè)業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的核心業(yè)態(tài),項(xiàng)目商業(yè)定位/定位建議/確定業(yè)態(tài),2,Text Text Text Text,區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及其層級(jí) 區(qū)域商業(yè)為中低端的生活類商業(yè)業(yè)態(tài)，為片區(qū)級(jí)商圈輻射面,外部競爭商業(yè)業(yè)態(tài)及其層級(jí) 謝家

51、集商圈目前為百貨+專業(yè)市場+超市的業(yè)態(tài)格局，業(yè)態(tài)檔次中等，輻射范圍較大 區(qū)域競爭項(xiàng)目未來將以購物、休閑娛樂為發(fā)展方向 兩者主力都是中端的零售業(yè)態(tài),區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 淮南城市消費(fèi)文化形態(tài)，目前主要處于盲從文化階段，個(gè)性文化是發(fā)展趨勢。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展滯后淮南整體商業(yè)發(fā)展，目前區(qū)域商業(yè)發(fā)展處于起步階段，消費(fèi)文化尚未形成,旅游文化+購物+餐飲+娛樂休閑商業(yè)業(yè)態(tài),地塊特性 地塊規(guī)模較大，使其物業(yè)具有較強(qiáng)的輻射能力,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)水平較低，中高端消費(fèi)力有限，必須跳脫區(qū)域制造需求,區(qū)域資源稟賦 借勢區(qū)域歷史文化及景觀資源,項(xiàng)目商業(yè)定位/定位建議/確定主題,3,結(jié)合項(xiàng)目自身規(guī)模所帶來的輻射效應(yīng)

52、、區(qū)域客戶商業(yè)消費(fèi)水平以及區(qū)域資源稟賦，同時(shí)立足本項(xiàng)目確定的旅游文化+購物+餐飲+娛樂休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的特征，確定項(xiàng)目商業(yè)主題為：旅游文化，以旅游文化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的突破,商業(yè)主題圈層,旅游文化,購物、餐飲,娛樂休閑,第一圈層,第三圈層,第二圈層,核心主題,第二主題,第三主題,主題,10,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 外部競爭情況 項(xiàng)目發(fā)展期望,創(chuàng)新型的錯(cuò)位業(yè)態(tài)競爭定位,旅游文化、購物餐飲、休閑娛樂消費(fèi)業(yè)態(tài),區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 外部競爭情況 商業(yè)發(fā)展趨勢,地塊特性 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域資源稟賦,旅游文化主題,八公山旅游文化商業(yè)中心,項(xiàng)目商業(yè)定位/定位建議/商業(yè)整體定位的確定,4,商業(yè)中心四大主題功能,動(dòng)感娛樂休閑 精神家園 概

53、念吸引點(diǎn)：KTV，娛樂城 強(qiáng)調(diào)視覺享受、精神體驗(yàn) 打造成區(qū)域的精神堡壘,主題購物 樂購空間 概念吸引點(diǎn)：主題店、專賣店 強(qiáng)調(diào)購物的體驗(yàn)性 打造成區(qū)域購物中心和游逛街區(qū),旅游文化體驗(yàn) 品味淮南 概念吸引點(diǎn)：漢文化、豆腐餐飲文化、旅游紀(jì)念品、特產(chǎn) 強(qiáng)調(diào)文化氛圍的營造以及對(duì)旅游文化體驗(yàn) 打造區(qū)域內(nèi)的旅游文化體驗(yàn)中心和基地,餐飲美食 味覺盛宴 概念吸引點(diǎn)：豆腐宴，地方美食，主題明確 強(qiáng)調(diào)區(qū)域性、特色性 打造為區(qū)域美食集中地,項(xiàng)目商業(yè)定位/定位建議/商業(yè)整體功能構(gòu)成,5,項(xiàng)目商業(yè)定位/定位建議/商業(yè)檔次建議,6,區(qū)域中檔一站式商業(yè)中心,通過對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀及商業(yè)發(fā)展的研究判斷，我司建議本案商業(yè)檔次如下,1、如

54、何體現(xiàn)文化做好文化； 2、如何融入八公山旅游經(jīng)濟(jì)圈,項(xiàng)目定位建議,商業(yè)成功定位法則,項(xiàng)目商業(yè)定位建議,項(xiàng)目住宅定位建議,項(xiàng)目商業(yè)定位深化,項(xiàng)目文化資源層次,文化主題,如何利用,核心文化與泛文化內(nèi)容,1,核心文化如何發(fā)揮作用,1,文化展示 聚集人氣 方法：設(shè)置展示區(qū)，集中展示漢文化、豆腐文化、奇石硯臺(tái)文化相關(guān)器物，并設(shè)置趣味性的體驗(yàn)參與項(xiàng)目； 目的：吸引消費(fèi)者來參觀體驗(yàn)娛樂，增加項(xiàng)目人氣，帶動(dòng)商業(yè)繁榮,文化經(jīng)營 豐富業(yè)態(tài) 方法：以優(yōu)惠政策引進(jìn)實(shí)力和影響力較強(qiáng)的各類文化主題店，帶動(dòng)同類商家入駐； 目的：充實(shí)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、突破普通商業(yè)市場限制，將居民的文化消費(fèi)引到本項(xiàng)目,文化包裝 營銷推廣 方法：

55、通過文化主題活動(dòng)宣傳本項(xiàng)目的文化背景；通過建筑語言表現(xiàn)本項(xiàng)目的文化定位； 目的：影響商戶和消費(fèi)者的心理，促使其認(rèn)同本項(xiàng)目的主題化、差異化，建立信心,泛文化如何發(fā)揮作用,1,區(qū)域高檔生活形象 通過引進(jìn)較高檔的休閑娛樂商家，樹立本項(xiàng)目整體既高檔、又有文化氣息的形象，成為區(qū)域高檔生活方式的代表,提高生活質(zhì)量,打造一站式商業(yè)區(qū) 在可能的領(lǐng)域，盡可能多地引進(jìn)休閑娛樂商家，將本項(xiàng)目打造成區(qū)域最全、最便捷的一站式商業(yè)體。同樣的時(shí)間，消費(fèi)者在本項(xiàng)目可以得到最大的消費(fèi)自由和享受,豐富商業(yè)業(yè)態(tài),旅游文化體驗(yàn)展示區(qū),2,主題店/豆腐文化主題店,3,主題店/漢文化主題店,3,主題店/紫金硯主題店,3,主題店/奇石主題

56、店,3,主題店/根雕主題店,3,4,文化包裝/項(xiàng)目營銷推廣,項(xiàng)目營銷推廣應(yīng)堅(jiān)持“主題化活動(dòng)、體驗(yàn)式營銷”，將項(xiàng)目形象融入淮南和八公山文化背景中,主 題 化 活 動(dòng),體 驗(yàn) 式 營 銷,活動(dòng)主題建議：與項(xiàng)目旅游文化主題相關(guān)，能夠反映和體現(xiàn)項(xiàng)目淮南文化特色； 活動(dòng)內(nèi)容建議：在推廣中積極與八公山旅游節(jié)、豆腐文化美食節(jié)等展開互動(dòng)，堅(jiān)持主題化活動(dòng)形式，融入淮南當(dāng)?shù)匚幕厣?；以及積極開展以主題化論壇形式推介項(xiàng)目。 活動(dòng)舉辦建議：建議在活動(dòng)舉辦中，積極與政府部門展開合作，邀請(qǐng)文化名人，以提升項(xiàng)目的市場影響力,場景體驗(yàn)式：在活動(dòng)物料包裝上充分融入淮南文化元素，在舉辦活動(dòng)場地搭建能夠反映現(xiàn)場感受淮南文化的場館，

57、工作人員穿著漢代服飾等等，為活動(dòng)現(xiàn)場營造出濃濃的淮南人文風(fēng)情氛圍； 參與體驗(yàn)式：在活動(dòng)現(xiàn)場安排參與體驗(yàn)式活動(dòng)，如豆腐的制作及現(xiàn)場體驗(yàn)豆腐制作等，把項(xiàng)目的特色特點(diǎn)充分傳達(dá)，在淮南市場建立對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知,文化包裝/建筑語言表現(xiàn)/整體風(fēng)格建議,4,融入建筑細(xì)部,融入建筑細(xì)部,文化包裝/建筑語言表現(xiàn)/廣場及入口文化元素表現(xiàn),4,地面鋪裝,燈飾,仿漢石鼎,對(duì)稱雙闕,精神堡壘,文化包裝/建筑語言表現(xiàn)/內(nèi)街文化元素,4,休閑文化/KTV,5,休閑文化/電玩城,5,休閑文化/書城,5,1、如何體現(xiàn)文化做好文化； 2、如何融入八公山旅游經(jīng)濟(jì)圈,項(xiàng)目定位建議,商業(yè)成功定位法則,項(xiàng)目商業(yè)定位建議,項(xiàng)目住宅定位建議,項(xiàng)

58、目商業(yè)定位深化,1,融入旅游圈/研究背景,通過分析未來游客人數(shù)、消費(fèi)潛力和消費(fèi)偏好，為商業(yè)體量的確定和業(yè)態(tài)定位提供依據(jù),能否大有作為,通過對(duì)八公山旅游現(xiàn)狀的研究，明確本項(xiàng)目在旅游鏈條中的位置和功能，找到合適的融入策略,如何大有作為,2,融入旅游圈/客群基本分類,八區(qū)顧客,淮南顧客,項(xiàng)目客群支撐,外地游客,在本項(xiàng)目進(jìn)行日常消費(fèi)、文化消費(fèi) 消費(fèi)力隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定增長 便利、豐富、舒適的購物環(huán)境是吸引他們的主要因素,在本項(xiàng)目進(jìn)行旅游消費(fèi)、文化體驗(yàn)消 費(fèi)和土特產(chǎn)購物消費(fèi) 輻射圈隨生活方式和交通方式演變而擴(kuò)大 依靠濃郁的地域文化吸引游客體驗(yàn)、購物,在本項(xiàng)目進(jìn)行文化體驗(yàn)消費(fèi)、娛樂休閑消費(fèi)和部分日常消費(fèi) 消

59、費(fèi)力隨區(qū)域旅游功能深化而快速增長 看重豐富的文化體驗(yàn)和完善的旅游配套,旅游人數(shù)與結(jié)構(gòu) 04-08年，淮南市旅游人數(shù)持續(xù)快速增加，由04年的147萬人次，增加到08年的436萬人次，累計(jì)增長近兩倍。旅游者主要來自本地和周邊縣市,3,融入旅游圈/淮南與八公山區(qū)旅游現(xiàn)狀,淮南與八公山旅游收入 04-08年，淮南旅游收入持續(xù)快速增長，由04年的8.5億，增長到08年的16.35億，增長了94%。 04-08年，八公山旅游持續(xù)升溫，旅游收入持續(xù)增長，由04年的2.41億增長到08年的3.79億元，增長了57,4,融入旅游圈/淮南旅游業(yè)發(fā)展空間,5,融入旅游圈/旅行社訪談,6,融入旅游圈/項(xiàng)目在旅游圈中功

60、能作用,旅游產(chǎn)業(yè)鏈,景點(diǎn),服務(wù)設(shè)施,單純的景點(diǎn)缺乏吸引力，完善的服務(wù)設(shè)施有助于留住游客,聚集特色產(chǎn)品拉長旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增加消費(fèi)選擇的多樣性、趣味性,特色產(chǎn)品,三大功能：旅游購物、旅游休閑、旅游服務(wù),7,融入旅游圈/如何融入旅游圈,概念上融入旅游圈,通過概念宣傳，將自然、歷史文化資源與本項(xiàng)目的特色休閑體驗(yàn)商業(yè)結(jié)合起來，起到1+12的作用，增強(qiáng)對(duì)八區(qū)以外游客的吸引力,建議案名八公山文化廣場，將本項(xiàng)目與八公山品牌捆綁在一起； 宣傳“全方位旅游休閑”概念，把本項(xiàng)目定位為其中的休閑服務(wù)購物區(qū)； 爭取將八公山旅游節(jié)、國際豆腐文化節(jié)等旅游活動(dòng)放在本項(xiàng)目舉辦，擴(kuò)大本項(xiàng)目是旅游文化項(xiàng)目的認(rèn)知,運(yùn)營上融入旅游圈,在