房地產項目的六個基本特征

1、房地產項目的六個基本特征：特征一：成本節(jié)省， 在限定條件下，盡可能降低項目費用消耗達到 與預定的使用功能和效果， 使項目在使用過程中能經濟、 安 全、高效運行。特征二：按時完工 要在預定的時間內完成項目建設，及時的實現投 資目的，達到與等的項目總目標和要求。特征三：合理使用資源 使項目合理有效的利用各種資源，使項目具 有可持續(xù)發(fā)展的潛力。特征四：多方滿意 必須是項目能為使用者所接受，認可，這主要有 三方面 ,一是投資能者獲利，一是業(yè)主能享受良好的居住品 質，一是政府能滿意。特征五：協調開發(fā) 項目開發(fā)必須使項目與環(huán)境協調共處，即自然環(huán) 境與人文環(huán)境的協調及社會環(huán)境的協調，切忌人為造山填 湖，最好

2、的開發(fā)就是依山借山，依湖借湖。特征六：按計劃進行 項目一定要按計劃進行， 計劃就是命令和方向。 房地產項目管理的七大對策： 對策一：重視、加強項目前期決策管理。對策二：項目設計階段要成本可控、施工可控。 對策三：分包招標要考慮施工工序及多工種立體施工。 對策四：重視收尾工作，成立工程臨時收尾組織。 對策五：策略性利用總包和分包。對策六：組織形式要方便項目管理需要。對策七：培養(yǎng)、任命合格的項目經理。房地產招標的五個核心內容：1、招標需求管理2、投標單位推薦工作管理3、招標文件審查管理4、招標過程的管理5、合同的簽訂及履約管理 房地產項目成功管理的六大秘訣： 秘訣一：樹立房地產項目管理的三個代表思

3、想 秘訣二：關鍵的利害關系人是項目管理成敗的保證 秘訣三：項目啟動階段是整個項目過程的重點 秘訣四：質量管理就是品牌管理 秘訣五：重視風險分析與控制 秘訣六：不能忽視項目收尾工作 房地產項目可行性研究的五大作用：1. 可行性研究是投資決策的主要依據。2. 可行性研究是項目審批的依據，房產項目要經過政府相關部門職 能部門立項、審批，而立項、審批的依據之一就是可行性研究報 告。3. 可行性研究是項目資金籌措的依據。4. 可行性研究是編制設計任務書的依據。5. 可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據。房地產項目管理的四大難題：1、致命難題：前期策劃階段市場調研不到位，調整不及時2、成本控制難

4、題：設計階段只重其外，不計成本3、配套采購難題：施工階段大政府、小企業(yè)讓開發(fā)商時常陷 入談判階段4、協調溝通難題：項目收尾階段各承包商相互推諉、扯皮 房地產項目管理的三大基本目標： 房地產項目管理的多目標體系中， 功能（質量）目標，進度（工 期）目標，費用（成本）目標及其關系的確定是項目的三大基 本目標。房地產項目管理實施系統：按項目實施過程，項目管理系統可描述為以下幾個階段：第一、 進行項目的定義，目標設計和可行性研究第二、 進行項目的系統分析， 包括項目的外部環(huán)境調查、 分析和內部 項目結構分析等第三、 項目的計劃管理， 包括項目的實施方案及總體計劃， 工期計劃 成本（投資）計劃，資源計劃

5、以及它們的優(yōu)化第四、 項 目的組織管理， 包括項目組織機構設置， 人員組成， 各方面 工作與職責的分配，項目管理規(guī)程的制定第五、 項 目的信息管理，包括項目信息系統的建立、文檔管理等。第六、 項目的實施控制，包括進度控制 -成本控制 -質量控制 -風險控制 -變更管理等第七、 項 目的后期管理，包括項目驗收、移交、運行準備、項目后評 價與總結，項目使用管理（物業(yè)管理）以及目標實現的程度， 存在的問題分析等房地產對監(jiān)理公司應采取的管理措施：第一、 要求監(jiān)理公司選配精兵強將組成項目監(jiān)理班子， 并將公司主要精力向本項目傾斜，這個要求通過合同予以約束第二、 賦予監(jiān)理人員的充分權利， 樹立監(jiān)理人員的威信

6、， 說服 監(jiān)理公司提高現場監(jiān)理人員的生活待遇， 使現場監(jiān)理人員工 作舒心第三、 對監(jiān)理人員提出嚴格的工作標準和要求， 對無法勝任崗 位的監(jiān)理人員及時撤換第四、 由監(jiān)理公司牽頭按 * 獎標準統一監(jiān)理管理規(guī)定， 制定獎 懲分明的政策第五、 督導監(jiān)理公司及施工單位建立完善的三檢制度、 會診制度、追根制度、會簽制度、樣板制度、例會制度、物流管理 制度等多項施工管理制度房地產招標的四個誤區(qū)：誤區(qū)一： 以標價作為評標核心誤區(qū)二： 評標指標體系不完整，忽視量化考核誤區(qū)三： 評標過程缺乏有效的監(jiān)督機制誤區(qū)四： 大大小小全招工程質量控制的“三檢”制度：一檢：隱檢對部分分項工程的各道工序進行檢查，堅持“三不放過”

7、做好 隱蔽記錄并歸檔保存。隱蔽工程驗收由監(jiān)理方負責，工程部進行 抽查，重要部位的分部、分項工程隱蔽驗收，如地下防水工程、 樓屋面防水工程、基礎等，駐地工程師必須參加。A :地基與基礎工程，對一般基礎，檢查槽底的地質、標高、尺寸、基礎斷面尺寸 ;樁基礎檢查試樁、打樁記錄B :鋼筋工程，檢查鋼筋品種、位置、形狀、規(guī)格、數量、接頭位置、搭接長度、預埋件及除銹、待用變更等情況C:焊接，檢查焊條品種，焊條規(guī)格，焊焰長度，焊焰外觀和 焊接質量等D:防水工程，檢查屋面、地下室和水中結構的防水材料層數、 做法和質量情況，防水的質量情況E:給排水管道檢查位置、標高、坡度、試壓、閉水試驗、防銹、防腐及預埋件情況F

8、:暗配電氣線路，檢查位置、規(guī)格、標高、奇度、防腐接頭等；對于電纜還要進行耐壓絕緣試驗；對于地埋、避雷針等還要 進行電阻試驗等G:施工隊現場所用的地材、砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣（或試配）進行強度試驗二檢：預檢確定下道工序的質量A :對原材料、半成品、成品、構件等進場前進行試檢驗B :建筑物、構筑物的定位線及引進標高C:建筑物基礎防線及標高D :建筑物軸線及灰線E:各樓層放線及皮數桿F:模板的尺寸、標高、支撐及預埋件等G:預埋構件及其安裝情況H :主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標高、坡度等I :電氣工程的變電，配電位置，高低壓進出口方向，電纜溝位 置，標高，尺寸，送電方向等J:設備基礎的位置，標高，尺寸預留孔洞、預埋件等 三檢:結構驗收裝修前進行一次全面檢查和評定，免留結構質量隱患，排除裝 修障礙。主要包括外觀檢查和內業(yè)資料檢查1:外觀檢查主要檢查結構施工質量是否符合質量標準和設計要求。磚混 結構的組砌方法， 圈梁構造柱斷面尺寸， 樓梯及構件的焊接質量， 混凝土質量?？蚣芙Y構重要點結點做法和質量2:資料檢查主要包括各種原材料試驗記錄，土建施工實驗記錄，構配件出廠證明，隱檢，預檢記錄等四大項直接影響結構工程的項目，同時對施工過程的有關記錄和分部分項工程質量評定記錄，土建施工記錄