萬科地產(chǎn)目標成本管理實施細則(含項目成本測算表

1、目標成本管理實施細則（參考）1. 目的提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標成本管理體系。2. 范圍本實施細則適用于集團所屬各地產(chǎn)公司。為集團所屬各地產(chǎn)公司制訂目標成本和實施目標成本管理提供相應依據(jù)和規(guī)范。3. 職責3.1 集團成本與計劃管理委員會負責本實施細則的制訂、修改、指導、解釋與檢查落實，集團財務管理部成本審算中心負責有關具體對接事宜。3.2 集團所屬各地產(chǎn)公司負責貫徹實施。4. 方法與過程控制 4.1 目標成本釋義4.1.1 目標成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品

2、的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。4.1.2 目標成本文件分為三個部分：目標成本測算表目標成本控制責任書動態(tài)成本月評估。4.1.3 目標成本測算表是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設項目的總目標成本是建設項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。各分項目標成本包括各專業(yè)工程造價指標及各種費用指標。4.1.4 目標成本控制責任書是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。4.1.5 動態(tài)成本月評估報告反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。4.2 目標成本管理原則4.2.1 市場導向原則：目標成本

3、管理以市場為導向，確保目標利潤的實現(xiàn)。4.2.2 準確嚴謹原則：目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標成本的權(quán)威性。4.2.3 事前控制原則：目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。4.2.4 動態(tài)管理原則：建設項目的動態(tài)成本要及時與目標成本進行比較并糾偏，確保建設項目總成本在目標成本控制范圍內(nèi)。4.3 目標成本科目的分類：詳附件4.4 目標成本文件制訂的步驟及時間要求4.4.1 項目定位階段：在投資分析和概念設計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設計、成本、工程、財務等相關部門互動討論確定

4、的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算”。確定各項費用的計劃金額，包括設計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的負責部門交底達成一致，作為各部門的工作目標。主體建安費以設計部編制的建設項目綜合經(jīng)濟技術指標表為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎，提出實施方案設計階段的成本控制目標、措施或建議，形成方案設計階段的成本控制建議，以此指導實施方案的造價控制。4.4.2 實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內(nèi)，對項目成本測算表進行細化和修訂。根據(jù)各相關部門的工作現(xiàn)狀和計劃，對設計、報建、營銷等費用進行分析或修正。建安費的控制在主要材料設備選型確定后，需增加主要材料設備的目標成本分析。結(jié)合設

5、計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設計指標（如鋼筋、砼含量等），形成施工圖設計階段的成本控制建議，作為設計任務指導書的一部分發(fā)給設計院作為施工圖設計階段造價控制的依據(jù)。4.4.3 施工圖預算階段：施工圖完成后十五個工作日內(nèi)，對目標成本測算表全面進行細化和修訂，作為最終的目標成本。并按已完工程的經(jīng)驗和“責任成本體系”的要求，編制正式的目標成本控制責任書，并以此指導招標、施工、采購等業(yè)務活動中的成本費用使用與管理。4.4.4 各階段的成本測算的相關資料（成本測算表、目標成本控制指導書）在定稿后即時上報集團財務管理部成本審算中心，相關數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。4.5 目標成本測算表的編制4.5.1 目標成本

6、測算必須應用集團統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。4.5.2 目標成本的制訂以項目的規(guī)劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，目標成本測算表必須附詳細的產(chǎn)品建造標準及部品標準（施工圖預算階段）說明書。4.5.3 成本測算表中各成本項目的工程量，應根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預算完成后成本測算表中的工程量，應是按圖實際計算的結(jié)果。4.5.4 成本測算表中的單價應根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計

7、算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。4.5.5 產(chǎn)品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通，標準是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。4.5.6 施工圖預算完成后目標成本測算表中的材料設備，對其品質(zhì)應有準確的描述，且應與樓盤的定位相適應，能提供品牌和圖片說明為最佳。4.5.7 投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。4.5.8 各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應有

8、充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應太大。4.6 目標成本控制責任書的編制4.6.1 目標成本控制責任書是目標成本管理的指導性文件，與設計任務管理指導書、工程管理指導書等，互相補充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營指導書內(nèi)容。4.6.2 目標成本控制責任書的制定，應按照集團責任成本管理體系要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責任部門等。4.6.3 目標成本控制責任書應包含以下內(nèi)容：項目概況：總規(guī)劃指標，分期規(guī)劃指標，工程概況，入伙時間。地價成本控制：目標、責任部門、控制手段和要點。開發(fā)前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設施費的控制：目標、責任部門、控制指

9、標、控制要點，應避免的已完工程的失敗教訓總結(jié)；還應包括材料的供應方式及供應商的選擇要點。園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。開發(fā)間接費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標詳責任成本管理體系指引）4.6.4 營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷售費用”?！盃I銷設施建造費”額度的確定及實施過程，均需要設計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設計部負主要控制責任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核

10、指標之一。“銷售費用”應結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。4.6.5 目標成本控制責任書由成本管理部負責編寫，初稿完成后反饋到設計、工程、營銷、項目經(jīng)理部、項目發(fā)展部、財務部等各職能部門討論、修改，達成一致后由各部門第一負責人簽字確認，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。4.7 目標成本的執(zhí)行4.7.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月出一份項目動態(tài)成本月評估，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。4.7.2 項目動態(tài)成本月評估應包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成本信息表”，并作為成本信息月報的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報集團財務部

11、成本審算中心。（可在成本管理軟件中完成）4.7.3 成本管理部應根據(jù)合同簽訂情況、預算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。4.7.4 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項，變化發(fā)生的責任部門應及時向成本部提供相關資料，成本部及時計算相應成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和分管領導匯報。4.7.5 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設計變更和現(xiàn)場簽證應做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。4.7.6 項目結(jié)算完

12、成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應按照目標成本控制責任書對相關責任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。4.7.6 工程項目結(jié)算后，應按目標成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標和技術經(jīng)濟指標，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標準格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。 4.7.7 項目結(jié)算完成后，應分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。4.8 目標成本的修訂4.8.1 施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在項目動態(tài)成本月評估中反映即可。4.

13、8.1 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達2），應對目標成本進行修訂，并報公司總經(jīng)理批準，同時上報集團財務部成本審算中心備案。附件：目標成本科目分類成本測算表（標準）目標成本科目分類成本科目主要包含內(nèi)容一土地獲得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等3紅線外市政設施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償

14、費，危房補償費等二開發(fā)前期準備費1勘察設計費勘測丈量費水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等規(guī)劃設計費規(guī)化費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費 報批報建費1. 項目報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費2. 交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、費新材料基金

15、(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等 增容費水、電、煤氣增容費3三通一平費 臨時道路施工用的臨時道路設計、建造費用 臨時用電施工用的臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用 臨時用水施工用臨時給排水設施設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用 場地平整基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用4臨時設施費 臨時圍墻圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用 臨時辦公室租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費、臨時借用空地租費 臨時圍板臨時圍板的設計、建造、裝飾費用三主體建筑工程費1基礎造價土石方、樁基、護壁（坡）工

16、程費、樁基咨檢測費、降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用四主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水u 給排水自來水、排水u 直飲水系統(tǒng)u 熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片室內(nèi)燃氣室內(nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、

17、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋2設備及安裝通風空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙u 水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)u 電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防廣播u 氣體滅火系統(tǒng)u 防排煙工程人防設備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭對講系統(tǒng)包括可視及非可視對講三表遠傳水、電、氣遠程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座電話主體內(nèi)外布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工

18、程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設備、以及外接的消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外電氣及高低壓設備高低壓配電設備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設備室外強電管道及電纜敷設室外強電總平線路部分室外弱電管道埋設用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設費公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景

19、、環(huán)廊、假山等3道路、廣場建造費道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設施兒童游樂設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶 、座椅、陽傘七配套設施費1游泳池建造成本及配套資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造成本及配套資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資產(chǎn)購置4學校建造成本及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費建造成本及配套資產(chǎn)購置8八開發(fā)間接費1工程管理費工程監(jiān)理費支付給聘請的項目或工程建立單位的費用預結(jié)算編審費支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用行政管理費直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費施工合同外獎金趕工獎、進度獎工程質(zhì)量監(jiān)督費建設主管