房地產(chǎn)評估習(xí)題(市場法和收益法)

1、.房地產(chǎn)評估習(xí)題1.有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下： 上表中成交價的單位為：元 /平方米。該城市地價指數(shù)表為：另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。 試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2005年的價值。解：（1）根據(jù)

2、題意建立容積率地價指數(shù)表（如下表） 容積率1.01.11.21.31.41.51.6低價指數(shù)1120125=100+1005%(1.5-1)/0.1128=125+1003%(1.6-1.5)/0.1（2）案例修正計算。評估價值=參照物價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)容積率修正系數(shù)土地狀況修正系數(shù)A：680112/110100/101105/115100/101=620元/平方米B：610112/110100/100105/105100/99=627元/平方米C：700112/107100/105105/120100/98=623元/平方米D：680112/108100/100105/10

3、0100/99=748元/平方米E：750112/107100/99105/128100/102=638元/平方米F：700112/112100/100105/115100/101=633元/平方米（3）評估結(jié)果案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：(620+627+623+638+633)5 =628(元/平方米) 2. 評估對象是一出租寫字樓，土地總面積為5300平方米，總建筑面積25000平方米，建筑層數(shù)為18層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。該寫字樓的土地使用權(quán)于2000年4月1日以出讓的方式獲得，土地使用權(quán)年限為50年，寫字

4、樓于2002年4月1日建成并開始出租，建筑物的耐用年限為60年。收集的有關(guān)資料如下： 租金按凈使用面積計算?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e為15000平方米，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用面積。租金平均每月每平方米85元?？罩寐誓昶骄鶠?0%，即出租率年平均為90%。 建筑物原值為4800萬元。 家具設(shè)備原值為420萬元，家具設(shè)備的經(jīng)濟壽命平均為10年，殘值率為4%。 經(jīng)常費用平均每月8萬元， 包括工資、水電、供暖、維修、保潔、保安等費用。房產(chǎn)稅按年總收入的12%繳納，保險費按建筑物原值的3計算。營業(yè)稅及附加為年總收入的5.5%。

5、經(jīng)估測，房地產(chǎn)的資本化率確定為8%。評估該寫字樓2005年4月1日的價值。解：(1)估算年有效總收入 年有效總收 1377（萬元）（2）估算年運營成本 年經(jīng)常費用81296（萬元） 房產(chǎn)稅137712%165.24（萬元）年折舊費=原值（重置價）-（1-殘值率）/使用年限家具設(shè)備折舊費 =420（1-4%）/1040.32（萬元） 年保險費4800314.40（萬元） 營業(yè)稅及附加13775.5%75.74（萬元） 年運營成本96165.2440.3214.4075.74 391.70（萬元）（3）計算年純收益 年純收益1377391.70985.30（萬元）（4）確

6、定房地產(chǎn)收益年限房地產(chǎn)收益年限土地使用權(quán)年限開發(fā)建設(shè)期房地產(chǎn)開始出租至評估基準(zhǔn)日的年數(shù)50-2-345（年） （8）計算房地產(chǎn)評估價值建筑物的單價11930.4110000250004772（元/平方米）（5）評估結(jié)果根據(jù)計算結(jié)果，經(jīng)分析確定評估對象房地產(chǎn)2005年4月1日的公允價值為11930.41萬元，約合每平方米建筑面積4772元。三、計算題 1.評估對象在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元、26萬元，資產(chǎn)從第6年到第10年每年的收益均保持在27萬元，第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價值約為120萬元。假定折現(xiàn)率為10%，確定估測資產(chǎn)的價值 參考答案解法（1）：逐

7、年折現(xiàn)加和：=200.9091+2208264+240.7513+250.6830+260.6209+270.5645+270.5132+270.4665+270.4241+270.3855+1200.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(萬元)=1974270(元)解法(2)：前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算：評估值=200.9091+220.8264+240.7513+250.6830+260.6209+2710%1-1(1+10%)10-50.6209+1200.3855=1974270(元)2被估企業(yè)預(yù)計未來5年的預(yù)期收益為10萬元、12萬元、15萬元、16萬元和20萬元，試估測企業(yè)整體價值。另外，假定被估企業(yè)從未來第6年開始，企業(yè)的年收益維持在20萬元水平，試估測企業(yè)在永續(xù)經(jīng)營下的整體價值。（假定折線率和本金化率分別為10%和11%）解：(