如何進行房地產項目成本控制與管理

1、如何進行房地產項目成本控制與管理摘要：最近房地產事業(yè)的不斷發(fā)展及成熟，房地產市場的逐步規(guī)范和行業(yè)競爭日漸加劇使得房地產開發(fā)企業(yè)如何控制好房地產工程成本意義重大。論文通過引入房地產成本控制的全過程性及動態(tài)控制原理，對房地產開發(fā)從規(guī)劃、設計、招投標、采購、施工過程、竣工核算等環(huán)節(jié)產生的工程成本關鍵點，進行了探討。關鍵詞：房地產；成本；控制與管理房地產開發(fā)項目的成本管理是企業(yè)管理的核心內容之一，房地產成本控制是開發(fā)企業(yè)對所開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產開發(fā)實施的全過程控制，是地產企業(yè)諸多經營管理活動的體現，它貫穿于投資決策、規(guī)劃、方案設計、招投標、施工建設的整個階段過程。其效果直接關系到企業(yè)的經濟

2、效益，通過現代成本管理可以減少和杜絕浪費現象，節(jié)約有限的社會和經濟資源，擴大企業(yè)利潤空間，進行房地產項目成本控制與管理不僅可以保障企業(yè)的生存和發(fā)展，提高企業(yè)的經營管理水平，而且更有助于有利于房地產市場的健康發(fā)展。 1做好規(guī)劃設計，降低房地產成本 規(guī)劃階段的成本一般占項目投資百分之幾或千分之幾，但其工作性質的優(yōu)劣對項目投資總額影響程度則高達60%以上。 規(guī)劃階段，1）一方面要深入市場進行信息收集和分析，確定市場需求，進行項目主題定位、目標客戶定位；另一方面要對項目的市政狀況進行信息分析，調查預測環(huán)境的機遇和發(fā)展趨勢。2）方案評審：規(guī)劃設計方案一旦明確應組織可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確

3、定。對未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，重新評審。 設計階段成本控制：1）委托設計階段。項目設計委托時，開發(fā)商向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡的、準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的“經濟”、“合理”，具體內容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結構設計等。2）初步設計階段。根據初步設計階段圖紙和說明書及概算編制。初步設計總概算，概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額。3）施工圖設計階段。施工圖設計階段包括結構設計、建筑和環(huán)境設計、設備設施設計等，在成本的有效控制方面，約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分。 2工程

4、項目招標及采購階段 2.1工程項目招標 招標及采購工作是房地產開發(fā)過程中成本控制的重要環(huán)節(jié)，在開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程中招標、采購工作貫穿于全過程，土地的競拍、規(guī)劃設計、施工總承包、專業(yè)分包、甲供設備材料等都要通過招投標。通過招投標、一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招標包括設備、材料采購招標和施工招標兩個方面。通過招標開發(fā)商擇優(yōu)施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。要求項目之間界限要清晰，項目作用內容、工藝和質量標準清楚，即便與計量，又便于報價；清單說明包括工作內容的補充說明、施工工藝的特殊要求說明、主要材料規(guī)格型號及質量要求說明、現場施工條

5、件和自然條件說明等。 2.2采購環(huán)節(jié)的投資控制 首先，做好戰(zhàn)略采購。戰(zhàn)略采購在一定的期限內有效，戰(zhàn)略合作伙伴須具備相應的條件。采購委員會辦公室負責戰(zhàn)略采購的具體實施，采購委員會負責戰(zhàn)略采購的決策。戰(zhàn)略采購的要求：其產品及服務必須具有使用范圍廣、使用量大、重復使用等特征。在此基礎上，對開發(fā)項目品質影響較大、客戶關注度高的產品和服務，應重點考慮采用戰(zhàn)略采購的方式。其次，做好招標采購。招標采購應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。由采購工作小組負責招標采購的具體實施，采購委員會和采購工作小組按權限負責招標采購的決策。招標采購的要求：產品及服務對于開發(fā)項目品質、成本、管理具有重要意義。招標采購應嚴

6、格按照招標程序進行，招標采購的期限只限于該次的采購。最后，建立合理的供應商管理制度。對供應商的管理可通過長期的合作獲得可靠的貨源供應和質量保證，又可在時間長短和購買批量上獲得采購價格優(yōu)勢。對于采購方來說，一旦確定了可以長期合作的供應商，應該與供應商之間建立直接的戰(zhàn)略伙伴關系。 3施工階段的成本控制 3.1做好設計變更 房地產開發(fā)成本主要由土地成本、建造成本、財務及稅費構成，在本案例中三者分別占全部成本的32%、32%、26，其他成本占10%。減少后期設計變更的產生，減少無效成本的產生。應該逐步規(guī)范設計變更管理，建立設計變更生效前的評估機制。項目建設參與部門繁多，如工程部、項目現場管理部、公司總

7、工室、設計院、分公司。從目前國內項目開發(fā)建設實際情況看，參與開發(fā)、建設的部門均涉及到變更的產生，設計變更形式多樣，在施工階段很難查清楚到底有多少設計變更，甚至某些項目只有等到結算階段才會匯總所有的設計變更。 3.2施工現場簽證 1）簽證計量依據要充分。在工程造價方面，現場簽證一般涉及工程量的增減、施工方案的變更和施工工期的改變，其主要依據包括：施工承發(fā)包合同及補充協(xié)議、工程施工中標函法有效的施工圖紙、設計變更及相關資料、適合于工程的有關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和其他具約束力的規(guī)定約定等、合法、有效的現場簽證資料、合法、有效的材料、設備價格簽認資料、經批準的施工組織設計文件。2）簽證的費用計

8、取應以施工承發(fā)包合同中約定的計價原則為基礎。費用簽證的實質就是在施工承發(fā)包合同基礎上對雙方約定的細化和補充。3）簽證計量應盡量做到圖紙化約定。要求標明幾何尺寸，并附上簡圖；同時還要避免出現建設單位工程管理人員只管簽證，不算經濟賬的現象，造成投資失控的嚴重后果。 3.3合同管理 首先，應重點對合同客體的具體內容、界面劃分及其價格做到全面準確，因為界面的不清在施工過程中非常容易產生合同糾紛，發(fā)生工程洽商，甚至會出現索賠，影響目標成本的有效控制。其次，對由于建設前期準備的緊迫性及較多因素的不確定性而確定的暫定價款的合同價款，應嚴格確立合同計價體系，尤其對于隨市場變化非常大的一些建筑材料，比如建筑鋼材

9、、銅纜等，應在合同中應科學合理地明確材料的認價依據，明確調價原則。這部分計價在合同約定中必須嚴謹，力求面面俱到，對整個施工過程中涉及的施工費用計取標準均嚴格約定，避免工程實施中發(fā)生工程變更，從而導致價格變化的計量調整。 3.4現場施工協(xié)調管理 1）技術協(xié)調。提高設計圖紙的質量，減少因技術錯誤帶來的協(xié)調問題。圖紙會審與交底是技術協(xié)調的重要環(huán)節(jié)，圖紙的會審應將各專業(yè)的交叉與協(xié)調工作列為重點，進一步找出設計中存在的技術問題，再從圖紙上解決問題。2）管理協(xié)調。協(xié)調工作不僅要從技術上下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。通過管理來減少施工中各專業(yè)的配合問題。3）組織協(xié)調。建立專門的協(xié)調會議制度，施工中甲方、監(jiān)理人員定期組織舉行協(xié)調會議，解決施工中協(xié)調問題。 4工程竣工審計環(huán)節(jié)的成本控制 1）加強結算管理，嚴把審核關。嚴格審查工程量，根據施工合同要求，對工程量清單招標工程的結算，投標人的綜合單價一次包死不作調整，對工程預算外的費用嚴格審核，不符合規(guī)定簽證以及設計變更，一律核減費用；凡合同明確包含的費用，屬于風險包含的費用，未按合同條款履行的違約責任等一律核減其費用；2）做好交接管理制度。要切實做好投資者、建設單位、施工企業(yè)、物業(yè)管理部門的相互交接制度，確保工程的使用價值完整，并能及時得到實現。投資項目竣工后，要建立項目后評估制度，對