房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念

1、第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念和特性,第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與特性,一、房地產(chǎn)的概念,對于房地產(chǎn)的含義，目前理論界流行的表述大致有以下幾種,房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)一論：房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱,房地產(chǎn)的廣義和狹義論：廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水、礦藏和森林等自然資源，還包括與土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的權(quán)利或利益；狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán),房地產(chǎn)即不動產(chǎn)論：不動產(chǎn)（Real Property）是指土地及附著于土地之上的定著物。這個定著物包括附著于土地之上的樹木、礦藏等自然物體和建筑物、構(gòu)筑物以及其他改良物,房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)

2、和不動產(chǎn)的關(guān)系圖,資料來源：曹振良等房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)通論，北京大學(xué)出版社， 2003，P3,第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與特性,二、房地產(chǎn)的屬性,對于房地產(chǎn)的屬性，可以從土地的資源屬性、經(jīng)濟活動的物質(zhì)載體、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的法律規(guī)范以及房地產(chǎn)的社會價值等來理解,1、房地產(chǎn)的自然屬性,房地產(chǎn)位置的固定性,房地產(chǎn)使用的耐久性,房地產(chǎn)的異質(zhì)性,2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性,房地產(chǎn)的高價值特性,房地產(chǎn)的稀缺性,投資與消費的雙重性,房地產(chǎn)的外部性,3、住宅房地產(chǎn)的社會保障屬性,1996 年6 月在伊斯坦布爾舉行的第二次聯(lián)合國人居大會上把“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊焙汀俺鞘谢澜缰械娜祟惥幼^(qū)可持續(xù)發(fā)展”作為“具有全球重要意義的主題

3、,第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與特性,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),一、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵,1、產(chǎn)業(yè)(Industry)的基本內(nèi)涵,產(chǎn)業(yè)是社會分工的產(chǎn)物，它隨社會分工的產(chǎn)生而產(chǎn)生，產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵也隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、社會分工的進一步深化和社會歷史的發(fā)展不斷地得到豐富和發(fā)展,產(chǎn)業(yè)是介于宏觀經(jīng)濟（國民經(jīng)濟）和微觀經(jīng)濟（企業(yè)和家庭）之間的中觀經(jīng)濟的概念，是具有某種同類屬性的企業(yè)經(jīng)濟活動的集合體,產(chǎn)業(yè)的含義具有多層次性,構(gòu)成一個產(chǎn)業(yè)的幾個規(guī)定性,規(guī)模的規(guī)定性,職業(yè)化的規(guī)定性,社會功能的規(guī)定性,2、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵,房地產(chǎn)業(yè)（Real Estate Industry）是指從事房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟實際運行

4、與發(fā)展的“載體,周誠（1997）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。 張永岳等（1998）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)（如融資、置換、裝修、維修、物業(yè)管理）等經(jīng)濟活動的行業(yè),第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),2、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵,葉劍平，謝經(jīng)榮等（2005）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)等一系列經(jīng)濟活動的總稱，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動主要限于流通領(lǐng)域，在國民經(jīng)濟分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)。 曹振良（2003）認(rèn)為：從一般經(jīng)濟運行機理來說，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是兼?zhèn)涞诙⒌谌a(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，即可稱為廣義的房地產(chǎn)業(yè)；從國民經(jīng)濟核算和統(tǒng)計管理的角度看，

5、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)歸類于流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)，即可稱為狹義的房地產(chǎn)業(yè),第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),二、房地產(chǎn)業(yè)的定位,1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟核算的產(chǎn)業(yè)分類定位,國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類(GB/T4754-2002)的劃分,第一產(chǎn)業(yè),第二產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè)分為兩大部分：流通部門和服務(wù)部門,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),資料來源：國民經(jīng)濟行業(yè)分類（GB/T4754-2002）2002版,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),2、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位,1）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位,首先，房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟活動的基本物質(zhì)前提和基礎(chǔ)，是居民生活消費的載體。 其次，房地產(chǎn)是社會物質(zhì)財富創(chuàng)造的重要源泉，是社會經(jīng)濟健康發(fā)展的基本保證。 第三，人口素質(zhì)提高和社會全面進

6、步的基本條件,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),能帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，即具有擴散效應(yīng)(包括高新技術(shù)的應(yīng)用和擴散,美國學(xué)者羅斯托認(rèn)為主導(dǎo)(或支柱)產(chǎn)業(yè)具有三個基本規(guī)定性,能吸納新技術(shù),產(chǎn)業(yè)本身具有較高的增長率,2）房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知2003年18號文明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性,1、虛擬資本與虛擬經(jīng)濟,虛擬資本（Fictitious Capital）是馬克思在資本論中，將那些本身沒有價值，但可以通過資本循環(huán)運動產(chǎn)生利潤，獲取剩余價值的股票、債券等資產(chǎn)。 虛擬經(jīng)濟（Virtual E

7、conomy）的概念及其相關(guān)的理論框架得到了建立和逐步完善。 黨的十六大報告指出，要正確處理“虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟的關(guān)系”，“虛擬經(jīng)濟”首次出現(xiàn)在黨和國家的正式文獻中,成思危：“虛擬經(jīng)濟是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運動有關(guān)的經(jīng)濟活動，簡單地說就是直接以錢生錢的活動。” 陳淮：“虛擬經(jīng)濟是資本獨立化運動的經(jīng)濟?！?劉駿民：“所謂的虛擬經(jīng)濟，是以資本化定價方式為基礎(chǔ)的一套特定的價值關(guān)系，其運行特征相對于實體經(jīng)濟具有更大的不確定性和波動性，是以觀念支撐的定價方式。,第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性,資本化定價：是指將對生產(chǎn)資本的定價方式應(yīng)用到其他非生產(chǎn)資本(如土地、股票、其他無形資產(chǎn))的定價上。

8、 資本化定價主要根據(jù)預(yù)期收益和利息率的基本關(guān)系來定價的。以資本化定價的資產(chǎn)主要受人們的預(yù)期、利息率、宏觀經(jīng)濟政策等不確定性因素影響,并通過虛擬經(jīng)濟的增長要素直接或間接作用于實際經(jīng)濟增長要素，從而帶動實際經(jīng)濟的增長,虛擬經(jīng)濟是相對于實際經(jīng)濟而言的，虛擬經(jīng)濟盡管對實際經(jīng)濟運行產(chǎn)生重要影響，但它一般不直接參與實際的生產(chǎn)過程,以信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為運行載體,以股票證券、債券、期貨、期權(quán)等虛擬資本為交易工具和表達方式,以預(yù)期的資本(包括土地、勞動力、資金、技術(shù)、信息等)價值為定價和分配依據(jù),虛擬經(jīng)濟的基本含義,第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性,房地產(chǎn)實現(xiàn)資本虛擬化的三個基本條件,土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)商品的開發(fā)建設(shè)周期較長，使得房地產(chǎn)的市場供給缺乏彈性,房地產(chǎn)的可投資性，房地產(chǎn)使用的耐久性和不需計提折舊的土地使得房地產(chǎn)可以成為一種重要的投資工具,作為資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)，需要通過金融市場提供開發(fā)的融資渠道,第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性,1、房地產(chǎn)基本概念和基本屬性（自然、經(jīng)濟、社會保障）是什么？