xx年度物業(yè)服務(wù)技術(shù)規(guī)范書

1、 目 錄 1、物業(yè)服務(wù)概況 2、采購范圍 3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 4、物業(yè)服務(wù)費組成 他；包含樹木的修剪、修剪中耕除草、松土施肥病蟲害治扶正加固其它；包含花壇花境布置灌、排水補種修剪施肥病蟲害防治共用部位、共用設(shè)備設(shè)房屋結(jié)構(gòu)、門窗樓內(nèi)墻面、頂面、地面管道、排水溝、三公共部頂圍墻道路、雕塑等安全標(biāo)志包含各種水泵及管道、閥門供水系一包含各種排水管道、化糞池及檢查井排水系按服務(wù)要公燈等公共電氣柜、大堂空公共照三消防設(shè)施設(shè)二消防系避雷設(shè)避雷系按服務(wù)要電子防盜門、周界報警、監(jiān)視系統(tǒng)、電子巡二弱電系電按服務(wù)要電梯系 特約服務(wù)項目二 無 二、采購范圍 1物業(yè)公共性服務(wù) 物業(yè)綜合管理服務(wù)； 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服

2、務(wù)； 公共區(qū)域秩序維護服務(wù)； 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)； 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施（含供水系統(tǒng)、公共照明、避雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強弱電及監(jiān)控系統(tǒng)）日常運行、保養(yǎng)、維修； 物業(yè)管理服務(wù)所必須的所有相關(guān)工作及其他項目配合工作。 三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 、物業(yè)綜合管理服務(wù)1 級別 序號 內(nèi)容 服務(wù)要求 （1）物業(yè)管理項目內(nèi)設(shè)置管理處。 管理處設(shè)置 （2）辦公場所整潔有序。 1（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設(shè)施及辦公用品。 （1）物業(yè)管理項目經(jīng)理持證上崗，有一年以上經(jīng)理任職經(jīng)歷。 管理人員要求2 四級（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。 周一至周

3、日每天12服務(wù)時間 小時在管理處進行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。 3 （日常管理與服務(wù)14）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。 一般急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，小時受理業(yè)主或使用人報修。24）2（ 修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）對業(yè)主單位或使用人的投訴2小時內(nèi)答復(fù)處理）制定物業(yè)管理項目審批、巡視、驗收等裝修管理制度，對不符規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告）建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰）建立檔案管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔包括物業(yè)竣工收檔案、設(shè)備管理檔案、日常管理檔案）制定物業(yè)管理檔案與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查

4、、通訊等多種形式與業(yè)主或使人進行溝通，每年的溝通面不低于使用人員80）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度1）運用計算機進行管理（含收費管理、設(shè)備管理等）1）服務(wù)窗口應(yīng)公開服務(wù)內(nèi)容和程序、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)1）每年對使用人進行一次滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析及時整改 （13）節(jié)假日有專題布置。 （14）綜合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 2、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 級別 序號 內(nèi)容 服務(wù)要求 每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；1 地面和墻面 大堂、門廳花崗石、大理石每季保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵。 樓梯扶手、欄桿、窗2 隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。 臺消

5、防栓、指示牌等公3 每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。 共設(shè)施每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。 4天花板、公共燈具 四級每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰 門、窗等玻璃 5塵。 保持清潔、無垃圾。6 天臺、屋頂按樓層設(shè)置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃 垃圾收集 7圾、無污跡、無異味。 每日擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光8 電梯轎廂 亮，無污跡。道路、地面、綠地每日清掃二次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次；道路地面、綠地、明 目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃9 溝 一次，明溝無雜物、無積水。項目 類別 內(nèi)

6、容 運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。 安全標(biāo)志等對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。雕塑 每日一次對雕塑等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證 其安全使用。、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對1泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，供水系 泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo) 統(tǒng) 普通水泵一級準(zhǔn)。 3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好

7、并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。排水系 統(tǒng) 3、控制柜電氣性能完好，運作正常。公共照 明 公燈 三級4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，物業(yè)管理項目內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電 公共電氣柜氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。2、消

8、防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。3、每天檢查火警功能、報警功能是否正常。消防系二級 消防設(shè)施、設(shè)備 4、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災(zāi)探測器 統(tǒng)投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。避雷系每年檢查避雷裝置一次， 避雷設(shè)施符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 統(tǒng)每月定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。電子防盜門 一級 不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備小時正常運行，能清楚 監(jiān)視系統(tǒng)弱電系顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。統(tǒng) 二級 根

9、據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常電子巡更 運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。1、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的電梯系電梯 物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。 統(tǒng)專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，電梯發(fā)生一般故障的，、3次潤滑加油99以上1層以上的樓宇每年應(yīng)測試一次，保證其性安全使用許可證發(fā)生電梯困人或其它重大事項目 類別 內(nèi)容 件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專

10、業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。 運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 四、物業(yè)服務(wù)費組成序號 項目名稱 單項具體取費組成 一物業(yè)公共性服務(wù)項 目費該項費用按建筑面積取費：元1 由管理處設(shè)置、管理人員要求、日常管理服務(wù)（監(jiān)理完善的檔案管理制度、制定物業(yè)綜合管理服務(wù)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施、制定內(nèi)部管理制度與考核制度等）組 費成。 2 樓內(nèi)公共區(qū)域、樓外公共區(qū)域。包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清公共區(qū)域清潔衛(wèi)生理費、公共管道疏通費、清潔用料費、服務(wù)費 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費及通公共區(qū)域秩序維護訊設(shè)備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。 3 服務(wù)費其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。 4按綠化面積取費。包括管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補公共區(qū)域綠化日常苗費、農(nóng)藥化肥費等養(yǎng)護服務(wù)費 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費用，