購房問答之購房篇

1、購房問答之購房篇 發(fā)表日期：2007年4月1日 出處：上海旭燦律師事務所 作者：房產部 【編輯錄入：xucan】 1預售商品房應符合哪些條件? 商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預 先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售的行為比較普遍，在實踐中出現(xiàn)的糾紛也比較多。 因此，國家規(guī)定，商品房預售實行預售許可制度，房地產開發(fā)企業(yè) 預售商品房，應當符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2)持有建設工程許可證和施工許可證；(3)按提供的預售商品房計算，投人開發(fā)建設的資金達到工程 建設總投資的25以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

2、(4)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。2現(xiàn)售商品房應符合哪些條件?隨著房地產市場競爭的日趨激烈和房地產市場規(guī)范的不斷完 善，現(xiàn)房銷售的比重會越來越大，中華人民共和國城市房地產管 理法、城市房地產開發(fā)經營管理條例都未對現(xiàn)房銷售條件作出 詳細的規(guī)定，為防止不合法的商品房進人流通領域，商品房銷售 管理辦法對商品房現(xiàn)售條件進行了明確規(guī)定：(1)現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過竣工驗收；(5)拆遷安置已經落實；(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基

3、礎設施具備交付使用條件，其他基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(7)物業(yè)管理方案已經落實。3購買商品房的基本程序有哪些?商品房交易不同于一般的商品買賣，其交易的手續(xù)較為復雜，并且需要一個相當長的時間過程，一般情況下，買賣雙方應按照以下程序辦理：(1)選房。(2)簽訂認購書。簽訂認購書時，開發(fā)商往往要求購房者交納定金。簽訂認購書并不是購房的必經程序，而是房地產交易領域的一種約定俗成的做法。(3)簽訂商品房買賣合同，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，應簽訂物業(yè)管理合同。簽訂商品房買賣合同是商品房交易過程中的一個重要環(huán)節(jié)，合同的內容集中體現(xiàn)了買賣雙方的權利和義務，因此

4、，購房者應慎重簽訂此合同，如果在商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。(4)辦理商品房貸款或公積金貸款手續(xù)，與貸款銀行或住房資 金管理中心簽訂貸款協(xié)議。(5)辦理入住手續(xù)。在商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知購房者 辦理交付手續(xù)，向購房者出示商品房質量驗收合格證、住宅質量 保證書、住宅使用說明書，并簽署房屋交接單。(6)簽訂物業(yè)管理合同。購房者在購房時未簽訂物業(yè)管理合同的，在入住時，應與物業(yè) 管理公司簽訂物業(yè)管理合同。(7)辦理產權過戶手續(xù)，領取房產證。出賣人應當在商品房交付使用后6

5、0日內，將辦理權屬登記的 有關資料報產權登記機關備案，協(xié)助購房者辦理權屬登記手續(xù)，領取房產證。4簽訂商品房買賣合同前應看開發(fā)商的哪些證件?為了保證開發(fā)商出售商品房的合法性，購房者在簽訂認購書 和商品房買賣合同前應慎看開發(fā)商的以下有關證件：(1)土地使用權證書或者使用土地的批準文件，這主要是為了 確保商品房的用地合法；(2)建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證，這主要是確保商品房 的規(guī)劃、建設手續(xù)合法；(3)預售商品房的，要有商品房預售許可證；現(xiàn)售商品房的，要 有質量驗收合格證和產權登記備案證，并且要同時符合商品房現(xiàn) 售的有關規(guī)定。5如何與開發(fā)商簽訂商品房認購書?認購書是開發(fā)商與購房者在簽訂正式購房合

6、同前簽訂的一個臨時性的預訂商品房協(xié)議，各開發(fā)商使用的認購書的形式和內容有所不同，但一般都會包括以下內容：當事人姓名或名稱，預訂房地產坐落地點、面積、價格、預訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等內容。簽訂認購書時，開發(fā)商往往要求購房者交納定金，因定金具有定金罰則的作用，購房者應注意定金的退賠約定，同時要考慮(商品房銷售管理辦法)的有關內容：一是未取得預售許可證前，開發(fā)商不得售房，也不得收取任何預訂款性質的費用。二是對已經符合預售條件收取預訂款性質的費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；但當事人之間另有約定的，從其

7、約定。因此，為使當事人雙方未達成購房合同時定金的安全返還，購房者不要輕易與開發(fā)商達成不購房的，定金不予退還或扣留一部分款項等類似的約定，因為根據(jù)意識自治的原則，法律尊重當事人之間的特別約定，只有在當事人沒有特別約定的情況下，才適用(商品房銷售管理辦法)的有關規(guī)定。6購房定金與預付款有什么區(qū)別? 購房定金是指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，規(guī)定由當事人一方先行支付給另一方一定數(shù)額的貨幣，合同履行后，定金應當收回或抵作價款。給付定金方如不履行合同，就喪失了定金所有權，無權索要定金。接受定金方如不履行合同，應雙倍返還定金。當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定

8、金性質，當事入主張定金權利的，人民法院不予支持。在合同履行時，定金可以抵作價款，這樣，定金是一種預先給 付，起到了預付款的作用。但是，定金雖有預付款的性質，卻與預付款有本質的區(qū)別，在不履行合同時，預付款沒有擔保作用，不產生定金的法律后果. 7怎樣簽訂商品房買賣合同?商品房買賣合同是保護購房者權益的重要法律憑證，簽訂合 同時購房者一定要慎重，以下給購房者提供幾點建議，供購房者簽合同時作參考：(1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同，：提出質疑，對于不理解的地方要認真調查清楚。(2)簽訂合同前要了解開

9、發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽、經濟實力、資信狀況及歷年在房地產市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關開發(fā)建設和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質證書及“五證”等，在此，不僅要看開發(fā)商有沒有這些證件，更重要的是看這些證件的內容與實際情況是否相一致。(3)合同文本是否規(guī)范。為促進公平交易，建設部和國家工商局聯(lián)合制定了新的商品房買賣合同示范文本，該文本對合同雙方 的權利、義務作了明確而細致的約定，尤其加強了對購房者的權利 保護，避免開發(fā)商自行擬定不公平的合同。因此，在簽約前，應了 解開發(fā)商所使用的合同文本是不是統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文 本，如果不是，您應當提出疑問，并特別注意合同條款的內容。 (4)開

10、發(fā)商委托中介B務枕構銷售商品房的，受托機構應當是 脹法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。中介代理 機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和 商品房銷售委托書(委托合同應當載咀委托期限、委托權限等內 容)，否則；無權代理開發(fā)商簽約。（5)所售商品房是否巳作了抵押。開發(fā)商在商品房的開發(fā)過程中，由于融資的需要，可能將在建中的工程及其土地使用權作為抵押物向銀行申請貸款，在開發(fā)商出售已設定過抵押的房產時，必須經過貸款銀行的同意，否則，其出售的行為無效。因此，購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產在購買前就設定了抵押并不能如期解除抵押關系，抵押權人就有可能隨時要

11、求實現(xiàn)抵押權，這樣，購房人不僅不能順利取得房產證，甚至會陷入一場糾紛之中。(6)關于廣告。有的開發(fā)商在售樓廣告的宣傳中許諾誘人的條件，購房者在簽訂合同時，一定要對這些開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的吸引你做出購房決定的事項進行核實，并在合同中進行約定，否則，購房人的權益很難得到保護。(7)關于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應盡可能增加付款次數(shù)、拉長付款的間隔時間，以便減少付款后逾期交房的風險。另外，如果購房人選擇了按揭貸款的付款方式，買賣雙方還應注意其貸款申請是否會得到銀行的批準。根據(jù)中國人民銀行于2001年6、月20日印發(fā)的(關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知)，借款人申請個人住房貸款購買期房的，

12、所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的23。另外，應注意對購房者未獲得貸款審批時余款的支付方式進行詳細約定。(8)關于裝修標準和設備標準。購房者最容易忽略的是所購房屋的裝修標準和設備標準，受樣板間和宣傳資料的誤導，往往使購房者認為“貨就是板”，而到交房時才發(fā)現(xiàn)“貨不對板”，從而引發(fā)糾紛。 因此，購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應在購房合同中將房內外的裝修和設備設施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內容約定清楚，這樣才能最大限度地保護自己的利益。另外，購房者應注意，根據(jù)商品 房銷售管理辦法)的規(guī)定，如果開發(fā)商在售房時設置樣板房并未作 說明

13、的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。(9)關于房屋面積。在簽合同時應與開發(fā)商明確約定商品房 的建筑面積、套內建筑面積、共有分攤建筑面積及面積誤差比為多少，根據(jù)全國的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，開發(fā)商有能力和義務將建筑面積的誤差比限定在3以內，購房者應根據(jù)選擇的計價方式，對建筑面積的誤差比進行限定，并約定相關的違約責任。(10)關于交房期限。開發(fā)商對延期交房常借故推脫責任，如遇到不可抗力、政府行為、惡劣天氣等，在簽訂購房合同時，要求購房者接受該條款，當不能如期人住時，購房者非常被動。因此，在簽約時購房者應注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強的理由。(11

14、)違約責任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設置一些防范條款，因此，對違約的內容、違約的責任應盡可能用可以衡量時標準確定下來，這樣便于操作。(12)解決爭議的辦法。當雙方當事人不能協(xié)商解決爭議時，商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法：一是提請仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。購房者可以根據(jù)具體情況選擇有利于解決糾紛的方式。(13)簽訂補充協(xié)議。對商品房買賣合同中未盡事項要進一步補充，如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協(xié)議的形式確定下來其內容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護自己的權益。(14)簽合同時注意請律師為您把關。

15、8商品房買賣合同生效須具備哪些條件?商品房買賣合同是商品房買賣交易中最重要的法律文件，因此訂立的合同條款不僅應嚴謹、周密，而且簽訂的合同需要具備一定的條件：(1)開發(fā)商必須具有房地產開發(fā)經營的主體資格，其開發(fā)出售的房屋必須符合法律規(guī)定的條件。(2)購房者必須具有完全民事行為能力，無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂商品房買賣合同，其購房的行為須由法定代理人代為進行或經過法定代理人的同意。(3)買賣雙方當事人的意思表示真實。這是指商品房買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。9什么樣的購房合同可以變更或者撤銷?根據(jù)中華人民共和國合同法)的規(guī)定，具有下列情形之方

16、當事人可以請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷：(1)因重大誤解訂立的合同；(2)在訂立合同時顯失公平的；(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同的。當事人申請變更合同的，法院或仲裁機構不得撤銷合同。10什么樣的購房合同無效?根據(jù)中華人民共和國合同法)的規(guī)定，有下列情形之一的，將會導致合同的無效：(1) 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益(2) 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(3) 以合法形式掩蓋非法目的；(4) 損害社會公共利益；(5) 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。最高人民法院的司法解釋特別強調，人民法院確認合同無效， 應當以全國人大

17、及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī) 為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。11商品房買賣合同是否必須辦理公證?合同公證是指國家公證機關根據(jù)當事人的申請，依照法定程 序，對合同的真實性和合法性所作的證明活動。經過法定程序公 證證明的合同，在法律上具有證據(jù)效力，當事人發(fā)生糾紛時，法院 在審判過程中，可把公證書作為證據(jù)來使用，但有相反證據(jù)足以推 翻公證證明的除外。在商品房的買賣過程中，是否對合同進行公證是依據(jù)雙方當 事人的自愿原則進行的，買賣雙方可以對所簽訂合同進行公證，也 可以不進行公證，不管公證與否都不影響合同的效力。但以下三種房屋所有權轉移行為必須辦理公證：(1)繼承住房。繼承房產

18、應持公證機關出具的繼承權公證書、 房屋所有權證和有效的身份證件到房地產管理部門辦理房產所有 權轉移登記手續(xù)。(2)贈與住房。接受贈與房產的受贈人，應當持房屋所在地區(qū) 或市公證機關出具的房屋贈與公證書，以及房屋所有權證和有效 身份證件到房地產管理部門辦理所有權轉移登記手續(xù)。(3)涉外和涉港澳臺的有關住房交易行為，必須辦理公證證 明，然后到房地產管理機關辦理房產登記手續(xù)。12辦理商品房交易時買賣雙方應提交哪些證件?買賣雙方到房地產管理部門辦理交易時主要應提交如下證 件：(1)買方身份證，單位購房的要提交委托書；(2)商品房買賣合 同；(3)購房發(fā)票；(4)分戶圖；(5)建設工程規(guī)劃許可證；(6)國

19、有土 地使用證；(7)商品房預售許可證；(8)是現(xiàn)房的，要提交產權登記備案證和質量檢驗合格證；(9)未抵押證明。13購買商品房，應交哪些稅、費?購房者到房地產管理部門辦理商品房買賣手續(xù)，須交納的有關稅費為：(1)契稅。根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例)的規(guī)定，契稅 稅率為3-5，契稅的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 在該幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，鄭州市的契稅減半收取 為2。(2)印花稅，310000。(3)交易服務費。各地情況不一，鄭州市的商品房交易服務費 為055，開發(fā)商交025，購房人交03。(4)房屋產權產籍管理費，包括工本費、產權登記費、測繪費。 以鄭州市為例：工本費為10元

20、；產權登記費，以50平方米的 建筑面積為基數(shù)收30元，每增加1平方米，加收04元，計算公式為(建筑面積50)0.430；測繪費，以50平方米的建筑面 積為基數(shù)收20元，每增加1平方米，加收035元，計算公式為： (建筑面積50) 035+20。以上收費標準各地略有差異。14商品房的建筑面積如何計算?商品房的建筑面積是指購房者所購買的套內建筑面積與應分 攤的公用建筑面積之和，即：商品房的建筑面積=套內建筑面積+ 分攤的公用建筑面積。以上的“套內建筑面積”是指套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積之和。15在計算商品房的建筑面積時，哪些范圍應全部計入建筑面 積?(1)永久性結構的單層房屋，按一層

21、計算建筑面積；多層房屋 按各層建筑面積的總和計算。(2)房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等，其層高在220米以上的部位計算建筑面積。(3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面 積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在220米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。(4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按 房屋自然層計算建筑面積。(5)房屋天面上，屬永久性建筑，且層高在220米以上的樓梯 間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在220米以上的部位， 按其外圍水平投影面積計算建筑面積。(6)挑樓、規(guī)劃部門批準的全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。(7)

22、屬永久性結構并作為主要通道的室外樓梯，均按各層水平投影面積計算建筑面積。(8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算建筑面積。(10)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在220米以上 的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積 計算建筑面積。(11)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍 水平投影面積計算建筑面積。(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計 算建筑面積。(13)屬永久性建筑的有柱車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影 面積計算建筑面

23、積。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳所做的架空層，有圍護結 構，層高在220米以上的部位計算建筑面積。(15)有伸縮縫的房屋，若該縫與室內相通，伸縮縫也計算建筑 面積。(16)體育館、影劇院等房屋按實際層數(shù)計算建筑面積。體育 場(館)看臺下空間加以利用的，其凈高超過200米的，計算其建 筑面積(多層按多層計算)。16在計算建筑面積時哪些應按其面積的一半來計算，哪些不 應計算建筑面積?(1)應計算一半建筑面積的范圍包括：與房屋相連的有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍 水平投影面積的一半計算建筑面積。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

24、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一 半計算建筑面積。有頂蓋、不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積 的一半計算建筑面積。樓內有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑 畫積。(2)不計算建筑面積的范圍包括：層高小于220米以下的夾層、插層、技術層和層高小于 220米的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、 垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、游泳池等。建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置 箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用做道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋路面

25、或坡面作為頂蓋建造的房屋?；顒臃课?、臨時房屋、簡易房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池及地下人防干、支線。與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。、臨街樓底層用做遮陽避雨或通行、與房屋相連的、有上蓋無柱的走廊或檐廊。、僅用做通風采光的天井。 17購買商品房時，應分攤哪些共有建筑面積?哪些共有建筑 面積不應分攤?建筑面積包括共有建筑面積的分攤，分攤共有建筑面積的多 少直接影響著購房者實際使用面積的大小。因此，購房者應知道 哪些建筑面積應該分攤，哪些建筑面積不應該分攤。購房者應分攤的共有建筑面積有：各產權戶共有的電梯井、管 道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務的公

26、共用房和管理用房均作為共有部位計算建筑面積；另外，套與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻 (包括山墻)墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。購房者不應分攤的共有建筑面積有：獨立使用的地下室、車 棚、車庫等和為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及作為人防 工程的地下室都不計入共有共用建筑面積，因此，這些建筑面積購 房者也不應分攤。18共有建筑面積的分攤是如何計算的?根據(jù)建筑物的性質不同，共有建筑面積的分攤計算方法也有所不同，主要有以下兩種：(1)多層商品住宅樓中各套內應分攤的共有建筑面積： 共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)(幢) =各套內建筑面積之和 各套分攤的共有建筑面積=各套內建筑面積共有建

27、筑面積分攤系數(shù)(幢)(2)多功能綜合樓中各套應分攤的共有建筑面積： 本幢房屋共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)(幢) =幢內各功能區(qū)建筑面積之和本功能區(qū)分攤的共有建筑面積=本功能區(qū)自有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)(幢)共有建筑面積分攤系數(shù)(功能區(qū))= 本功能區(qū)獨有用的共有建筑面積+本功能區(qū)分攤的共有建筑面積 本功能區(qū)內各套建筑面積之和 同功能區(qū)內某戶(套)分攤的共有建筑面積=同功能區(qū)內某套建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)(功能區(qū))19商品房的計價方式有哪幾種?目前，商品房一般采用三種計價方式：(1)按套計價；(2)按套內建筑面積計價；(3)按建筑面積計價。計價方式用于確定商品房的銷售總價款。但是，產

28、權登記需要按建筑面積方式進行，按套、按套內建筑面積計價并不影響用建筑面積的計價進行產權登記。另外，還有一種計價方式：按使用面積計價。但一般不采用這種方式，原因主要有以下幾個方面；(1)便于和目前的產權登記制度銜接。目前產權登記中只有建筑面積和套內建筑面積，產權證及產權登記檔案中沒有使用面積。(2)以套內建筑面積計價已達到了按使用面積計價希望達到的目的。套內建筑積與使用面積的區(qū)別只在于是否計算套內墻體面積和陽臺面積。因此，如果使用面積可以丈量，只要增加陽臺面積和套內墻體面積，同樣可以計算出套內建筑面積。(3)使用面積不能全部表現(xiàn)購房者的房產權益。以套內建筑面積形式表現(xiàn)的獨立產權與共有建筑面積形式

29、表現(xiàn)的共有產權，是房屋資產價值量的全部表現(xiàn)，而以使用面積計價不利于表現(xiàn)產權人的利益。(4)在房屋測繪不能及時配合的情況下，以使用面積計價不可行。使用面積丈量必須在室內裝修之前，只要進行了室內裝修，如 在衛(wèi)生間、廚房貼磁磚和其他的精裝修，使用面積就無法準確測量。(5)按使用面積計價，很可能會使趨利的房地產開發(fā)企業(yè)在房屋建設中盡可能減少套內墻體面積和套內陽臺面積，這樣對商品房的質量和使用功能會造成負面影響。(6)從國際上的慣例來看，多采用按套或按套內建筑面積計算房款，很少采用按使用面積計價。20房屋規(guī)劃、設計變更怎么辦?根據(jù)商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品

30、房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。如果經規(guī)劃部門批準進行規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。另外，為防止房地產開發(fā)企業(yè)對其他影響到商品房質量或者使用功能的規(guī)劃、設計進行變更，如綠地、樓間距、采光，買賣雙方可在合同中對此進行約定，并注意將房屋的平面圖、小區(qū)的總平面圖附上，并在圖上標注清楚買受人關心的規(guī)劃、設計問題。 21房屋建筑工程驗收的條件有哪些?房屋建筑工程竣工驗收應符合下列條件：(1)完成工程設計和合同約定的各項內容。(2)施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。(3)對于委托監(jiān)理的工程項目