2010年石家莊筑宏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寫字樓方案

1、石家莊筑宏 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷提案,達(dá)生機(jī)構(gòu),謹(jǐn)呈 筑宏房產(chǎn),石家莊城市認(rèn)知,Part One,城市區(qū)位,Part 1,石家莊-省會(huì)二級(jí)城市，是華北連接中原、華南地區(qū)的交通樞紐，以醫(yī)藥、紡織業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，華北南部的商貿(mào)物流中心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力快速提升,石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門。東與衡水接壤，南與邢臺(tái)毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。石家莊市作為河北的省會(huì)，距離北京277公里、天津320公里、濟(jì)南303公里、太原225公里、鄭州412公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受京津發(fā)展影響較大,北京,天津,濟(jì)

2、南,石家莊,太原,鄭州,行政區(qū)劃,Part 2,石家莊下轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積15848平方公里，城區(qū)面積456平方公里。下轄縣市小而散，城區(qū)面積明顯偏小，城區(qū)規(guī)模有待提升,注：圖中人口數(shù)為第六次人口普查數(shù)據(jù)，為常住人口,城市人口,Part 3,截止2010年，石家莊市常住人口達(dá)1016.4萬人（第六次人口普查數(shù)據(jù)），其中，市區(qū)人口270萬人。市區(qū)面積456平方公里。石家莊是全國(guó)面積最小、人口密度較大的省會(huì)城市,石家莊市全市人口密度偏小，主要人群集中在市區(qū)的橋西區(qū)和橋東區(qū)兩個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域，其中橋西區(qū)人口密度高達(dá)10907人/平方公里。石市是全國(guó)面積最

3、小，人口密度較大的省會(huì)城市,2006-2010年石家莊市城市人口增長(zhǎng),遠(yuǎn)景目標(biāo)： 城市“一城三區(qū)”遠(yuǎn)期人口規(guī)模為500萬，“三組團(tuán)”人口遠(yuǎn)期規(guī)模為100萬人,城市交通,Part 4,石家莊是華北地區(qū)重要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃打造成省會(huì)城市和市域間1小時(shí)交通圈,鐵路現(xiàn)狀：石家莊是全國(guó)鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，其中京廣線是連接中外交流的大動(dòng)脈，石太線是晉煤外運(yùn)的主要通道。 鐵路規(guī)劃：強(qiáng)化京廣、青太客運(yùn)專線及京石、石鄭、石太、石濟(jì)城際鐵路雙十字復(fù)合交通走廊建設(shè)，打造京津、晉冀魯豫省會(huì)城市1小時(shí)交通圈,公路現(xiàn)狀：京深、石太

4、、石黃、青銀、石濟(jì)、張石高速公路和107、307、308等國(guó)家級(jí)公路在市域內(nèi)縱橫交錯(cuò)，形成了以國(guó)省干線公路為骨架，地方道路為支脈的公路交通網(wǎng)絡(luò)。 公路規(guī)劃：加強(qiáng)省會(huì)與天津、太原等周邊省市聯(lián)系，建設(shè)石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，實(shí)現(xiàn)高速公路縣縣通，打造市域1小時(shí)交通圈,航空現(xiàn)狀：石家莊民航機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開通44條國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線，并引進(jìn)國(guó)航、東航、南航等12家航空公司加盟石家莊機(jī)場(chǎng)的航線運(yùn)營(yíng)。 航空規(guī)劃：按照年旅客吞吐量400萬人次改擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)設(shè)施，提高服務(wù)水平,京津冀經(jīng)濟(jì)圈重要城市 城市發(fā)展后勁十足,城市經(jīng)濟(jì),Part 5,GDP走勢(shì)：2008至2012年間石家莊市國(guó)民生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步上漲

5、態(tài)勢(shì)，2012年GDP總量達(dá)到4500.2億元，人均GDP43817元，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展期,800-4,000US,4000-8,000US,8000-20,000US,0-800US,啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期,緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型,平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重,快速發(fā)展， 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重,超速發(fā)展 單純數(shù)量型,改善需求為主,改善需求為主,生存、改善需求兼有,生存需求,數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局,2013年第一季度，石家莊的GDP增速為9.3，房地產(chǎn)行業(yè)將處于高速發(fā)展期 全年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上漲2.8%，其中食品價(jià)格上漲3.

6、4%。 全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值3007.9億元，比上年增長(zhǎng)12.5%；占全市生產(chǎn)總值的比重為66.8%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)繳稅金363.6億元，比上年增長(zhǎng)19.9%；占全部財(cái)政收入的比重為63.4%，比上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn),數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),Part 6,仍以第二產(chǎn)業(yè)為主要支撐產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)占比達(dá)50%左右；第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比發(fā)展不足，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大,2012年石家莊市三產(chǎn)比例分別為10%、49.8%和40.2%，第二產(chǎn)業(yè)仍為支撐產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年穩(wěn)步上漲，建筑業(yè)的調(diào)整增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了較大的拉動(dòng)作用。 2009-2012年，第三

7、產(chǎn)業(yè)保持11%左右的速率增長(zhǎng)，其中金融和交通業(yè)增長(zhǎng)較快。但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，石家莊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)的比重仍較大，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間,石家莊2009-2012年三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例,人均可支配收入,Part 7,石家莊市人均可支配收入23038元，同比增長(zhǎng)12.2%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到8993元，增長(zhǎng)15.0%。與城市人口收入相比還有一定差距,2012年，全年城市居民人均可支配收入23038元，比上年增長(zhǎng)12.2%，農(nóng)民人均純收入8993元，增長(zhǎng)15.0%； 城市居民人均建筑面積為29.9平方米；農(nóng)民人均住房居住面積39.9平方米。 2008年-2012年，人均可支配收入的增長(zhǎng)率在13

8、%左右浮動(dòng)，近兩年有所下降?？傮w看來，從2008年至2012年，人均可支配收入的增速保持在10%以上,數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局,城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步合理 城市購(gòu)買力日趨旺盛,第三產(chǎn)業(yè)將迅速發(fā)展， 中小企業(yè)代表中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新極點(diǎn),寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體， 寫字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分 寫字樓成為投資新寵,城市規(guī)劃,Part Two,城市發(fā)展規(guī)劃,Part 8,石家莊市將形成“2+4”的組團(tuán)式城市功能空間，其中“2”為正定新區(qū)和老城區(qū)，“4”為鹿泉新城、欒城新城、藁城新城和空港新區(qū)。城市重點(diǎn)向北發(fā)展,鹿泉新城：都市區(qū)西部具有特色的旅游、生態(tài)城市，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和旅游業(yè)，

9、并承擔(dān)部分市級(jí)旅游組織服務(wù)職能,藁城新城：都市區(qū)東部副中心城市，重點(diǎn)推進(jìn)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，形成都市區(qū)對(duì)市域東部縣市的輻射帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)節(jié)點(diǎn),欒城新城：都市區(qū)南部商貿(mào)物流中心，裝備制造業(yè)基地，重點(diǎn)推動(dòng)商貿(mào)物流業(yè)、裝備制造業(yè)和醫(yī)藥食品工業(yè)發(fā)展,中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省會(huì)功能、區(qū)域服務(wù)職能，突出生態(tài)、文化建設(shè)，打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會(huì),正定新區(qū)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，在京珠高速公里以東區(qū)域，以生態(tài)、低碳、智慧的全新理念，建設(shè)30平方公里濱河新區(qū)起步區(qū)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地,空港新城：都市區(qū)空港物流樞紐，重點(diǎn)推動(dòng)航空物流、臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展,城市交通規(guī)劃,Part 9,

10、中心城區(qū)構(gòu)成“四橫六縱”道路系統(tǒng)，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。市區(qū)周邊構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間1小時(shí)交通圈,市域：構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)；都市區(qū)公路網(wǎng)形成“兩環(huán)、十四射”的格局。利用高速公路網(wǎng)絡(luò)及重要國(guó)省道，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間的1小時(shí)交通圈,中心城區(qū)：中心城建立由快速路、交通性道路構(gòu)成的“四橫六縱”道路系統(tǒng)。由中山路、裕華路等構(gòu)建七條東西向生活主干路。由友誼大街、勝利大街、平安大街等構(gòu)成十三條南北向主干路。 都市區(qū)：實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)至藁城、欒城、鹿泉有兩條以上快速路與一條國(guó)省道；重點(diǎn)加強(qiáng)中心城區(qū)與正定交通聯(lián)系，形成6條跨河通道，打造都市區(qū)30分鐘

11、交通圈,城市軌道交通,Part 10,軌道交通開工建設(shè)，將快速提升城市版圖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。建成后會(huì)極大改善對(duì)四大組團(tuán)連接市區(qū)的交通狀況，將使大量的人口居住外溢，助推城郊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,資料來源：石家莊市政府,石家莊遠(yuǎn)景軌道交通線網(wǎng)采用由6條線組成的“大放射，小方格”遠(yuǎn)景線網(wǎng)方案，其中骨干線3條，輔助線3條，線網(wǎng)總長(zhǎng)244.7公里。 1號(hào)線中心城內(nèi)東西向骨干線、連接主城與正定新區(qū)的干線，線路在主城區(qū)內(nèi)沿中山路敷設(shè)，向東穿過京珠高速后，在新城區(qū)向北轉(zhuǎn)入昆侖大街，向北穿越滹沱河后進(jìn)入正定； 2號(hào)線都市區(qū)南北向骨干線，北起正定新區(qū)，南至欒城； 3號(hào)線都市區(qū)東西向骨干線，西延鹿泉，東連

12、藁城； 4號(hào)線中心城區(qū)南北走向，并連接裕華、南部片區(qū)的L型輔助線，與5號(hào)線在中心區(qū)外圍形成環(huán)線； 5號(hào)線在中心城區(qū)內(nèi)先南北、后東西走向的L型輔助填充線，串聯(lián)了橋西區(qū)、新華區(qū)南部、橋東區(qū)以及長(zhǎng)安區(qū)，與4號(hào)線相扣成環(huán)。； 6號(hào)線內(nèi)部填充線，西起西石環(huán)，向南至南石環(huán),勝利大街改造,Part 11,石家莊新增600公頃綠地規(guī)劃 新勝利大街成穿城綠軸,本項(xiàng)目的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)在于新勝利大街的開通，因此我們?cè)?解決完項(xiàng)目前期資金需求的回籠后，可將剩余房源放置于 新勝利大街開通前后銷售,Part Three,項(xiàng)目本體條件,項(xiàng)目區(qū)位,Part 2,項(xiàng)目位于石家莊市光華路與新勝利大街東南角，行政區(qū)劃上隸屬于橋東區(qū).但

13、處于東購(gòu)、南三條商圈、北國(guó)商圈和天河商圈的交集區(qū)，同時(shí)也是橋東、正定、長(zhǎng)安區(qū)與市中心四大經(jīng)濟(jì)極點(diǎn)的黃金分割點(diǎn),項(xiàng)目交通,Part 1,本案緊鄰新勝利大街和和平路兩條城市主干道，路況良好，通達(dá)性佳； 距市政府：約10分鐘車程； 距老商業(yè)中心：約5分鐘車程； 距火車站：約15分鐘車程,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),Part 2,總建筑面積： 建筑高度：層 戶型分割： 停車位：個(gè)（地下兩層+地面） 大堂層高： M 標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6 M 標(biāo)準(zhǔn)層：1200 最小單位： 公攤率： 空調(diào)系統(tǒng)： 玻璃材料： 電梯配置： 立面用材： 公共部分用材： 工程進(jìn)度： 交付標(biāo)準(zhǔn)： 裙樓配套： 1-4層商業(yè)配備,Part Four,市場(chǎng)

14、態(tài)勢(shì)分析,土地市場(chǎng),Part 1,2012年石家莊共進(jìn)行了11批土地出讓活動(dòng)，累計(jì)掛牌出讓59塊地，成交56塊，流拍2塊。根據(jù)石家莊國(guó)土資源局出讓結(jié)果公告顯示，成交56塊土地約301萬平方米，約合4519畝，與2011年相比，2012年土地市場(chǎng)環(huán)比2011年，土地放量上漲40%，成交金額上漲45%，土地市場(chǎng)的繁榮，再次證明石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面回暖,注：2012年開發(fā)區(qū)市場(chǎng)放量領(lǐng)先其他區(qū)域，共21宗，但多是工業(yè)級(jí)科教用地；長(zhǎng)安區(qū)和裕華區(qū)位列二、三位，其中裕華區(qū)成交金額領(lǐng)先石家莊土地市場(chǎng)，共計(jì)37.6億元，其住宅用地是主要支撐。橋東區(qū)由于地域限制，在開發(fā)利用上有限，但新火車站的建成使用和勝利大街

15、改造工程的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)給橋東區(qū)發(fā)展帶來利好機(jī)會(huì)，加快南北的通達(dá)性,橋東區(qū)放量成交分析,Part 2,橋東區(qū)貫穿南北，但沒形成大面積開發(fā)態(tài)勢(shì)，其在售項(xiàng)目相對(duì)其他區(qū)域來說屈指可數(shù)，目前大部門項(xiàng)目都還集中在中心區(qū)域，且大多為商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。2012年出讓的4塊地中有3塊為補(bǔ)證拿地，有中天世都、華基君程、青鳥中山華府。該區(qū)域未來發(fā)展還有待發(fā)掘,數(shù)據(jù)來源：石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,各物業(yè)類型土地出讓分析,Part 3,2012年土地市場(chǎng)成交以工業(yè)、住宅類用地為主，工業(yè)用地 大量出讓證明省會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷進(jìn)步土地供應(yīng)、土地價(jià)格 有漲幅，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 1,寫字樓市場(chǎng)分析,

16、寫字樓、公寓概述,Part 2,寫字樓廣義上是指滿足人們進(jìn)行商務(wù)辦公活動(dòng)的場(chǎng)所，其一般具有交通便利，配套設(shè)施完備，注重效率及建筑形象等特征，它是企業(yè)品牌最具代表意義的特征,市場(chǎng)對(duì)寫字樓物業(yè)的評(píng)判依據(jù)一般有以下六個(gè)方向：地段、功能、服務(wù)、智能化、生態(tài)環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展,公寓為集合式住宅的一種，是一種生活設(shè)施齊備，一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在,公寓最大特點(diǎn)是宜商宜住，表現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、社區(qū)配套上,接下來我們將對(duì)石家莊公寓行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作定性調(diào)研和分析,接下來我們將對(duì)石家莊及全國(guó)一線城市（北京）的寫字樓行業(yè)發(fā)展

17、趨勢(shì)作定性調(diào)研和分析,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 3,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 1,商圈與商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 2,目前石家莊的寫字樓正處于發(fā)展階段，市場(chǎng)商務(wù)需求巨大，客戶開始注重改善辦公環(huán)境，追求物業(yè)形象，并逐步進(jìn)入“頂級(jí)專業(yè)寫字樓”時(shí)代,河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年石家莊商 業(yè)經(jīng)營(yíng)性商品房累計(jì)供應(yīng)面積為179.3005萬平方米，成交 面積為84.55029萬平方米，供求比為2.12：1，供大于求 已成事實(shí)。過剩的現(xiàn)象集中體現(xiàn)在地段相對(duì)較差的寫字樓 和公寓上面，空置率相對(duì)較高；對(duì)于一些預(yù)期、地段較好 的項(xiàng)目則出現(xiàn)搶鋪的現(xiàn)象,石家莊寫字樓市

18、場(chǎng)的分析,Part 3,東購(gòu)-百盛商圈,南三條商圈,北國(guó)-先天下 商圈,新火車站商圈,懷特-萬達(dá)商圈,空中花園商圈,益友商圈,建華商圈,1996,1999,2005,2000,2007,2012,2012年以前石家莊寫字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中在中山路、裕華路、中華大街等三大主干道兩側(cè)中心地帶,天河商圈,項(xiàng)目 所在地,1、石家莊的商業(yè)地產(chǎn)分布極為不均，開發(fā)商并不看重結(jié)合 產(chǎn)品和區(qū)域性特點(diǎn)，只是盲目的用一個(gè)套路進(jìn)行開發(fā)，且 集中程度過高，直接推高了空置率。 2、本案項(xiàng)目位于石家莊中北部，即石家莊商業(yè)中心邊緣橋 東區(qū)板塊內(nèi)。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為同區(qū)域板塊內(nèi)在售項(xiàng)目,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Pa

19、rt 4,趨勢(shì)一、由中心向外圍發(fā)展；由中山路為核心向南北兩翼發(fā)展趨勢(shì),趨勢(shì)二、單體商業(yè)逐漸向復(fù)合型商業(yè)轉(zhuǎn)變,趨勢(shì)三、新型商圈業(yè)態(tài)偏重家居建材、休閑娛樂、餐飲時(shí)尚等,趨勢(shì)四、東南商業(yè)比重偏大，西北商業(yè)比重偏小,趨勢(shì)五、新商圈的形成將依賴區(qū)域人口資源支撐,一、城市由單中心向多極發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)擴(kuò)散,二、中心地帶土地價(jià)格昂貴、項(xiàng)目日益減少,三、老城區(qū)交通擁堵，通勤情況惡化,四、東南商業(yè)比重偏大，西北商業(yè)比重偏小,石家莊中心區(qū)域?qū)懽謽钦剂酥饕蓊~，但不再一枝獨(dú)秀寫 字樓的分布開始呈現(xiàn)由中心地帶向外圍擴(kuò)散的多極發(fā)展趨 勢(shì),石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 1,寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)及需求說明的幾大特征,石家莊寫字

20、樓市場(chǎng)的分析,Part 2,具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市發(fā)展的需求及外來企業(yè)的聚集，頂級(jí)高端寫字樓市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁,城市新發(fā)展格局上，具有產(chǎn)業(yè)依托或處在城市副中心地段：低密度低層高綠化率的總部經(jīng)濟(jì)越來越受到大企業(yè)的歡迎,新老城區(qū)核心地段交匯處：同時(shí)注重商務(wù)效率、商務(wù)形象也提倡新型辦公形態(tài)的中高檔寫字樓正在走創(chuàng)新之路,城市發(fā)展中不同區(qū)位價(jià)值演繹不同產(chǎn)品價(jià)值,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 3,大中型或品牌成熟企業(yè)要求豪華，注重寫字樓地段和形象,創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)要求性價(jià)比高，注重寫字樓的功能和成本,成長(zhǎng)型企業(yè)追求快速發(fā)展，注重寫字樓的服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展,企業(yè)隨自身發(fā)展需求對(duì)寫字樓有不

21、同階段的衡量標(biāo)準(zhǔn),石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 4,智能化發(fā)展的新高度5A；（有注解,生態(tài)化發(fā)展的新高度綠色生態(tài)寫字樓,舒適度人性化發(fā)展的新高度5O；（有注解,寫字樓產(chǎn)品的核心能量不再只聚焦地段，而向品質(zhì)傾斜,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 5,注解1：5A,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 6,注解2：5O,代表頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的5A寫字樓越來越表現(xiàn)出它的不足之處，比如位于喧鬧的商業(yè)中心區(qū)、高密度的建筑和人群，有限的空間和綠化等,顛覆傳統(tǒng)辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中，給人們的工作帶來前所未有的舒適享受,按照生態(tài)學(xué)、環(huán)境學(xué)和建筑學(xué)原理，遵循生態(tài)平衡機(jī)可持續(xù)發(fā)展原則，獲得一種高效、低耗

22、、無廢物污染的辦公方式,DW/E-CRM / CRM,發(fā)展前景 Opportunity,氧氣 Oxygen,開放自由 Open,花園辦公 Office park,辦公服務(wù) Office serve,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 7,不同行業(yè)發(fā)展到一定階段，必然會(huì)有產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與資源聚集的可能，產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的新高度即主題性寫字樓,集酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等為一體的城市綜合體能完善各功能配套，形成自我循環(huán),城市復(fù)合體與產(chǎn)業(yè)集聚依然是成就寫字樓的兩個(gè)方向,與發(fā)達(dá)城市相比，石家莊寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)還處于較低水平,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 8,區(qū)位： 位于亞奧核心版塊內(nèi)的安立路與大屯路交接處 基本

23、情況： 由四座最高達(dá)20層的相對(duì)獨(dú)立的寫字樓組成，總建筑面積達(dá)8.27萬平米，其中寫字樓面積6.2萬平米 銷售業(yè)績(jī)： 開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)6個(gè)億的銷售額 目標(biāo)客戶： 成長(zhǎng)型、智力型、服務(wù)型企業(yè),案例一：北京蘭華國(guó)際,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 9,共享商務(wù) 1、共享08奧運(yùn)政府投資帶來的巨大收益； 2、著力營(yíng)造共享空間；配備了高標(biāo)準(zhǔn)、超五星多媒體商務(wù)中心，并為配備雪茄吧、紅酒吧等高尚休閑。 自由商務(wù) 1、采用24小時(shí)水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng)，滿足需要連續(xù)工作的需求； 2、采取柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，自由分割的辦公空間設(shè)計(jì)； 形象商務(wù) 1、外立面充分體現(xiàn)了澄凈、硬朗的現(xiàn)代風(fēng)格，剛性玻璃幕墻； 2、大堂位于項(xiàng)目金角位置，

24、挑空高達(dá)13米； 3、北京首創(chuàng)的首腦專屬電梯、VIP專屬電梯廳，獨(dú)享尊貴服務(wù),倡導(dǎo)全新三大商務(wù)模式，將使入駐企業(yè)超值實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 11,大堂：地面、墻面采用國(guó)產(chǎn)石材，配藝術(shù)裝飾，藝術(shù)吊頂及燈飾，配高級(jí)感應(yīng)旋轉(zhuǎn)門。 電梯廳：地面、墻面為高級(jí)國(guó)產(chǎn)石材、藝術(shù)吊頂，配燈飾； 公共走道：地面為防滑地磚，環(huán)保乳膠漆墻面，配吸音天花吊頂，設(shè)照明系統(tǒng)級(jí)應(yīng)急照明系統(tǒng)； 電梯：進(jìn)口日立電梯，A、B、C座電梯10部； 空調(diào)：水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng)； 新風(fēng)系統(tǒng)：設(shè)置了待熱回收的新風(fēng)送風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)量案商務(wù)辦公區(qū)25立方米/小時(shí)/人設(shè)計(jì)； 監(jiān)控系統(tǒng)：獨(dú)立監(jiān)控室，及門禁系統(tǒng)。電梯、走道、停車場(chǎng)等

25、公共部位設(shè)閉路電視監(jiān)控； 通信自動(dòng)化系統(tǒng)：包括綜合布線系統(tǒng)級(jí)無線通訊轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)； 電話：設(shè)4000門電話程控交換系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)：千兆以太網(wǎng)入樓，10兆帶寬入戶；每4平米1個(gè)信息點(diǎn)，可根據(jù)世紀(jì)需求增減； 有線電視：舍友歌華有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)； 無線通訊：設(shè)有通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)（無通訊互死角）； 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）、安防自動(dòng)化系統(tǒng)（SA,部分配套設(shè)施指標(biāo),石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 12,區(qū)位： 扼守東北亞國(guó)際航運(yùn)中心門戶，距大連東港0.5km、火車站1.5km,機(jī)場(chǎng)10km； 基本情況： 總建筑面積達(dá)25506.5平米，總戶數(shù)：140戶；停車位：100多個(gè) 項(xiàng)目

26、定位： 成長(zhǎng)性企業(yè)發(fā)展示范特區(qū)、一個(gè)中高檔的專業(yè)寫字樓 目標(biāo)客戶： 航運(yùn)、物流、貿(mào)易等行業(yè)成長(zhǎng)中的中心企業(yè),案例二：大連安達(dá)商務(wù)大廈,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 13,A、企業(yè)理財(cái)服務(wù)中心： 大廈與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合為入住大廈的企業(yè)提供多種金融、理財(cái)服務(wù)，主要包括“率先推出移動(dòng)銀行業(yè)務(wù)”、代發(fā)工資業(yè)務(wù)、流動(dòng)資金貸款、客戶銀行中心、企業(yè)財(cái)務(wù)顧問、企業(yè)信息咨詢等等； B、企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心： 大廈結(jié)合了政府中小型企業(yè)服務(wù)中心提供的服務(wù)功能，并與“服務(wù)中心”提出合作提議，在企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心中設(shè)置十大咨詢服務(wù)體系，即建立融資擔(dān)保、網(wǎng)絡(luò)信息、發(fā)展輔導(dǎo)、人才培訓(xùn)、法律、管理咨詢、技術(shù)創(chuàng)新、信用評(píng)價(jià)、市場(chǎng)開拓

27、十大服務(wù)平臺(tái)； C、商務(wù)管家服務(wù)中心： 為企業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有利的后勤保障，如商務(wù)租車服務(wù)、票務(wù)預(yù)定服務(wù)、日常商務(wù)行政飲食餐定送、多功能商務(wù)配套區(qū)等,提供三大增值商務(wù)平臺(tái)，為成長(zhǎng)型企業(yè)搭建起一個(gè)低成本、高效率的商務(wù)空間,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 14,國(guó)際化商務(wù)硬件配套,大廈大堂采用了世界頂級(jí)產(chǎn)品荷蘭寶盾高級(jí)兩翼中間開平旋轉(zhuǎn)門與高級(jí)智能防盜監(jiān)控系統(tǒng)； 49-300平方米的彈性自由組合空間； 戶戶擁有新風(fēng)系統(tǒng)，時(shí)時(shí)都能享受到新鮮的空氣； 大廈外窗采用高檔環(huán)保、低輻射、中空LOW-E玻璃墻，大大節(jié)能30%； 遠(yuǎn)大中央空調(diào)、日立電梯、立體車庫(kù)等； 全面精裝修、獨(dú)立洗手間、酒店式的物業(yè)管理，滿足

28、企業(yè)的不同需求； 綜合布線、樓宇自控采用美國(guó)KMC弱電控制系統(tǒng)，以及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控、程控、門禁、寬帶接入、有線電視等系統(tǒng)； 24小時(shí)全天候保安巡邏，并設(shè)有中央監(jiān)控系統(tǒng)，戶戶均有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)； 大廈配置了會(huì)議室、多功能廳、商務(wù)餐廳與休閑娛樂廳等，全面打造國(guó)際化商務(wù)平臺(tái)，成就中小企業(yè)的低成本快速發(fā)展,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 15,區(qū)位： 處于寧波東部新城與市區(qū)交接處； 基本情況： 占地面積達(dá)19022平米，總建筑面積：55000平方米； 項(xiàng)目定位： 寧波首個(gè)ROD（海洋氧氣還原）花園生意場(chǎng)； 目標(biāo)客戶： 外貿(mào)、物流、高新企業(yè),案例三：95國(guó)際商務(wù)大廈,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分

29、析,Part 16,率先提出ROD辦公模式，除了追求高效辦公之外，同時(shí)更注重對(duì)舒適愉快的辦公環(huán)境的營(yíng)造。以5O標(biāo)準(zhǔn)打造自由化、人性化的休閑辦公空間，以充滿樂趣、創(chuàng)意和氛圍的商務(wù)環(huán)境，激發(fā)工作熱情和工作激情；： 率先引進(jìn)風(fēng)行國(guó)際的ROD辦公新概念，將科技園區(qū)的綠色生態(tài)與城市中心地段相結(jié)合，顛覆傳統(tǒng)辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中。作為寧波第一座更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的5A+5O寫字樓，它將在寧波率先實(shí)現(xiàn)ROD休閑辦公,首個(gè)ROD花園生意場(chǎng),石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 17,Opportunity（發(fā)展前景）東部新城商務(wù)大前景 率先卡位東部新城域三江口交通要塞，占領(lǐng)世紀(jì)大道、江南

30、路等四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。向西直通繁華三江口；向東通往北侖港、小港；北向可至慈溪、余姚；南向緊鄰飛速發(fā)展的東部新城： Oxygen(氧氣)1萬超大型廣場(chǎng)綠化； 1萬超大型廣場(chǎng)綠化與大樓渾然一體，塑造出一個(gè)休閑辦公的氛圍，充滿了綠化、水景和動(dòng)景； Office park:（花園辦公）每三層開辟兩個(gè)空中花園 每三層開辟兩個(gè)空中花園，提供人與陽光、自然溝通的界面； Open（開放而自由）商務(wù)俱樂部； 商務(wù)俱樂部特設(shè)咖啡吧、茶室、餐廳燈，為現(xiàn)代商務(wù)人士，提供輕松交流環(huán)境，有效緩解商務(wù)寫字樓嚴(yán)肅刻板的工作氛圍。同時(shí)，這也是一個(gè)廣闊的識(shí)人交友、商務(wù)洽談平臺(tái)； Office serve（辦公服務(wù)）一站式英式管

31、家服務(wù) 引入享譽(yù)全球的“現(xiàn)代英式管家”，特設(shè)管家部，首席管家、大管家、專職管家各司其職，提供一站式個(gè)性化服務(wù),體現(xiàn)5O價(jià)值,經(jīng)過對(duì)行業(yè)發(fā)展方向的案例分析后對(duì)項(xiàng)目引出三大啟發(fā),石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 18,啟示一:5O寫字樓可能重新定義石家莊寫字樓新標(biāo)準(zhǔn),1,目前項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽寝k公環(huán)境差，人文化、生態(tài)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足辦公的要 求，寫字樓用戶渴望效率與環(huán)境兩全的新型辦公模式,交通擁擠、停車位缺乏等問題在不斷困擾寫字樓用戶，但不愿意離開中心,2,具有如下特點(diǎn)的5O寫字樓可以滿足以上需求： 1、位于非黃金地段的城市核心發(fā)展區(qū)域，具有良好的發(fā)展前景； 2、交通可達(dá)性高（現(xiàn)在/未來）； 3、生態(tài)環(huán)

32、境優(yōu)良； 4、兼顧環(huán)境與效率,石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 19,啟示二:寫字樓市場(chǎng)細(xì)分，圍繞目標(biāo)消費(fèi)群需求組織功能,啟示三:寫字樓高附加價(jià)值體現(xiàn)在為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái),石家莊寫字樓市場(chǎng)的分析,Part 20,項(xiàng)目發(fā)展建議,為企業(yè)提供可 持續(xù)發(fā)展的平臺(tái),滿足并引導(dǎo)核 心目標(biāo)群的需求,人文化生態(tài)化 5O寫字樓模式,綠色通道、政策,配套、資源整合,人文化 生態(tài)化,石家莊公寓市場(chǎng)的分析,Part 1,公寓市場(chǎng)分析,石家莊新老商圈分布,Part 2,新百東購(gòu)百盛商圈,北國(guó)-先天下 商圈,新火車站商圈,懷特-萬達(dá)商圈,公寓市場(chǎng)分析,Part 3,商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀,新百東購(gòu)商圈,北國(guó)商圈,懷特商圈,

33、萬達(dá)商圈,北國(guó)商圈：最具優(yōu)勢(shì)的核心商圈，以北國(guó)商城、先天下為主，收購(gòu)人百等，在石家莊均具有優(yōu)良的口碑，形成以中山路為核心區(qū)位的北國(guó)壟斷商圈格局； 東購(gòu)-新百商圈：石家莊首級(jí)商圈，位于繁華的中山路段，交通便利，易達(dá)性強(qiáng)。目前購(gòu)物中心處于整修階段，商圈內(nèi)其它業(yè)態(tài)較凌亂，整體意向有所下降； 懷特商圈：石家莊二級(jí)商圈。石家莊商界后起之秀, 除傳統(tǒng)百貨等購(gòu)物場(chǎng)所外, 以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集,新車站商圈,新車站商圈 新車站投入運(yùn)營(yíng)后，在周邊祥云國(guó)際、大都會(huì)等項(xiàng)目的帶動(dòng)下，將形成南城新商圈； 萬達(dá)商圈 萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐，依靠其強(qiáng)大的集團(tuán)實(shí)力及全國(guó)影響力，必將形成新的商圈，從而打破石家莊市傳統(tǒng)的

34、三大商圈格局,石家莊公寓市場(chǎng)分析,Part 4,公寓分布,2012年，石市公寓項(xiàng)目多集中在一環(huán)以內(nèi)，一環(huán)至二環(huán)間公寓項(xiàng)目比去年增加較多，開發(fā)區(qū)新增幾個(gè)公寓項(xiàng)目， 但是公寓住宅化較為明顯；由于華強(qiáng)廣場(chǎng)精裝公寓、勒泰中心、新源NASA等項(xiàng)目入市，市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)井噴；此外祥云國(guó)際、盛邦大都匯、紫晶悅城等城市綜合體的全面展開，公寓總供應(yīng)量會(huì)大大提升。 分布集中、供應(yīng)增加 一環(huán)周邊商圈成熟、一環(huán)至二環(huán)間增多、二環(huán)外公寓罕見 商業(yè)氣氛日漸濃厚，萬達(dá)、勒泰、華強(qiáng)引領(lǐng)公寓市場(chǎng),公寓項(xiàng)目個(gè)案華強(qiáng)廣場(chǎng)北,Part 5,項(xiàng)目特色： 項(xiàng)目高度融合了城市核心資源，以完美的流線打造高品質(zhì)現(xiàn)代美學(xué)建筑，具 備超強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)

35、； 項(xiàng)目整合了時(shí)間效率與空間構(gòu)成，為周邊創(chuàng)業(yè)人士提供小型辦公場(chǎng)所，同時(shí) 為綜合體內(nèi)的商業(yè)人士提供完備的生活配套； 石家莊首個(gè)商鋪化公寓，主力面積30-60，依托華強(qiáng)電子世界，不僅具備 傳統(tǒng)辦公、居住等功能，還具備商鋪的延伸功能-產(chǎn)品展示、交易、電子商 務(wù)、投資價(jià)值堪比商鋪； 2012年7月15日公寓F座開盤，去化率達(dá)90,公寓項(xiàng)目個(gè)案新源NASA,Part 6,項(xiàng)目特色： 項(xiàng)目的LOFT家族公寓強(qiáng)調(diào)藝術(shù)感和圈層感，創(chuàng)新性室內(nèi)功能分區(qū)可再設(shè)計(jì)， 最大化舒適度商住皆宜； 公寓三個(gè)主題景觀挑空大堂，打造充滿張力的藝術(shù)空間，為每一戶帶來品質(zhì) 的全新體驗(yàn)； 以國(guó)際型物業(yè)公司作為強(qiáng)力的物業(yè)支持，建筑內(nèi)部的

36、紅外攝像、報(bào)警燈智能 安保系統(tǒng)，完善的5A服務(wù)平臺(tái)、智能安保控制室，高科技與專業(yè)人員共同維 護(hù)全天候貼心舒適的辦公、居住體驗(yàn)； 首層大堂挑空10.3米，采用星，星級(jí)品質(zhì)設(shè)計(jì)，提供臨時(shí)接待和私密會(huì)談區(qū) ，為商務(wù)會(huì)談，打造良好環(huán)境；歐美式管家服務(wù)，打造尊貴舒適的安保系統(tǒng),公寓項(xiàng)目個(gè)案濱江國(guó)際,Part 7,公寓項(xiàng)目個(gè)案國(guó)大商務(wù)公寓,Part 8,國(guó)大商務(wù)公寓目位于石家莊市核心商圈,東望北國(guó)商城,西臨休門街,南與 濱江組團(tuán)隔街相望,北接中山路.總建筑面積約40000平米,以城市CBD、CLD 、 CHD、CPD四大中央?yún)^(qū)為載體，成就一種將酒店與SOHO相結(jié)合并全新演 繹的新型產(chǎn)品中央酒店公寓，集商務(wù)

37、、住宿、會(huì)所、等多種功能于一體， 具有多元性、多適性、投資性等特點(diǎn),公寓項(xiàng)目個(gè)案新界,Part 9,新界改變傳統(tǒng)居住格局，創(chuàng)新空間設(shè)計(jì)，凹凸有致的矩形立面及豐富的色彩 搭配，顛覆傳統(tǒng)住宅一成不變的建筑形態(tài)，以超出想象的低總價(jià)打造功能齊 全的完美舒享戶型。坐擁城市中心成熟生活配套，坐享大型城市綜合體繁華 商業(yè)，區(qū)域升值潛力無限,公寓項(xiàng)目個(gè)案乾門,Part 10,1、 是石家莊北部體量最大的公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目共計(jì)25層：其中1至5層為東購(gòu) 商場(chǎng)、6至25層為小面積公寓及星級(jí)酒店組成。項(xiàng)目是集辦公、購(gòu)物、居住為 一體的綜合性項(xiàng)目。 2、項(xiàng)目緊鄰省會(huì)第二條迎賓大道中華大街，和二環(huán)快速路周邊有十余條公交 線

38、路從項(xiàng)目經(jīng)過，交通十分便利，再加上東購(gòu)商場(chǎng)的入駐，帶動(dòng)了周邊的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，位于東購(gòu)商場(chǎng)之上的精巧小戶型更蘊(yùn)藏了無限的升值潛力,公寓市場(chǎng)分析,Part 11,面積及戶型分析,一室戶型是公寓項(xiàng)目的主力戶型，占總供應(yīng)量的73.6%，主力面積區(qū)間為40-70，由于總價(jià)較低，且多數(shù)為精裝修，適合投資。因此成為石市最熱銷戶型。萬達(dá)廣場(chǎng)精裝公寓供不應(yīng)求就是市場(chǎng) 的最好佐證； 兩室戶型也占有一定比例，約 占21.6%，主力面積區(qū)間為75-110，兩室戶型銷售速度相比一室戶型較慢，投資客較少 ； 三室戶型所占比例最少，僅為4.8%，此種戶型主要為商務(wù)性公寓，客戶群體集中在中 小企業(yè),新源NASA銷售訪談 市場(chǎng)上

39、公寓主要是LOFT辦公公寓和平層辦公公寓，LOFT因其較好的性價(jià)比和可靈活應(yīng)用的戶型空間獲得客戶追捧,公寓市場(chǎng)分析,Part 12,售價(jià)及客戶分析,購(gòu)買公寓的客戶主要分三類，一種是購(gòu)買住宅能力不足的新婚夫婦，一種是投資客戶，另外一種是公寓辦公。近兩年公寓產(chǎn)品銷售較好的主要原因是投資客因政策影響轉(zhuǎn)向公寓，市場(chǎng)在售公寓較多，但銷售較好的項(xiàng)目均是有較強(qiáng)的地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品力。 價(jià)格略有回落石家莊石市公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格略微下降，2010年公寓均價(jià)為7200-7500元/左右，遠(yuǎn)超住宅6500元/的均價(jià)。2012年以來略有下調(diào)，新源NASA以其特色、華強(qiáng)廣場(chǎng)、勒泰中心、海悅天地仍將全面拉高全市公寓價(jià)位，勒泰中心達(dá)

40、1.8萬/平米； 政策促進(jìn)成交政策對(duì)住宅投資投機(jī)行為的持續(xù)打壓，促使部分投資客轉(zhuǎn)向公寓。 價(jià)格回緩，部分增長(zhǎng)、住宅調(diào)控，公寓熱捧,寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù),Part Two,目前租用寫字樓辦公仍是占據(jù)寫字樓使用市場(chǎng)的主流，主要原因是眾多的中小型民營(yíng)企業(yè)受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展當(dāng)中，所以對(duì)于長(zhǎng)期投資寫字樓壓力比較大。但是隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了購(gòu)買寫字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫字樓是意愿，這樣一是可以保證長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，多年后擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)，二是后期還可以通過出租來供樓。這部分就是以后石家莊寫字樓市場(chǎng)的主要購(gòu)買力量，所以石家

41、莊寫字樓市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間,公寓產(chǎn)品分布,Part 5,主要分布于橋東區(qū)的東購(gòu)商圈和裕華區(qū)的北國(guó)商圈；即主 要集中在一環(huán)內(nèi)及一環(huán)附近，臨近主干道，交通便捷，受 東購(gòu)和北國(guó)兩大商圈的輻射，外部配套較為齊全。另外， 現(xiàn)在熱銷公寓都處于石家莊市目前土地價(jià)值較高，高端商 務(wù)人群較集中的區(qū)域，由此可說明：公寓類產(chǎn)品對(duì)優(yōu)良的 地段和客戶具有天生的偏好,從供應(yīng)體量上看，公寓類項(xiàng)目大多屬于綜合體項(xiàng)目，在售項(xiàng)目中78.6% 以上的建面都在10萬平米以上，大部分項(xiàng)目中都包括了一定的商業(yè)配套和寫字樓面積。公寓產(chǎn)品開發(fā)體量較大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,由于小戶型公寓雖然能滿足基本的生活需求，但其舒適度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如通常意

42、義上的普通住宅，很大程度上是一種過渡性的居住物業(yè)。 從石家莊市場(chǎng)來看，公寓銷售較好的也是宜投資和辦公的物業(yè)類型。 隨著環(huán)境和價(jià)格的變化其作為投資的功能完全的體現(xiàn)出來了，自住客的比例進(jìn)一步的弱化，投資性質(zhì)凸顯,從地理位置上來看，位于市中心區(qū)域一環(huán)以內(nèi)的公寓項(xiàng)目多為精裝修，一環(huán)以外的公寓項(xiàng)目多為簡(jiǎn)裝、毛坯房；從物業(yè)類型來看，酒店式公寓與商務(wù)型公寓多為精裝修，少量居住型公寓為毛坯房,戶門及房門：入戶門為高級(jí)安全門，內(nèi)門為實(shí)木烤漆套裝門。 外窗：斷橋鋁窗配中空玻璃。 地面：客廳、廚房、臥室 均為高檔地磚；衛(wèi)生間高級(jí)防滑地磚。 內(nèi)墻：衛(wèi)生間瓷磚墻面，其余全部選用品牌環(huán)保乳膠漆飾面。 頂：衛(wèi)生間鋁扣板吊頂

43、，其余房間局部石膏板吊頂。 廚房：配備成套環(huán)保型櫥柜，含電磁爐，油煙機(jī)，水槽，龍頭等。 衛(wèi)生間：品牌座便器及面盆套裝，水龍頭、花灑、排風(fēng)扇、電熱水器。 各房間配備品牌燈具及開關(guān)面板,從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，公寓一般為四梯十戶左右，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻,公寓市場(chǎng)分析,Part 18,公寓市場(chǎng)總結(jié)及建議,石家莊公寓產(chǎn)品主要分布在一環(huán)內(nèi)及周邊商業(yè)繁華、高端商務(wù)人群集中的區(qū)域； 公寓市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，定位不明確，軟性服務(wù)欠缺，服務(wù)品質(zhì)和居住舒適度有待增強(qiáng)； 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的純投資性酒店式公寓還沒有被市場(chǎng)認(rèn)可，地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場(chǎng)認(rèn)可； 商住公寓市場(chǎng)主力

44、投資者逐漸增多，性價(jià)比高的項(xiàng)目逐漸增多。 裕華區(qū)公寓銷售狀況明顯優(yōu)于區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)狀況,目前石家莊市的公寓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入較理性發(fā)展階段，投資 客開始對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)、區(qū)位、背景、投資回報(bào)率進(jìn)行綜合 的分析。需要注意的是：如何保證打造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的品質(zhì)被 高端投資人群接受，必須要在物業(yè)管理和整體環(huán)境配套環(huán) 節(jié)上多下功夫,客戶群體分析,Part 1,客戶群體分析,客戶群體分析,Part 2,石家莊市主城區(qū)寫字樓入駐企業(yè)分析,其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，目前石 家莊市寫字樓市場(chǎng)最主要的租 戶為：房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、 信息通訊、中介服務(wù)等企業(yè)， 其中房地產(chǎn)類最多，公司個(gè)數(shù) 所在比例為29.16,客戶群體分析,Part

45、 3,石家莊市主城區(qū)寫字樓入駐企業(yè)分析,主城區(qū)寫字樓租戶中，租賃面積在套內(nèi)100-200平方米的企業(yè)所占比例最大，達(dá)40.8% ，其次是40-100平方米租戶。目前石家莊市主城區(qū)寫字樓物業(yè)中中小型企業(yè)個(gè)數(shù)較多,客戶群體分析,Part 4,石家莊市主城區(qū)商務(wù)公寓入駐企業(yè)分析,主城區(qū)公寓辦公企業(yè)主要以餐飲/生活服務(wù)類和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類的企業(yè)為主，其企業(yè)規(guī) 模普遍較小，主要來自石家莊本土的小型企業(yè),A類：專業(yè)事務(wù)所類 （會(huì)計(jì)/審計(jì)/測(cè)量/評(píng)估/公證/律師等） B類：旅游/教育/培訓(xùn)類 （旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國(guó)咨詢、報(bào)社、雜志社等） C類：政府機(jī)關(guān) D類：銀行/保險(xiǎn)/證券/金融類 E類：餐娛

46、/生活服務(wù)類 （票務(wù)中心、各式中西餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等） F類：電子信息類 （電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、軟件等的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)） G類：機(jī)電/家私產(chǎn)品類 （普通電器、機(jī)械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營(yíng)） H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 （開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計(jì)等） I類：商貿(mào)運(yùn)輸類 （商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)龋?J類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類 K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類,客戶群體分析,Part 5,石家莊市主城區(qū)公寓入駐企業(yè)分析,公寓辦公面積區(qū)間在40-100平方米的企業(yè)個(gè)數(shù)所占比例最大，小型企業(yè)青睞價(jià)格相對(duì)低 廉的公寓辦公場(chǎng)所。從面積比例上看，套內(nèi)40-

47、100平方米區(qū)間的面積總和所占比例最大 ，其次為套內(nèi)面積區(qū)間為100-200平方米，辦公面積超過500平方米的大型企業(yè)僅占2.9 %，本土創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)是商務(wù)公寓的主要客戶,客戶群體分析,Part 6,根據(jù)對(duì)目前投入使用的寫字樓及商務(wù)公寓的調(diào)研分析，已入駐寫字樓企業(yè)主 要為房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、信息通訊、中介服務(wù)等企業(yè)。石家莊主城區(qū)已入 駐寫字樓企業(yè)主流需求以100200平米為主，所占比例為40.8,小 結(jié),客戶群體分析,Part 7,各行業(yè)需求面積分析,根據(jù)對(duì)調(diào)研寫字樓入住企業(yè)數(shù)據(jù)匯總分析，套內(nèi)在100平米200平米的需求最大，其需求企業(yè)個(gè)數(shù)比例約占38%。綜合各行業(yè)需求辦公面積的特征，可以發(fā)

48、現(xiàn)，100平米200平米是現(xiàn)在的主力市場(chǎng)需求,餐娛/生活服務(wù)類需求面積較小，大多數(shù)行業(yè)需求面積100200平方米，其 中政府機(jī)關(guān)、銀行/保險(xiǎn)/證券/金融類需求面積相對(duì)較大在200500平方米 之間,客戶群體分析,Part 1,目標(biāo)消費(fèi)群定位,客戶群體分析,Part 2,目標(biāo)群分類,客戶群體分析,Part 3,終端客戶分類,客戶群體分析,Part 4,不同企業(yè)對(duì)物業(yè)的要求特點(diǎn),客戶群體分析,Part 5,核心目標(biāo)消費(fèi)群成長(zhǎng)型企業(yè),客戶群體分析,Part 6,成長(zhǎng)型企業(yè)需要什么樣的寫字樓,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,Part 1,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng),Part 2,新火車站商圈,一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),2012年以

49、前石家莊寫字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中在中山路、裕華路、中華大街等三大主干道兩側(cè)中心地帶,二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),主要樓盤供應(yīng)態(tài)勢(shì),Part 3,商業(yè)項(xiàng)目,11.5180,12.9088,3.3,7,2,13,勒泰中心 新源NASA 蘇寧廣場(chǎng) 金正海悅國(guó)際 華強(qiáng)廣場(chǎng) 華庭國(guó)際 佳地佳座 國(guó)貿(mào)SOHO 金指數(shù)廣場(chǎng) 鑫明商務(wù)中心 昆侖盛陽門 金恒基鹿城,單位: 總建面積萬,2,6,4,8,12,10,14,18,16,20,24,22,26,30,28,32,36,34,40,38,6,4.37,23,15,29.6,11,16,11年初前，石家莊供應(yīng)寫字樓的體量集中在10萬平米左右 ，目前在所調(diào)研

50、項(xiàng)目中20萬平米以下的項(xiàng)目只有2個(gè)，可 見石家莊的寫字樓項(xiàng)目，正逐漸由單一獨(dú)棟建筑體向城市 綜合體發(fā)展,主要樓盤主力面積（寫字樓,Part 4,商業(yè)項(xiàng)目,80 170,136 1400,173 255,88 214,40 280,勒泰中心 新源NASA 蘇寧廣場(chǎng) 金正海悅國(guó)際 華強(qiáng)廣場(chǎng) 華庭國(guó)際 佳地佳座 北辰廣場(chǎng) 金指數(shù)廣場(chǎng) 鑫明商務(wù)中心 昆侖盛陽門 金恒基鹿城,單位: z主力面積萬,50,100,150,200,250,300,350,400,450,500,53 200,38 153,85 130,30 200,30 90,11,49 890,主力戶型面積在40-200之間,區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓

51、盤佳地佳座,Part 4,A座統(tǒng)一托管 B座自用。 1、9年回本，交房后1-8年年收入11%，第9年12%。 2、購(gòu)房滿1年以上有退房權(quán)，按已交房款7%年補(bǔ)貼。3、期滿后可委托物業(yè)公司續(xù)約經(jīng)營(yíng)，最低年收益12%。投資客戶比自用客戶比例高，目前銷售14-15層 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤華庭國(guó)際廣場(chǎng),Part 4,A座內(nèi)部毛坯，整層銷售，針對(duì)大客戶，方案待定。目前銷售B座5-22層，5-12層已售完，13層剛開，自用客戶為主。 B座目基本情況： 商業(yè)1-4層，商業(yè)正在招商運(yùn)作中，陸續(xù)會(huì)引進(jìn)金融銀行、精品商街、品牌高端餐飲、咖啡廳、美食廣場(chǎng)等配套商務(wù)服務(wù)體系。 5-22層為純寫字樓， 23-28層為

52、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，酒店總面積約為2萬平米。 酒店配備商務(wù)中心、空中會(huì)議中心、高端餐飲中心,SWOT分析,Part 1,項(xiàng)目SWOT分析,SWOT分析,Part 2,優(yōu)勢(shì)（Strength,劣勢(shì)（Weakness,機(jī)會(huì)（Opportunity,風(fēng)險(xiǎn)（Threat,Part Five,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位,Part 3,梳理前面的思路,項(xiàng)目定位,Part 3,梳理前面的思路,項(xiàng)目定位,Part 3,梳理前面的思路,項(xiàng)目定位,Part 3,梳理前面的思路,項(xiàng)目定位,Part 3,戰(zhàn)略總綱,品質(zhì)：5A+5O寫字樓,為成長(zhǎng)型企業(yè) 度身定制服務(wù),洛克時(shí)代,取實(shí),取值,取勢(shì),統(tǒng)領(lǐng),支撐,項(xiàng)目定位,Part 3,

53、形象定位：引領(lǐng)寫字樓進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)代思想時(shí)代,項(xiàng)目定位,Part 3,給項(xiàng)目起名是一門“學(xué)問,項(xiàng)目定位,Part 3,案名建議一：洛克時(shí)代廣場(chǎng),項(xiàng)目定位,Part 3,案名建議二：匯智國(guó)際中心,項(xiàng)目定位,Part 1,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位,Part 2,市場(chǎng)定位高性價(jià)比中高檔寫字樓,在國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控下，住宅市場(chǎng)受到諸多限制。這就給商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了機(jī)遇。也造成高檔寫字樓開發(fā)量不斷加大，因此長(zhǎng)沙市未來高檔寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大,本區(qū)域內(nèi)周邊高星級(jí)酒店和超高層甲級(jí)寫字樓較多像奧克斯廣場(chǎng)，綠地中央廣場(chǎng)等都是大型項(xiàng)目，如果打造高端寫字樓，優(yōu)勢(shì)不明顯，將出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，面臨直接競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目地塊面積

54、較小，區(qū)位較偏、交通通達(dá)性差、周邊配套少，商業(yè)氛圍不足，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大部分都是交通通達(dá)性較強(qiáng)、周邊配套較為完整、商業(yè)氛圍比較強(qiáng)。因此無論在區(qū)位、配套 、建筑形象等都不具備打造高端寫字樓的條件,產(chǎn)品定位,Part 3,如何打造高性價(jià)比的產(chǎn)品,一、高標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)： 建筑外形， 層高、電梯、空調(diào)、智能化設(shè)備及管理系統(tǒng)等方面的硬件設(shè)計(jì)以甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)考慮； 二、適應(yīng)市場(chǎng)符合客戶需求的產(chǎn)品： 在功能布局、停車、使用平面的適用性及創(chuàng)新性等方面滿足市場(chǎng)的要求； 三、標(biāo)志性采用綠色環(huán)保技術(shù)創(chuàng)造出具有鮮明特色和適度超前產(chǎn)品 市場(chǎng)上寫字樓多數(shù)打著品牌、總部經(jīng)濟(jì)等概念，我們需要?jiǎng)?chuàng)新，形成獨(dú)特性，順應(yīng)

55、時(shí)代發(fā)，展綠色環(huán)保節(jié)能技術(shù)，打造生態(tài)環(huán)保性寫字樓。 四、價(jià)值最大化創(chuàng)造高價(jià)值，合理控制成本： 通過合理布局創(chuàng)造更多的高價(jià)值產(chǎn)品；在滿足高標(biāo)準(zhǔn)要求的前提下合理控制建設(shè)的投入,產(chǎn)品定位,Part 4,寫字樓外立面：現(xiàn)代大氣，城市感強(qiáng)，體現(xiàn)城市價(jià)值,區(qū)域未來將發(fā)展成城市核心功能區(qū)，是省會(huì)城市形象和城市價(jià)值的重要體現(xiàn)； 作為未來城市核心功能區(qū)內(nèi)的關(guān)鍵項(xiàng)目，項(xiàng)目的整體形象表現(xiàn)為城市空間感、高度文明化，現(xiàn)代、都市成為主調(diào)； 客戶更傾向于選擇現(xiàn)代、大氣的建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)其商務(wù)形象,為了控制成本建議外立面采用石材+部分玻璃幕墻,產(chǎn)品定位,Part 5,甲級(jí)寫字樓凈高應(yīng)在2.7米以上，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的層高最少應(yīng)在3.2米以上； 辦公環(huán)境需要更開揚(yáng)和更好的通風(fēng)、采光設(shè)計(jì)，4米層高可獲得更好的空間感； 考慮到適用性和經(jīng)濟(jì)性，建議本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層的層高在3.5至3.8米之間,長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高,寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高：3.53.8米之間,產(chǎn)品定位,Part 6,首層大堂挑高設(shè)計(jì)，層高可在10-15米之間，體現(xiàn)氣