房地產(chǎn)工程管理培訓(xùn)精選文檔

1、房地產(chǎn)公司工程管理,呂濤,房地產(chǎn)工程管理簡(jiǎn)介,工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)行業(yè),跟工程對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì),取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段,建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期,長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說(shuō),是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無(wú)上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長(zhǎng)久、健康發(fā)展，必須重,視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的工程管理,以保證產(chǎn)品的,品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù),提綱,房地產(chǎn)工程管理“三要素,探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式,暨從我國(guó)建筑總,承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向,房地產(chǎn)工程管理方法即六大體系六個(gè)流程四個(gè),延伸,各管理體系的

2、操作理念,如何理順?lè)康禺a(chǎn)工程管理流程,案例分析,房地產(chǎn)工程管理“三要素,公司的工程管理資源環(huán)境,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程管理思路是否統(tǒng)一,房地產(chǎn)工程管理方法,探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式,暨從我國(guó)建筑總,承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向,探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景,國(guó)際工程總承包管理模式及其特點(diǎn)（簡(jiǎn)單介紹,我國(guó)工程總承包管理的發(fā)展情況（重點(diǎn)介紹工,程總承包的基本情況及優(yōu)點(diǎn),工程總承包這么好，為什么在我國(guó)推行得很慢,建筑施工總承包裂變分析,近期我國(guó)房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向,影響房地產(chǎn)工程管理模式改變的幾種可能,房地產(chǎn)工程管理方法,房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計(jì)劃管理體系、工程,技術(shù)管理體系、工程

3、成本管理體系、工程質(zhì)量與安全,管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系、現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)工程管理六個(gè)流程：計(jì)劃管理流程、現(xiàn)場(chǎng)工程,技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場(chǎng),簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程,房地產(chǎn)工程管理四個(gè)延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi),發(fā),建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用,建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維,修,員工與供應(yīng)商培訓(xùn),房地產(chǎn)工程管理方法工程計(jì)劃管理體系,工程計(jì)劃管理是我們房地產(chǎn)工程管理最重要的部分,工程計(jì)劃管理體系主要是通過(guò)一系列的預(yù)控計(jì)劃，使得參與工程管理的主要,管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來(lái)，做到心中有數(shù)，同時(shí)把各部門(mén)的工,作有機(jī)地銜接起來(lái)，保證公司的工作步調(diào)協(xié)調(diào),工程計(jì)劃管

4、理體系的主要內(nèi)容,工程范圍劃分及相互搭接關(guān)系分析；（重點(diǎn),工程實(shí)施過(guò)程中組織架構(gòu)及人員的安排,工程時(shí)間計(jì)劃管理，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃、工程實(shí)施控制,計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃、承建商分判計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì),劃；（重點(diǎn),工程質(zhì)量規(guī)劃,工程投資（成本）規(guī)劃,信息溝通與傳遞規(guī)劃,工程風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施,產(chǎn)品交接及運(yùn)行規(guī)劃,房地產(chǎn)工程管理方法工程技術(shù)管理體系,工程技術(shù)管理體系是房地產(chǎn)工程管理的基礎(chǔ)和底盤(pán)。沒(méi)有技術(shù)底盤(pán)，工,程成本控制不住或者說(shuō)控制得不科學(xué)（舉門(mén)窗配件的例子）；沒(méi)有技術(shù),底盤(pán)，工程質(zhì)量控制將是隨機(jī)，設(shè)計(jì)圖紙好一點(diǎn)、施工單位強(qiáng)一點(diǎn)、地,盤(pán)經(jīng)理敬業(yè)一點(diǎn)，質(zhì)量就好一點(diǎn)，而不

5、能保證公司所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)質(zhì)量的穩(wěn),定性,工程技術(shù)管理體系的主要內(nèi)容,工程技術(shù)管理平臺(tái)的搭接與跟蹤完善；（重點(diǎn),工程選材用料標(biāo)準(zhǔn)的制訂,重點(diǎn),各項(xiàng)分部工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定,招標(biāo)技術(shù)標(biāo)的評(píng)審與確定,重要分項(xiàng)分部工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂或確定,工程技術(shù)交底與培訓(xùn),現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理工作的指導(dǎo)與監(jiān)督,房地產(chǎn)工程管理方法工程成本管理體系,工程成本管理體系是公司經(jīng)營(yíng)最關(guān)心的，也是公司老板所關(guān)心的。成本,管理體系主要是通過(guò)項(xiàng)目定位、工程成本測(cè)算、控制設(shè)計(jì)階段、工程招,標(biāo)動(dòng)態(tài)控制、現(xiàn)場(chǎng)簽證等一系列的環(huán)節(jié)進(jìn)行控制,工程成本管理體系的主要內(nèi)容,項(xiàng)目工程成本測(cè)算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則,重點(diǎn),工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與跟蹤完善,工

6、程供方資源管理,項(xiàng)目工程成本目標(biāo)的制定,重點(diǎn),工程招標(biāo)管理（包括采購(gòu),工程合同交底與工程合同管理,工程成本動(dòng)態(tài)評(píng)估與管理；（重點(diǎn),預(yù)付款與進(jìn)度款支付管理,工程竣工結(jié)算管理,保固金支付管理,房地產(chǎn)工程管理方法工程質(zhì)量與安全管,理體系,質(zhì)量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重,營(yíng)銷(xiāo)，編制各種各樣的營(yíng)銷(xiāo)概念，但是我相信房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品,的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營(yíng)銷(xiāo)，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要,的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于工程質(zhì)量，很大一部分公,司平時(shí)不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，但是一旦出了問(wèn)題,面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，面對(duì)輿論的壓力，下至普通工程師，上

7、至公司老板,都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常,有必要的,工程質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容,工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定位分析；（重點(diǎn),重要分項(xiàng)分部工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定或確認(rèn),承建單位和監(jiān)理機(jī)構(gòu)工程質(zhì)量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點(diǎn),工程實(shí)體質(zhì)量與現(xiàn)場(chǎng)安全系統(tǒng)性偏差的控制,重大工程質(zhì)量與安全處理的應(yīng)急措施,房地產(chǎn)工程管理方法工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系,工程風(fēng)險(xiǎn)管理。做任何工作都存在風(fēng)險(xiǎn)，工程管理同樣存在,風(fēng)險(xiǎn)，所以我們那要對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、預(yù)警和采取應(yīng)急,措施,工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系的主要內(nèi)容,工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別一覽表,工程風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)的概率和損失估算,工程風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn),工程風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策,工程風(fēng)險(xiǎn)管理

8、責(zé)任劃分,房地產(chǎn)工程管理方法現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化,有了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃管理體系，有了工程技術(shù)底盤(pán)，有了工程成,本動(dòng)態(tài)控制的套路，有了完善的工程質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)，有了工,程風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，現(xiàn)場(chǎng)管理就會(huì)變得很輕松，現(xiàn)場(chǎng)管理就,可以做“麥當(dāng)勞”，做現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化，這樣就可以降低我,們對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的要求，避免房地產(chǎn)工程管理對(duì)項(xiàng)目部的,依賴?，F(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化通過(guò),6,個(gè)流程來(lái)實(shí)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化的主要內(nèi)容,計(jì)劃管理流程；（重點(diǎn),現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理流程,工程質(zhì)量控制流程,合同管理與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程,甲供材料管理流程,文件管理流程,房地產(chǎn)工程管理建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā),建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品，比如冰箱、彩電，都是為消費(fèi)者生產(chǎn)

9、的消費(fèi),品，都是一種產(chǎn)品，從這個(gè)意義上講，建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品來(lái)說(shuō),沒(méi)有什么區(qū)別,建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如工業(yè)產(chǎn)品,著名的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科、中海等品牌公司，已經(jīng)開(kāi)始致力于建筑產(chǎn)品,人性化功能研究,2003,年是萬(wàn)科的建筑無(wú)限生活空間年，就是深化建筑,產(chǎn)品的細(xì)部推敲,建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)目前的實(shí)際現(xiàn)狀，要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的,人性化功能,舉例說(shuō)明建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā),建筑篇。園林篇,房地產(chǎn)工程管理建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用,蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺(jué)得我們這些蓋房子,的是“老土”，在目前高新技術(shù)發(fā)展迅猛的時(shí)期，我們有必,要引進(jìn)成熟的高新技術(shù)，提升產(chǎn)品的方便性和舒適

10、度,在建筑高新技術(shù)方面，是技術(shù)領(lǐng)先了，應(yīng)用落后了，我們這,些房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士沒(méi)有真正起到溝通高新技術(shù)與客戶之間橋,梁的作用,那些能夠給客戶帶來(lái)安全、生活便利方面的高新技術(shù)，我們,非常有必要盡快推薦給客戶，遠(yuǎn)程控制空調(diào)、洗衣機(jī)等,房地產(chǎn)工程管理,建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷的,維修,建筑市場(chǎng)的客觀情況，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個(gè)客,觀的事實(shí),業(yè)主的維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的維修壓力,建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修是我們服務(wù)的一個(gè)延伸，在建筑產(chǎn)品后期,服務(wù)方面，應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)落后于部分工業(yè)產(chǎn)品企業(yè)，象海,爾、美的等等。搞好產(chǎn)品的后期服務(wù)，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回,頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真

11、正做好客戶服務(wù)的意圖,一個(gè)優(yōu)秀的工程師，不一定是一個(gè)優(yōu)秀的維修工程師，建筑產(chǎn)品,質(zhì)量缺陷維修對(duì)維修人員除了專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求外還有特殊的要求,比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍將會(huì)應(yīng)運(yùn)而,生,在深圳，地產(chǎn)公司有專(zhuān)門(mén)的客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)維修，維修工作有了,一定的深度。舉例：中海地產(chǎn)的,維修簡(jiǎn)報(bào),維修總結(jié),房地產(chǎn)工程管理,員工與供應(yīng)商培訓(xùn),員工培訓(xùn)。一個(gè)團(tuán)隊(duì)能否形成，單兵優(yōu)勢(shì)能否轉(zhuǎn)化成集團(tuán)軍的優(yōu),勢(shì)，關(guān)鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術(shù)、成本、質(zhì)量、進(jìn)度方面,的理念，所以通過(guò)培訓(xùn)統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房,地產(chǎn)工程管理“三要素”中強(qiáng)調(diào)的第二個(gè)要素,供應(yīng)商培訓(xùn)。工程項(xiàng)目，一塊磚一片瓦，都是施工

12、單位拿上去的,地產(chǎn)公司的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無(wú)法執(zhí)行，工程管理,的良好愿望也無(wú)法實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系,1,根據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范,GB/T50326,2001,的要求,施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn),度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場(chǎng)管理、合同管,理、信息管理、生產(chǎn)要素管理、組織協(xié)調(diào),監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn),度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié),調(diào),房地產(chǎn)工程管理六大體系，即計(jì)劃管理體系、工程成本管理體,系、工程技術(shù)管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn),管理

13、體系、現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系,2,因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān),理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方,式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面,工程進(jìn)度控制方面：房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃安排是施工單位、監(jiān),理單位計(jì)劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理從業(yè)主宏觀控,制的角度，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面布置，而施工單位僅僅,局限于工程本身，相對(duì)更微觀一些,工程技術(shù)管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案,施工構(gòu)造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將,營(yíng)銷(xiāo)理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的,技術(shù)參數(shù)進(jìn)

14、行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn),品，符合營(yíng)銷(xiāo)意圖,工程成本控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是對(duì)工程合,同成本的控制，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注是項(xiàng)目的投資回報(bào)成本,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系,3,因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān),理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方,式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面,工程質(zhì)量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工,符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是,客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好,房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì),量的管理

15、體系,工程現(xiàn)場(chǎng)管理方面：施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企,業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系,回顧房地產(chǎn)工程管理方法,房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計(jì)劃管理體系、工程,技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全,管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系、現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)工程管理六個(gè)流程：計(jì)劃管理流程、現(xiàn)場(chǎng)工程,技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場(chǎng),簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程,房地產(chǎn)工程管理四個(gè)延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi),發(fā),建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用,建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維,修,員工與供應(yīng)商培訓(xùn),探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景,我國(guó)工程管理現(xiàn)狀,我國(guó)理論界情況，理論層次,國(guó)際工程管理的趨勢(shì),Design-Building,一體化,房地產(chǎn)工程管理研究的理論層次,PM,Project management,項(xiàng)目管理,OPM,Owner PM