第六章-物業(yè)經(jīng)營管理ppt課件

1、中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),第七章物業(yè)經(jīng)營管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),本章講授,本章講授： 物業(yè)經(jīng)營管理的含義、內(nèi)容和原則 物業(yè)租賃 物業(yè)中介代理 房屋租賃合同 租戶管理 房屋租金,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),學(xué)習(xí)目的與要求,1了解 租賃合同的法律特征 物業(yè)中介代理,2掌握 物業(yè)經(jīng)營活動的含義和內(nèi) 物業(yè)租賃,3重點掌握 房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容 租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) 房屋租金的構(gòu)成 房屋租金的確定 房屋租金的計算方式,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),含義 內(nèi)容 原則,物業(yè)經(jīng)營管理的含義、內(nèi)容

2、和原則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理的含義,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理的概念,以市場化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標(biāo)的社會化、綜合化、經(jīng)營性的服務(wù)與管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),概念理解,范疇： 屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專屬于物業(yè)管理的工作范疇 物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢，在細分市場上，開展多種經(jīng)營服務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),概念理解,目的： 滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求，提高了他們的工作、生活質(zhì)量 提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效

3、益和競爭能力 是綜合管理的補充 促進物業(yè)管理交易市場的健康發(fā)展,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理的特點,特點： 服務(wù)性 與綜合管理服務(wù)的互補性 對物業(yè)區(qū)域條件和市場的依賴性 需求與服務(wù)的差異性 經(jīng)營管理定位的現(xiàn)實性和超前性,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的內(nèi)容,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的內(nèi)容,一般配套服務(wù)類型： 最貼近日常生活的衣食行樂服務(wù) 商務(wù)服務(wù)類 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 經(jīng)營中介服務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)發(fā)展方向,物業(yè)租賃 物

4、業(yè)經(jīng)營管理的主要項目 個性化服務(wù) 現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理的一個發(fā)展方向 表現(xiàn)為特約服務(wù)需求不斷增加,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理的原則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的地位 物業(yè)租賃的含義 物業(yè)租賃的特征 物業(yè)租賃的種類 房屋租賃的原則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的地位： 物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一 也是物業(yè)市場流通的重要方式之一 物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來源 物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營出租物業(yè)，可以獲取長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，提

5、高經(jīng)營管理水平,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的含義： 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。即房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為 房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式之一 物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問題是租金問題,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃,物業(yè)出租與出售的區(qū)別： 物業(yè)出售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡；而物業(yè)出租讓渡的只是使用權(quán) 在收回房屋的投資和利息方面，物業(yè)的租賃是經(jīng)過多次交換實現(xiàn)；而物業(yè)的出售是通過一次交換 在流通過程與消費過程的相互關(guān)系上，物業(yè)租賃的流通過程與消費過

6、程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變。物業(yè)出售中兩者是分離的,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的特征： 房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋 物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán) 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人 租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題 房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟的契約關(guān)系,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃率,房屋租賃的原則： 為承租者服務(wù)的原則 維護租賃房屋的原則 提高經(jīng)濟效益的原則 保證租賃關(guān)系正常的原則 充分發(fā)揮房屋效用的原則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共

7、建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)中介代理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)中介代理,物業(yè)中介的涵義： 物業(yè)中介在真正意義上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場中介，它是房地產(chǎn)市場運作的介質(zhì)體系，或者說是由專業(yè)中介人在國家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動的集合和系統(tǒng),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)中介代理,從以下三個層次來理解,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)中介代理工作性質(zhì): 委托代理性質(zhì)和契約性質(zhì),物業(yè)中介代理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)中介代理,物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容,中央廣播電視大

8、學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),含義 內(nèi)容 模式,物業(yè)資產(chǎn)管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租賃合同,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),租賃合同的法律特征 房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容 租賃雙方的權(quán)利和義務(wù),房屋租賃合同,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租賃合同,租賃合同的法律特征： 房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任，以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，它是一種債權(quán)合同,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租賃合同,租賃合同的法律特征 雙務(wù)合同 有償合同 諾成合同 要式

9、合同 繼續(xù)性合同,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租賃合同,房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容： (1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所 (2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況 (3)租賃用途 (4)租賃期限 (5)租金及支付方式,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租賃合同,房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容： (6)房屋的修繕責(zé)任 (7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定 (8)變更和解除合同的條件 (9)違約責(zé)任 (10)當(dāng)事人約定的其他條款,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租賃合同,租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) 出租人的權(quán)利和義務(wù) 承租人的權(quán)利和義務(wù),中央廣播電視

10、大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),出租人的權(quán)利和義務(wù),出租人的權(quán)利: 有按期收取租金的權(quán)利 有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利 有依法收回出租房屋的權(quán)利 有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),出租人的權(quán)利和義務(wù),出租人的義務(wù): 有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù) 有保障承租人合法使用房屋的義務(wù) 保障承租人居住安全和房屋裝修，設(shè)備設(shè)施進行正常維修的義務(wù) 組織租戶，依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),承租人的權(quán)利和義務(wù),承租人的權(quán)利:

11、 有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利 有要求保障房屋安全的權(quán)利，對非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人維修、護養(yǎng) 出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權(quán) 有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權(quán)利 經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),承租人的權(quán)利和義務(wù),承租人的義務(wù): 有按期交納租金的義務(wù) 有按約定用途使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù) 有維護原有房屋，愛護使用，妥善保管的義務(wù) 有遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),租戶管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),租戶管理,租賃

12、關(guān)系 租賃關(guān)系管理 物業(yè)租賃條件 房屋租賃登記備案制度 城市房屋租賃證 租戶管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),租賃關(guān)系,租賃關(guān)系即租賃契約關(guān)系，是指出租者與承租者之間的經(jīng)濟合同關(guān)系,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),租賃關(guān)系管理,租賃關(guān)系管理:就是對租賃關(guān)系的各項活動，所進行的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)活動，藉以保證租賃關(guān)系的建立和正常進行 管理工作內(nèi)容:簽訂租賃契約、審核租賃關(guān)系的變更與終止、辦理停、退稅手續(xù)等,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃條件,出租：城市公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋或國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以

13、依法出租 轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意?？梢砸婪▽⒊凶獾姆课蒉D(zhuǎn)租 遵守租賃政策：住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃條件,物業(yè)出租人必須具備的條件: 出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件 出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照 出租人對所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃條件,物業(yè)承租人必須具備的條件: 城鎮(zhèn)

14、居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機關(guān)核發(fā)的暫住證 單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級政府批準的證明；單位承租私房，必須事先報房地產(chǎn)行政機關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主； 承租人必須具有民事行為能力 承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃條件,出租房屋必須具備的條件: 經(jīng)規(guī)劃部門批準建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清，或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租 自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面

15、又租用享受福利性租金的公房,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃條件,出租房屋必須具備的條件: 結(jié)構(gòu)安全，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋，險房屋和違章建筑房屋不得出租 能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃條件,不得出租的幾種房屋 未依法取得房屋所有權(quán)證書的 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 共用房屋未取得共有人同意的 權(quán)屬有爭議的 屬于違法建筑的,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)租賃條件,不得出租的幾種房屋 不符合安全標(biāo)準的

16、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租賃登記備案制度,凡進行房屋租賃的，須先向房屋所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請，辦理登記備案手續(xù) 變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案 房屋租賃當(dāng)事人在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法下列條款規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租賃登記備案制度,申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件 書面租賃合同 房屋所有權(quán)

17、證件 當(dāng)事人的合法證件 城市人民政府規(guī)定的其他文件 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明 出租委托代管房屋，還須提交委托人授權(quán)的出租的證明,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),城市房屋租賃證,房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，由該房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)審查，并頒發(fā)房屋租賃證 房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),租戶管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租金,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣

18、播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租金,房屋租金的概念 房屋租金的類型和構(gòu)成 城市房租的計算原則及價格確定,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租金的概念,房屋租金:即房屋租賃價格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng)濟補償 表現(xiàn)形式:是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),房屋租金的類型和構(gòu)成,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),城市房租的計算原則及價格確定,城市房租的計算原則 以租養(yǎng)房 按質(zhì)論價 利益兼顧 調(diào)節(jié)供求,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),城市房租的計算原則及價格確定,物業(yè)租賃價格的確定,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),城市房租的計算原則及價格確定,商業(yè)物業(yè)租金計租方式 毛租金 凈租金 百分比租金,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),本章要點,1