招商方案和計(jì)劃ppt課件

1、招商方案,1,目錄,一、項(xiàng)目概況,二、招商準(zhǔn)備工作 團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu) 團(tuán)隊(duì)組建及計(jì)劃 物料準(zhǔn)備 工作流程 審批流程,三、租賃策略 租金策略 租期策略 談判策略 租賃方案 方案分析,四、品牌策略 洽談構(gòu)想 品牌規(guī)劃,五、招商推廣 推廣計(jì)劃 推廣預(yù)算,六、收益測(cè)算 收入預(yù)算 改造預(yù)算 支出預(yù)算,七、工作安排 招商時(shí)間 工作計(jì)劃,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目位于北京大興區(qū)黃村，北靠康莊路，南向棗園路，西鄰大興黃村南北主干道興華大街，東至興豐大街。距地鐵四號(hào)線棗園站僅354米，距京開高速500米，是黃村地區(qū)的交通樞紐地帶,項(xiàng)目概況,承租單位：吉星德億商業(yè)中心 建筑面積：11890 樓層：地上四層 停車位：地上370個(gè)，

2、地下370個(gè) 主營(yíng)：一層沿街為餐飲，主入口部分區(qū)域及二層為大中電器 三、四層為服裝、運(yùn)動(dòng)工廠店、電玩城以及兒童娛樂等,4,目前暫定作為整個(gè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理，對(duì)資源進(jìn)行整合調(diào)動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目的狀況進(jìn)行監(jiān)督,招商準(zhǔn)備工作-團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu),共計(jì)26人,招商準(zhǔn)備工作-團(tuán)隊(duì)組建及計(jì)劃,組織籌備商業(yè)管理有限公司 2012年10月8日-2012年11月30日 制定商管公司成立預(yù)算，上報(bào)OA流程進(jìn)行審批 商管公司組織架構(gòu)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)的確定 商管公司注冊(cè)申請(qǐng) 商管公司企業(yè)名稱核準(zhǔn) 商管公司注冊(cè)資金申請(qǐng)及撥款 商管公司完成注冊(cè)后備案 辦理物業(yè)管理資質(zhì)證件 商業(yè)管理有限公司人員到崗 2012年11月1日-2013年2月28日

3、項(xiàng)目總經(jīng)理入職 各部門經(jīng)理入職 各部門員工入職 商業(yè)管理有限公司各部門員工開業(yè)前培訓(xùn) 2013年4月15日-2013年5月15日,招商準(zhǔn)備工作-物料準(zhǔn)備,招商折頁(yè)（海報(bào)） 2012年12月底到位 面積測(cè)算表及圖紙 2012年11月底到位 招商說辭 2012年11月底到位 招商培訓(xùn) 2012年12月底到位 租賃意向書、租賃合同 2012年11月中旬到位 物業(yè)及客戶管理手冊(cè) 2012年11月中旬到位 招商中心 2012年12月底投付使用,招商準(zhǔn)備工作-工作流程,招商工作流程圖,招商籌備,招商實(shí)施,協(xié)議&簽約,團(tuán)隊(duì)組建,商業(yè)方案策劃,招商物料準(zhǔn)備,商戶搜集,商務(wù)洽談,綜合評(píng)審,初步審核,意向書審核&

4、簽訂,合同審核&簽訂,轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng),意向溝 通,招商準(zhǔn)備工作-審批流程,租賃策略-租金策略,租金構(gòu)成：純租金和租金或營(yíng)業(yè)額抽成 兩者取其高兩種租金收取方式； 租金形式：純租金（ 80% ）， 租金、抽成兩者取高（20%）； 報(bào)價(jià)策略：130%-150% 保守租金價(jià)格； 租金遞增策略：較優(yōu)惠的租金吸引商家，通過租金遞增調(diào)整達(dá)到租金目標(biāo)免租策略；維持整體的租金報(bào)價(jià)體系，對(duì)于特殊商戶通過免租期調(diào)整進(jìn)行實(shí)際租金的調(diào)控,租賃策略-租期策略,租期策略 大型餐飲店：5-10年 電玩、培訓(xùn)：5-8年 快餐及特色餐飲店：3-8年 兒童、服裝服飾：2-5年 其它：1-3年,裝修期 大型餐飲店：4-6個(gè)月 電玩、培訓(xùn)：

5、4個(gè)月 快餐及特色餐飲店： 2-4個(gè)月 兒童、服裝服飾： 2-3個(gè)月 其它：1-2個(gè)月,免租期 大型餐飲店：2個(gè)月 電玩、培訓(xùn)：1個(gè)月 快餐及特色餐飲店： 1個(gè)月 兒童、服裝服飾： 3個(gè)月 其它：1-2個(gè)月,續(xù)約策略： 對(duì)知名品牌，提供靈活的續(xù)約政策，保證遠(yuǎn)期租金目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 對(duì)高成長(zhǎng)性品牌，提供優(yōu)先續(xù)約策略，保證品質(zhì)、租金的高速增長(zhǎng),11,對(duì)具備影響力品牌進(jìn)行預(yù)先接觸和訪談，測(cè)試定位,安排與客戶會(huì)面，激發(fā)客戶對(duì)項(xiàng)目的興趣,安排客戶對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察,處理客戶的提問資訊，與客戶進(jìn)行商務(wù)洽談、租賃條款談判,確定合作，收取押金并簽署意向書及租賃合同,結(jié)合招商推廣活動(dòng)，不斷改變客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知,租賃策略-

6、談判策略,1、整體租賃,項(xiàng)目可出租建筑面積為11890平米，由一家商戶整體承租后再進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃以及調(diào)整，我司只負(fù)責(zé)收取相應(yīng)的租金，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中所產(chǎn)生的水、電、氣、人員成本、維修等費(fèi)用，由承租方自行承擔(dān)。 由于項(xiàng)目物業(yè)原因，超市業(yè)態(tài)不予考慮，故業(yè)態(tài)定位為電器行業(yè)、大型折扣店或整合商業(yè)的企業(yè),租賃策略-租賃方案,2、分租-根據(jù)目前商戶實(shí)際情況的商業(yè)定位,根據(jù)目前項(xiàng)目情況，保留部分商戶延續(xù)租約，剩余面積重新調(diào)整后，我司組建團(tuán)隊(duì)自行運(yùn)營(yíng),租賃策略-租賃方案,A方案,租賃策略-租賃方案,298m2 呷哺呷哺,33m2 化妝品 禮品,428m2 比格pizza,24m2 么么茶,61m2 鐘表眼鏡,3

7、7m2 化妝品 飾品,50m2 化妝品 禮品,52m2 化妝品 禮品,24m2 鐘表,15m2 比格pizza,24.4m2 東方時(shí)尚 駕校,91m2 蛋糕烘培店,256m2 個(gè)性護(hù)理店,244m2 興宏 小額貸款,39m2 化妝品 禮品,31m2 化妝品 禮品,1F,租賃策略-租賃方案,2F,144m2 特色餐飲,93m2 特色美食,94m2 特色餐飲,129m2 休閑服飾,213m2 皮具 鞋品,247m2 休閑服飾,104m2 休閑服飾,35m2,170m2 皮具 鞋品,114m2 皮具 鞋品,42m2,珠寶首飾,54m2 甜品店,14m2 水吧,229m2 特色餐飲,租賃策略-租賃方案

8、,A方案,3F,425m2 特色餐飲,102m2 休閑服飾,118m2 休閑服飾,10m2 水吧,35m2 家居 禮品,224m2 休閑服飾,31m2 家居 禮品,45m2 家居 禮品,租賃策略-租賃方案,418m2 手機(jī) 數(shù)碼,479m2 教育培訓(xùn),114m2 休閑服飾,102m2 休閑服飾,16m2 家居 禮品,36m2 家居 禮品,A方案,4F,1000m2 酷動(dòng)電玩,254m2 文具用品 圖書用品,246m2 一多寶貝,545m2 麗家寶貝,59m2 甜品店,80m2 協(xié)和美容院,租賃策略-租賃方案,150m2 巴布豆,60m2 琴學(xué)社,68m2 家居 禮品,85m2 力士玩具 奧迪玩

9、具,2、分租-根據(jù)目前商戶實(shí)際情況的商業(yè)定位,根據(jù)目前項(xiàng)目情況，保留部分商戶延續(xù)租約，剩余面積重新調(diào)整后，我司組建團(tuán)隊(duì)自行運(yùn)營(yíng),租賃策略-租賃方案,B方案,298m2 呷哺呷哺,33m2 化妝品 禮品,428m2 比格pizza,24m2 么么茶,61m2 鐘表眼鏡,37m2 化妝品 飾品,50m2 化妝品 禮品,52m2 化妝品 禮品,24m2 鐘表,15m2 比格pizza,24.4m2 東方時(shí)尚 駕校,91m2 蛋糕烘培店,256m2 個(gè)性護(hù)理店,244m2 興宏 小額貸款,39m2 化妝品 禮品,31m2 化妝品 禮品,1F,租賃策略-租賃方案,2F,457m2 特色餐飲,404m2

10、特色餐飲,213m2 餐飲2,278m2 餐飲1,491m2,114m2 休閑服飾,特色餐飲,170m2 休閑服飾,租賃策略-租賃方案,B方案,29m2 家居禮品,99m2 休閑服飾,2F,457m2 特色餐飲,404m2 特色餐飲,213m2 餐飲2,278m2 餐飲1,491m2,114m2 休閑服飾,特色餐飲,170m2 休閑服飾,租賃策略-租賃方案,B方案,29m2 家居禮品,99m2 休閑服飾,3F,1071m2 特色餐飲,121m2 精品女裝,163m2 精品女裝,租賃策略-租賃方案,255m2 精品女裝,644m2 翻斗樂/淘氣堡,420m2 特色餐飲,B方案,4F,1000m2

11、 酷動(dòng)電玩,254m2 文具用品 圖書用品,246m2 一多寶貝,545m2 麗家寶貝,59m2 甜品店,80m2 兒童用品,租賃策略-租賃方案,150m2 巴布豆,60m2 琴學(xué)社,68m2 家居 禮品,85m2 力士玩具 奧迪玩具,3、分租整體商業(yè)全部調(diào)整后的商業(yè)定位,目前租賃商戶全部進(jìn)行清場(chǎng)處理后，我司自行組建團(tuán)隊(duì)對(duì)該項(xiàng)目重新定位、招商、運(yùn)營(yíng),金融,個(gè) 性 護(hù) 理 店,蛋糕烘焙店,鐘表眼鏡,1F,2F,3F,4F,主題餐廳,特色餐飲,電玩娛樂,水吧,兒童服飾,攝影,美容美發(fā),教育培訓(xùn),飾品,休閑服飾,手機(jī) 數(shù)碼,特色餐飲,租賃策略-租賃方案,租賃策略-租賃方案,538.5m2 西式快餐,

12、688.5m2 Pizza 牛排館,112m2 蛋糕烘焙,252m2 個(gè)人護(hù)理店,244m2 興宏小額貸款,22m2 飾品,52m2 手表 化妝品,52m2 手表 化妝品,9m2 飾品,51m2 眼鏡,71m2 手表 化妝品,1F,租賃策略-租賃方案,538.5m2 西式快餐,34m2 飾品,184m2 休閑服飾,104m2 休閑服飾,67m2 飾品,688.5m2 Pizza 牛排館,308m2 休閑服飾,462m2 手機(jī) 數(shù)碼,13m2 飾品,2F,租賃策略-租賃方案,904m2 電玩娛樂,282m2 美容美發(fā),104m2 兒童攝影,184m2 兒童服飾,31m2 水吧,10m2 水吧,7

13、84m2 教育培訓(xùn),86m2 兒童服飾 兒童玩具,153m2 嬰兒培訓(xùn),3F,租賃策略-租賃方案,3890m2 主題餐飲,4F,租賃策略-租賃方案,整租方案： 劣勢(shì)：1、租賃年限較長(zhǎng)，持續(xù)增長(zhǎng)較為緩慢，且商業(yè)整體定位不能把控。 2、由于項(xiàng)目進(jìn)深較窄、層高較低故商戶業(yè)態(tài)選擇上限制較多，所以符合商家較少,招商 洽談時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。 3、需將現(xiàn)有租賃商戶全部清退后，方可實(shí)施該方案，故清退時(shí)間較長(zhǎng)。 優(yōu)勢(shì)：收益相對(duì)穩(wěn)定，且不需我司投入改造及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 分租方案（一）：根據(jù)目前商戶實(shí)際情況調(diào)整 劣勢(shì)：1、需前期投入部分費(fèi)用進(jìn)行項(xiàng)目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出以及設(shè) 施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用 。 2、

14、接收部分商家會(huì)造成商業(yè)整體定位布局的局限，調(diào)整周期較長(zhǎng)，不利于公司整體商業(yè) 形象的提升。 優(yōu)勢(shì)：1、雙方協(xié)商達(dá)成一致的可能性較大，故清退時(shí)間會(huì)相應(yīng)縮短。 2、保留部分商家可減少招商商戶洽談量。 3、我司可利用該項(xiàng)目自行組建團(tuán)隊(duì)，成立自己的運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍，為今后商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ),租賃策略-方案分析,分租方案（二）：整體商業(yè)全部調(diào)整 劣勢(shì)：1、需前期投入部分費(fèi)用進(jìn)行項(xiàng)目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出、公 共區(qū)域能源費(fèi)以及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用 。 2、需將現(xiàn)有租賃商戶全部清退后，方可實(shí)施該方案，故清退時(shí)間較長(zhǎng)。 優(yōu)勢(shì)：1、經(jīng)營(yíng)收益調(diào)整空間大且靈活，可隨市場(chǎng)的趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，持續(xù)遞增較快，日后收益

15、較高； 2、商業(yè)整體定位利于把控，招商品質(zhì)可隨市場(chǎng)變化而適時(shí)調(diào)整，有利于提升公司整體 形象； 3、根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)情況盡量整合商戶進(jìn)行大面積租賃，可節(jié)省部分人員支出成本以及公 共區(qū)域水、電、氣等費(fèi)用。 4、我司可利用該項(xiàng)目自行組建團(tuán)隊(duì)，成立自己的運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍，為今后商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ),租賃策略-方案分析,品牌策略-洽談構(gòu)想,優(yōu)先考慮因素 對(duì)項(xiàng)目具有標(biāo)桿意義的品牌 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 大面積的租戶 進(jìn)度安排 大型主力店、特色店 各業(yè)態(tài)領(lǐng)銜品牌 一般品牌,品牌策略-洽談構(gòu)想,36,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工程進(jìn)度情況，及不同招商階段的時(shí)間安排，將項(xiàng)目招商分為以下階段,招商推廣-推廣計(jì)劃,37,第一階段：招商籌備

16、（ 2012年10月2012年12月,推廣目的：前期市場(chǎng)籌備入市 通過前期招商籌備，在業(yè)內(nèi)開始接觸掌握一定的資源。 市場(chǎng)策略：業(yè)內(nèi)關(guān)注 將項(xiàng)目前期招商工作順利開展，籌備各種宣傳資料，并在市場(chǎng)業(yè)內(nèi)形成一定的聲音，吸引市場(chǎng)關(guān)注度,推廣執(zhí)行： 接洽確定廣告公司：著手準(zhǔn)備未來的廣告平面展示、推廣宣傳物料等； 招商現(xiàn)場(chǎng)：進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)周邊包裝，完善導(dǎo)視系統(tǒng)； 招商折頁(yè)：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈、主力商戶重新招商、品牌升級(jí)等，充分展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn),招商推廣-推廣計(jì)劃,38,第二階段：公開招商（2013年01月2013年03月,推廣目的：增強(qiáng)商戶對(duì)項(xiàng)目的信心！ 通過對(duì)項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢(shì)的告知性宣

17、傳，全面展示項(xiàng)目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈等優(yōu)勢(shì)，主力商戶重新招商、品牌升級(jí)等信息，引起商戶興趣，并增強(qiáng)進(jìn)駐項(xiàng)目的信心。 市場(chǎng)策略：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示，針對(duì)性宣傳 通過媒介組合，選擇受眾集中的媒介渠道，有針對(duì)性的宣傳。 廣告主題：首邑上城，火爆招商中 看得到的消費(fèi) 享得到的商機(jī),推廣執(zhí)行： 活動(dòng)：項(xiàng)目公開對(duì)外招商推介會(huì)，邀請(qǐng)主、次要商戶代表、媒體、合作團(tuán)隊(duì)參加； 紙媒、短信：定期對(duì)項(xiàng)目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析，發(fā)布招商信息；維持每2周1篇軟文、短信發(fā)放；針對(duì)性選擇商業(yè)雜志進(jìn)行項(xiàng)目招商信息宣傳，包括項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及主力商戶重新招商、品牌升級(jí)等信息； 道旗：臨近主要路道旗宣

18、傳，項(xiàng)目分主題、招商信息宣傳； 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)：對(duì)現(xiàn)場(chǎng)包裝重新更換畫面，宣傳商業(yè)主題（時(shí)尚生活、娛樂天地、大眾配套等），配合形象示意圖，賦予項(xiàng)目生動(dòng)的消費(fèi)場(chǎng)景；對(duì)簽約主力商戶、一般商戶信息進(jìn)行宣傳,招商推廣-推廣計(jì)劃,第三階段：招商末期（2013年04月2013年06月,推廣目的：增強(qiáng)商戶對(duì)項(xiàng)目的信心 結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和招商情況宣傳，造勢(shì)項(xiàng)目品牌升級(jí)成功，即將重新開業(yè)，吸引市場(chǎng)關(guān)注度，為成功試運(yùn)營(yíng)做好宣傳準(zhǔn)備。 市場(chǎng)策略：制造項(xiàng)目人氣度 進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及招商情況的宣傳，通過慶祝項(xiàng)目成功招商，制造項(xiàng)目熱點(diǎn)，提升項(xiàng)目人氣度，為項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)營(yíng)造熱烈氛圍。本階段選擇多媒介組合，采用集中投放，在短期內(nèi)引起市場(chǎng)轟動(dòng)效益

19、。 廣告主題：恭賀首邑上城成功升級(jí)，即將重新開業(yè)。首邑上城開業(yè)在即，引爆商機(jī)無(wú)限,推廣執(zhí)行： 活動(dòng)：商戶答謝暨開業(yè)推介會(huì)，邀請(qǐng)主、次要商戶代表、媒體、合作團(tuán)隊(duì)參加； 紙媒、短信：對(duì)項(xiàng)目招商后的情況、商戶進(jìn)駐進(jìn)行宣傳報(bào)道。著重開業(yè)消息的宣傳，輿論造勢(shì)。維持每?jī)芍?篇軟文。短信密集投放； 道旗：臨近主要路道旗宣傳，項(xiàng)目成功升級(jí)及重新開業(yè)消息； 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)：營(yíng)造熱烈、隆重的開業(yè)氛圍。對(duì)外墻、現(xiàn)場(chǎng)包裝重新裝飾，成功升級(jí)、即將開業(yè)宣傳； 派報(bào)：對(duì)社區(qū)、商業(yè)區(qū)進(jìn)行派報(bào)，告知開業(yè)信息,招商推廣-推廣計(jì)劃,40,單位：萬(wàn)元,招商推廣-推廣預(yù)算,1、整體租賃,按照正常估計(jì)，整租15年總租金收益大約為1.15億元,按照樂觀估計(jì)，整租15年總租金收益大約為1.53億元,資產(chǎn)升值另計(jì),第一年年租金,租金每三年遞增建議,單位：元,收益測(cè)算-收入預(yù)算,第一年正常年租金,2、分租-根據(jù)目前商戶實(shí)際情況商業(yè)定位的租金預(yù)算,單位：分,收益測(cè)算-收入預(yù)算,第一年樂觀年租金