基于法理和制度探析存量房交易網(wǎng)簽的法律約束力

1、基于法理和制度探析存量房交易網(wǎng)簽的法律約束力內(nèi)容提要： 存量房買賣的網(wǎng)簽在實(shí)踐中相當(dāng)常見，但因法律未明文規(guī)定，理論和實(shí)務(wù)對(duì)其法律效力存在不小的爭(zhēng)議，亟需予以明確。網(wǎng)簽有成立買賣合同的效力，當(dāng)事人自行交易的，買賣合同自簽署網(wǎng)簽申請(qǐng)文書時(shí)成立； 通過(guò)經(jīng)紀(jì)中介交易的，買賣合同自當(dāng)事人線下簽署買賣合同書時(shí)成立。除了通過(guò)網(wǎng)簽成立的買賣合同，相同當(dāng)事人就同一房屋還簽訂內(nèi)容不同的買賣合同的，應(yīng)推定網(wǎng)簽成立的買賣合同符合當(dāng)事人的真實(shí)合意，反對(duì)者要負(fù)擔(dān)反證的證明責(zé)任，這體現(xiàn)了網(wǎng)簽推定當(dāng)事人真實(shí)意思的效力。在一房數(shù)賣時(shí)，網(wǎng)簽有保障買方債權(quán)的效力，應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)通過(guò)網(wǎng)簽成立的合同中買方的債權(quán)。根據(jù)這一效力，在網(wǎng)簽后、房

2、屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，賣方不能把網(wǎng)簽的房屋抵押給他人。關(guān)鍵詞： 存量房買賣； 網(wǎng)簽； 合同成立； 債權(quán)保障。存量房以二手房為主要形態(tài)，以它為標(biāo)的物的買賣是城市中相當(dāng)常見的商品房交易行為，目前已成為北京等一線城市房產(chǎn)交易的主力軍，其重要的社會(huì)意義無(wú)需贅言。為了推動(dòng)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，提升管理部門的監(jiān)管水平，北京等地在 2008 年左右開展了存量房買賣網(wǎng)簽，即用房屋行政主管部門 （ 以下簡(jiǎn)稱 房管部門;） 設(shè)立的交易信息系統(tǒng) （ 以下簡(jiǎn)稱 網(wǎng)簽系統(tǒng);） 線上記載存量房買賣主體、標(biāo)的物、價(jià)款等信息，在線下生成與上述信息一致的、交由當(dāng)事人雙方簽字或蓋章的買賣合同書，并將上述信息記載于房管部門掌控的樓

3、盤表及房產(chǎn)交易檔案。大體而言，網(wǎng)簽包括三個(gè)環(huán)節(jié)： 一是線上記載買賣信息的網(wǎng)上簽約，二是當(dāng)事人在線下簽署買賣合同書，三是房管部門在特定載體上顯現(xiàn)和保存簽約信息的網(wǎng)上備案。在存量房買賣施行網(wǎng)簽的地方，網(wǎng)簽是一種強(qiáng)制性的制度安排，只要當(dāng)事人通過(guò)市場(chǎng)交易行為，而非參與法院拍賣來(lái)買賣存量房，就必須辦理網(wǎng)簽，且在網(wǎng)簽正常存續(xù)至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 （ 以下簡(jiǎn)稱 過(guò)戶登記;） 期間，同一房屋不能再成為網(wǎng)簽買賣的標(biāo)的物，2010 年廣州市國(guó)土資源和房屋管理局 廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則第 14 條等對(duì)此有明文規(guī)定。不僅如此，過(guò)戶登記以網(wǎng)簽為前置，2008 年原北京市建設(shè)委員會(huì) 關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有

4、關(guān)問題的通知（ 以下簡(jiǎn)稱 北京網(wǎng)簽通知;） 第 1 條就指出，自 2008 年 10 月 15 日起，北京市已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人在申請(qǐng)過(guò)戶登記前均需進(jìn)行網(wǎng)簽。從實(shí)踐情況來(lái)看，網(wǎng)簽的推行，既有效降低了一房數(shù)賣等市場(chǎng)失信風(fēng)險(xiǎn)，還有效提升了主管部門的市場(chǎng)監(jiān)管能力，故 2010 年國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知要求進(jìn)一步建立健全存量房交易合同網(wǎng)上備案制度。此后各地紛紛推行網(wǎng)簽，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部更于 2016 年 4 月提出要網(wǎng)簽全覆蓋。毫不夸張地說(shuō)，在行政的強(qiáng)力推動(dòng)下，網(wǎng)簽買賣在全國(guó)范圍內(nèi)勢(shì)必成為存量房交易市場(chǎng)的最基本形態(tài)。雖然網(wǎng)簽的地位如此重要，但它迄今為

5、止主要是各地房管部門推行的實(shí)踐做法，盡管有少數(shù)規(guī)范性法律文件對(duì)此有所涉及，但均未明確其法律效力，這就給理論和實(shí)踐帶來(lái)不小的困惑，主要表現(xiàn)在： 其一，網(wǎng)簽顯然有成立買賣合同的效果指向，但它既要網(wǎng)上簽約，又要線下簽署合同書，那買賣合同究竟何時(shí)成立，不無(wú)爭(zhēng)議。其二，在網(wǎng)簽之外，買賣雙方就同一存量房另訂買賣合同，且其內(nèi)容與網(wǎng)簽信息不一致，應(yīng)以何者為準(zhǔn)，頗有疑問。其三，在完成網(wǎng)簽后、辦理過(guò)戶登記前，賣方又把房屋出賣給他人，應(yīng)否把網(wǎng)簽當(dāng)成優(yōu)先實(shí)現(xiàn)買方債權(quán)的考量因素，法院見解不一；與此相當(dāng)，在完成網(wǎng)簽后、辦理過(guò)戶登記前，賣方能否以網(wǎng)簽房屋為抵押財(cái)產(chǎn)，通過(guò)抵押登記為他人設(shè)立抵押權(quán)，也是仁者見仁，智者見智。上述

6、問題分別對(duì)應(yīng)網(wǎng)簽不同的法律效力，為了妥當(dāng)回答，本文將立足于存量房買賣網(wǎng)簽的實(shí)踐運(yùn)作，結(jié)合相關(guān)法理和制度來(lái)展開分析。一、買賣合同的成立。網(wǎng)簽的環(huán)節(jié)既有網(wǎng)上簽約，又有線下簽約，其成立買賣合同的功能設(shè)計(jì)相當(dāng)明顯。這兩個(gè)簽約環(huán)節(jié)的核心內(nèi)容是一致的，當(dāng)事人需憑借網(wǎng)上簽約的信息憑證以及所簽署的買賣合同書辦理過(guò)戶登記。問題在于，若合同書的簽署是買賣合同成立的標(biāo)志，那網(wǎng)上簽約起什么作用，它與合同書的簽署是什么關(guān)系？ 若非如此，那何時(shí)成立買賣合同，又怎么理解簽署合同書的意義？ 這些問題事關(guān)對(duì)網(wǎng)簽構(gòu)造的正確理解，也與當(dāng)事人利害攸關(guān)，必須認(rèn)真對(duì)待。在實(shí)踐中，買賣存量房的當(dāng)事人既可能自行協(xié)商進(jìn)行，也可能經(jīng)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

7、構(gòu)來(lái)居間推動(dòng)，這兩種情形對(duì)應(yīng)的網(wǎng)簽程序有所不同，前者稱為自行成交的網(wǎng)簽，后者稱為經(jīng)紀(jì)成交的網(wǎng)簽，它們各自的買賣合同成立標(biāo)志不同。下文以北京市的網(wǎng)簽為例進(jìn)行闡述。（ 一） 自行成交網(wǎng)簽中買賣合同的成立。1. 問題的提出。根據(jù) 北京網(wǎng)簽通知;第 3 條，自行成交的網(wǎng)簽應(yīng)完成三個(gè)環(huán)節(jié)： 其一，當(dāng)事人填寫和簽署包括身份信息、房屋權(quán)屬和性質(zhì)、土地使用權(quán)狀況、抵押和租賃情況、成交價(jià)款、簽約密碼等信息的 存量房買賣合同信息表 （ 自行成交） （ 以下簡(jiǎn)稱 信息表;） ,并將信息表及相關(guān)證明材料提交房管部門的服務(wù)窗口； 其二，工作人員核對(duì)后，通過(guò)網(wǎng)簽系統(tǒng)錄入買賣合同第 1 -4 條的相關(guān)信息，這些信息就是信息

8、表記載的主要內(nèi)容，打印后交當(dāng)事人確認(rèn)； 其三，當(dāng)事人確認(rèn)上述信息無(wú)誤后，由工作人員將買賣合同文本交當(dāng)事人，當(dāng)事人約定填寫該合同第 4 條之后的內(nèi)容后，予以簽字或蓋章。在通常的交易觀念中，合同書是房屋買賣合同的唯一書面形式，據(jù)此，若把上述流程視為訂立買賣合同的整體環(huán)節(jié)，那么，根據(jù) 合同法第 32 條，只有當(dāng)事人在合同書上簽字或蓋章后，買賣合同才成立。也就是說(shuō)，即便網(wǎng)上簽約環(huán)節(jié)完成，也不產(chǎn)生買賣合同成立的法律效果，而只是生成了可供當(dāng)事人簽署的合同書，故而，如果把成立買賣合同比喻成射門，完成網(wǎng)上簽約只是運(yùn)球到門框前，當(dāng)事人簽署合同書才是臨門那一腳。問題在于，在合同書簽署之前，當(dāng)事人還有簽署信息表、提

9、交材料等行為，若它們只是當(dāng)事人協(xié)商訂立合同的表現(xiàn)，就能進(jìn)一步印證簽署合同書成立買賣合同的結(jié)論，但若不是這樣，那就要反思該結(jié)論的正當(dāng)性。究竟如何，只有甄別這些行為后，才能得出結(jié)論。2. 簽署信息表的法律效果是成立買賣合同。信息表是由房管部門統(tǒng)一設(shè)計(jì)和提供的格式文書，其中包括當(dāng)事人、標(biāo)的、價(jià)款等買賣合同的主要條款，還特別提示當(dāng)事人應(yīng)就存量房買賣合同示范文本達(dá)成了一致意見后填寫、賣方應(yīng)如實(shí)告知買方房屋的權(quán)屬狀況、當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)填寫等信息，其設(shè)置本身具有警示當(dāng)事人審慎交易的作用，當(dāng)事人填寫并簽署信息表，說(shuō)明當(dāng)事人確有買賣的意圖，并經(jīng)過(guò)慎重思考達(dá)成了合意。也就是說(shuō)，填寫和簽署信息表的行為顯然不是君子協(xié)議之

10、類的不受法律調(diào)整的情誼行為，而是有法律意義的雙方行為。不僅如此，簽署信息表的直接目的是提交房管部門以引發(fā)網(wǎng)簽，為了確保網(wǎng)簽的穩(wěn)定性和可信度，該合意行為一定有法律約束力，不僅當(dāng)事人一方不能擅自變更或撤回，房管部門也要充分尊重，要確保網(wǎng)上簽約的信息與信息表的內(nèi)容相符。否則，若簽署信息表不能產(chǎn)生確定的法律約束力，網(wǎng)簽將是建立在沙灘上的樓閣，沒有確定性的根基。就此而言，當(dāng)事人簽署的信息表不能歸為沒有約束力的意向書、草簽協(xié)議、初步協(xié)議之類雙方行為。這樣看來(lái)，簽署信息表的結(jié)果，是成立了有法律約束力的合同。從交易順序上看，簽署信息表是網(wǎng)上簽約的引子，當(dāng)然更是線下簽約的前奏。如果把簽署合同書看成買賣合同成立的

11、標(biāo)志，那僅從交易順序上看，簽署信息表的法律效果，只宜是成立了以將來(lái)成立買賣合同為目的的預(yù)約合同。但這一定位并不妥當(dāng)，因?yàn)轭A(yù)約合同總體上有延緩法律效力發(fā)生、規(guī)范本約訂立前的行為、合法地規(guī)避要式要件或要物要件、建立臨時(shí)法律約束等功能，而簽署信息表與上述功能無(wú)一吻合，不能歸為預(yù)約合同。具體說(shuō)來(lái)： 其一，所謂延緩法律效力發(fā)生，是指基于特定原因?qū)е卤炯s不能締結(jié)時(shí)，當(dāng)事人先用本約來(lái)穩(wěn)固將來(lái)訂立本約的意愿。網(wǎng)簽是房管部門設(shè)立的交易監(jiān)管程序，當(dāng)事人意欲通過(guò)市場(chǎng)交易完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，就必須借助網(wǎng)簽渠道，網(wǎng)簽因此屬于當(dāng)事人買賣存量房的必經(jīng)步驟，他們簽署信息表，實(shí)屬推動(dòng)交易進(jìn)展的無(wú)奈之舉，而非因買方當(dāng)前資金欠缺

12、等因素，故意借此來(lái)延緩買賣合同書的簽署。故而，簽署信息表沒有推遲成立本約，以延緩買賣合同法律效力發(fā)生的功能。其二，所謂規(guī)范本約訂立前的行為，是指用預(yù)約來(lái)規(guī)范當(dāng)事人在訂立本約過(guò)程中的交涉行為。信息表包括買賣合同的主要條款，簽署信息表說(shuō)明當(dāng)事人已就買賣合同主要事項(xiàng)達(dá)成一致，之所以未簽署買賣合同書，完全是必須網(wǎng)簽這一強(qiáng)制安排惹的禍，故該行為沒有規(guī)范本約訂立前行為的功能。其三，所謂合法地規(guī)避要式要件或要物要件，是說(shuō)對(duì)于本約必須符合特定形式或必須交付標(biāo)的物才能成立的情形，為了規(guī)避這些要件，當(dāng)事人用沒有這些要求的預(yù)約來(lái)加以替代。根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法第 41 條，商品房買賣合同除了書面形式的要求，別無(wú)其他

13、額外要求，簽署信息表完全不是用以規(guī)避要式或要物的要件。其四，臨時(shí)法律約束功能指向當(dāng)事人既希望將來(lái)訂立合同，又希望還能再考慮以至于還能反悔的矛盾心態(tài)，簽署信息表不可能有這種功能，因?yàn)榫W(wǎng)簽控制的正是存量房買賣的信息和過(guò)程，說(shuō)簽署信息表有臨時(shí)法律約束的功能，只會(huì)導(dǎo)致網(wǎng)簽?zāi)康穆淇?，不足為取。既然信息表的簽署能成立合同，但在存量房買賣過(guò)程中又不是成立預(yù)約合同，其適當(dāng)?shù)姆尚Ч褪浅闪①I賣合同。這一結(jié)論符合合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，即信息表包括了買賣合同的主要條款，當(dāng)事人填寫并簽署，足以表明他們就房屋買賣達(dá)成確定的合意，買賣合同由此成立 （ 最高人民法院 關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋 （ 二） 第

14、1 條） .但仔細(xì)分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)上述結(jié)論似乎也不周延。當(dāng)事人把簽署的信息表等材料提交房管部門后，房管部門應(yīng)把相關(guān)內(nèi)容記載于網(wǎng)簽系統(tǒng)，故提交信息表的行為實(shí)屬請(qǐng)求房管部門啟動(dòng)網(wǎng)簽的申請(qǐng)行為，在網(wǎng)簽的程序性架構(gòu)中，它是一種程序行為。在此前提下，再結(jié)合申請(qǐng)網(wǎng)簽這一當(dāng)事人填寫和簽署信息表的目的，完全可把信息表當(dāng)成申請(qǐng)材料，把當(dāng)事人簽署和提交信息表的行為一體化成申請(qǐng)網(wǎng)簽的程序行為，這樣一來(lái)，簽署后的信息表似乎不宜看成買賣合同這類實(shí)體法律行為。這種看法站不住腳，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中發(fā)生的具體行為自身并沒有確定的屬性，只有從特定角度并依據(jù)具體法律規(guī)范進(jìn)行審視，它才有準(zhǔn)確的法律定性，而基于不同的視角或依據(jù)，同一行為就會(huì)有不同的法律屬性。比如，按照強(qiáng)制登記的要求，當(dāng)事人為了實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房屋的目的，必須向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人提交申請(qǐng)書以及申請(qǐng)材料行為的效果，是引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的受理、審核、決定是否記載于登記簿等職權(quán)行為，而不能在當(dāng)事人之間直接產(chǎn)生實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故屬于啟動(dòng)登記的程序行為。但與此同時(shí)，申請(qǐng)表明房屋所有權(quán)人有處分其所有權(quán)的效果意思，受讓人有取得該所有權(quán)的效果意思，它因此也屬于實(shí)體法上的物權(quán)合意行為，并因登記完成而產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。與此道理相當(dāng)，雖然從啟動(dòng)網(wǎng)簽這一角度來(lái)看，當(dāng)事