影響房地產(chǎn)價值與價格的因素分析ppt課件

1、一、房地產(chǎn)的基本概念,1房地產(chǎn)是指土地及其上的定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及與土地不可分割的樹木、花草和建筑物的附屬設(shè)備）。 2房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，包括土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益。 3. 房地產(chǎn)是由人工創(chuàng)造的包括時間、地球表面特定土地區(qū)位及其受文化偏好和經(jīng)濟活動影響的房屋和公共基礎(chǔ)設(shè)施組成的四維體，以及四項權(quán)能,二、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（The Real Estate Decision-Making Cycle,1 投資置業(yè)（Acquisition or Purchase） （1）投資目標和約束條件（Investor goals 耶魯大學(xué)準備第一年

2、給我6.2萬美元，但是保證在隨后的9年里，他將以每年4000美元的幅度給我增加工資。雙方都以10年為期限，以10年的工資換取我10年工作（10年的工資換取他們所要的物品）。應(yīng)該接受哪一份合同呢？要知道錢的價值每年都在變化,一）資金的時間價值,為了便于比較，我用今天的現(xiàn)值衡量兩份報價。假如我今年以10的利率借入1000美元，明年我要歸還1100美元。按現(xiàn)值計算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工資總和按照1.1的比率折算，我將得出每一方出價的現(xiàn)值，應(yīng)該接受哪一份合同就一目了然了,一）資金的時間價值,先計算哈佛的報價，每一年我的收入是8萬美元，它的現(xiàn)值就是8萬美元。第二年的8

3、萬美元可以借用公式$80000/1.1轉(zhuǎn)換成第一年的價值（現(xiàn)值）；如果我在第一年借入這筆錢，我正好用第二年的收入還清這筆借款。第三年，8萬美元的現(xiàn)值是$80000/(1.1*1.1)，以此類推。將表11的第三欄中的所有數(shù)目相加，我們得出哈佛10年報價的現(xiàn)值總和為540723美元。相當于我在第一年借入這個數(shù)目，然后用整整10年的收入償還,一）資金的時間價值,表11兩份工作的比較,一）資金的時間價值,用同樣的計算方法，我得出了耶魯10年報價的現(xiàn)值，他的報價比哈佛低。通過恰當?shù)慕栀J比較，哈佛提供的每一筆年收入都可以轉(zhuǎn)換成耶魯提供的年收入，并且還有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的報價比較符合我的利益。

4、這就如同價值100美元的商品顯然高于價值90美元的商品，如果我們通過商品出售獲得100美元，再用這筆錢購買價值90美元的商品，顯然有10美元的剩余，這就是我們的收益。 利用這種現(xiàn)值計算方法。我們可以對任何一筆投資項目、雇用合同或類似的經(jīng)濟行為作出評估。我們只要能夠按時間順序?qū)⑦@些經(jīng)濟行為的收益（為正）或成本（為負）一一列出，就會一清二楚。如果你必須從中作出選擇，你顯然會選擇現(xiàn)值高的一列數(shù)值,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,二）空間區(qū)位及其聯(lián)系 1 區(qū)位與區(qū)位主體 區(qū)位是指人類行為活動的空間。具體而言，區(qū)位除解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間

5、的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。 區(qū)位主體是指與人類相關(guān)的經(jīng)濟和社會活動，如企業(yè)經(jīng)營活動、公共團體活動、個人活動等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關(guān)系稱之為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來說，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，即地租和累計運輸成本總和最小的地方,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,二）空間區(qū)位及其聯(lián)系 2區(qū)位要素 （1）空間環(huán)境特性（Environmental character）某活動所占用空間的自然及人為環(huán)境品質(zhì)； （2）可及性（Accessibility

6、）某活動地點到另一活動的交通方便程度； （3）互賴性（Complementarity）人與人、活動與活動間的互助需要，并為彼此提供利益； （4）排斥性（Incompatibility）各種活動在空間上的不相容性； （5）費用（Cost）在某區(qū)位上從事某項活動所需付出的成本,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,三）社區(qū)環(huán)境,1生態(tài)環(huán)境 一切生物都是在一定的自然條件下生存的，并受到各種環(huán)境因素的影響和制約。生物與環(huán)境有機結(jié)合形成生態(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境包括自然生態(tài)和人工生態(tài)。如果社區(qū)里的人們對生態(tài)系統(tǒng)的影響和干預(yù)超出其自身的調(diào)節(jié)能力，就將破壞居住生態(tài)環(huán)境的平衡，反過來影響人們的生存。目前，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)中存

7、在的主要問題是：對原有的自然地形地貌和植被平整改造有過，保護利用不夠，其次是綠地面積很少，起不到綠化制氧、濾塵、遮陽、擋風(fēng)、無菌、防噪和調(diào)節(jié)氣候的作用。更嚴重的是隨著城市人口的增加和工業(yè)的迅速發(fā)展，造成大氣和水體的污染，破壞了生態(tài)平衡。 2生活環(huán)境 生活環(huán)境是指為社區(qū)居民提供居住生活的物質(zhì)條件，包括住宅內(nèi)部環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施環(huán)境、教育醫(yī)療環(huán)境、文體娛樂環(huán)境、社會治安環(huán)境等。目前存在的主要問題有：室內(nèi)空間格局設(shè)計不盡合理，許多住宅未能真正做到動靜、內(nèi)外、潔污“三分區(qū)”；一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，缺少文體娛樂設(shè)施，停車場很少，不僅影響了居民生活，而且影響了商品房的銷售和價格,三、影響房

8、地產(chǎn)價值的主要因素分析,三）社區(qū)環(huán)境 3生理環(huán)境 生理環(huán)境包括日照、通風(fēng)、防噪音、防塵及防視覺污染等方面。一些社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時，只考慮開發(fā)商的要求，片面追求高密度，壓低室內(nèi)層高和室外樓間距及朝向，使室內(nèi)無法具備良好的自然通風(fēng)和有效的日照時數(shù)。另外，建筑外形單調(diào)、色彩雜亂、布局無序等，又形成不良的視覺環(huán)境。許多社區(qū)缺乏停車場地，汽車沿路停放，既影響了交通，又給來往行人的安全帶來威脅；汽車防盜裝置產(chǎn)生的噪聲，嚴重影響了住區(qū)的安寧，容易使生活在居住區(qū)的 人們在生理上產(chǎn)生抑郁、煩躁等不良現(xiàn)象。 4社會文化環(huán)境 文物古跡、民俗民風(fēng)、地方建筑形式、社區(qū)地名均是反映社會文化環(huán)境的內(nèi)容。隨著物質(zhì)文化水平的提高

9、，人們不但需要一個豐衣足食、安居樂業(yè)的物質(zhì)環(huán)境，而且需要一個體現(xiàn)現(xiàn)代精神文明的藝術(shù)環(huán)境。因此，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)必須繼承歷史文脈，體現(xiàn)時代特色，創(chuàng)建良好的文化氛圍,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,三）社區(qū)環(huán)境 5心理環(huán)境 以上環(huán)境的綜合作用產(chǎn)生出心理環(huán)境。如果社區(qū)生態(tài)環(huán)境好，景觀優(yōu)美，文化品位高，可以使人們陶冶情操，賞心悅目、心曠神怡；生活設(shè)施完備，安定寧靜，不論從事何種職業(yè)，不同年齡，不同文化層次的人都會感到“家”的溫暖和甜美，使鄰里間和睦、具有歸宿感、親近感，富有人情味，將有助于人們的身心健康和生活,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,四）市場供給與需求 1供給與供給量 供給是指在某一特定的時間

10、內(nèi)和各種可能的價格區(qū)間內(nèi)，市場價格與生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量之間的關(guān)系。在這一定義中，“特定的時間”是一個重要的限定，因為隨著“特定時間”的長短變化，供給函數(shù)相去甚遠。供給量指的是在某一特定的價格條件下，單位時間內(nèi)市場上某種商品的供給總量。這里“商品”的含義，不僅包含物品和服務(wù)，還包含信息（Knowledge，Information）在內(nèi)。 11影響供給的主要因素 從一般意義上講，影響原有可出租房地產(chǎn)的供給量主要取決于租戶的退租量、經(jīng)營活動的預(yù)期利潤和租金水平；新建房地產(chǎn)的供給量主要取決于預(yù)期的利潤水平。除此之外，影響房地產(chǎn)供給總量和供給類型結(jié)構(gòu)的因素還有以下幾方面：（1）房地產(chǎn)開發(fā)費用；（

11、2）房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)稅費；（3）開發(fā)商以往的利潤水平；（4）房地產(chǎn)市場前景；（5）房地產(chǎn)所處區(qū)域公共設(shè)施的配套程度；（6）房地產(chǎn)開發(fā)資金的融通能力和融資成本；（7）市場上存量房地產(chǎn)的空置率；（8）國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策和管理的變化等等,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,四）市場供給與需求 1供給與供給量 12短期供給 在房地產(chǎn)市場上，無論是原有物業(yè)還是新建物業(yè)，短時間周期內(nèi)它們都缺乏供給彈性。 原有物業(yè)之所以短期供給價格彈性較低，主要原因是當物業(yè)租金上漲時，租戶在短期內(nèi)通常不會很快減少他們所承租的物業(yè)空間，以致可供出租或再出租的原有物業(yè)在短期內(nèi)供給量變化對租金變化的反應(yīng)較遲鈍。 新建物業(yè)的供給

12、價格彈性也較低，是因為新建物業(yè)從決定開發(fā)到建成租售，需要一個較長的時間周期。在這段時間內(nèi)，新建物業(yè)不能及時滿足市場的需求，市場上的供給量也不能很快變化，因而新建物業(yè)的短期供給彈性缺乏。 由于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)商品供應(yīng)量不能得到較快的調(diào)整，房屋租金和售價主要由需求量的變化所決定。 13長期供給 從房地產(chǎn)市場的長期變化來看，房地產(chǎn)供給價格彈性系數(shù)趨于增大。主要是通過改變原有土地的利用性質(zhì)和房屋的用途，以及增加新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場價格的變化。但是，土地由于空間位置的固定性、數(shù)量的有限性和稀缺性，其長期供給缺乏彈性。另外，城市規(guī)劃的調(diào)整和控制也對反對房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生較大的影響。

13、一般來說，容易獲得政府規(guī)劃部門批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目和具有兼容性且易改變用途的物業(yè)，它們的供給價格彈性較大，城市規(guī)劃限制較嚴且不易改變用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目的供給價格彈性相對較小,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,四）市場供給與需求 2 需求 一般而言，需求與人們對某些商品和服務(wù)的期望、要求和需要相關(guān)聯(lián)，它是指人們需要并愿意購買的商品及其數(shù)量。由此可引伸出，房地產(chǎn)市場需求主要是指人們在一切生產(chǎn)和生活過程中對地產(chǎn)和房產(chǎn)的需求和消費量。土地和房屋及其附著物通常是作為一種生產(chǎn)要素在人們的經(jīng)濟活動中發(fā)揮作用，但這一作用需要與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合才能充分體現(xiàn)。或者說，由土地和房屋構(gòu)成的房地產(chǎn)產(chǎn)品實際上是一種中

14、間產(chǎn)品（Intermediate Product），其價值取決與它對其它產(chǎn)品的貢獻。因此，房地產(chǎn)需求是一種引致需求（Derived Demand），或者叫派生需求。例如，由于市場上對面包的需求量增加，面包生產(chǎn)量要擴大，就需要種植更多的小麥，從而會需要更多的耕地用于擴大小麥種植面積。又如，城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商服業(yè)的日趨繁榮，需要建設(shè)更多的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，從而使市場上對商場、店鋪、寫字樓等物業(yè)的需求增加,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,3. 潛在需求（Potential Demand） 潛在需求是根據(jù)某一地區(qū)或城市的社會經(jīng)濟發(fā)展和人口增長變化等情況，推估該地區(qū)或該城市在現(xiàn)時或未來某一時期內(nèi)的房地

15、產(chǎn)需求量，稱為潛在需求。潛在需求主要是由社會經(jīng)濟和人口因素所決定,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,四）市場供給與需求 4有效需求（Effective Demand） 所謂有效需求不僅具有潛在需求的意識，更具有將需求的愿望付諸實現(xiàn)的能力，將潛在需求變?yōu)橛行枨箨P(guān)鍵是消費者所擁有的財富積累和收入。盡管人們對房地產(chǎn)有很迫切的需要，但若沒有經(jīng)濟能力，則只是一種渴望，并不能形成有效需求。因此，有效需求須具備兩個條件：第一，消費者有購買房地產(chǎn)的意愿；第二，消費者能承受并支付得起房地產(chǎn)價格?？梢哉f，有效需求是消費者收入增長、抵押貸款能力、房地產(chǎn)價格等因素得函數(shù)。當房地產(chǎn)市場上的供給與需求達到平衡時，市場上

16、的需求量便是有效需求,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,5 供求均衡 市場經(jīng)濟條件下，供給與需求的相互作用結(jié)果是引起商品價格的變化和均衡。所謂商品的均衡價格（Equilibrium Price），是指某種商品的需求價格與供給價格相一致時的價格，也就是該種商品的市場需求曲線與供給曲線相交處的價格，如圖1所示,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,四）市場供給與需求 5 供求均衡 在圖1中，SS表示商品供給曲線，DD表示商品需求曲線，E點是供求均衡點； P表示商品價格， Q表示商品數(shù)量。當 EQ=OP時，表示價格均衡；當EP=OQ時，表示數(shù)量均衡。在一定的市場條件下，若供給數(shù)量小于Q為Q，時，顯示市場

17、上商品供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格上升至P，進而供給增加，使供給數(shù)量向Q移動，價格趨于平衡；又若供給數(shù)量大于Q為Q時，說明市場上商品供過于求，導(dǎo)致價格下跌至P，進而供給又會減少，向Q靠攏，價格又將趨于平衡,三、影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析,四）市場供給與需求 5 供求均衡 房地產(chǎn)商品與一般商品一樣，其市場價格也主要是由供給與需求所決定，通常與需求成正相關(guān)，與供給成負相關(guān)。在市場其它條件一定的情況下，若供給不變，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。若需求一定，供給增加，則價格下降；供給減少，則價格抬升,五）功能價格比 以價值工程（Value Engineering）原理進行住宅、寫字樓、商鋪等房地

18、產(chǎn)項目的功能價格比評價。基本公式為： V=F/C=f（區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量、戶型、網(wǎng) 絡(luò)、安全）/費用 V價值（Value） F功能（Function） C費用（Cost,四、社區(qū)住宅價值分析,一）滿足居民對環(huán)境的需求 社區(qū)居民對環(huán)境的需求包括物質(zhì)需求和精神需求兩個方面。美國心理學(xué)家A馬斯洛（Abraham Maslow）在人的動機理論中提出，人的需求分五個層次：生理的需求（Physiological Need）、安全的需求（Safety Need）、友愛的需求（Love Need）、尊重的需求（Esteem Need）和自我實現(xiàn)的需求（Self Actualization Need）。通過社會調(diào)

19、查分析，大陸城市居民對社區(qū)環(huán)境的需求主要包括生理、安全、社交、娛樂休閑和真與美的需求這五個層次。 人的需求的產(chǎn)生是一個從低級的生理需要到高級的自我實現(xiàn)的發(fā)展過程，只有當?shù)鸵粚哟蔚男枰玫綕M足后才可能產(chǎn)生對高一層次需要的需求，在整個人類社會中，各層次需求的人的數(shù)量呈金字塔型。除一般的人的需求外，對兒童、青少年、老年人和殘疾人的特殊需求應(yīng)當特別給予重視,四、社區(qū)住宅價值分析,圖4 人的需求層次金字塔,四、社區(qū)住宅價值分析,二）適居性 從滿足人地需求出發(fā)，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)充分考慮居民的居住環(huán)境的。社區(qū)居民對環(huán)境的要求是隨著不同時期的社會經(jīng)濟和居民生活水平的程度發(fā)展而變化的。概括起來，居民要求對居住環(huán)境

20、的適居性包括：舒適、方便、安全、衛(wèi)生和美觀五個方面。 1舒適 總結(jié)國內(nèi)外的調(diào)查分析，居民認為舒適的環(huán)境主要包括八個方面：（1）空氣清新、日照充足，沒有污染和臭味；（2）住區(qū)安靜、無噪音；（3）豐富多彩的綠化，綠化面積率至少達到30%以上；（4）依山傍水或近山親水；（5）景觀優(yōu)美，街道整潔；（6）具有歷史文化古跡和地方民俗特色；（7）有室外休閑和游憩場所及設(shè)施；（8）居住人口密度和建設(shè)密度適當,2方便 居住環(huán)境的方便程度主要考慮：（1）出行方便；（2）公共服務(wù)設(shè)施配套，購物、娛樂等方便；（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套，生活方便；（4）服務(wù)方式、服務(wù)時間和服務(wù)項目均方便。 3安全 居民在社區(qū)內(nèi)能夠自由地從事各

21、種生活活動而不必擔心他們地安全。因此，社區(qū)內(nèi)應(yīng)具有保證居民的日常生活和特殊情況下的安全設(shè)施。一是建筑物、構(gòu)筑物本身安全；二是治安安全,如防盜、防破壞設(shè)施；三是交通安全；四是發(fā)生特殊情況時的安全設(shè)施，如火災(zāi)、地震等,四、社區(qū)住宅價值分析,二）適居性原則 4衛(wèi)生 社區(qū)內(nèi)居住環(huán)境的衛(wèi)生條件主要包括兩個方面：一是環(huán)境衛(wèi)生，垃圾收集、轉(zhuǎn)運和處理有保障，社區(qū)公共環(huán)境清潔；二是生理健康衛(wèi)生，如日照充足、自然通風(fēng)和自然采光好，大氣、水、噪音要達到規(guī)定的標準，飲用水符合衛(wèi)生標準，水質(zhì)潔凈，空氣清新。 5美觀 主要指社區(qū)的室外環(huán)境，即各類建筑物的空間組合，建筑小品的布置，綠化配置，建筑裝飾材料的選擇以及色彩，體量

22、的搭配等均要協(xié)調(diào)有序，并與周圍環(huán)境有機結(jié)合，給人以明快、高雅、親切的感受，富有生活氣息和地方風(fēng)格特色,四、社區(qū)住宅價值分析,三）場所認知和情感認同感 場所（Place）指特定的人或事所占有的空間及其空間環(huán)境的特定部分,其主體是人以及人與空間環(huán)境的的某種關(guān)系所體現(xiàn)出的意義，具體反映為場所感（Sense of Place），即是指人們對某一特定的地點或地段的經(jīng)驗認知和情感認同。例如，我們都有這樣的體驗對于一個城市中的某一個地方特別喜愛，在離開之后仍難以忘懷，總希望再有機會回去看看，如同一支雋永的樂曲會使人一再重溫一樣，這就是場所感的一種體現(xiàn)。 場所感分為經(jīng)驗認知和情感認同兩個層次。從經(jīng)驗認知層次而

23、言，可使人們對場所產(chǎn)生整體感、方位感、方向感、領(lǐng)域感等心理感受；從情感認同層次而言，可使人們對場所產(chǎn)生美感、文化感、歷史感、特色感、親切感、歸屬感等心理感受。因此，社區(qū)住宅價值分析應(yīng)考慮社區(qū)規(guī)劃建設(shè)是否注重場所的營造，使居民對他們的居住空間環(huán)境產(chǎn)生良好的經(jīng)驗認知和情感認同感,四、社區(qū)住宅價值分析,四）文化活力性 富有文化活力的人文環(huán)境是營造文明社區(qū)的重要條件，豐富的社區(qū)文化、祥和的生活氣息、融洽的鄰里關(guān)系和文明的社會風(fēng)尚是富有文化與活力的人文環(huán)境的重要內(nèi)容，融和共處的人文環(huán)境是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，社區(qū)應(yīng)該肩負起溝通住戶的責(zé)任。 社區(qū)住宅價值分析應(yīng)考慮住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計能否通過有形的設(shè)施、無形的機制建立

24、起居民對社區(qū)的認同、參與和肯定，他包含了鄰里關(guān)系、社區(qū)文化、精神文明和居住氛圍等內(nèi)容,四、社區(qū)住宅價值分析,五）生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化狀況 1自然生態(tài)環(huán)境的利用 社區(qū)景觀生態(tài)環(huán)境是自然生態(tài)環(huán)境與人工生態(tài)環(huán)境相結(jié)合的產(chǎn)物。自然環(huán)境是社區(qū)環(huán)境形成的基礎(chǔ)，其好壞不以人們的意志為轉(zhuǎn)移。人工環(huán)境應(yīng)是在自然環(huán)境基礎(chǔ)上的完善和創(chuàng)新。因此，社區(qū)住宅價值分析首先應(yīng)考慮社區(qū)規(guī)劃建設(shè)是怎樣利用自然環(huán)境，其次才是對自然環(huán)境的適當改造,四、社區(qū)住宅價值分析,五）生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化狀況 1自然生態(tài)環(huán)境的利用 社區(qū)規(guī)劃建設(shè)要很好地利用自然景觀環(huán)境，必須對自然生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)充分認識和劃分。自然生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)可劃分為：（1）生態(tài)敏感區(qū)，它包括

25、河流、湖泊、水塘和海濱水域，坡地、山丘和臺地及江岸海灘和特殊或稀有植物群落；（2）資源生產(chǎn)敏感區(qū)，如水源涵養(yǎng)地，新鮮空氣交換區(qū)、土壤維護區(qū)、野生植物生養(yǎng)區(qū)；（3）天然災(zāi)害敏感區(qū)，包括易受洪澇水患威脅區(qū)、地質(zhì)地貌不穩(wěn)定區(qū)、易受大氣污染區(qū)等。這些自然生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)是對社區(qū)具有特殊價值或具潛在自然災(zāi)害之景觀，極易因人們的不當開發(fā)活動而導(dǎo)致環(huán)境負效果。屬環(huán)境脆弱生態(tài)景觀。但是如果保護利用的好，也可以帶來良好的可持續(xù)發(fā)展的生存居住環(huán)境效果,四、社區(qū)住宅價值分析,五）生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化狀況 1自然生態(tài)環(huán)境的利用 如位于美國俄勒崗州波特蘭市郊的安多弗花苑，在開發(fā)建設(shè)中保留了一大片道格拉斯冷杉樹林和坡麓濕地，各類建

26、筑物和公共設(shè)施依地形布置，減少了土地平整費用，使花苑的建筑與景觀和諧共處，并使環(huán)境產(chǎn)生出異乎尋常的吸引力，居民特別喜愛這里的私密性和自然幽靜氣氛，不僅開發(fā)項目最終產(chǎn)生了較多的經(jīng)濟回報，且房屋入住率始終居高不下,社區(qū)住宅價值大大提高,四、社區(qū)住宅價值分析,五）生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化狀況 2人工生態(tài)環(huán)境營造 通過積極應(yīng)用新技術(shù)、開發(fā)新產(chǎn)品，充分合理地利用和營造當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，改善社區(qū)及其相鄰區(qū)域的小氣候，實現(xiàn)社區(qū)的自然通風(fēng)、采光與降溫系統(tǒng)，減少機械通風(fēng)與人工照明。綜合考慮交通與停車系統(tǒng)、飲水供水系統(tǒng)、供熱取暖系統(tǒng)、垃圾收集處理系統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)，節(jié)約能源、減少污染等,四、社區(qū)住宅價值分析,六）共享性 應(yīng)從社區(qū)規(guī)劃建設(shè)是否充分考慮全體居民對社區(qū)物質(zhì)財富和精神財富的公平共享，包括共享各類設(shè)施、共享各種服務(wù)、共享公共開放空間、共享自然與人文景象等。 共享要求社區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)注意在公共設(shè)施類型、服務(wù)項目及其標準和消費費用的選擇上大眾化，在公共設(shè)施布局上做到均衡性和可達性；在服務(wù)方式與管理機制上注意整體性、靈活性和保證性；并直接面向社區(qū)居民,四、社區(qū)住宅價值分析,七）公眾參與性 公眾參與主要是讓居民參與社區(qū)管理、社區(qū)發(fā)展決策、社區(qū)后續(xù)建設(shè)、維護保養(yǎng)和社區(qū)信