房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理新舊對照表.doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理新舊對照表原31號文新31號文異同點分析一、已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品的條件二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1、竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；2、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；3、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三) 開發(fā)產(chǎn)品

2、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。共同點：三個條件相同。不同點：新31號文對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行了界定，并明確上述三個條件適用“除土地開發(fā)之外”的開發(fā)產(chǎn)品。并且將完工開發(fā)產(chǎn)品認(rèn)定條件由原來的一般表述上升到“總則”。二、核定征收方式的認(rèn)定九、關(guān)于征收管理問題（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；2、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；3、擅自銷毀賬

3、簿的或者拒不提供納稅資料的；4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5、發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；第四條 企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。共同點：依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形對以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理，這是為防止房地產(chǎn)稅收流失的

4、一種征管補救措施，新舊兩個文件都明確“不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理”。不同點：新31號文直接依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法規(guī)定的情形，取消原31號文的列舉方式，這樣執(zhí)行起來依據(jù)更加充分。并且將征收管理問題提升到“總則”里來加以表述，依法治理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的意圖可見一斑。6、納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍認(rèn)定二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價

5、內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。共同點：表述相同。四、銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入實現(xiàn)的確認(rèn)二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)：1、采取一次

6、性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。共同點：都是于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)

7、收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。共同點：都是按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。共同點：都是按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)

8、賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。五、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)原則（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。共同點：都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約

9、定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或

10、協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。共同點：都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；對屬于銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷

11、開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的

12、實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。共同點：1、按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；2、如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3、屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單

13、之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。共同點：1、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)2、對包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約

14、定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。六、開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售問題二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題5、開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。不同點：新31號文取消此項規(guī)定。七、視同銷售問題六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視

15、同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：共同點：1、視同銷售的范圍都是將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為；（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)

16、品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。2、以開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)；3、確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序相同。八、計稅毛利率的確定一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（一）經(jīng)濟適用房項目必須符

17、合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用房管理辦法的通知（建住房200477號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（二）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：1、開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地

18、方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5。(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。共同點：1、兩個文件都規(guī)定了計稅毛利率；2、經(jīng)濟適用房的計稅毛利率不得低于3%；不同點：1、新31號文取消了原31號文對經(jīng)濟適用房的有關(guān)規(guī)定；2、新31號文對非經(jīng)濟適用房計稅毛利率的三個級次分別調(diào)減5個百分點；3、新31號文增加了“限價房和危改房”不得低于3%規(guī)定。4、新31號文將計稅毛利率的確定作了授權(quán)規(guī)定。2、開發(fā)項目

19、位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。3、開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10。九、預(yù)計毛利額與實際毛利額的調(diào)整一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額

20、與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對

21、該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。共同點：1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品必須分季(或月)計算出預(yù)計毛利額并計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；2、在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告。不同點：1、原31號文規(guī)定按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，新31號文規(guī)定按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額后直接計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；2、新31號文對實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告不再強調(diào)“須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛

22、利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告”。十、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入實現(xiàn)的確認(rèn)三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進(jìn)行稅前扣除。第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。共同點：出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。不同點：新31號文取消“承租方支付的預(yù)租

23、費用同時按租金支出進(jìn)行稅前扣除”規(guī)定，在此無須贅述。十一、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。共同點：對成本、費用的核算與扣除作了原則規(guī)定。不同點：新31號文取消區(qū)分“開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本”的規(guī)定。（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1、開發(fā)產(chǎn)品建造過

24、程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。不同點：新31號文對扣除項目原則規(guī)定更加清楚。（二）下列項目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：1、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工

25、程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積共同點：可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本計算公式相同。不同點：新31號文確定的可售面積單位工程成本計算公式中的分母在原31號文確定的公式中的分母“總可售面積”前加了定語“成本對象”，這樣更加工吻?？墒勖娣e單位工程成本=成本對象總成本總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本4、維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品

26、（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。相同點：維修費用的扣除范圍相同。不同點：單列條款，表述更加準(zhǔn)確。5、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單

27、位的，應(yīng)于移交時扣除。不同點：新31號文取消“代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除”規(guī)定。6、開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建

28、造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。相同點：配套設(shè)施的處理規(guī)定相同。不同點：新31號文將“停車場庫”建造單列為第三十三條，不再按照是否屬于營利性標(biāo)準(zhǔn)劃分，并作了明確規(guī)定。7、開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵

29、電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，

30、抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。相同點：1、建造的設(shè)施項目相同。2、合資建設(shè)收到的經(jīng)濟補償可直接抵扣項目建造成本，抵扣后的差額調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。不同點：新31號文取消原31號文中第（1）點。9、保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，

31、但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。相同點：保證金的核算、扣除口徑相同。第二十條 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。不同點：新31號文增加條款。11、利息。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可

32、直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。相同點：1、財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用可直接在稅前扣除；2、成員企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。不同點：1、新31號文規(guī)定借款費用按“企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配”，對屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

33、（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。2、新31號文規(guī)定借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件的，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用。3、新31號文在此取消了有關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金利息支出條款，對涉及關(guān)聯(lián)關(guān)系的利息支出問題應(yīng)該統(tǒng)一按財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（國稅發(fā)2008121號）執(zhí)行。12、土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，

34、必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。共同點：規(guī)定企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。不同點：新31號文取消了原31號文關(guān)于土地閑置費規(guī)定。13、成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如

35、成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。共同點：對企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損，其凈損失準(zhǔn)予在稅前扣除。不同點：新31號文要求對其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)。14、折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。不同點：新31號文規(guī)定自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費用扣除更具操作性，并且明確規(guī)定了一個時間尺度。十二、計稅成本的核

36、算第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。不同點：新31號文增加條款，對計稅成本進(jìn)行原則定義。八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1、開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。2、開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。4、計

37、入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。5、計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。6、開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌?/p>

38、對外經(jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。共同點：體現(xiàn)了權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付

39、實現(xiàn)制的統(tǒng)一。不同點：新31號文將計稅成本對象的確定原則歸納為可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則六原則，更具可操作性，并增加了企業(yè)在開工之前合理確定成本對象的備案管理規(guī)定。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。十三、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題2、開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下

40、規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅海?）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂５诙邨l 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作

41、物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。共同點：開發(fā)產(chǎn)品成本支出的內(nèi)容包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等。不同點：新31號文具體規(guī)定了上述各

42、項費用支出核算的內(nèi)容，屬于成本對象完工前后發(fā)生的費用支出如何歸類分?jǐn)傇谙旅娴诙藯l企業(yè)計稅成本核算的一般程序有具體規(guī)定。（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。十四、企業(yè)計稅成本核算八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題3、應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合

43、法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配

44、，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。共同點：企業(yè)計稅成本都強調(diào)是“實際發(fā)生的”，對預(yù)提費用和待攤費用都作了明確規(guī)定。不同點：新31號文在企業(yè)計稅成本核算的一般程序中對“當(dāng)期實際發(fā)生的”、“應(yīng)計入成本對象中的”、“期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的”、“本期已完工成本對象”等都作了核算的程序性規(guī)定，并強調(diào)對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺帳。（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本

45、和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 （五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：3、開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概

46、算等方法計算分配。第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配

47、。共同點：1、規(guī)定應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。2、分配方法有按占地面積、建筑面積等方法計算分配。不同點：新31號文詳細(xì)介紹了占地面積法、建筑面積法的分配方法，同時還列舉了直接成本法、預(yù)算造價法共企業(yè)在成本計量和核算時選擇。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑

48、面積的比例進(jìn)行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按

49、土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。不同點：新31號文細(xì)化了土地成本、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本以及借款費用等分配方法。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。(三)借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（

50、包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1、企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列

51、規(guī)定進(jìn)行處理：1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。2換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。共同點：1、對以地?fù)Q

52、房、投資入股的地價核算作了規(guī)定；2、都強調(diào)按照“市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失”。不同點：1、對以地?fù)Q房，新31號文表述比原31號更加具體，并增加了“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本”和補價的處理規(guī)定。2、新31號文取消了以股權(quán)形式“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額?！钡囊?guī)定。3、新31號文對企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，具體規(guī)定了接受投資企業(yè)的土地使用權(quán)的成本核算內(nèi)容。2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認(rèn)土地

53、使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。第三十二條 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在

54、售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。新增內(nèi)容第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。不同點：新31號文規(guī)定“停車場所”如單獨建造，應(yīng)作為成本對象單獨核算，如利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的則作為公共配套設(shè)施處理，取代了原31號文按照營利性、非營利性的劃分方法。第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法

55、憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。新增內(nèi)容二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)