物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)知識(shí)

1、2020/1/8,2020/1/8,關(guān)于物業(yè)設(shè)備設(shè)施課程,屬物業(yè)管理專業(yè)一門(mén)重要的專業(yè)主干課程,是中央統(tǒng)設(shè)必修課，六個(gè)學(xué)分,中心任務(wù)：概念清晰，綜合應(yīng)用,注重實(shí)踐中多動(dòng)腦觀察，多動(dòng)手實(shí)操,文字教材：劉國(guó)生,王維言主編的物業(yè)設(shè)備,設(shè)施管理人民郵電出版社,期末考試由中央電大根據(jù)教學(xué)大綱要求統(tǒng)一命,題考試,2020/1/8,關(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo),任務(wù),就課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn),行學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特別是課程的重,點(diǎn)內(nèi)容,2020/1/8,第一講,物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ),第二講,建筑室內(nèi)給水,第三講,建筑室內(nèi)排水,第四講,小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng),第五講,建筑消防系統(tǒng),第六講,供暖與燃?xì)夤?yīng),第七講,建筑通風(fēng)與防排煙,結(jié)構(gòu)

2、,2020/1/8,第八講,空氣調(diào)節(jié),第九講,建筑供配電系統(tǒng),第十講,電梯、照明及安全用電與建筑防雷,第十一講,建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡(jiǎn)介,第十二講,期末復(fù)習(xí),課件結(jié)構(gòu),2020/1/8,2020/1/8,一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo),1,物業(yè)設(shè)備概述,什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢,物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室,外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水,供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào),燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備,構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管,理與服務(wù)的有機(jī)組成部分,注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房或,其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重

3、要組成,部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追,求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施,正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn),2020/1/8,2,物業(yè)設(shè)備管理的意義,注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括,管理和服務(wù),兩個(gè)方面，也就是說(shuō)，需要做好物業(yè),設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作,管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的,意義,物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境,中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障,物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè),與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段,物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng),

4、設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的,保證,物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生,環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用,物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè),2020/1/8,3,物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo),注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的,物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ),用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備,的利用率及完好率，是,物業(yè)設(shè)備管理的根本目,標(biāo),衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo),A,設(shè)備有效利用率，,B,設(shè)備的完好率，,2020/1/8,物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為,零部件完整齊全,設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常,設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全,設(shè)備整潔，無(wú)跑、冒

5、、滴、漏現(xiàn)象,防凍、保溫、防腐等措施完整有效,2020/1/8,二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容,物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理,物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理,物業(yè)設(shè)備維修管理,物業(yè)設(shè)備更新改造管理,備品配件管理,固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的,管理等,2020/1/8,1,物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理,注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資,料以及政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法,規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,1,設(shè)備原始檔案,設(shè)備原始檔案包括,設(shè)備清單或裝箱單,設(shè)備發(fā)票,產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書(shū),開(kāi)箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,2020/1/8,產(chǎn)品技術(shù)資料,安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào),告,2,設(shè)備技術(shù)資料,設(shè)備技術(shù)資料包括,設(shè)備卡片,設(shè)備

6、臺(tái)賬,設(shè)備技術(shù)登錄簿,竣工圖,系統(tǒng)資料,2020/1/8,3,政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī),條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,2,物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理,物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行,管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分,應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果,一是,設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài),針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作,規(guī)程,2020/1/8,對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持,證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗,加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作,設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須,定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠,對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理

7、，而應(yīng),在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入,透徹、準(zhǔn)確的分析,對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過(guò)”原則。即事故原因,未查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取,改善措施不放過(guò),2020/1/8,二是,從設(shè)備的購(gòu)置到運(yùn)行、維修與更新改造,中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益,即設(shè)備的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì),設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行,1,初期投資費(fèi)用管理,在購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素,設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮,到發(fā)展的需要,設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán)境的,要求,設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況,設(shè)備的壽命

8、,設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震,動(dòng),注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備,2020/1/8,2,運(yùn)行成本管理,能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算,操作人員的配置,維修費(fèi)用的管理,3,物業(yè)設(shè)備維修管理,設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損,震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常,使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故,1,維護(hù)保養(yǎng)方式,主要是“清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防,腐、防凍及外觀表面檢查”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備,要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng),2020/1/8,維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維,護(hù)保養(yǎng)兩種,日常維護(hù)保養(yǎng),工作要求設(shè)備操作人員在,班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行

9、外觀檢查，在班中按操,作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行,參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、震動(dòng),異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做,好清潔工作,2,維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施,2020/1/8,定期維護(hù)保養(yǎng)工作,是,以操作人員為主、檢修人員,協(xié)助進(jìn)行的,它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù),保養(yǎng),應(yīng)做好以下工作,徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通,檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間,隙,檢查安全裝置,檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞,清洗油箱，檢查油位指示器，換油,檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常,2020/1/8,3,設(shè)備的點(diǎn)檢,設(shè)備的點(diǎn)檢,就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備,點(diǎn)檢時(shí)可以停

10、機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查,設(shè)備的點(diǎn)檢包括,日常點(diǎn)檢,及,計(jì)劃點(diǎn)檢,設(shè)備的,日常點(diǎn)檢,由操作人員隨機(jī)檢查。日常,點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安,全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵,塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常,要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常,現(xiàn)象的部位,2020/1/8,設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢,一般以專業(yè)維修人員,為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行,計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi),容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā),現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確,定修理的部位、部件及修理時(shí)間；安,排檢修計(jì)劃,2020/1/8,4,物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修,對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢,的結(jié)果可以確定其,檢修間隔期,以檢修,間隔期

11、為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備,進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是,計(jì)劃?rùn)z修,實(shí)行,計(jì)劃?rùn)z修,可以在設(shè)備發(fā)生故障之,前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完,好能用狀態(tài)。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小,修、中修、大修和系統(tǒng)大修,4,種,2020/1/8,5,計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系,設(shè)備管理應(yīng)建立,維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修,為輔,的原則,4,物業(yè)設(shè)備更新改造管理,在使用設(shè)備時(shí),特別要注意的是,只要通過(guò)技,術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備,更新的方式,2020/1/8,5,備品配件的管理,運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備,的技術(shù)性能,需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修,之前就把新的零部件準(zhǔn)備好

12、，這就是備品配件管理,的基本原則,備品配件管理工作的目的,是，既要科學(xué)地組織備件,儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲(chǔ)備的數(shù),量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快,資金周轉(zhuǎn),2020/1/8,6,固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理,固定資產(chǎn),是指使用年限在一年以上，單位,價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過(guò)程中保,持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑,物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等,不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià),值在,2000,元以上，并且使用期限超過(guò)兩年,的，也應(yīng)當(dāng)作為,固定資產(chǎn)管理,2020/1/8,固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個(gè)問(wèn)題,固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度,利用率和生產(chǎn)率,兩個(gè),指標(biāo),設(shè)備折

13、舊,參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程,度,設(shè)備的報(bào)廢,固定資產(chǎn)的管理要求,1,保證其完整無(wú)缺,2,提高其完程度和利用效果,3,正確核定其需用量,4,正確計(jì)算其折舊額，計(jì)劃性地計(jì)提折舊,5,進(jìn)行其投資預(yù)測(cè),2020/1/8,7,工程資料的管理,資料管理的目的和意義,物業(yè)工程資料的分類目錄,竣工驗(yàn)收資料,設(shè)備管理資料,二次裝修設(shè)備改造變更資料,工程資料管理的方法,文件檔案管理和,電腦管理兩大類,工程資料管理的要求,歸檔：要求和時(shí)間,保管：嚴(yán)格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲(chóng),塵及有害氣體,每年年底一次特別清理,2020/1/8,3,物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé),機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精

14、簡(jiǎn),高效,2020/1/8,物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé),1,工程部經(jīng)理,是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維,修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人,2,各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員,負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工,作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保,養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料,協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成上級(jí)主管部門(mén)布置的,工作,2020/1/8,物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé),4,維修人員（技術(shù)工人,5,保管員,6,資料統(tǒng)計(jì)員,2020/1/8,4,物業(yè)設(shè)備管理制度,現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要,的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度,物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類,一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度,1,物業(yè)設(shè)

15、備接管驗(yàn)收制度,2,物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程,3,物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程,2020/1/8,二、管理工作方面的制度,1,物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度,2,設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表,制度，安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度,文明運(yùn)行制度等,3,工具領(lǐng)用保管制度,2020/1/8,三、責(zé)任方面的制度,1,各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度,2,值班制度,3,交接班制度,4,報(bào)告記錄制度,從而實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè),備管理,2020/1/8,物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備管理體制,1,企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé),2,設(shè)備管理部門(mén)及其人員配備,3,健全必要的管理制度,4,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管,部門(mén)規(guī)定的要求,2020/1/8,設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理,1,設(shè)備前期管理,2,固定資產(chǎn)管理,3,設(shè)備技術(shù)管理,4,設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理,5,設(shè)備使用與維護(hù)管理,6,設(shè)備檢修管理,7,動(dòng)力房管理,8,特種設(shè)備管理,2020/1/8,設(shè)備管理現(xiàn)代化,采用計(jì)算機(jī)輔助管理,采用設(shè)備狀況監(jiān)測(cè)和故障診斷技術(shù)實(shí)行,預(yù)防性維修方式,設(shè)備制維修和改造中采用新材料，新工,藝，新技術(shù),逐步實(shí)行全員化，社會(huì)化，規(guī)范化的方,向努力,2020/1/8,2020/1/8,例,1,物業(yè)設(shè)備管理