房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)泡沫成因分析

1、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)泡沫成因分析一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫界定 何為房地產(chǎn)泡沫，學(xué)界并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫這一點(diǎn)無(wú)論是學(xué)者也好，還是政府官員都有一致的認(rèn)識(shí)，但是在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的大小方面卻沒(méi)有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，不同的學(xué)者、官員各持己見(jiàn)。根據(jù)國(guó)際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫大小的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量我國(guó)的房?jī)r(jià)，目前我國(guó)100個(gè)大中城市的平均房?jī)r(jià)收入比在15，即一個(gè)家庭15年的收入才能夠買(mǎi)一套房子。當(dāng)然像北、上、廣、深等一線城市，房?jī)r(jià)收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)據(jù)，從這一指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫非常嚴(yán)重?？紤]到目前我國(guó)房地產(chǎn)每年的投資額度高達(dá)7萬(wàn)億人民幣，加上與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及

2、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到我國(guó)GDP的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)”一點(diǎn)都不為過(guò)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟(jì)泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫破裂所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將是巨大的，會(huì)危害到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)綁架了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會(huì)損害到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷放大又會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下巨大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因很多，最主要的原因有以下幾個(gè)方面： （一）土地財(cái)政作祟 分稅制改革以后，我國(guó)重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及財(cái)權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動(dòng)了地方政府理財(cái)?shù)姆e極性，但是因?yàn)槭聶?quán)以及財(cái)權(quán)之間的不匹配

3、，導(dǎo)致了地方政府財(cái)政收入有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足各個(gè)城市跨越式發(fā)展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開(kāi)始成為地方政府財(cái)政的一個(gè)主要來(lái)源，為了彌補(bǔ)城市建設(shè)面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價(jià)，土地財(cái)政成為了很多政府的主要收入來(lái)源，一些城市賣(mài)地收入要占到其財(cái)政收入的60%以上。在我國(guó)土地市場(chǎng)由政府壟斷，政府將土地征收，通過(guò)招拍掛來(lái)收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年我國(guó)土體收入接近3萬(wàn)億人民幣，地價(jià)以及各種稅費(fèi)收入至少占到房?jī)r(jià)的2/3以上，正是土地收入對(duì)于地方政府的重要性，使得政府部門(mén)通過(guò)控制供地、抬升底價(jià)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)一步放大。 （二）實(shí)體

4、經(jīng)濟(jì)不景氣 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的不斷放大與我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣也有很大的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期維持在高位的情況下，我國(guó)諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)出來(lái)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競(jìng)爭(zhēng)激烈，這導(dǎo)致制造業(yè)整體利潤(rùn)非常有限，大多數(shù)的實(shí)體企業(yè)都處于一個(gè)微利或者無(wú)利的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營(yíng)使得資本不斷地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會(huì)資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高利潤(rùn)率成為社會(huì)資本最青睞的投資領(lǐng)域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資或者投機(jī)，希望能夠獲得更高的回報(bào)，而資本的流入又進(jìn)一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛，超高的利潤(rùn)率使得社會(huì)資本趨之若鶩，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。 （三）房地

5、產(chǎn)調(diào)控不力 自從2003年國(guó)家出臺(tái)放、房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，正式標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控十幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)與本世紀(jì)初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導(dǎo)致的直接后果。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體調(diào)控沒(méi)有涉及到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，調(diào)控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當(dāng)中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢(shì)，認(rèn)為房地產(chǎn)的供給始終短缺，并給了社會(huì)一種房?jī)r(jià)只會(huì)不斷上漲的錯(cuò)誤觀念。在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心理因素的影響下，很多居民都開(kāi)始提前給孩子購(gòu)買(mǎi)房子，在透支了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展?jié)?/p>

6、力的同時(shí)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的滋生。 三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的具體策略 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)如同一把“達(dá)摩克斯之劍”懸在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上空，成為了阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時(shí)炸彈”，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的巨大危害性，在借鑒一些國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，本文提出以下幾個(gè)方面的解決策略。 （一）破解土地財(cái)政模式 土地財(cái)政模式是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財(cái)政的種種弊端，必須要盡快采取切實(shí)有效的措施來(lái)破解土地財(cái)政模式。具體要從以下及兩個(gè)方面著手，一方面是對(duì)目前的分稅制進(jìn)行調(diào)整，授予地方政府更多的財(cái)權(quán)，中央政府分擔(dān)更多的事權(quán)，這樣可

7、以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財(cái)政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應(yīng)的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價(jià)，實(shí)在體系建立之初就選擇一套完整的科學(xué)的體系，重視多項(xiàng)指標(biāo)的綜合性評(píng)價(jià)。其次，堅(jiān)持實(shí)用原則。一套質(zhì)量評(píng)估體系只有對(duì)生產(chǎn)實(shí)踐有積極的指導(dǎo)價(jià)值才能真正對(duì)煤炭生產(chǎn)質(zhì)量水平的提高產(chǎn)生影響，也是質(zhì)量評(píng)估體系存在的價(jià)值所在。最后，堅(jiān)持宏觀性原則。宏觀性原則對(duì)煤炭開(kāi)采的量、時(shí)間、質(zhì)量有積極的指導(dǎo)價(jià)值。堅(jiān)持宏觀性原則，可以有效調(diào)整以往片面追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)增長(zhǎng)，盲目擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，通過(guò)質(zhì)量評(píng)估體系的宏觀調(diào)控，可以有效實(shí)現(xiàn)

8、煤炭企業(yè)管理的綜合水平，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與內(nèi)涵的同步增長(zhǎng)。 （二）完善質(zhì)量評(píng)估體系的指標(biāo)體系 指標(biāo)體系是質(zhì)量評(píng)估體系的核心內(nèi)容，一個(gè)好的質(zhì)量評(píng)估指標(biāo)體系也是實(shí)現(xiàn)該體系價(jià)值的關(guān)鍵所在。首先，明確煤礦生產(chǎn)死亡率的指標(biāo)考核。參考國(guó)外煤炭生產(chǎn)的死亡率指數(shù)，美國(guó)為0.03，印度為0.5。從生產(chǎn)安全角度的考慮，將煤炭生產(chǎn)的死亡率指標(biāo)定在“0”是可以實(shí)現(xiàn)的。實(shí)現(xiàn)煤炭生產(chǎn)0死亡率也是煤炭企業(yè)努力要實(shí)現(xiàn)的發(fā)展方向。其次，明確煤炭生產(chǎn)的環(huán)境指標(biāo)。煤炭生產(chǎn)是一項(xiàng)污染較嚴(yán)重的生產(chǎn)活動(dòng)，近年來(lái)國(guó)家多環(huán)境保護(hù)的重要越來(lái)越重視。作為現(xiàn)代化煤炭生產(chǎn)企業(yè)，重視生產(chǎn)活動(dòng)中環(huán)境指標(biāo)的考核是非常重要。例如：開(kāi)采中污水處理的指標(biāo)，開(kāi)采空間的粉

9、塵指標(biāo)，開(kāi)采工人塵肺病的發(fā)病指標(biāo)等等。最后，將生產(chǎn)效益作為指標(biāo)考核的內(nèi)容。作為企業(yè)，生產(chǎn)活動(dòng)效益最終還是衡量一個(gè)經(jīng)營(yíng)成果的關(guān)鍵。將生產(chǎn)效益納入到評(píng)估考核指標(biāo)，全方面的評(píng)估生產(chǎn)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。 （三）重視低耗能的質(zhì)量評(píng)估體系建設(shè) 社會(huì)都在追求綠色低耗能的生產(chǎn)活動(dòng)，重視低耗能的質(zhì)量評(píng)估體系建設(shè)對(duì)保障煤炭經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展及其關(guān)鍵。煤炭雖然是不可再生資源，但如果能夠深入開(kāi)發(fā)，也可以實(shí)現(xiàn)煤炭的低耗能開(kāi)發(fā)。首先，在煤炭企業(yè)內(nèi)部建立起低碳運(yùn)作管理思想，通過(guò)引入新技術(shù)和新設(shè)備，不斷降低辦公成本和管理成本。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織，減少管理人員臃腫的現(xiàn)象。其次，堅(jiān)定落實(shí)企業(yè)質(zhì)量評(píng)估系統(tǒng)的各項(xiàng)指標(biāo)，重視環(huán)保指標(biāo)的落實(shí)，積

10、極相對(duì)生產(chǎn)能耗。最后，重視煤炭產(chǎn)品的深加工。除了傳統(tǒng)的燃燒供熱外，還可以及時(shí)回收煤炭燃燒后的剩渣，做回收加工提煉處理。還有現(xiàn)在科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，可以將煤炭做深加工、提煉，增加煤炭附加值，提高煤炭生產(chǎn)的質(zhì)量水平。 四、結(jié)束語(yǔ) 基于質(zhì)量評(píng)估的煤炭經(jīng)濟(jì)管理對(duì)煤炭企業(yè)發(fā)展有重要意義。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于改革的重視時(shí)期，做好煤炭企業(yè)質(zhì)量評(píng)估，對(duì)提高國(guó)內(nèi)煤炭企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及其重要。同時(shí)對(duì)合理開(kāi)發(fā)資源，提高資源的有效利用率也是非常重要的。（本文來(lái)自于時(shí)代金融雜志。時(shí)代金融雜志簡(jiǎn)介詳見(jiàn).） 5 1、最靈夢(mèng)想是一個(gè)天真的詞，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想是個(gè)殘酷的詞。21.2.52.5.202116:2816:28:312月-2116:

11、282、只有收獲，才能檢驗(yàn)耕耘的好處；只有貢獻(xiàn)，方可衡量人生的價(jià)值。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、不要放棄，你要配的上自己的野心，也不要辜負(fù)了所受的苦難。16:282.5.202116:282.5.202116:2816:28:312.5.202116:282.5.20214、找一個(gè)理由，否認(rèn)憂傷，笑容就會(huì)燦爛到無(wú)所不在。2.5.20212.5.202116:2816:2816:28:3116:28:315、成功與不成功之間有時(shí)距離很短只要后者再向前幾步。二月 21星期五, 二月 5, 20212/5/20216、只要努力抬起你的雙腳，勝利將屬于你。4時(shí)28分4時(shí)28分5-

12、2月-212.5.20217、青春如此華美，卻在煙火在散場(chǎng)。21.2.521.2.521.2.5。2021年2月5日星期五二二一二二一年二月五日8、真正沒(méi)有資格談明天的人，是那個(gè)不懂得珍惜今日的人。16:2816:28:312.5.2021星期五, 二月 5, 20211、你始終不屬于我，屬于我的只是我自己。21.2.52.5.202116:2816:28:312月-2116:282、一份信心，一份努力，一份成功；十分信心，十分努力，十分成功。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、你是唯一的，你是十分獨(dú)特的，你就是你生命中的第一名。16:282.5.202116:282.5.202

13、116:2816:28:312.5.202116:282.5.20214、要跟成功者有同樣的結(jié)果，就必須采取同樣的行動(dòng)。2.5.20212.5.202116:2816:2816:28:3116:28:315、我們的生命，就是以不斷出發(fā)的姿勢(shì)得到重生。二月 21星期五, 二月 5, 20212/5/20216、只要站起來(lái)的次數(shù)比倒下去的次數(shù)多，那就是成功。4時(shí)28分4時(shí)28分5-2月-212.5.20217、自知之明是最難得的知識(shí)。21.2.521.2.521.2.5。2021年2月5日星期五二二一二二一年二月五日8、勇氣通往天堂，怯懦通往地獄。16:2816:28:312.5.2021星期五, 二月 5, 20211、最靈繁的人也看不見(jiàn)自己的背脊。21.2.52.5.202116:2816:28:312月-2116:282、最困難的事情就是認(rèn)識(shí)自己。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、有勇氣承擔(dān)命運(yùn)這才是英雄好漢。16:282.5.202116:282.5.202116:2816:28:312.5.202116:282.5.20214、與肝膽人共事，無(wú)字句處讀書(shū)。2.5.20212.5.202116:2816:2816:28:31