論銀行貸款安全抵押創(chuàng)新

1、論銀行貸款安全抵押創(chuàng)新 摘要不良貸款是我國金融風險的主要表現(xiàn)，其成因涉及多個方面。調(diào)研結(jié)果顯示，抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)清償比率不高，抵押評估質(zhì)量低下，抵押的風險緩釋作用遠沒有得到發(fā)揮。本文借鑒國內(nèi)外理論與實務(wù)經(jīng)驗，在明確維護銀行貸款安全的前提下，提出抵押資產(chǎn)評估理論體系應(yīng)以“抵押貸款價值”為核心概念，由“基礎(chǔ)理論、概念框架、應(yīng)用理論、調(diào)控理論”四個層次構(gòu)成，其評估方法應(yīng)以“折現(xiàn)現(xiàn)金流法”為核心，以“期權(quán)定價法”為補充。研究結(jié)果對構(gòu)建中國特色的抵押資產(chǎn)評估理論體系，規(guī)范評估執(zhí)業(yè)行為，促進銀行正確進行信貸決策，防范金融風險具有重要意義和作用。 關(guān)鍵詞抵押資產(chǎn)；評估理論；評估方法；折現(xiàn)現(xiàn)金流法 不良貸款一直

2、是我國銀行業(yè)改革發(fā)展的主要障礙，是金融風險的主要表現(xiàn)。我國政府對此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國有商業(yè)銀行不良貸款。從2000年四季度開始，我國銀行業(yè)不良貸款比例和余額開始實現(xiàn)“雙下降”。然而，一些商業(yè)銀行不良資產(chǎn)存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題仍然比較突出。 形成不良貸款的原因無疑是多方面的。在筆者參與的有關(guān)不良資產(chǎn)處置的相關(guān)調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)相當一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來，通過抵押資產(chǎn)來降低或緩釋信貸風險是銀行控制信用風險的主要手段之一。但據(jù)中行系統(tǒng)的一項調(diào)查結(jié)果顯示，以機器、設(shè)備等動產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有10%左右，

3、以房屋等不動產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調(diào)查顯示，目前抵押資產(chǎn)變現(xiàn)損失平均在50%左右，有的甚至高達90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實證研究結(jié)果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產(chǎn)評估價值的變現(xiàn)率則不足40%，抵押資產(chǎn)評估質(zhì)量很不理想。盡管不同的調(diào)查結(jié)果有所差異，但抵押資產(chǎn)變現(xiàn)清償比率不高、抵押資產(chǎn)評估質(zhì)量低下卻是一個不爭的事實。 國外的調(diào)查研究(如美國國會針對20世紀80年代中期的金融危機進行的調(diào)查)結(jié)論也表明，不動產(chǎn)評估價與實際價值之間的差異，導致金融機構(gòu)的資產(chǎn)大量縮水，是促成金融危機的重要原因之一(張燕敏、王誠軍，1

4、998)。 在深刻反思不良貸款成因的基礎(chǔ)上，對于不良資產(chǎn)的處置，中國銀行業(yè)已經(jīng)開始從事后化解轉(zhuǎn)向事前防范。在這一轉(zhuǎn)軌過程中，科學評估抵押資產(chǎn)價值是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因為貸款的價值是抵押資產(chǎn)價值的函數(shù)(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調(diào)查結(jié)果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時有發(fā)生，就是因為當初抵押資產(chǎn)的評估值過高造成的，而評估值過高除了部分虛評外，多數(shù)則是因為評估價值類型的選擇與評估方法的采用造成的，而這套評估理論與方法在當時甚至現(xiàn)在通行的評估實務(wù)看來竟然是合理的。 由于評估師對抵押資產(chǎn)評估存在系統(tǒng)性的高估(崔宏、程鳳朝，2004)，為銀行貸款提供決策基礎(chǔ)的抵押資產(chǎn)評估事實上誤導了銀行貸款決策。對

5、此，銀行業(yè)和評估界應(yīng)該反思。所以，基于保證銀行貸款安全的目的，應(yīng)該創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評估的理論與技術(shù)。 一、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及分析 國外理論界一般認為估價是對資產(chǎn)市場價值的評估，并且國際評估準則也將市場價值作為基本的價值評估標準。針對抵押貸款對評估的要求，德國率先提出了抵押貸款價值的概念，并在歐洲市場上逐步得到認同和應(yīng)用。BienertandRehkugler(2005)分析了抵押貸款價值概念在歐洲的發(fā)展，指出了其相對市場價值而言與抵押目的匹配的適當性。當然也有學者反對在進行抵押評估時采用抵押貸款價值類型(如Crosbyetal.,2000)。到目前為止，“抵押貸款價值”已在歐洲得到廣泛應(yīng)用，并完 全

6、納入歐洲評估準則。 關(guān)于抵押評估的具體方法，除了傳統(tǒng)的市場法、成本法、收益法等途徑外，隨著金融前沿理論的發(fā)展和較多交叉學科的出現(xiàn)，現(xiàn)代應(yīng)用數(shù)學、統(tǒng)計學等學科知識和工具被大量應(yīng)用到評估領(lǐng)域，出現(xiàn)了進階現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型、蒙特卡羅方法、期權(quán)評估模型、實物期權(quán)法等新的評估方法。如較多文獻就將抵押視為一種期權(quán)并對抵押期權(quán)的定價問題進行了研究(如Hilliardetal.，1998；Chowetal.,2000；Dengetal.,2002)。 新的巴塞爾資本協(xié)議(Basel，2004)擴大了銀行可使用的抵押、擔保和信用衍生產(chǎn)品的范圍，提出了合格的金融抵押品的認可標準，如存在可及時、經(jīng)濟、有效處置抵押品的

7、市場；存在可以公開得到的抵押品市場價格；抵押品的價值不可與貸款企業(yè)的信用存在較高的正相關(guān)性等，特別是協(xié)議強調(diào)了抵押貸款價值，這些都將對抵押資產(chǎn)評估理論與實務(wù)的進展發(fā)揮積極影響。 與國外相比，我國對資產(chǎn)評估、特別是對抵押資產(chǎn)評估理論與方法的研究還非常落后。早在1997年，我們就指出中國的資產(chǎn)評估學缺乏理論支持，成為了評估操作學(崔宏，1997)。經(jīng)過近10年的發(fā)展，時至今日，我國資產(chǎn)評估理論與技術(shù)仍然基本停留在原先水平上。幾乎所有的資產(chǎn)評估學教材，其理論部分基本上均以第一章“總論”或“概述”一帶而過。具體到抵押資產(chǎn)評估領(lǐng)域，其理論與技術(shù)更是十分陳舊和落后。如蘭瑛(2004)所言，我國抵押貸款評估

8、業(yè)務(wù)基本處于無序狀態(tài)，許多重要概念混淆不清，就抵押資產(chǎn)評估到底評估的是什么價值都未能取得一致認識，實務(wù)界人士多認為是市場價值，而學者則多認為是清算或變現(xiàn)價值(劉桂良、招平，2004)，也有學者認為是清算價值的折現(xiàn)值(路金勤，1997)。甚至如何界定抵押評估對象也未能得到統(tǒng)一，多數(shù)人認為是抵押物，但有部分人則認為評估對象是抵押權(quán) 實踐方面，根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的貸款風險分類指導原則(試行)的規(guī)定，對于抵押資產(chǎn)的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應(yīng)參照同類抵押資產(chǎn)的市場價格定值。建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)估價規(guī)范、原國土局頒布的城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(試行)也有類似規(guī)定。實踐證明這種規(guī)

9、定并沒有保證金融機構(gòu)抵押貸款的安全(劉桂良、招平，2004)。2006年1月，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)抵押估價指導意見，但與以前相比，該指導意見除了可以控制部分道德風險與體制風險外，在理論與技術(shù)上并沒有做出新的創(chuàng)新和突破，因此并不能從技術(shù)上防范房地產(chǎn)信貸風險的產(chǎn)生。 綜上可見，銀行貸款抵押資產(chǎn)評估迄今沒有建立起統(tǒng)一的理論與方法體系，評估實務(wù)中則“百花齊放”，也沒有取得一致的認識。因此，充分借鑒國際上已有成果，對銀行貸款抵押資產(chǎn)評估在理論與方法上做出創(chuàng)新，不僅具有巨大的探索空間，而且具有十分重要的理論與現(xiàn)實意義：不僅可以豐富我國資產(chǎn)評估理論，有助于促進我國統(tǒng)一評估理論的建立和完善

10、，而且可以為評估界提供與理論邏輯相一致的操作指導，有助于規(guī)范評估界的抵押資產(chǎn)評估行為；特別是可以科學確定抵押資產(chǎn)的價值，有助于銀行正確進行信貸決策，維護銀行貸款安全，防范金融風險。 二、抵押資產(chǎn)評估理論創(chuàng)新的途徑和思路 目前我國已有的抵押資產(chǎn)評估理論“碎片”缺乏明確的中心、清晰的主線和實質(zhì)性聯(lián)系，相關(guān)內(nèi)容既不統(tǒng)一，也不確定，有限的理論不僅不能很好的指導實踐，甚至還在誤導實踐。因此，對理論做出創(chuàng)新非常必要。 理論的創(chuàng)新需要找準邏輯起點、搭建模式與探索路徑。理論不是別的，只是概念的展開(汪丁丁，1996)，而特定理論，則是關(guān)于兩個或多個概念的陳述，是在多個概念之間用推理來架起的因果關(guān)系的橋梁(張宇

11、燕，1992)。有鑒于此，抵押資產(chǎn)評估理論體系應(yīng)以理論目的為指引，以相關(guān)核心概念為基點，并以其之間的邏輯關(guān)系為主線來搭建。 但這里的目的具體如何定位?核心概念是什么?其內(nèi)部邏輯關(guān)系如何?這是理論創(chuàng)新首先需要解決的一個關(guān)鍵問題。另外，抵押資產(chǎn)評估作為一門實踐性很強的學科，其理論絕不應(yīng)該是單一層面的，那么又該如何劃分抵押資產(chǎn)評估理論的層次? (一)保證銀行貸款安全：抵押資產(chǎn)評估與抵押資產(chǎn)評估理論目的的確立 創(chuàng)新理論的目的是什么?也就是說，我們?yōu)槭裁匆獎?chuàng)新抵押資產(chǎn)評估理論?顯然，理論的創(chuàng)新是為了更好地指導評估實踐。這樣，抵押資產(chǎn)評估的目的就直接規(guī)定了抵押資產(chǎn)評估理論的目的。 抵押是指抵押人以自己或第

12、三人的財產(chǎn)，通過不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履約擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償。根據(jù)擔保法的規(guī)定，抵押的本質(zhì)就是對債權(quán)的保證，它表現(xiàn)出一個顯著屬性，即保證抵押債權(quán)的安全。設(shè)定抵押權(quán)是國家依法賦予抵押權(quán)人對抵押人履約的督促權(quán)、在一定條件下對抵押物的處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，以保證抵押債權(quán)安全無損。安全問題是發(fā)放貸款的首要問題，在金融市場上普遍采用抵押的方式來保證債權(quán)的安全。 從抵押的本質(zhì)屬性出發(fā)，設(shè)定抵押的目的顯然就是保證銀行貸款的安全。因此，抵押資產(chǎn)的評估以及抵押資產(chǎn)評估理論的創(chuàng)建都必須統(tǒng)一在“保證銀行貸款安全”這一目的之下。否則，抵押評估的實踐就失去了方向

13、，抵押資產(chǎn)評估理論的創(chuàng)建也就是盲目的。 (二)抵押貸款價值：抵押資產(chǎn)評估理論的核心概念 明確了評估目的作為構(gòu)建評估理論體系的起點，接下來需要確立的就應(yīng)該是理論的核心概念了。我們初步認為，最為核心的概念是“抵押貸款價值”。“抵押貸款價值”類型是抵押資產(chǎn)評估理論的統(tǒng)帥和靈魂，新的理論體系必須在目前對“市場價值”類型盲目崇拜的”破”中而“立”。因為若采取市場價值類型，盡管抵押資產(chǎn)的未來價值不知道，但對借貸雙方來說抵押資產(chǎn)的初始市場價值是已知的。在此條件下，如果在合同期間的任何時間，抵押資產(chǎn)的市場價值小于貸款合同的價值，那借款方的理性選擇便是違約。因此，用市場價值進行評估，而不考慮資產(chǎn)的長期持續(xù)性，將

14、助長企業(yè)的違約風險，并損害銀行貸款安全。任何有違抵押目的的概念或觀念都必須拋在抵押評估理論體系之外，哪怕其多么的根深蒂固，因為邏輯無法保持一致，而自相矛盾的觀點必然不能共存于一個體系之內(nèi)。 具體而言，抵押貸款價值是指考慮到資產(chǎn)的長期存續(xù)性、正常的和當?shù)氐氖袌鰲l件、資產(chǎn)當前的用途和可選擇適宜用途等因素，經(jīng)過對資產(chǎn)的未來可出售性進行的謹慎評估得出的資產(chǎn)的評估價值。在評估抵押貸款價值時不應(yīng)該考慮投機因素。這也正是歐洲評估準則第6號所倡導的適宜于抵押資產(chǎn)評估的價值類型。這樣定義的抵押資產(chǎn)價值類型，與抵押資產(chǎn)評估的目的是最相符合與匹配的。 如前文所述，目前評估理論界與實務(wù)界對抵押資產(chǎn)評估價值類型的認識還

15、存在相當大的分歧。導致這一情形的出現(xiàn)有其自身的根源：銀行設(shè)置抵押的作用在于防范金融風險，是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以資產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比單純第一種來源多了一道風險屏障，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。正是在這個意義上，抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。也正是抵押資產(chǎn)的“現(xiàn)時擔保作用”與“他時的清償功能”使得借貸雙方對抵押資產(chǎn)價值的認識上存在著明顯的分歧，進而在借貸雙方心中抵押資產(chǎn)呈現(xiàn)出不同的價值。對于借款方而言，抵押資產(chǎn)是企業(yè)重要的生產(chǎn)要素，其

16、價值取決于該資產(chǎn)與其他生產(chǎn)要素一起為企業(yè)創(chuàng)造的未來收益的現(xiàn)值，期望評估時假設(shè)這些資產(chǎn)按最佳用途使用，獲取其即期在用價值。所以，從借款方角度考慮，資產(chǎn)的抵押并不改變其市場價值。與此相反，銀行在進行貸款決策時，要考慮萬一借款人償債能力不足時，貸款的擔保抵押資產(chǎn)必須作為還款的保證。由此可見，貸款人對抵押資產(chǎn)注重的不是使用價值，而是該資產(chǎn)從現(xiàn)有經(jīng)濟實體分離并被用于抵債的價值。而這時抵押資產(chǎn)的抵債價值比它在生產(chǎn)經(jīng)營中的使用價值通常要低。因此，從貸款方的角度考慮，抵押資產(chǎn)的適宜價值類型似乎應(yīng)該為清算價值。 因此，如何獲得雙方都認可、客觀公正的抵押資產(chǎn)價值成為抵押資產(chǎn)評估的難點，也成為銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中的重

17、要問題。實務(wù)中，銀行對抵押資產(chǎn)進行評估要考慮到銀行內(nèi)部風險管理的兩個需要：一是看抵押物能否起到對借款人信用增級的目的；二是假定借款人違約后，處置抵押物的收益能否覆蓋貸款，從而確定違約損失。在評估后，綜合考慮抵押擔保對借款人的信用增級效果以及貸款的違約損失，銀行可以進行貸款定價以及做出是否貸款的決定。抵押資產(chǎn)的特點是產(chǎn)權(quán)在評估時點不發(fā)生轉(zhuǎn)移，銀行的主觀意愿也是希望貸款能夠正常持續(xù)、抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移。這種可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移對價值類型提出了特殊要求，若為滿足需要一，市場價值似乎合適；而若要滿足需要二，則非市場價值(清算價值)似乎更為恰當。 而對于評估界，則主流的觀點是將抵押資產(chǎn)價值類型定位于市場價

18、值。之所以這樣做，本文認為可能是出于如下幾個目的：一是自利的考慮，因為在當前評估環(huán)境中，相對于評估其他價值類型而言，市場價值的評估更為簡單。二是習慣性思維的路徑依賴作用，因為評估師職業(yè)從誕生之日起，評估的價值類型多是市場價值，此后出現(xiàn)的任何類型資產(chǎn)的評估，不管其特殊性如何，評估師首先想到的就是市場價值。三是受既有評估理論以及國際資產(chǎn)評估準則的誤導，不加分析，全盤接納。四是遵照有關(guān)政策法規(guī)的“強制實施”。前已述及，貸款風險分類指導原則、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、房地產(chǎn)抵押估價指導意見等法律法規(guī)都對抵押資產(chǎn)的評估采用了市場價值類型。 那么，如何協(xié)調(diào)借款抵押人、抵押權(quán)人銀行以及評估界的認識與

19、做法?在既有的框架內(nèi)，采用哪一種價值類型其實都將使另一方或兩方利益受到影響，我們必須尋求一種帕累托改進路線，這就是確立“抵押貸款價值”類型。根據(jù)前述抵押貸款價值的定義，首先，由于該價值類型考慮到資產(chǎn)的長期存續(xù)性、正常的和當?shù)氐氖袌鰲l件、資產(chǎn)當前的用途和可選擇適宜用途等因素，符合資產(chǎn)所有權(quán)方(借款方)對所持有資產(chǎn)的預期，如此定義的抵押資產(chǎn)價值不會損害資產(chǎn)持有者的經(jīng)濟利益；其次，由于該價值類型的評估不考慮投機因素，并考慮到了資產(chǎn)的未來可出售性，符合一定的謹慎原則，可以照顧到銀行的利益，與維護其貸款安全的目的并不矛盾；最后，對評估師來講，采用抵押價值類型對抵押資產(chǎn)進行評估，只需要對習慣的市場價值進行

20、某種程度的修正，并不會帶來實質(zhì)上的巨大改變。因此，這樣定義的抵押資產(chǎn)價值類型，不僅理論上與抵押資產(chǎn)評估的目的相符，實踐中也不會產(chǎn)生太大阻力，且有助于維護各方既有利益，是一種協(xié)調(diào)式的帕累托改進策略。 (三)從基本原理到行為規(guī)范：四個層次搭建抵押資產(chǎn)評估理論體系 如何構(gòu)建資產(chǎn)評估理論體系存在眾多難點，盡管多數(shù)學者提出以會計理論來構(gòu)建資產(chǎn)評估理論，但本文認為抵押資產(chǎn)評估理論體系與會計理論沒有必然的聯(lián)系，可從最為基本的原理到核心概念的建立，再到其具體應(yīng)用，最后到評估主體的行為規(guī)范四個層面來構(gòu)架。 第一層次為抵押資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論，主要探討抵押資產(chǎn)價值的構(gòu)成與來源，以及抵押資產(chǎn)價值變現(xiàn)的影響因素，從中提

21、煉抵押資產(chǎn)評估的本質(zhì)和職能、目的與對象，重點解決抵押資產(chǎn)評估中“評估什么”以及“評估原理”的問題； 第二層次為抵押資產(chǎn)評估概念框架，主要包括抵押資產(chǎn)評估的目標、假設(shè)、原則和要素，重點解決抵押資產(chǎn)評估的“核心概念”及其“邏輯聯(lián)系”問題； 第三層次為抵押資產(chǎn)評估的應(yīng)用理論，按照“經(jīng)濟環(huán)境一評估目的一評估對象一價值類型一評估方法一結(jié)論披露”的邏輯，描述銀行貸款抵押資產(chǎn)評估的流程原理，重點解決抵押資產(chǎn)的“評估流程”及其“制約關(guān)系”的問題； 第四層次為抵押資產(chǎn)評估的調(diào)控理論，包括抵押資產(chǎn)評估的職業(yè)教育、職業(yè)道德以及行業(yè)管理與法律規(guī)范，重點解決抵押資產(chǎn)評估行為主體的“行為塑造”以及“行為懲戒”的問題。 四

22、、抵押資產(chǎn)評估方法創(chuàng)新的途徑與思路 評估理論創(chuàng)新的目的在于實踐應(yīng)用，而應(yīng)用的基礎(chǔ)則是依據(jù)理論提出新的評估技術(shù)與方法。因此，如何創(chuàng)新銀行貸款抵押資產(chǎn)評估技術(shù)與方法，就成為抵押資產(chǎn)評估理論進一步深化的基本應(yīng)用領(lǐng)域。 (一)評估方法的創(chuàng)新受制于評估目的與價值類型 抵押資產(chǎn)評估的特定目的既體現(xiàn)了評估所要實現(xiàn)的具體目標，又體現(xiàn)了抵押資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。因此，評估目的會在宏觀層面上對評估對象及其面臨的條件產(chǎn)生約束和限定作用，評估目的正是通過對評估對象及其面臨條件的約束，對評估技術(shù)思路、評估具體技術(shù)方法和評估方法所使用的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的選擇產(chǎn)生直接或間接的影響。也就是說，不同的評估目的規(guī)定了評估方法選擇的

23、方向。而價值類型也制約資產(chǎn)評估方法的選擇，某種標準的評估價值必須通過具體的評估方法獲得，而對于不同的價值類型，在評估時需要考慮的方面和影響因素不同，也就是說，價值類型直接制約著評估中各種指標、參數(shù)的判斷和選擇。而對評估方法的選擇本身就包括了對評估所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的恰當選擇。選擇恰當?shù)脑u估技術(shù)思路與實現(xiàn)評估技術(shù)思路的具體方法，同恰當選擇經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當選擇資產(chǎn)評估方法的內(nèi)容(姜楠，2004)。 但是，這里有一個問題需要進一步討論，即評估方法受評估目的和價值類型的影響并不代表特定的評估目的和特定的價值類型必須與特定的評估方法一一對應(yīng)。評估方法是實現(xiàn)評估目的、滿足價值類型要求的技術(shù)手段

24、，評估目的和價值類型與評估方法的匹配是體現(xiàn)評估科學性的重要方面，正確理解和認識這一匹配關(guān)系是正確選擇評估方法的基本前提。但是，評估目的、價值類型與評估方法之間的匹配關(guān)系并非一定要一一對應(yīng)，而是指對于特定的評估目的和價值類型，評估師應(yīng)選擇相對更高效、相對更準確合理的評估方法。由于客觀條件的限制，以及各種評估方法對于實現(xiàn)評估目的和價值類型的相對合理性，不同的評估方法之間可以替代，但特定的目的和價值類型下，由于需要考慮的因素可能有所不同，評估方法的選擇應(yīng)該首先考慮評估活動自身的因素及其對評估方法應(yīng)用的影響，這些影響形成了評估方法選擇的內(nèi)在約束，評估師在這種約束下選擇的評估方法就是最為適合的方法。 基

25、于以上認識，本文并不同意一些學者所持的如下觀點：在評估目的和價值類型確定的情況下，評估方法的選擇具有隨機性和多樣性。我們寧愿說，對于特定的評估目的與價值類型必有與之最相匹配的評估方法，在最匹配的評估方法所需要的條件不能完全滿足時，可以依據(jù)替換原則，采用其他評估方法。 (二)以折現(xiàn)現(xiàn)金流法為核心，以期權(quán)定價法為補充創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評估方法體系 評估技術(shù)與方法直接受制于評估目的與價值類型。前文我們已經(jīng)明確銀行貸款抵押資產(chǎn)評估的目的是“保證銀行貸款安全”，其適用的價值類型是“抵押貸款價值”。那么，在此條件約束之下的最適宜評估方法是什么呢? 為了回答此問題，仍然需要返回到“抵押貸款價值”內(nèi)在的規(guī)定性以及評

26、估目的中去。前已述及，銀行貸款抵押資產(chǎn)評估有其特殊性，作為第二還款來源的抵押資產(chǎn)，其對債權(quán)的保證作用取決于貸款到期而債務(wù)人違約后抵押資產(chǎn)變現(xiàn)能力的大小。因此以貸款之初的抵押資產(chǎn)的市場價值作為未來的擔保顯然是不適合的。評估抵押資產(chǎn)的擔保價值，必須考慮該資產(chǎn)的未來市場價格波動，也就是說抵押資產(chǎn)的評估方法必須體現(xiàn)抵押資產(chǎn)價值的長期持續(xù)性、當?shù)卣５氖袌鰲l件、資產(chǎn)的未來可出售性等因素，并對投機性因素加以排除。因此，其適應(yīng)的評估技術(shù)與方法自然應(yīng)該以折現(xiàn)現(xiàn)金流法為主。而若貸款由波動率很大的資產(chǎn)提供擔保，抵押資產(chǎn)將具有較大的期權(quán)價值，但同時將會增加貸款違約的機會。因此，這類情形下的抵押資產(chǎn)評估，也應(yīng)考慮期權(quán)價值的影響，這樣就可以形成期權(quán)定價法。 當然，誠如前文交代，在最適宜評估方法的使用條件不能完全滿足時，可以考慮其他途徑與方法，如收益途徑下的其他方法，以及成本途徑與市場途徑的其他方法。這