基于對(duì)標(biāo)管理的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)EVA提升研究

1、基于對(duì)標(biāo)管理的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)EVA提升研究1 緒論1.1 研究背景20 世紀(jì) 90 年代以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)中發(fā)揮了重要作用。但同時(shí)，也由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過熱導(dǎo)致投融資集中及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2005 年國(guó)八條;出臺(tái)，將房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控提升到政治高度；2008年央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加大了行業(yè)的融資難度；2013 年新國(guó)五條;頒布，重申以限購(gòu)、限貸為核心的宏觀調(diào)控手段。伴隨著日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，想要獲得融資變得更加困難，利潤(rùn)也遭受極大縮水。要想在此背景下繼續(xù)生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)就必須改變思路，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)調(diào)

2、持續(xù)發(fā)展并不斷提升自身價(jià)值。而基于 EVA 的業(yè)績(jī)要求顯然更適合當(dāng)前背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。 EVA 從上世紀(jì) 90 年代開始逐漸被推廣并得到了廣泛運(yùn)用。其避免了傳統(tǒng)業(yè)績(jī)指標(biāo)中存在的問題：傳統(tǒng)業(yè)績(jī)指標(biāo)只考慮債務(wù)成本，忽略了資本成本，僅僅通過企業(yè)公開的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)算稅后凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)，致使一定程度上不能反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值。因此，企業(yè)價(jià)值僅依靠傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)來衡量是片面并且有失公允的。經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）在衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)考慮了權(quán)益資本成本，能真實(shí)反映企業(yè)為股東創(chuàng)造價(jià)值的能力和增值能力，應(yīng)用 EVA 指標(biāo)更為可靠地對(duì)業(yè)績(jī)進(jìn)行分析，從而真正地評(píng)估一個(gè)企業(yè)的價(jià)值，這對(duì)企業(yè)最大程度地實(shí)現(xiàn)自身

3、價(jià)值大有益處。 目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利狀況并不樂觀，對(duì)于應(yīng)用 EVA 指標(biāo)體系不夠重視。尤其是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，由于經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的分離，往往存在著忽視資本價(jià)值、低效率使用資源、法人治理結(jié)構(gòu)滯后等問題1，因此，構(gòu)建適合于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的 EVA 指標(biāo)分析體系，并通過分析 EVA 的驅(qū)動(dòng)因素來尋找提升企業(yè)業(yè)績(jī)的途徑顯得尤為重要。.1.2 研究目的和意義步入現(xiàn)代社會(huì)后，企業(yè)制度也發(fā)生了本質(zhì)變化，表現(xiàn)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立于所有權(quán)之外，這種現(xiàn)代企業(yè)制度誕生了委托代理問題，尤其是在國(guó)企中，這種問題更為突出。本文的研究目的是通過對(duì)案例企業(yè)保利地產(chǎn)的 EVA 指標(biāo)進(jìn)行因素分解，應(yīng)用對(duì)標(biāo)管理方法，研究其更好

4、地提升 EVA 的途徑，為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值提升提供指導(dǎo)性建議，使整個(gè)行業(yè)能夠更好地長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展。 針對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的 EVA 指標(biāo)考核體系，采取對(duì)標(biāo)管理模式，對(duì)提高國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和提升企業(yè)價(jià)值具有十分重要的意義： 第一，有利于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)正確認(rèn)識(shí)自身業(yè)績(jī)。通過計(jì)算股權(quán)成本和債務(wù)成本，EVA 指標(biāo)考核體系能夠從更為客觀的角度出發(fā)對(duì)公司的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，體現(xiàn)了價(jià)值管理的要求，其結(jié)果對(duì)研發(fā)費(fèi)用、非經(jīng)常性收益、遞延所得稅等進(jìn)行了調(diào)整，能夠使企業(yè)更準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。同時(shí)，通過對(duì)比房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿突顯出自身的不足，從而指明了前進(jìn)的方向。.2 理論基礎(chǔ)2.1 對(duì)標(biāo)管理的相

5、關(guān)理論對(duì)標(biāo)管理又叫做標(biāo)桿管理，指的是企業(yè)同比自身強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作比較或者對(duì)比自身和行業(yè)內(nèi)的公認(rèn)領(lǐng)先企業(yè)，分析對(duì)方在服務(wù)、管理和產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，并審視、判斷自身的不足，從而推動(dòng)自身做出改進(jìn)以趕超對(duì)手或領(lǐng)先企業(yè)的良性循環(huán)過程。這種管理方式的精髓是通過與標(biāo)桿企業(yè)的對(duì)比分析，完善自身產(chǎn)品、管理、流程、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等方面，不斷提高企業(yè)價(jià)值和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。將企業(yè)內(nèi)部視為標(biāo)桿而進(jìn)行的管理方式稱為內(nèi)部對(duì)標(biāo)管理。這種管理方式又可細(xì)分為橫向?qū)?biāo)和縱向?qū)?biāo)兩個(gè)方面：橫向指的是企業(yè)不同部門之間就相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)自身部門的不足和差距，不斷向標(biāo)桿部門看齊。當(dāng)然，標(biāo)桿部門也是不斷變化的，有利于各部門形成比趕超的工作態(tài)度，共同

6、為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值；縱向?qū)?biāo)指的是針對(duì)某些指標(biāo)，對(duì)比現(xiàn)在和以往同期數(shù)據(jù)，分析其變化情況，總結(jié)產(chǎn)生差距的原因，從而對(duì)癥下藥縮短差距。內(nèi)部對(duì)標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)為企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)，容易取得且準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是對(duì)標(biāo)存在一定的局限性，視野不夠廣泛，只限于公司內(nèi)部，不利于企業(yè)創(chuàng)新。.2.2 EVA 理論概述EVA，即經(jīng)濟(jì)增加值，指的是除去資本成本后，企業(yè)的投資回報(bào)，其值為公司經(jīng)營(yíng)收益減去資本成本34。這里的資本成本指的是債務(wù)資本和權(quán)益資本之和，由于 EVA指標(biāo)中考慮這兩種成本，它的值基本上同經(jīng)濟(jì)學(xué)中討論的利潤(rùn)值是一致的，而非通常情況下我們所說的會(huì)計(jì)利潤(rùn)。其最大的優(yōu)勢(shì)在于不僅考慮了債務(wù)資本，同時(shí)還考慮了股權(quán)資本，這是傳統(tǒng)方法

7、不曾做到的，EVA 指標(biāo)對(duì)于資本成本的全面考慮有利于真實(shí)地反映出股東依靠經(jīng)營(yíng)獲得的利潤(rùn)。當(dāng)且僅當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益大于初期資本投入時(shí)，即 EVA為正，企業(yè)才實(shí)際為股東創(chuàng)造了價(jià)值。對(duì)于 EVA 指標(biāo)的調(diào)整項(xiàng)目，思騰思特公司列出了 164 項(xiàng)，這無疑使 EVA 的實(shí)用性大大降低。但在企業(yè)實(shí)際運(yùn)用 EVA 時(shí)，只需要根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)、實(shí)際業(yè)務(wù)情況等方面調(diào)整 5-10 項(xiàng)重要項(xiàng)目就能滿足需要35。從實(shí)踐角度，企業(yè)應(yīng)主要把握以下原則： （1）重要性原則，即需要調(diào)整項(xiàng)目數(shù)額較大或?qū)?EVA 結(jié)果影響較大。 （2）可改善性原則，該原則的要求調(diào)整項(xiàng)目是以管理層的控制和影響范圍為基礎(chǔ)的，在采取某些措施以后可以實(shí)現(xiàn)提

8、升公司業(yè)績(jī)的目標(biāo)。 （3）簡(jiǎn)便可操作性原則，這一原則要求保證 EVA 指標(biāo)的充分應(yīng)用，同時(shí)還應(yīng)該提高實(shí)際的調(diào)整效率，操作性強(qiáng)，易于理解，無需經(jīng)常修改。 （4）可獲得性原則，即需要調(diào)整的項(xiàng)目的數(shù)據(jù)相對(duì)容易獲取。 （5）針對(duì)性原則，也即針對(duì)不同行業(yè)中的不同企業(yè)要結(jié)合其自身特點(diǎn)和業(yè)務(wù)類型制定有效地調(diào)整措施。.3 房地產(chǎn)企業(yè) EVA 指標(biāo)體系確定 . 153.1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)概況介紹 . 153.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)總體情況 . 153.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn) . 153.2 EVA 業(yè)績(jī)指標(biāo)應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì) . 173.3 房地產(chǎn)企業(yè) EVA 指標(biāo)體系確定 . 174 保利地產(chǎn)基于

9、EVA 的業(yè)績(jī)分析 . 214.1 保利地產(chǎn)基本情況介紹 . 214.1.1 公司概況 . 214.1.2 公司經(jīng)營(yíng)狀況 . 214.2 保利地產(chǎn) 2010-2014 年 EVA 指標(biāo)計(jì)算 . 224.3 保利地產(chǎn)內(nèi)部對(duì)標(biāo)計(jì)算結(jié)果分析 . 275 保利地產(chǎn)行業(yè)對(duì)標(biāo)及提升 EVA 途徑分析 . 305.1 標(biāo)桿企業(yè)萬科地產(chǎn) EVA 指標(biāo)計(jì)算結(jié)果 . 305.2 比較分析與標(biāo)桿企業(yè) EVA 差距 . 335.3 提高保利地產(chǎn) EVA 的途徑建議 . 365.4 本章小結(jié) . 375 保利地產(chǎn)行業(yè)對(duì)標(biāo)及提升 EVA 途徑分析5.1 標(biāo)桿企業(yè)萬科地產(chǎn) EVA 指標(biāo)計(jì)算結(jié)果本文在第 4 章對(duì)保利地產(chǎn) 2

10、010-2014 年 EVA 指標(biāo)進(jìn)行了企業(yè)內(nèi)部對(duì)標(biāo)，即通過對(duì)EVA 指標(biāo)驅(qū)動(dòng)因素的分解，找出影響 EVA 的因素，縱向比較了保利地產(chǎn)五年的 EVA，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行分析。本章將對(duì)保利地產(chǎn)進(jìn)行外部對(duì)標(biāo)，與標(biāo)桿企業(yè)萬科地產(chǎn)這五年的EVA 指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出存在的不足或優(yōu)勢(shì)，更深入的提出保利地產(chǎn)提升 EVA 指標(biāo)的對(duì)策及建議，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提升 EVA 提供借鑒價(jià)值。 上圖表明，對(duì)于銷售凈利率，保利地產(chǎn) 2010-2014 年均低于標(biāo)桿企業(yè)萬科地產(chǎn)，基本差距保持在 3%左右，稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)及營(yíng)業(yè)收入都低于萬科地產(chǎn)，且保利地產(chǎn)稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)低的幅度要比營(yíng)業(yè)收入大，以至于連續(xù)五年其銷售凈利率一直低于

11、萬科地產(chǎn)。 投資資本周轉(zhuǎn)率保利地產(chǎn)五年均低于萬科地產(chǎn)，且差距逐年上升，2014 年達(dá)到 28%，和標(biāo)桿企業(yè)相比一直處于劣勢(shì)。2014 年保利的投資資本周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了下降，而萬科卻連續(xù)五年幾乎同比上漲。從投資回報(bào)率與銷售利潤(rùn)率和資本周轉(zhuǎn)率的關(guān)系可知，案例公司EVA 指標(biāo)的提高依賴于銷售利潤(rùn)和資本周轉(zhuǎn)率的提高。.結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事。EVA 指標(biāo)是我國(guó)現(xiàn)在重點(diǎn)推行的一種衡量企業(yè)業(yè)績(jī)和企業(yè)價(jià)值的先進(jìn)指標(biāo)之一。這一指標(biāo)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)，有助于企業(yè)做出更高水平的決策。本文以保利地產(chǎn)為案例企業(yè)，通過對(duì)保利地產(chǎn) EVA 指標(biāo)的計(jì)算以及對(duì) EVA 驅(qū)動(dòng)因素的

12、分解，對(duì) EVA 進(jìn)行內(nèi)部及行業(yè)對(duì)標(biāo)，提出提高房地產(chǎn)企業(yè) EVA 指標(biāo)的途徑建議。主要結(jié)論如下：第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，越來越多的資金來源于自有資金，其占資金總額的比率不斷上升，因此必須關(guān)注權(quán)益資本成本問題。EVA 指標(biāo)不僅僅考慮了債務(wù)資本成本，還考慮了股權(quán)資本成本問題，使得企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jī)得到有效評(píng)估。通過分析該指標(biāo)，更有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。EVA 指標(biāo)本身只是一個(gè)值，但 EVA 這一指標(biāo)是重要的衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和企業(yè)價(jià)值的因素，通過提高 EVA 可以增加企業(yè)價(jià)值，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，以達(dá)到企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和股東的終極目的。同時(shí)，對(duì)標(biāo)管理這一方法的應(yīng)用，使企業(yè)能夠發(fā)現(xiàn)自身不足，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，進(jìn)一步提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。第二，通過對(duì)保利地產(chǎn) EVA 指標(biāo)進(jìn)行內(nèi)部對(duì)標(biāo)，分析可以看出 2012 年 EVA 值達(dá)到最大 192627.96，2013、2014 年 EVA 急劇下降。將 EVA 驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行分解，可以得到 EVA 主要由銷