房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)融資組合PPT

1、房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)融資組合,最優(yōu)融資組合的概念 界定最優(yōu)融資組合的概念,其一，最優(yōu)融資繃帶 合的理論基礎(chǔ)是什么？是資本結(jié)構(gòu)理論。 結(jié)構(gòu)有廣義與狹義之分，廣義的資本結(jié)構(gòu)是指公司總資產(chǎn)中各種性質(zhì)不同的資本所占的比例；俠義的資本結(jié)構(gòu)是指一個公司長期債務(wù)資本和權(quán)益資本的構(gòu)成比例。資本結(jié)構(gòu)影響公司的價值,其二，最優(yōu)融資組合的對象是什么？是融資產(chǎn)品。融資產(chǎn)品是融資渠道、融資方式、融資工具的集合體。企業(yè)融資產(chǎn)品一般可分為三大類，即內(nèi)源融資、外源融資和邊緣融資,內(nèi)源融資是指企業(yè)不依賴于外部資金，不斷將自我積累轉(zhuǎn)化為投資的過程，屬于基礎(chǔ)性融資和存量融資的范疇,外源融資是指吸收其他經(jīng)濟主體的閑置資金，使之轉(zhuǎn)化為自己投

2、資的過程，根據(jù)要求權(quán)的不同分為債務(wù)融次、權(quán)益融資和中間融資,邊緣融資，既具有融資功能又對公司治理和制度安排產(chǎn)生作用的融資類型，隨著資本市場的日益發(fā)達，金融和融資創(chuàng)新的加速，這一類的融資產(chǎn)品將會增多,其三，最優(yōu)融資組合依據(jù)的主要因素是什么？是“六大要素”。即：成本。融資成本可分為直接成本和全部成本，前者的主要內(nèi)容包括股息、紅利、利息等，而后者則為直接成本和其他費用支出的總和,數(shù)量。融資數(shù)量是決定企業(yè)融資目標(biāo)能否實現(xiàn)的重要因素,期限。融資期限是決定企業(yè)融資合理性的關(guān)鍵因素。融資產(chǎn)品的期限分為長、中、短三種期限。融資期限與投資期必須對稱，根據(jù)融資的實際用途和需求，在趨利避害的原則下，靈活地對融資期限

3、進行選擇,風(fēng)險。融次風(fēng)險是決定企業(yè)融資是否合理的重要因素。融資風(fēng)險包括金融風(fēng)險、市場風(fēng)險、匯率風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等，但最直接的是還本付息的風(fēng)險。在其他條件相同的情況下，企業(yè)融資負債的比例越高，其面臨的風(fēng)險也就越大,機動性。融資機動性是決定企業(yè)融資是否科學(xué)的重要因素。機動性是指企業(yè)在需要流動資金時能否及時通過融資獲得，而不需要資金時能否及時償還所融的資金，并且提前償還資金是否會對企業(yè)帶來相應(yīng)的損失等,方便性。融資的方便性是決定企業(yè)融資是否科學(xué)合理的又一重要因素。融資方便性是指企業(yè)有無自主權(quán)通過某種融資產(chǎn)品取得資金以及這種自主權(quán)的大小，貸款人是否愿意提供資金以及提供資金的條件是否苛

4、刻、手續(xù)是否繁瑣,綜上所述，最優(yōu)融資組合是旨以資本結(jié)構(gòu)理論為基礎(chǔ)，以融資產(chǎn)品為對象，依據(jù)融資的數(shù)量、期限、成本、風(fēng)險、機動性、方便性等主要因素，而選擇的最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)與決策方案,2、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資產(chǎn)品解讀 房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資產(chǎn)品有以下品種,1、內(nèi)源融資。屬于內(nèi)源融資產(chǎn)品的普通形態(tài)。包括挖掘內(nèi)部資金潛力、加強對存貨的管理、降低成本費用、變賣資產(chǎn)融資等。其主要特征：存量融資，數(shù)量有限；成本低、風(fēng)險?。粰C動性，方便性較強,2、風(fēng)源融資。屬于準(zhǔn)內(nèi)源融資產(chǎn)品，主要是吸收直接投資，包括吸收政府投資、吸收其他企業(yè)及社會閑散資金、吸收內(nèi)部職工資金等。其主要特征：成本較低，期限靈活；直接性；多為資本金融資,

5、3、商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資是指企業(yè)春信用，在銷售商品、提供服務(wù)的經(jīng)營過程中向客戶籌集資金的行為，包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付票據(jù)、合資經(jīng)營等，如房屋預(yù)售與按揭。其主要特征：短期性；方便性；直接性；機動性；風(fēng)險性,4、信貸融資。是最主要的外源債務(wù)融資產(chǎn)品。包括各類商業(yè)銀行貸款和其他非銀行金融機構(gòu)貸款。除一般代貸品種外，創(chuàng)新品種有綜合授信、信用擔(dān)保貸款等。其主要特征：大量性；流動性；期限性；風(fēng)險性,5、債券再次。屬于外源債務(wù)融資的主要品種之一。企業(yè)債券，也稱公司債券，是企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。企業(yè)債券與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。其特征：成本較高；期

6、限較長；方便性較差；償還償還壓力較大；融資規(guī)模受到限制,6、股票融資。屬于外源權(quán)益融資最主要的品種。股票是指股份有限公司為籌集自有資本而發(fā)給股東的入股憑證，是代表股份資本而發(fā)給股東的入股憑證，是代表股份資本所有權(quán)的證書和股東借以取得股息和紅利的一種有價證券。股票可分為普通股和優(yōu)先股；記名股票和不記名股票；A股、B股和H股；國家股、法人股和個人股；藍籌股、紅籌股等。其主要特征：永久性，無到期日；不需歸還，沒有還本付息壓力；籌資風(fēng)險較小,7、信托融資。房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品包括房地產(chǎn)貸款信托、房地產(chǎn)股權(quán)投資信托、房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)信托、房地產(chǎn)財產(chǎn)信托等。其主要特征：“一物兩權(quán)”，風(fēng)險隔離與權(quán)益重購制度；

7、節(jié)約財務(wù)費用，成本低；靈活性強，期限彈性大,8、基金融資。國外的房地產(chǎn)基金有兩大類，一類是投資公司形態(tài)，另一類就是嚴格意義上的房地產(chǎn)信托基金，也就是REIT，即房地產(chǎn)投資證券化。REIT的特點是：標(biāo)準(zhǔn)化；流動性強；公募,9、租賃融資。租賃融資也稱金融租賃，是一種集信貸、貿(mào)易、租賃于一體，以租賃物件的所有權(quán)與使用權(quán)相分離為特征的新型融資產(chǎn)品。租賃融資具有兩個基本功能：一是融資功能，二是推銷功能。其主要特征：兼有商業(yè)信用和銀行信用兩重性；既融資又融物；成本低；風(fēng)險小,10、典當(dāng)融資。典當(dāng)是以實物為抵押，以實物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式取得臨時性貸款的一種融資產(chǎn)品。其主要特征：成本高；數(shù)量??；期限短；方便靈活

8、,11、重組并購融資。主要包括兩個方面：一是資產(chǎn)剝離與融資； 二是杠桿收購融資。杠桿收購是由于用得很高的杠桿率收購而得名，即一小群投資人主要通過大量的債務(wù)融資，收購公眾持股公司所有的股票和資產(chǎn)。屬于邊緣融資產(chǎn)品，其主要特征：證券化；既融資又關(guān)聯(lián)到深化結(jié)構(gòu)改革和改善公司治理結(jié)構(gòu)；主要適用于上市公司，融資級次高、難度大,12、海外融資?？晒├玫暮Ｍ馊谫Y產(chǎn)品包括國際商業(yè)銀行貸款、國際金融機構(gòu)貸款和企業(yè)在海外各主要資本市場上的證券融資業(yè)務(wù)。中國加入WTO后，這一融資產(chǎn)品的比重將逐步加大。其主要特征：數(shù)量大；期限長；成本低；方便性差；風(fēng)險較大，尤其是匯率風(fēng)險,3、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資產(chǎn)品的優(yōu)序排 列與最

9、優(yōu)融資組合模型,1）房地產(chǎn)企業(yè)主要融資產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)排列,設(shè)融資產(chǎn)品為X，則有X內(nèi)源融資、X2內(nèi)源融資、X3商業(yè)信用融資、X4信貸融資、X5債券融資、X6股票融資、X7信托融資、X8基金融資、X9租賃融資、X10典當(dāng)融資、X11重組并購融資、X12海外融資,設(shè)主要因素為Y，則有：Y1成本、Y2數(shù)量、Y3期限、Y4風(fēng)險、Y5機動性、Y6方便性,再將各個主要因素針對融資產(chǎn)品而分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個檔次，且各檔次值數(shù)分別為5、4、3、2、1，則得出融資產(chǎn)品的優(yōu)序排列。詳見表1,表1中為每一融資產(chǎn)品的值數(shù)之和，權(quán)且稱為優(yōu)序指數(shù)。優(yōu)序指數(shù)愈大，則融資產(chǎn)品愈優(yōu),2）房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)融資組合模型 在優(yōu)序排列的基礎(chǔ)上，對融資產(chǎn)品進行分組，即得到房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)融資組合的基本模型。具體分為三個組合級次，即：好（AAA）、中（AA）、差（A）。分組時，求出平均數(shù)，平均數(shù)上下10為AA級組合，向上超過10為AAA級組合，向下滑落10為A級組合。詳見表2,表2 房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)融資組合基本模型,將上述模型稱之為基本模型，是因為還存在著模型變異。由于不同規(guī)模、不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)，或不同性質(zhì)、不同規(guī)模的房地產(chǎn)項目，對融資有不同的要求