房地產(chǎn)企業(yè)會計實務常見問題簡答Word

1、房地產(chǎn)企業(yè)會計實務常見問題簡答(強烈推薦)1:房產(chǎn)分兩期開發(fā)，一期建造的園林景觀，會所等的成本應在兩期成本中分配。分配的標準以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標準？答：建筑面積是房地產(chǎn)開發(fā)各期成本分配的主要標準，一般都采用此標準分配一些共同成本，如各期之間，配套設施、基礎(chǔ)設施的成本等，對于前期和配套費用，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關(guān)系，而與建筑面積有關(guān)系，所以，其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤。可銷售面積是單位成本計算基礎(chǔ)。參見下面詳述： 由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以，這部分費用除按上述開發(fā)成本的相應明細科目進行歸集外，還要采用一定的分攤

2、標準在各成本對象之間進行分攤。分攤的標準有兩個，即土地面積和建筑面積。 由于企業(yè)在獲得土地后必須按照規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進行規(guī)劃設計，不得超容積率設計和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準書時已經(jīng)確定。但由于項目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進行分攤，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或聯(lián)排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發(fā)成本比例較高的地區(qū)，按土地面積進行分攤就會造成各期成本忽高忽低，不能真實反映項目的實際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進行分攤比較合理。但如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將其中一部分土

3、地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時，用土地面積進行分攤更符合項目的實際情況。所以，企業(yè)可根據(jù)項目開發(fā)的具體情況選用其一或同時使用，但一經(jīng)確定不得隨意更改。 根據(jù)取得的實測報告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預測報告審核確認實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等）。對會所、地下車庫等公建配套設施是否可售的衡量標準是看其權(quán)屬，如在銷售合同中

4、明確產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主，則屬不可售面積，最終計算出實際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據(jù)，如果面積計算不準確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準確性。2把會所作為售樓處，會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工費“還是在”公共配套設施費“核算？在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內(nèi)容包含些什么？答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設施)核算： （1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。? （2）屬于營利性的，或產(chǎn)

5、權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。? 按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進行核算，而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產(chǎn)權(quán)，為業(yè)主共有則應該核算在公共配套設施費項下。 31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。 在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內(nèi)容主要是配套設施建造成本，很多企業(yè)將配套設施專門作為一項開發(fā)產(chǎn)品核算其成本，然后分攤計入不同開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項下的公共配套設施費.3

6、問:房屋實測報告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產(chǎn)品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？（實測報告上可售面積指的是“住宅”）答：根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室

7、、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。4問:為招聘員工發(fā)生的招聘廣告費（有廣告費發(fā)票），可以放在管理費用其他人工成本核算嗎？稅務是不是會把這一支出調(diào)整到廣告費？答：稅務認定的廣告費是為銷售產(chǎn)品所做的廣告，人員招聘廣告是人力資源費用，不需調(diào)整。5問:基礎(chǔ)設施費的中綠化的核算內(nèi)容，是否僅指建造綠化的工程費用？綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧？答：綠化占地不分攤土地成本，綠化不形成建筑物，不應納入建筑面積計算。6問:銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等，按稅

8、務口徑劃分的廣告費和業(yè)務宣傳費是哪幾項？答：廣告費包括媒體廣告費、戶外發(fā)布費，展位費及展臺搭建費作為展覽費，其他應歸入宣傳費。業(yè)務宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品等； 廣告費則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費用。 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法明確規(guī)定，納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列3個條件：一是廣告是通過經(jīng)工商部門批準的專門機構(gòu)制作的；二是已實際支付費用，并取得相應發(fā)票；三是通過一定的媒體傳播。不具備其中任何一個條件的，稅務機關(guān)將不允許作為廣告費予以稅前扣除。7問:對于員工上下班的交

9、通費補貼，由個人拿交通費發(fā)票按月來報銷，應付福利費核算，這涉及應交個人所得稅問題嗎？答：應該說這是目前多數(shù)公司的報支交通費補貼的方法，但不應從應付福利費列支，直接進入費用。如果直接發(fā)進工資則需要繳納個人所，順便提一下,關(guān)于通訊費。浙江省的標準是主要負責人500元與一般人員300元,免交個人所得稅.但需要到地稅局備案8問:31號文中”計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。“哪些是稅收規(guī)定可以預提和應付計入成本的？答：稅收規(guī)定可以預提和應付計入成本的包括： 應付福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費； 財政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)

10、定“經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準建設的公共配套設施，建設規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機關(guān)批準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關(guān)的工程建設，不得挪作他用.采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓?！?國家稅務總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設施建設全部結(jié)束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關(guān)審核同意后執(zhí)行。”外資房企在開發(fā)費用預提方面有更大的空間

11、。9問:計提折舊以前年度都是按3%殘值率，計算的折舊?，F(xiàn)在按照5%的殘值率計算折舊做到稅務的處理一致，該如何帳務處理？答：稅法對內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)殘值比例規(guī)定為35，因此在3到5調(diào)整不影響計稅，不過作為一項變更，應及時向稅務部門備案，并說明變更理由。10問:廣告費和業(yè)務宣傳費是否在“管理費用”和“銷售費用”下皆可設置核算？刊登招聘廣告發(fā)生的廣告費用可否放在管理費用其他人本成本中核算？答：房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房產(chǎn)所做的廣告和宣傳計入銷售費用，而為整個企業(yè)做的形象廣告和整體宣傳可以進管理費用，但實務往往對此不加明確區(qū)分，全部計入銷售費用?？钦衅笍V告發(fā)生的廣告費用應該放在管理費用其他人本成本中核算。11

12、問:為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中，不是很理解。費用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財務費用中資本化不妥嗎？答：為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準則對借款輔助費用資本化也有規(guī)定：“第十條專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本；在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。一般借款發(fā)生的輔助費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入

13、當期損益?！?至于用什么科目核算，見仁見智。我們認為進入開發(fā)間接費比較好，因為在一家金融機構(gòu)融資不成功，也發(fā)生類似費用，而且類似費用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機構(gòu)融資。12問:售樓處設在小區(qū)的會所，發(fā)生的售樓處裝修費用是作為銷售費用處理還是記入會所的建造成本？答：如果該裝修費用金額較大，且裝修中考慮了以后會所經(jīng)營或使用的需要，售樓結(jié)束后，該會所即可直接投入使用，不對原裝修作大規(guī)模調(diào)整，應該計入建造成本。如售樓處僅是臨時裝修或布置，可以計入銷售費用。13問:哪些費用可入銷售費用？答：房地產(chǎn)公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構(gòu)的銷

14、售機構(gòu)的費用也計入銷售費用。 銷售前期費：核算與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護費等。 銷售推廣費：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。 合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)