房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算_(全解Word

1、第一章房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算概論第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為以下兩類：銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等五個階段，將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購買者，并一次性取得銷售收入。自持物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經(jīng)營收入。1992年實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但始終局限于銷售物業(yè)模式，這時的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進(jìn)賣出，企業(yè)沒有自己的資產(chǎn)。而進(jìn)入21世紀(jì)以來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自持物業(yè)

2、模式，并完成了從開發(fā)商向不動產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。這也是本書將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書所研究的會計(jì)核算不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時也涉及新興的自持物業(yè)。一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)有：土地的開發(fā)與經(jīng)營：企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。房屋的開發(fā)與經(jīng)營：房屋的開發(fā)指房屋的建造，房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完

3、成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施，也可以開發(fā)建設(shè)不能有償轉(zhuǎn)讓的、為開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的公共配套設(shè)施。代建工程的開發(fā)：代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程房地產(chǎn)企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以下幾個階段： (一)前期準(zhǔn)備階段 前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場規(guī)劃、土地出

4、讓或轉(zhuǎn)讓等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況對投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等方面進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 (二)建設(shè)施工階段 在該階段，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。 (三)銷售或自持階段 對于銷售物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。三、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)(一)前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實(shí)行

5、招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權(quán)證。 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)。而房地產(chǎn)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批。 用地審批要對企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。 (二)建設(shè)階段的特點(diǎn) 開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。 開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗(yàn)收才可交付購買者。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。 市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要

6、組成部分。水、電、熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮自O(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。 對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來完成。施工要委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)來完成。 建設(shè)周期長，投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面，需要投入大量的購地資金；另一方面，開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，又需要不斷地投入建設(shè)資金，因而，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額往往都非常大。 (三)銷售階段的特點(diǎn) 銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可

7、以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。 商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。 產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。 (四)持有階段的特點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品，除了對外進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可能存在長期持有的情況。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。 所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有

8、長期收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下： 為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風(fēng)險，一般隋況下，房地產(chǎn)企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。如果經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較小，房地產(chǎn)企業(yè)可以直接將其進(jìn)行銷售，因其一般不具有持有的價值。 房地產(chǎn)企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營，取得自營收入。 持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。 持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之下房地產(chǎn)企業(yè)的可

9、持續(xù)經(jīng)營能力面臨考驗(yàn)，依靠內(nèi)生資金提升業(yè)績、擴(kuò)展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的長期收益。四、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)(一)資金管理的特點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目的投資需求，一般都要向銀行進(jìn)行融資。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資品種。開發(fā)貸款的使用對象，就是房地產(chǎn)企業(yè)具體的開發(fā)項(xiàng)目。 在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過預(yù)售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設(shè)中。 資金支出的重點(diǎn)內(nèi)容是地價款、建筑安裝支出和稅費(fèi)。地價款的來源一般為企業(yè)的自有資金，建筑安裝工程及稅費(fèi)的支出來源為開發(fā)貸款和預(yù)售回款。 (二)財(cái)

10、務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn) 現(xiàn)金流風(fēng)險。由于開發(fā)產(chǎn)品的投資巨大，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險。所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。 盈利風(fēng)險。在施工過程中，施工合同一般只是暫定價，最終價格需要在竣工結(jié)算后才能確定，而工程完工后，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位對結(jié)算值往往存在不同程度的爭議。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤只有在竣工結(jié)算完成后才能準(zhǔn)確確定，平時對利潤的預(yù)測有可能存在較大的誤差。 銷售風(fēng)險。不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認(rèn)可，開發(fā)產(chǎn)品無法更改，造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售對金融政策的依賴程度很高。如很多消費(fèi)者要通過銀行按揭貸款

11、來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產(chǎn)品的銷售情況。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與其他行業(yè)會計(jì)核算的不同，在于核算的對象不同，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的對象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，其特點(diǎn)在于投入資金多、風(fēng)險大，為此，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。這種估算就是通常所講的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算，而項(xiàng)目投資費(fèi)用估算與項(xiàng)目會計(jì)核算之間既存在千絲萬縷的聯(lián)系，又存在一定的差異，因此，我們首先要了解項(xiàng)目投資費(fèi)用估算的一般內(nèi)容和方法。 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成

12、本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 (一)開發(fā)成本 1土地使用權(quán)出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時問、地段

13、、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單

14、位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)為項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 “三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 4建安工程費(fèi) 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃

15、氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。 6公共配套設(shè)施費(fèi) 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費(fèi)的估算方法。 7不可預(yù)見費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按35計(jì)算。8開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)

16、考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (二)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1管理費(fèi)用可以項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前l(fā)6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。2銷售費(fèi)用 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收入的23。銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的152。其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的051。以上各項(xiàng)銷售費(fèi)用合計(jì)約占銷售收入的46。3財(cái)務(wù)費(fèi)用 它指為籌集資金而發(fā)生

17、的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用主要體現(xiàn)為以下三點(diǎn)：是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；是可行性研究和在項(xiàng)目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目會計(jì)核算的特點(diǎn) (一)開發(fā)模式?jīng)Q定會計(jì)核算 建設(shè)方式和經(jīng)營模式可以統(tǒng)稱為開發(fā)模式，不同的開發(fā)模式涉及的會計(jì)核算方法也存在較大的差異。例如，對于開發(fā)任務(wù)，是成立分公司還是成立子公司進(jìn)行管理，其會計(jì)核算方法存在根本的不同。 子公司是相對于母公司而言的，具有獨(dú)立法

18、人資格；分公司是相對于總公司而言的，沒有獨(dú)立法人資格，一般不具有獨(dú)立核算條件，企業(yè)所得稅由總公司匯總繳納。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目開發(fā)的子公司，通常叫做項(xiàng)目公司；而負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目開發(fā)的分公司，通常叫做項(xiàng)目經(jīng)理部。 目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時，選擇成立項(xiàng)目公司，即子公司。如果成立分公司，它們會擔(dān)心分公司的開發(fā)業(yè)務(wù)涉及的納稅風(fēng)險乃至經(jīng)營風(fēng)險牽連到總公司。但隨著我國公司法的不斷完善，以及房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險能力的不斷加強(qiáng)，越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)會選擇分公司的開發(fā)模式。 (二)銷售核算與自營核算并存 房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式，一是對外進(jìn)行銷售，二是留作自用或自營。針對這兩種不

19、同的方式，企業(yè)會計(jì)核算的方法也不盡相同。 如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目全部為自持物業(yè)，則企業(yè)應(yīng)按照固定資產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行操作和處理。然而，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目為綜合性項(xiàng)目，購買的土地是一宗地，在這一宗地上既要建設(shè)銷售物業(yè)，也要建設(shè)自持物業(yè)。這就存在銷售核算與自營核算并存的現(xiàn)象。 (三)開發(fā)節(jié)點(diǎn)與收入、成本核算 房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異。開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)周期長，建設(shè)過程中的預(yù)售收入作為預(yù)收賬款處理，并在項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入。開發(fā)建設(shè)中的支出計(jì)入開發(fā)成本，在項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。因此，從會計(jì)核算的角度看，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算結(jié)果將產(chǎn)生直接的影

20、響。 (四)針對總承包單位的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，一般不是自行建造產(chǎn)品，而是與具體的建筑施工企業(yè)簽訂建筑施工合同，委托施工企業(yè)進(jìn)行施工建設(shè)，這就是我們通常講的承發(fā)包關(guān)系。對于規(guī)模較大、施工要求復(fù)雜的房地產(chǎn)施工工程，需要有不同的專業(yè)施工單位進(jìn)行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術(shù)實(shí)力的施工單位總承包，然后再由總承包單位將工程分包給其他施工單位。在房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)問的承發(fā)包關(guān)系中存在著諸多會計(jì)核算問題，針對承包單位的核算將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生直接的影響。 (五)非持續(xù)經(jīng)營假設(shè) 作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，開發(fā)完一個項(xiàng)目，可能會在很長時間都沒有新的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，另外，有些

21、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式是開發(fā)一個項(xiàng)目就成立一個新的項(xiàng)目公司，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的非持續(xù)經(jīng)營，這違背了會計(jì)假設(shè)中的持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算與其他行業(yè)企業(yè)的會計(jì)核算相比，其本質(zhì)具有很大不同。 (六)借款費(fèi)用的核算 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時要投入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要通過銀行貸款籌措資金。因此，借款費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中較大的支出項(xiàng)目之一，借款費(fèi)用的核算對于房地產(chǎn)企業(yè)來講至關(guān)重要。 (七)公共配套設(shè)施的核算 為了滿足購房者除居住外的其他需求，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時，往往會在開發(fā)區(qū)域內(nèi)建造一些配套設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)

22、將其提供給居民作為有償或無償使用，一般不會對外轉(zhuǎn)讓這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。對于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，有以下兩種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益；二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益。以上不同的處理方式，其會計(jì)核算方法也存在較大差異。第二章房地產(chǎn)企業(yè)基本核算第一節(jié)貨幣資金的核算 貨幣資金是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的資產(chǎn)，它可立即作為支付手段并被普通接受，因而最具有流動性。它由庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金組成。由于貨幣資金是現(xiàn)實(shí)的支付手段，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型的企業(yè)，所以貨幣資金的核算和管理對于房地

23、產(chǎn)企業(yè)來講至關(guān)重要。 一、庫存現(xiàn)金的核算 庫存現(xiàn)金是指房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中零星支付需要而保留的現(xiàn)金，其實(shí)就是存放在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門，由出納人員保管，用于企業(yè)日常開銷的零用現(xiàn)金。庫存現(xiàn)金的核算，分為總分類核算和明細(xì)分類核算。 (一)庫存現(xiàn)金的總分類核算 庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過設(shè)置“庫存現(xiàn)金”科目進(jìn)行的。“庫存現(xiàn)金”是資產(chǎn)類科目，借方反映庫存現(xiàn)金的增加，貸方反映庫存現(xiàn)金的減少，本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)企業(yè)持有的庫存現(xiàn)金。 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)使用備用金的，不在“庫存現(xiàn)金”科目中核算，可以單獨(dú)設(shè)置“備用金”科目，也可以在“其他應(yīng)收款”科目中設(shè)置明細(xì)科目核算。 房地產(chǎn)企業(yè)增

24、加庫存現(xiàn)金，借記“庫存現(xiàn)金”科目，貸記“銀行存款”等科目；減少庫存現(xiàn)金，做相反的會計(jì)分錄。 房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金增加的業(yè)務(wù)，主要包括兩個方面：一是從銀行提取現(xiàn)金；二是收取客戶的售房款。房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金減少的業(yè)務(wù)，主要包括發(fā)放工資、支付差旅費(fèi)等。 【例2-l】 2009年6月7日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司從銀行提取現(xiàn)金30000元。應(yīng)根據(jù)現(xiàn)金支票存根填制付款憑證，會計(jì)分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 30000 貸：銀行存款 30000【例2-2】 2009年6月10日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到客戶交存的購房款20000元，根據(jù)公司所開發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會計(jì)分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 20000 貸：預(yù)收賬款 200

25、00 【例2-3】 2009年6月15日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司以現(xiàn)金支付5月份員工工資50000元，應(yīng)根據(jù)工資表填制付款憑證，會計(jì)分錄如下：借：應(yīng)付職工薪酬 50000 貸：庫存現(xiàn)金 50000 【例2-4】 2009年6月17日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司員工劉利報(bào)銷出差費(fèi)用800元，根據(jù)差旅費(fèi)報(bào)銷單填制付款憑證，會計(jì)分錄如下：借：管理費(fèi)用差旅費(fèi)800 貸：庫存現(xiàn)金800 (二)庫存現(xiàn)金的明細(xì)分類核算 明細(xì)分類核算是通過設(shè)置現(xiàn)金日記賬進(jìn)行的。現(xiàn)金日記賬是反映和監(jiān)督現(xiàn)金收支結(jié)存的序時賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順序編號，防止賬頁丟失或隨意抽換，也便于查閱。 現(xiàn)金日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納

26、人員根據(jù)審核后的原始憑證或現(xiàn)金收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記；對于從銀行提取現(xiàn)金的業(yè)務(wù)，一般編制銀行存款的付款憑證，并據(jù)以登記現(xiàn)金日記賬。每日終了應(yīng)計(jì)算本日現(xiàn)金收入、支出的合計(jì)數(shù)和結(jié)存數(shù)，并同實(shí)存現(xiàn)金進(jìn)行核對，做到日清月結(jié)，保證賬款相符。 所有的收付款憑證應(yīng)由出納人員送交會計(jì)人員，作為登記總分類賬的依據(jù)?？偡诸愘~戶中“庫存現(xiàn)金”科目余額應(yīng)與現(xiàn)金日記賬的余額相等。 (三)庫存現(xiàn)金盈虧的核算 為了保證企業(yè)庫存現(xiàn)金的安全，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對出納員保管的庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)核對，如果出現(xiàn)短缺、溢余的情況，要通過“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目進(jìn)行核算。 “待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)在清

27、查財(cái)產(chǎn)過程中查明的各種財(cái)產(chǎn)盤盈、盤虧和毀損的價值。通常設(shè)置兩個明細(xì)科目，即“待處理固定資產(chǎn)損溢”、“待處理流動資產(chǎn)損溢”。庫存現(xiàn)金的盈虧應(yīng)通過“待處理流動資產(chǎn)損溢”明細(xì)科目進(jìn)行核算。待處理財(cái)產(chǎn)損溢在未報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)前與資產(chǎn)直接相關(guān)，在報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后與當(dāng)期損溢直接相關(guān)。盤盈的庫存現(xiàn)金，借記“庫存現(xiàn)金”科目，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目。盤虧的庫存現(xiàn)金，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”科目。 盤盈的庫存現(xiàn)金，按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理時，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。盤虧的庫存現(xiàn)金，按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理時，借記“其他應(yīng)收

28、款”、“營業(yè)外支出”等科目，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目。庫存現(xiàn)金的盈虧，應(yīng)查明原因，在期末結(jié)賬前處理完畢，處理后“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”科目應(yīng)無余額。 【例25】 2009年6月20日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對庫存現(xiàn)金盈點(diǎn)時，發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金短缺3000元，并及時向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，在未查明原因前，會計(jì)分錄如下：借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢 3000 貸：庫存現(xiàn)金 3000 【例26】2009年6月21日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對庫存現(xiàn)金短缺3000元的原因進(jìn)行調(diào)查，查明是屬于出納員私自挪用庫存現(xiàn)金造成的，會計(jì)分錄如下：借：其他應(yīng)收款 3000 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處

29、理流動資產(chǎn)損溢 3000 【例27】 2009年6月25日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對庫存現(xiàn)金盈點(diǎn)時，發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金溢余1000元，并及時向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，在未查明原因前，會計(jì)分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 1000 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢 1000 【例28】 2009年6月26日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對庫存現(xiàn)金溢余1000元的原因進(jìn)行調(diào)查，查明是屬于無法支付的原因造成的，會計(jì)分錄如下：借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢 1000 貸：其他應(yīng)收款 1000 (四)備用金的核算備用金是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門按照內(nèi)部規(guī)定撥付給其所屬單位、部門或個人周轉(zhuǎn)使用的現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身管理要求，對備用

30、金可以單獨(dú)設(shè)置“備用金”科目，也可以在“其他應(yīng)收款”科目中設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行核算。房地產(chǎn)企業(yè)為了方便經(jīng)營，一般都會撥付給營銷部門和工程部門一定額度的備用金，使用備用金的部門定期報(bào)銷，由財(cái)務(wù)部門及時補(bǔ)足備用金額度?！纠?9】 2009年6月28日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對其下屬的營銷部實(shí)行備用金制度，撥付備用金20000元，會計(jì)分錄如下：借：備用金營銷部 20000 貸：庫存現(xiàn)金 20000 【例2-10】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司營銷部在6月份共使用備用金15200元，并持相關(guān)報(bào)銷單據(jù)向公司財(cái)務(wù)部報(bào)銷費(fèi)用。財(cái)務(wù)部經(jīng)審核并以庫存現(xiàn)金補(bǔ)足營銷部備用金額度，會計(jì)分錄如下：借：銷售費(fèi)用 152

31、00 貸：庫存現(xiàn)金 15200二、銀行存款的核算銀行存款是指房地產(chǎn)企業(yè)存放在銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的貨幣資金。按照國家現(xiàn)金管理和結(jié)算制度的規(guī)定，每個企業(yè)都要在銀行開立賬戶，稱為結(jié)算戶存款，企業(yè)通過該賬戶辦理現(xiàn)金的存取款業(yè)務(wù)和與其他單位之間的收支業(yè)務(wù)。銀行存款的核算，分為總分類核算和明細(xì)分類核算。 (一)銀行存款的總分類核算 銀行存款的總分類核算是通過設(shè)置“銀行存款”科目進(jìn)行的?！般y行存款”是資產(chǎn)類科目，借方反映銀行存款的增加，貸方反映銀行存款的減少，本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)企業(yè)存在銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貨幣資金。 房地產(chǎn)企業(yè)將貨幣資金存入銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，借記“銀行存款”科目，貸記“庫存現(xiàn)金

32、”、“預(yù)收賬款”等科目；從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)提取和支出貨幣資金，借記“庫存現(xiàn)金”、“生產(chǎn)成本”等科目，貸記“銀行存款”科目。房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款增加的業(yè)務(wù)，主要包括： 將企業(yè)收取的現(xiàn)金存人銀行或其他金融機(jī)構(gòu)； 收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的可售物業(yè)售房款； 收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的持有物業(yè)租金。 房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款減少的業(yè)務(wù)，主要包括支付地價、工程等成本類支出以及費(fèi)用和稅金類支出。 【例2-11】 2009年6月9日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司取得購房客戶交存的一張金額為100萬元的轉(zhuǎn)賬支票，財(cái)務(wù)人員及時將其存入公司開戶銀行。根據(jù)進(jìn)賬單、發(fā)票記賬聯(lián)填制收款憑證，會計(jì)分錄如下：借：銀行存款 1000000

33、貸：預(yù)收賬款 1000000 【例2-12】 2009年6月12日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司將其開發(fā)并持有的購物中心物業(yè)一層出租給天美公司，按照租賃合同，天美公司當(dāng)日通過電匯形式將租金200萬元匯入中聯(lián)房地產(chǎn)公司的開戶銀行。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)開戶銀行出具的入賬通知、公司所開發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會計(jì)分錄如下：借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000 【例2-13】 2009年6月19日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司通過電匯形式向國友建筑公司支付工程進(jìn)度款500萬元，中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)電匯回單及國友公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會計(jì)分錄如下：借：生產(chǎn)成本 5000000 貸：銀行存款 5000000 【

34、例2-14】 2009年6月22日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司為支付廣告費(fèi)，向一佳廣告公司開出了一張金額為20萬元的轉(zhuǎn)賬支票。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)支票存根及一佳廣告公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會計(jì)分錄如下：借：銷售費(fèi)用廣告費(fèi) 200000 貸：銀行存款 200000 (二)銀行存款的明細(xì)分類核算明細(xì)分類核算是通過設(shè)置銀行存款日記賬進(jìn)行的。銀行存款日記賬是反映和監(jiān)督企業(yè)銀行存款收支結(jié)存的序時賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順序編號，防止賬頁丟失或隨意抽換，也便于查閱。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不同的開戶銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、不同的存款種類，分別設(shè)置銀行存款日記賬。銀行存款日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根

35、據(jù)審核后的原始憑證或銀行存款收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記。每日終了應(yīng)結(jié)出余額，銀行存款日記賬應(yīng)定期與銀行對賬單核對，至少每月核對一次。月末，企業(yè)銀行存款賬面余額與銀行對賬單之間如有差額，應(yīng)按月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，并調(diào)節(jié)相符。所有的收付款憑證應(yīng)由出納人員送交會計(jì)人員，作為登記總分類賬的依據(jù)?？偡诸愘~戶中“銀行存款”科目余額應(yīng)與銀行存款日記賬的余額相等。三、其他貨幣資金的核算其他貨幣資金是指除現(xiàn)金、銀行存款以外的其他各種貨幣資金。其他貨幣資金包括外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款和在途貨幣資金等。 外埠存款是企業(yè)到外地進(jìn)行臨時或零星采購時，

36、匯往外地銀行開設(shè)采購專戶的款項(xiàng)。 銀行匯票存款是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，在尚未辦理結(jié)算之前的票據(jù)存款。 銀行本票存款是指企業(yè)為取得銀行本票按規(guī)定存入銀行的款項(xiàng)。企業(yè)辦理銀行本票，需將款項(xiàng)交存開戶銀行。本票存款實(shí)行全額結(jié)算，本票存款額與結(jié)算金額的差額一般采用支票或其他方式結(jié)清。 信用證保證金存款是指采用信用證結(jié)算方式的企業(yè)為開具信用證而存入銀行信用證保證金專戶的款項(xiàng)。信用卡存款是指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項(xiàng)。 存出投資款是指企業(yè)已存人證券公司但尚未進(jìn)行投資的資金。 在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級之間匯解款項(xiàng)，在月終

37、尚未到達(dá)，處于在途的資金。 (一)房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金 由于所處行業(yè)的特點(diǎn)不同，房地產(chǎn)企業(yè)不同于生產(chǎn)或商業(yè)企業(yè)，一般不存在外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款等其他貨幣資金。而房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金主要體現(xiàn)為以下幾類： 按揭貸款保證金。購房人用貸款購買商品房的，由房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性保證擔(dān)保，并按貸款總額的一定比例存入貸款銀行，作為按揭貸款保證金，待產(chǎn)權(quán)證辦妥完成抵押登記，結(jié)束保證擔(dān)保責(zé)任后，房地產(chǎn)企業(yè)可以辦理保證金使用手續(xù)。 銀行承兌匯票保證金。銀行承兌匯票保證金是指向銀行申請開具承兌匯票時，銀行對申請企業(yè)所收取的一定金額的保證金。 在途貨幣資

38、金。在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級之間匯解款項(xiàng)，在月終尚未到達(dá)，處于在途的資金。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，一方面，收取銀行按揭款是銷售回款的主要渠道；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了融資的需要，往往以銀行承兌匯票方式對外支付工程款或設(shè)備款。因此，按揭貸款保證金和銀行承兌匯票保證金是房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的重要組成部分。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的核算 為了單獨(dú)反映房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的收入、付出和結(jié)存情況，應(yīng)設(shè)置“其他貨幣資金”賬戶進(jìn)行核算。該賬戶為資產(chǎn)類賬戶，借方登記其他貨幣資金的增加數(shù)；貸方登記其他貨幣資金的減少數(shù)；期末借方余額，反映其他貨幣資金的結(jié)存數(shù)。在該賬戶下，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，應(yīng)

39、設(shè)置“按揭貸款保證金”、“銀行承兌匯票保證金”、“在途貨幣資金”等明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。 1按揭貸款保證金的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在收到按揭貸款銀行出具的入賬通知時，按進(jìn)入企業(yè)按揭貸款結(jié)算戶的金額，借記“銀行存款”科目，按進(jìn)入企業(yè)按揭貸款保證金戶的金額，借記“其他貨幣資金按揭貸款保證金”科目，按銀行發(fā)放的按揭貸款總額，貸記“預(yù)收賬款”等科目。當(dāng)按揭貸款購房人所購商品房產(chǎn)權(quán)證辦理完成，并辦理了抵押登記，按揭貸款銀行將保證金轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶后，根據(jù)轉(zhuǎn)入金額，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金按揭貸款保證金”。 【例215】 2008年6月22日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到銀行發(fā)放的購房人李宏按揭貸款總

40、計(jì)70萬元，其中按揭貸款結(jié)算戶收到63萬元，保證金戶收到7萬元(保證金比例為10)。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開具的入賬通知填制收款憑證，會計(jì)分錄如下：借：銀行存款 630000 其他貨幣資金按揭貸款保證金 70000 貸：預(yù)收賬款 700000 【例2-16】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司為購房人李宏辦理了商品房產(chǎn)權(quán)證，并辦妥了按揭貸款銀行的抵押登記手續(xù)。銀行將按揭貸款保證金7萬元，由按揭貸款保證金賬戶轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開具的轉(zhuǎn)賬通知填制收款憑證，會計(jì)分錄如下：借：銀行存款 70000 貸：其他貨幣資金按揭貸款保證金 700002銀行承兌匯票保證金的核算房地產(chǎn)企業(yè)開出銀行

41、承兌匯票，按銀行承兌匯票票面金額，借記“生產(chǎn)成本”、“應(yīng)付賬款”等科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。按交付的銀行承兌匯票保證金金額，借記“其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金”科目，貸記“銀行存款”科目。銀行承兌匯票到期，按房地產(chǎn)企業(yè)支付的票款，借記“應(yīng)付票據(jù)”科目，按從銀行承兌匯票保證金賬戶支付的金額，貸記“其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金”科目，按從企業(yè)其他銀行賬戶支付的金額，貸記“銀行存款”科目。 【例2-17】 2009年1月5日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司向銀行申請開具了一張面額為100萬元的銀行承兌匯票，用于支付工程款。并按約定，向銀行交付了50，即50萬元的保證金。應(yīng)根據(jù)相應(yīng)手續(xù)填制付款憑證，會計(jì)分錄如下

42、：借：生產(chǎn)成本 1000000 貸：應(yīng)付票據(jù) 1000000同時，借：其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金 500000 貸：銀行存款 500000 【例2-18】 2009年7月4日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開具的銀行承兌匯票到期，銀行收到貼現(xiàn)銀行轉(zhuǎn)來的賬單，從中聯(lián)房地產(chǎn)公司的基本戶中扣劃50萬元，從保證金戶扣劃50萬元。企業(yè)應(yīng)根據(jù)相應(yīng)手續(xù)填制付款憑證，會計(jì)分錄如下：借：應(yīng)付票據(jù) 1000000 貸：銀行存款 500000 其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金 5000003在途貨幣資金的核算在途貨幣資金的核算一般只在月末結(jié)賬時進(jìn)行。企業(yè)收到所屬單位匯出款項(xiàng)的通知，但未收到開戶銀行收賬通知的款項(xiàng)，屬于在途貨幣資金

43、。在月末結(jié)賬時，企業(yè)應(yīng)借記“其他貨幣資金在途貨幣資金”賬戶，貸記有關(guān)賬戶；待下月初收到匯入款項(xiàng)時，再借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金在途貨幣資金”賬戶。由于在途貨幣資金屬于銀行之間劃撥款項(xiàng)時間差所引起，在途時間不會很長，月中發(fā)生的在途款項(xiàng)，可以不進(jìn)行賬務(wù)處理，以簡化核算手續(xù)?！纠?19】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到集團(tuán)總部匯出款項(xiàng)通知，已匯出款項(xiàng)5000萬元，但中聯(lián)公司開戶銀行當(dāng)天未收到該款項(xiàng)。應(yīng)根據(jù)集團(tuán)總部匯出款項(xiàng)通知填制收款憑證，會計(jì)分錄如下：借：其他貨幣資金在途資金 50000000 貸：其他應(yīng)收款內(nèi)部往來 50000000 【例2-20】 2009年7月2日，中聯(lián)

44、房地產(chǎn)公司收到匯款時，根據(jù)銀行通知編制如下會計(jì)分錄：借：銀行存款 50000000 貸：其他貨幣資金在途資金 50000000第二節(jié)職工薪酬的核算一、職工薪酬的概念和內(nèi)容職工薪酬是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬以及其他相關(guān)支出。職工薪酬的范圍如下：職工工資、獎金、津貼和補(bǔ)貼職工福利費(fèi)。醫(yī)療保險費(fèi)、養(yǎng)老保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)和生育保險費(fèi)等社會保險費(fèi)。其中，養(yǎng)老保險費(fèi)包括按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向社會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu)繳納的基本養(yǎng)老保險費(fèi)，以及按企業(yè)年金計(jì)劃向企業(yè)年金基金相關(guān)管理人繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老保險費(fèi)。以購買商業(yè)保險形式提供給職工的各種保險待遇，也屬于職工薪酬。住房公積金。工會經(jīng)費(fèi)

45、和職工教育經(jīng)費(fèi)。非貨幣性福利。包括企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為福利、將企業(yè)擁有的資產(chǎn)無償提供給職工使用、為職工無償提供醫(yī)療保健服務(wù)等。 因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補(bǔ)償。其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。 二、工資及相關(guān)職工薪酬的核算 職工薪酬中最基礎(chǔ)的內(nèi)容是工資。工資包括一切構(gòu)成工資總額的部分，如工資、獎金、津貼和補(bǔ)貼等。另外，與工資相關(guān)的職工薪酬還包括社會保險費(fèi)和住房公積金。 (一)工資的計(jì)算方法 1一般情況下工資的計(jì)算應(yīng)付月工資月標(biāo)準(zhǔn)工資缺勤工資缺勤工資日標(biāo)準(zhǔn)工資缺勤天數(shù) 日標(biāo)準(zhǔn)工資月標(biāo)準(zhǔn)工資月標(biāo)準(zhǔn)工作日月標(biāo)準(zhǔn)工作日為2175天 2特殊情況下工資的計(jì)算 工傷工資：全額支付。 病假工資：

46、按一定比例支付。 事假工資：無工資。法定假日工資：全額支付。 加班工資：按一定倍數(shù)支付。 【例2-21】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司實(shí)行的是固定月薪制，某員工固定月薪為2600元，2009年5月份該員工請事假4天。計(jì)算該員工5月份工資。 (1)計(jì)算該員工目標(biāo)準(zhǔn)工資： 目標(biāo)準(zhǔn)工資2600217511954(元) (2)計(jì)算該員工缺勤工資： 缺勤工資11954447816(元) (3)計(jì)算該員工5月份工資： 應(yīng)付月工資260047816212184(元) (二)會計(jì)科目設(shè)置 設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)工資、社會保險費(fèi)、住房公積金等，設(shè)置二級科目，分別為：“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付社會保險費(fèi)”、“應(yīng)付住

47、房公積金”等。 房地產(chǎn)企業(yè)中營銷部門人員職工薪酬在“銷售費(fèi)用”科目核算；其他部門人員職工薪酬在“管理費(fèi)用”科目核算。 (三)會計(jì)核算方法 1計(jì)提工資及相關(guān)職工薪酬的核算 計(jì)提當(dāng)月職工薪酬時：借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目。營銷部門的工資及相關(guān)職工薪酬在“銷售費(fèi)用”科目核算，其他人員的工資及相關(guān)職工薪酬在“管理費(fèi)用”科目核算。 計(jì)提當(dāng)月社會保險費(fèi)時：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會保險費(fèi)”科目。對于個人承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬一一應(yīng)付工資”，貸記“其他應(yīng)收款科目。 計(jì)提當(dāng)月住房公積金時：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)

48、付職工薪酬應(yīng)付住房公積金”科目。對于個人承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”，貸記“其他應(yīng)收款”科目。 代扣個人所得稅時：借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個人所得稅”科目。 2發(fā)放工資及相關(guān)職工薪酬的核算 發(fā)放工資時：按實(shí)發(fā)工資金額，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目，貸記“銀行存款”科目。 繳納社會保險費(fèi)及住房公積金時：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會保險費(fèi)”科目和“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付住房公積金”科目；對于個人承擔(dān)部分，借記“其他應(yīng)收款”科目。按繳納的總額貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 繳納代扣個人所得稅時：借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個人所得稅”科目，貸記“銀行存款

49、”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 【例2-22】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年5月份的工資總額為40萬元，其中：營銷部門人員工資為10萬元，其他部門管理人員工資為30萬元。 該公司按工資總額的30為職工繳納社會保險，按工資總額的10為職工繳納住房公積金。社會保險個人承擔(dān)部分為工資總額的10，住房公積金個人承擔(dān)部分為工資總額的6。該公司的發(fā)薪日為6月5日，公司代扣個人所得稅12萬元。 (1)5月末計(jì)提當(dāng)月職工薪酬時，編制如下會計(jì)分錄：借：管理費(fèi)用 300000 銷售費(fèi)用 100000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資400000 (2)5月末計(jì)提當(dāng)月社會保險費(fèi)時，編制如下會計(jì)分錄： 企業(yè)承擔(dān)社會保險為12萬元(40

50、30)，其中：營銷部門為3萬元，其他部門管理人員為9萬元。會計(jì)分錄為：借：管理費(fèi)用 90000 銷售費(fèi)用 30000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會保險費(fèi) 120000 個人承擔(dān)社會保險為4萬元(4010)，其中：營銷部門為1萬元，其他部門管理人員為3萬元。會計(jì)分錄為：借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資40000 貸：其他應(yīng)收款40000 (3)5月末計(jì)提當(dāng)月住房公積金時，編制如下會計(jì)分錄： 企業(yè)承擔(dān)住房公積金為4萬元(4010)，其中：營銷部門為1萬元，其他部門管理人員為3萬元。會計(jì)分錄為：借：管理費(fèi)用 30000 銷售費(fèi)用 10000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付住房公積金40000 個人承擔(dān)住房公積金為24萬元

51、(406)，其中：營銷部門為06萬元，其他部門管理人員為18萬元。會計(jì)分錄為： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 24000 貸：其他應(yīng)收款 24000 (4)5月末計(jì)提代扣個人所得稅時，編制如下會計(jì)分錄： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 12000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個人所得稅 12000 (5)6月5日發(fā)放工資時，編制如下會計(jì)分錄： 發(fā)放工資時，“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目貸方余額32.4萬元(4042412)。 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 324000 貸：銀行存款 324000 (6)6月份繳納社會保險費(fèi)及住房公積金時，編制如下會計(jì)分錄： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會保險費(fèi) 120000 應(yīng)付住房公積金40

52、000 其他應(yīng)收款 64000貸：銀行存款 224000 (7)6月份繳納代扣個人所得稅時，編制如下會計(jì)分錄： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個人所得稅 12000 貸：銀行存款 l2000 三、其他職工薪酬的核算 其他職工薪酬包括職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補(bǔ)償、其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。 其他職工薪酬的核算，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)薪酬類別如福利費(fèi)、辭退補(bǔ)償、帶薪休假費(fèi)用等，設(shè)置二級科目，如“應(yīng)付辭退補(bǔ)償”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“應(yīng)付工會經(jīng)費(fèi)”、“應(yīng)付職工教育經(jīng)費(fèi)”、“非貨幣性福利”等。(一)職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)的核

53、算 1職工福利費(fèi)的核算 職工福利費(fèi)一般是用于改善職工生活條件的，對于非獨(dú)立法人和非營利性的職工醫(yī)院、浴室、食堂餐飲等發(fā)生的費(fèi)用均可在福利費(fèi)中列支。 房地產(chǎn)企業(yè)月末按照一定比例計(jì)提職工福利費(fèi)，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬一應(yīng)付福利費(fèi)”科目。發(fā)生職工福利費(fèi)支出時，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付福利費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”等科目。 根據(jù)新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，職工福利費(fèi)屬于職工薪酬的一種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和實(shí)際情況，合理預(yù)提每月應(yīng)付職工福利費(fèi)，年末時根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整：當(dāng)年實(shí)際發(fā)生金額大于預(yù)提金額的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)提應(yīng)付職工福利費(fèi)； 當(dāng)年實(shí)際發(fā)生金額小于預(yù)提金額的，應(yīng)當(dāng)沖回多提的職工福利費(fèi)。 2工會經(jīng)費(fèi)的核算工會經(jīng)費(fèi)主要是指組織會員開展集體活動及會員特殊困難補(bǔ)助的費(fèi)用。主要包括宣傳活動、文體活動、工會行政費(fèi)用及困難補(bǔ)助等支出。 如果房地產(chǎn)企業(yè)已成立工會的，企業(yè)每月應(yīng)按全部職工實(shí)際工資總額的2向本企業(yè)工會撥交工會經(jīng)費(fèi)。月末計(jì)提工會經(jīng)費(fèi)，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工會經(jīng)費(fèi)”科目。向本企業(yè)工會撥付工會經(jīng)費(fèi)時，根據(jù)工會開具的專用收據(jù)，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工會